第一篇：小區(qū)分析

調(diào)研對象：某大學(xué)家屬院居住小區(qū)綠化體系

調(diào)研成員：*** 調(diào)研任務(wù)：通過調(diào)研，對居住小區(qū)綠化環(huán)境組織體系有所了解；并通過居民心理的調(diào)查，掌握環(huán)境心理對空間組織的影響 ；并探討綠化體系合乎心理的組織方式，以便更好的滿足人們對舒適生活和綠色家園的向往之情。

居民接受調(diào)研人數(shù)：*人

最近，有幸借著完成環(huán)境心理學(xué)最后課程調(diào)研的目的，我們進(jìn)行了一次居住小區(qū)綠化體系的深入調(diào)研。

對于我們而言，平常看似貧乏無味的綠化體系，隨著調(diào)研的不斷深入，我們就如同發(fā)現(xiàn)了

新玩具的孩子。

而伴隨著欣喜帶來的疑惑，我們又從生活中尋找答案，于是我們對綠化有了全新的認(rèn)識(shí)。

以下記錄著我對綠化認(rèn)識(shí)的成長日記——

（一）結(jié)識(shí)自然，源于小時(shí)候背誦的唐詩宋詞——“停車做愛楓林晚，霜葉紅于二月花”；源于外婆家的后院——我兒時(shí)的“百草園”。到了都市，對綠色的渴望，只能是與日俱增，有綠色的地方，似乎都留有記憶的笑聲。似乎有了綠色，我們的生活就更豐富，有了綠色，我們的生活就更甜美，有了綠色，我們的生活也更舒適！這或許就是大眾眼里的綠化吧！——源于情感！源于生活！

曾有一首這樣的詩，描繪了現(xiàn)代都市小區(qū)生活對綠色自然的喜愛：“青山綠水花發(fā)香，花開小區(qū)著艷妝。瀑布山泉淡淡月，亭欄橋榭鑄春光”。

其實(shí)反觀人類發(fā)展歷程我們都會(huì)不約而同的發(fā)現(xiàn)，回歸大自然使我們的眼睛“秀色可餐”，更使我們的心靈在繁忙的都市中找到一份向往已久的靜謐。

而中國傳統(tǒng)的山水文化，則從一開始便帶有濃重的自然情懷。從陶淵明的“采菊東籬下，悠然見南山”到“山氣日夕佳，飛鳥相與還”，都不難看出對自然山水的偏愛。

著名的江南園林，就是在這種強(qiáng)烈欲望的指引下，帶著“天人合一”、“師法自然”的愿望將自然山水引入到“自我宅院”這一都市小空間的成功范例。而這也深深影響著中國幾千年來一氣呵成的園林綠化體系。

不論南方的廣陵園林，還是北方的宮廷園林，禪寺園林，或是道觀園林，無不都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，直到現(xiàn)在，全國成千上萬的小區(qū)綠化體系中，也無不是以次為基礎(chǔ)發(fā)展而成的。

這種園林綠化體系的優(yōu)勢更隨著人們對大自然認(rèn)識(shí)水平的不斷發(fā)展，而越發(fā)得到體現(xiàn)。這種園林綠化體系是建立在尊重自然，善于利用地形再現(xiàn)自然優(yōu)美景色的特點(diǎn)。它源于自然，卻深深的帶有主人的人文情懷和山水文化。

簡單的說，就是它雖然是自由的布局卻能在一定的范圍里體現(xiàn)著共同的主題思想，而單一的綠化又通過視線的巧妙組織而不斷有新意涌現(xiàn)——這就是它的魅力所在，它能耐人尋味，在步移景遷的同時(shí)，每個(gè)景色有其獨(dú)特的韻味，并相映成趣。《紅樓夢》里的大觀園就是極其考究綠化景色的人文內(nèi)涵。

（二）然而中國目前很多小區(qū)雖然用的也都是原有綠化體系，但大多都只求形象，而忽略了其最重要的深層含義。就拿我們?nèi)フ{(diào)研的某大學(xué)家屬區(qū)來說吧。總的來說，居民還是比較滿意的，特別是老居民，他們大都經(jīng)歷了居住小區(qū)原先綠化貧乏到現(xiàn)在的基本滿足的歷程。所以對現(xiàn)在的綠化尤為喜愛。

在那里，基本滿足了他們的休閑、交往、運(yùn)動(dòng)、游憩等基本功能。但如果以“精益求精”的眼光看待，就存在有不少的問題，下面就先從調(diào)研結(jié)果來看看目前存在的問題——

由于我們這次調(diào)研的數(shù)量不多，而且各年齡段的選擇并不考究，所以調(diào)研的結(jié)果只能反映問題，而不能作為設(shè)計(jì)的絕對依據(jù)。（當(dāng)中的一些設(shè)計(jì)提議只能是作者個(gè)人的想法，有一定的局限性）

說到年齡，我們就不能忽視各年齡段的不同喜好。

在調(diào)研當(dāng)中，我們注意到這樣一個(gè)有趣的現(xiàn)象：一般小孩子更喜歡帶有趣味性強(qiáng)，能開展一些活動(dòng)和游戲的綠化體系；而青年們則對于詩情畫意的花園綠化體系關(guān)愛有加；至于中年人他們更多的是與孩子一起游玩，所以具有趣味而又頗具詩意的綠化，往往能看到他們的身影；到了老年人，則更鐘情于自家門前的綠地，因?yàn)槟抢镉兴麄兒芏嗟幕貞浥c故事。當(dāng)然，其實(shí)這樣的分類有點(diǎn)粗糙，而且即便同一年齡段，根據(jù)其從事的不同工作，也是有不一樣的喜好，不一樣的需求。

就比如教師和從事經(jīng)商的家屬的審美觀念完全不同，而就教師而言，理性思維的數(shù)學(xué)教師和感性思維的美術(shù)教師的心理需求都是不一樣的。

總的而言一個(gè)成功的綠化體系應(yīng)該能滿足不同人群、不同年齡層次的需求。這也就要求綠化形式的豐富性。

只有這樣，人們才能更好的選擇自己喜歡的綠化形式。而這一點(diǎn)很符合居民隨著年齡的增長而不斷改變的審美情緒。

只有這樣，才符合可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)態(tài)需求。而這一點(diǎn)從某小區(qū)綠化體系在設(shè)計(jì)上還是可以看出其對這方面是有所考慮的。

比如在中心花園里，有專門給小孩設(shè)計(jì)的玩樂空間，這些既幫助小孩進(jìn)行交往活動(dòng)，又有利于小孩的身心發(fā)展。應(yīng)該是不錯(cuò)的想法。

但是，從調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)小孩的使用率并不高，而且滿意度也不高。

究竟是因?yàn)槭裁丛蚰兀?/p>

我們在調(diào)查中聽到小孩說“不好玩”、“沒啥玩”。從這一點(diǎn)上看，就存在有空間組織單調(diào)的嫌疑。

從照片上就可以看出，也能看出它的單一性。

五彩的球體散落在平地上，球體的作用可以使倚靠，也可以是趣味景觀，它創(chuàng)造的自由曲線使平地增色不少。但它支持的兒童游樂卻只有簡單的捉迷藏。當(dāng)然小孩還可以倚靠球體或坐在球體上，追逐的功能卻只能算是輔助功能。

這么看來，這個(gè)設(shè)計(jì)的不足是不符合小孩的心理需求的。小孩子玩游戲大部分是隨機(jī)的，有時(shí)一會(huì)兒玩這兒，一會(huì)兒又玩那兒。所以能支持多種游戲的空間環(huán)境能使小孩子們倍加喜愛的。

其實(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)，如果把那些五彩的球體散落在旁邊的樹林下，那么，捉迷藏就玩得更刺激更好玩了。而且即便是在炎熱的夏季，也可以盡情地游戲。同時(shí)又能與樹下的彎曲小路相結(jié)合，想呼應(yīng)，構(gòu)成曲線美。

如果還能沿著球體形成的曲線邊，布置大小不一的沙坑，再用彎曲生動(dòng)的矮墻進(jìn)行個(gè)別劃分。那么肯定能夠吸引很多的小朋友還這里玩耍。而原有的空地比樹林稍低，則可以根據(jù)地形圍合成小孩戲水的低水池。

其實(shí)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)雖然花園中心的水池禁止戲水，然而很多小孩子都忍不住下去戲水，可見親水空間的設(shè)計(jì)，也帶有一定的心理需求。

然而，中心花園的水池，卻沒有一個(gè)提供給小孩戲水的水池，這是很遺憾的。其實(shí)，在假山附近，是可以做一個(gè)戲水池的，它與花園的水池相連，但水位比較淺，相連處可以用木橋相隔，防止小孩戲水時(shí)接近水位較深的地方。一到冬天，水位下降。水位比較淺的戲水池就成旱地了，而假山可以造一些洞，也可以攀越到半山腰。這樣，就改變中心花園沒有視覺焦點(diǎn)的平淡性了。

現(xiàn)在的中心花園，雖然可以看出設(shè)計(jì)時(shí)試圖用花園水池和旁邊的小亭來統(tǒng)領(lǐng)全局。但由于中心花園太大，而且視線組織并不成功，空間構(gòu)成也過于平面化。

所以顯得有些散，在游園過程中，似乎沒有高潮部分就已經(jīng)結(jié)束。而且與周圍建筑的結(jié)合，以及關(guān)系做得不是很到位。中心花園就像一個(gè)孤立的單體，它與周圍沒有視線的呼應(yīng)，更不用說與周圍綠化連成一個(gè)完整的綠化體系。當(dāng)然，這可能受到原有建筑的影響。

從調(diào)研結(jié)果上看，中心花園顯然是某大學(xué)家屬區(qū)綠化體系中最受歡迎的。雖然在細(xì)節(jié)上不盡人意，但相比其他綠化而言，它以其景色優(yōu)美，空氣清新，休閑設(shè)施完備以及交往中心的獨(dú)特魅力，成為綠化體系的焦點(diǎn)。

不過，作為一種公共環(huán)境綠化中心，不僅僅是創(chuàng)造一處優(yōu)美的環(huán)境，一個(gè)能陶冶身心，具有深刻蘊(yùn)意的地方才能給予人更深的心理滿足，才能成為人們精神上真正的綠洲！而這正是中心花園最缺少的東西。在那里，傳統(tǒng)園林擁有的人文氣息似乎蕩然無存。沒有文化支撐的綠化顯得沒有靈魂，空蕩蕩的，沒有了細(xì)細(xì)品嘗的滋味。

而這也是我們現(xiàn)在小區(qū)綠化普遍存在的問題，如何從我們的文化出發(fā)，尋找綠化的主題，尋求文化的淵源。這一直是我們傳承歷史，繼承文脈的研究內(nèi)容之一。

就像《紅樓夢》大觀園里，每個(gè)景點(diǎn)都有典故，一草一木都有它的歷史，它的故事。我們固然可以不必如此精細(xì)，但在造林的同時(shí)，能把我們的文化融入其中，即便就那么一兩處，也能達(dá)到畫龍點(diǎn)睛的作用，更使綠化有了深厚的歷史底蘊(yùn)。同時(shí)，在其旁邊立上木牌，上面刻有典故。

這樣不僅可以讓人在游玩中了解到傳統(tǒng)的文化。也在不覺中完成了文化傳承的民族歷史責(zé)任。還能留給居民豐富的想象空間，看到景色，想著典故，念著古色古香的詩歌，文化的深厚韻味便在不知不覺中品了出來。

下面我們看看其他綠化存在的問題。

在中心花園的不遠(yuǎn)處，分布著兩處較大的廣場，它們是小區(qū)的運(yùn)動(dòng)中心，在那里，設(shè)有大量的運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)備。然而綠化就顯得沒那么完善了。有時(shí)就是中間空出一塊平地，鋪上瓷磚，放上運(yùn)動(dòng)設(shè)備。

而綠化只能在四周見到草坪，大樹形成的綠蔭僅僅為廣場四周的人行道服務(wù)。并且令人十分不解的是運(yùn)動(dòng)設(shè)備的旁邊竟然沒有供人休息的桌椅。不知道運(yùn)動(dòng)累了，是不是只能趴在運(yùn)動(dòng)設(shè)備上休息了。或者穿越廣場到另一邊休息。這樣一來，既不符合功能的需要，又不利于交往活動(dòng)的開展。

試想，如果一個(gè)朋友在運(yùn)動(dòng)，想和他隨意的閑聊，我是否也要坐在旁邊的運(yùn)動(dòng)設(shè)備上，如果旁邊的人要使用呢？我恐怕要十分不舒服地站在旁邊跟朋友交談了，這樣情況下的交往恐怕是不會(huì)堅(jiān)持太長的。

