第一篇：溫 泉 渡 假 村 經(jīng) 營 方 案

甕安朱家山景區(qū)二期木屋酒店經(jīng)營方案

為切實將朱家山景區(qū)二期木屋酒店打造成溶匯全縣森林旅游文化風情，集后期溫泉沐浴、康體養(yǎng)生、生態(tài)旅游以及完善的住、餐、娛、購配套于一體，建成新型、綜合、健康的 3A 級休閑度假酒店。圍繞縣委、政府建設景區(qū)的目的和目標，秉承景區(qū)康體養(yǎng)生文化，引導健康度假潮流的開發(fā)經(jīng)營理念，以全新的優(yōu)勢旅游資源產(chǎn)品進入全縣旅游市場。以市場為先導，將市場營銷貫穿于旅游產(chǎn)品、管理、服務、保障的系統(tǒng)之中；在景區(qū)接待人數(shù)、平均消費水平、產(chǎn)品利用率、營收和成本控制方面居于全縣同行業(yè)領先地位；按照市場化經(jīng)營原則，逐步形成具有森林旅游度假特色的經(jīng)營、運營模式；堅持以人為本，貫徹“服務第一、顧客為尊”的管理理念，促進景區(qū)發(fā)展與游客之間的共生共榮、俱時發(fā)展。

一、總體目標

主要目標是通過規(guī)模化、資源優(yōu)勢化的康體養(yǎng)生產(chǎn)品開發(fā)，配套全新的營銷、管理、服務模式，迅速占領市場，為客人帶來全新的旅游體驗享受，成為甕安乃至全省森林旅游行業(yè)的代表；通過多渠道，多層次的市場推廣及銷售，力爭酒店日均入住達到 50 人，入住率達75%。

二、科學定位，奠定基礎。

（一）朱家山景區(qū)要以周邊市場為基礎，重點以拓展遵義、貴陽、黔東南以及全省旅游資源為基礎，迅速向國內(nèi)長線團聯(lián)接和開拓全國市場，利用景區(qū)氣溫、森林旅游資源等，努力創(chuàng)造一個純天然的旅游度假空間。二期木屋酒店要結(jié)合后期建設的溫泉沐浴、康體養(yǎng)生系列旅游產(chǎn)品為主導，建設完善餐、住、游、購、娛相配套設施。目前，走中、低檔經(jīng)營路線較為實際，主要以家庭、商務旅游度假散客、政務會議游客為目標客源。

（二）二期木屋酒店客房價格定位應順應景區(qū)實際接待游客檔次標準，結(jié)合一期木屋酒店，求新究異，以不同的形式供應和服務于游客。

1、客房設臵及價格定位：以中式標準客房為主，共計房間34間，其中：標準房間32間，單間2間，主要用于旅游、會議團隊和散客使用。價格定位在標準間：358元／晚／間，單間328元／晚／間。實行計時收取費用，相關標準按城區(qū)酒店市場現(xiàn)行標準執(zhí)行。同時，根據(jù)游客需求，可開設鐘點房，價格按每小時30元標準收取。

2、附屬多功能廳及中、小會議室價格定位： 酒店建有能容納 50 人中型多媒體會議一個，容納20人小型多媒體會議室一個，容納30人的歌廳一個，供團隊各類會議、拓展、活動、舞會等使用；附屬建筑設施采用租用方式收取租金，價格根據(jù)游客實際所需定價。其中，中型會議室租金為200元一次，小型會議室租金為100元一次，歌廳租金為600元一次。

3、就餐價格定位：酒店主要以中餐團隊圍餐和包房為主，建有容納120人集體用餐餐廳1個，12人用餐包房3個，20人用餐包房2個。主要出品農(nóng)家菜、特色菜和野菜菜為主，適應旅游、會議團隊和各類散客就餐。鑒于酒店特殊地理位臵，餐廳提供早、中、晚餐，各餐種類根據(jù)游客喜好進行搭配。除早餐外，可將中、晚餐列為游客自費項目，其菜品價格明碼標價，由游客自愿選擇，堅決杜絕強買強賣。

三、科學規(guī)劃，激勵市場發(fā)展

根據(jù)以上目標，結(jié)合我縣旅游市場、氣候、客人消費和行業(yè)經(jīng)營等特點，針對景區(qū)及酒店營銷規(guī)劃活動中將著重把握以下市場總策略：

1、從當前一期木屋酒店經(jīng)營情況看，由于規(guī)模和游客消費習慣、水平的客觀原因，一期木屋酒店促銷手段不多、宣傳力度不夠，各種促銷渠道仍存在較大的開拓空間。因此，在二期木屋酒店經(jīng)營要充分豐富宣傳手段，大力將休閑娛樂、康體養(yǎng)生作為資源優(yōu)勢，著重突出入住酒店更能親近大自然的優(yōu)勢，并根據(jù)不同的消費群體，包裝和定造各類旅游產(chǎn)品。有計劃、有實效地展開軟、硬廣告宣傳計劃，迅速建立景區(qū)的公眾形象，形成強勢的媒體宣傳和廣告投放效應。加強季節(jié)性營銷策劃和節(jié)慶促銷，主要根據(jù)景區(qū)四季如春的氣候優(yōu)勢，進行產(chǎn)品包裝和活動策劃，努力化解不利因素，引導客人消費。

2、注重與周邊的景點連線促銷，開拓短線和長線森林旅游、紅色旅游市場。緊扣將景區(qū)整體營銷，緊密聯(lián)合整體的促銷活動，充分利用聯(lián)動影響。

3、利用城區(qū)交通及各單項產(chǎn)品之間的優(yōu)勢，做好相關營銷；挖掘游客消費渠道。在全縣眾多的單位、企業(yè)存在著廣闊的會議、接待、休養(yǎng)和獎勵旅游客源，對景區(qū)的促銷必將成為長期的重點，通過協(xié)議、會員、包價、合作等一系列銷售手段精心策劃實施，充分引導散客客源。

4、根據(jù)私家車擁有量的迅猛增長和休閑度假的消費需求，相關家庭、親朋散客市場的套餐包價、活動推廣參與、戶外廣告和網(wǎng)絡促銷等措施予以強化，并進行各類優(yōu)惠卡的會員促銷。

5、打好朱家山生態(tài)旅游名片，聯(lián)合縣內(nèi)、州內(nèi)以及省內(nèi)旅行社，開展團體旅游優(yōu)惠，從而提升酒店入住率。

五、優(yōu)化組織架構(gòu)及職能分工。

將二期木屋酒店納入貴州朱家山國家森林公園投資開發(fā)有限責任公司統(tǒng)一管理。設立酒店服務科，下設餐飲部、客服部、客房部、后勤部。

（一）設臵酒店管理經(jīng)理1名，可由公司管理層指派人員擔任，負責五棟別墅的全部管理，具體負責向公司 匯報酒店經(jīng)營情況，管理酒店服務員工作，聯(lián)系各種會議服務、歌廳使用等工作，并執(zhí)行國家關于酒店管理的相關法律法規(guī)及規(guī)章制度。

（二）客服部設服務員2名（女性），負責酒店預訂接待、產(chǎn)品調(diào)控、下單、跟單、營銷統(tǒng)計等工作。

（三）客房部設服務員10名（女性），每棟別墅2名，負責每棟別墅室內(nèi)外的全部清潔衛(wèi)生，直接服務于入住游客；設酒店后勤服務員2名（男性），具體負責酒店區(qū)域的安保及水、電、電視網(wǎng)絡等附屬設施的維護工作。

（四）廣告策劃部設1人，負責廣告策劃、品牌推廣等宣傳活動、宣傳刊物制作等工作。

三、市場分析

朱家山景區(qū)地處甕安、福泉、黃平三縣交界區(qū)域，距縣城35公里，景區(qū)內(nèi)具有獨特的森林資源和水體資源。貴甕、安江、馬甕和道安高速開通將帶動甕安經(jīng)濟整體發(fā)展。隨著甕安經(jīng)濟戰(zhàn)略的進一步發(fā)展，良好的交通、地理條件，存在者巨大的客源潛力，將極大地促進大量游客進入，對二期木屋酒店經(jīng)營將起到積極的推動作用，從而能不斷提升酒店入住率。

