第一篇：廣告發(fā)布合同審核審查要點

廣告發(fā)布合同審核審查要點

一、合同簡評

廣告發(fā)布合同在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的過程中非常普遍，但作為廣告發(fā)布合同有區(qū)別與其他一般合同的特點，如廣告的合法性審查、廣告牌的安全性保證等，因此對廣告發(fā)布合同的審查修改在這方面更是重點。

二、合同審查修改要點

1、注重審查廣告的發(fā)布位置，建議以照片的形式將委托方所要發(fā)布的位置在合同附件中固定下來；

2、注重審查廣告的制作要求，明確委托方提供的廣告設(shè)計未經(jīng)委托方同意不得擅自修改；

3、對廣告費用的審查，必須明確該費用包括了廣告制作費、維護費、報批費、工商管理費、保險費、稅費等本合同所涉及的一切費用。

4、對廣告費用支付的審查，通常分期付款為宜。

5、對受托方權(quán)利義務(wù)的審查，主要包括下列事項：取得政府批文的義務(wù)、提供廣告制作明細(xì)的義務(wù)、廣告牌設(shè)置、維護的義務(wù)、廣告牌的安全性保證義務(wù)、保證委托發(fā)布的廣告內(nèi)容完整的義務(wù)等。

6、對不可抗力條款的審查，在實踐中在城市發(fā)布的廣告往往受到政府部門政策的影響，導(dǎo)致廣告發(fā)布合同無法繼續(xù)履行，因此對于這種情況在廣告發(fā)布合同中一定要明確受托方的責(zé)任。

7、根據(jù)受托方的義務(wù)，設(shè)定受托方的違約責(zé)任。

【示范文本】

廣告發(fā)布合同

委托人：（甲方）：

受托人：（乙方）：

甲乙雙方就甲方委托乙方發(fā)布戶外廣告的有關(guān)事宜，達成如下協(xié)議：

第一條：廣告發(fā)布的位置、面積、規(guī)格、形式

1、廣告發(fā)布的位置：

2、廣告發(fā)布的數(shù)量：

3、廣告發(fā)布的規(guī)格：

凈畫面尺寸：

材料要求：

4、廣告發(fā)布的形式：

第二條：廣告制作要求

1、乙方應(yīng)在廣告牌制作施工前提供工程制作明細(xì)表給甲方確認(rèn)，乙方按甲方確認(rèn)的工程制作明細(xì)表施工；

2、甲方向乙方提供符合法律法規(guī)規(guī)定的廣告畫面設(shè)計樣稿，乙方需在 7 天內(nèi)審核完畢，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自改動設(shè)計樣稿；

3、其它約定（應(yīng)根據(jù)個案情況對工期等做出相應(yīng)補充要求）

第三條：廣告發(fā)布期限

1、廣告發(fā)布期限：_____個月：年月日至年月日。

2、在同等條件下，甲方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

第四條：廣告費用及付款方式

1、本合同項下的廣告費用為：

單價：___________，總計 ___________元人民幣，大寫金額：肆萬伍仟圓整；

上述費用包括廣告制作費、維護費、報批費、工商管理費、保險費、稅費等

本合同所涉及的一切費用。

2、甲方以按照下列方式支付廣告發(fā)布費：

本合同簽訂后，甲方向乙方支付合同總費用的 30 ％（即元人民幣）廣告費；廣告制作發(fā)布完畢驗收合格后 7 天內(nèi)甲方向乙方支付合同總費用的 60 ％（即元人民幣）廣告費；余款元人民幣在發(fā)布結(jié)束當(dāng)日支付完畢。

第五條：雙方的義務(wù)

1、甲方的義務(wù)

1）按照本合同的約定，按時向乙方支付廣告費；

2）及時向乙方提供廣告設(shè)計樣稿、營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售/銷售許可證以及其它必要的證件；

3）在乙方通知甲方驗收廣告牌的5 天內(nèi)，按工程明細(xì)表及廣告設(shè)計樣稿驗收廣告牌，并拍照存檔；

4）廣告制作發(fā)布后，甲方如需更換畫面，甲方應(yīng)與乙方協(xié)商解決。

2、乙方的義務(wù)

1）對甲方提供的廣告文件內(nèi)容進行審核，使之符合法律法規(guī)的規(guī)定，并提供相關(guān)政府部門的批文。若有不符合法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)及時告知甲方，乙方不得對廣告文件內(nèi)容擅自進行修改或自行制作發(fā)布。

2）在制作廣告牌前，向甲方提供符合甲方確認(rèn)的工程明細(xì)表要求的詳細(xì)的施工方案，包括：尺寸、材質(zhì)、照明等，以備做驗收標(biāo)準(zhǔn)；

3）負(fù)責(zé)提供設(shè)置場所，并負(fù)責(zé)廣告牌的設(shè)置申報、制作施工、維修保養(yǎng)、管理、保險、拆除等業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)廣告安裝所需一切材料，包括廣告鐵架、照明線路、燈具等；

4）廣告制作發(fā)布前乙方須按法律規(guī)定及合同約定履行審核及送交相關(guān)政府部門審核并取得發(fā)布許可等法律手續(xù)義務(wù)。否則若由于該廣告內(nèi)容未經(jīng)工商局審核而引發(fā)的一切法律責(zé)任，由乙方自行負(fù)責(zé)；

5）在甲方驗收廣告牌時，即使甲方已盡必要的注意但仍暫時難以發(fā)現(xiàn)的問題，則不得視為廣告牌已通過甲方的驗收，在履行合同過程中，甲方仍有權(quán)要求乙方負(fù)責(zé)修改且無須另行支付費用；

6）在施工期間和廣告發(fā)布期間必須保證廣告牌（包括廣告鐵架、電源照明

系統(tǒng)等）的安全性，如非甲方原因而造成的安全責(zé)任事故，與甲方無關(guān)，概由乙方負(fù)責(zé)；

7）保證在合同期內(nèi)甲方所委托發(fā)布的戶外廣告完好無缺（包括射燈完好，燈光正常且亮度達到甲方要求的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、廣告畫面清晰完整等），以保障甲方的利益，如有損壞，乙方應(yīng)在兩天內(nèi)修復(fù)（從損壞之日起計），費用由乙方負(fù)責(zé)；若超過期限，應(yīng)當(dāng)順延廣告發(fā)布時間；

8)合同期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)路旗制作噴畫一次，若甲方超出更換次數(shù)，乙方畫面按 _元/桿收取噴畫制作安裝費用。

9）在收取廣告費時向甲方出具等額發(fā)票。

第六條：驗收標(biāo)準(zhǔn)

乙方在廣告牌制作施工完畢后，以書面形式通知甲方驗收。廣告牌除需滿足本合同第一條的約定及甲方確認(rèn)的工程制作明細(xì)表及認(rèn)可的詳細(xì)施工方案要求外，還需符合：

1、廣告牌鋼架抗12級風(fēng)力；

2、整體效果清晰亮麗，起到應(yīng)有的廣告宣傳效果；

第七條：不可抗力

1、合同期內(nèi)，如因城建、市政設(shè)施改造、自然災(zāi)害或政府清拆行為等不可抗力造成廣告發(fā)布終止，使本合同無法繼續(xù)履行，則廣告發(fā)布費用按實際發(fā)布時間收取，乙方應(yīng)在廣告拆除后 十 天內(nèi)向甲方一次性退回剩余款項，剩余款項的計算方法以合同總額÷30×日剩余時間。

2、合同期內(nèi)，如因遇政府指令性拆建、道路改建等造成本合同短期或部分不能履行的，廣告發(fā)布時間相應(yīng)順延，或由乙方提供與原位置相當(dāng)?shù)膹V告位（須經(jīng)甲方同意）繼續(xù)發(fā)布本廣告。