而我們設(shè)計(jì)師期望的是增加人們之間的交往。在我看來，運(yùn)動(dòng)設(shè)備可以放在靠近人行道的大樹下，鋪地用磚和條石拼成，空隙處蔓延有周圍草地一樣的綠草。

在大樹下，運(yùn)動(dòng)設(shè)備旁可以設(shè)有供人休息的桌椅，從而形成宜人交往的小空間，運(yùn)動(dòng)累了，坐在一起休息，自然的交談，鄰里的交往便會(huì)因此而激發(fā)起來。

在綠地與運(yùn)動(dòng)廣場間可以用低矮的灌木形成空間分隔，個(gè)別地方完全可以根據(jù)視線需要打開，形成半開放空間，或用大樹隔起，形成半封閉空間。

這樣，使運(yùn)動(dòng)設(shè)備明確的運(yùn)動(dòng)區(qū)與運(yùn)動(dòng)靈活多變的廣場區(qū)形成聯(lián)系，又相對獨(dú)立，而互不打攪。同時(shí)，使整個(gè)運(yùn)動(dòng)區(qū)域?qū)哟熙r明，綠化體系更有層次感，更有變化，當(dāng)然，也更豐富，更漂亮。

其實(shí)，在小面積綠化上，有一處設(shè)計(jì)得相當(dāng)精彩，不管是小品還是綠化空間劃分上都比較舒適。但令我們惋惜的是它的使用率很低。

經(jīng)過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)它的地理位置深深的決定了這一點(diǎn)。它處于一個(gè)凹形公共建筑的凹處，而且處于公共建筑的背面，平常除了上班人員，和鄰近道路上的行人，基本上沒有固定的人源。而上班人員和過路人員又極少有空閑的時(shí)間使用綠地，也就形成了人跡稀少的不穩(wěn)定區(qū)域。

由此可見，有相對固定的人源對于小范圍綠化是有益的。特別對于建筑背面的綠化而言，則更應(yīng)該與固定的功能相結(jié)合，這有利于固定的人員。

比如說，與停車相結(jié)合，由于有固定的人源，人們可以停車后，坐在那里稍作休息，與在這里等候的人進(jìn)行交往。只要有了人氣，隨著鄰里的不斷了解，便會(huì)形成上下班前后的交談空間，而這又改變了原來的不安全心理影響，更有利于人們使用和享受綠地。

當(dāng)然，也可以設(shè)有運(yùn)動(dòng)設(shè)施，來吸引更多的人。比如乒乓球臺(tái)，羽毛球場等

其實(shí)在小面積綠化上，很多地方都不盡人意。

有些廣場的尺度十分怪異，就拿上圖來說，椅子的間隔怎么會(huì)這樣，作為住宅前綠地鄰里交往的場所。如果要交談，是不是得喊著講，真累。如果兩兩挨著放，還有交往的意圖。而且廣場的尺度作為交談的空間太大了，作為運(yùn)動(dòng)的空間又不太合適，真不知設(shè)計(jì)師要這樣的空間干嘛？

綠化形式單調(diào)不說，如此強(qiáng)調(diào)廣場的圍合，又沒有視線遮擋。一旦一個(gè)人進(jìn)去，尤其是不認(rèn)識(shí)的人，面對面坐著，多尷尬。而認(rèn)識(shí)的人進(jìn)去，如果不是熟悉到能同坐一個(gè)椅子，那么這樣的空間距離就把原來可以發(fā)生的交往隔絕了。所以在那里，能看見最多的是大家別過臉看外面，而白白浪費(fèi)了中間的空間。這樣的尺度既不符合人們的心理需求。

有一個(gè)最簡單的改法，就是在里面種一棵大樹，樹底下做成一個(gè)小圓形的綠籬，在綠籬邊再圍合一圈椅子。如下圖所示平面，這樣，內(nèi)圈的椅子與外圈的椅子形成不同的聯(lián)系空間，可以滿足人們的不同需要。

當(dāng)然，最令我們哭笑不得的是，有的綠籬把休息用的椅子圍了一圈，不知道人們使用時(shí)該如何走進(jìn)去。而且，走完整個(gè)小區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)椅子的擺放位置，除了中心花園比較得體之外，大多都設(shè)在空空如野的草地上，而在大樹的樹蔭下卻極為少見。

這就影響了椅子使用的時(shí)間，試想，大熱天走累了，還真難找個(gè)地方休息乘涼。而這也不符合人們的心理，大家都有這樣的意識(shí)，平地里，有依靠的空間是最受歡迎的，也比較容易聚集人群。

比如廣場上的柱子邊，噴泉邊。而建筑空間的設(shè)計(jì)，則能更好的聯(lián)系自然和建筑物之間的關(guān)系，比如東方園林聯(lián)系建筑之間的走廊，西方廣場邊公共建筑的大柱廊。

關(guān)于這一點(diǎn)，某大學(xué)家屬區(qū)就基本沒有形成建筑與綠化的過渡空間的設(shè)計(jì)，這也就使得沒有把綠化體系真正的引入到生活當(dāng)中。當(dāng)然，某大學(xué)家屬區(qū)不是花園居住小區(qū)，對綠化的要求也就沒有那么高。然而，在最基本的綠化形式的運(yùn)用上，或者說綠化設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)上還是不夠成熟的。

那么什么是綠化？綠化的定義是這么下的——綠化泛指人們在合理、科學(xué)的前提下種植植物，以改變和提高基地及周圍環(huán)境質(zhì)量的行為。可見，綠化最本質(zhì)的特征是改善環(huán)境——綠化可以使相對濕度增加，遮擋太陽輻射，防止西曬，調(diào)節(jié)氣溫，降低風(fēng)速（在夏季無風(fēng)時(shí)，綠地比建筑地段的氣溫低，由于溫差而長生冷熱空氣的環(huán)流，形成微風(fēng)，合理的使用綠化引導(dǎo)氣流，可以增強(qiáng)居住區(qū)的通風(fēng)效果）。

而就改善環(huán)境這一問題上，樹木的作用顯然比草地要好得多，這一點(diǎn)，似乎某大學(xué)家屬區(qū)的綠化設(shè)計(jì)上是有認(rèn)識(shí)的。但在生態(tài)綠化上就做的并不怎么出色。

新的綠地的物種比較單調(diào)，特別是中心花園以外的綠化，就有那么兩三種。這是不利于改善環(huán)境的，而且也沒有考慮四季景觀的變化要求，居住區(qū)的綠化貼近生活，貼近居民，被稱作“家門口理想的活動(dòng)空間”。

然而居住區(qū)建筑密集、人口密集、車輛和行人也相對密集，這就必然給生態(tài)環(huán)境帶來諸多不利因素，諸如煙、塵、噪聲、固體廢棄物、有害氣體等污染加劇，給居民的正常生活、休息和身心健康造成影響和危害。

同時(shí)從居住區(qū)的人口構(gòu)成來看，老年人和兒童占較大比例，他們幾乎常年離不開自己的居室及居室周圍的小環(huán)境。所以當(dāng)我們進(jìn)行居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)時(shí)，要必須考慮在規(guī)劃布局、樹種選擇、植物配植以及栽種管理上，既要有利于居室采光、通風(fēng)，又要盡可能地發(fā)揮遮陰、防風(fēng)、滯塵、減噪等功能。

但就吸收有害氣體這一問題而言，也不是什么有害氣體樹種都能吸收的，一般每個(gè)樹種都能吸收一到兩種有害氣體。這就要求樹種的多樣性。當(dāng)然這也符合生物多樣性的要求。

從綠化系統(tǒng)立體性上看，顯然某大學(xué)家屬區(qū)的綠化更多的停留在地面，垂直綠化就單單靠樹木，而這是不夠的。其實(shí)我們可以利用居住區(qū)的圍欄和墻體發(fā)展垂直綠化、增加綠量、擴(kuò)大葉面積系數(shù)，使綠化更具有層次和立體效果。屋頂花園的綠化也是很不錯(cuò)的提議。他們都有利于把綠色引入到居民的生活當(dāng)中。

還有特別需要注意的是，小區(qū)綠化大多沒有本土性，草地也用了強(qiáng)調(diào)整潔的景觀草皮，其實(shí)鄉(xiāng)土物種不但最適宜于在當(dāng)?shù)厣L，管理和維護(hù)成本也最低。更重要的是，它能幫助延續(xù)和培養(yǎng)鄉(xiāng)土意識(shí)。

現(xiàn)在鄉(xiāng)土的物種正在消失，取而代之的是，沒有地域性的景觀草皮，以及全國到處可見的南方熱帶樹種。似乎綠化也在走入建筑的老路。當(dāng)國際式的建筑充斥著整個(gè)城市的時(shí)候，人們開始抱怨全世界的建筑都長得太一樣，以至于不知道你身在上海，東京或是紐約的街道上。

接著人們開始在迷失中反思，尋找建筑的地域性，民族性。那么綠化呢？是不是也該擁有自己的地域性。不要天南地北一個(gè)樣，就讓我們的記憶力還留有故鄉(xiāng)那獨(dú)一無二，不可替代的“老槐樹”吧。不要讓我們的故鄉(xiāng)記憶是一片泛白，我們的設(shè)計(jì)是為了使綠化有一個(gè)科學(xué)的指標(biāo)體系，合理的布局和優(yōu)良的質(zhì)量。而不是破壞原有的綠化形態(tài)，我們更應(yīng)該尊重自然，保留特色，創(chuàng)造出地域特點(diǎn)顯著，藝術(shù)格調(diào)高雅的綠化風(fēng)貌。

而在英國等發(fā)達(dá)國家，他們的做法與我們現(xiàn)在的做法有很大差別。那里的綠化混合著各種當(dāng)?shù)刂参铮莸貏t是自然生長的野草，不講究整齊劃一，完全是野趣。正是由于野草的頑強(qiáng)生命力以及能適應(yīng)本地環(huán)境，所以他們鼓勵(lì)在草坪上自由的活動(dòng)，從而減少了鋪地面積，加大了綠化面積。

事實(shí)上，綠化除了生態(tài)作用以外，還擁有文化作用（植物的象征意義很豐富），觀賞作用和經(jīng)濟(jì)作用。而作為一名設(shè)計(jì)師。我們認(rèn)識(shí)綠化的特征，恐怕不僅僅是把它作為一種對人類有用的植物來看待。換句話說就是，我們不僅關(guān)注它對環(huán)境質(zhì)量的改善作用和經(jīng)濟(jì)作用，而且我們更多的是關(guān)注它對環(huán)境的美化和它的文化作用。

從中國的傳統(tǒng)園林中，我們可以看到綠化對于環(huán)境空間的塑造及美化作用。一個(gè)巴掌大的園子，因?yàn)橹袊橙说木牟贾茫臻g顯得錯(cuò)落有致，趣味橫生。

而其中重要的一點(diǎn)，就是利用了綠化空間的視覺要素——光影，色彩以及形態(tài)組合。而這也是小區(qū)綠化考慮不足的地方。其實(shí)，處理好光影，色彩以及形態(tài)組合，就能夠形成多姿多彩的視覺效果，并且可以時(shí)變景遷的，一年四季，各有韻味。再精心布置游覽路線，通過視線營造，就能有步移景遷的豐富景觀，從而避免了綠化的單調(diào)性。

第二篇：小區(qū)停車位權(quán)屬分析

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小區(qū)停車位權(quán)屬分析

許尚豪 中國人民大學(xué)法學(xué)院 講師 , 王仰光

關(guān)鍵詞: 停車位/業(yè)主/優(yōu)先使用權(quán)

內(nèi)容提要: 物權(quán)法草案第六稿確定了業(yè)主對小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán),尊重了業(yè)主的利益和開發(fā)商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式,雖體現(xiàn)了意思自治,但不利于保護(hù)業(yè)主的利益,應(yīng)采用法定方式優(yōu)先,以約定為補(bǔ)充。

小區(qū)停車位,在物權(quán)法草案中稱為車庫,其權(quán)屬的確定關(guān)系到業(yè)主、開發(fā)商之間的權(quán)益,小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對此沒有規(guī)定,盡管我國物權(quán)法草案規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。該規(guī)定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進(jìn)行進(jìn)一步探討。筆者認(rèn)為,小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主的需要的前提下,應(yīng)明確其屬于全體業(yè)主共同共有,因?yàn)檫@樣規(guī)定有利于解決我國現(xiàn)階段小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規(guī)范調(diào)整利益關(guān)系的類型。

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一、我國小區(qū)停車位權(quán)屬現(xiàn)狀

