第一篇：貿易合同的審查要點

貿易合同的審查要點

業務員審查要點：

1、審查貨品價格與市場價差異，判斷此貿易是否可做。

2、審查合同條款合理性、明確性，產品名稱、價格、數量、質量指標、交貨期限、付款方式、金額大小寫、是否是含稅價、合同簽訂地是否在洋浦。

3、審查交貨地點、提貨地點、提貨方式、時間、倉儲費。

4、違約條款、損耗、結算方式、發票的審核、保證金支付方式。

5、審核單一貿易鏈中客戶與供應商是否存在關聯關系。

倉儲物流審查的要點：

1、審查倉儲合同、倉儲協議。

2、審查倉儲費用、支付方式、支付人、支付數量。

3、審查倉儲運輸期間各環節損耗情況、損耗責任歸屬。

4、倉儲運輸環節、保險條款約定。

5、委托報關、報檢，貨代的相關經營資質，相關費用承擔。

6、倉儲方、運輸方等相關單位是否與客戶存在關聯關系。

7、倉儲運輸合同中約定相關條款是否滿足合同需求量。

風險控制部審查要點：

1、審查貿易客戶的營業執照、組織機構代碼、稅務登記證、相關行業經營許可證（危險化學品經營許可證等）、開票資料、客戶基本信息表、印章備案表、授權委托書；

2、審查客戶是否存在不利于債權人的已有及或有負債，例如不利于企業的未決訴訟等。

3、通過法院執行網、中國裁判網等審查客戶是否被列入失信人員名單。

4、審查合同條款的審查合同條款合理性、明確性。

5、審查合同的簽訂相關條款是否滿足對貿易風險管理的要求。

6、審查價格約定、跌價保證金約定、物流費用約定、貨物的數、質量安全的約定，違約責任約定等。

財務金融部審查要點：

1、審查賒銷客戶的資產負債表、利潤表、現金流量表，重點審查客戶的經營規模、盈利狀況、資金實力、流動性。

2審核客戶銀行征信系統是否良好，是否存在逾期違約記錄，評估客戶誠信履行合同的能力。

3、支付貨款前需審查：合同是否簽署、付款申請書是否完整、相關物流手續是否完備、根據合同約定的其他資料是否齊全。預付款供應商需要核對合同約定條款及相關手續是否對應。

6、開具發票時，審查清單填寫與合同及結算金額是否一致：客戶名稱、合同號、發票開具金額。發票清單填寫與發票信息是否一致，重點核對客戶名稱、合同號、發票金額，憑入庫單報銷發票。

第二篇：施工合同審查要點

篇一：建筑工程施工合同審核審查要點 建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍；

二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項 元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定 未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：（1）驗收過程；（四主體加質檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。符合性審查部分

? 未采用2013版合同范本（gf-2013-0201），主要合同條款的完整性、內容的 詳盡及準確性不符合招標文件和中標通知書的要求； ? 備案合同不一致，合同中存在手寫修改的地方，需經合同雙方加蓋公章確認 ? 合同主體不是獨立法人，合同上單位名稱和印章不一致；雙方未具備獨立法

人資格；雙方代表為非法定代表人，若為委托代理人，委托代理人不具備權限及資格，雙方所加蓋公章為掃描件或傳真件；聯合招標或聯合體投標的，聯合各方未同時與另一方簽訂合同；

? 專用合同條款及其附件未經合同當事人簽字或蓋章； 合同協議書部分

? 工程名稱、工程地點、工程立項批準文號、資金來源、工程內容、工程承包 范圍等與招標文件不一致；

? 質量標準、項目經理等與招標文件、中標通知書不一致

? 簽約合同價與合同價格形式與招標文件、中標通知書不一致；簽約合同價大 小寫不一致，合同價格形式與專用條款12.1條中約定的價格形式不一致，安全文明施工費金額不符合招標文件或相關規范性文件的要求

? 合同工期與招標文件、中標通知書不一致，未填寫具體的開、竣工時間，計 劃開、竣工日期計算的工期與工期總日歷天數不一致； ? 未填寫合同生效條件 專用合同條款部分

? 未明確施工圖紙名稱、工程號、版本、出圖日期、目錄等；

? 項目經理與中標通知書不一致，承包人對項目經理的授權范圍超過項目經理 執業范圍；

? 允許分包的專業工程未滿足法律法規的要求，存在違法分包和肢解法寶的約 定；

? 特殊質量標準和要求低于國家標準中的強制性標準；

? 安全文明施工費的預付款最低比例、支付期限與招標文件不一致 ? 工期延誤的約定 ? 因承包人原因導致工期延誤的罰款與7.9.2條提前竣工的獎罰未對等； ? 變更估價原則約定與招標文件不一致，工程量清單數量有誤差以及無相同項 目及類似項目單價的計價原則、計價方法未明確；

