第一篇：2013版建設工程施工合同審查要點

符合性審查部分

? 未采用2013版合同范本（GF-2013-0201），主要合同條款的完整性、內容的詳盡及準確性不符合招標文件和中標通知書的要求；

? 備案合同不一致，合同中存在手寫修改的地方，需經合同雙方加蓋公章確認 ? 合同主體不是獨立法人，合同上單位名稱和印章不一致；雙方未具備獨立法

人資格；雙方代表為非法定代表人，若為委托代理人，委托代理人不具備權限及資格，雙方所加蓋公章為掃描件或傳真件；聯合招標或聯合體投標的，聯合各方未同時與另一方簽訂合同；

? 專用合同條款及其附件未經合同當事人簽字或蓋章；

合同協議書部分

? 工程名稱、工程地點、工程立項批準文號、資金來源、工程內容、工程承包

范圍等與招標文件不一致；

? 質量標準、項目經理等與招標文件、中標通知書不一致

? 簽約合同價與合同價格形式與招標文件、中標通知書不一致；簽約合同價大

小寫不一致，合同價格形式與專用條款12.1條中約定的價格形式不一致，安全文明施工費金額不符合招標文件或相關規范性文件的要求

? 合同工期與招標文件、中標通知書不一致，未填寫具體的開、竣工時間，計

劃開、竣工日期計算的工期與工期總日歷天數不一致；

? 未填寫合同生效條件

專用合同條款部分

? 未明確施工圖紙名稱、工程號、版本、出圖日期、目錄等；

? 項目經理與中標通知書不一致，承包人對項目經理的授權范圍超過項目經理

執業范圍；

? 允許分包的專業工程未滿足法律法規的要求，存在違法分包和肢解法寶的約

定；

? 特殊質量標準和要求低于國家標準中的強制性標準；

? 安全文明施工費的預付款最低比例、支付期限與招標文件不一致 ? 工期延誤的約定

? 因承包人原因導致工期延誤的罰款與7.9.2條提前竣工的獎罰未對等； ? 變更估價原則約定與招標文件不一致，工程量清單數量有誤差以及無相同項

目及類似項目單價的計價原則、計價方法未明確；

? 市場價格波動引起的調整方式、內容與招標文件不一致，基準價格的約定未

包括人工、材料、機械價格，且未明確其風險內容和幅度；

? 價格調整相關約定與招標文件不一致，在選擇合同價格形式后，當事人雙方

未根據招標文件的相關規定填寫風險范圍、風險費用計算方法以及風險以外合同價格調整方法。采用無限風險、所有風險或類似語句規定風險內容及其范圍（幅度）；

? 預付款的支付約定與招標文件不一致，預付款的支付比例或金額、支付期限、預付款扣回方式等與招標文件不一致；

? 計量原則約定與招標文件不一致，工程量計算規則未進行填寫，并與招標文

件不一致；

? 進度款支付約定與招標文件不一致，未明確工程款支付過程中辦里的工程

量、價格簽字在工程結算中的效力；

? 缺陷責任期自實際竣工日期起計算，期限最長超過24個月，未區分工程保

修期，缺陷責任期滿后發包人未退還質量保證金

? 工程保修期約定低于法定最低年限：

《建設工程質量管理條例》第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為

設計文件規定的該工程的合理使用年限；

2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年

3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4)電氣管線、給排水管理、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

? 合同中違約責任條款不符合法律、法規的相關規定，未明確違約金的計算方

法，包括計算基數、利率以及計息日的約定等。專用條款16.2.2條承包人違約責任的承擔方式和計算方法的約定與其他通用條款和專用條款中相應違約責任包括違約金的計算方法不一致；

?