小區(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有。第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬。

從我國當(dāng)前的現(xiàn)狀來看,有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車位,主要有三種形式。

第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。[1]其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對這類停車位,我們稱其為車庫,開發(fā)商對這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對價(jià)的小區(qū)的業(yè)主個(gè)人所有。

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第二種形式:是小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。

第三種形式:小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個(gè)車位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徺I費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。[2]相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)槲覀兒茈y查明開發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售,而且在我國

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現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛。現(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對此問題有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對停車費(fèi)用要事先進(jìn)行約定,購房人在簽訂購房合同時(shí)便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價(jià)格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。

二、比較法的借鑒

對于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對此問題均有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。

(一)德國法

德國1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場,視為有獨(dú)立性之房間。” [3]因此在德國車庫作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。[4]

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(二)日本法

在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內(nèi)停車場,指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場,一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對屋外停車場日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。

對屋內(nèi)停車場的權(quán)屬日本學(xué)界存有爭議,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對的主流地位。但學(xué)界對其持批評(píng)態(tài)度,認(rèn)為該裁判無法解決如下問題:其一,凡區(qū)分所有建筑物內(nèi)附設(shè)的停車場均得肩負(fù)某些配套設(shè)施功能,其在使用上缺乏獨(dú)立性;其二,若在停車場中存在某些共用設(shè)施,其他區(qū)分所有權(quán)人為利用這些共用設(shè)施,進(jìn)人屬于他人專有區(qū)域的權(quán)利根據(jù)。[5]

(三)法國法

在法國,新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計(jì)停車場。學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域?yàn)榉謩e的不動(dòng)產(chǎn),即停車位必須另

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行購買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內(nèi)之停車位。

(四)美國法

美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計(jì),遵循兩個(gè)最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。[6]可以看出,美國法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨(dú)買賣,有效的避免了車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國也有作為獨(dú)立專有部分可以單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營,本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫。

(五)加拿大多倫多市

多倫多市是按住戶臥室為標(biāo)準(zhǔn)來配置停車位的,其法定要求是:開發(fā)商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個(gè)停車位,為擁有3間以上臥室的住戶配置2個(gè)停車位。同時(shí)還得在基地上,以每4個(gè)區(qū)分所有權(quán)人為單位,設(shè)置1個(gè)供來客使用的停車位。其停車位的所有權(quán)附屬于小區(qū)內(nèi)的住房。

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(六)澳門地區(qū)民法

澳門地區(qū)民法典1315條規(guī)定:“分層建筑物中之車位,如其所占之空間被適當(dāng)定界,且可自接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以為獨(dú)立單位,即使該等車位之間并非相互區(qū)別及分離者亦然。被適當(dāng)定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區(qū)范圍,當(dāng)中標(biāo)明本身之編號(hào)或名稱。”可見,澳門地區(qū)民法典與德國法相似,也把一部分車庫作為獨(dú)立的物。但除了該特定的車位外,對于其他類型的停車位,澳門地區(qū)民法未作專門的規(guī)定,一般認(rèn)為其屬于全體業(yè)主共同共有。

(七)臺(tái)灣地區(qū)民法

我國臺(tái)灣地區(qū)將車庫依據(jù)不同的類型作出不同的規(guī)則處理。其把車庫分為三種類型:第一,法定車庫。這種法定車庫,無獨(dú)立權(quán)狀,以共用部分分配給承租戶,須隨主建物一并移轉(zhuǎn),但可以依分管協(xié)議,交由某一戶或某些住戶使用。第二,自行增設(shè)車庫。這種類型的車庫不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,而是單獨(dú)的“物”。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀,但其不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,不得違反建筑規(guī)劃。第三,獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車庫。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、權(quán)狀及可單獨(dú)移轉(zhuǎn)。其在使用權(quán)益上,負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。在建筑物區(qū)分所有特別是形成了小區(qū)的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨

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物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設(shè)置在小區(qū)的銀行押運(yùn)現(xiàn)鈔等停車之用。[7]

從以上國家及地區(qū)的論述及分析可以看出,對于小區(qū)停車位的權(quán)屬,各國規(guī)定大體相似。即小區(qū)停車位屬于全體業(yè)主共有,停車位只可在小區(qū)業(yè)主之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但如果小區(qū)的停車位為獨(dú)立的物,則立法各異,一般允許開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定其所有權(quán)。

三、立法的規(guī)范分析

(一)停車位權(quán)屬所涉利益及規(guī)范分析

民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講,主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系,民事主體的利益和社會(huì)公共利益之間的關(guān)系。[8]對于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會(huì)采用任意性規(guī)范去調(diào)整、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整;對于民事主體的利益和國家利益、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系則通過強(qiáng)行性規(guī)范去調(diào)整。

首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會(huì)公共的

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利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應(yīng)該運(yùn)用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)該運(yùn)用強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。

筆者認(rèn)為,不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因?yàn)橥＼囄坏那樾蜗喈?dāng)復(fù)雜,如果是具有獨(dú)立地位的停車位,如專門供公眾停車的停車場,應(yīng)屬于民事主體之間的爭議,應(yīng)由任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性或混合性規(guī)范進(jìn)行處理。但小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭,情形比較復(fù)雜。如果停車位可以登記,則開發(fā)商與已購買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強(qiáng)行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。但就整個(gè)社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言,其屬于民事主體與社會(huì)公共利益的關(guān)系,所以應(yīng)由強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范。

(二)具體規(guī)范內(nèi)容分析

就物權(quán)法本條的規(guī)定而言,其規(guī)范的內(nèi)容分為兩種情況:第一種情況為民事主體之間的關(guān)系,該關(guān)系由任意法進(jìn)行調(diào)整。對其而言,開發(fā)商與業(yè)主可以約定將停車位銷售給業(yè)主,則該停車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸業(yè)主所有。第二種情況是全體業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系,而二者的關(guān)系為民事主體與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因此應(yīng)用強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范。

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而物權(quán)法第76條第2款賦予當(dāng)事人選擇的權(quán)利,為任意性規(guī)范,因此背離了規(guī)范的性質(zhì),應(yīng)予以更正。既應(yīng)明確停車位的所有權(quán)歸主體業(yè)主共有,且不允許開發(fā)商在合同中進(jìn)行約定。當(dāng)然,這樣可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商采取分?jǐn)傎M(fèi)用或者捆綁式的銷售方式,會(huì)損害無車的業(yè)主或者不想購?fù)＼囄粯I(yè)主的利益。但因?yàn)樵谖覈?現(xiàn)實(shí)情況并不是每一住戶均配一停車位,因此對于無車或者不想購車的業(yè)主,其完全可以選擇不購買停車位。如果開發(fā)商采取分?jǐn)傎M(fèi)用的辦法,將所有的停車位籠統(tǒng)地轉(zhuǎn)為所有業(yè)主所有,則可以由業(yè)主大會(huì)對此事進(jìn)行投票處理,由有車者對無車者進(jìn)行補(bǔ)償。又因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的停車位從總體而言,體現(xiàn)了小區(qū)所有業(yè)主的利益,因此其停車位的轉(zhuǎn)移也應(yīng)受限制,只允許其在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)移。

四、草案評(píng)析

我國《物權(quán)法》草案第六稿規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。筆者認(rèn)為,車位、車庫的歸屬問題,涉及廣大業(yè)主的切身利益,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,作為建筑物的附屬設(shè)施,應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。即在不考慮停車位所有權(quán)的情況下,采用我國立法一貫的立法技術(shù),首先確定了業(yè)主停車位的優(yōu)先使用權(quán),有利于滿足業(yè)主的停車?yán)婧烷_發(fā)商所有的利益。因?yàn)閺哪壳岸鄶?shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，文章來源：中顧法律網(wǎng)

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對車位、車庫的歸屬使用有的是業(yè)主購買的,有的是開發(fā)商附贈(zèng)的,有的是業(yè)主承租的,一般都有約定。法律以約定的方式規(guī)范車位、車庫的歸屬,體現(xiàn)了意思自治,尊重了現(xiàn)實(shí)生活,但因多數(shù)開發(fā)商大都將停車位約定歸自己所有,所以該規(guī)定可能不利于業(yè)主的利益。

停車位的權(quán)屬有法定與約定兩種形式,物權(quán)法草案采取了約定的形式。但從國外的制度看,沒有一個(gè)國家對于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優(yōu)先,約定作為補(bǔ)充。所以,筆者認(rèn)為,停車位屬于業(yè)主的共同所有,有約定的除外,可能更有利于保護(hù)業(yè)主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關(guān)系。

注釋:

[1]王利明.中國民法案例與學(xué)理研究(物權(quán)篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 庫里達(dá).窗前綠地攫頂空間停車位是誰的?—談物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問題[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章來源：中顧法律網(wǎng)

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[4] 張學(xué)哲.停車位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大學(xué)出版社2006.275-279.[5] 卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較法研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào),2003,(2).[6]]戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主-兼談美國法中住宅小區(qū)車庫、會(huì)所、綠地歸屬[N].中國房地產(chǎn)報(bào),2005.9.19.[7]崔建遠(yuǎn).小區(qū)車庫的歸屬論[EB/OL].中國民商法律網(wǎng)ht-p://www.tmdps.cn/weizhang/default.asp? id=24820.[8] 王軼.對中國民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考—過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會(huì)發(fā)展,2006,(1).

第三篇：小區(qū)監(jiān)控設(shè)計(jì)方案分析

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的生活水平有了顯著的提高，居住條件不斷改善，人們對安全技術(shù)防范的要求也越來越高，但是犯罪手段也在不斷變化。人們在解決了居住問題后，日益關(guān)心的是居住安全，因?yàn)閷τ谑悄切┝鞲Z作案的犯罪分子往往選擇居民住宅區(qū)作為攻擊目標(biāo)，入室盜竊、搶劫、殺人案件層層發(fā)生，以往靠小區(qū)保安以人防為主的防范措施已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們的安全需要。為了打擊各種各樣的經(jīng)濟(jì)刑事犯罪，保護(hù)國家和人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，保證各行各業(yè)和社會(huì)各部門的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，采用高科技手段預(yù)防和制止各種犯罪已成為安全防范領(lǐng)域的發(fā)展方向。

為預(yù)防和制止入侵盜竊、搶劫、破壞等刑事犯罪，保障人身和財(cái)產(chǎn)的安全，同時(shí)為便于物業(yè)管理。“XXXX小區(qū)” 安全防范系統(tǒng)工程共設(shè)計(jì)x個(gè)視頻監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控區(qū)域覆蓋小區(qū)主要道路、出入口、地下車庫和所有電梯轎廂，中心控制室采用xx臺(tái)數(shù)字硬盤錄像機(jī)對所有視頻信號(hào)進(jìn)行錄像，同時(shí)采用電視墻對所有攝像機(jī)畫面進(jìn)行切換和控制。

第二部分

設(shè)計(jì)依據(jù)

（一）用戶實(shí)際需求

XXXXXX地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求對“XXXX小區(qū)”小區(qū)主要道路、廣場、地上停車場、地下車庫、主要出入口、電梯轎廂等位置設(shè)計(jì)安裝x臺(tái)攝像機(jī)，其中主要道路、路口、廣場、地上停車場等位置安裝x臺(tái)紅外夜視高速球攝像機(jī)；在地下車庫、地上停車場出入口各安裝1臺(tái)照車牌專用攝像機(jī)，在小區(qū)主出入口安裝x臺(tái)彩色帶紅外燈夜視攝像機(jī)，在xx樓前各安裝x臺(tái)彩色帶紅外燈夜視攝像機(jī)。地下車庫安裝x臺(tái)紅外夜視攝像機(jī)。在監(jiān)控室安裝xx臺(tái)數(shù)字硬盤錄像機(jī)用于監(jiān)控錄像，安裝電視墻用于對重點(diǎn)部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視，同時(shí)可以任意切換圖像畫面。所有設(shè)備鑲嵌在操作臺(tái)和電視墻柜內(nèi)。

（二）現(xiàn)場勘察記錄（略）

（三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

《北京市安全技術(shù)防范工程監(jiān)督管理辦法》 《安全防范工程費(fèi)用概預(yù)算編制辦法》 《安全防范系統(tǒng)通用圖形符號(hào)》 《安全防范工程程序與要求》 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范。》

《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范。》 《有關(guān)安全防范工程驗(yàn)收規(guī)則》 《中華人民共和國安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》

《北京市住宅安全防范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《居民小區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求》

《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施方案》 《小康住宅電氣設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)）導(dǎo)則》

第三部分

系統(tǒng)具體設(shè)計(jì)和建設(shè)目標(biāo)