? 市場價格波動引起的調整方式、內容與招標文件不一致，基準價格的約定未 包括人工、材料、機械價格，且未明確其風險內容和幅度；

? 價格調整相關約定與招標文件不一致，在選擇合同價格形式后，當事人雙方

未根據招標文件的相關規定填寫風險范圍、風險費用計算方法以及風險以外合同價格調整方法。采用無限風險、所有風險或類似語句規定風險內容及其范圍（幅度）；

? 預付款的支付約定與招標文件不一致，預付款的支付比例或金額、支付期限、預付款扣回方式等與招標文件不一致；

? 計量原則約定與招標文件不一致，工程量計算規則未進行填寫，并與招標文

件不一致；? 進度款支付約定與招標文件不一致，未明確工程款支付過程中辦里的工程 量、價格簽字在工程結算中的效力； ? 缺陷責任期自實際竣工日期起計算，期限最長超過24個月，未區分工程保 修期，缺陷責任期滿后發包人未退還質量保證金 ? 工程保修期約定低于法定最低年限：

《建設工程質量管理條例》第四十條 在正常使用條件下，建設工程 的最低保修期限為：

1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為 設計文件規定的該工程的合理使用年限；

2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年

3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4)電氣管線、給排水管理、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

? 合同中違約責任條款不符合法律、法規的相關規定，未明確違約金的計算方

法，包括計算基數、利率以及計息日的約定等。專用條款16.2.2條承包人違約責任的承擔方式和計算方法的約定與其他通用條款和專用條款中相應違約責任包括違約金的計算方法不一致；

?篇三：建筑工程施工合同審核審查要點 施工總承包合同條款審查技巧

施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產開發公司的角度，總結部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結算的最終依據，也是工程糾紛的源頭，合同不規范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質，使我們在合同訂立過程中應該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風險。這一點，從某些項目業主對合同要求也能從側面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產開發公司的角度，在定額取費結算前提下總結了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費方面

1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。

2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整。總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。

5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費的內容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。

3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內容，以及對外政府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。

三、材料調差方面

1、明確信息價的最終調差依據。是以投標時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。

2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方確認，事后的責任由施工方承擔。

3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。

4、明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。

5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。

五、工期方面

1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

六、質保金方面

1、明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。

2、質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設備的各配件質保期的規定。

4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應明確不可抗力發生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業公司的義務。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。

3、注意優先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。

6、應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。

第三篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、二、第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款 達到交易目的

有效保障當事人的權益

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。（2）未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。（4）合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）流程選擇不符合權限分工的要求。（6）缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性 常見問題：

（1）審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。常見問題：

2（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）； ②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）； ④序號、附件指代矛盾； ⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致； ⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題: 合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題： 由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》 3 中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的

②因故意或重大過失造成對方財產損失的

（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，4 ③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高； ③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

5（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況： 如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。6

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄； ③約定的仲裁機構名稱錯誤； ④同時約定仲裁和法院管轄； ⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節 建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金 8 額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、9 準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式 計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，12 視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責 14 任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款 %的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款 %的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。”）

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應 15 的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節 建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？ 施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。17 這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化。現實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了 18 最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所 19 附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

第四篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、達到交易目的二、有效保障當事人的權益

第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）

會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。

（2）

未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）

缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。

（4）

合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）

流程選擇不符合權限分工的要求。

（6）

缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性

常見問題：

（1）

審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）

合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。

常見問題：

（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。

（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。

（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）

（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）；

②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）；

④序號、附件指代矛盾；

⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致；

⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題:

合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：

（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；

（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題：

由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。

如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。

如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。

（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的②因故意或重大過失造成對方財產損失的（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。

（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）

缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）

常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高；

③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。

（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況：

如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄；

③約定的仲裁機構名稱錯誤；

④同時約定仲裁和法院管轄；

⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。

（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。

（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節

建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式

計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定

舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。

詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款

%的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。

實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款

%的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。”）

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節

建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化。現實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

僅供參考

第五篇：租賃合同審核審查要點

租賃合同審核審查要點

一、注意租賃用途的變更

承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業態等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業執照及其它相關證明文件（包括但不限于擬經營品牌的經營代理權及經營權的相關證明文件）。如需辦理營業執照的，應對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉包情形使用違約金罰則。

二、關注簽約時公司尚未成立

建議合同注明承租人為***公司籌，并由創辦股東簽字，要求在規定時間內辦妥注冊手續并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權解除合同，或要求其股東繼續履行合同。

三、注意有關日期項的調整風險

明確相應違約責任，建議約定出租人經承租人同意，或書面通知承租人后可適當調整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔其他責任。

就開業日，因商業項目開業分為項目整體開業和承租人承租物業開業，對整體開業期，若開發商延期，建議約定開業期可順延，同時租賃期限順延；或告知承租人后調整，此外雙方不承擔其他責任。

四、開業日與裝修期關系

提前開業情況處理，包括就提前開業租金及各類費用如何收取。逾期開業情況處理，如何適用違約金。

五、租金與物業管理費

租金計算標準明確，數額清晰，表格式約定需詳細校對；若長期租賃合同，應注意租賃期限內的租金遞增。

物業管理費詳細列明，并就租賃期內調整予以約定。但收取與調整須符合《蘇州市物業服務收費管理實施辦法》。

其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關部門調價而有所調整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。

六、逾期支付租金及其他費用的違約責任

1、扣除履約保證金；

2、有權停水停電；

3、逾期付款違約金；

4、逾期支付超過期限，且經過書面催告后仍未支付，有權解除合同，并收取較高解除合同違約金；

5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關手續的，按天收取雙倍租金違約金，并對現場物品放棄所有權，出租人有權自行處理，并不得要求任何裝修補償；

