第一篇：產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

關于房屋主體結構質量問題的案例

點評： 房屋質量問題,是房產糾紛的熱點，房屋主體結構質量問題則是糾紛中的難點。從本案判例可知，房屋某部位是否屬主體結構，并不是能夠輕易判斷的，法院有時需要委托專業的鑒定機構就此進行鑒定，是否存在質量問題，也需要進行鑒定。關于房屋質量問題的分析。

【文書標題】產正平等與振豐(上海)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【審理法院】上海市第一中級人民法院

【案件字號】(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

【審理日期】2009.05.11

【案件分類】房屋買賣合同糾紛

【全文】

產正平等與振豐（上海）有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2009)滬一中民二(民)終字第1128號

上訴人（原審原告）產正平。

上訴人（原審原告）劉煒。

上訴人（原審被告）振豐（上海）有限公司。

法定代表人姚征，董事長。

上訴人產正平、劉煒因與上訴人振豐（上海）有限公司（以下簡稱振豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市南匯區人民法院（2008）匯民一（民）初字第6252號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年3月27日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審查明，2007年12月10日，產正平、劉煒與案外人洪君玫簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定由產正平、劉煒向洪君玫購買坐落于上海市南匯區康橋鎮1801弄羅山綠洲別墅區131號別墅（以下簡稱系爭房屋）。嗣后，產正平、劉煒取得了系爭房屋房地產權證。2008年6月3日，產正平、劉煒在委托裝修部門對系爭房屋裝修時發現系爭房屋構造柱出現斷柱、柱內僅用磚頭和零星木頭填充現象。產正平、劉煒當即向物業部門反映，物業部門立即向振豐公司反映。2008年7月，振豐公司曾幾次派人上門維修，因振豐公司未向產正平、劉煒出具原設計單位出具的維修方案，故產正平、劉煒拒絕振豐公司維修。之后，雙方為此多次以信函方式交涉，但未果。

原審另查明，系爭房屋系振豐公司開發的商品房。2002年4月17日，振豐公司與案外人洪君玫簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定由洪君玫向振豐公司購買系爭房屋。2003年11月3日，振豐公司將系爭房屋交付洪君玫。

原審又查明，2008年5月16日，劉煒與上海高氏建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱高氏公司）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，約定由高氏公司為劉煒所有的系爭房屋進行裝飾，承包方式為部分承包，總價款為82萬元；工期自2008年5月18日至2008年9月20日；由于劉煒原因造成延期開工或中途停工，高氏公司可以順延工程竣工日期，并有權要求賠償停工、窩工損失，每停工、窩工一天，劉煒應賠償給高氏公司1,550元，合同中另約定了其他權利義務關系。

2008年9月9日，高氏公司發函給劉煒，要求其支付停工損失150,350元。

因產正平、劉煒與振豐公司就系爭房屋構造柱是否屬主體結構質量問題存在爭議，產正平、劉煒于2008年10月7日向原審法院提出鑒定申請，原審法院依法委托上海房屋質量檢測站進行檢測，2008年11月17日，該檢測站出具滬房鑒（001）證字第2008－1536號房屋質量檢測報告，該檢測報告的現場分析為：被檢測房屋構造柱作用主要是提高多層磚混結構房屋的抗震能力，增強建筑物的整體強度和延性，提高建筑物抗傾覆和抗整體彎曲的能力，從而顯著提高磚墻的抗震能力。被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，在地震作用下，會局部削弱建筑物的整體剛性和穩定性，影響磚墻抗裂縫能力。根據檢測分析，二層3/B軸構造柱相鄰結構未見明顯變形開裂，在正常負載作用下，尚不影響安全使用。結論為：

（一）經現場檢測分析，被檢測房屋二層3/B軸構造柱存在混凝土蜂窩、孔洞以及漏澆混凝土等質量缺陷，主要系施工不規范所致。目前上述構造柱相鄰墻體未見明顯開裂現象。

（二）建議按照原設計單位出具的維修方案對上述構造柱進行修改，整改后被檢測房屋可以滿足原設計使用要求。

（三）恢復二層B/2－3軸原窗洞兩側被拆除的墻體，窗洞上部增設鋼筋混凝土過梁。修繕建議：將被檢測房屋二層B/3軸處構造柱原混凝土全部鑿除重新澆灌，鑿除前對上部墻體采取臨時支撐等安全措施，新澆混凝土強度等級應比原設計提高一級。產正平、劉煒與振豐公司對上述檢測報告均無異議，但認為鑒定結論并未明確系爭房屋構造柱質量是否屬于房屋主體結構。原審法院經征詢鑒定人員意見，系爭柱子屬構造柱，是否屬于主體結構問題不屬于其鑒定范圍，該質量問題是否屬于主體結構質檢部門有驗收標準。針對鑒定結果并未明確系爭房屋構造柱質量問題是否屬于主體結構范圍，原審法院于2008年12月25日向南匯區質量監督站進行了調查，該站答復系爭房屋構造柱屬于主體結構。產正平、劉煒對原審法院上述調查筆錄無異議，振豐公司認為構造柱不屬于主體結構。

原審審理中，振豐公司對系爭房屋構造柱進行了修復，故產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求。產正平、劉煒明確訴訟請求為，要求振豐公司賠償租金損失156,000元，窩工損失279,000元。