出于戰(zhàn)略規(guī)劃的考慮，依據(jù)國家相關(guān)行業(yè)規(guī)定和規(guī)范的要求，結(jié)合該小區(qū)的實(shí)際需要，設(shè)計(jì)、建設(shè)的項(xiàng)目內(nèi)容為以下幾點(diǎn)：

（一）前端設(shè)備的布設(shè)；

（二）通訊系統(tǒng)；

（三）傳輸系統(tǒng)；

（四）主控系統(tǒng)；

（五）電源與備用電源的配置；

（六）中心控制室的建立；

通過以上七個(gè)項(xiàng)目的建立，構(gòu)成一個(gè)現(xiàn)代化的安全技術(shù)防范系統(tǒng)工程。該工程是針對刑事犯罪分子狡猾、詭秘、預(yù)謀、冒險(xiǎn)、不則手段，伺機(jī)突發(fā)作案，難以預(yù)測的特點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，與建筑物的實(shí)體防護(hù)，有機(jī)的結(jié)合。在科學(xué)的管理下，達(dá)到防范嚴(yán)密，常備不懈，無懈可擊，嚴(yán)陣以待，發(fā)揮全天候的防范效果，以完成與刑事犯罪作長期斗爭的戰(zhàn)略部署。從而達(dá)到防入侵、防盜竊、防搶劫的目的，并把入侵犯罪行為控制在門、窗之外，使罪犯當(dāng)場落網(wǎng)。為此，這七個(gè)項(xiàng)目的具體要求分述如下：

（一）前端設(shè)備的布設(shè)

前端設(shè)備在整個(gè)監(jiān)控系統(tǒng)中起著重要的作用，其中攝像機(jī)是最主要的前端設(shè)備，發(fā)揮著三個(gè)方面的重要功能：圖像復(fù)核功能（主要結(jié)合報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)）、監(jiān)控功能、視頻報(bào)警功能。攝像機(jī)主要安裝在室內(nèi)、室外“重要監(jiān)視區(qū)”及要害部位。這些攝像機(jī)通過對現(xiàn)場的實(shí)時(shí)監(jiān)視，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情、不法行為和治安問題，能使問題解決在萌芽狀態(tài)。為此，重點(diǎn)監(jiān)視目標(biāo)、重點(diǎn)監(jiān)視地段（小范圍），宜采用固定攝像機(jī)；較大范圍的監(jiān)視區(qū)，如道路、廣場、停車場等，宜選用帶云臺(tái)和變焦鏡頭的攝像機(jī)；另外，重要部位安裝的攝像機(jī)應(yīng)在終端控制主機(jī)上進(jìn)行視頻移動(dòng)報(bào)警功能的設(shè)置，當(dāng)有非法移動(dòng)時(shí)系統(tǒng)能夠自動(dòng)報(bào)警、啟動(dòng)錄像，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)警情并作為日后取證之用。

小區(qū)作為人口聚集地，有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1.人員較多，背景紛雜，不易管理；

2.日常進(jìn)出人員混亂，且住戶間較生疏，易造成漏洞； 3.公共活動(dòng)面積較大較集中，突發(fā)性事件難以預(yù)料；

根據(jù)以上特點(diǎn)，充分把握人員進(jìn)出的各大門、通道，財(cái)物較集中的停車場等基礎(chǔ)性設(shè)施，具體為：

1）在小區(qū)主要道路、路口、廣場、地上停車場等位置安裝x臺(tái)紅外夜視高速球攝像機(jī)。2）在地下車庫、地上停車場出入口和小區(qū)三個(gè)主出入口各安裝1臺(tái)照車牌專用攝像機(jī)，專門用于對機(jī)動(dòng)車車牌進(jìn)行錄像。

3）在小區(qū)三個(gè)主出入口安裝各一臺(tái)紅外夜視高速球攝像機(jī)，用于整體監(jiān)控各出入口人員和車輛進(jìn)出情況。

3）在xx樓前安裝防水型紅外夜視攝像機(jī)。4）樓內(nèi)走廊安裝吸頂半球型型紅外夜視攝像機(jī)。5）在電梯轎廂內(nèi)安裝彩色半球攝像機(jī)。6）在地下車庫內(nèi)安裝固定外夜視攝像機(jī)。

（二）通訊系統(tǒng)

通信系統(tǒng)，是指各防護(hù)部位各重要出入口與安防有關(guān)的各職能部門之間的通訊聯(lián)系。通信系統(tǒng)除根據(jù)需要配備適量的無線對講機(jī)外，在各重要部位、各控制點(diǎn)之間，安裝內(nèi)線專用對講系統(tǒng)。該系統(tǒng)具有雙向選擇通話功能。一旦出現(xiàn)緊急情況時(shí)，中心控制室與各監(jiān)控區(qū)、傳達(dá)室、警衛(wèi)室、保衛(wèi)室（科）和總經(jīng)理室的通訊應(yīng)是及時(shí)的、暢通無阻的，應(yīng)是安防的專線通信，不受外界干擾，是指揮調(diào)度、上傳下達(dá)的有力保證。

在該項(xiàng)目中，由于用戶暫時(shí)未提出對該系統(tǒng)的明確需求，因此僅作為方案設(shè)計(jì)中必不可少的部分以文字闡述，不列入器材設(shè)備報(bào)價(jià)清單中，如客戶明確提出此部分需求，可單獨(dú)進(jìn)行系統(tǒng)添加。

（三）傳輸系統(tǒng)

傳輸系統(tǒng)承擔(dān)視頻圖像信號(hào)、報(bào)警信號(hào)和控制信號(hào)的傳送。應(yīng)根據(jù)傳輸距離的遠(yuǎn)近選擇同軸電纜、光纖等傳輸方式。傳輸距離遠(yuǎn)，宜選用光纖或微波傳輸；距離近宜選用同軸電纜傳輸。此外，還要考慮實(shí)際的環(huán)境情況、氣候情況，以及施工的可行性等。

該項(xiàng)目中，由于每個(gè)攝像機(jī)信號(hào)的傳輸距離較短（都在400米以內(nèi)），因此主要采用同軸電纜傳輸。為增強(qiáng)抗干擾性選用屏蔽密度為96%的抗干擾SYV75-5-2專用同軸視頻電纜傳輸，系統(tǒng)視頻輸入和輸出阻抗以及視頻電纜的特性阻抗均同為75Ω。多芯雙絞線傳送報(bào)警信號(hào)和控制信號(hào)。多芯護(hù)套線傳送設(shè)備用電。

對于電梯內(nèi)線纜，由于電梯的自由升降性，易導(dǎo)致線纜過于拉伸而斷裂的情況，因而選用電梯專用“扁型加抗拉鋼絲電梯專用線”，這種線纜的特點(diǎn)是將同軸電纜和電源線集中在同一外護(hù)套內(nèi)，通過合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在保證各傳輸線獲得理想電氣性能的前提下，減少電纜外徑，使布線更為便捷和合理，并且中間夾有抗拉鋼絲，因此大大加強(qiáng)了線纜的抗拉伸能力，即使發(fā)生線纜纏繞情況，也不易拉斷，最大限度上保障視頻信號(hào)的正常傳輸。

（四）主控系統(tǒng)

該項(xiàng)目是圍繞智能化數(shù)字硬盤錄像監(jiān)控系統(tǒng)（以下簡稱數(shù)字硬盤錄像系統(tǒng)）作為主控系統(tǒng)來進(jìn)行設(shè)計(jì)的。數(shù)字硬盤錄像系統(tǒng)是指以計(jì)算機(jī)硬盤為圖像錄像媒體，集成畫面分割、切換、云鏡控制、錄像檢索、網(wǎng)絡(luò)傳輸及報(bào)警聯(lián)動(dòng)等多功能為一體的，高度智能化的監(jiān)控系統(tǒng)。它以DVR（DigitalVideo Recorder）為基礎(chǔ)，在其中增加了前端設(shè)備的控制功能、報(bào)警信息處理功能，以及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)傳輸功能等，從而構(gòu)成完善的數(shù)字化監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。其中圖像記錄部分采用數(shù)字視頻壓縮技術(shù)，利用硬盤錄像，使圖像的紀(jì)錄、重放、檢索、管理等更加靈活便捷，因而日益成為監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢。

（五）電源與備用電源的配置與要求

1、電源

電源是保證系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要設(shè)備。為了便于操作和控制，應(yīng)是一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，設(shè)專用配電箱。總電源和各回路的分支電源，都應(yīng)有電壓、電流指示；都應(yīng)有過壓、過流保護(hù)裝置；交流市電電壓波動(dòng)應(yīng)為±1%；直流電源應(yīng)穩(wěn)壓，其波紋系數(shù)應(yīng)≤10%；電源的設(shè)計(jì)容量應(yīng)大于實(shí)際使用容量的1.5倍；應(yīng)有良好的通風(fēng)散熱條件，以確保電源的安全供電。

2、備用電源

對于安全防范系統(tǒng)最好配有備用電源。備用電源通常應(yīng)保證能夠連續(xù)24小時(shí)供電。

（六）中心控制室的建立與要求；

中心控制室是整個(gè)監(jiān)控系統(tǒng)的管理中心和指揮中心。所有數(shù)據(jù)和信號(hào)將在中心控制室集中匯總并且接入到相應(yīng)的終端控制設(shè)備，通過專人的操作使用，以及對各分控點(diǎn)的統(tǒng)一管理來實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的總體功能。由于中心控制室是整個(gè)系統(tǒng)中最主要、最直接的偵測現(xiàn)場，因此是第一時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)意外情況和接受報(bào)警信號(hào)的部門，這就決定了中心控制室必需在最短時(shí)間內(nèi)對各種情況做出有效的行動(dòng)反應(yīng)，并能指揮協(xié)調(diào)各部門迅速配合，以制止、解決各種危險(xiǎn)事件，避免造成危害。因此，中心控制室設(shè)最好設(shè)在建筑物的中心位置，這樣可以基本解決傳輸線路長、短不均的弊端，減少電路損耗，提高信號(hào)傳輸質(zhì)量減少干擾。

由于中心控制室是“禁區(qū)”，是要害部位。因此在選址時(shí)，盡量避開“行人”和“觀眾”的干擾；遠(yuǎn)離強(qiáng)電磁場、高頻源、震動(dòng)、噪聲和有害氣體，設(shè)在安靜隱蔽的環(huán)境中。該項(xiàng)目中的中心監(jiān)控室設(shè)在辦公樓保安值班室旁的新建玻璃房內(nèi)。

為了保障中心控制室值班人員的人身安全和設(shè)備安全使人員和設(shè)備都應(yīng)在適宜的環(huán)境條件下工作，以保障設(shè)備性能穩(wěn)定和人員的精力充沛，充分發(fā)揮人機(jī)結(jié)合的優(yōu)勢。為此，中心控制室須滿足下列要求： 1.配備防入侵設(shè)施和自衛(wèi)器具，以抵御武裝暴力行為，并起到威懾罪犯和自衛(wèi)的作用，與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)應(yīng)有專用無線和有線兩種報(bào)警通訊設(shè)備。

2.中心控制室如有條件應(yīng)設(shè)置周界報(bào)警，窗戶應(yīng)安裝防彈下班和金屬柵欄進(jìn)行防護(hù)，出入門應(yīng)設(shè)置兩道防盜安全門，兩門之間的通道距離不小于3米。

3.建立封閉式的值班室。值班人員上崗后，無特殊情況不離開中心控制室。不給罪犯對值班人員采取隱蔽突襲的機(jī)會(huì)。這就要求中心控制室的設(shè)施要完善。如設(shè)休息室、衛(wèi)生間和必要的生活設(shè)施等。

4.中心控制室是設(shè)備比較集中的地方，中心控制室的面積要與設(shè)備安裝的要求相適應(yīng)，要適當(dāng)寬敞些。設(shè)備安裝既要布設(shè)合理美觀、符合規(guī)范要求，又便于操作和維修。

5.中心控制室應(yīng)有空調(diào)保持恒溫。一般室溫保持在18-25℃相對濕度40-80%，機(jī)房內(nèi)空氣要清新，要保持補(bǔ)充10%左右的新鮮空氣，使保安人員有個(gè)良好的工作，同時(shí)保證各種設(shè)備的正常運(yùn)行。