第八條：違約責(zé)任

1、甲方如未按合同約定付款，乙方有權(quán)停止發(fā)布甲方的廣告；甲方向乙方支付定金后，若乙方在合理期限內(nèi)無法取得廣告登記證，則甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)在甲方解除合同后 十 天內(nèi)向甲方雙倍返還定金；

2、在甲方對廣告牌進行驗收后，認(rèn)為不符合標(biāo)準(zhǔn)的，乙方應(yīng)修改或重做，為此付出的費用，甲方概不負(fù)責(zé)；若修改或重做仍不符合標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)解除合同；

3、廣告制作發(fā)布后，若由于廣告制作發(fā)布不符合規(guī)定或廣告內(nèi)容未經(jīng)相關(guān)

部門審核通過等原因?qū)е聫V告不能發(fā)布或發(fā)布的廣告被拆除，乙方應(yīng)返還甲方已支付的全部廣告費，并承擔(dān)由此給甲方造成的其它損失。

4、廣告正式發(fā)布后，因乙方不及時履行日常維修、清潔義務(wù)導(dǎo)致廣告不能達到應(yīng)有宣傳效果，或乙方無故停止廣告發(fā)布，則乙方應(yīng)退還未能發(fā)布期間的廣告費，或應(yīng)順延因此而延誤的廣告天數(shù)。

5、如遇政府大型公益宣傳活動，須短期發(fā)布公益廣告內(nèi)容，乙方相應(yīng)延長甲方的發(fā)布日期，不視為乙方違約。

第九條：爭議解決

因履行本合同而產(chǎn)生的糾紛，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可以向本市有管轄權(quán)的法院提起訴訟。

第十條：其它

1、甲方向乙方提供的廣告設(shè)計樣稿為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

2、本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

3、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

授權(quán)代表：授權(quán)代表：簽約日期：簽約日期：

附件：（附上所要展示的廣告位置）

第二篇：廣告投放合同審核審查要點

廣告投放合同審核審查要點

1、審查合同費用及結(jié)算方式，應(yīng)約定清楚明確。

2、審查投放廣告具體內(nèi)容確認(rèn)方式，一般約定經(jīng)廣告發(fā)布單位審查同意后才可發(fā)布。

3、發(fā)生廣告延誤投放、誤放、漏放后處理方式及違約責(zé)任，一般約定采用補播的方式或缺一罰多的補播方式，具體方式可根據(jù)廣告發(fā)布單位發(fā)現(xiàn)或被發(fā)現(xiàn)上述情況后約定。

4、其他條款可根據(jù)雙方情況，具體約定，一般無固定格式。

[示范文本]：

廣告代理合同

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》之相關(guān)規(guī)定，雙方本著誠實信用、友好協(xié)商、自愿、公平、合理的原則，就甲方標(biāo)準(zhǔn)廠房項目的廣告代理服務(wù)事宜，達成如下協(xié)議：

一、服務(wù)說明

乙方從 年 月 日起至 年 月 日止向甲方提供以下廣告服務(wù)： 1.企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作 媒體計劃及媒體投放

二、甲方的權(quán)利與義務(wù)

2．甲方依據(jù)本合同的條件及規(guī)格，在合同期限內(nèi)，享有本合同規(guī)定的服務(wù)。3．按合同規(guī)定的時間及金額向乙方支付費用。4．向乙方提供廣告內(nèi)容及必要的公司資料。5．對廣告發(fā)布的內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。

6．甲方所支付的款項僅限于本合同所列明的金額，甲方有權(quán)拒絕任何未在本合同中列明的費用(見本合同第五條)。

三、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．在合同期內(nèi)，向甲方提供合同規(guī)定的服務(wù)（詳見附件）。

2．及時提供收款發(fā)票。

3．依據(jù)甲方提供的材料，制作廣告的內(nèi)容，并在取得甲方的書面確認(rèn)后方可投放。4．乙方有權(quán)核對甲方的廣告內(nèi)容，依照廣告管理條例核對有關(guān)證明，如有不符不予發(fā)布，但乙方對廣告的任何刪改必須事先以書面形式征得甲方的同意。

5．乙方應(yīng)在 年 月 日前完成甲方委托的企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作工作。

6．合同期內(nèi)，乙方應(yīng)根據(jù)甲方確認(rèn)的內(nèi)容，在東方商廈頂樓電子顯示屏上連續(xù)投放。

四、雙方的權(quán)利和義務(wù)

簽約后，本合同即發(fā)生法律效力，雙方須嚴(yán)格履行各項條款，任何單方都不得擅自變更或解除。若確有一方遇有不可抵抗的客觀情況需要變更或解除合同時，需提前30天提出并經(jīng)雙方同意方可解除。

五、費用

1．VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作 萬元人民幣 2．媒體計劃及媒體投放 萬元人民幣

六、結(jié)算方式

本合同分三次付款。具體付款時間及金額為：

第一次付款及金額： 年 月 日以前支付 萬元人民幣。第二次付款及金額： 年 月 日以前支付 萬元人民幣。第三次付款及金額： 年 月 日以前支付 萬元人民幣。

七、違約責(zé)任 1．若因乙方之差錯造成廣告內(nèi)容產(chǎn)生歧義或誤解或與事實不符，乙方除在10日內(nèi)在同樣媒體同樣版面更正、致歉外，還應(yīng)在10日內(nèi)重新刊登或播放該次廣告或?qū)⒃摯螐V告費用一次性退還甲方。

2．若乙方未能在本合同約定日期前完成企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作工作，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作服務(wù)費總價10％的違約金，逾期超過15天，甲方有權(quán)另行委托他人完成企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作工作，且無需向乙方就企業(yè)VI系統(tǒng)手冊設(shè)計及制作工作支付服務(wù)費，由此造成甲方的增加費用支出和損失由乙方承擔(dān)。3．若乙方未能按約向甲方提供東方商廈頂樓電子顯示屏的廣告投放服務(wù)，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付東方商廈頂樓電子顯示屏年租金的0.05％，逾期超過30天的，甲方還有權(quán)終止該項委托內(nèi)容，在此情況下，乙方應(yīng)返還就該項服務(wù)已收取的全部費用，并向甲方支付10％的違約金。

八、合同有效期

本合同自雙方簽訂之日起開始生效。

本合同一式兩份，雙方各持正本一份。

九、協(xié)議爭議解決

本協(xié)議生效后，甲乙雙方在履行中發(fā)生爭議，通過友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，由甲方所在地人民法院管轄。

甲 方：

乙 方：

代 表：

職 務(wù)：

簽訂日期： 代 表：

職 務(wù)：

簽訂日期：

年 月 日

年 月 日

第三篇：租賃合同審核審查要點

租賃合同審核審查要點

一、注意租賃用途的變更

承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業(yè)態(tài)等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業(yè)執(zhí)照及其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營品牌的經(jīng)營代理權(quán)及經(jīng)營權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。

二、關(guān)注簽約時公司尚未成立

建議合同注明承租人為***公司籌，并由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定時間內(nèi)辦妥注冊手續(xù)并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。

三、注意有關(guān)日期項的調(diào)整風(fēng)險

明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承租人后可適當(dāng)調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

就開業(yè)日，因商業(yè)項目開業(yè)分為項目整體開業(yè)和承租人承租物業(yè)開業(yè)，對整體開業(yè)期，若開發(fā)商延期，建議約定開業(yè)期可順延，同時租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

四、開業(yè)日與裝修期關(guān)系

提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費用如何收取。逾期開業(yè)情況處理，如何適用違約金。

五、租金與物業(yè)管理費

租金計算標(biāo)準(zhǔn)明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細(xì)校對；若長期租賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。

物業(yè)管理費詳細(xì)列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取與調(diào)整須符合《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》。