第二篇：建設工程施工合同法律審查要點

建設工程施工合同法律審查要點對建設工程施工合同進行法律評審的目的在于防范發生爭議，盡量使合同約定完善、準確。應從建設工程施工合同常見的主要爭議入手，以此為重點對建設工程施工合同進行法律評審。

一、建設工程施工合同的主要爭議

(1)工程款支付爭議，最多約占法院受理工程案件的80%；

(2)合同效力爭議；

(3)合同解除爭議；

(4)工程質量爭議；

(5)造價結算爭議；

(6)工程款欠付利息爭議；

(7)墊資爭議；

(8)工期爭議；

(9)保修及退還保修金爭議。

二、法律評審要點

要防范這些爭議，應如下方面對建設工程施工合同內容進行審查及法律評審：

（一）嚴格審查發包人的主體資格及履約信用

在簽訂建設工程施工合同時，對發包人主體資格的審查是簽約的一項重要準備工作。根據法律規定，從事房地產開發的企業必須取得相應的資質等級，承包人承包的項目應當是依法批準的合法項目。違反這些規定，可能因簽訂合同主體不符合相關資質等級或項目不合法而導致所簽訂的建設工程施工合同無效。在訂立合同時，應首先審查建設單位是否依法領取企業法人營業執照以及相應的經營資格和等級證書，審查建設單位簽約代表人的資格，審查工程項目的合法性。通過嚴格審查，從而杜絕違法合同與無履約能力合同的簽訂。

（二）盡量采用《建設工程施工合同示范文本》，仔細閱讀使用的合同文本，掌握有關建設工程施工合同的法律、法規規定。國家工商行政管理局和建設部聯合制定的《建設工程施工合同示

范文本》（GF-1999-0201）很好地體現了雙方的權利、義務和風險，規定的內容也較為詳盡，為合同的履行奠定良好的基礎，為日后的糾紛解決提供依據。施工企業應當重視使用，對專用條款的填寫約定應完整、清晰、合理。并且簽訂合同前仔細閱讀和準確理解“通用條款”，因為“通用條款”不僅引導我們如何簽訂“專用條款”，更重要的是當“專用條款”中某一條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的約定。

（三）審查合同是否約定明確。簽訂合同時應仔細推敲，詳盡約定，避免糾紛的產生

簽訂合同前，要細心研究合同條款，結合項目特點和當事人自身情況，設想在履行中可能出現的問題，事先提出解決的措施。如施工過程中可能出現的周邊擾民問題導致的工期拖延與費用增加應予以充分考慮，并在條款內詳細約定；如交通不便的工程應充分考慮臨時用水、用電等措施費的增加。在合同簽訂時合同條款用詞要準確，發包人和承包人的權利、義務、責任要寫清楚，不要因準備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。例如合同條款約定“乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工或拖延工期”，此“暫時”有可能遙遙無期，給合同履行帶來極大隱患。

（四）重點審查造價條款。關于工程造價的約定，是施工合同十分重要的內容。工程造價的確定是合同的關鍵性條款，工程造價的爭議也是建設工程施工合同最常見的糾紛。由于大多數工程在施工過程中都不可避免發生設計變更、現場簽證和材料差價等情形，因此難以“一次性包死，不作調整”。合同中必須對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的審批、確認做出明確規定。對于固定總價的合同，更應在確定合同價款時充分考慮各方面的風險因素，確保贏利空間。對于墊資合同，則應考慮墊資款回收的安全性。

（五）重點審查工程款支付條款，合理安排工程進度款支付方式

一般情況下，合同中約定工程進度款按月支付，支付額度為上月完成工程量的相應比例。但某些建設項目大量增加合同外的工作量，使工程造價成倍增長，而工程款支付以合同價款為基數，并根據形象進度付款，造價的不準確必然導致工程款支付嚴重不足。合同外增加的價款，應約定當月簽證，納入當月支付。

（六）明確規定監理工程師及雙方管理人員的職責和權限 建設工程施工過程中，發包方、承包方、監理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多，但往往職責和權限不明確或不為對方所知，由此經常造成雙方不必要的糾紛和損失。在合同中應明確監理工程師與發包人代表的職責和權限。特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等規定清楚，防止其他人員隨意簽字，給雙方造成損失。