（一）成本核算

（二）預計收入

（三）盈利核算

六、強化管理，確保經(jīng)營秩序正常運行。

（一）建立完善酒店內(nèi)部管理工作制度，嚴格執(zhí)行各級各部門關于酒店管理的各項規(guī)章制度，杜絕食品安全事故、治安安全事故和衛(wèi)生安全事故發(fā)生。切實加強酒店工作人員業(yè)務培訓，特別要注重餐廳工作人員、酒店內(nèi)服人員的服務質(zhì)量、禮儀等方面的業(yè)務知識培訓。由公司負責沒半年對酒店服務人員進行一次培訓。

（二）酒店工作人員實行制式管理。即：酒店工作人員實行統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一工作牌；后勤服務員、內(nèi)服人員實行12小時值班，輪流上崗。

七、經(jīng)營期管理

酒店經(jīng)營計劃由公司制定，具體分為：試營業(yè)期管理計劃、節(jié)假日期經(jīng)營計劃和淡、旺季經(jīng)營計劃。策劃大綱主要圍繞現(xiàn)有的產(chǎn)品進行各類活動組合和包裝，著重突出生態(tài)性、健康性，同時根據(jù)不同的節(jié)慶和促銷活動相應推出套餐組合。

（一）試營業(yè)前期，及時籌備開業(yè)期銷售人員隊伍的招聘及相關的培訓，明確銷售渠道，確立科學合理的業(yè)績考核方式和各項管理制度，開展市場和競爭對手調(diào)查，制定相對應的銷售策略，通過各種渠道建立初步的客源網(wǎng)絡，并在開業(yè)前進行有針對的推廣，與中間商建立初步的代理業(yè)務關系。并注重銷售接待和客人意見反饋。

（二）節(jié)慶促銷活動可以有效地整合產(chǎn)品和資源優(yōu)勢，突出滿足個性化消費特征，著重圍繞不同時期節(jié)慶的目標客源市場進行。節(jié)假日期內(nèi)，應根據(jù)不同節(jié)慶和季節(jié)時段，組合產(chǎn)品進行推廣和銷售。

（三）經(jīng)營期間，根據(jù)不同季節(jié)的游客入住情況，及時掌握旅游酒店市場信息，及時調(diào)整銷售策略和設計計劃，吸引不同時期的目標客源，特別應注重旺季促銷和淡季淡時促銷，努力致力于平衡銷售，達到最佳產(chǎn)品利用效益。注重銷售接待質(zhì)量和維護客戶關系。

八、豐富宣傳方式，不斷提升知名度。

酒店經(jīng)營管理，要根據(jù)目標市場確定長、短期廣告投放和促銷活動計劃。一是充分利用各種宣傳平臺，如：建立網(wǎng)站、利用電視臺、各種報刊等，建立廣泛的媒體和廣告客戶網(wǎng)絡；特別應加強試營業(yè)前期的宣傳，開業(yè)前，在各類媒體進行開業(yè)前的軟硬性推廣、形象宣傳。二是在正式試業(yè)后，將根據(jù)整體營銷和廣告計劃進入逐步實施，逐步使廣告深入各區(qū)域市場。三是經(jīng)營期內(nèi)，根據(jù)不同節(jié)慶，組織相應的推廣促銷活動。四是經(jīng)營期內(nèi)，及時調(diào)整各類媒體軟硬廣告和平面廣告，配合銷售和經(jīng)營活動。五是會同相關部門，策劃活動實施方案，發(fā)邀請函，邀請新聞媒體、行業(yè)主管、旅游中間商和重要客戶進行征求意見和建議，不斷知名度。

九、酒店預定、入住管理

（一）酒店客房預定，采取電話預定、網(wǎng)上預定、現(xiàn)場預定等方式進行。具體流程由公司統(tǒng)一制定，由客房部具體負責按照流程執(zhí)行。

（二）游客入住酒店，嚴格執(zhí)行國家法律法規(guī)規(guī)定。入住登記嚴格按照公安機關規(guī)定執(zhí)行，實行電子化管理，確保酒店治安安全。

十、銷售業(yè)績考核

酒店銷售業(yè)績由公司統(tǒng)一按照縣人民政府、甕安朱家山國家森林公園管理處要求，制訂切實可行的銷售業(yè)績考核辦法和獎懲制度行文上報縣人民政府批準執(zhí)行。具體實行每季度一次考核，由公司將考核結(jié)果在每季度末月下旬將考核結(jié)果上報縣人民政府，憑借考核結(jié)果對酒店工作人員實行獎懲。

第二篇：溫泉度假酒店餐飲部經(jīng)營方案

******溫泉度假酒店餐飲部經(jīng)營方案（草稿）

一．中餐廳廳面以及包房

酒店內(nèi)中餐廳配置：9個包房，一個大廳，配合溫泉將以“健康飲食”的經(jīng)營理念，以“吃健康、吃品味、吃檔次、吃服務、吃環(huán)境、吃特色”為餐飲產(chǎn)品設計、生產(chǎn)的原則，對餐飲產(chǎn)品進行策劃、開發(fā)和整合，根據(jù)目前餐飲消費情況，結(jié)合集團其他酒店餐飲方面的成功經(jīng)驗和技術(shù)優(yōu)勢，確立餐飲產(chǎn)品定位，潮粵菜肴為亮點和主軸，吸收本地菜、湘菜的特點，借鑒港菜、西菜烹飪制作工藝及服務方式，比例如下：粵式菜品30% 其中粵菜菜品種類比例（涼菜25% 炒菜類30%-40% 湯類20% 其他類型20%）湘菜20% 本地菜30% 淮揚菜20% 其中粵式點心及主食占整體40%（榴蓮酥，葡式蛋撻等等）北方主食60%（蘭州拉面，刀削面，水餃，蔥油餅等等）。（中餐菜單詳情中餐菜譜（初稿）請見附件）

按照每月研發(fā)新菜的原則每月研發(fā)6種新菜并按照售賣排行修改菜品的種類和價格，每季度做一些符合時令的菜品，比如冬季可做煲類和滋補菜品，夏季可做清爽口味菜品。

從而創(chuàng)造和傳遞現(xiàn)代餐飲消費理念，最大程度地吸引消費者眼球，形成感覺沖擊。有計劃、有步驟地推出綠色餐飲、養(yǎng)生餐飲、時尚餐飲。以養(yǎng)生為基礎，中菜西做，作為酒店特色餐飲招攬客人。利用本地區(qū)水產(chǎn)品發(fā)達的條件，形成為酒店原材料供應基地，所有菜肴的家禽、養(yǎng)殖魚類、河蟹，肉禽突出一個原生態(tài)。吸引高端客人消費。

1.人均消費：按照菜系經(jīng)營范圍普通包房280-350/位，VIP包房500-800/位，大廳120/位 2.菜品成本：根據(jù)經(jīng)營范圍和中餐廳人均消費整體菜品成本估算為40%，開業(yè)后根據(jù)食材價格和菜品定價可再做調(diào)整。

3.上座率： 根據(jù)酒店規(guī)模和客房數(shù)量開業(yè)初期午餐包房上座率 30% 晚餐包房 60%，午餐廳面上座率 40% 晚餐 70% 中餐廳上座率會根據(jù)日后VIP會員的增加以及溫泉部會員的增加再作進一步調(diào)整。

4.人員服務： 1.餐前準備 1）按要求著裝，準時到崗，具有飽滿、熱情的工作狀態(tài)。2）準備好開餐時所需的一切就餐用具及其它用品。3）做好餐廳的布置和菜肴的擺放工作。4）做好餐廳飯菜及餐具的衛(wèi)生防護，防止二次污染。5）把客人所需用品提前擺放到位。2.開餐服務 1）服務人員要面帶微笑迎接和問候就餐者。2）服務員隨時觀察就餐者用餐情況，及時提供服務。3）隨時保持清潔衛(wèi)生及臺面清理。4）重視客人就餐習慣及口味的信息收集，及時回饋，告知廚房進行調(diào)整，滿足業(yè)主對用餐的需求。5）茶水和酒水的服務一定及時到位。6）熟悉餐廳提供的所有飯菜口味，回答就餐者的詢問。7）做到手勤眼快，快捷的提供就餐者所需的服務。8）隨時清理餐桌用品及殘食。