其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關(guān)部門調(diào)價而有所調(diào)整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。

六、逾期支付租金及其他費用的違約責(zé)任

1、扣除履約保證金；

2、有權(quán)停水停電；

3、逾期付款違約金；

4、逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同，并收取較高解除合同違約金；

5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍租金違約金，并對現(xiàn)場物品放棄所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處理，并不得要求任何裝修補償；

6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認(rèn)定送達。

七、房屋交付

承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險轉(zhuǎn)移。何時起租賃房屋風(fēng)險轉(zhuǎn)移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險始轉(zhuǎn)移至承租人。

八、裝修條款

裝修押金約定，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標(biāo)準(zhǔn)下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。

九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓

1、續(xù)租

續(xù)租申請期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。

2、退租

如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內(nèi)變更注冊地址，并約定違約責(zé)任。

3、轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。

4、轉(zhuǎn)讓

風(fēng)險點在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設(shè)立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營活動，并由新公司與出租人簽署確認(rèn)文件。

十、優(yōu)先購買權(quán)

應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應(yīng)于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購買權(quán)”。

十一、房屋返還

返還時間與返還房屋要求，重點關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：

1、停水停電；

2、承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；

3、出租人恢復(fù)房屋費用由承租人承擔(dān)；

4、承租人無權(quán)主張裝修補償；

5、每天按雙倍租金、物業(yè)管理費支付違約金；

6、租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重點關(guān)注：

1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定期限(注意書面通知)；

2、轉(zhuǎn)租、分租情形；

3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；

4、未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時間少于合同約定；

5、裝修、維修事項；

6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承租人使用；

7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；

8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

十三、就商業(yè)廣場租賃與寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點（與商業(yè)廣場租賃相同處不在陳述）

1、注意租賃用途的正確表述

因?qū)懽謽浅鲎獠煌c商業(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營性使用。

2、注意入駐日期項

對于寫字樓出租，商家只存在入駐時間，不存在開業(yè)時間，因此在入駐時間上應(yīng)注意商家不能按期入駐情況下的處理方式，包括延期情形以及延期仍不能入駐情況下解除合同與違約責(zé)任的承擔(dān)。

除以上，還應(yīng)對入駐有關(guān)的出租人交付條款有所注意，在出租人不能按期交付情況下，宜約定在書面通知后順延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物業(yè)管理費。

3、裝修特性體現(xiàn)合同風(fēng)險

較商業(yè)物業(yè)而言，寫字樓出租更注重相鄰權(quán)的處理問題，尤在裝修問題上，應(yīng)適當(dāng)約定商戶裝修不得影響其他先入駐商戶經(jīng)營，必須取得出租人書面同意，就裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等內(nèi)容得到出租人書面同意，同時就裝修時間以及裝修材料的堆放等進行約定。

4、相鄰權(quán)下其他風(fēng)險合同要點

應(yīng)注重因噪音或污染侵犯或干擾相鄰商戶造成糾紛處理，可約定如嚴(yán)重影響相鄰商戶，作為出租人可解除合同，造車損失由承租人承擔(dān)。

除以上外，其他相鄰糾紛，當(dāng)約定由糾紛雙方自行解決，并約定關(guān)聯(lián)出租人時的處理方式。

5、營業(yè)執(zhí)照合同約定條款

注意進駐商戶應(yīng)提供相關(guān)合法證照，如以租賃房屋辦理營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)約定辦理日期，如不能按期辦理可書面通知后延期，延期仍不能辦理，出租人有權(quán)解除合同，并扣除履約保證金。

【示范文本】

房屋租賃合同

合同編號：

出租方（甲方）：

地址： 電話：

承租方（乙方）：

地址： 電話：

甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法規(guī)就乙方向甲方租賃______（以下簡稱“ ”）研發(fā)和辦公用房事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽署本合同如下：

1.租賃房屋的基本情況及用途

1.1.租賃地址為 _____樓_ 室（以下簡稱“該房屋”），建筑面積為平方米。具體位置見附件一平面圖。

1.2.本條所指建筑面積以蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)房屋土地測繪部門的實測為準(zhǔn)。1.3.本合同所確定的乙方承租部位僅限于研發(fā)和辦公使用，未經(jīng)甲方書面同意不得用作其他用途。

1.4.甲方已告知乙方該房屋只能作為研發(fā)和辦公使用，并不保證該房屋用于其他特殊的用途，對此乙方確認(rèn)其營業(yè)或其人員或設(shè)備并未對環(huán)境有特殊要求，并同意今后不以此為由向甲方提出任何要求或中途終止合同。1.5.乙方須自行辦理其在該房屋內(nèi)營業(yè)所須之批準(zhǔn)、牌照及其他許可。1.6.該房屋的裝修及設(shè)施情況見本合同附件三。除雙方另有約定外，該附件將作為甲方向乙方交付該房屋及乙方在租賃期滿向甲方交還該房屋的驗收依據(jù)。

2.租金、物業(yè)管理費和其他費用及支付辦法

2.1.該房屋的租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費的支付金額和支付方式具體見附件二。2.2.該房屋的租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費按上述條款1中所述建筑面積計算。乙方在此確認(rèn)，其在簽署本合同時已審核過甲方提供的有關(guān)測繪資料，同意附件二中所列的月租金總額、月設(shè)施費總額和月物業(yè)管理費總額，且雙方同意不就該面積與其他任何可使用面積、租用面積或其他演算法的面積有出入而進行任何租金和設(shè)施費的調(diào)整。

2.3.在租賃期內(nèi)，甲方或甲方委托的物業(yè)管理公司有權(quán)因大樓實際運作成本的變化而相應(yīng)地調(diào)整該房屋物業(yè)管理費。但租賃前三年物業(yè)管理費應(yīng)保持不變，以后每年調(diào)整的范圍不應(yīng)超過上年物業(yè)管理費的5%。

2.4.租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費的支付應(yīng)無需甲方事先提示乙方付款。乙方須于簽訂本合同之日向甲方支付首期租金、首期設(shè)施費和首期物業(yè)管理費。首期租金、首期設(shè)施費和首期物業(yè)管理費見附件二。

2.5.除首期租金、首期設(shè)施費和首期物業(yè)管理費外，乙方應(yīng)根據(jù)本合同的規(guī)定于每個月的第一日或之前提前支付當(dāng)月的租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費。2.6.如果付款日當(dāng)日為非工作日，乙方應(yīng)當(dāng)在該非工作日之后的第一個工作日支付租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費。本條款所指的工作日為中國銀行對企業(yè)營業(yè)的日子。

2.7.在收訖租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費后15日內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方提供發(fā)票。2.8.乙方應(yīng)根據(jù)該房屋的獨立計量記錄和/或甲方提供的公共事業(yè)單位賬單支付所有該房屋內(nèi)使用的包括但不限于水、電和通訊費等費用（以下簡稱“其他費用”）。在收到該等計量記錄或賬單后根據(jù)甲方或物業(yè)管理公司的通知所規(guī)定的付款方式、付款時間向甲方或物業(yè)管理公司支付該費用，逾期視為乙方違約。

2.9.乙方應(yīng)繳納上述租金、設(shè)施費和保證金至甲方的下列開戶賬戶：

收款人： 賬號： 開戶銀行：

2.10.乙方應(yīng)繳納上述物業(yè)管理費、其它費用至甲方或甲方委托的物業(yè)公司的下

列開戶賬戶： 收款人： 賬號： 開戶銀行：

2.11.其他因使用該房屋而產(chǎn)生的費用及稅收按法律或法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