原審法院經審理后認為，振豐公司作為系爭房屋的開發商，對系爭房屋質量負有保修義務。針對房屋不同部位，振豐公司的保修期限為2年至設計文件規定的房屋的合理使用年限。案件爭議在于系爭房屋構造柱的質量缺陷是否屬于主體結構，根據建筑規范標準，系爭房屋二層3/B軸構造柱屬房屋主體結構范圍，故振豐公司對上述質量問題在系爭房屋合理使用范圍內負有保修義務。審理中，振豐公司對以上質量問題承擔了修復責任。對產正平、劉煒提出的租金損失、窩工損失，雖系爭房屋柱子屬于構造柱，在正常負載作用下，尚不影響安全使用，但該缺陷屬于主體結構，產正平、劉煒在發現系爭房屋構造柱存在質量問題，房屋存在安全隱患時，在振豐公司尚未修復前，對正常使用房屋存在心理障礙也是情有可原。但振豐公司在2008年7月幾次上門要求對系爭房屋構造柱進行維修時，產正平、劉煒卻以振豐公司未出具原設計單位的維修方案為由拒絕振豐公司維修，故造成振豐公司直至在審理中才對系爭房屋構造柱進行維修的責任在于產正平、劉煒，對振豐公司上門要求維修后的損失由產正平、劉煒自負。2008年6月3日產正平、劉煒發現系爭房屋構造柱質量問題后即與物業部門進行了反映，物業部門也及時向振豐公司告知了情況，但振豐公司直至2008年7月才上門維修，振豐公司對延期修復期間造成產正平、劉煒的損失應承擔賠償責任。現產正平、劉煒主張租金損失156,000元及窩工損失279,000元，根據上述闡述，由于振豐公司延期修復，致使產正平、劉煒裝修延后，造成其一定的經濟損失，原審法院結合產正平、劉煒房屋地段、振豐公司延期修復時間等綜合因素，酌定振豐公司賠償產正平、劉煒損失15,000元。對產正平、劉煒主張的窩工損失，雖產正平、劉煒裝修過程中發現房屋存在質量問題后，停止了施工，但產正平、劉煒實際就窩工損失并未賠償給高氏公司，故對該損失不予處理，待上述損失確定后，產正平、劉煒可另行主張權利。對振豐公司主張保修責任應由施工單位浙江國泰建設集團有限公司承擔之意見，因振豐公司與施工單位的法律關系屬另一法律關系，振豐公司向產正平、劉煒賠償損失后，可另行主張權利。綜上所述，原審法院依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條之規定，判決如下：

一、準許產正平、劉煒撤回要求振豐公司委托原設計單位（或有同等設計資質的單位）對系爭房屋主體結構質量缺陷出具維修設計方案，并對系爭房屋進行維修的訴訟請求；

二、振豐公司應于判決生效后十日內給付產正平、劉煒損失15,000元；

三、駁回產正平、劉煒的其余訴訟請求。振豐公司如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費4,643元減半收取2,321.50元，檢測費用10,000元，合計12,321.50元（產正平、劉煒已預交），由產正平、劉煒負擔2,000元，振豐公司負擔10,321.50元，振豐公司負擔部分已由產正平、劉煒預交，由振豐公司于判決生效后七日內交納。

上訴人產正平、劉煒上訴稱，原審認定事實不清，理由如下：因主體結構缺陷，振豐公司一直未提供相應的維修方案。而根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第十條規定：對涉及結構安全的質量缺陷，必須提供原設計單位或相應資質等級的設計單位的維修方案，因此，產正平、劉煒拒絕了對方這種不合法、不合理、不負責任的所謂維修。振豐公司在原審中維修系爭房屋共用去了30多天，該30多天的損失應由振豐公司承擔，但原審法院沒有計算。關于租金，根據產正平、劉煒了解，該地段房屋的租金每月應為25,000元左右，產正平、劉煒與他人簽訂的租賃合同的租金是26,000元，綜合以上因素，上述系爭房屋每月租金應為26,000元。關于窩工費，產正平、劉煒在2008年7月已明確告知振豐公司會

第二篇：甲與乙等房屋買賣合同糾紛上訴案

甲與乙等房屋買賣合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2012)滬一中民二(民)終字第629號

上訴人（原審被告）甲。

委托代理人昌盛，江蘇安宜律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）乙。

被上訴人（原審原告）丙。

被上訴人（原審原告）丁。

法定代理人乙，系丁父親，身份情況見上。

上列三被上訴人的共同委托代理人郭冰，上海遠業律師事務所律師。上訴人甲因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院

（2011）浦民一(民)初字第13107號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年2月28日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院查明，2009年11月26日由乙、丙、丁（以下簡稱乙等人）作為甲方、甲作為乙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》（以下簡稱買賣合同），約定乙等人將上海市某區某路某弄2號102室房屋（以下稱系爭房屋）以人民幣（以下幣種相同）139萬元的價款轉讓給甲。合同第六條約定：甲、乙雙方確認，在2009年12月31日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。合同第九條約定：??乙方未按本合同約定期限付款的，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起5日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的5日內乙方未提出異議，合同即行解除，甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付的逾期未付款20％的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起5日內向甲方支付，若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。合同第十一條約定：經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議為買賣合同不可分割的一部分，本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。買賣合同附件三（付款協議）中約定：

1、乙方于2009年11月26日支付給甲方房屋購房款1萬元；

2、乙方于雙方進浦東房地產交易中心辦理產權過戶前支付給甲方房價款90萬元，此款用于甲方償還銀行抵押貸款使用；

3、剩余購房款48萬元，由乙方于雙方進浦東房地產交易中心辦理產權過戶當日以銀行劃帳方式支付給甲方；

4、如乙方在交易過程中資金不足，可以申請銀行貸款支付給甲方，雙方交易過戶時間相應延后。買賣合同中記載甲的居住地址為某省某縣某路某號102室。同日乙（甲方）與甲（乙方）簽訂了《補充協議》，《補充協議》中約定：甲、乙雙方約定系爭房屋實際成交價150萬元，現做低至合同價139萬元，其中差價11萬元，乙方于雙方進浦東房地產交易中心辦理產權過戶當日以銀行轉賬方式支付給甲方。

2011年3月16日，乙等人按照甲買賣合同中所留的“某省某縣某路某號102室”地址通過郵政快遞向甲發出了《催款函》，要求甲在收到該函之日起5

日內按合同約定向乙等人支付購房款，若未按約定時間按期付款，乙等人有權單方解除合同；乙等人同時在快遞單上留下了“18×××××××××、13×××××××××”兩個手機號碼。該郵件于2011年3月17日被郵政部門以“原寫地址不詳及手機電話為空號”為由退回。2011年3月23日，乙等人通過郵政快遞向甲發出了《解除合同通知書》，內容為：2011年3月16日我方通過催款函向你方書面催告支付購房款，但你方仍未按催款函約定期限向我方支付任何購房款，我方按照合同約定第九條第（二）款特來函通知：

1、解除2009年11月26日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；

2、收到該函之日起5日內向我方支付逾期未付款總金額20％的違約金總計36萬元；

3、因你方逾期未付款的違約行為造成系爭房屋上所產生的包括但不限于房屋轉讓的差價損失、房屋拍賣的差價損失、房屋買賣中介費等一切經濟損失由你方承擔。郵寄該函的快遞單上乙等人書寫的甲地址為“某省某市某縣某鎮某路某號102