6.中心控制室要有防火、防雷、防塵和防靜電設(shè)施；要設(shè)置專用地線，其接地電阻值應(yīng)小于4歐姆。

另外，還需要注意的是防雷接地的處理。系統(tǒng)設(shè)備必須選用符合電子設(shè)備的雷電防護(hù)要求，同時(shí)系統(tǒng)應(yīng)有防雷擊措施。另外在應(yīng)注意等電位接地，接地裝置應(yīng)滿足系統(tǒng)抗干擾和電氣安全的雙重要求，嚴(yán)格避免與強(qiáng)點(diǎn)的電網(wǎng)零線短接或混接，接地電阻不大于4歐姆，接地導(dǎo)線截面積應(yīng)大于25mm2。室外裝置和線路的防雷和接地設(shè)計(jì)須結(jié)合建筑物防雷電要求，必須符合有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。由于本項(xiàng)目中室外監(jiān)控點(diǎn)較少，因此該部分涉及問題不大。

第四部分

系統(tǒng)功能

為了便于用戶對系統(tǒng)功能的理解，下面從用戶對該系統(tǒng)的兩種使用環(huán)境下分別具體闡述系統(tǒng)的各種智能監(jiān)控功能。

（一）中心監(jiān)控室具有的功能：

主控室是整個(gè)系統(tǒng)的信號(hào)控制及信息交換中心，具有最全面的系統(tǒng)功能，簡單表述為以下幾點(diǎn)。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 可實(shí)時(shí)顯示任意一路或多路監(jiān)控點(diǎn)的影音信息，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。可對任一路攝像機(jī)的顯示效果、錄像速度進(jìn)行設(shè)置，以達(dá)到最佳效果。可對某一路或某幾路重要監(jiān)控點(diǎn)的圖像進(jìn)行多種模式的存儲(chǔ)錄像。重要錄像資料可以備份和播放。

可對錄像資料進(jìn)行多種智能檢索和回放。

可任意控制前端云臺(tái)和攝像機(jī)鏡頭，選取最佳角度和距離監(jiān)測現(xiàn)場情況。具備強(qiáng)大的聯(lián)網(wǎng)傳輸功能，可將各路監(jiān)控信號(hào)遠(yuǎn)傳廣域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。報(bào)警后電子地圖可立即彈出顯示報(bào)警方位；

實(shí)現(xiàn)視頻報(bào)警聯(lián)動(dòng)錄像，即報(bào)警后可自動(dòng)啟動(dòng)錄像同時(shí)啟動(dòng)聲光報(bào)警信號(hào)； 可在主控室安裝模擬電視墻，增強(qiáng)顯示效果； ? 通過在數(shù)字智能型控制主機(jī)上的設(shè)置，可將監(jiān)控信號(hào)上傳到internet網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控。

（二）其他網(wǎng)絡(luò)分控端具有的功能：

作為網(wǎng)絡(luò)分控端必需具備三個(gè)條件才能夠?qū)崿F(xiàn)分控管理的功能。包括：分控端的分控計(jì)算機(jī)必須與中心數(shù)字主控設(shè)備聯(lián)網(wǎng)；在分控計(jì)算機(jī)上安裝專用分控軟件并運(yùn)行；享有最高管理員的授權(quán)和密碼。具體功能有：

? ? ? ? 通過網(wǎng)絡(luò)可以隨時(shí)觀看所有監(jiān)控點(diǎn)的視頻圖像。

通過網(wǎng)絡(luò)和分控軟件可遠(yuǎn)程控制各監(jiān)控點(diǎn)的云臺(tái)和鏡頭，擺脫地域限制。可登陸到分廠的監(jiān)控主機(jī)，任意查看以前錄像資料。可對前端攝像機(jī)的色彩、對比度、飽和度等進(jìn)行調(diào)整。

第五部分

器材設(shè)備的選用

為了保證系統(tǒng)工程的先進(jìn)性、可靠性、實(shí)用性，系統(tǒng)所需要的器材設(shè)備，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書的總體規(guī)劃要求，在認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場勘察對系統(tǒng)工程有了較為深入了解的基礎(chǔ)上，選用名牌優(yōu)質(zhì)、符合國家標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)國家質(zhì)量認(rèn)證、性能價(jià)格比合理的產(chǎn)品，達(dá)到設(shè)備性能優(yōu)良、質(zhì)量可靠、價(jià)格合理。

為了滿足小區(qū)安全防范系統(tǒng)的需要，達(dá)到設(shè)備性能優(yōu)良、質(zhì)量可靠、價(jià)格合理的要求，通過對目前國內(nèi)技術(shù)先進(jìn)的主流保安監(jiān)控產(chǎn)品的調(diào)研，綜合其性能價(jià)格比、返修率，結(jié)合安全防范工程的要求等諸多因素的對比，擇優(yōu)組成優(yōu)化系統(tǒng)。本監(jiān)控項(xiàng)目所選產(chǎn)品如下：

（一）前端設(shè)備

1)小區(qū)主要道路、路口、廣場、地上停車場和小區(qū)主出入口等位置安裝的攝像機(jī)，選用BN-5606IR-QC紅外高速球攝像機(jī)，主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 水平分辨率彩色560線/黑白600線，0.0001Lux，25倍光學(xué)變焦（f=3.6~91.3mm），12倍數(shù)碼變焦； 紅外夜視距離：100米；

360度連續(xù)旋轉(zhuǎn)，垂直90度旋轉(zhuǎn)；

手控水平轉(zhuǎn)速：最快180°/s，預(yù)置位調(diào)用轉(zhuǎn)速：最快240°/s； 203個(gè)用戶定義預(yù)置位；

9條預(yù)置位巡航軌跡，1條花樣掃描，20條兩點(diǎn)間自動(dòng)線性掃描，支持速度和方向可設(shè)的360度圓周掃描； 帶可編程看守位功能；

長焦限速功能：球機(jī)最大轉(zhuǎn)速隨著攝像機(jī)焦距倍數(shù)增大而降低，以準(zhǔn)確捕捉目標(biāo)； 紅外燈亮度隨鏡頭焦距變化智能調(diào)節(jié)，保證遠(yuǎn)近距離紅外照度均勻； 紅外燈設(shè)計(jì)帶限流和穩(wěn)壓過載保護(hù)功能，保證紅外燈長時(shí)間工作； RS485控制，自動(dòng)識(shí)別多種PTZ控制協(xié)議和波特率； 定時(shí)執(zhí)行特殊命令功能； 7路報(bào)警輸入/1路繼電器輸出； ? ? ? ? ? 雙軸承結(jié)構(gòu)，大力矩步進(jìn)電機(jī)設(shè)計(jì)，定位精準(zhǔn)；

高強(qiáng)度鋁合金壓鑄外殼，內(nèi)置加熱器（選配）和風(fēng)扇，適合全天候使用； 防水，防塵，達(dá)到IP66防護(hù)等級(jí)；

內(nèi)置電源浪涌和雷電保護(hù)，抗0～±4000V高壓雷擊浪涌； 可壁裝或吊裝；

2)停車場入口和小區(qū)大門等區(qū)域安裝的車牌識(shí)別攝像機(jī)選用BN-133QLPR照車牌攝像機(jī)，主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 彩色/黑白自動(dòng)轉(zhuǎn)換（ICR雙濾光片自動(dòng)切換）；

金屬外殼，防暴設(shè)計(jì)，可有效抵擋外來撞擊帶,防水、防塵，符合IP66防護(hù)等級(jí)； 能夠清晰采集車輛的車牌號(hào)碼（夜間采集車牌圖像為黑白圖像，但可兼顧夜間普通保安監(jiān)控）；

水平分辨率：540電視線

日夜轉(zhuǎn)換：自動(dòng)（ICR雙濾光片切換）最低照度：0.01Lux 鏡頭：9-22mm手動(dòng)變焦鏡頭

紅外夜視距離：10米,紅外燈亮度可調(diào)； 電源：DC12V 工作溫度：-10℃~ 50℃

3)樓前和地下車庫選用BN-1350QWT/SE-A紅外夜視攝像機(jī)，主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 可以外部直接調(diào)整鏡頭遠(yuǎn)近和聚焦 防水，防塵，達(dá)到IP66防護(hù)等級(jí)

圖像傳感器：1/3“ SONY EXview HAD CCD II 水平分辨率：650電視線 信號(hào)系統(tǒng)：PAL/NTSC 有效像素：PAL：976×582；NTSC：976×494（H×V）鏡頭：9-22mm固定光圈手動(dòng)變焦鏡頭

最低照度：0.01Lux/F1.2；0Lux（紅外燈開啟）紅外燈有效距離：50米 電源：DC12V 工作溫度：-10oC~50oC（相對濕度:最大95%）

4)樓內(nèi)走廊等位置選用30米海螺型外調(diào)焦紅外夜視攝像機(jī)（BN-0330QHL/SE-B），主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? 3.5英寸，防暴金屬外殼，可有效抵擋外來撞擊 圖像傳感器：1/3” SONY EXview HAD CCD II 水平分辨率：650電視線

有效像素：PAL：976×582；NTSC：976×494（H×V）鏡頭：4-9mm固定光圈手動(dòng)變焦鏡頭

最低照度：0.01Lux/F1.2；0Lux（紅外燈開啟）同步方式：內(nèi)同步 ? ? ? 紅外夜視距離：30米 電源：DC12V 工作溫度：-10oC ~ 50oC

5)電梯轎箱內(nèi)選用彩色飛碟攝像機(jī)（BN-030QUFO/SN-A），主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? ? 防暴金屬外殼，可有效抵擋外來撞擊 水平分辨率：540電視線

有效像素：PAL：752×582；NTSC：768×494 鏡頭：3.6mm 最低照度：0.1Lux/F1.2 電源要求：DC12V 尺寸：86×57mm(Φ×H)工作溫度：-10oC ~ 50oC

（二）錄像設(shè)備和主控部分

1)本方案中選用IDRS-7016HE-C嵌入式硬盤錄像機(jī)，主要參數(shù)如下：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 操作系統(tǒng)：LINUX實(shí)時(shí)操作系統(tǒng) 視頻壓縮標(biāo)準(zhǔn)：H.264 預(yù)覽分辨率：PAL：704×576（D1）,水平線數(shù)500,垂直線數(shù)450 回放分辨率：PAL：704×576（D1）352×288（CIF），NTSC：640×480（D1）320×240（CIF）

視頻輸入：4/8/16/16路視頻輸入

視頻輸出：1路TV輸出，1路標(biāo)準(zhǔn)VGA輸出，1路SPOT矩陣輸出 視頻幀率：25幀/秒/通道（PAL）1，3，6，12，25和用戶自定義 音頻輸入：4/8/16路音頻輸入,RCA插座，2Vp-p，600Ω 音頻輸出：1路音頻輸出,RCA插座，2Vp-p，600Ω 語音對講輸入：1路對講輸入,RCA插座，2Vp-p，600Ω 硬盤類型： 8個(gè)SATA接口，單個(gè)SATA接口最大支持2T硬盤 錄像回放：4路同時(shí)回放，支持1，4分屏，快放、快退1x,8x,16x 通訊接口：1個(gè)10M/100M自適應(yīng)以太網(wǎng)接口(RJ45)，1個(gè)RS232口，2個(gè)前置USB口，1個(gè)鍵盤接口，1個(gè)RS422口 報(bào)警輸入/輸出：16/4 2)矩陣

? ? ? ? ? ? ? 微機(jī)模塊化、高密度矩陣設(shè)計(jì)； 單機(jī)最大255臺(tái)攝像機(jī)和32臺(tái)監(jiān)視器； 菜單綜合設(shè)置，中英文菜單顯示可選擇；

系統(tǒng)時(shí)間、日期、運(yùn)行狀態(tài)、攝像機(jī)標(biāo)題屏幕顯示； 鍵盤口令輸入，優(yōu)先級(jí)操作； 系統(tǒng)可分區(qū)，管理系統(tǒng)安全；

自由、程序、同步、群組切換多種切換方式； ? ? ? ? ? ? 視頻切換、報(bào)警控制三位一體； 控制恒速或變速云臺(tái)/控制電動(dòng)鏡頭；

內(nèi)置16路報(bào)警輸入/2路報(bào)警聯(lián)動(dòng)輸出，可擴(kuò)容； 警后聯(lián)動(dòng)視頻切換、自動(dòng)錄像； 報(bào)警輸出可編程；

系統(tǒng)支持RS-485、RS-422和RS-232三種通訊方式；

第六部分

設(shè)備清單

視頻部分前端主要設(shè)備 序品牌/廠單數(shù)單合適用名稱 型號(hào) 簡介 號(hào) 家 位量 價(jià)

計(jì) 環(huán)境

水平分辨率600線，0.0001Lux，25倍光學(xué)變焦夜間（f=3.66~91.36mm），16倍數(shù)碼無輔變焦，紅外夜視距離100米，360助光紅外度連續(xù)旋轉(zhuǎn)，垂直90度旋轉(zhuǎn)，源環(huán)夜視手控水平轉(zhuǎn)速：最快180°/s，境的 一體 BN-5606IR-QC Bernee 臺(tái)