（七）總包合同（或其補充協議）中應具體規定發包方、總包方和分包方各自的責任與相互關系盡管發包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，法律對發包方、總包方及分包方各自的責任和相互關系也有原則性規定。但實踐中仍常常發生分包方不接受總包方監督和發包方直接向分包方撥款造成總包方難以管理的現象，還有因甲分包造成三方權責不明確的情況，因此，在總包合同(或其補充協議)中應當將各方責任和關系具體化，以便于操作，避免糾紛。

（八）不可抗力要量化

國內工程在施工周期中發生戰爭、**、空中飛行物體墜落等現象的可能性很小，較常見的是風、雨、雪、洪、震等自然災害。達到什么程度的自然災害才能被認定為不可抗力，“通用條款”未明確，實踐中雙方難以達成共識。為避免糾紛，在合同中應盡量對可能發生的風、雨、雪、洪、震等自然災害的程度予以量化，如幾級以上的大風、幾級以上的地震、持續多少天達到多少毫米的降水等，才可能認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

（九）違約金規定不宜過高，且應明確最高限額

例如工期延誤違約金，一般以每日工程總造價的0.1‰的。為宜，因為建設工程本身造價較高，如違約金標準過高，對施工單位是相當不利如某工程項目施工單位在施工合同中約定逾期日罰5000元(約為工程暫定造價1.6‰)，而且又未約定上限。在起訴建設單位要求支付工程款后，建設單位提出反訴要求賠償工期延誤損失，最后法院判決建設單位需支付工程款9,987,429.59元，而施工單位則需支付工期違約金2000多萬元工期違約金。

施工合同都難以做到十分詳盡、完美，在合同履行中還應根據實際情況及時簽訂補充協議、變更協議，調整雙方的權利義務，有效預防和減少糾紛。

第三篇：如何審查建設工程施工合同

如何審查建設工程施工合同

王學勇 ***

建設工程施工合同是常見的合同審查，律師如何在合同簽訂時發揮作用，為當事人規避各項風險，具體要注意哪些事項，有何技巧？以下從簽訂合同的重要環節方面做一一說明：

一、發包方資質等級及履約信用的審查。

作為建設方，確保在工程施工時或工程竣工后能得到工程款項，此時建設方對發包方主體資格的審查是簽約的一項重要的準備工作，要將履約能力差、信譽低的合同主體予以排除。有的發包方并不是真正想把項目建設完工，而是想借工程名義騙取承包方的定金、保證金或預付款。因此，凡交納工程定金、保證金或預付款的應采取防范措施以降低風險。要核實發包方是否存在，是否已落實工程后續資金，要求發包方提供財產抵押或第三人擔保。

再有，要審查工程項目是否經依法批準的合法項目，如果項目不合法會導致所簽訂的建設工程施工合同無效。因此，在訂立合同時，應先審查建設單位是否依法取得企業法人營業執照、相應的經營資格和等級證書，審查建設單位簽約代表人的資格（如是法定代表人，要結合營業執照；如授權委托人，要審查授權委托書），審查工程項目的手續是否完備。

二、施工圖紙要仔細審核。

施工圖紙是否符合業主的質量要求，是否符合國家的強制性標準，對該工程是否合法、工程是否能獲得施工許可證有決定性的作用。實踐中不排除因為設計的原因導致工程無法施工而被延誤，甚至整個工程重新招標，從而損害施工單位的利益，因此在投標前施工單位應當認真研究。對招標文件施工單位也應當認真研讀，因為一旦中標，招標文件、投標書都會成為施工合同的附件，對雙方都有拘束力，如果不引起重視隨隨便便投標，合同履行過程中就可能追悔莫及。

三、盡量使用示范合同文本。

建設工程施工合同涉及面廣，需要從多方面來約定當事人的權利和義務，因此建設部與國家工商總局共同制定的GF-1999-0201《建設工程施工合同》示范文本，該示范文本一直以來成為建設領域的通用文本。該文本由協議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。簽訂合同前應仔細閱讀和準確理解“通用條款”，這一部分內容注明了合同用語的確切含義，引導合同雙方如何簽訂“專用條款”，當事人應根據工程及雙方具體情況，據實約定并填寫“專用條款”的內容；當“專用條款”中某一條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。約定專用條款時要特別予以注意，要從約束對方當事人確保已方利益的角度來審查。