3.租賃期限及交付

3.1.該房屋租賃期限和交付日見附件二。

3.2.乙方應(yīng)于交付日到該大樓的物業(yè)管理處，辦理該房屋的交接手續(xù)并支付所有相關(guān)費用。甲方或物業(yè)管理公司向乙方交付該房屋且雙方簽署交付憑據(jù)，即視為甲方已履行將該房屋合格地交付給乙方的義務(wù)。

3.3.若乙方在約定交付日過后7天內(nèi)仍未向甲方辦理承租場所的交付手續(xù)，則甲方有權(quán)要求乙方自約定交付日開始承擔(dān)租金和物業(yè)管理費。若乙方從約定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物業(yè)管理處實際辦理驗收、交接手續(xù)，則甲方有權(quán)提前終止本合同，沒收保證金。

3.4.若甲方未能在交付日將該房屋交付給乙方，乙方應(yīng)給予甲方15日寬限期，若甲方在寬限期之后仍未能將該房屋交付給乙方的，則甲方應(yīng)就超過寬限期的天數(shù)按每天支付月租金的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金，但違約金最高不超過乙方支付的保證金金額。如交付延誤超過30天的，乙方有權(quán)以書面形式通知甲方立刻終止本合同。若乙方通知甲方終止本合同，則甲方應(yīng)將乙方支付的保證金無息雙倍退還給乙方，但不再承擔(dān)其他違約責(zé)任。3.5.租賃到期后，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)按有關(guān)條款將該房屋歸還甲方。3.6.乙方享有租賃期滿對于該房屋在同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，同等條件包括租金價格和租賃面積等條件。但乙方應(yīng)在本合同期滿前三個月將其要求延長租賃期限的申請以書面方式通知甲方。甲方接到承租方通知后三個月內(nèi)與乙方就該租賃事項進行協(xié)調(diào)。甲乙雙方應(yīng)本著誠信的原則在本合同租金的基礎(chǔ)上參照當(dāng)時的市場行情，協(xié)商續(xù)租期的租金及租期，并在期滿前兩個月簽署續(xù)租合同。如果雙方未能在前述兩個月期滿前達成續(xù)租合同，甲方有權(quán)將該單元另行出租。

4.保證金 4.1.保證金指乙方為了保證其履行本合同約定之義務(wù)和責(zé)任，由乙方交付甲方的履約保證金。

4.2.本合同項下的保證金總額見附件二。在本合同正式簽署之日，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個月租金的金額作為保證金，在整個租賃期內(nèi)，甲方無須向乙方支付保證金的利息。乙方按上述約定交付保證金是本合同生效的前提條件，如乙方在本合同簽署后3個工作日內(nèi)仍未足額交付保證金，甲方不再為乙方保留該房屋且無需承擔(dān)任何責(zé)任。

4.3.在不影響本合同項下甲方有關(guān)權(quán)利的前提下，在本合同終止后，甲方應(yīng)在乙方付清全部應(yīng)付款并按照本合同辦理交還房屋手續(xù)后的30個工作日內(nèi)將保證金（無息）退還乙方。

4.4.在整個合同期限內(nèi)，保證金應(yīng)保持足額。在乙方違反本合同的情況下，甲方應(yīng)提前14天書面通知乙方更改，如果乙方拒絕更改，則甲方有權(quán)抵扣乙方的保證金，以補償甲方所遭受的一切損失包括但不限于拖欠的租金、設(shè)施費、物業(yè)管理費及其他費用。在此情況發(fā)生時，乙方必須把甲方扣除的保證金部分根據(jù)甲方通知在七日內(nèi)重新補足并支付于甲方，否則甲方有權(quán)立即提前收回該房屋，并視乙方為嚴(yán)重違約。如果保證金不足甲方抵扣的金額，甲方有權(quán)追討，乙方應(yīng)向甲方額外支付差額部分。4.5.保證金應(yīng)按照第2.9條的規(guī)定匯入甲方指定的銀行帳戶。

4.6.租賃期內(nèi)乙方不得自行要求用上述保證金沖抵租金、設(shè)施費、物業(yè)管理費及其他費用，亦不得將上述保證金用于對外的擔(dān)保或進行債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

5.裝修、分隔、安裝設(shè)備及改建

5.1.乙方須遵守甲方或物業(yè)管理機構(gòu)作出的租戶裝修的有關(guān)規(guī)定，向甲方遞交承租場所的內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝及陳設(shè)的設(shè)計圖（包括需要額外電力、空調(diào)、防火設(shè)備之要求）和詳細(xì)說明，并由甲方或管理機構(gòu)認(rèn)可。未經(jīng)甲方或管理機構(gòu)書面同意，乙方不得撤換甲方統(tǒng)一訂造和安裝的裝置及裝修。經(jīng)甲方事先書面批準(zhǔn)，乙方方可辦理向有關(guān)部門申請審批裝修圖的手續(xù)。按有關(guān)部門的規(guī)定和在乙方的合理要求下，甲方將協(xié)助乙方提交有關(guān)的申請，報批所需的資料、費用均由乙方負(fù)責(zé)。甲方對乙方是否取得各項批復(fù)、準(zhǔn)許及許可不承擔(dān)任何責(zé)任。

5.2.在未獲得甲方的事先書面批準(zhǔn)及完成辦理有關(guān)手續(xù)前，乙方不得在承租場所內(nèi)進行任何內(nèi)部裝修、設(shè)備安裝及陳設(shè)。乙方須向甲方支付施工管理押金。施工管理押金金額、使用及退還將列明于租戶裝修的有關(guān)規(guī)定內(nèi)。乙方還須向甲方支付不予退還的建筑垃圾清運費及臨時水、電、的費用，上述各項費用的金額將列明裝修的有關(guān)規(guī)定內(nèi)。乙方須向甲方提供其選擇的裝修工程施工單位注冊和資質(zhì)的證明以及該裝修施工單位給甲方的關(guān)于放棄根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條向甲方行使建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的聲明；所有有關(guān)電訊、空調(diào)、防火工程必須由委托具有專業(yè)資質(zhì)的施工隊進行。

5.3.乙方同意按甲方所認(rèn)可的設(shè)計圖和詳細(xì)說明，并以良好及恰當(dāng)?shù)难b修工藝對承租場所進行裝修。乙方不應(yīng)作出任何有損于該大樓原建筑特別是結(jié)構(gòu)、承重、外觀、公共部位等的改建、分隔、裝修。除非得到甲方及有關(guān)部門的書面同意外，乙方不得改變已被批準(zhǔn)的設(shè)計圖和詳細(xì)說明。乙方裝修結(jié)束后須通知甲方及有關(guān)部門對裝修承租場所進行檢查。經(jīng)甲方檢查符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)有關(guān)部門發(fā)出驗收合格的證明后，乙方方可在承租場所正式開業(yè)。乙方應(yīng)在物業(yè)管理處封存一把該承租場所的鎖匙，以便在出現(xiàn)緊急情況時，物業(yè)管理處的管理者可進入該承租場所，一旦乙方更換該承租場所的鎖匙時，應(yīng)及時更換封存的鎖匙。

5.4.乙方在完成上述裝修后，如以后需要對承租場所進行裝修分隔、修建、改建或安裝設(shè)備等，仍須參照上述規(guī)定，在事先取得甲方書面同意及有關(guān)手續(xù)辦理完畢后方可進行。

5.5.甲方或甲方指定的物業(yè)管理機構(gòu)有權(quán)對乙方的上述裝修、分隔、修建、改建或安裝設(shè)備等行為進行規(guī)范管理，包括對乙方施工人員的進出、運輸材料等事宜的管理，乙方應(yīng)當(dāng)服從。鑒于該大樓各承租人入住時間不同，為保證先入伙的承租戶的工作環(huán)境，裝修時段由甲方或物業(yè)管理公司具體規(guī)定，特殊情況由乙方及裝修商再行申請。乙方應(yīng)以符合本合同和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定的方式進行施工，非經(jīng)甲方同意，不得以樓面公用通道和承租范圍外區(qū)域作為堆放建材或工具之用。