6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。

七、房屋交付

承租人未按通知辦理房屋交接下風險轉移。何時起租賃房屋風險轉移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風險始轉移至承租人。

八、裝修條款

裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關責任承擔。

九、續租、退租、轉租、轉讓

1、續租

續租申請期限以及優先續租權的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。

2、退租

如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內變更注冊地址，并約定違約責任。

3、轉租

轉租限制，一般不同意轉租以及其他方式分租。

4、轉讓

風險點在于轉讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。

十、優先購買權

應注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優先購買權，或對承租人行使優先購買權在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內可在同等條件下主張優先購買權，未主張的喪失優先購買權”。

十一、房屋返還

返還時間與返還房屋要求，重點關注未按期返還違約責任：

1、停水停電；

2、承租人放棄未搬離物品所有權，出租人自由處置；

3、出租人恢復房屋費用由承租人承擔；

4、承租人無權主張裝修補償；

5、每天按雙倍租金、物業管理費支付違約金；

6、租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重點關注：

1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定期限(注意書面通知)；

2、轉租、分租情形；

3、改變房屋用途且一定期限內未更改（注意書面通知）；

4、未按期開業，開業后停業，及營業時間少于合同約定；

5、裝修、維修事項；

6、衛生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經或可能影響相鄰承租人使用；

7、未按期辦理交付手續（注意書面通知）；

8、有關證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

十三、就商業廣場租賃與寫字樓出租有所區別，下為寫字樓租賃合同審查要點（與商業廣場租賃相同處不在陳述）

1、注意租賃用途的正確表述

因寫字樓出租不同與商業物業，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業經營性使用。

2、注意入駐日期項

對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業時間，因此在入駐時間上應注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責任的承擔。

除以上，還應對入駐有關的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業管理費。

3、裝修特性體現合同風險

較商業物業而言，寫字樓出租更注重相鄰權的處理問題，尤在裝修問題上，應適當約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經營，必須取得出租人書面同意，就裝修標準、設計等內容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。

4、相鄰權下其他風險合同要點

應注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔。

除以上外，其他相鄰糾紛，當約定由糾紛雙方自行解決，并約定關聯出租人時的處理方式。

5、營業執照合同約定條款

注意進駐商戶應提供相關合法證照，如以租賃房屋辦理營業執照的，應約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權解除合同，并扣除履約保證金。

【示范文本】

房屋租賃合同

合同編號：

出租方（甲方）：

地址： 電話：

承租方（乙方）：

地址： 電話：

甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》和有關法規就乙方向甲方租賃______（以下簡稱“ ”）研發和辦公用房事宜，經雙方協商一致，簽署本合同如下：

1.租賃房屋的基本情況及用途

1.1.租賃地址為 _____樓_ 室（以下簡稱“該房屋”），建筑面積為平方米。具體位置見附件一平面圖。

1.2.本條所指建筑面積以蘇州工業園區有關房屋土地測繪部門的實測為準。1.3.本合同所確定的乙方承租部位僅限于研發和辦公使用，未經甲方書面同意不得用作其他用途。

1.4.甲方已告知乙方該房屋只能作為研發和辦公使用，并不保證該房屋用于其他特殊的用途，對此乙方確認其營業或其人員或設備并未對環境有特殊要求，并同意今后不以此為由向甲方提出任何要求或中途終止合同。1.5.乙方須自行辦理其在該房屋內營業所須之批準、牌照及其他許可。1.6.該房屋的裝修及設施情況見本合同附件三。除雙方另有約定外，該附件將作為甲方向乙方交付該房屋及乙方在租賃期滿向甲方交還該房屋的驗收依據。

2.租金、物業管理費和其他費用及支付辦法

2.1.該房屋的租金、設施費和物業管理費的支付金額和支付方式具體見附件二。2.2.該房屋的租金、設施費和物業管理費按上述條款1中所述建筑面積計算。乙方在此確認，其在簽署本合同時已審核過甲方提供的有關測繪資料，同意附件二中所列的月租金總額、月設施費總額和月物業管理費總額，且雙方同意不就該面積與其他任何可使用面積、租用面積或其他演算法的面積有出入而進行任何租金和設施費的調整。

2.3.在租賃期內，甲方或甲方委托的物業管理公司有權因大樓實際運作成本的變化而相應地調整該房屋物業管理費。但租賃前三年物業管理費應保持不變，以后每年調整的范圍不應超過上年物業管理費的5%。

2.4.租金、設施費和物業管理費的支付應無需甲方事先提示乙方付款。乙方須于簽訂本合同之日向甲方支付首期租金、首期設施費和首期物業管理費。首期租金、首期設施費和首期物業管理費見附件二。

2.5.除首期租金、首期設施費和首期物業管理費外，乙方應根據本合同的規定于每個月的第一日或之前提前支付當月的租金、設施費和物業管理費。2.6.如果付款日當日為非工作日，乙方應當在該非工作日之后的第一個工作日支付租金、設施費和物業管理費。本條款所指的工作日為中國銀行對企業營業的日子。