四、工程計價方式要明確。

工程計價要明確，以免在工程結算時出現爭議。程計價方式一般為總價包干、單價包干、成本加酬金。那么，在工程計價時用何種方式呢？就總價包干方式，適用于技術不是很復雜、圖紙已經很穩定、工期也不是很長的工程，也就是合同風險已經基本明了的工程。但是，對于復雜的工程，而且好多工程在施工時會有設計變更，工期長會出現材料價格波動多的情況，為了降低風險，最好不要選擇總價包干。建設方一般要爭取簽可調價合同，在簽訂可調價的合同時，合同條款方面對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發、確認作出明確規定，而材料方面的條款尤為重要，可約定為：“若建材價格在政府指導價上漲或下跌幅度超過3%（幅度由雙方約定），則甲乙雙方應在該指導價公布后，主張價格調整的一方向另一方發出通知，按公布后的該建材指導價對原合同金額進行相應的追加或調減。可以主張調整價格以政府指導價公布后超過15天內有效，如超過該期限，則不可主張。”

五、授權手續要完備，工程施工人員名單及職責要明確。

作為建設方或者發包方，由于工程大，或者工程數量多，因此要辦理授權手續。對于雙方各自委派的人員，要向對方列出名單，明確職責和權限。特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等約定清楚，防止無權人員隨意簽字，或走出權限簽字。

六、關于工期順延的約定

工程施工由于受多方面的影響，因此工期順延的約定是必須的，一般來說，工期可以順延為以下幾種：（1）發包方未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件；

（2）發包方未能按約定日期支付工程預付款、進度款，致使施工不能正常進行；

（3）工程師未按合同約定提供所需指令、批準等，致使施工不能正常進行；（4）設計變更和工程量增加；（5）一周內非施工方原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時；（6）不可抗力；（7）專用條款中約定或工程師同意工期順延的其他情況。以上幾種情形須經發包方或者監理單位確認，方可順延工期。

七、工程進度款的約定。

對于工程進度款，通常是按月付款或按工程進度撥付。約定進度款支付時，有的直接約定按工程總造價的比例支付，對于發包方來說就存在一定的風險，因為此時可能會出現施工斡旋遲緩的情況。如果按工程進度預付，則手續比較復雜，容易出現爭議。工程進度如何審核，應明確約定參加工程驗收的單位、人員，采用的質量標準、驗收程序，須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法。

八、關于違約情形及違約責任條款的制訂。

合同簽訂后，當事人雙方都應當遵守，如有違約，違約方要承擔法律責任。因此，在合同條款里面要簽訂明確的違約條款，明確什么情形屬于違約，承擔或減免違約責任的條件、方式、時間等寫明，要具有可操作性，以利于執行。

第四篇：建筑工程施工合同審核審查要點

建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。

（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

（一）承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

（四）承包人非法轉包建設工程的；

（五）承包人違法分包建設工程的。

因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致； 包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標明開工日期的成立標志

項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。

一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標注：在前者優先；

其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

一、明確工程師授權范圍；

二、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發包方原因造成的安全文明施工問題，由發包方承擔一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）” 注意風險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節點付款的約定，承發包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續和科學等。

11、注意審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。

12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定 此階段的程序設置：

（1）驗收過程；（四主體加質檢站）（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款）

重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料。

13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查 訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質量約定：合格、市優、省優、國優。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農民工工資支付的承諾。關于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設定權限；（2）款項：轉賬、一個帳戶。

專業工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質

2、注意審查分包人的責任范圍

分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發包人負責。分包工程發包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任。總包合同條款： 指發包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發包、總包、分包人的關系約定分包人、發包人、承包人之間的關系

明確在分包條件下：

（1）發包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利；分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。