6.維護及維修

6.1.租賃期限內(nèi)，甲方應(yīng)定期對該大樓及附屬設(shè)施進行維護、保養(yǎng)，并保持該大樓外觀及內(nèi)部公共場所的整潔。

6.2.甲方對該房屋的維修責(zé)任限于房屋的原有結(jié)構(gòu)、未經(jīng)乙方改動的供電線路及公共部分。甲方應(yīng)在發(fā)現(xiàn)該房屋或其附屬設(shè)施損壞后或接到乙方通知后的24小時內(nèi)對屬于其維修責(zé)任的部分進行維修。

6.3.乙方應(yīng)合理使用并愛護該房屋及其附屬設(shè)施，保持該房屋及其內(nèi)部的可租用及良好狀態(tài)。在該房屋遭受到毀損，或該房屋發(fā)生火警或意外，或該房屋內(nèi)的水管通道、電線、裝置、附屬物或其他設(shè)施出現(xiàn)損壞或缺陷時，乙方應(yīng)及時以口頭及書面方式通知甲方或物業(yè)管理公司。

6.4.任何由乙方或其職員或訪客的故意、過失或使用不當(dāng)造成該房屋或其附屬設(shè)施或該大樓的其他部位發(fā)生損壞或故障的，或?qū)追交虻谌皆斐善渌麚p失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)立即修復(fù)并予以經(jīng)濟賠償，該等賠償包括但不限于任何修理、維修費用，以及對任何其他人士進行賠償所發(fā)生的一切開支和費用（包括律師費用）。乙方在接到甲方督促通知三日內(nèi)拒不維修的，甲方可代為維修，實際發(fā)生的費用加上20%的管理費由乙方承擔(dān)。

6.5.如果甲方在該房屋內(nèi)安裝了空調(diào)或任何重要的設(shè)備或機器，乙方須小心合理地維護，不能有任何有礙于修理的覆蓋封閉及裝修。

6.6.除本合同約定外，乙方另需增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，并按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)報請有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進行。乙方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備的維護和維修由乙方負(fù)責(zé)。

7.物業(yè)管理及相關(guān)事宜

7.1.該大樓由甲方實施物業(yè)管理，甲方也可授權(quán)有資質(zhì)的物業(yè)管理公司對大樓進行具體的物業(yè)管理。

7.2.乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守甲方或物業(yè)管理公司為物業(yè)的管理和運營不時制定和修訂的各項規(guī)章制度，該等規(guī)章制度將被視為本合同不可分割的組成部分。7.3.甲方或物業(yè)管理公司保留可隨時制訂、修改、采用或替換任何其認(rèn)為經(jīng)營和維持該大樓作為一流綜合研發(fā)和辦公樓所必要的一切管理規(guī)則和規(guī)章制度的權(quán)利。但應(yīng)提前30天書面通知乙方。

8.入內(nèi)工作檢查

8.1.乙方同意甲方或物業(yè)管理公司因?qū)ㄖ锏谋ｐB(yǎng)、環(huán)衛(wèi)、防盜、防災(zāi)、救護或其他管理上的或應(yīng)維修相鄰租戶的需要而進入乙方所承租的部位。一般情況下，甲方應(yīng)在24小時前與乙方商定進入事項。

8.2.若遇緊急情況，甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)在無事先通知的情況下進入該房屋且無須承擔(dān)因強行進入該房屋而致之損害。

8.3.如遇上述情況，乙方應(yīng)對甲方或物業(yè)管理公司工作給予支持和合作。甲方或物業(yè)管理公司應(yīng)盡量減少對乙方的影響。

9.相鄰關(guān)系

9.1.乙方不得做出或放任任何可能對甲方或相鄰住戶造成滋擾或干擾的行為。9.2.乙方應(yīng)根據(jù)甲方和/或有關(guān)政府部門的要求，遵守相關(guān)環(huán)境法和安全標(biāo)準(zhǔn)、條例等。乙方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止違反環(huán)境法，并自行承擔(dān)費用按照甲方和/或有關(guān)政府部門的要求減少空氣、噪聲、水或其他污染。如因乙方原因（包括運作、小型生產(chǎn)、機械設(shè)備等）或不作為引起相鄰租戶的投訴，即使噪聲或其他污染未超過國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，只要甲方判斷確對相鄰住戶造成實質(zhì)性干擾，甲方有權(quán)要求乙方暫停該房屋內(nèi)的運作，限期整改通過后再恢復(fù)運作。如整改后仍不能達到要求，甲方有權(quán)解除按第13.2條解除租賃關(guān)系且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。

9.3.若乙方與相鄰租戶產(chǎn)生糾紛，甲方僅負(fù)有協(xié)調(diào)之義務(wù)。在甲方協(xié)調(diào)無效后乙方將直接向相鄰租戶交涉或訴訟，并且乙方承諾不在任何情況下將甲方列為被告或第三人。

9.4.由于乙方原因而導(dǎo)致的相鄰住戶之間的糾紛，相鄰住戶向其提起訴訟且將甲方并列為被告或第三人的，甲方有權(quán)向乙方追索包括但不限于律師費用、訴訟成本等，該項索賠甲方有權(quán)從乙方的保證金中扣除。10.保險

10.1.乙方不得允許他人進行任何可能導(dǎo)致該房屋及該大樓的保險全部或部分

失效或造成保險費增加的活動。由于乙方違反本合同規(guī)定而使甲方重新投保或保險費增加時，甲方須支付或額外支付的保險費及其他有關(guān)開支須由乙方承擔(dān)并及時償還甲方。

10.2.乙方承諾為其在該大樓的雇員、財產(chǎn)（包括但不限于辦公用品、電腦、車輛、貴重資料等）進行人身或財產(chǎn)的投保，并投保相應(yīng)的第三人責(zé)任險（如有）。

10.3.在甲方提出合理要求時，乙方向甲方提供和出示該等保險的保單及所有支付保險金的證明。

11.轉(zhuǎn)租、分租和出售

11.1.除非獲得甲方的事先書面同意，乙方不得轉(zhuǎn)讓、分租、轉(zhuǎn)租、出借該房屋或其任何權(quán)益予任何其他第三人（下稱“受轉(zhuǎn)租人”）。

11.2.若甲方?jīng)Q定給予乙方上述書面同意，則乙方須以受轉(zhuǎn)租人同意遵守、履行本合同項下的全部條款、條件，在受轉(zhuǎn)租人違反本合同條款或大樓規(guī)章制度時對受轉(zhuǎn)租人行為承擔(dān)連帶責(zé)任。為便于甲方或大樓物業(yè)管理公司的管理，乙方應(yīng)將其與受轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同提交甲方備案。

11.3.甲方有權(quán)在租賃期內(nèi)的任何時候出售該房屋、該大樓或該大樓的任何部分，但甲方應(yīng)確保受讓人同意按照本合同條款和條件履行業(yè)主的義務(wù)。11.4.除甲方單獨出售該房屋外，如甲方對該大樓全部或部分房屋出售，則乙方不得僅僅對該房屋部分主張優(yōu)先購買權(quán)。

12.租賃房屋的歸還

12.1.租賃解除或終止之日，除非雙方另有書面約定，乙方應(yīng)與甲方結(jié)清所有應(yīng)付的款項、將房屋恢復(fù)至交付時原狀(自然損耗除外)且在遷離該房屋后書面通知甲方驗收該房屋。甲方對房屋進行驗收結(jié)束、收到該房屋鑰匙且雙方簽署房屋驗收交接單后視為乙方履行了將房屋交還甲方的義務(wù)。12.2.乙方對該房屋作出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，甲方仍有權(quán)要求乙方在交還該房屋給甲方之前，復(fù)原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分，并承擔(dān)一切的費用。如經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方也可保留房屋的有關(guān)裝修或設(shè)施，但乙方不應(yīng)要求甲方承擔(dān)任何補償費用。