2.7.在收訖租金、設施費和物業管理費后15日內，甲方應向乙方提供發票。2.8.乙方應根據該房屋的獨立計量記錄和/或甲方提供的公共事業單位賬單支付所有該房屋內使用的包括但不限于水、電和通訊費等費用（以下簡稱“其他費用”）。在收到該等計量記錄或賬單后根據甲方或物業管理公司的通知所規定的付款方式、付款時間向甲方或物業管理公司支付該費用，逾期視為乙方違約。

2.9.乙方應繳納上述租金、設施費和保證金至甲方的下列開戶賬戶：

收款人： 賬號： 開戶銀行：

2.10.乙方應繳納上述物業管理費、其它費用至甲方或甲方委托的物業公司的下

列開戶賬戶： 收款人： 賬號： 開戶銀行：

2.11.其他因使用該房屋而產生的費用及稅收按法律或法規的規定執行。

3.租賃期限及交付

3.1.該房屋租賃期限和交付日見附件二。

3.2.乙方應于交付日到該大樓的物業管理處，辦理該房屋的交接手續并支付所有相關費用。甲方或物業管理公司向乙方交付該房屋且雙方簽署交付憑據，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務。

3.3.若乙方在約定交付日過后7天內仍未向甲方辦理承租場所的交付手續，則甲方有權要求乙方自約定交付日開始承擔租金和物業管理費。若乙方從約定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物業管理處實際辦理驗收、交接手續，則甲方有權提前終止本合同，沒收保證金。

3.4.若甲方未能在交付日將該房屋交付給乙方，乙方應給予甲方15日寬限期，若甲方在寬限期之后仍未能將該房屋交付給乙方的，則甲方應就超過寬限期的天數按每天支付月租金的千分之五的標準承擔違約金，但違約金最高不超過乙方支付的保證金金額。如交付延誤超過30天的，乙方有權以書面形式通知甲方立刻終止本合同。若乙方通知甲方終止本合同，則甲方應將乙方支付的保證金無息雙倍退還給乙方，但不再承擔其他違約責任。3.5.租賃到期后，甲方有權收回該房屋，乙方應按有關條款將該房屋歸還甲方。3.6.乙方享有租賃期滿對于該房屋在同等條件下的優先續租權，同等條件包括租金價格和租賃面積等條件。但乙方應在本合同期滿前三個月將其要求延長租賃期限的申請以書面方式通知甲方。甲方接到承租方通知后三個月內與乙方就該租賃事項進行協調。甲乙雙方應本著誠信的原則在本合同租金的基礎上參照當時的市場行情，協商續租期的租金及租期，并在期滿前兩個月簽署續租合同。如果雙方未能在前述兩個月期滿前達成續租合同，甲方有權將該單元另行出租。

4.保證金 4.1.保證金指乙方為了保證其履行本合同約定之義務和責任，由乙方交付甲方的履約保證金。

4.2.本合同項下的保證金總額見附件二。在本合同正式簽署之日，乙方應向甲方支付相當于三個月租金的金額作為保證金，在整個租賃期內，甲方無須向乙方支付保證金的利息。乙方按上述約定交付保證金是本合同生效的前提條件，如乙方在本合同簽署后3個工作日內仍未足額交付保證金，甲方不再為乙方保留該房屋且無需承擔任何責任。

4.3.在不影響本合同項下甲方有關權利的前提下，在本合同終止后，甲方應在乙方付清全部應付款并按照本合同辦理交還房屋手續后的30個工作日內將保證金（無息）退還乙方。

4.4.在整個合同期限內，保證金應保持足額。在乙方違反本合同的情況下，甲方應提前14天書面通知乙方更改，如果乙方拒絕更改，則甲方有權抵扣乙方的保證金，以補償甲方所遭受的一切損失包括但不限于拖欠的租金、設施費、物業管理費及其他費用。在此情況發生時，乙方必須把甲方扣除的保證金部分根據甲方通知在七日內重新補足并支付于甲方，否則甲方有權立即提前收回該房屋，并視乙方為嚴重違約。如果保證金不足甲方抵扣的金額，甲方有權追討，乙方應向甲方額外支付差額部分。4.5.保證金應按照第2.9條的規定匯入甲方指定的銀行帳戶。

4.6.租賃期內乙方不得自行要求用上述保證金沖抵租金、設施費、物業管理費及其他費用，亦不得將上述保證金用于對外的擔保或進行債權轉讓。

5.裝修、分隔、安裝設備及改建

5.1.乙方須遵守甲方或物業管理機構作出的租戶裝修的有關規定，向甲方遞交承租場所的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖（包括需要額外電力、空調、防火設備之要求）和詳細說明，并由甲方或管理機構認可。未經甲方或管理機構書面同意，乙方不得撤換甲方統一訂造和安裝的裝置及裝修。經甲方事先書面批準，乙方方可辦理向有關部門申請審批裝修圖的手續。按有關部門的規定和在乙方的合理要求下，甲方將協助乙方提交有關的申請，報批所需的資料、費用均由乙方負責。甲方對乙方是否取得各項批復、準許及許可不承擔任何責任。