（3）發包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經驗的承包人身份積極配合發包人管理分包工程的義務。

4、分包工程的工程量確認

經工程師確認的計量憑證是發包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據。

5、審查對于工程量變更的約定 工程變更

（1）分包人應根據以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：

① 發包人作出的變更指令。

② 工程師根據總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。（2）分包人應在工程變更確定后14天內向發包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據確認結果調整合同價款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。

6、注意審查竣工驗收的專業技術要求

（1）發包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發包人或工程師。發包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。

（3）經發包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據。

（4）結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收后，分包人應繼續負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的內容確定方式：

（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據通用條款第22條規定的程序進行確認。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經確認的工程量

（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內工程并承擔保修責任的全部價款，除非發生通用條款第22條規定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。分包工程最終價款＝協議書確定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協議書約定的合同價款是依據分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按

定額和

費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款＝工程決算價款（4）他確定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責任的設置

（1）分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應向發包人承擔工期違約責任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導致總包工程延期竣工的，分包人還應向承包人支付延期違約金，違約金標準為每天

元。

（3）分包工程質量未達到本合同約定的質量目標，分包人應向發包人承擔違約責任，違約金為，同時因分包工程質量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應向承包人支付分包工程合同價款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責任：分包人違反本合同義務，造成發包人、承包人其他損失的，應承擔賠償責任。

第五篇：建設工程施工合同管理要點(原創)

建設工程施工合同管理要點

為加強建設工程施工合同管理，突出合同起草、審核工作重點，提高工作效率，明確合同管理工作思路，根據國內現行《建設工程施工合同（示范文本）》以及集團已完和在建項目建安工程施工合同經驗，特總結了建設工程施工合同管理要點，以供參考。

第一部分

協議書

一、承包范圍

明確工程地點、具體的工程內容或施工所形成的成果，表述應簡潔清晰，且不得遺漏，注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

二、合同工期

明確“開工日期”、“竣工日期”、“工期總日歷天數”。注意合同工期應與投標文件、中標通知書所確定的工期相同，工期日歷天數要計算準確。若“開工日期”在施工合同簽訂時還難以確定，可以注明“暫定”，并約定以何種書面文件作為確定開工日期的依據。

三、工程質量

明確應達到的工程質量標準。采用的質量標準或規范的名稱要詳細、準確。

四、合同價款

根據工程實際情況確定合同計價方式/承包方式：固定價格合同（固定總價）、可調價格合同（包括固定單價合同）、成本加酬金合同；在此基礎上填寫合同價款或暫定合同價款，并詳細說明合同價款或暫定合同價款所包含的具體內容，應盡量考慮全面（包括責任、風險等）。（詳見合同條件中相應條款說明）

五、組成合同的文件

合同文件的組成及解釋順序在合同中要予以明確，要結合工程實際情況，確定一個對自己有利的解釋順序。同時還應注明：文件內容發生沖突時，順序在前的優先于順序在后的文件，在同一順位的合同文件中，時間在后的優先于時間在前的文件。

第二部分

合同條件

一、詞語定義

在《建設工程施工合同（示范文本）》通用條款中，雖然對有關概念給出了定義，但是不可能涵蓋施工合同所有方面，有必要在專用條款中對比較重要的和可能產生歧義的概念進行補充，如開工時間、竣工時間的界定等。

二、雙方的責任和義務

1、發包人的責任和義務

發包人的責任和義務在合同條款中必須做出十分詳細的規定，主要包含以下內容：

(1)發出開工通知；

(2)安排監理人及時進場實施監理工作；

(3)提供施工用地：注意對所需提供施工用地的場地條件進行具體的描述；(4)提供的工作：包括提供圖紙、勘測資料、測量基準點、水、電等，辦理用地審批、規劃許可證等行政審批手續等工作，對各項工作的時間與要求進行具體的描述，力求準確詳細，避免承包人借此提出順延工期的要求，雙方因此產生糾紛。(5)辦理發包人應該辦理的各類保險；(6)審批設計變更、工程簽證；(7)組織竣工驗收；(8)支付合同價款；等等。