室”，并留了“18×××××××××、13×××××××××”兩個手機號碼。2011年3月24日郵政部門以“原寫地址不詳及手機無此人”為由將郵件退回。2011年4月11日乙等人向原審法院提起訴訟。

原審另查明，2009年12月22日，甲向江蘇省某縣人民法院提起民事訴訟

[（2010）寶民初字第35號]，要求乙、丙及案外人姜某某歸還借款30萬元及逾期利息，承擔訴訟費。該案庭審中乙等人曾向法院陳述：??乙也曾經同意還款，但是曾經說過將乙的房屋出賣給甲，并且訂立了協議，這個協議正在履行過程中，雙方當事人也知道是用這個30萬元沖抵房款，由于甲未能按照房屋買賣協議履行，實際上這個30萬元已經在房屋買賣中抵沖了，如果甲說沒有抵沖這個30萬元，那么雙方約定的也是從這個房款中予以扣除，所以甲提前主張權利沒有理由。甲曾向法院陳述：房屋買賣協議與本案沒有關聯性，房屋買賣合同簽訂后，雙方沒有實際履行，剛才乙說合同價180萬元，而實際簽訂是150萬元，有30萬元沖抵了債務，但是乙應提供相應的證據予以印證。

2010年1月29日某縣人民法院作出一審判決：

1、乙、丙于判決生效后十日內償還甲借款30萬元；

2、姜某某對上述借款承擔連帶清償責任；

3、駁回甲的其他訴訟請求。該判決生效后，甲向法院申請執行，2010年12月15日某縣人民法院向乙、丙發出了《選擇鑒定機構通知書》，告知乙等人需對系爭房屋進行價格評估鑒定，并擇日進行選擇鑒定機構搖號。2011年3月10日某縣人民法院向乙、丙發出了《選擇評估（拍賣）機構通知書》，告知乙等人系爭房屋進入拍賣程序，并告知擇日搖號選擇拍賣機構。2011年7月28日乙歸還了甲借款30萬元。2011年8月22日某縣人民法院執行局出具《證明》，證實乙等人與甲的借貸糾紛執行案已經結清。現系爭房屋的司法查封已經解除。原審再查明，甲在答辯期內向原審法院提出管轄權異議，管轄權異議申請書中，甲書寫自己的住址為“某縣某鎮某路某號102室”。

乙等人訴稱，2009年11月26日，乙等人與甲就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》，經協商一致約定，房屋轉讓價為139萬元，甲應于2009年11月26日支付購房款1萬元，辦理產權過戶前支付購房款90萬元，剩余購房款49萬元應在房屋產權過戶當日支付；逾期未支付房款，應按照逾期未付房款總額的20％支付違約金；乙等人實際損失超過違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲據實賠償。同日，雙方另行簽訂了《補充協議》，約定甲在依照《上海市房地產買賣合同》約定支付購房款139萬元以外，在辦理產權過戶之前，應向乙等人另支付購房款11萬元，且甲口頭承諾再支付30萬元。

自合同簽訂至今，甲從未按照合同約定期限支付任何購房款，也從未告知延期付款的理由，乙等人經多次口頭催討均未果。2011年3月16日和2011年3月23日，乙等人根據合同中注明的聯系地址分別向甲郵寄《催款函》和《解除合同通知書》，但均被退回。現由于系爭房屋正被江蘇省某縣人民法院查封，導致乙等人無法自由轉讓，故只能依據合同約定解除合同，為此要求法院判決：

1、確認雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》及其《補充協議》解除；

2、甲支付違約金360,000元；

3、本案訴訟費由甲承擔。

甲辯稱，因乙等人欠甲債務30萬元到期未還，故甲到上海向乙等人主張權利。當時乙等人說用系爭房屋抵債，房屋價格為150萬元，不存在另有口頭約定30萬元房價款的事情。因系爭房產上設有銀行抵押債權90萬元，在談到房屋過戶時發生了問題。后因乙等人不愿意繼續履行合同，導致甲向法院提起訴訟要求償還30萬元債務。乙等人在某縣人民法院開庭時說到房屋買賣的事情，雙方都已默認該房屋買賣合同終止履行，故某縣人民法院才作出判決及之后有甲申請執行之事。乙等人提出解除買賣合同和發送通知等都在甲主張債權之后，故要求駁回乙等人的訴訟請求。

原審審理中，乙等人提出房屋買賣合同中沒有涉及30萬元債務的沖抵，相反房屋買賣合同的附件三中卻約定了房價款的支付方式，在雙方買賣合同簽訂后不到一個月甲就30萬元借款糾紛提起了民事訴訟，證明了甲并沒有以30萬元債權沖抵購房款的事情。誠如甲所述30萬元債權已經沖抵購房款，那么就不應再有債權債務的案件存在；由于甲未按照買賣合同約定的期限支付房價款，所以根據買賣合同的規定，乙等人進行了催告，郵寄的地址是甲買賣合同中確認的地址。經催告后甲仍未付款，乙等人于2011年3月23日發函要求解除房屋買賣合同，該函于2011年3月24日被退回。解除合同信函被退回后，乙等人有權理解為甲放棄了提出異議的權利，故要求確認雙方簽訂的買賣合同及補充協議于2011年3月24日解除；房屋總價款為180萬元（書面約定150萬元及甲口頭同意支付的費用30萬元），根據買賣合同第九條第二款計算逾期付款違約金為36萬元。

甲則提出，本案是因乙等人欠甲30萬元債務，所以簽署了房屋買賣合同，約定乙等人將系爭房屋出售給甲。合同簽訂后，甲確實沒有支付過房價款。因乙等人要求房價從150萬元變為180萬元，造成房屋買賣合同不能履行的責任在乙等人，為此甲只能起訴借貸糾紛案件并提出了保全系爭房屋的申請，乙等人違反合同總價款的約定是根本違約。乙等人郵寄信函的地址是雙方合同中約定的通訊地址，如果乙等人按此地址寄送遭拒收，可以確認甲是故意不收。但當時甲可能家中沒人，同時合同約定應是收到通知，而非寄出，法律也沒有規定寄出就視為送達。再說系爭房屋已進入拍賣階段，房屋無法買賣，乙等人無權行使合同解除權，故乙等人要求確認雙方的買賣合同于2011年3月24日解除的理由不能成立，該訴訟請求應予駁回，甲也無需支付逾期付款違約金。只要乙等人排除系爭房屋上的障礙，甲愿意繼續履行合同。