預(yù)置位調(diào)用轉(zhuǎn)速： 最快240°/s，100化高203個(gè)用戶定義預(yù)置位，9條預(yù)米以速球 置位巡航軌跡，1條（可選配成內(nèi)的4條）花樣掃描，10條自動(dòng)線性遠(yuǎn)距掃描，長焦限速，紅外燈亮度隨離監(jiān)鏡頭焦距變化自動(dòng)調(diào)節(jié)，RS485控。控制，DC12V供電。

球機(jī) 壁裝 BN-B5606C Bernee 臺(tái)

支架

適合于小區(qū)出

外殼防水、防暴，540線彩轉(zhuǎn)黑，紅外入口

0.1Lux，1/3″Sony Super HAD 照車或停

BN-133QLPR Bernee 臺(tái)

CCD，內(nèi)置9-22mm鏡頭，自帶紅牌攝車場

外燈，具有強(qiáng)光抑制功能，專門像機(jī) 出入

用來識(shí)別車牌，電源：DC12V

口安裝使用。

外調(diào)外殼防水、防暴，彩轉(zhuǎn)黑，650夜間焦彩線，0Lux，1/3“ Sony ICX673AK 無輔 色紅 BN-1350QWT/SE-A Bernee 臺(tái)

CCD，標(biāo)配鏡頭9-22mm，可外部助光外夜調(diào)節(jié)鏡頭變焦/聚焦，紅外距離源環(huán)視攝50米，電源：DC12V。境的像機(jī)(50米)

50米以內(nèi)近距離監(jiān)控。

壁裝

BN-B170 Bernee 臺(tái)

支架 防暴海螺型外防暴外殼，彩轉(zhuǎn)黑，650線，0Lux，調(diào)焦1/3” Sony ICX673AK CCD，標(biāo)配用于 紅外 BN-0330QHL/SE-B Bernee 臺(tái)

鏡頭 4-9mm，可外部調(diào)節(jié)鏡頭變室內(nèi)夜視焦/對焦，紅外距離30米，電源：監(jiān)控 攝像DC12V。機(jī)(30米)彩色

用于飛碟彩色，540線，0.1Lux，1/3″SONY

電梯 攝像 BN-030QUFO/SN-A Bernee 臺(tái)

High Resolution CCD，標(biāo)配

轎箱機(jī)（電3.6mm鏡頭，電源：DC12V。

監(jiān)控

梯）

適用于50米直流

60線性

BN-PD1215 Bernee

DC12V/1.5A 米穩(wěn)壓

100電源

米紅外夜視攝像機(jī)

監(jiān)控中心主要設(shè)備 序單數(shù)單合名稱 型號(hào) 品牌 簡介 說明 號(hào) 位量 價(jià)

計(jì)

2U機(jī)箱

壓縮格式：H.264 16路

壓縮分辨率：CIF，全實(shí)時(shí)

嵌入

視頻輸入：16路

式硬 IDRS-7016HE-C IDRS 臺(tái)

視頻輸出：1*VGA，1*BNC，盤錄

4*Video Spot out（支持像機(jī)

1/4/9/16分割模式）音頻輸入：16路 液晶 顯示

器 監(jiān)控 專用HD203WI 硬盤 RS485智能 匹配BN-485M 器 視頻 矩陣 IDRS64-8V-II 三維綜合 控制IDRS-1830 鍵盤 16分32 視頻分BN-16×32V 配器

21英寸液 晶監(jiān)BN-ML21 視器

電視 墻

操作

臺(tái)Samsung 塊Bernee 臺(tái)IDRS

臺(tái)IDRS 只Bernee 臺(tái)Bernee 臺(tái)國產(chǎn) 套國產(chǎn)

套對講輸入：LINE-IN 音頻輸出：A-OUT 報(bào)警輸入：16路 報(bào)警輸出：8路

硬盤接口：8個(gè)SATA接口(單盤最大容量:2TB)

通訊接口：1個(gè)RJ45 10M/100M自適應(yīng)以太網(wǎng)口，1個(gè)RS485口（鍵盤接口），1個(gè)RS422口（PTZ控制），1個(gè)RS232，2個(gè)前置USB接口

2TB 4路RS485信號(hào)輸入，1路RS485信號(hào)輸出，雙絞線最遠(yuǎn)傳輸距離

1200米。

64路視頻輸入，8路視頻輸出

NTSC/PAL制式兼容，視頻、VGA和RGB等多種信號(hào)輸入方式可選，1400×1050像素，高分辨率，1000:1高對比度，500cd/m2高亮度，87.5°/87.5°/87.5°/87.5° 視角，能在各方向看清畫面，帶雙畫面顯示功能（畫中畫或左右分屏），可選座裝支架或壁掛支架

臺(tái)

第七部分

系統(tǒng)原理圖

第四篇：關(guān)于小區(qū)業(yè)委會(huì)賬目簡要分析報(bào)告

關(guān)于小區(qū)業(yè)委會(huì)賬目簡要分析

賬目公示，應(yīng)該把收入、支出、結(jié)存數(shù)據(jù)及流動(dòng)資金（銀行存款+庫存現(xiàn)金+其他金融產(chǎn)品）和其他重要事項(xiàng)如實(shí)公布，但從業(yè)委會(huì)公示的2020年賬目看，且不論其公布數(shù)據(jù)是否全面、完整、真實(shí)、準(zhǔn)確，僅就其列表反饋情況來說，基本屬于無序流水賬記錄，會(huì)計(jì)科目不規(guī)范，數(shù)據(jù)說明欠妥當(dāng)，數(shù)據(jù)列示無邏輯，且入賬數(shù)據(jù)與核算不符，或者把收入的減項(xiàng)納入成本費(fèi)用，導(dǎo)致收入虛高，成本虛增，明顯有虛增收入之嫌。

按其公示的數(shù)據(jù)推算，2020年收入613,464.01元，支出245,973.50（47,458.85+198,514.65）,賬面結(jié)余367,490.51元，銀行存款、其他金融資產(chǎn)及現(xiàn)金未公示，資金賬實(shí)是否相符不知道。

按常識(shí)，會(huì)計(jì)記賬一般以為一核算期，即公歷1月1日 至12月31日。期間發(fā)生的一切收入和支出，不管是否收到或付出現(xiàn)金，都應(yīng)作為收支入賬；同時(shí)，本收到的上收入現(xiàn)金，必須做以前損益調(diào)整，不得作為本收入入賬，開支亦然。這是會(huì)計(jì)核算最基本的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。否則，把不同時(shí)期的收支，在同一時(shí)期入賬，所反映的數(shù)據(jù)與事實(shí)背離，第一是誤導(dǎo)不明真相者，容易被虛增業(yè)績迷惑，從而相信相關(guān)人員業(yè)績鼓吹；第二，容易導(dǎo)致渾水摸魚，造成資金流失，讓大家利益受損而不得而知。

因此，在此把業(yè)委會(huì)公示的2020數(shù)據(jù)做一系統(tǒng)整理和簡要分析，以提醒大家注意：

1.有必要聘請第三方對第一屆業(yè)委會(huì)任期三年業(yè)績做全面審計(jì)，以對他們的工作做一全面總結(jié)與評(píng)估，而不僅僅是就所謂的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，從而了解：業(yè)委會(huì)三年內(nèi)做了哪些事情？哪些做的比較好？哪些沒做或沒做好？三年內(nèi)全部收入是多少？收入是否全部到位？全部開支有哪些？哪些開支是合理的，哪些開支是不妥當(dāng)?shù)模績?nèi)部管理制度是否規(guī)范？內(nèi)部崗位設(shè)置及管理流程是否建立健全并遵守？是否有跑冒滴漏現(xiàn)象？等等。

2.審計(jì)范圍包括，所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的單項(xiàng)決策文件（會(huì)議紀(jì)要、記錄）、相關(guān)合同、預(yù)算方案與決算報(bào)告；內(nèi)部分工與內(nèi)部牽制制度及其執(zhí)行情況；資金流入流出的財(cái)務(wù)程序及實(shí)時(shí)記錄；賬目記錄是否符合會(huì)計(jì)記賬要求，是否完整全面真實(shí)反映三年收支狀況；固定資產(chǎn)、低值易耗品、流動(dòng)資產(chǎn)、往來款項(xiàng)賬實(shí)是否相符，等等。

一、關(guān)于掛賬

掛賬其實(shí)屬于會(huì)計(jì)業(yè)界很忌諱的名詞。所謂掛賬，一是把收到的資金列入其他往來科目，以達(dá)到少計(jì)收入偷逃稅收或暗中操作流入私人腰包；二是把已開支項(xiàng)目列入往來科目或待處理科目，以達(dá)到減少開支成本，虛增利潤以騙取股東信任。二者都是以不實(shí)記賬為手段，達(dá)到不光明的目的。

但此次公示的數(shù)據(jù)說明，幾乎都以“ 掛賬 ”表述，感覺匪夷所思。

二、關(guān)于收入問題

一般的經(jīng)營主體（俗稱企業(yè)或公司），都以贏利為目的，需要按規(guī)范記賬，按規(guī)定依法納稅；城市小區(qū)屬于業(yè)主集中居住地，不是規(guī)范的經(jīng)營主體，其配套的附屬設(shè)施衍利，屬于額外得利，至少目前國家稅務(wù)還沒有觸及這塊稅收事項(xiàng)。雖然我們不是以贏利為目的，但相應(yīng)的租金及廣告收入是客觀存在的，這些收入，就是我們的主要收入，因此，會(huì)計(jì)設(shè)賬時(shí)，可借鑒企業(yè)設(shè)立“主營業(yè)務(wù)收入”，或者干脆以收入概括，二級(jí)科目可以具體收入（如房租、廣告）反映，其他收入是相對于主營業(yè)務(wù)或主要業(yè)務(wù)收入而言，就收入構(gòu)成來講，屬于次要的、補(bǔ)充的。既然主要收入為房租廣告費(fèi)而沒有或少有其他收入，主要收入部分做“其他收入”列示，顯然是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

（一）本次公示的收入業(yè)務(wù)記錄共33筆，所列入賬時(shí)間從6月30日起，至12月31日止，前面1月1日至6月29日半年內(nèi)沒有發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收入?須審計(jì)確認(rèn)。

（二）幼兒園租金收入13萬元？

1.2019年9月至2020年2月，6個(gè)月租金75,000元，月租金12,500元；

2.2020年3月至2021年2月，12個(gè)月租金收入80,000元，每月租金為6,666.67元。

3.減免19年9月至2020年2月中二個(gè)月租金25000元。如果幼兒園因疫情影響停課，少收學(xué)費(fèi)，減免租金尚可理解，如果學(xué)費(fèi)沒減少，減免租金則毫無理由。

4.假如反映屬實(shí)，還原成2020年1月至12月實(shí)際收入，則為91,666.67元（12500x2個(gè)月+6666.67x10個(gè)月=25000+66666.67=91666.67）

5.如其公示數(shù)據(jù)及說明屬實(shí)，為什么年租金由15萬元下降到8萬元？包括減免二個(gè)月租金25000元，這些是誰拍板的？有無會(huì)議紀(jì)要？是否公示？

6.還有一種可能，即后面8萬元系下半年收入，年租金為15.5萬元？從其減免2個(gè)月租金推算，年租金15萬元似乎比較靠譜，至于多出的5,000元，只有查看合同或協(xié)議才能了解真實(shí)情況。

7.因此，我們暫且初步認(rèn)定其租金收入為75000+80000-25000=130,000元。最后的實(shí)際收入，必須有審計(jì)介入，才能下最后結(jié)論。

另外，據(jù)很多業(yè)主反映，幼兒園租金一般20萬一年屬于大行大價(jià)，同地段同面積租金調(diào)查一下，即可證實(shí)。

（三）2020年分眾傳媒廣告租金收入84,506.40元？

1.框架租金23995.60+23800=47795.60

2.LED液晶租金5680.70+5600=11280.70

3.數(shù)碼廣告租金21230.10+21000=42230.10

4.合計(jì)50906.40+50400=101306.40

5.上半年收入總額為50,906.40元；下半年收入總額為50,400元，比上半年少收506.40元

6.減免二個(gè)月租金7933.33+1866.67+7000=16800

與幼兒園減免租金不同，疫情并不妨礙相關(guān)廣告播出，受眾因限制外出反而比平時(shí)要多。同樣的，減免租金誰拍板？有無會(huì)議記錄？是否通過公示？