5.2.在未獲得甲方的事先書面批準及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租場所內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。乙方須向甲方支付施工管理押金。施工管理押金金額、使用及退還將列明于租戶裝修的有關規定內。乙方還須向甲方支付不予退還的建筑垃圾清運費及臨時水、電、的費用，上述各項費用的金額將列明裝修的有關規定內。乙方須向甲方提供其選擇的裝修工程施工單位注冊和資質的證明以及該裝修施工單位給甲方的關于放棄根據《中華人民共和國合同法》第286條向甲方行使建筑工程優先受償權的聲明；所有有關電訊、空調、防火工程必須由委托具有專業資質的施工隊進行。

5.3.乙方同意按甲方所認可的設計圖和詳細說明，并以良好及恰當的裝修工藝對承租場所進行裝修。乙方不應作出任何有損于該大樓原建筑特別是結構、承重、外觀、公共部位等的改建、分隔、裝修。除非得到甲方及有關部門的書面同意外，乙方不得改變已被批準的設計圖和詳細說明。乙方裝修結束后須通知甲方及有關部門對裝修承租場所進行檢查。經甲方檢查符合設計標準及經有關部門發出驗收合格的證明后，乙方方可在承租場所正式開業。乙方應在物業管理處封存一把該承租場所的鎖匙，以便在出現緊急情況時，物業管理處的管理者可進入該承租場所，一旦乙方更換該承租場所的鎖匙時，應及時更換封存的鎖匙。

5.4.乙方在完成上述裝修后，如以后需要對承租場所進行裝修分隔、修建、改建或安裝設備等，仍須參照上述規定，在事先取得甲方書面同意及有關手續辦理完畢后方可進行。

5.5.甲方或甲方指定的物業管理機構有權對乙方的上述裝修、分隔、修建、改建或安裝設備等行為進行規范管理，包括對乙方施工人員的進出、運輸材料等事宜的管理，乙方應當服從。鑒于該大樓各承租人入住時間不同，為保證先入伙的承租戶的工作環境，裝修時段由甲方或物業管理公司具體規定，特殊情況由乙方及裝修商再行申請。乙方應以符合本合同和有關物業管理規定的方式進行施工，非經甲方同意，不得以樓面公用通道和承租范圍外區域作為堆放建材或工具之用。

6.維護及維修

6.1.租賃期限內，甲方應定期對該大樓及附屬設施進行維護、保養，并保持該大樓外觀及內部公共場所的整潔。

6.2.甲方對該房屋的維修責任限于房屋的原有結構、未經乙方改動的供電線路及公共部分。甲方應在發現該房屋或其附屬設施損壞后或接到乙方通知后的24小時內對屬于其維修責任的部分進行維修。

6.3.乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施，保持該房屋及其內部的可租用及良好狀態。在該房屋遭受到毀損，或該房屋發生火警或意外，或該房屋內的水管通道、電線、裝置、附屬物或其他設施出現損壞或缺陷時，乙方應及時以口頭及書面方式通知甲方或物業管理公司。

6.4.任何由乙方或其職員或訪客的故意、過失或使用不當造成該房屋或其附屬設施或該大樓的其他部位發生損壞或故障的，或對甲方或第三方造成其他損失的，乙方應負責立即修復并予以經濟賠償，該等賠償包括但不限于任何修理、維修費用，以及對任何其他人士進行賠償所發生的一切開支和費用（包括律師費用）。乙方在接到甲方督促通知三日內拒不維修的，甲方可代為維修，實際發生的費用加上20%的管理費由乙方承擔。

6.5.如果甲方在該房屋內安裝了空調或任何重要的設備或機器，乙方須小心合理地維護，不能有任何有礙于修理的覆蓋封閉及裝修。

6.6.除本合同約定外，乙方另需增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，并按規定須向有關部門審批的，則還應報請有關部門批準后方可進行。乙方增設的附屬設施和設備的維護和維修由乙方負責。

7.物業管理及相關事宜

7.1.該大樓由甲方實施物業管理，甲方也可授權有資質的物業管理公司對大樓進行具體的物業管理。

7.2.乙方應嚴格遵守甲方或物業管理公司為物業的管理和運營不時制定和修訂的各項規章制度，該等規章制度將被視為本合同不可分割的組成部分。7.3.甲方或物業管理公司保留可隨時制訂、修改、采用或替換任何其認為經營和維持該大樓作為一流綜合研發和辦公樓所必要的一切管理規則和規章制度的權利。但應提前30天書面通知乙方。

8.入內工作檢查

8.1.乙方同意甲方或物業管理公司因對建筑物的保養、環衛、防盜、防災、救護或其他管理上的或應維修相鄰租戶的需要而進入乙方所承租的部位。一般情況下，甲方應在24小時前與乙方商定進入事項。

8.2.若遇緊急情況，甲方或物業管理公司有權在無事先通知的情況下進入該房屋且無須承擔因強行進入該房屋而致之損害。

8.3.如遇上述情況，乙方應對甲方或物業管理公司工作給予支持和合作。甲方或物業管理公司應盡量減少對乙方的影響。

9.相鄰關系

9.1.乙方不得做出或放任任何可能對甲方或相鄰住戶造成滋擾或干擾的行為。9.2.乙方應根據甲方和/或有關政府部門的要求，遵守相關環境法和安全標準、條例等。乙方應采取適當措施防止違反環境法，并自行承擔費用按照甲方和/或有關政府部門的要求減少空氣、噪聲、水或其他污染。如因乙方原因（包括運作、小型生產、機械設備等）或不作為引起相鄰租戶的投訴，即使噪聲或其他污染未超過國家強制性標準，只要甲方判斷確對相鄰住戶造成實質性干擾，甲方有權要求乙方暫停該房屋內的運作，限期整改通過后再恢復運作。如整改后仍不能達到要求，甲方有權解除按第13.2條解除租賃關系且不承擔任何違約責任。