12.3.若乙方未按12.1條規(guī)定履行交還房屋義務(wù)的，則從合同解除或終止日的第二日起直至雙方簽署驗收交接單之日為止，甲方有權(quán)每天按合同期內(nèi)日租金的200%向乙方收取租金及其他各項費用，并有權(quán)從房屋押金中扣除，但此項費用之支付并不構(gòu)成續(xù)租或租賃之繼續(xù)，甲方仍有權(quán)要求乙方隨時遷離。

12.4.若乙方未按12.1條規(guī)定履行交還房屋義務(wù)的，逾期三十日（包括法定節(jié)假日）甲方同時有權(quán)視乙方留存于房屋內(nèi)之任何物品（包括但不限于辦公用品和設(shè)備）為乙方廢棄物，甲方有權(quán)進入并予以處置廢棄物（如有），無需其他方到場證明也無需保留處理記錄，處理所得歸甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索賠，并承擔(dān)甲方為清除上述物品的勞務(wù)費用和將房屋恢復(fù)原狀所支付的費用。

12.5.在合同解除或終止后，乙方不得以任何理由要求甲方對裝修和設(shè)備的殘值進行收購或補償。

13.違約責(zé)任

13.1.如乙方未按照本合同約定按時向甲方支付租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費以及其他應(yīng)付費用包括但不限于水費、電費、電話費等，每逾期一日，乙方應(yīng)按欠費總額的千分之五向甲方支付違約金，違約金自乙方應(yīng)付款之日起算直至乙方付清全額款項及滯納金之日為止。逾期超過30日的，屬于嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)按照條款13.2追究乙方責(zé)任。

13.2.以下情形將被視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)單方面終止本合同，沒收乙方交納的保證金，并按日租金的200%向乙方收取合同終止日至實際移交日的租金，同時，乙方仍應(yīng)向甲方償清所有截至房屋實際移交之日所欠的應(yīng)付款項，合同終止之日為自甲方書面通知到達乙方之日：

13.2.1.未足額支付任何一期租金、設(shè)施費和物業(yè)管理費或其他費用超過15日的；

13.2.2.乙方違反本合同條款（包括本合同內(nèi)的條款及甲方制定的有關(guān)規(guī)章制度中的條款），并且在接到甲方的書面改正通知后15日仍然未能改正的；

13.2.3.乙方面臨財務(wù)危機或?qū)⒚媾R清算或營業(yè)執(zhí)照被吊銷； 13.2.4.乙方在該房屋內(nèi)的任何資產(chǎn)遭查封或扣押； 13.2.5.乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租房屋； 13.2.6.乙方以該房屋從事違法行為；

13.2.7.未經(jīng)甲方事先同意，將超重、易燃、易爆、易腐蝕或任何危險物品帶進或存放于承租場所內(nèi)；

13.2.8.在承租場所內(nèi)留宿、煮食飼養(yǎng)動物或做出其他與承租場所之用途不符的行為；

13.2.9.其他本合同規(guī)定視為嚴(yán)重違約情形的。

13.3.鑒于租金、設(shè)施費、物業(yè)管理費、乙方承擔(dān)的電話費、水費、電費等應(yīng)付款項均為房屋租賃、管理及大樓運行之所需，故乙方在逾期交付上述任何項款項時，甲方均有權(quán)中斷對乙方承租房屋的電力供應(yīng)和（或）中斷電話通訊，直到乙方付清全部租金及費用為止，由此而可能致乙方的一切經(jīng)濟損失均由乙方自行承擔(dān)；重新接駁電和（或）電話之一切費用概由乙方負(fù)責(zé)。

13.4.乙方單方面提前終止租賃的，甲方有權(quán)沒收乙方交納的全部保證金，乙方仍有義務(wù)支付至實際移交之日為止的租金及水電等公共設(shè)施費用。13.5.乙方就其所有的雇員、代理人、承包商、受邀者、顧客或訪客任何的違反、不遵守、不履行本合同規(guī)定的行為、疏忽、不作為及違約向甲方負(fù)責(zé)，視同此乃乙方違反、不遵守、不履行本合同的規(guī)定以及是乙方本人的行為、疏忽、不作為及違約，乙方均應(yīng)承擔(dān)連帶之責(zé)任。

13.6.乙方應(yīng)對在承租期間由于其違約行為、過失或過錯而對甲方造成的一切損失（包括但不僅限于租金、出租承租場所所發(fā)生的其他費用、損害賠償、訴訟或仲裁費、甲方委托律師費用等）承擔(dān)賠償責(zé)任。

13.7.本合同其他條款中有關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定可與上述規(guī)定同時執(zhí)行。

14.甲方免責(zé)

14.1.乙方在此明確同意及聲明，除非下列任何情形是因為甲方或物業(yè)公司故意行為直接引起，甲方或物業(yè)公司無需對乙方或任何其他人士承擔(dān)責(zé)任： 14.1.1.因大樓的電梯、樓梯、防火、保安設(shè)備、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或其他設(shè)備的任何缺陷或故障，電力、自來水、煤氣或電話等供應(yīng)的失效、故障、暫停；

14.1.2.該大樓內(nèi)任何地方有水滿瀉、滴漏、煙、火或任何其他物質(zhì)、東西泄漏，或因雨水或其他水滲入該物業(yè)或該房屋任何部分； 14.1.3.大樓有老鼠、白蟻、蟑螂或其他害蟲的滋生，或因該大樓或該房屋遭受爆炸、盜竊、搶劫，而對乙方或任何其他人士造成的任何個人或財物上的損失或破壞；

14.1.4.自然災(zāi)害、不可抗力以及非典等的傳染性疾病的因素造成的損失； 14.1.5.該大樓其他住戶給乙方造成的損害。

14.1.6.甲方或物業(yè)公司管理區(qū)域內(nèi)任何機動車、非機動車或車內(nèi)物品的失竊或損壞，雙方另行達成明確保管合同關(guān)系的除外。

14.2.甲方向該物業(yè)或該房屋提供的護衛(wèi)員、管理人員、任何性質(zhì)的機械、電子防盜系統(tǒng)（如有），將不構(gòu)成甲方有義務(wù)負(fù)責(zé)該房屋或其內(nèi)乙方、乙方員工、訪客或財物的保安。

15.保密義務(wù)

15.1.本合同訂立前以及在本合同履行期間，雙方均同意對對方披露的有關(guān)保密資料予以保密。

15.2.本合同終止后（或經(jīng)披露方隨時提出要求），另一方均應(yīng)向?qū)Ψ綒w還或銷毀包含對方保密資料的所有材料（包括復(fù)制件）。

15.3.雙方承諾，任何一方均不得將雙方協(xié)商的租金價格以及租賃談判中的有關(guān)事宜向第三方予以披露。

16.爭議的解決 16.1.因本合同或者與本合同有關(guān)事項引起的任何爭議，甲乙雙方應(yīng)首先以協(xié)商方式解決。

16.2.如果在爭議產(chǎn)生后30日內(nèi)，甲乙雙方仍不能以協(xié)商方式解決爭議，任何一方可以根據(jù)本合同約定，向房屋所在地的法院提起訴訟。