5.銷售方案： 優(yōu)化出品、強化包裝、營造特色、引導養(yǎng)生、服務周到、建立友誼、定期問候、推陳出新、主動推介，并以良好的口碑作為強而有力的推廣方法，善用會員的影響力，于高檔次消費群體市場提高知名度，并從而穩(wěn)固熟客和獲取更多的顧客惠顧，提高本餐廳的經(jīng)濟效益。

其客源市場主要為住客和高級內(nèi)部宴請，以及極少本地居民前來光顧。由于本酒店地理位置不優(yōu)越，而周邊民區(qū)均屬中低等消費檔次群體。因此，預計本餐廳的經(jīng)營狀況初期很少有散客來訪，主要還是依賴住客和內(nèi)部宴請的光顧。但為了業(yè)務上爭取主動，本餐廳將每月推出新菜品的推廣活動，比如我們可以按照節(jié)氣推出時令菜品，健康飲食，百變創(chuàng)新增強對中等檔次消費群體的吸引力，并以預售餐券形式可打折優(yōu)惠作促銷行動。并大量制作宣傳單頁，易拉寶等擺放在酒店前臺等人群集中地方，增強占有率。服務人員主動發(fā)放名片給客人，我們采用人人都是銷售員的原則給餐廳帶來更大的利潤。

6.服務特色： ● 采用中式餐廳西式服務的高檔餐廳做法。本餐廳管理人員與迎賓人員同時恭迎 顧客于餐廳門前；并由餐廳管理人員親自引領顧客就坐，以及由廚房管理人員親自協(xié)助顧客點餐和推介當天特色佳肴；侍客時，餐廳管理人員可酌情伴客小飲及慰問意見；凡貴賓光臨，則由總經(jīng)理級的行政人員負責慰問意見等。盡量使顧客有被尊重及可產(chǎn)生尊貴地位之感受； ● 刻意營造飲食文化氣氛，以不經(jīng)意的方式誘使顧客惠顧某類高價產(chǎn)品。● 強化包廂的貼身服務力度，每包廂特設兩名配戴白手套的領班或以上級別的服務人員提供包廂服務； ● 提供會員專用的豪華包廂及會員私人專用餐具的尊貴服務； ● 針對回頭客和具有一定消費能力的客人會出臺相應的促銷方案 ● 本餐廳所供應的高檔菜色，全數(shù)使用真材實料的名貴原材料，絕不使用假貨，以樹立良好的信譽和口碑。● 建立熟客資料庫，并強化與熟客之間的友好關系； ● 配有精美圖片的電子菜牌。

二．風味餐廳經(jīng)營方案

建議方案一：經(jīng)營日式鐵板燒項目，包括經(jīng)營方案，規(guī)章制度已完成，如不可行建議經(jīng)營中西融合菜，融合菜的菜品可以參考中餐廳和西餐廳的主材料制作，即不容易造成成本浪費，又能推陳出新的菜品研發(fā)。建議方案二：港式火鍋項目，目前園區(qū)內(nèi)以及周邊酒店和酒樓沒有涉及到此類項目，健康營養(yǎng)，口味大眾。

建議方案三：各地名優(yōu)小吃，特色小炒，廣東特色茶點，本餐廳推行美食零點的營運方法，并通過明檔可使食客對菜式的材料，色樣及制作有直觀的感受，以促進飲食品的現(xiàn)場銷售。

1.上座率： 開業(yè)初期午餐上座率 50% 晚餐 70% 2.人均消費：建議人均消費90/位 3.菜品成本：根據(jù)經(jīng)營項目制定菜品成本

4.銷售方案：由于本餐廳只有大廳沒有包廂。故此，我們安排服務人員熱烈迎賓于門前，然后由餐廳管理人員親領顧客至所訂的位置，以及親自推薦合適的菜式給顧客。

5.服務特色：● 提供大江南北美食與點心，并提供大西北面食制作的現(xiàn)場表演； ● 利用樂器伴奏，配合古色古香的用餐環(huán)境。

三．西餐廳經(jīng)營方案

西餐廳為敞開式經(jīng)營項目，早餐晚餐最為重要，建議經(jīng)營自助。早餐自助餐除了房間包早以外，價格參考酒店住房價格建議外來客人99/位，住店客人69/位，午餐不建議經(jīng)營自助，可提供零點服務，如后期客流量增加可以加午餐自助，晚餐建議以經(jīng)營海鮮自助餐為主線分支可以做一些其他的中西式結(jié)合食品，增加現(xiàn)場制作檔口。自助餐建議價格199/位，初期可以6折形式售賣，建議價格119/位。

1.上座率： 早餐根據(jù)住宿率的情況統(tǒng)計，午餐晚餐上座率取決于住房率的高低和溫泉套票的售賣情況。

2.人均消費：午餐80-120/位，晚餐根據(jù)自助價格而定 3.人員服務： 1.要求主動、熱情、用心、周到，運用文明禮儀的服務用語。2.解決好自我工作環(huán)境內(nèi)的一切事物，給客人提供一切可能的方便條件。3.重視客人就餐習慣及口味的信息收集，及時回饋，告知廚房進行調(diào)整，滿足業(yè)主對用餐的需求。4.認真執(zhí)行食品衛(wèi)生法，保證衛(wèi)生質(zhì)量，確保用餐安全。做好開餐前臺面、地面、用品、餐具的清潔衛(wèi)生。5.保證做好個人衛(wèi)生，每日按衛(wèi)生標準進行檢查，嚴禁佩帶任何飾物。

4.銷售方案：為了使本餐廳的業(yè)務可更穩(wěn)固及更創(chuàng)高峰，我們需刻意融入個性化服務和個性化的菜單體驗于餐廳，并需與客人建立密切的友好關系，以擴大熟客群體。

餐廳廚房管理人員每月構(gòu)思不同特色現(xiàn)場制作出品；此外，餐廳管理人員按資料庫名單于餐廳開餐之前，經(jīng)常與熟客聯(lián)絡，便于穩(wěn)定與爭取更多的客源；同時，強化店內(nèi)宣傳，在客房內(nèi)和各營業(yè)場所內(nèi)放置本餐廳的宣傳品

5.服務特色：● 按照國際節(jié)日推出不同的套餐（例如平安夜，情人節(jié)等）● 提供人性化的貼身服務，并熟記常客的姓名與愛好； ● 建立熟客資料庫，并強化與熟客之間的友好關系； ● 擺放刊物和財經(jīng)刊物，以便客人閱讀； ● 提供會員特區(qū)及會員特別優(yōu)惠服務； ● 提供百變創(chuàng)新的國際美食推動活動。