原審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。乙等人與甲簽訂的《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》均系雙方當事人的真實意思表示，內容于法不悖，合法有效，雙方均應恪守。

對于雙方爭議的房價款問題。原審法院認為，雙方的買賣合同約定房價款為139萬元，之后雙方又通過《補充協議》形式增加了房價款11萬元，乙等人

雖陳述甲口頭同意再增加房價款30萬元，但未得到甲認可，乙等人也無證據證明其陳述，故對于乙等人該項主張不予采信，原審法院確認系爭房屋的房價款應為150萬元。

對于乙等人行使合同解除權是否成立的問題。原審法院認為，雙方在買賣合同中約定了乙等人在條件成就時有權單方解除合同，即甲逾期未付款，乙等人應予書面催告付款。根據雙方合同約定，甲應于2009年11月26日支付購房款1萬元，在2009年12月31日之前支付購房款90萬元。由于甲于2009年12月另案起訴要求乙等人支付借款30萬元，故甲認為以債權沖抵房價款的事實也不成立。甲未按合同約定支付房價款的行為已構成違約，乙等人于2011年3月16日通過快遞方式向甲發出了《催款函》，雖該函因地址不詳被退回，但因乙等人是按照合同中所載明地址郵寄，故其已經依約行使了催告義務，書寫地址不明確或變更了住址造成未能送達的后果應由甲自己負責。同時系爭房屋雖被司法限制，但甲因買賣系爭房屋而產生的債務并未消除，故乙等人仍有權要求甲支付相關的房價款。甲在催告期限屆滿后仍未付款，乙等人有權依約行使合同解除權，且告知甲合同解除的通知被退回之過錯不在乙等人，故乙等人要求確認雙方的買賣合同于2011年3月24日解除的理由成立，法院依法予以確認。由于買賣合同解除是甲違約所致，故其應按照合同約定支付逾期付款違約金。因甲的逾期未付款為150萬元，故甲應支付的逾期付款違約金為30萬元，乙等人要求甲支付違約金36萬元的訴訟請求法院不予支持。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十六條的規定，于二〇一二年二月一日判決如下：

一、乙、丙、丁與甲簽訂的《上海市房地產買賣合同》及乙與甲簽訂的《補充協議》于2011年3月24日解除；

二、甲應于判決生效之日起十日內支付乙、丙、丁逾期付款違約金30萬元。負有金錢給付義務的當事人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6,700元，由乙、丙、丁負擔900元，甲負擔5,800元。

原審判決后，甲不服，向本院提起上訴稱：

一、原審法院查明事實不清。

1、對甲購買乙等人房屋的原因只字未提。甲2009年11月26日與乙等人簽訂房屋買賣合同是因為乙等人欠甲借款30萬元，逾期無力償還，故甲只能接受乙等人的房屋。

2、甲在約定的交易時間前起訴乙等人要求償還欠款的原因在開庭時已經作出陳述，但原審法院置之不理。2009年12月22日甲在某縣人民法院起訴乙償還30萬元借款本金及相應利息，其原因是對方違反誠信，要求甲按照180萬元的價格（實際價格為150萬元）支付購房款，故甲只能起訴主張償還借款。

3、原審法院對部分事實的認定違反常理。（1）乙等人拖欠甲借款在先，雙方簽訂買賣合同在后，若因買賣合同導致甲對乙等人負債，則之前的債務應當抵沖。因乙等人違反合同約定的價格條款，要求甲多支付30萬元，故甲以借據直接起訴，此是因乙等人的違約行為導致房屋買賣合同無法履行，甲在借款糾紛案中認為此借款已與房屋買賣合同無關符合常理和法律規定。原審法院認為合同簽訂后不到一個月甲起訴借款糾紛，證明甲未以30萬元債權抵沖房款，故應當另行支付購房款，未支付即構成違約，此邏輯推斷忽略了甲起訴借款糾紛的原因是乙等人違約在先。（2）原審法院以乙等人寄出的催款函和解除合同

通知被退回的時間作為合同解除時間，缺乏事實和法律依據。至借款糾紛案的最后一次庭審前，乙等人一直在與甲溝通如何償還借款，雙方在某縣人民法院執行庭多次見面，此期間乙等人未提所謂解除合同之事。乙等人私自提高合同價格，甲根本不可能與其履行是雙方都明知的事，某縣人民法院的執行案一結束，乙等人即提起本案訴訟是明顯惡意的行為。（3）既然原審法院認定合同價格是150萬元而非180萬元，則乙等人以180萬元要求甲付款、逾期付款即解除合同的理由便不能成立。

二、乙等人違約在先，甲不存在違約。

雙方簽訂買賣合同后，按約甲應給付1萬元定金，但由于乙等人尚欠甲30萬元，故甲無需支付。簽約后幾天，乙等人即要求支付180萬元，以30萬元借款沖抵后實際應付150萬元，此明顯違反合同約定，甲不同意，并要求償還借款。為防止落入合同陷井，特意在約定的交易時間前起訴，此后雙方陷入漫長的訴訟過程，乙等人在合同簽訂一年半后行使解除權，已經喪失行使解除權的權利。由于乙等人先行違約，現反而追究甲的違約責任，不應受到法律保護。

三、雙方的房屋買賣合同應認定無效。系爭房屋屬于抵押房產，乙等人處置抵押房產未經抵押權人同意，甲也未代為清償債務消滅抵押權，故違反《物權法》第一百九十一條第二款的規定，雙方的買賣合同應為無效。

四、原審法院違反法律規定，有悖于公平公正的法律原則。

綜上，故提起上訴，要求撤銷原審判決，改判駁回乙等人的原審訴訟請求。

被上訴人乙等人辯稱：系爭房屋的真實價格為180萬元，合同約定150萬元系為避稅，30萬元債務已在此抵扣。合同約定150萬元后，甲完全可以按照合同條款履行義務，無需提起借貸糾紛主張30萬元債權，且在某縣人民法院審理的民間借貸糾紛案中甲承認30萬元與房屋買賣無關。由于甲不履行合同付款義務，乙等人享有合同約定的解除權，有權解除合同。法律沒有規定行使解除權的期限為一年，乙等人行使解除權的行為符合規定。甲主張房屋買賣合同無效，其依據是物權行為無效，但物權行為的生效與否不溯及合同效力，合同約定過戶前甲先支付90萬元由乙等人用于償還銀行抵押貸款，故即便系爭房屋存在抵押也不能認為合同無效。綜上，要求駁回上訴，維持原判。