（四）花兒公寓租金收入82,240元？

1.2020上半年8間房租金38,400（8x800x6）+1間24天租金640元=39,040元

2.2020下半年9間房43,200

3.房租租金收入合計(jì)82,240元

4.花兒公寓具體公租房多少，不僅僅要實(shí)地查看，而且要翻閱相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明及租房合同，一是房子是否出租到位？二是是否公房私用？

（五）停車費(fèi)及車位租金收入291,340 元？

1.2020地面465輛停車費(fèi)465x40x12=223200元

2.地下34車位租金56140元（只剩下34個(gè)車位沒賣出還是只拿得34個(gè)收費(fèi)權(quán)）

（1）上半年28560元，月租金140？

（2）下半年27580元，月租金135.20？

（3）下半年比上半年少980元，原因不明

3.美發(fā)店停車費(fèi)12000元

（1）上半年9000元

（2）下半年3000元

（3）美發(fā)店停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)多少？下半年新合同為什么少了?6000元？

4.據(jù)了解，地下車庫月租金180元，李良富曾親自向我說明，地下車庫車位費(fèi)40元全部歸物業(yè)收取，按140元收取依據(jù)什么？同時(shí)，下半年收費(fèi)減少980元有待審查；

5.地面車位具體位數(shù)有待實(shí)地一一核實(shí)，是否收費(fèi)到位？是什么原因漏收？

6.美發(fā)店收費(fèi)合同半年差距如此之大，原因待查。

7.按戶均一車位大約需要1100個(gè)車位，按其提供數(shù)據(jù)，地面465+地下154，共計(jì)619個(gè)車位，差481個(gè)車位，要滿足停車需要，不僅要在小區(qū)開發(fā)立體停車位，空置地下室亦要開發(fā)利用，同時(shí)要與開發(fā)商協(xié)商在港澳廣場尋租車位，并且要與城管協(xié)商租賃路邊車位。

（六）其他各項(xiàng)收入 24.147.40 元？

1.點(diǎn)亮傳媒廣告2310x2=4620元

2.格美電器2000元

3.廢舊分類回收箱1200元

4.通信基站塔租金12000元

5.安徽明聯(lián)廣告2020年上半年（止于截止月）2457.53元

6.追補(bǔ)2019年廣告誤差1869.87（嚴(yán)格來說，這筆錢不應(yīng)列入20年，但數(shù)額不大，故依其所列）

（七）利息收入1230.21 元？

1.按收入613,464.01元計(jì)算，年利率為0.2%

2.按賬面結(jié)余367,490.51元計(jì)算，年利率為0.335%

3.以上僅僅是按一年不完全數(shù)據(jù)推算的結(jié)果，如果按三年逐年遞增的百萬收入測算，該項(xiàng)利息收入差距太大。何況，無論怎么測算，其利率均低于銀行活期利率，這種低利率現(xiàn)象是不正常的，是否有資金體外循環(huán)或挪作他用，有待深入細(xì)致審計(jì)才能得出結(jié)論。

三、關(guān)于成本費(fèi)用問題

（一）關(guān)于管理費(fèi)用問題

1.公示管理費(fèi)用共10筆，計(jì)47458.85元，入賬時(shí)間與收入同步，均為6月30至12月31日。

2.費(fèi)用構(gòu)成（按規(guī)定，單位價(jià)值超過2000元，使用年限超過1年以上的物品，均應(yīng)列入固定資產(chǎn);單位價(jià)值小于2000元的，列入低值易耗品。鑒于小區(qū)非經(jīng)營性主體，所有采買也可在費(fèi)用里一次性列支，故列入管理費(fèi)用也不算出格，但應(yīng)加強(qiáng)管理，做好詳細(xì)備查簿登記，每年應(yīng)盤點(diǎn)一次）

（1）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)—電腦 3,050.00元

（2）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)—格力72空調(diào) 5,300.00元

（3）低值易耗品攤銷—辦公桌椅及文件柜 5,018.00元

（4）低值易耗品攤銷—茶水柜、水壺、水瓶等 849.85元

（5）維修費(fèi)—208房裝修費(fèi) 15,450.00元

（6）工資 16,800.00元

（7）福利費(fèi)—方便面 434.00元

（8）其他費(fèi)用—外出停車、打印費(fèi)等 257.00元

（9）手續(xù)費(fèi)—網(wǎng)銀手續(xù)費(fèi)（應(yīng)列入財(cái)務(wù)費(fèi)用而不是管理費(fèi)用）300.00元

（10）合計(jì) 47,458.85元

（二）關(guān)于業(yè)務(wù)活動(dòng)成本問題

成本最早用于工業(yè)會(huì)計(jì)，指生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)消耗的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，由生產(chǎn)產(chǎn)品所消耗的原輔材料價(jià)值+動(dòng)力及照明費(fèi)用+燃料價(jià)值+人工費(fèi)用+其他直接費(fèi)用構(gòu)成。后來成本概念被廣泛運(yùn)用于全部財(cái)務(wù)事項(xiàng)，泛指經(jīng)濟(jì)利益的總流出。

簡單來說，成本是為取得物質(zhì)資源所需付出的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,或者說成本是為達(dá)到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。比方說超市零售，先要付出資金采購商品，即為成本，加價(jià)賣出即為收入，收入-成本即為利潤。小區(qū)業(yè)務(wù)沒有為盈利而事先發(fā)生的對應(yīng)支出，故無業(yè)務(wù)成本一說，即使是出租房裝修改造，也應(yīng)列入管理費(fèi)-維修費(fèi)，而不是成本。

一般來說，企業(yè)除主營業(yè)務(wù)成本外，另有管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三大費(fèi)用及其他費(fèi)用，營業(yè)（銷售）費(fèi)用是指企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。小區(qū)沒有銷售，故無營業(yè)（銷售）費(fèi)用。所以，就小區(qū)而言，只有管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用，沒有成本和營業(yè)（銷售）費(fèi)用。此次“業(yè)務(wù)活動(dòng)成本”所列12筆開支，計(jì)198,514.65元，分述如下：

1.公共收益歸屬物業(yè)部分142,286.05元，系物業(yè)與小區(qū)業(yè)主收入分成，應(yīng)該直接在收入部分核減，與成本費(fèi)用開支無任何瓜葛，這種操作，屬于虛高收入，虛增費(fèi)用，應(yīng)予以還原。

（1）2020年上半年 66,862.35元

（2）2020年下半年 75,423.70元

（3）下半年 比上半年多支出8,561.35元

（4）哪些公共收益屬于業(yè)主與物業(yè)共享？依據(jù)什么文件及標(biāo)準(zhǔn)劃分給付？多開支8,561.35元原因是什么？

2.公共收益業(yè)務(wù)開發(fā)票費(fèi)用6,077元，費(fèi)（稅）率4.27%

（1）2020年上半年2,701.80(2701.80÷66862.35=4.04%)費(fèi)（稅）率4.04%

（2）2020年下半年3,375.20(3375.20÷75423.70=4.475%)費(fèi)（稅）率4.475%

（3）既然142,286.05元系收益分成，我方付錢，物業(yè)收錢，理應(yīng)由物業(yè)開收據(jù)或發(fā)票給我方，而沒有我方又付錢又開發(fā)票的道理，故這筆6,077元開發(fā)票費(fèi)用應(yīng)由對方支付。業(yè)委會(huì)要么找對方索回，要么在下期分?jǐn)偸杖胫锌刍亍o法索回的應(yīng)由業(yè)委會(huì)5人承擔(dān)。同時(shí)，以前如有同樣的相關(guān)費(fèi)用開支均應(yīng)找物業(yè)索要或由業(yè)委會(huì)個(gè)人賠付。

（4）道理很簡單，收錢方出具收據(jù)或發(fā)票，付錢方根據(jù)對方收據(jù)或發(fā)票做出賬憑證，這是天經(jīng)地義的事情。否則，自己付出1萬元，自己開10萬發(fā)票自己入賬，9萬元豈不會(huì)輕松流入個(gè)人腰包而神不知鬼不覺？

3.電梯配件支付7,570元，屬于固定資產(chǎn)維修費(fèi)用，故應(yīng)作為管理費(fèi)—電梯維修費(fèi)列支。印象中，這些小修小補(bǔ)開支，應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)才是。

4.辦公室開支1813.80元，到底是辦公室出新？維修？還是其他辦公開支，或者其他不便說明的開支列入辦公室？須查核原始憑證及詢問當(dāng)事人才能了解原委。但這筆開支入賬的話，應(yīng)做為管理費(fèi)用—維修費(fèi)或辦公費(fèi)列支。

5.觀景區(qū)木質(zhì)亭臺(tái)橋改造更新25,800元，這筆錢應(yīng)該由物業(yè)出還是業(yè)主出？還是物業(yè)與業(yè)主共同出資?行家應(yīng)該清楚，有待行家最后認(rèn)定。

（1）即使由業(yè)主承擔(dān)，其列支項(xiàng)目應(yīng)該是管理費(fèi)—維修費(fèi)

（2）亭臺(tái)橋改造項(xiàng)目全部開支多少?屆時(shí)應(yīng)由第三方做專項(xiàng)審計(jì),即審查合同、圖紙、預(yù)算、決算，實(shí)地丈量耗材方量﹙觀景臺(tái)欄桿系舊物，須從耗材預(yù)決算中剔除﹚，決算人工與國標(biāo)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)核對。

6.花兒公寓業(yè)主活動(dòng)室水電費(fèi)用787.80元，應(yīng)列入管理費(fèi)用-辦公費(fèi)。平均每月65.65元，每天2.19元，不知這活動(dòng)室多大，能容納多少人？哪些業(yè)主到場活動(dòng)過？ 據(jù)了解，這筆錢是由物業(yè)收取，物業(yè)的水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都高過居民收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7.消防電機(jī)維修費(fèi)14,000元，應(yīng)列入管理費(fèi)用—維修費(fèi)

8.老年活動(dòng)室空調(diào)維修費(fèi)180元，應(yīng)列入管理費(fèi)用-維修費(fèi)

9.以上開支如屬實(shí)，除公共收益歸屬物業(yè)部分142,286.05元應(yīng)沖減收入外，6,077元所謂開票費(fèi)用，應(yīng)從費(fèi)用開支剔除，由物業(yè)退回或從下分配中扣除。其余50,151.60元，應(yīng)全部納入管理費(fèi)用范疇，不存在所謂業(yè)務(wù)活動(dòng)成本。

10.所謂業(yè)務(wù)活動(dòng)成本均由物業(yè)代辦再轉(zhuǎn)收費(fèi)，其實(shí)際開支多少？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理透明？為什么要經(jīng)物業(yè)過手？直接與維修方洽談結(jié)賬，豈不更簡單方便甚至更便宜？更重要的是，這些開支究竟由誰負(fù)責(zé)承擔(dān)，還請行家解惑。

綜上所述，按其提供數(shù)據(jù)，經(jīng)簡要梳理，二0二0年小區(qū)收入為613,464.01-公共收益歸屬物業(yè)部分142,286.05元=471,177.96

支出為245,973.50--公共收益歸屬物業(yè)部分142,286.05元-公共收益業(yè)務(wù)開發(fā)票費(fèi)用6,077元=97,610.45元

結(jié)存373,567.51元

按此匡算，三年下來（至2021年5月）純收入當(dāng)在110萬左右

四、關(guān)于應(yīng)付賬款問題

1.應(yīng)付賬款按安徽睿正律師事務(wù)所、宇誠物業(yè)和永盛防腐木業(yè)公司三家設(shè)置三個(gè)賬戶，但公布時(shí)，既未統(tǒng)計(jì)又未合計(jì)，而是把三家賬頁打印敷衍了事。

2.按此推算，還有25,000+19,247.80+1500= 45,747.80未結(jié)清

3.據(jù)初步了解，律師費(fèi)5萬元，系李良富在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意亦未曾公示的情況下，個(gè)人擅自決定聘請律師與政府機(jī)關(guān)打官司并敗訴，訴訟費(fèi)（包括對方訴訟費(fèi)均由敗訴方承擔(dān)）多少要查看上年賬目。這筆開支，嚴(yán)格來說不應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)。

稍有常識(shí)的人都知道，民不與官斗，何況小區(qū)一應(yīng)事務(wù)矛盾，政府機(jī)關(guān)始終未插手干預(yù)，直接責(zé)任者應(yīng)該是開發(fā)商及其相關(guān)責(zé)任人，故意狀告政府而故意輸官司，如果不是心懷鬼胎，有意給律師送錢，就是屬于腦子短路。但這種亂作為、胡作為，慷業(yè)主利益行個(gè)人之慨，不應(yīng)聽之任之，而應(yīng)討回公道。