特別注意民事責任的承擔問題，如承包人施工過程中造成地下管道事故由誰承擔的問題，如果發包人已經提供了地下管網資料，則由承包人承擔賠償責任，反之，則由發包人承擔。

2、承包人的責任和義務

承包人的責任和義務在合同條款中必須做出十分詳細的規定，主要包含以下內容：

(1)及時進場施工；

(2)按時完成各項承包工作，保證施工進度和施工質量；(3)提交施工組織設計、施工措施、施工計劃和部分施工圖紙；(4)辦理承包人應該辦理的各類行政審批手續；(5)辦理承包人應該辦理的各類保險；(6)安全文明施工，保護環境；(7)對已完工程進行維護和保修；

(8)對承包人工作人員進行管理，保證工程施工和人員的安全；(9)為他人提供方便，現場施工配合與協調；(10)完工清場與撤離；等等。

特別注意對于涉及到費用的條款，要對相關費用的負責人做出明確的約定，如承包人在施工過程中因未做好安全防護、環境保護等工作造成的各類損害賠償應有承包人負責。

三、工程進度

1、開工和完工：明確“開工日期”、“竣工日期”，若“開工日期”在施工合同簽訂時還難以確定，可以注明“暫定”，并約定以何種書面文件作為確定開工日期的依據，如加上“以發包人書面開工通知為準”的條款，以避免雙方因延期開工問題產生糾紛。另外，還需特別注意合同中有關“發包人向承包人提供開工的必要條件”這一條款的具體約定，因發包人未按合同要求提供開工的必要條件，承包人有權提出順延工期的要求。對于承包人原因延誤開工的責任也要做出明確約定。

2、施工進度計劃：對乙方提交施工進度計劃的具體要求以及施工進度計劃的管理要求（包括總進度計劃、單位工程（分項）進度計劃、計劃、月度計劃等）。

3、暫停施工：甲方、乙方暫停施工的責任和處理。

4、工期延誤：分“承包人原因的工期延誤”和“發包人原因的工期延誤”兩種情況。在合同條款中約定應當順延工期的具體情況、不予順延工期的具體情況，把可能發生的情況都考慮進去，以控制延誤工期的風險。為規避發包人面臨的工期延誤風險，可在合同中約定“本合同工期已充分考慮當地臺風、大雨、暴雨、高溫等因素，工程竣工移交時間鎖定為XX年X月X日。在施工中不論何種原因使前段工期拖后，承包人必須在后續施工中采取積極趕工措施將拖后的工期趕上”。

5、具體的違約賠償責任：因承包人原因造成工期延誤時，承包人應得的處罰（需約定日拖期賠償額和最高賠償限額）；因發包人原因造成工期延誤時，發包人所承擔的責任（給予承包人工期補償、窩工補償等，應盡量減輕發包人的責任）。

6、工期提前：分“承包人提前工期”和“發包人要求提前工期”兩種情況。承包人通過自己的努力使工程提前竣工是否應得到獎勵，發包人要看提前竣工的工程或區段是否能讓其得到提前使用的收益來決定，在合同中不應明確具體數額。發包人要求提前工期時，雙方可約定另行簽訂協議來約定趕工時間及趕工措施費等問題。

四、質量與檢驗

1、發包人、承包人、監理對工程質量檢查、驗收的權力和責任。

2、材料和工程設備的檢查和檢驗：檢查不合格的處理；檢查合格的處理。

3、隱蔽工程：檢驗和中間驗收的程序，隱蔽工程重新檢驗合格和不合格的處理。

4、質量缺陷的處理辦法及責任方須承擔的責任。

5、質量保修：明確缺陷責任期和保修期期限及責任，一般以簽訂《質量保證書》來約定，質量保證書內容應該明確，避免責任不清，特別是保修責任、保修范圍、保修期限、保修金返還方式和期限等要約定明確。