9.3.若乙方與相鄰租戶產生糾紛，甲方僅負有協調之義務。在甲方協調無效后乙方將直接向相鄰租戶交涉或訴訟，并且乙方承諾不在任何情況下將甲方列為被告或第三人。

9.4.由于乙方原因而導致的相鄰住戶之間的糾紛，相鄰住戶向其提起訴訟且將甲方并列為被告或第三人的，甲方有權向乙方追索包括但不限于律師費用、訴訟成本等，該項索賠甲方有權從乙方的保證金中扣除。10.保險

10.1.乙方不得允許他人進行任何可能導致該房屋及該大樓的保險全部或部分

失效或造成保險費增加的活動。由于乙方違反本合同規定而使甲方重新投保或保險費增加時，甲方須支付或額外支付的保險費及其他有關開支須由乙方承擔并及時償還甲方。

10.2.乙方承諾為其在該大樓的雇員、財產（包括但不限于辦公用品、電腦、車輛、貴重資料等）進行人身或財產的投保，并投保相應的第三人責任險（如有）。

10.3.在甲方提出合理要求時，乙方向甲方提供和出示該等保險的保單及所有支付保險金的證明。

11.轉租、分租和出售

11.1.除非獲得甲方的事先書面同意，乙方不得轉讓、分租、轉租、出借該房屋或其任何權益予任何其他第三人（下稱“受轉租人”）。

11.2.若甲方決定給予乙方上述書面同意，則乙方須以受轉租人同意遵守、履行本合同項下的全部條款、條件，在受轉租人違反本合同條款或大樓規章制度時對受轉租人行為承擔連帶責任。為便于甲方或大樓物業管理公司的管理，乙方應將其與受轉租人之間的租賃合同提交甲方備案。

11.3.甲方有權在租賃期內的任何時候出售該房屋、該大樓或該大樓的任何部分，但甲方應確保受讓人同意按照本合同條款和條件履行業主的義務。11.4.除甲方單獨出售該房屋外，如甲方對該大樓全部或部分房屋出售，則乙方不得僅僅對該房屋部分主張優先購買權。

12.租賃房屋的歸還

12.1.租賃解除或終止之日，除非雙方另有書面約定，乙方應與甲方結清所有應付的款項、將房屋恢復至交付時原狀(自然損耗除外)且在遷離該房屋后書面通知甲方驗收該房屋。甲方對房屋進行驗收結束、收到該房屋鑰匙且雙方簽署房屋驗收交接單后視為乙方履行了將房屋交還甲方的義務。12.2.乙方對該房屋作出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，甲方仍有權要求乙方在交還該房屋給甲方之前，復原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分，并承擔一切的費用。如經甲方批準，乙方也可保留房屋的有關裝修或設施，但乙方不應要求甲方承擔任何補償費用。

12.3.若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，則從合同解除或終止日的第二日起直至雙方簽署驗收交接單之日為止，甲方有權每天按合同期內日租金的200%向乙方收取租金及其他各項費用，并有權從房屋押金中扣除，但此項費用之支付并不構成續租或租賃之繼續，甲方仍有權要求乙方隨時遷離。

12.4.若乙方未按12.1條規定履行交還房屋義務的，逾期三十日（包括法定節假日）甲方同時有權視乙方留存于房屋內之任何物品（包括但不限于辦公用品和設備）為乙方廢棄物，甲方有權進入并予以處置廢棄物（如有），無需其他方到場證明也無需保留處理記錄，處理所得歸甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索賠，并承擔甲方為清除上述物品的勞務費用和將房屋恢復原狀所支付的費用。

12.5.在合同解除或終止后，乙方不得以任何理由要求甲方對裝修和設備的殘值進行收購或補償。

13.違約責任

13.1.如乙方未按照本合同約定按時向甲方支付租金、設施費和物業管理費以及其他應付費用包括但不限于水費、電費、電話費等，每逾期一日，乙方應按欠費總額的千分之五向甲方支付違約金，違約金自乙方應付款之日起算直至乙方付清全額款項及滯納金之日為止。逾期超過30日的，屬于嚴重違約，甲方有權按照條款13.2追究乙方責任。

13.2.以下情形將被視為乙方嚴重違約，甲方有權單方面終止本合同，沒收乙方交納的保證金，并按日租金的200%向乙方收取合同終止日至實際移交日的租金，同時，乙方仍應向甲方償清所有截至房屋實際移交之日所欠的應付款項，合同終止之日為自甲方書面通知到達乙方之日：

13.2.1.未足額支付任何一期租金、設施費和物業管理費或其他費用超過15日的；

13.2.2.乙方違反本合同條款（包括本合同內的條款及甲方制定的有關規章制度中的條款），并且在接到甲方的書面改正通知后15日仍然未能改正的；

13.2.3.乙方面臨財務危機或將面臨清算或營業執照被吊銷； 13.2.4.乙方在該房屋內的任何資產遭查封或扣押； 13.2.5.乙方擅自轉租或分租房屋； 13.2.6.乙方以該房屋從事違法行為；