本院經審理查明，原審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。

本院另查明，在某縣人民法院審理的借款糾紛案中，甲訴請要求乙、丙、姜某某償還借款30萬元及逾期利息。乙辯稱，該筆借款是甲提供給乙的賭資，月息為5分；其也曾同意還款，并說過將房屋出賣給甲故訂立了房屋買賣協議，目前該協議正在履行過程中，雙方知道用30萬元沖抵房款，如果說沒有沖抵，那么雙方的約定也是從房款中扣除，故甲提前主張償還借款沒有理由。乙還稱，雙方簽訂房屋買賣協議，總價款為180萬元，簽訂合同時只確定價格為150萬元，其中已沖抵30萬元，因其不可能將每平方米14,000元的房屋只賣12,000元。

該案審理中，某縣人民法院根據甲的申請，于2009年12月23日作出財產保全的民事裁定，查封了乙等人的上海市某區某路某弄2號102室房屋即系爭房屋。

本院又查明，二審中甲稱，系爭房屋的轉讓價為150萬元，雙方口頭明確30萬元債權沖抵在第二筆購房款48萬元中。乙等人則堅持認為系爭房屋轉讓價為180萬元，沖抵30萬元后變成150萬元。

本院認為，乙曾欠甲借款30萬元，因無錢償還故約定由乙等人出賣系爭房屋給甲并從房款中抵扣借款30萬元，此節事實根據雙方的陳述可予確認。關于系爭房屋的轉讓價及30萬元的抵扣問題雙方說法不一。甲主張轉讓價為150萬元，30萬元于第二筆購房款48萬元中抵扣；乙等人主張轉讓價為180萬元，150萬元的價格是30萬元抵扣后的合同價。本院認為，根據房屋買賣合同及補充協議，雙方所約定的成交價為150萬元，乙等人主張系爭房屋的真實轉讓價為180萬元，30萬元在簽訂合同時已經抵扣，對此其未提供相應證據予以證明，難以采信，原審法院認定系爭房屋價格為150萬元本院予以贊同。

房屋買賣合同簽訂后，甲于2009年12月22日向某縣人民法院就30萬元借款提起訴訟，該行為表明其不再以30萬元借款與購房款進行沖抵。從2009年11月26日雙方簽訂合同至乙等人于2011年3月23日發出解除合同通知書的一年多時間內，甲未曾支付過任何一筆購房款，其行為已表明其不愿再履行該合同，故在乙等人發出的解除合同通知到達甲時可確認為合同解除。乙等人系按照甲在合同中所確認的地址郵寄信函，該信函遭退回的后果應由甲自行負責，不影響解除通知的效力。

關于逾期付款的違約金，本院認為，甲確未按約支付購房款，但根據雙方的陳述、乙等人的催款函及解除合同通知書等證據，雙方其實在系爭房屋的價款問題上一直存在分歧，乙等人主張為180萬元，甲主張為150萬元，且乙等人要求支付180萬元缺乏相應依據，在此情況下甲拒絕支付購房款有其正當理由，不能認定為系違反合同第九條之行為。原審法院否定了乙等人按照180萬元計算20％之違約金的訴請，卻判令甲按照法院認定的合同價150萬元承擔逾期未付款之20％的違約金，所作處理有欠妥當，本院予以糾正。

綜上所述，本院認為，原審判決關于系爭房屋之轉讓價的認定無誤，確認雙方合同于2011年3月24日解除亦無不當，但對甲之違約責任的認定及處理欠妥，依法應予糾正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，判決如下：

一、維持上海市浦東新區人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107號民事判決第一項；

二、撤銷上海市浦東新區人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107號民事判決第二項；

三、駁回乙、丙、丁要求甲支付違約金人民幣36萬元的訴訟請求。一審案件受理費人民幣6,700元，二審案件受理費人民幣5,800元，共計人民幣12,500元，由乙、丙、丁負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長侯衛清

審 判 員鄭衛青

代理審判員毛海波

二○一二年三月十三日

書 記 員許 晶

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第三篇：范建翠與秦瑞海房屋買賣合同糾紛上訴案

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范建翠與秦瑞海房屋買賣合同糾紛上訴案

天津市高級人民法院

民事裁定書

(2014)津高民申字第855號

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：范建翠。

委托代理人：楊井伯，天津寰宇律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：秦瑞海。

委托代理人：管健，天津世杰律師事務所律師。

一審被告、二審被上訴人：杜連珍。

委托代理人：秦寶兵。

再審申請人范建翠因與被申請人秦瑞海及一審被告、二審被上訴人杜連珍房屋買賣合同糾紛一案，不服天津市第一中級人民法院（以下簡稱二審法院）（2013）一中民四終字第1107號民事裁定，向本院申請再審。本院依法組成合議庭，對本案進行了審查，現已審查終結。

范建翠申請再審稱：

（一）本案二審法院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十五條第一款之規定作出裁定，屬于適用法律錯誤；

（二）本案不存在《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條規定的應撤銷一審判決的情形；

（三）依據相關司法解釋，只有在各方當事人達成和解協議的情況下，當事人才可以申請撤訴，本案不符合二審中撤回一審起訴的特例性規定；

（四）二審法院作出裁定后，秦瑞海又另案提起返還之訴，增加了當事人的訴累，直接損害了范建翠的訴訟權利和訴訟利益；

（五）二審法院應當針對上訴請求中的有關事實和適用法律問題進行審查，本案中的二審裁定超出了其職權范圍。綜上，范建翠依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的規定，申請再審。