17.其他約定

17.1.本合同的任何修改必須以書面形式作成并經(jīng)雙方簽署。17.2.不放棄權(quán)利

17.2.1.甲方知悉乙方違約而又接受乙方支付的款項時，不應(yīng)被視為甲方放棄追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。如甲方放棄本合同條款規(guī)定的任何權(quán)利，應(yīng)以甲方書面簽字為準(zhǔn)，乙方繳付租金或其他款項如有不足額的情況，即使甲方接受乙方不足額部分的繳付，亦不影響甲方追索剩余租金和欠款的權(quán)利，更不影響其按本合同或法律規(guī)定追究乙方違約責(zé)任及采取措施的權(quán)利。

17.2.2.甲方一次或多次諒解、不計較乙方違反、不遵守、不履行任何其在本合同項下的責(zé)任，并不構(gòu)成甲方對乙方行為的任何認(rèn)可或默認(rèn)，亦不構(gòu)成放棄對乙方違約責(zé)任的追究，除非甲方以書面明確表示認(rèn)可或放棄對乙方的追究。

17.2.3.甲方對乙方作出任何同意，只構(gòu)成甲方對乙方某一特定事件的同意，并不構(gòu)成對乙方放棄追究或豁免本合同任何條款的執(zhí)行，亦不得理解為甲方在日后同類型事件中須繼續(xù)給予乙方同意，除非甲方以書面確認(rèn)。

17.3.租賃期滿或合同終止前90日內(nèi)，除甲方已與乙方達成續(xù)租合約外，乙方應(yīng)允許甲方或其指定的代理人經(jīng)與乙方預(yù)約后，在合理時間內(nèi)陪同他人參觀房屋。

17.4.乙方收到任何政府有關(guān)部門就該房屋而發(fā)出的任何形式的通知或送達的傳票的，必須在48小時內(nèi)以書面形式通知甲方。

17.5.甲方有權(quán)隨時更改該大樓的名稱，但應(yīng)提前30日通知乙方。除此之外，甲方不就該大樓改名而向乙方承擔(dān)任何責(zé)任和賠償。17.6.乙方同意甲方或物業(yè)管理公司可使用乙方的營業(yè)名稱和商標(biāo)，但該使用僅作為該大樓宣傳推廣之用。如甲方需要有關(guān)商標(biāo)之資料和樣本，乙方同意配合。

17.7.甲方或物業(yè)管理公司向各承租人的任何展示、介紹和廣告宣傳等均為要約邀請，供乙方參考，若與本合同沖突或不相符的情形，應(yīng)以本合同條款為準(zhǔn)。17.8.通知：

17.8.1.在執(zhí)行本合同的過程中一方給另一方的通知須以書面形式通過信使、郵寄、傳真或快遞送達。通知的送達日期按下列原則確定，收件方拒絕簽收不影響送達的確認(rèn)：（1）信使、快遞：交送當(dāng)日即視為送達；

（2）郵寄：以航空掛號信發(fā)出的第十二日即視為送達；（3）傳真：在傳真機顯示成功發(fā)送的同時即視為送達

17.8.2.在本合同有效期內(nèi)，一方變更其營業(yè)執(zhí)照、下述通訊地址、電話或收件人時，須及時以書面形式通知對方，否則由此而導(dǎo)致的不能及時送達或無法送達的責(zé)任和后果均由一方自行承擔(dān)。甲方通訊地址： 甲方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：

乙方通訊地址為： 乙方名稱： 收件人： 地址： 郵編： 電話： 傳真：

17.9.本合同未盡事宜，經(jīng)各方協(xié)商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，若本合同正文與補充條款之間有任何沖突，則有關(guān)的補充條款應(yīng)被視為是對本合同正文相關(guān)條款的補充并以之為準(zhǔn)。

17.10.本合同經(jīng)雙方簽字蓋章且乙方交付保證金后生效，連同附件為一式三份。其中：雙方各執(zhí)一份，另一份備用，均具有同等效力。

17.11.如本合同簽訂時乙方尚處于籌建期間，則甲方簽字蓋章及乙方股東或代表簽字即可使本合同生效。在乙方公司取得營業(yè)執(zhí)照前，乙方在本合同下的權(quán)利義務(wù)由代表乙方在本合同下簽字的代表或股東代為承擔(dān)和履行。在乙方公司正式成立后，無論乙方正式成立時使用的名稱與本合同上注明的名稱是否一致，均不影響本合同的效力。乙方應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照和公章后15天內(nèi)至甲方處對本合同加蓋公章。如乙方公司在本合同簽訂后兩個月內(nèi)仍未成立，甲方有權(quán)按第14.2條的規(guī)定解除合同。

甲方（蓋章）：

法定代表人或授權(quán)代表（簽名）：

乙方（蓋章）：

法定代表人或授權(quán)代表（簽名）：

本合同于__________年_____月______日簽訂于______________________ 附件一 該房屋平面圖

本平面僅限于雙方確定具體租賃部位，乙方不得用于其他解釋。附件

二、關(guān)于租賃期限、租金、設(shè)施費、物業(yè)管理費及其他費用的支付

1.1 甲乙雙方約定，該房屋租賃期自_200 _年_ _月_ _日起至 200 _年_ _月_ _日止。租賃期為_ _個月。

1.2 甲乙雙方約定，該房屋每月租金為人民幣＿＿元每平方米，每月租金總計為人民幣__ _元。（大寫：)。首期租金（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應(yīng)于200 年 月 日支付, 以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一個月的按照當(dāng)月實際租賃天數(shù)與當(dāng)月實際天數(shù)的比例支付。

1.3 甲乙雙方約定，該房屋每月設(shè)施費為人民幣＿＿元每平方米，每月設(shè)施費總計為人民幣__ _元。（大寫：)。首期設(shè)施費（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應(yīng)于200 年 月 日支付,設(shè)施費其他支付時間和方式同租金。

1.4 甲、乙雙方約定，該房屋每月物業(yè)管理費計為人民幣_ _元每平方米，每月物業(yè)管理費總計為人民幣__ _元。（大寫：）。首期物業(yè)管理費（_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日）應(yīng)于200 年 月 日支付,物業(yè)管理費其他支付時間和方式同租金。

1.5 鑒于蘇州地區(qū)辦公用電是按照不同波峰谷底時段計費的，該合同電價為 元/度,如遇蘇州市供電局電價調(diào)整,甲方將根據(jù)實際情況制定并調(diào)整該大樓電價。

1.6 1.7 其他費用在每月收到相應(yīng)的繳費通知后，按繳費通知規(guī)定時間向甲方支付。本合同項下保證金總額為人民幣_ _元。

1.8 空調(diào)費每平方米每月 元，每年收取兩次，7月15日繳納夏季空調(diào)費

元，月 日繳納冬季空調(diào)費 元，均應(yīng)一次交清，以物業(yè)公司下發(fā)的交款通知為付款依據(jù)，承租方應(yīng)在接到繳款通知書后十五個工作日內(nèi)交清費用。

附件

三、交付日期和交付標(biāo)準(zhǔn)

1.1

1.2

設(shè)備：_____________________________

裝修：_____________________________

水： _____________________________

電： _____________________________

電話：_____________________________

寬帶：_____________________________

空調(diào)：_____________________________

天花板：___________________________

1.3 甲方向乙方提供停車位______個，停車費為每月（______幣）_______元。停車協(xié)議雙方另行簽訂。

1.4 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)向有關(guān)電信部門申請開通電話線，為每條開通的電話線，乙方應(yīng)向甲方支付占用費，費用標(biāo)準(zhǔn)由甲方另行確定。

該房屋交付日為 200 年 月 日。起租日為 月 日。

甲方向乙方交付及乙方向甲方返還房屋的的標(biāo)準(zhǔn)：

第四篇：建筑工程施工合同審核審查要點

建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標(biāo)要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標(biāo)。

（2）2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進行招標(biāo)而未進行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。

因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。實務(wù)操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致； 包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標(biāo)明開工日期的成立標(biāo)志