（早，午，晚自助以及零點菜單內(nèi)容還有相關成本價格詳情西餐菜單（初稿）請見附件）

四．大堂吧經(jīng)營方案 1.大堂吧主要以經(jīng)營酒水和飲料為主，冬季可推出熱飲特飲系列，夏季推出清爽系列。

2.人均消費60/位 按照實際運營可以考慮推出英式下午茶或者單品下午茶，配合洋酒和雞尾酒制作小吃菜單

第三篇：溫泉度假村經(jīng)營分析報告

楚天瑤池溫泉度假村

經(jīng)營分析報告

目錄

第一章

項目簡介

一、基本資料????????????????????????4

二、項目地理位置??????????????????????4

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析???????????????5 第二章

項目規(guī)劃設計

一、設計理念????????????????????????6

二、表現(xiàn)形式????????????????????????7

三、設計內(nèi)容????????????????????????7 第三章

溫泉定位

一、整體定位分析??????????????????????8

二、溫泉檔次及分析?????????????????????9 第四章

溫泉客源市場分析 第五章

功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃?????????????????????10

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃??????????????11

三、溫泉房務及其他功能??????????????????12 第六章

度假村各部產(chǎn)品具體特征

一、溫泉及康樂??????????????????????13

二、房務?????????????????????????15

三、餐飲?????????????????????????16

四、康樂?????????????????????????16 第七章

價格定位

一、溫泉及理療??????????????????????16

二、房務?????????????????????????16

三、餐飲?????????????????????????17

四、康樂?????????????????????????17 第八章

經(jīng)營分析預測

一、培育期預測??????????????????????18

二、正常期預測??????????????????????18

三、贏利分析???????????????????????19 第九章

附言????????????????????????19 綜合結(jié)論

第一章 項目簡介

一、基本資料

1、楚天瑤池溫泉度假村是一家按國家四星級標準投資及興建的以養(yǎng)生健康為主題的，集休閑度假，溫泉旅游及觀光農(nóng)業(yè)為一體的溫泉養(yǎng)生、旅游度假區(qū)，由湖北金文投資有限公司將湖北省咸寧市軍分區(qū)招待所改（擴）建，總建筑面積約19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天溫泉池（40個左右的池）及配套的海鮮酒店及咖啡、休閑保健娛樂等設施，2007年6月全面動工，目前公司己投資4000多萬元建設完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調(diào)整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營業(yè)。

2、公司對項目的定位及總體要求

對本項目的定位為：溫泉第一品牌、服務第一，突出溫泉、保健、養(yǎng)生、休閑、度假五大主題。本項目進行高水平規(guī)劃，高檔次建設,高標準服務和管理。

3、公司對項目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

對項目的發(fā)展戰(zhàn)略為：以溫泉為龍頭帶動酒店、餐飲、文化娛樂等項目，打造綜合旅游勝地。

二、項目的地理環(huán)境

1、地理位置：

楚天瑤池溫泉度假村地處 “中國六大溫泉圣地” “桂花之鄉(xiāng)”咸寧市溫泉區(qū)，坐落在 “華中第一泉”中心地段，“華中第一泉”水源為我公司擁有，泉井水在國內(nèi)少有，度假村處于中心城區(qū)，有山有水，有古樹，緊鄰潛山國家森林公園，這里依山傍水，門前淦河靜靜的流水，景色迷人，古樸典雅清凈宜 人。享有“天上人間，瑤池溫泉”之美譽。

2、交通環(huán)境：

楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號，北距省會武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北重鎮(zhèn)岳陽，離湖北省會長沙市也只有2小時的車程，東接避署勝地九宮山、西交三國古戰(zhàn)場赤壁，均在數(shù)十公里之內(nèi)。

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析

1、咸寧優(yōu)越的地理位置。

咸寧市是長江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長江黃金水道與京廣鐵路大動脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內(nèi)四線（京廣鐵路、106、107國道、京珠高速公路）穿南北，一水（長江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區(qū)位優(yōu)越，素有“華中南大門”之稱。

2、咸寧的旅游業(yè)發(fā)展迅速，有較好的前景。

近年來，咸寧市旅游業(yè)對拉動作用日漸明顯。據(jù)統(tǒng)計，咸寧已擁有星級飯店40家，國內(nèi)旅行社37家，國家A級景區(qū)9個，旅游業(yè)直接從業(yè)人數(shù)3.1萬人，間接從業(yè)12.6萬人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游創(chuàng)匯約975.3萬元，接待國內(nèi)游客430萬人次，接待旅游總收入15億余元，近5年，咸寧旅游總收入年均增長率為12.6%，高于全省平均水平約2個百分點。

3、在圈內(nèi)城市中，咸寧發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢： 資源富集，文化底蘊深厚。全國6大類86小類旅游資源類型，咸寧市就有46小類。

交通便利，可進入性強。區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位顯著。政策開明，投資環(huán)境良好。

4、咸寧是名副其實的溫泉之鄉(xiāng)，特點是水源豐富，水質(zhì)優(yōu)于其他地區(qū)。非常適合溫泉旅游業(yè)發(fā)展的需要。

第二章 項目規(guī)劃設計

一 設計理念 1 自然生態(tài)理念

精致的綠化園林，水景及冰霧的融合，仿如走進無喧無塵的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和諧的環(huán)境

度假空間的營造較好，隨著市場環(huán)境的變化，過去單一的溫泉已經(jīng)演變成綜合性休閑度假溫泉，并呈現(xiàn)水質(zhì)要求高、游樂項目多、旅游功能全、生態(tài)環(huán)境美、服務質(zhì)量優(yōu)等特點。因此，現(xiàn)代溫泉的開發(fā)，必須充分滿足游客在娛樂、休閑、保健、安全、衛(wèi)生等方面的心理需求，瑤池溫泉根據(jù)本地資源特點合理配置多種專業(yè)設備。3 健康度假理念

溫泉休閑及養(yǎng)生。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養(yǎng)的物質(zhì)享受，提升到符合現(xiàn)代消費的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達到養(yǎng)生和休閑效果的時尚旅游。4 純粹中國風

匯集中國風、楚文化之精華，打造以中國式溫泉文化為主題的公園。令游客充分感受到高素質(zhì)，高水平的東方溫泉服務。5 經(jīng)濟管理的理念

針對度假村的實際情況，應圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質(zhì)量管理制度，做到“樹品牌、創(chuàng)形象、出質(zhì)量、增效益”。二 表現(xiàn)形式

溫泉區(qū)與酒店的其它項目表現(xiàn)一致，形成一個整體的中國式風情溫泉酒店主題，住宿區(qū)。餐飲區(qū)，溫泉區(qū)，室外園林，各式的景觀，溫泉水與景觀水，噴霧與燈光景觀形成了一體化的組合。1 室內(nèi)與室外溫泉區(qū)的互動 2 景觀的互動 溫泉區(qū)的噴霧與燈光景觀的組合 4 溫泉水與景觀水的互動 三 設計內(nèi)容

中國的溫泉度假從第一代單純的泡溫泉，已經(jīng)發(fā)展第五代度假溫泉。溫泉度假酒店競爭力的硬件環(huán)境是通過設計巧妙構(gòu)思的。溫泉硬件環(huán)境包括環(huán)境景觀、游樂設施、水處理設備和住宿及配套設施，強調(diào)生態(tài)休閑、水上娛樂、安全衛(wèi)生、舒適寫意。1 溫泉關聯(lián)形態(tài)規(guī)劃 2 溫泉建筑規(guī)模及布局規(guī)劃 3 溫泉設備的設計 4 溫泉環(huán)保的設計 5 溫泉燈光及裝飾的設計 6 溫泉園林的設計 7 溫泉水療的設計

第三章 溫泉定位

一、整體定位及分析

楚天瑤池溫泉度假村整體定位為應以溫泉養(yǎng)生為主，休閑度假、觀光旅游為輔，美麗、保健、運動和美食為特色的四星級園林式溫泉度假村。這個定位有以下涵義：

1、四星級

即設施設備達到或超過國家四星級酒店評分標準。定位為四星級的理由：

? 四星級能最大限度地拉動地塊整體的價值 ? 資料表明，酒店星級越高，經(jīng)營情況越好 ???投入資金局限

2、園林式

是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。定位為園林式溫泉的理由：

? 中國溫泉文化已經(jīng)發(fā)展到度假、休閑、養(yǎng)生、旅游的新時代，倡導人與自然的親近。

???依山而建，在溫泉池中全城景一收眼底，瑤溫泉度假村泡池位置本身的優(yōu)越感。

3、溫泉養(yǎng)生為主

? 咸寧是華中第一泉，溫泉資源豐富，人們本身對溫泉的接受形成了習慣，但是沒有更深的認識，尤其溫泉養(yǎng)生的價值概念

? 發(fā)展迅猛的咸寧和中高端人群渴望高品位和檔次的溫泉出現(xiàn)。? 第五代溫泉的到來和咸寧市場當今的需求。

4、美麗、保健、運動和美食為特色（差異化經(jīng)營、亮點）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經(jīng)濟的魅力

◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國才真正體現(xiàn)，中國僅在幾個一類城市做的有點味道，咸寧目前沒有，利潤較大 ◆