秦瑞海提交意見稱：

（一）撤訴權是當事人權利的一部分，當事人可以在二審宣判前撤回一審起訴；

（二）《中華人民共和國民事訴訟法》沒有對二審撤回起訴作出特別規定；

（三）當事人提起上訴后，一審判決沒有發生法律效力，故撤回起訴對于一審判決的既判力沒有影響；

（四）本案一審判決存在錯誤，范建翠和杜連珍之間存在惡意串通。綜上，二審裁定適用法律正確，應駁回范建翠的再審申請。

杜連珍提交意見稱：同意范建翠的再審申請。

本院認為，本案一審中，秦瑞海起訴請求確認杜連珍與范建翠之間的房屋買賣合同無效，一審法院在進行實體審理后，認為秦瑞海的主張不能成立，判決駁回其訴訟請求。秦瑞海不服一審判決，提起上訴。二審法院審理期間，秦瑞海申請撤回上訴及一審起訴。二審法院在裁定撤銷一審判決的同時，準許秦瑞海撤回上訴及一審起訴，并不違反法律規定。范建翠申請再審的理由不能成立，本院不予支持。

綜上，范建翠的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：

駁回范建翠的再審申請。

審 判 長

趙清泉 代理審判員

李善川 代理審判員

于軼男

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二〇一四年七月二十三日 書 記 員

楊澤宇

第四篇：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司與何文華房屋買賣合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2010)穗中法民五終字第455號

上訴人(原審被告)：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司（以下簡稱綠庭雅苑公司）。

法定代表人：鄧銳標，職務：總經理。

委托代理人：李蘇，系廣東華譽律師事務所律師。

委托代理人：謝薰娜，系廣東華譽律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：何文華。

委托代理人：梁永裕，系廣東仲衡律師事務所律師。

委托代理人：李志坤，系廣東仲衡律師事務所實習律師。

上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

原審法院審理查明: 2005年9月26日，何文華與綠庭雅苑公司簽訂編號為穗（番）房合字NO.0511226的《商品房買賣合同》，約定：何文華向綠庭雅苑公司購買位于廣州市番禺區南華路2號雍逸華庭3座3梯1102的預售商品房，該房屋用途為居住，建筑面積共199.15平方米，房屋按套出售總價款為764736元；付款方式為分期付款，2005年9月26日前支付154736元，2020年9月26日前支付610000元(銀行按揭)，如何文華未按約定時間付款，逾期在90日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期超過90日后，綠庭雅苑公司有權解除合同，何文華按累計應付款的20％向綠庭雅苑公司支付違約金，何文華愿意繼續履行合同的，經綠庭雅苑公司同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，何文華按日向綠庭雅苑公司支付逾期應付款萬分之二的違約金；綠庭雅苑公司應當在2005年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合本合同約定的商品房交付何文華使用，綠庭雅苑公司如未按本合同規定的期限將該商品房交付何文華使用，逾期不超過90日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期超過90日后，何文華有權提出解除合同，何文華解除合同的，綠庭雅苑公司應當自何文華解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按何文華累計已付款1％向何文華支付違約金，何文華要求繼續履行的，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，綠庭雅苑公司按日向何文華支付已交付房價款萬分之一的違約金。上述《商品房買賣合同》所附的補充協議第六條第一款約定：何文華應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交予綠庭雅苑公司，并委托綠庭雅苑公司統一辦理申請房地產權證的手續，對此綠庭雅苑公司不再另行通知。上述《商品房買賣合同》所附的補充協議第六條第二款約定：如因

綠庭雅苑公司的責任，何文華不能在履行完本條的第一款的義務后七百三十日內取得房地產權證的，從逾期之日起，綠庭雅苑公司每日按何文華已付房價款的萬分之零點五向何文華支付違約金，違約金支付至辦妥房地產權證之日止；如綠庭雅苑公司逾期一年仍未辦妥房地產權證的，從逾期一年的次日起綠庭雅苑公司每日按何文華已付房價款的萬分之一向何文華支付違約金至房地產權證辦妥之日止（何文華屬于銀行按揭方式付款的，辦理房地產權證的起算日期為何文華履行完本條的一款的義務后、按揭銀行同意辦理房地產權證及他項權證之日起計）。上述合同在廣州市房地產交易所辦理了預售合同登記。上述合同簽訂后，何文華于2005年9月26日向綠庭雅苑公司支付了房款154736元（含定金30000元）。2005年10月25日，何文華與廣州市番城農村信用合作社簽訂編號為樓宇按揭合同【2005】第006313號的《樓宇按揭合同》,約定：何文華以所購買的位于廣州市番禺區南華路2號雍逸華庭3座3梯1102的房產作抵押向廣州市番城農村信用合作社申請借款，廣州市番城農村信用合作社向何文華提供人民幣貸款610000元，其中第十八條約定：待抵押房產竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農村信用合作社應協助發展商到房地產管理部門辦理房屋所有權證和他項權證。2005年10月31日，何文華又向綠庭雅苑公司支付了房款610000元。但綠庭雅苑公司至今未辦妥涉案房地產的房地產權證，遂引起糾紛，何文華的訴訟請求為：

1、撤銷何文華與綠庭雅苑公司簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定；

2、綠庭雅苑公司支付遲延辦理房產證的違約金（違約金以764736元為基數從2007年10月31日起按照每日萬分之二點一的標準計至辦證之日止）；

3、訴訟費由綠庭雅苑公司負擔。

在庭審中，何文華確認其要求撤銷與綠庭雅苑公司之間簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定的理由是認為上述條款顯失公平，理由有二：一是上述條款約定的違約金標準低于何文華逾期支付房款的違約金標準，二是上述逾期辦理房產證的約定是在補充協議中所約定。何文華與綠庭雅苑公司雙方確認何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產權證的費用及資料交給綠庭雅苑公司。

以上事實，由何文華提供的《商品房買賣合同》、《樓宇按揭合同》、發票及該院庭審筆錄予以證實。

原審法院認為：關于何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定的請求。《中華人民共和國合同法》第五十四條規定：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。《中華人民共和國合同法》第五十五條規定：有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。本案中，何文華以綠庭雅苑公司逾期辦理房地產權證的違約金標準低于何文華逾期支付房款的違約金標準及上述約定是在補充協議中所約定為撤銷事由，認為《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定顯失公平，要求撤銷，本院認為，何文華于2005年9月26日簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，何文華在簽訂上述《商品房買賣合同》及補充協議時就應當知道合同及補充協議的內容，包括何文華逾期支付

房款的違約責任內容以及綠庭雅苑公司逾期辦理房地產權證的違約責任內容，現何文華要求撤銷《商品房買賣合同》補充協議第六條關于逾期辦理房產證違約責任的規定已超過其應當知道撤銷事由之日起的一年，故對何文華的該項請求，該院不予支持。