13.2.7.未經甲方事先同意，將超重、易燃、易爆、易腐蝕或任何危險物品帶進或存放于承租場所內；

13.2.8.在承租場所內留宿、煮食飼養動物或做出其他與承租場所之用途不符的行為；

13.2.9.其他本合同規定視為嚴重違約情形的。

13.3.鑒于租金、設施費、物業管理費、乙方承擔的電話費、水費、電費等應付款項均為房屋租賃、管理及大樓運行之所需，故乙方在逾期交付上述任何項款項時，甲方均有權中斷對乙方承租房屋的電力供應和（或）中斷電話通訊，直到乙方付清全部租金及費用為止，由此而可能致乙方的一切經濟損失均由乙方自行承擔；重新接駁電和（或）電話之一切費用概由乙方負責。

13.4.乙方單方面提前終止租賃的，甲方有權沒收乙方交納的全部保證金，乙方仍有義務支付至實際移交之日為止的租金及水電等公共設施費用。13.5.乙方就其所有的雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客任何的違反、不遵守、不履行本合同規定的行為、疏忽、不作為及違約向甲方負責，視同此乃乙方違反、不遵守、不履行本合同的規定以及是乙方本人的行為、疏忽、不作為及違約，乙方均應承擔連帶之責任。

13.6.乙方應對在承租期間由于其違約行為、過失或過錯而對甲方造成的一切損失（包括但不僅限于租金、出租承租場所所發生的其他費用、損害賠償、訴訟或仲裁費、甲方委托律師費用等）承擔賠償責任。

13.7.本合同其他條款中有關違約責任的規定可與上述規定同時執行。

14.甲方免責

14.1.乙方在此明確同意及聲明，除非下列任何情形是因為甲方或物業公司故意行為直接引起，甲方或物業公司無需對乙方或任何其他人士承擔責任： 14.1.1.因大樓的電梯、樓梯、防火、保安設備、空氣調節設備或其他設備的任何缺陷或故障，電力、自來水、煤氣或電話等供應的失效、故障、暫停；

14.1.2.該大樓內任何地方有水滿瀉、滴漏、煙、火或任何其他物質、東西泄漏，或因雨水或其他水滲入該物業或該房屋任何部分； 14.1.3.大樓有老鼠、白蟻、蟑螂或其他害蟲的滋生，或因該大樓或該房屋遭受爆炸、盜竊、搶劫，而對乙方或任何其他人士造成的任何個人或財物上的損失或破壞；

14.1.4.自然災害、不可抗力以及非典等的傳染性疾病的因素造成的損失； 14.1.5.該大樓其他住戶給乙方造成的損害。

14.1.6.甲方或物業公司管理區域內任何機動車、非機動車或車內物品的失竊或損壞，雙方另行達成明確保管合同關系的除外。

14.2.甲方向該物業或該房屋提供的護衛員、管理人員、任何性質的機械、電子防盜系統（如有），將不構成甲方有義務負責該房屋或其內乙方、乙方員工、訪客或財物的保安。

15.保密義務

15.1.本合同訂立前以及在本合同履行期間，雙方均同意對對方披露的有關保密資料予以保密。

15.2.本合同終止后（或經披露方隨時提出要求），另一方均應向對方歸還或銷毀包含對方保密資料的所有材料（包括復制件）。

15.3.雙方承諾，任何一方均不得將雙方協商的租金價格以及租賃談判中的有關事宜向第三方予以披露。

16.爭議的解決 16.1.因本合同或者與本合同有關事項引起的任何爭議，甲乙雙方應首先以協商方式解決。

16.2.如果在爭議產生后30日內，甲乙雙方仍不能以協商方式解決爭議，任何一方可以根據本合同約定，向房屋所在地的法院提起訴訟。

17.其他約定

17.1.本合同的任何修改必須以書面形式作成并經雙方簽署。17.2.不放棄權利

17.2.1.甲方知悉乙方違約而又接受乙方支付的款項時，不應被視為甲方放棄追究乙方違約責任的權利。如甲方放棄本合同條款規定的任何權利，應以甲方書面簽字為準，乙方繳付租金或其他款項如有不足額的情況，即使甲方接受乙方不足額部分的繳付，亦不影響甲方追索剩余租金和欠款的權利，更不影響其按本合同或法律規定追究乙方違約責任及采取措施的權利。

17.2.2.甲方一次或多次諒解、不計較乙方違反、不遵守、不履行任何其在本合同項下的責任，并不構成甲方對乙方行為的任何認可或默認，亦不構成放棄對乙方違約責任的追究，除非甲方以書面明確表示認可或放棄對乙方的追究。

17.2.3.甲方對乙方作出任何同意，只構成甲方對乙方某一特定事件的同意，并不構成對乙方放棄追究或豁免本合同任何條款的執行，亦不得理解為甲方在日后同類型事件中須繼續給予乙方同意，除非甲方以書面確認。