結(jié)合溫泉的中醫(yī)保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運動，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現(xiàn)代人對吃最舍得，特別是美味餐飲

二、溫泉檔次定位及分析

溫泉檔次定位為高檔次，服務第一、全國領先、國際接軌。定位依據(jù)：

? 高檔次產(chǎn)品能最大限度拉動項目整體的價值 ? 高檔次產(chǎn)品符合政府對本項目的要求和市場的需求

? 高檔次產(chǎn)品與項目的其他業(yè)態(tài)如四星級酒店能最大限度地匹配。

第四章、溫泉市場客源定位及分析

1、按來源地細分

? 一級客源市場 湖北武漢及下屬縣市

武漢本地將涌現(xiàn)大量的溫泉客源。泡溫泉時下已成為湖北的流行消費行為，湖北地廣人多，隨著武漢經(jīng)濟的發(fā)展，追求自然、健康已經(jīng)成為人們最新的生活方式。

我們預計湖北武漢及本地客源將占70％左右 ? 二級客源市場

湖北省包括河南、安徽、湖南在內(nèi)的周邊省市 隨著旅游市場的發(fā)展及我度假村銷售市場的完善，我公司將在湖南長沙、岳陽、河南鄭州及南京等其他省中心城市設立辦事處，加大對華中第一泉的宣傳力度，最大程度宣傳并充分利用本地溫泉資源優(yōu)勢，吸引省外團隊及專業(yè)休閑團隊市場資源，預計省級國內(nèi)的客源將占25％左右。? 第三市場

國際客源市場。

隨著中國在國際社會的地位不段提升，來中國旅游的國際游客將大幅度增長，而湖北豐富的旅游資源則是他們理想的旅游勝地。故這部分客源占5%左右。

第五章 功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃

1、建設溫泉養(yǎng)生、生態(tài)、旅游度假村

項目位于咸寧市溫泉區(qū)，景觀環(huán)境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務酒店及洗浴會所模式進行重新設計和創(chuàng)新，結(jié)合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風格設計營造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗的滿意度。

2、創(chuàng)建主題溫泉度假村。

本項目溫泉開發(fā)的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結(jié)合在一起，形成自己鮮明的特色。游客在浸泡溫泉的同時可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂項目。

3、引進新奇游樂項目。

度假區(qū)村一般觀光旅游區(qū)的不同主要在于游客停留時間較長，需要配套較多的娛樂項目。瑤池溫泉度假村在經(jīng)營項目上不斷創(chuàng)新，增設卡拉0K、棋牌、高尚娛樂、網(wǎng)吧、閱覽室、咖啡廳等項目，并提供高檔次健身器材，給客人提 供全位的休閑娛樂空間，讓休閑娛樂成為游客泡溫泉之外的另一愛好。

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃

1、溫泉產(chǎn)品主題定位

本著區(qū)域比較的原則，對溫泉歷史進行深入的研究，規(guī)劃組創(chuàng)新地提出以園林塑環(huán)境、以養(yǎng)生文化為主題的產(chǎn)品定位。針對都市居民飽受城市環(huán)境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創(chuàng)造清新的自然生態(tài)環(huán)境，引入放松的參與性項目，打造本項目形象從靜態(tài)的傳統(tǒng)泡溫泉形象轉(zhuǎn)變?yōu)樾马椖俊⑿麦w驗的溫泉養(yǎng)生旅游主題形象。為豐滿這一形象，規(guī)劃從溫泉養(yǎng)生全方位對產(chǎn)品進行規(guī)劃：

? 養(yǎng)生環(huán)境：培育以花卉植物為特色的自然清新的養(yǎng)生環(huán)境； ? 養(yǎng)生活動：通過溫泉、水療、藥泉、石板玉、魚療、礦物鹽漂浮、沖浪等溫泉產(chǎn)品或衍生產(chǎn)品增強保健作用。

???通過針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業(yè)養(yǎng)生保健設備設施等進行專業(yè)養(yǎng)生治療；

? 養(yǎng)生教育：對游客進行養(yǎng)生知識咨詢及宣傳，令游客長期受益； ? 養(yǎng)生套餐：針對游客身體狀況提供有針對性的養(yǎng)生套餐，從身心一體全方位養(yǎng)生。

3、溫泉產(chǎn)品功能規(guī)劃

溫泉區(qū)是本項目的重中之重和核心吸引力。溫泉區(qū)規(guī)劃分為九個區(qū)，設計日接待能力為3000—5000人：

? 溫泉接待區(qū) ? 戲水娛樂區(qū) ? 藥療養(yǎng)生區(qū) ? 溫泉水療區(qū) ?

觀景區(qū) ? 綠地休閑區(qū) ?

沖浪區(qū)

???兒童戲水區(qū)及其他????休息區(qū)?

按照溫泉規(guī)模的分類，設計接待能力1000以上的溫泉為大型溫泉，本項目定位為大型溫泉的依據(jù)：

? 項目要做到溫泉咸寧第一，首先在規(guī)模上要有所體現(xiàn)；

? 大型溫泉能帶旺項目整體的人氣，最大限度地拉動項目整體的價值；

? 本項目地理位置及區(qū)位優(yōu)勢良好，具備興建大型溫泉的條件； ? 咸寧溫泉市場客源非常充足；

? 該項目將成為咸寧市政府重點亮點項目；

三、溫泉房務功能定位及分析

按四星級酒店功能定位，特色別墅,豪華VIP套房，與周邊環(huán)境溶為一體。

四、溫泉餐飲功能定位及分析 特色自助美食

五、溫泉娛樂功能定位及分析 體現(xiàn)時尚休閑，與休閑度假形成互補

六、溫泉康體功能定位及分析

中國古老的中醫(yī)保健與國內(nèi)外特色保健的結(jié)合

七、溫泉會議功能定位及分析

會議功能設置如下：

多功能廳：322平方米，容納500人，可分割成2個中型會議室 中會議室：2個，各容納100人 會議前廳、休息廳、貴賓接待室

八、其它營業(yè)板塊功能定位及分析 其他營業(yè)板塊有商務中心、超市、網(wǎng)吧等

第六章 度假村各部產(chǎn)品具體特性

一、溫泉及理療

1、名藥池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、礦鹽浴、水療、魚療、石板玉、沖浪、九龍池等：利用度假村豐富優(yōu)質(zhì)的深井礦泉水水溫52度，且富含多種對人體健康有益的礦物質(zhì)微量元素，均超過天然礦泉水質(zhì)的國際標準，具有軟化血管、降低血壓、調(diào)節(jié)神經(jīng)等功效，并可預防心腦血管、骨關節(jié)及神經(jīng)功能紊亂等引起的多種疾病。且水質(zhì)屬低鈉鹽、重碳酸鈣鎂型，有益于人體健康。

2、動感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢幻，留戀往返。

3、溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細孔張開迅速排汗，能排除體內(nèi)汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對人體有益的礦物微量元素，對患有腰肌勞損、坐骨神經(jīng)及風濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。

4、SPA區(qū)涌泉氣泡浴：利用自池底涌出強力的氣水合流之溫泉水，創(chuàng)造出水面翻涌奔騰之動力，讓人在其上及四邊有搖動之刺激感，屬于較具刺激性之休閑娛樂功能，感受刺激并靠附近支撐點將全身做不同姿勢的翻滾，享受超音波氣泡按摩。

5、SPA泉浴香熏護理：以各式SPA水療設施為特色，兼?zhèn)渌幵∶廊菝荔w、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項目。

6、中藥鹽足浴：利用浴鹽中礦物質(zhì)及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經(jīng)，促進血液循環(huán)，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。

7、國醫(yī)館：老中醫(yī)為客人提供全方位健康咨詢服務。

8、乂打園：童男童女為客人獻上獨步海內(nèi)妙不可言的華佗乂打術(shù)，使您的精、氣、神恢復到最佳狀態(tài)。

9、中醫(yī)保健按摩：通過推、揉、拿、拔、滾、打等諸多手法，作用于人體體表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有規(guī)律的一整套手法操作，達到疏通經(jīng)絡、暢通氣血、調(diào)節(jié)臟腑、平衡陰陽的治療目的，以起到強身健體、預防和治療疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活動關節(jié)為主，手法簡練實用，主要分為仰臥位、側(cè)位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關壓法、點揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個部位，浴后經(jīng)泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復體能，還可增強關節(jié)韌帶的彈性和活力，恢復正常的關節(jié)活動功能，達到促進體液循環(huán)、保健防病、健體美容之功效。