6、產生質量爭議的解決辦法。

五、合同價款

1、根據工程實際情況確定合同計價方式/承包方式：（1）固定價格合同（固定總價）；

（2）可調價格合同（包括固定單價合同）；

（3）成本加酬金合同。

2、詳細說明合同價款或暫定合同價款所包含的具體內容，應盡量考慮全面（包括責任、風險等），以避免承包人后期因合同未明確而提出額外增加費用或索賠。

3、固定價格合同：采用固定價格合同方式對發包人有利，易于結算。但采用固定價格必須把風險范圍約定清楚，應當把風險費用的計算方法約定清楚。可約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。還應注意：固定總價合同的固定是相對的，是有條件的，一定要充分說明這些條件，超出條件后，考慮調整的方法，如工期長，技術難度大的項目，采用固定總價合同對雙方的風險均較大，不僅要在總價中考慮風險系數和包干系數，還要考慮變更價款調整的幅度值。另外，除約定合同總價外，在合同后應附上雙方確認的工程量清單。

4、可調價格合同：采用可調價合同的，必須明確合同價的可調因素和調整控制幅度及其調整方法，包括材料、設備價格的漲落，設計變更，降雨、臺風等自然因素。就價差調整而言，應明確可調差材料名稱、規格、基期和調整期價格選用標準、調價風險額度、調價材料工程量的計量方式、價差是否計取稅金等內容。

5、成本加酬金合同：采用成本加酬金合同（如費率招標）的工程，必須明確酬金（費用）計算標準（或比例）的描述及成本計算規則、價格取定標準等所有涉及合同價的確定因素。

六、計量與支付

1、約定預付款的比例、金額、支付條件、支付時間以及扣回方式。從發包人角度而言，預付款的比例越低、金額越少、越早扣回越有利，重點是預付款的扣回方式。

2、明確工程計量的方法和程序，特別是要明確承包人提出計量的前提條件和應提交的資料。如以形象進度作為計量依據，在簽訂合同時對于形象進度盡量做出具體描述，盡量不使用“按形象進度施工至30%、60%時”類語句表述。

3、約定進度款的支付比例、支付條件、支付時間。注意進度支付前應扣各種保證金、預付款、代付材料款、罰款等。

4、約定質保金的扣留比例、扣留方式、返還條件、返還時間。注意約定質保金為“無息”返還。

七、安全文明施工

工程安全文明施工、健康、環保要求和應達到的標準，考核辦法和扣留金。一般安全文明施工費用包含在合同價款內，發包人不再另行支付。

八、材料設備供應

1、發包人供應材料設備

在甲供材的情形，存在的主要問題是，企業法律意識不強，操作極不規范，簽訂的合同較簡單，缺乏嚴謹性，合同履行行為也較為隨意，沒有發包人供應材料設備一覽表或約定不明確，在施工合同履行過程中，承包人與發包人經常發生因為發包人是否按時、按量、按質供應材料發生爭議。管理要點有：

（1）對發包人供應材料的品種、規格、型號、數量、單價、質量等級、提供時間和地點進行明確約定，作為合同的附件，特別是時間地點務必明確，它將涉及工期延期和訴訟管轄問題；

（2）發包人供應材料要及時通知承包人，承包人接到通知后應派人及時參加材料清點，清點后由發包人簽字確認，材料設備的清點應辦理交接手續，注明交接時間、地點和質量狀況。承包人應將甲供材納入材料管理范圍。

2、承包人負責采購材料設備 承包人采購材料設備的情形，主要糾紛如下：承包人偷工減料，使用不合格的材料、設備影響工程質量；承包人采購的材料、設備均合格，但未按照發包人要求的型號、品種采購。管理要點有：

（1）雙方對承包人采購材料的品種、規格、型號、數量、單價、質量等級、提供時間和地點進行明確約定，作為合同的附件，特別是時間、地點務必明確，它將涉及工期延期和訴訟管轄問題；