關于何文華要求綠庭雅苑公司支付違約金的訴訟請求。何文華與綠庭雅苑公司雙方對違約金的計算基數沒有異議，但對違約金起算時間及計算標準有爭議。該院認為，雙方已確認何文華已于2005年9月及2005年10月25日分別將辦理房地產權證的費用及資料交給綠庭雅苑公司，何文華與廣州市番城農村信用合作社于2005年10月25日簽訂的《樓宇按揭合同》中約定待抵押房產竣工交付使用后，何文華及廣州市番城農村信用合作社應協助發展商到房地產管理部門辦理房屋所有權證和他項權證，且何文華亦于2005年10月31日前將房款全部支付給綠庭雅苑公司，故在2005年10月31日何文華已履行完《商品房買賣合同》補充協議第六條第一款的義務，按揭銀行亦已同意辦理房地產權證及他項權證，因此，應從2005年10月31日作為辦理房地產權證的起算日期，故綠庭雅苑公司應于2007年10月31日前辦妥涉案房地產的房地產權證，但綠庭雅苑公司至今未辦妥房地產權證，應承擔違約責任，即支付從2007年11月1日起至辦理房地產權證之日止的逾期辦證違約金。何文華要求按每日萬分之二點一的標準支付違約金，實質是要求增加違約金，但何文華未能舉證證明約定的違約金低于造成的損失，故違約金仍應按雙方簽訂的《商品房買賣合同》補充協議的約定計算，即從2007年11月1日起至2008年10月31日止按每日萬分之零點五的標準計算違約金，從2008年11月1日起至辦理房地產權證之日止按每日萬分之一的標準計算違約金，但違約金總額應以總房價764736元為限。由于尚不能確定辦理房地產權證的時間，故違約金從2007年11月1日起計至法庭辯論結束之日（即2009年10月13日）止，為40531.01元。對于之后產生的違約金，何文華可另行主張。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十五條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決：

一、被告廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司于本判決發生法律效力之日起五日內向原告何文華支付逾期辦理房地產權證的違約金40531.01元；

二、駁回被告何文華其余訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費1276元由被告廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔485元，由原告何文華負擔791元。

上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：根據上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》補充協議第一款“乙方（即被上訴人）應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交給甲方，由甲方統一辦理申請房地產權證的手續”及《商品房買賣合同》第八條的約定，上訴人于2005年12月31日前交齊房款及上訴人按照合同約定于2005年12月31日將案涉房屋交付給被上訴人使用。因此，應從2005年12月31日作為辦理房地產權證的起算時間，即上訴人須從2007年12月31日起向被上訴人計付逾期辦理房產證的違約金。據此，上訴請求：撤銷原審判決，改判違約金從2007年12月31日起計算；本案訴訟費由被上訴人負擔。

被上訴人何文華答辯稱：同意一審判決，請求維持原判。

二審期間各方當事人未能舉出新的證據。本院對原審法院查明的事實予以確

認。

另查明，根據原審庭審筆錄記載，被上訴人確認在2005年12月31日接收了案涉房屋。

本院認為：上訴人與被上訴人所簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議是雙方當事人的真實意思表示，其內容沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方當事人均應當按照合同約定履行各自的義務。

關于辦理房產證義務的起算時間。本院認為，根據雙方補充協議第六條第一款之規定，被上訴人應在交齊房價款且辦理收樓手續后180日內，將辦理房地產權證的必要資料及費用交予上訴人，并委托上訴人統一辦理申請房地產權證的手續。雖然被上訴人提前在2005年9月和10月25日分別將辦理房產證的費用和資料交給上訴人，并在2005年10月31日付清了房款，但雙方的交樓時間在2005年12月31日，被上訴人提前交清辦證資料和費用并不必然導致上訴人的辦證義務提前至交樓時間之前。故上訴人上訴要求逾期辦證違約金起算時間為2007年12月31日，符合合同約定，本院予以采納。原審法院判令上訴人從2007年11月1日起計算，處理不當，本院予以糾正。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，但處理有所不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項的規定，判決如下：

一、維持廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決第二項；

二、變更廣州市番禺區人民法院(2009)番法民三初字第1842號民事判決為：廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司在本判決送達之日起十日內，支付逾期辦理房地產權證違約金給何文華（以764736元為本金，從2007年12月31日起至2008年12月31日止按每日萬分之零點五的標準計算違約金，從2009年1月1日起至2009年10月13日止按每日萬分之一的標準計算違約金，但違約金總額應以總房價764736元為限）。

本案一審案件受理費1276元，由上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔1000元，被上訴人何文華負擔276元；二審案件受理費813元，由上訴人廣州市番禺區綠庭雅苑房地產有限公司負擔713元，被上訴人何文華負擔100元。

本判決為終審判決。

審 判 長何淑芬

審 判 員孔婉芬

代理審判員劉 宏

二Ｏ一Ｏ年 三 月 十八 日

書 記 員王碧玉

第五篇：蔡國華等與上海恒臻物業管理有限公司物業服務合同糾紛上訴案

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蔡國華等與上海恒臻物業管理有限公司物業服務合同糾紛上訴案

上海市第一中級人民法院

民事判決書

(2014)滬一中民二(民)終字第1689號

上訴人（原審被告）蔡國華，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現住＊＊＊。

上訴人（原審被告）蔡一塵，＊出生，漢族，戶籍地上海市路號，現住＊＊＊＊。

委托代理人蔡國華，系蔡一塵之父，身份事項同上。

被上訴人（原審原告）上海恒臻物業管理有限公司。

法定代表人＊＊，總經理。

委托代理人史，上海恒臻物業管理有限公司職員。

上訴人蔡國華、蔡一塵因物業服務合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2014）閔民一（民）初字第2683號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月26日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審查明，2006年4月30日，上海恒臻物業管理有限公司（以下簡稱恒臻公司、乙方）與上海市閔行區二區業主大會（甲方）簽訂了物業服務合同一份，約定由甲方委托乙方為閔行區＊＊＊＊弄二區小區業主提供物業服務，恒臻公司按建筑面積向業主收取物業服務費，收費標準為住宅多層人民幣0.84元每月每平方米，物業服務費用按季交納，業主應在每季度首月10日前履行交納義務。合同另對其他各項權利義務進行了約定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又與上海市閔行區東方花園二區業主大會簽訂物業服務合同，約定收費標準為多層1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次與上海市閔行區東方花園二區業主大會簽訂物業服務合同。物業服務費用均為按季繳納，業主應在每季度首月10日前履行交納義務。恒臻公司自2006年4月入駐蔡國華、蔡一塵所在小區，實際為該小區提供物業管理服務至今。蔡國華、蔡一塵系上海市閔行區＊＊＊＊弄2區46號401室業主，建筑面積為104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物業服務費8，992.92元。