11、日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側(cè)掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉(zhuǎn)拉舉法等作用 于人體76個部位，達到消除疲勞，促進血液循環(huán)、保健防病、恢復體能健體美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用單食指扣拳法、單拇指腹推法、單食指刮法、拇指尖端按壓法、雙指鉗法、雙拇指指腹推法、雙指或多指扣拳法、雙食指刮法、單指定點滾法、單指中節(jié)背面滑按法等十余種手法，運用血液循環(huán)原理、神經(jīng)反射原理、心理作用原理、生物全息原理、經(jīng)絡原理，對足部64個原射區(qū)進行按摩，使體內(nèi)不正常的失衡狀態(tài)恢復到正常而協(xié)調(diào)的狀態(tài)，從而起到治病與保健作用。

溫泉及理療區(qū)將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來成功人士理想的第三生活空間。

二、房務

1、客房：具有完善的服務，高檔、安全、舒適的環(huán)境設施，配以送餐服務、電話服務、寬帶上網(wǎng)服務、數(shù)字電視點播系統(tǒng)、酒水服務、商務服務，兼具團隊、會務消費，創(chuàng)造良好的客房占有率。

2、別墅區(qū)：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨立的客房、會客、休閑、娛樂的私密空間，并且具備室內(nèi)及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費層次，為優(yōu)化細分市場提供硬件保障。

3、會議中心：設有高檔的裝修環(huán)境，齊全的視聽、演示系統(tǒng)、播音系統(tǒng)、適中的容量設計及多功能會議廳，可兼作會議及宴會廳之功能。作為與酒店商務活動配套，以及可作為商品展示多功能廳之靈活功能，為客房、餐飲及其它項目的開發(fā)利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商務中心：以打字、復印、電話、傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)、票務預定服務為主，以完善的與客服務，精良的設備保障，滿足酒店及周邊地區(qū)商務活動需要。

5、精品超市：提供醫(yī)藥品、衛(wèi)生用品、個人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀念商品、地方特產(chǎn)等，銷售以酒店住客為主要消費對象，經(jīng)營以簡練精致的商品、藝術(shù)的陳列、配套的價位以滿足顧客需要。

6、總臺：提供預定、咨詢、行李及貴重物品寄存、受理入住和退房等服務。

三、餐飲

1、為散客創(chuàng)造良好的自助美食空間。

2、以簡捷、營養(yǎng)配套原則，提供免費早餐以及十六小時客房送餐服務。

四、康樂

1、KTV包房：以高雅的設備、寬敞的營業(yè)面、一流的視聽設備，獨具風格包房，親切、周到、快捷的服務品質(zhì)，創(chuàng)造商品的附加值。

2、網(wǎng)吧、乒乓球、臺球及其他健身設施，提供全方位的休閑健身空間。

第七章 價位定位

一、溫泉及理療 1、168元/每人次（24小時內(nèi)在溫泉區(qū)不限次享受），入住客房客人泡湯五折優(yōu)惠，可反復多次泡溫泉。

理療項目、搓背、搓鹽、足療等具體項目價格表另定

二、房務部

1、根據(jù)咸寧酒店業(yè)目前現(xiàn)狀，以及結(jié)合瑤池溫泉度假村投資、地段、競爭和季節(jié)、業(yè)主的背景、接待工作需要，根據(jù)不同房型，采用門市價、團隊價、季節(jié)價，根據(jù)度假酒店特性采用平日、周末假分段價格政策。基本以以下價格為基礎（門市價），大假期房價上浮15%：

（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標 準 房：92間 680元/間·天 380元/間·天 420元/間·天 套 房： 9 套 980元/間·天 580元/間·天 680元/間·天（2）別墅區(qū)：（室內(nèi)可泡湯）

門市平日 周末 豪 華：2棟 2888元/棟 1888元/棟 2288元/棟

2、會議室：

會議中心：大會議室2000元/4小時，全天3000元/8小時； 小會議室1000元/4小時，全天1500元/8小時

3、商務中心：參照四星級酒店標準

4、商品中心：利潤率為70%

三、餐飲部

1、西餐廳/特色快餐美食、海鮮 營 業(yè) 時 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服務：加收服務費15%，綜合毛利率70%，時段另擬。

四、康樂部

可根據(jù)季節(jié)不同采取折扣形式進行促銷。

1、KTV包房：房間費均價580元/晚，另加收15%服務費。

直接成本：酒水30%，送餐40% 營業(yè)時段：14：00PM～02：00AM

第八章 經(jīng)營分析預測 經(jīng)過遠程對周邊酒店的調(diào)研、了解，作出培育期預測、正常經(jīng)營期預測。具體如下： 一 培育期預測

培育期預計為6個月，培育期第1—3月出租率按50%預計；第4—6月按60%、70%、80%遞增。二 正常經(jīng)營期預測

預計培育期后年營業(yè)收入額5000萬元，減營業(yè)稅后收入額4725萬元，GOP利潤2363萬元，利潤率50%；（1）營業(yè)收入預測 預計年營業(yè)收入額5000萬元。其中：

客房收入980萬元，占總收入的 20%；(日收入2.7萬,根據(jù)武漢四星級酒 店均價300元左右,入住率75%計算)餐飲收入370萬元，占總收入的7%；

溫泉、康樂收入3600萬元，占總收入的72%。(平均每天接待600人,溫泉 門票按照168元6折100元的基礎上,合計日收入6萬,康樂收入4萬元, 合計10萬/日)其他收入50萬元，占總收入的1%。（2）費用預測

預計年費用額萬2363元，占總收入的50%。A 營業(yè)成本

1、溫泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐飲成本 40%

4、娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預計是營業(yè)凈收入的15%。（2）能源支出：預計占營業(yè)凈收入的7.8%。（3）工程維修支出：預計占營業(yè)凈收入的0.5%。（4）銷售廣告費用：預計占營業(yè)凈收入的6%。（5）其它行政費用：預計占營業(yè)凈收入的0.6%。

（6）管理公司管理費用：預計基本管理費為含稅營業(yè)總收入2%，獎勵管理費為經(jīng)營利潤的3%。（7）所得稅按5.5%計算。

（8）折舊率綜合為12% 其中工程裝修、設備、家具費用按8年折舊，開業(yè)用品及開辦費按5年攤銷。

三、盈利預測

GOP利潤2363萬元，利潤率50%。

綜 合 結(jié) 論

綜合以上所述，以及經(jīng)濟分析，說明瑤池溫泉度假村項目有很多優(yōu)勢，只要經(jīng)營策略得當，運用科學、嚴謹?shù)木频旯芾眢w系及務實、敬業(yè)、無私的專業(yè)人才，通過嚴格的內(nèi)部管理、成本控制，加強并提高員工及管理人員素質(zhì)及整體運作水平，形成一定企業(yè)經(jīng)營文化，瑤池溫泉度假村項目的發(fā)展前景是可觀的，完全可創(chuàng)造出湖北及周邊地區(qū)乃至中國華中溫泉度假業(yè)經(jīng)營的典范。

湖北有兩大溫泉資源，瑤池、龍佑、湯池三大溫泉點，據(jù)調(diào)查，目前，龍佑及湯池溫泉的營業(yè)額均在8000萬/年左右，溫泉效益非常可觀。附言：

目前由于物價上漲及人力成本的增加，最終投資完本項目預計需增加3千多萬，如貴公司認為該項目潛力較大，可派人對我公司進行現(xiàn)場考察評估。目前該項目是以咸寧軍分區(qū)招待所改（擴）建工程對外建設營運，相關網(wǎng)站正在建設中，至于合作方式，可以雙方協(xié)商確定，目前我公司的體制操作便利，沒有其他股東和銀行借款債務。20