17.3.租賃期滿或合同終止前90日內，除甲方已與乙方達成續租合約外，乙方應允許甲方或其指定的代理人經與乙方預約后，在合理時間內陪同他人參觀房屋。

17.4.乙方收到任何政府有關部門就該房屋而發出的任何形式的通知或送達的傳票的，必須在48小時內以書面形式通知甲方。

17.5.甲方有權隨時更改該大樓的名稱，但應提前30日通知乙方。除此之外，甲方不就該大樓改名而向乙方承擔任何責任和賠償。17.6.乙方同意甲方或物業管理公司可使用乙方的營業名稱和商標，但該使用僅作為該大樓宣傳推廣之用。如甲方需要有關商標之資料和樣本，乙方同意配合。

17.7.甲方或物業管理公司向各承租人的任何展示、介紹和廣告宣傳等均為要約邀請，供乙方參考，若與本合同沖突或不相符的情形，應以本合同條款為準。17.8.通知：

17.8.1.在執行本合同的過程中一方給另一方的通知須以書面形式通過信使、郵寄、傳真或快遞送達。通知的送達日期按下列原則確定，收件方拒絕簽收不影響送達的確認：（1）信使、快遞：交送當日即視為送達；

（2）郵寄：以航空掛號信發出的第十二日即視為送達；（3）傳真：在傳真機顯示成功發送的同時即視為送達

17.8.2.在本合同有效期內，一方變更其營業執照、下述通訊地址、電話或收件人時，須及時以書面形式通知對方，否則由此而導致的不能及時送達或無法送達的責任和后果均由一方自行承擔。甲方通訊地址： 甲方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：

乙方通訊地址為： 乙方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：

17.9.本合同未盡事宜，經各方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，若本合同正文與補充條款之間有任何沖突，則有關的補充條款應被視為是對本合同正文相關條款的補充并以之為準。

17.10.本合同經雙方簽字蓋章且乙方交付保證金后生效，連同附件為一式三份。其中：雙方各執一份，另一份備用，均具有同等效力。

17.11.如本合同簽訂時乙方尚處于籌建期間，則甲方簽字蓋章及乙方股東或代表簽字即可使本合同生效。在乙方公司取得營業執照前，乙方在本合同下的權利義務由代表乙方在本合同下簽字的代表或股東代為承擔和履行。在乙方公司正式成立后，無論乙方正式成立時使用的名稱與本合同上注明的名稱是否一致，均不影響本合同的效力。乙方應在取得營業執照和公章后15天內至甲方處對本合同加蓋公章。如乙方公司在本合同簽訂后兩個月內仍未成立，甲方有權按第14.2條的規定解除合同。

甲方（蓋章）：

法定代表人或授權代表（簽名）：

乙方（蓋章）：

法定代表人或授權代表（簽名）：

本合同于__________年_____月______日簽訂于______________________ 附件一 該房屋平面圖

本平面僅限于雙方確定具體租賃部位，乙方不得用于其他解釋。附件

二、關于租賃期限、租金、設施費、物業管理費及其他費用的支付

1.1 甲乙雙方約定，該房屋租賃期自_200 _年_ _月_ _日起至 200 _年_ _月_ _日止。租賃期為_ _個月。

1.2 甲乙雙方約定，該房屋每月租金為人民幣＿＿元每平方米，每月租金總計為人民幣__ _元。（大寫：)。首期租金（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應于200 年 月 日支付, 以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一個月的按照當月實際租賃天數與當月實際天數的比例支付。

1.3 甲乙雙方約定，該房屋每月設施費為人民幣＿＿元每平方米，每月設施費總計為人民幣__ _元。（大寫：)。首期設施費（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應于200 年 月 日支付,設施費其他支付時間和方式同租金。

1.4 甲、乙雙方約定，該房屋每月物業管理費計為人民幣_ _元每平方米，每月物業管理費總計為人民幣__ _元。（大寫：）。首期物業管理費（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應于200 年 月 日支付,物業管理費其他支付時間和方式同租金。

1.5 鑒于蘇州地區辦公用電是按照不同波峰谷底時段計費的，該合同電價為 元/度,如遇蘇州市供電局電價調整,甲方將根據實際情況制定并調整該大樓電價。

1.6 1.7 其他費用在每月收到相應的繳費通知后，按繳費通知規定時間向甲方支付。本合同項下保證金總額為人民幣_ _元。

1.8 空調費每平方米每月 元，每年收取兩次，7月15日繳納夏季空調費

元，月 日繳納冬季空調費 元，均應一次交清，以物業公司下發的交款通知為付款依據，承租方應在接到繳款通知書后十五個工作日內交清費用。

附件

三、交付日期和交付標準

1.1

1.2

設備：_____________________________

裝修：_____________________________

水： _____________________________

電： _____________________________

電話：_____________________________

寬帶：_____________________________

空調：_____________________________

天花板：___________________________

1.3 甲方向乙方提供停車位______個，停車費為每月（______幣）_______元。停車協議雙方另行簽訂。

1.4 乙方應負責向有關電信部門申請開通電話線，為每條開通的電話線，乙方應向甲方支付占用費，費用標準由甲方另行確定。

該房屋交付日為 200 年 月 日。起租日為 月 日。

甲方向乙方交付及乙方向甲方返還房屋的的標準：