原審另查明，恒臻公司分別于2008年4月27日、2010年12月18日，通過掛號信的方式向蔡國華、蔡一塵郵寄催款通知，蔡國華、蔡一塵均未領取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快遞方式向蔡國華、蔡一塵催討欠款。2013年5月28日恒臻公司向原審法院提起訴訟，原審法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二審期間自愿撤回起訴。

2014年1月27日恒臻公司訴至原審法院，請求判令：

1、蔡國華、蔡一塵支付2006年10月起至2013年12月31日止的物業服務費8，992.92元；

2、蔡國華、蔡一塵支付逾期交納違約金8，492.84元。

原審認為，依據《中華人民共和國物權法》之規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。現蔡國華、蔡一塵所居住小區的業主委員會已與恒臻公司簽訂了《物業服務合同》，故業主委員會的該項決定，在被依法撤銷之前，對小區全體業主具有法律約束力。現蔡國華、蔡一塵認為業主委員會成立的程序不合法，進而否認物業服務合同，對于此項辯稱不予采信。蔡國華、蔡一塵以物業服務合同簽訂的程序不合法提出反訴要求撤銷物業服務合同及補充協議，原審法院已向蔡國華、蔡一塵釋明，其應另行提起訴訟解 法律俠客在線lawbingo

決。

訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，訴訟時效中斷重新計算，2006年10月至2008年4月期間欠繳的物業費訴訟時效直至2010年4月26日到期。恒臻公司雖提供了2009年3月24日的交寄清單，但從中并不能看出恒臻公司已向蔡國華、蔡一塵郵寄了催討函，恒臻公司目前可以證明的最近一次郵寄催討函的時間為2010年12月18日，訴訟時效中斷重新計算，因此2006年10月至2008年12月期間的物業管理費已經超過訴訟時效。2009年1月至2010年12月期間欠繳的物業費訴訟時效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通過快遞方式向蔡國華、蔡一塵郵寄了催款函，因此訴訟時效中斷重新計算。此外，對于蔡國華、蔡一塵未簽收恒臻公司郵寄的掛號信、快遞的辯稱，因恒臻公司已經提供在訴訟時效內以蔡國華、蔡一塵居住地為寄送地址，并以掛號信及快遞方式郵寄催款函的憑證，而蔡國華、蔡一塵在庭審中也稱恒臻公司寄過兩份快遞給其，一份其直接交由快遞員退給恒臻公司，一份塞其信箱內，其取出后直接交給居委會，可見恒臻公司確實向蔡國華、蔡一塵進行了催討，已導致訴訟時效中斷重新計算，因此對于蔡國華、蔡一塵的此項辯稱，不予支持。

至于蔡國華、蔡一塵提出恒臻公司未盡物業管理職責，存在管理瑕疵、停車費賬目未公開等問題，均涉及蔡國華、蔡一塵所在小區全體業主的利益，屬于與全體業主有關的涉及共有和共同管理權利的事項，依據《中華人民共和國物權法》之規定，應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主共同作出決定或協商解決。故本案中蔡國華、蔡一塵以此作為其一戶拒付物業管理費的理由缺乏依據。

至于恒臻公司主張的滯納金，恒臻公司作為一家物業服務單位，應為業主提供良好的、全面的物業服務，以求在工作過程中更加規范、透明、公正。考慮到蔡國華、蔡一塵未付物業費確屬事出有因，因此對于恒臻公司主張的滯納金，不予支持。

據此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第一百零九條、《中華人民共和國物權法》第七十八條之規定，于二○一四年五月十二日作出判決：

一、蔡國華、蔡一塵于判決生效之日起十日內支付上海恒臻物業管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物業服務費6，629.66元；

二、駁回上海恒臻物業管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取計118.57元，由上海恒臻物業管理有限公司負擔73.61元，蔡國華、蔡一塵負擔44.96元。

原審法院判決后，蔡國華、蔡一塵不服，向本院提起上訴稱：物業合同不合法，是沒有效力的，對上訴人也沒有約束力。被上訴人拒不提供房屋的承重結構圖、破壞小區綠化、拆掉圍墻鐵欄，沒有盡到物業管理義務，不應收費。此外，上訴人從沒有收到過催款函也沒有承諾過付款，被上訴人主張的物業費已過訴訟時效，故請求二審法院依法改判駁回被上訴人的原審訴請。

被上訴人恒臻公司辯稱：被上訴人已經履行了自己的義務，小區內的工程都是通過業委會同意的，故不同意上訴人的上訴請求，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，被上訴人作為物業管理單位，與系爭小區業主委員會簽訂了《物業服務合同》，該合同上有業主委員會主任的簽字，并加蓋了該小區業主大會的印章，故該合同合法有效，對作為小區業主的上訴人具有法律約束力。依據等價有償、誠實信用原則，上訴人接受了被上訴人提供的物業管理服務后，理應支付相應的對價。至于上訴人提及的被上訴人擅自破壞 法律俠客在線lawbingo

小區環境，拆掉小區鐵圍欄等影響業主生活質量的問題，一則根據上訴人提供的相應證據無法證明被上訴人在服務上存在嚴重瑕疵，再則鑒于此均涉及全體業主權利，故應由全體業主提出主張或與被上訴人協商解決。上訴人以此作為其一戶拒付物業管理費的理由缺乏依據，本院難以支持。此外，關于訴訟時效問題，被上訴人一審提供的2010年12月18日郵寄的物業管理費催繳函可證明其于2010年12月向上訴人發出過催繳通知，故上訴人以被上訴人主張的2009年至2013年的物業費已過訴訟時效為由拒付物業費，依據不足，本院不予采信。綜上，上訴人的上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣89.90元，由上訴人蔡國華、蔡一塵負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

方方 代理審判員

孫飛 代理審判員

毛焱 二〇一四年七月二十一日

書 記 員

倪非