4.宇誠物業(yè)往來事項(xiàng)

（1）初期入駐更改費(fèi)用671,429.50元，這筆支出須進(jìn)行對應(yīng)的工程項(xiàng)目單獨(dú)審計(jì)。

（2）房間裝修、相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修，如果由業(yè)主自主承擔(dān)費(fèi)用，則毋須物業(yè)插手，業(yè)委會(huì)可以自行與維修方協(xié)議談價(jià)結(jié)算。第一，現(xiàn)在的物業(yè)屬于私人承包，相當(dāng)于個(gè)體戶，他不可能做雷鋒。第二，如果確定這些項(xiàng)目物業(yè)沒有出資義務(wù)，業(yè)委會(huì)有理由自主操作，為什么非要由物業(yè)過手雁過拔毛？

（3）水電費(fèi)問題應(yīng)該與物業(yè)談判，不應(yīng)該高價(jià)收費(fèi)。

5.永盛防腐木業(yè)公司

(1)新建項(xiàng)目：觀景臺(tái)面，拱橋，亭子頂部條木及面板，噴漆

(2)保留項(xiàng)目：亭子主體，觀景臺(tái)欄桿

(3)總造價(jià)是25,800元，還是25,800+1500=27,300元?待審計(jì)確認(rèn)。

應(yīng)審計(jì)并向全體業(yè)主公示的財(cái)務(wù)內(nèi)容

須審計(jì)確認(rèn)內(nèi)容及數(shù)據(jù)

應(yīng)追究經(jīng)濟(jì)損失的事項(xiàng)

以上系本人粗略分析及建議，由于對內(nèi)情不甚清楚,加之時(shí)間倉促，難免有錯(cuò)漏訛誤處，請審閱并請指正！

歐陽育林

2021年2月15日

第五篇：小區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例分析報(bào)告

小區(qū)景觀設(shè)計(jì)案例分析報(bào)告 ——海德名園景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)

姓 名：張?zhí)斐?/p>

班 級(jí)：07級(jí)專科環(huán)藝一班

輔導(dǎo)老師：張 揚(yáng)

分析海德名園的景觀規(guī)劃

海德名園位于宜興團(tuán)氿湖南、北岸和東面（氿濱路沿線）的區(qū)域。該區(qū)是目前宜興最具景觀和環(huán)境優(yōu)勢的區(qū)域。

海德名園所處地理?xiàng)l件優(yōu)越，自然環(huán)境宜人。區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利，離中心商業(yè)區(qū)僅1公里的距離。南有湖（團(tuán)氿湖）北有山，自然環(huán)境宜人。

此方案區(qū)域發(fā)展前景巨大。作為宜興城市和房地產(chǎn)發(fā)展的兩大區(qū)域之一的團(tuán)氿板塊，既是城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，又是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者公認(rèn)的高品質(zhì)住宅區(qū)。而團(tuán)氿板塊所擁有的自然環(huán)境以及區(qū)位優(yōu)勢，是其它區(qū)域無法比擬的。

并且此方案產(chǎn)品多樣化，最大限度滿足了不同的需求。以及此方案的景觀設(shè)計(jì)結(jié)合了整個(gè)區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)，從而最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的設(shè)計(jì)統(tǒng)一性。

此方案的設(shè)計(jì)者所要表達(dá)的設(shè)計(jì)目標(biāo)是重視生活品質(zhì)，創(chuàng)造具有詩意的環(huán)境空間，展現(xiàn)一定的文化內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)人與自然共生的理念。為開發(fā)者提供一個(gè)可以有效控制經(jīng)濟(jì)成本的設(shè)計(jì)，來達(dá)到更好的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)回報(bào)。并且提出杰出的理念設(shè)計(jì)配合商業(yè)市場運(yùn)作，彰顯出業(yè)主在同行業(yè)中的超前思維和領(lǐng)先地位。

設(shè)計(jì)者在研究了整個(gè)項(xiàng)目背景和設(shè)計(jì)目標(biāo)、市場定位之后，提出以海馬”與“花”融為一體，并通過圓形水紋的設(shè)計(jì)元素來銜接地塊，對英式風(fēng)格作出全新的詮釋的設(shè)計(jì)理念。三者完美的結(jié)合，充分的體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者熱愛自然，向往自然，展示了設(shè)計(jì)者以人為本，將自然的環(huán)境引入人們的生活，讓人們的生活走向自然貼近自然的設(shè)計(jì)理念。全新的詮釋英式風(fēng)格，簡化了古典的歐式風(fēng)格，加入了現(xiàn)代的元素，強(qiáng)化了簡約這一概念，讓人既能欣賞到古典的風(fēng)韻，又不乏現(xiàn)代的氣息。

整套的設(shè)計(jì)方案包括總體設(shè)計(jì)圖和詳細(xì)設(shè)計(jì)圖。總體設(shè)計(jì)圖包括總平面圖、景觀設(shè)計(jì)說明（小區(qū)景觀意向圖和別墅景觀意向圖）、總體空間分布圖、開放空間分析圖、車行流線分析圖、地下車庫分布圖、別墅區(qū)分析圖、主入口效果圖（平面、剖面、透視）、大門廊柱局部平面、立面圖、海馬組團(tuán)平面圖、中央水景剖面圖、海馬水景雕塑廣場剖面圖、花之組團(tuán)平面圖、兒童樂園透視圖、商業(yè)街效果圖（平面圖、剖面圖、透視圖）、聯(lián)排庭院平面和透視圖、典型組團(tuán)透視和剖面圖、別墅的不同設(shè)計(jì)圖和效果圖。詳細(xì)設(shè)計(jì)圖包括地形標(biāo)高設(shè)計(jì)圖、地面鋪裝設(shè)計(jì)圖、照明設(shè)計(jì)圖、標(biāo)識(shí)的布局設(shè)計(jì)圖、家具藝術(shù)品和特色鋪裝的設(shè)計(jì)以及院內(nèi)的植物的植栽策略和喬木的布局設(shè)計(jì)圖，還有一些材料的列表。最后是全區(qū)的鳥瞰圖。

總平面圖向我們展示了小區(qū)的總體布局，清晰的展示了建筑物、植物、道路和水體的布局。設(shè)計(jì)說明完整的闡述了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念，說明了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)策略和設(shè)計(jì)構(gòu)想，深化了設(shè)計(jì)主題。設(shè)計(jì)這在表達(dá)自己的觀點(diǎn)的同時(shí)采用了一些意向圖來展示自己的構(gòu)想。總體空間分布圖清楚的將整個(gè)小區(qū)劃分為5個(gè)區(qū)域，讓人可以一目了然的區(qū)分哪里是什么區(qū)域。開放空間分析圖展示了公共空間和私密空間的分布，充分的考慮到了不同人群的需求，擴(kuò)大了購買群體。交通流線分析圖明確的展現(xiàn)了小區(qū)的交通路線。地下車庫分布圖充分展現(xiàn)了設(shè)計(jì)者巧妙的構(gòu)思，合理的利用了地下的空間，節(jié)省了地面資源，并且展現(xiàn)了地下車庫的入口。別墅區(qū)分析圖展示了別墅建筑的分布，圍墻的分布，以及植物的種植分布。主入口的效果圖，分別通過主入口的平面圖、剖面圖和透視圖表現(xiàn)了主入口的建筑形式和特點(diǎn)。大門廊柱局部平面立面圖展示了廊柱的柱形，標(biāo)注了上面的裝飾花紋，廊柱的材質(zhì)以及高度。海馬組團(tuán)平面圖展示的設(shè)計(jì)者的構(gòu)思，展現(xiàn)了海馬組團(tuán)圍合的區(qū)域，其中包括水域分布和植物分布，以及特色景觀和建筑的分布。海馬組團(tuán)意向圖用圖像資料展現(xiàn)了海馬組團(tuán)的形式和特色。中央水景剖面圖用簡單的圖例形式表現(xiàn)了中央水景的地形高低，以及水景周圍的建筑和植物。海馬水景雕塑廣場剖面圖展示了雕塑的形制。花之組團(tuán)平面圖表現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)思想，展現(xiàn)了這個(gè)區(qū)域廣場的分布，植物的種植分布，以及的道路的分布。主入口和停車場入口的的分布也一目了然。花之組團(tuán)意向圖用漂亮的圖片展現(xiàn)了這個(gè)區(qū)域的內(nèi)容，更形象的展示了設(shè)計(jì)者的喜好。兒童樂園透視圖用手繪的形式展現(xiàn)了明媚的陽光下小孩子們快樂的在游樂區(qū)開心的玩樂，家長們坐在長椅上閑聊的情景。一片祥和的景象正是設(shè)計(jì)者的期望。商業(yè)街的效果圖用圖片和文字的形式展示了商業(yè)街的建筑分布、地面鋪裝和植物種植。商業(yè)街的透視圖展現(xiàn)了繁華的都是氣息，人們在燦爛的陽光下愉快的就餐與攀談。聯(lián)排庭院平面圖和透視圖展現(xiàn)了庭院的布局和廊架的樣式，充分表現(xiàn)了靜態(tài)之美。小區(qū)次入口透視圖展示了人們穿行于小區(qū)，來來往往互不影響的和諧情景。次入口的建筑形式與主入口的建筑形式相似，與小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格完全一致，既美觀又統(tǒng)一。典型組團(tuán)透視圖和剖面圖展現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)各個(gè)經(jīng)典的景觀的特色，使人更想?yún)⑴c其中，身臨其境。美麗的景色，和諧的人群，充分的體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念。別墅區(qū)的景觀設(shè)計(jì)圖，展示了不同的別墅建筑形式、空間布局，以及植物種植的分布。別墅景觀透視圖用二維的空間展示了別墅局部的立體效果，使人們能夠清楚的了解不同別墅的不同的景致。立體設(shè)計(jì)用詳細(xì)的圖片和文字表現(xiàn)了小區(qū)的整體形式，空間布局，以及道路的流線和植物的分布，讓人們對小區(qū)有了大致的了解。

初步標(biāo)高設(shè)計(jì)圖表明了整個(gè)小區(qū)的地形特點(diǎn)，不同的區(qū)域高度不同，并不是完全的一樣高低，這樣使得雨水不容易聚集，造成出行不便，并且雨水可以流入綠地灌溉植物，既防止了水土資源的流失，又減少了人工灌溉綠地的工作量。鋪磚設(shè)計(jì)展現(xiàn)了整個(gè)小區(qū)的不同的鋪裝形式，明確的區(qū)分了綠地與行道路線，也表明了整個(gè)小區(qū)道路的不同材質(zhì)。鋪裝意向圖用圖片展示了設(shè)計(jì)者的鋪裝設(shè)想。照明布局圖用不同顏色的圓圈表現(xiàn)了不同道路上的照明設(shè)施。照明意向圖用圖片展現(xiàn)了小區(qū)照明設(shè)施的裝設(shè)設(shè)想。標(biāo)識(shí)布局圖表明了小區(qū)的標(biāo)識(shí)的設(shè)置位置，方便了人們認(rèn)清道路，出行更加方便。標(biāo)識(shí)意向圖表現(xiàn)了小區(qū)的標(biāo)識(shí)的外觀形式，與小區(qū)的整體風(fēng)格完全一致，既美觀又統(tǒng)一。藝術(shù)品與特色鋪裝平面圖以及意向圖，用圖片的形式展示了設(shè)計(jì)者的構(gòu)思，豐富了小區(qū)的趣味，使人們穿行其間能夠欣賞到更多的漂亮的景觀。植栽策略用文字和圖片表明了設(shè)計(jì)者的思想構(gòu)成，以及設(shè)計(jì)者對植物學(xué)的理解，對植物種植與環(huán)境的結(jié)合。喬木布局設(shè)計(jì)示意圖表明了小區(qū)內(nèi)喬木的種植分布。種植意向圖用植物的圖片展示了園區(qū)的植物的種植的類型。植物的材料列表反映了院內(nèi)適宜種植的植物種類。植物材料的圖片更形象的展示了院內(nèi)的植物的類型。成本控制及營銷策略用文字和列表向建造方，說明了工程預(yù)算和工程量。全區(qū)的鳥瞰圖用二維的空間全面的展示了整個(gè)小區(qū)的空間分布，充分的呈現(xiàn)了全區(qū)的立體效果。

整套設(shè)計(jì)方案完整的立體的展現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)理念，借助圖片、文字、列表等形式，更加形象的展示了小區(qū)的多面立體的的形態(tài)，刺激建造方的建造欲望以及購買方的購買欲望。這套設(shè)計(jì)我認(rèn)為設(shè)計(jì)的比較完善。