（2）承包人采購材料應嚴格按照合同的要求采購，嚴禁使用偽劣產品，采購材料時務必向供應商索取本批次貨物的合格證書；

（3）材料進場前應書面通知工程師清點確認；

（4）承包人應按發包人的要求對材料進行檢驗，不合格的或不符合約定規格、型號的不得使用。

九、工程變更

1、變更的范圍和內容：

工程變更包括工程設計變更和其他變更，其他變更包括工程質量標準、其他實質性變更。工程設計變更屬于單方變更，發包人可單方面決定工程設計變更，無須承包人協商同意。

工程其他變更不得違反《招標投標法》的規定，既不得與經過備案的中標合同的實質性（質量、價格和工期）內容不一致。雙方在簽訂合同時一般對工程其他變更不做約定，發生爭議時無適用條款加以解決。因此，應對工程其他變更情況做出原則性、程序性約定。

2、變更程序：

明確約定變更的提出、決定、指示等程序及具體的時間要求。發包人提出的變更乙方應無條件執行，承包人提出變更時須通過甲方的批準。

3、變更的處理原則：

（1）變更費用的調整原則：明確約定合同價款調整的比例或者范圍。注意并非所有的工程變更都導致工程價款變更，承包人未在確定變更后14日內向工程師提出變更價款的報告以及承包人自身原因導致工程變更，承包人無權要求追加合同價款。

（2）工程變更的計價原則：合同中已有適用的單價按已有單價執行；合同中有類似的單價，以此單價作為基礎確定調整單價；合同中無適用或類似單價的，詳細具體約定單價的計算方法。

十、工程轉包和分包 為避免出現承包人將工程轉包和分包帶來的風險，應在合同中約定：

1、不允許轉包；

2、分包須得到發包人批準，或約定由發包人指定分包人。

十一、竣工驗收與結算

1、竣工驗收：明確約定參加竣工驗收的單位、人員，驗收程序，須簽署的文件等。

2、結算：明確提出竣工結算的條件、結算所需提交的資料、結算程序、監理和發包人的審核審批時間。

十二、工程保險

合同文本通用條款的規定對于發包人和承包人各自應承擔的保險做出了原則性規定，為了更進一步便于分清各方責任，承包人與發包人應當在施工合同中明確約定各自應投保的險種，雙方人員和第三方人員在施工現場生命、財產安全的保險內容、保險金額、保險辦理和費用承擔。

十三、違約和索賠

1、在簽訂施工合同時應對可能出現的違約情況進行充分的預測，在合同中將可能出現的違約情況及相應的違約責任約定明確，切忌采用模糊語言。主要有：

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵扣工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期同比例的約定。（4）對于優先受償權的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

2、審查不同合同文件中違約責任條款、同一合同文件的不同違約責任條款是否協調，是否存在矛盾，一旦出現矛盾，要及時修訂；

3、對難以預測的情況，簽訂合同時應約定解決問題的途徑；

4、對承包人提出索賠的期限和索賠提交的資料做出詳細約定，超出索賠期限不予受理。

十四、不可抗力

由于不可抗力涉及民事責任的免除問題，對于不可抗力的具體定義很重要。合同通用條款對于不可抗力作了一些界定，但是，在實際過程中，哪些情況可以歸屬于不可抗力往往難以確定，因此，在簽訂合同時應根據當地的地理、氣候情況和工程的要求，對造成工期延誤和工程破壞的不可抗力做出明確規定，以免引起不必要的糾紛。如在合同中可約定以下情況屬于不可抗力：

1、當地裂度多少度為地震；

2、多少級以上持續多少天的大風；

3、多少毫米以上持續多少天的大雨；

4、日氣溫超過多少度，持續多少天；

5、日氣溫低于多少度，持續多少天。等等。

十五、爭議

由于建設工程工期較長，難免發生各種爭議，在合同中約定爭議仲裁機構或訴訟管轄法院時，可以約定原告所在地、被告所在地、合同履行地、合同簽訂地、標的物所在地法院管轄。應盡量選擇對自己有利的爭議解決方式，一般選擇仲裁對企業的影響較小，注意仲裁機構名稱要準確。