第四篇：溫泉2009營銷策劃方案

一、營銷目標

力求在09內(nèi)將陽西咸水礦溫泉順利被市場所接受，打開目前運營不佳的被動局面，逐步將企業(yè)導入正軌、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益是我們在09年營銷主要的目標。營銷初步階段的工作在不斷發(fā)展的良性運轉(zhuǎn)下，那么這個營銷規(guī)劃將在半年到一年之間得以實現(xiàn)，估計在半年后（進入09年溫泉旺季時）出現(xiàn)正面的結(jié)果。

二、現(xiàn)狀分析

a、劣勢分析：

①、陽西咸水礦溫泉在主流客源地市場的知名度不夠，不為客人所認知，原因在于我們在宣傳廣告方面的推廣力度跟不上有著直接的關聯(lián)。雖然各地都有著許多旅行社在與我們合作，也都在幫助我們推廣及做市場。但我們應該要清楚的認識到，任何一家旅行社基于風險的考慮，不大可能會為任何一家景區(qū)作大規(guī)模廣告宣傳來開發(fā)市場，而雙方的合作是建立在風險互擔以及互相配合的基礎上，所以不難理解08我們在與各地區(qū)旅行社的合作基本上是失敗的，是不成功的。

②、因為08我們的景區(qū)正處于完善的過程中間，各種的硬件配套設施及軟件服務都沒能做到盡善盡美，甚至出現(xiàn)人為的對客服務過失，很大程度制約了我們的接待能力與水平，不能滿足客人需求，也就造成我們流失了一定量的客戶。

③、過去的一年里我們曾走進了一個經(jīng)營的誤區(qū)——沒有作好連貫的整體營銷策略，單位團體的開發(fā)沒能真正起到聯(lián)動的作用，針對旅行社的許多政策是隨機即興性質(zhì)，不穩(wěn)定以及做市場時急于求成的戰(zhàn)略思想給市場造成了一定的混亂，對方的信心不強（如廣州地區(qū)市場一度混亂，茂名國旅放棄合作等等的一系列問題事件），合作期間對于對方而言沒有十分的保證，這就形成了我們不斷開發(fā)新客戶，但部份老客戶卻打退堂鼓的反常現(xiàn)象。

④、我們溫泉區(qū)內(nèi)的客房雖說上了一定的檔次，也具備了休閑度假的各種基本條件，但可做團隊的客房數(shù)量有限，加上溫泉區(qū)外兩家賓館用房在運營過程中得不到很好的養(yǎng)護，設施殘舊及距溫泉區(qū)有一定距離給予客人直觀上的感覺不是很好。

⑤、恩平的數(shù)家溫泉、陽江溫泉、春都溫泉等是我們沿高速公路軸心線最大的競爭對手，而目前分階段他們都處于成熟發(fā)展期，無論是知名度或接待水平，甚至于地理位置都對我陽西咸水礦溫泉打開市場帶來了直接的壓力。

⑥、目前我們山莊的銷售隊伍及后勤支持隊伍的業(yè)務及對客服務技巧都比較薄弱，不能滿足山莊快速發(fā)展的需要。

b、優(yōu)勢分析：

①、目前我們溫泉擁有省內(nèi)諸多溫泉景區(qū)少有的高感官的私家溫泉，桃泉小筑客房很大程度上迎合了許多高端消費人群的需求。

②、在溫泉產(chǎn)品中，我們擁有兩套獨立的供水系統(tǒng)，水上樂園等項目能一定程度上緩解了溫泉淡季所帶來的壓力。

③、隨著我們溫泉養(yǎng)生水療世界的開放、新會議室交付使用，在建中的新酒店及補充客房等項目的不斷補充，令我們接待能力有了很大幅度的提高，場內(nèi)的可游玩項目較以住更能滿足客人需求。

c、機會

①、上述的幾家對手溫泉開業(yè)都有了相當一段時間，而我們相對客人而言是一個新的景區(qū)，只要我們的各類硬軟件都跟上了，那么在搶奪客源時，我們較上述對手而言更有優(yōu)勢，因為客觀上客人出游都存在著獵新獵奇的心理。

②、陽江、湛江、茂名等地區(qū)的社會消費水平偏低，人均可支配的的額外收入較少，對手陽江溫泉高價位的消費不可能完全滿足各層次客人的需求，春都溫泉條件雖然與我們相當，但我們的地理位置和交通都比對方相對優(yōu)勢，所以我們還是有著很大條件、機會來與對手陽江溫泉、春都溫泉搶奪更多的本地客源的。

三、營銷戰(zhàn)略中的宣傳推廣方式應用

2009年我們的營銷戰(zhàn)略思想是無論需要投入多大的力氣與財力都一定要做

旺我們溫泉景區(qū)，這需要一個漫長的過程，根據(jù)長期可持續(xù)發(fā)展的思路，我們不得不加大我們的宣傳推廣力度，而且得放棄先前大幅讓利給旅行社，任其自行為我做廣告宣傳推廣這種一廂情愿的手法。

a、在原先與合作開來的旅行社繼續(xù)加強深入合作外，在2009里采用大膽的連續(xù)的大篇幅廣告投放，投放廣告有兩種方法：一是與旅游主流社（建議廣州的南湖國旅、廣之旅其中一家）戰(zhàn)略合作；另外就是與媒介直接接觸合作，但無論選擇哪種方法，都需要連續(xù)及大篇幅的廣告來燒熱這個市場，進入09年以后，我們一定要搶得這個勢頭，而不是作曇花一現(xiàn)的點綴宣傳。只有連貫的廣告推廣，才能達到我們想要的宣傳效果。這種做法有一定的保證，我們也可以很直接地隨時向市場、向客人傳導我們的信息，但這也意味著高成本，希望公司在09里下定決心投入占全年營業(yè)總收入的15%~20%（約200萬~250萬元的成本）來做熱這個市場，為來年打好堅實的基礎。當然這一定得要遵循不多投入現(xiàn)金，采用溫泉門票及平日房間費用來沖抵絕大部份廣告投入費用的原則。

b、考慮到公司目前階段的實際情況，在選擇戰(zhàn)略合作伙伴的方面，09年里我們不大可能同時在所有的客源地進行如此大規(guī)模的宣傳動作，所以區(qū)域的選定為廣州、佛山兩地，而深圳、東莞、珠海等地區(qū)的開發(fā)推廣需要暫保持在讓利獨家旅行社做線路的層面上，尋找其他更好更直接的辦法來與之合作。在廣州、佛山兩地選定《廣州日報》來作為我們的媒介平臺，因為《廣州日報

》在兩地的發(fā)行量巨大，同行尋找信息也是通過其周二旅游版來獵取的，所以相對其他媒介而言，《廣州日報》有著絕對的宣傳影響力。我們選擇的戰(zhàn)略合作對象可考慮與“廣之旅”、“南湖國旅——西部假期”這兩家中的其中一家，借其絕對的宣傳優(yōu)勢來助我在廣州佛山等地渲染造勢。

c、與戰(zhàn)略伙伴的合作方式

選定伙伴后與對方深度洽談，讓對方在其廣告版塊大幅上我陽西咸水礦溫泉的宣傳廣告（每周二旅游版至少一個1／4篇幅的廣告），所需的費用由我們以溫泉門票（不限平日周末）及平日住房、會議室消費沖抵贊助，而周末用房及其他諸如餐飲消費等服務性項目費用均不在沖抵之列，在協(xié)議價格上按旅行社協(xié)議價格盡可能不再下調(diào)。與其協(xié)商開通陽西咸水礦溫泉為目的地的旅游直通車，每周必須對開4車次以上。

d、湛江與茂名一帶暫不可采用上述方式來操作（但可視方案實施的實際情況來定奪是否轉(zhuǎn)型營銷），選定的重點合作伙伴也只能是各地一家，不予多設，建議可以找國旅假期談，媒介建議選擇《南方日報》或當?shù)厝請蟆?/p>

e、2009年需要制作6萬份以上的精巧、主題突出的宣傳單張（a4大小，要求雙面，材料為200克以上銅版紙）以配合外聯(lián)業(yè)務員的撒網(wǎng)式復合營銷外聯(lián)。

f、2009我們與陽江市場信息產(chǎn)業(yè)局合作，將陽西咸水礦溫泉的網(wǎng)站做開，并由我公司派出專人負責維護并接受網(wǎng)絡預訂。

四、營銷全年大概行動計劃（未含季度營銷行動細則表述）

a、擬定在四月份上旬召開一次大型的同行推介會，由我公司召集珠三角地區(qū)主流旅行社的負責人或線路負責人到我們這里來采風踩線，做線路時采用陽西咸水礦溫泉為目的地，西部與中部兩條高速公路軸線沿點串線的做法來向各地區(qū)旅行社提供合理的線路計劃書。

b、每月都不間斷的派出業(yè)務人員在廣東范圍內(nèi)的主要城市用撒網(wǎng)式復合營銷的外聯(lián)手法告知性地與其他旅行社進行業(yè)務聯(lián)系。將我們的溫泉逐個推銷給珠三角地區(qū)所有大大小小的旅行社（含門市收客組團社、組團社、地接社等）。

c、建立完整的商務單位客戶資料檔案庫，制定一套合理的商務合作機制，與商務單位建立長期合作關系。如本地凡有接待任務的單位，不論是部委辦局或企事業(yè)單位一律與之簽定長期商務合作協(xié)議，引導其與其的客戶不論多少，只要有接待首選就是陽西咸水礦溫泉。

d、制定實施合理的《全員營銷激勵方案》，鼓勵公司全體員工一同來推銷我們的溫泉產(chǎn)品（主要是本地散客）。

e、與廣州地區(qū)（含佛山）最主要的收客旅行社——“南湖國旅”或“廣之旅”結(jié)盟為戰(zhàn)略合作伙伴，深圳地區(qū)與“港澳旅游集團”（下屬含深圳世紀運通旅行社、港澳旅游（集團）香港有限公司、泰運通（香港）有限公司）結(jié)盟為戰(zhàn)略合作伙伴，初步擬定雙方合作期為5年，具體合作事項由營銷部與對方深度溝通后于1月下旬將方案提交公司審批。

五、營銷行動任務目標與營業(yè)收益預測

我們在進入09年以后，營銷的戰(zhàn)略思維及發(fā)展大略方向鎖定為：旅行社團隊為宣傳為重中之重，效益為輔，注重創(chuàng)造景區(qū)人氣；商務團隊及散客為效益之重，力創(chuàng)占公司總體收益達60%以上；另外在09年10月份景區(qū)火熱了之后，除本地散客溫泉門票可隨市場隨機調(diào)整外，對外一律為門市價或靈活門市7折（除團隊預定與常客外），如果不是如此我們無法大幅度提高經(jīng)濟收益，但這必須得基于我們的產(chǎn)品及服務能給予客人直接感受到性價比高的享受：

a、2009年是我們最關鍵的一年，營銷戰(zhàn)略計劃實施順利與否都直接影響著以后的經(jīng)營管理，本是我們不惜血本打造基礎的一年，直接的經(jīng)濟收益對我們來說是至關重要的，但我們必須得正視自身的優(yōu)勢與劣勢所在，不能脫離實際，所以綜合各方面的市場信息與公司的運營狀況，2009年可不以淡旺季來劃分營業(yè)效益段，而以戰(zhàn)略季度來區(qū)分，以下是各季度的營業(yè)收益預測：

①、第一季度（1月~3月）：屬溫泉旺季時期但也屬市場預熱期，預計月平均整體營業(yè)額可達100萬元/月~110萬元/月左右。

②、第二季度（4月~6月）：屬市場接受期但已逐漸進入溫泉淡季，預計月平均整體營業(yè)額120萬元/月左右。

③、第三季度（7月~9月）：本季度已進入溫泉淡季，預計月平均整體營業(yè)額仍可保持在100萬元/月以上。

④、第四季度（10月~12月）：本季度預計月平均整體營業(yè)額130萬元/月~150萬元/月以上。

⑤、預測在進入09年以后，全年的平均整體營業(yè)收益需可達140萬元/月~150萬元/月以上。

注：上述營業(yè)額內(nèi)已含與戰(zhàn)略合作伙伴的沖抵消費金。

六、監(jiān)視

由市場營銷部每月作來客源地的系統(tǒng)分析歸檔，通過軼事調(diào)查從當?shù)厥袌鼋?jīng)

營者獲取市場反應的第一手資料以提供補充信息，在經(jīng)過09營銷手段變革下的運營后獲取更合適我陽西溫泉的營銷戰(zhàn)略，再對這些信息和材料進行系統(tǒng)分析，檢視營銷活動成功的進度來規(guī)劃下一年的營銷戰(zhàn)略方案。

以上的方案是否可行，望經(jīng)公司領導討論商議后給予指正，我們將堅決地、認真貫徹執(zhí)行公司的全年戰(zhàn)略指導思想來為公司創(chuàng)造更大的效益。

第五篇：六一兒童節(jié)溫泉優(yōu)惠活動方案

一、方案時間：

“六一”活動時間：六月一日至六月三日

二、方案宗旨

孩子無疑是家庭的希望和幸福之源。平日里我們家長忙忙碌碌，可能無暇與孩子一起游玩。值此六一來臨之際，湯泊溫泉攜手威海日報＼文登電視臺＼文登大眾＼愛威海社區(qū)煙臺論壇等各大媒體聯(lián)手打造“幸福文登歡樂泉，我在湯泊過六一”公益活動。邀請市區(qū)內(nèi)各小學＼幼兒園的小朋友體驗溫泉，參加豐富多彩的水上活動，在豐富兒童六一節(jié)慶娛樂的同時，讓更多的兒童及家長了解溫泉，普及溫泉知識。一個兒童至少一位家長陪同。

煙威地區(qū)可通過煙臺論壇、愛威海社區(qū)報名參加，申請?zhí)貎r兒童票及家人親情票，每地區(qū)限量88張，發(fā)完為止。

三、方案內(nèi)容：

1、設計六一兒童節(jié)捐贈專用票及宣傳單張，凡在六月一日——三日期間持此票泡溫泉的小朋友（1.2米以下）免費；1.2米（僅限小學生，需出示學生證）以上10元/位，二次消費自理；隨同家長均可享受湯泊溫泉門票108元親情優(yōu)惠價。

2、圣泉湖碰碰船優(yōu)惠，20元/半小時（須有大人陪同）。

3、溫泉部在兒童戲水池布置充滿童趣的水上玩具，給孩子打造嬉戲玩耍的水上樂園。

4、“六一”兒童淘氣堡。

5、溫泉部舉辦卡通人物在身邊活動，每半小時由員工扮演不同的卡通，與小朋友進行互動，增加兒童娛樂氣氛。

四、宣傳文案

據(jù)說灰太狼、喜洋洋、奧特曼六一將現(xiàn)身湯泊水上樂園，各位親愛的小朋友，邀上你的小伙伴，來湯泊一起嬉戲吧！

親愛的爸爸媽媽，快樂的六一假期，擱下您手上的工作陪陪可愛天真的孩子，帶著您的孩子盡情來感受吧！碰碰船、淘氣堡、水上樂園、卡通人物在身邊等豐富多彩的游戲，已經(jīng)為您與孩子們準備好啦！

專家小貼士：湯泊溫泉水質(zhì)礦物元素含量豐富，其中偏硅酸、鍶等的含量均達到并超過國家醫(yī)療熱礦水含量標準。偏硅酸只存在于天然礦泉水中，不能以人工添加的形式加入到飲用水中，與鈣、鎂有相似的生物學作用，能促進骨骼和牙齒生長發(fā)育；鍶元素也與骨骼的形成密切相關，鍶為人體骨骼及牙齒的正常組成部分，同時它與血管的功能及構(gòu)造也有關系，因此，鍶對身體發(fā)育有改善的輔助作用，所以，專家建議處于骨骼生長期的青少年不妨常去溫泉泡一泡。低齡兒童，請注意室內(nèi)外溫差，及個人體質(zhì)，家長朋友請謹慎關照。