項目開工日期的明確對工期的認(rèn)定，具有重要意義。

一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn)。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(zhǔn)（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準(zhǔn)。

4、注意審查組成合同文件的順序 首先需標(biāo)注：在前者優(yōu)先；

其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。”等。（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式 一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風(fēng)險范圍，如： “鋼材價格的市場變化（8%）” 注意風(fēng)險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標(biāo)底價及中標(biāo)價進行重新核對。）

（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務(wù)上需做變更。

確認(rèn)流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準(zhǔn)，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定 此階段的程序設(shè)置：

（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細(xì)）（4）竣工結(jié)算。（時間、視為條款）

重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認(rèn)可結(jié)算資料。

13、在對于施工合同違約責(zé)任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10）對于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔(dān)。

14、關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關(guān)于爭議解決途徑、地點的約定審查 訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認(rèn)定與罰則。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農(nóng)民工工資支付的承諾。關(guān)于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設(shè)定權(quán)限；（2）款項：轉(zhuǎn)賬、一個帳戶。

專業(yè)工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質(zhì)

2、注意審查分包人的責(zé)任范圍

分包工程承包人應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負(fù)責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。總包合同條款： 指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系

明確在分包條件下：

（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。發(fā)包人負(fù)有支付分包工程價款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利；分包人負(fù)有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務(wù)和享有獲得分包工程價款的權(quán)利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負(fù)有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程關(guān)系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務(wù)，享有獲取總包管理費、總包配合費的權(quán)利；分包人負(fù)有服從總包管理、支付總包配合費的義務(wù)，享有取得承包人配合施工的權(quán)利。

（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負(fù)有支付總包管理費的義務(wù)，承包人負(fù)有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務(wù)。

4、分包工程的工程量確認(rèn)

經(jīng)工程師確認(rèn)的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。

5、審查對于工程量變更的約定 工程變更

（1）分包人應(yīng)根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：

① 發(fā)包人作出的變更指令。

② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。（2）分包人應(yīng)在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發(fā)包人、工程師應(yīng)在收到變更報告的14天內(nèi)予以確認(rèn)，分包人根據(jù)確認(rèn)結(jié)果調(diào)整合同價款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發(fā)包人、工程師無正當(dāng)理由逾期未予確認(rèn)或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認(rèn)。

6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求

（1）發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應(yīng)專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認(rèn)。（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應(yīng)當(dāng)移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完成工程決算的審核確認(rèn)，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認(rèn)的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認(rèn)。

（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認(rèn)的分包工程決算報告是發(fā)包人與分包人進行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價款的依據(jù)。

（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收后，分包人應(yīng)繼續(xù)負(fù)責(zé)分包工程的保護和維修，承擔(dān)相關(guān)費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應(yīng)根據(jù)承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：

（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。工程量根據(jù)通用條款第22條規(guī)定的程序進行確認(rèn)。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經(jīng)確認(rèn)的工程量

（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔(dān)保修責(zé)任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。分包工程最終價款＝協(xié)議書確定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結(jié)算合同最終結(jié)算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款是依據(jù)分包人的工程預(yù)算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按

定額和

費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認(rèn)的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款＝工程決算價款（4）他確定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置

（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應(yīng)向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規(guī)定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)工期違約責(zé)任，支付延期竣工違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導(dǎo)致總包工程延期竣工的，分包人還應(yīng)向承包人支付延期違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

（3）分包工程質(zhì)量未達到本合同約定的質(zhì)量目標(biāo)，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為，同時因分包工程質(zhì)量達不到約定標(biāo)準(zhǔn)造成總包工程達不到總包合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，分包人還應(yīng)向承包人支付分包工程合同價款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責(zé)任：分包人違反本合同義務(wù)，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五篇：建筑施工合同審查審核要點

建筑施工合同審查審核要點

2013-10-12 19:31:33| 分類： 法學(xué)話題 |舉報|字號 訂閱

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施工總承包合同的糾紛來源于合同條款，合同條款的約定需要準(zhǔn)確、清晰的描述，合同條款的約定需要盡可能覆蓋所有履行過程中的問題。本文通過以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，總結(jié)部分易引起糾紛的合同條款，供甲乙雙方參考，并在今后的工作中加強合同評審的力度、重視性和嚴(yán)肅性，提高合同條款精度。

施工總承包合同是施工結(jié)算的最終依據(jù)，也是工程糾紛的源頭，合同不規(guī)范或者合同文字性描述的含義存在分歧都是導(dǎo)致合同履行過程中的糾紛的原因。另外，中國文字的一字多義性，甚至語氣不同表達意思就截然不同的性質(zhì)，使我們在合同訂立過程中應(yīng)該從不同方面推敲合同的每一句話、每一個條款，才能有效控制糾紛的風(fēng)險。這一點，從某些項目業(yè)主對合同要求也能從側(cè)面感覺到他們對此的深刻體會，也就是通常他們要求合同越厚越好的道理。同樣對于我們的施工單位更為重要。雖然從法律角度，甲乙雙方是平等的，但是在實際上乙方往往處于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受損失的幾率要大得多。此外，合同風(fēng)險往往來源于合同的約定，合同的約定的疏忽往往來源于我們在訂立合同的時候的疏忽大意及礙于面子的妥協(xié)，也包含部分懶惰心理以及對合同評審的不重視性和不嚴(yán)肅性。實際上，甲乙雙方都希望能夠把施工過程中可能存在的問題的處理方式都約定好，避免將來的糾紛，它是一把雙刃劍，很難預(yù)測對哪一方的傷害。

在此，我僅以房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度，在定額取費結(jié)算前提下總結(jié)了部分條款，以供大家參考，使我們有所啟示。

一、措施費方面

1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標(biāo)準(zhǔn)。

2、現(xiàn)場監(jiān)理、甲方辦公區(qū)以及分包單位的臨設(shè)辦公費用及地點的提供和費用計取方式。

3、措施費的規(guī)定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設(shè)方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據(jù)相應(yīng)經(jīng)甲方認(rèn)可的措施方案，且方案與實際發(fā)生一致，此方案才生效。避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據(jù)投標(biāo)方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調(diào)整。總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。

4、明確由于為避免不可抗力所采取的預(yù)防措施的提前發(fā)生費用的計取。

5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。

二、配合費方面

1、合同條款應(yīng)規(guī)定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責(zé)任。原因為施工中由業(yè)主方分包的項目，通常都是甲方在招標(biāo)完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質(zhì)量。

2、合同條款必須明確總包配合管理費的內(nèi)容。應(yīng)在招投標(biāo)時施工單位列明項目及費用。

3、關(guān)于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務(wù)內(nèi)容，以及對外政府部門上繳的保險、招標(biāo)交易費等的問題的由誰承擔(dān)的問題。

三、材料調(diào)差方面

1、明確信息價的最終調(diào)差依據(jù)。是以投標(biāo)時季度信息價為結(jié)算依據(jù)還是以施工過程中加權(quán)季度信息價為結(jié)算依據(jù)。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調(diào)差部分的處理方式。

2、應(yīng)明確材料認(rèn)價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認(rèn)價，盡量避免認(rèn)價的材料發(fā)生，最好是把信息價與市場價的差額體現(xiàn)在讓利上。

四、變更簽證方面

1、合同條款應(yīng)規(guī)定現(xiàn)場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應(yīng)由經(jīng)辦人、主管、項目負(fù)責(zé)人共同簽字后才能生效。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結(jié)算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。

2、合同條款必須明確土方、商砼運距應(yīng)有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認(rèn)，事后的責(zé)任由施工方承擔(dān)。

3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行定額。避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責(zé)任。

4、明確簽證變更的項目為合同的工程內(nèi)容的一部分，乙方不得拒絕工程內(nèi)容中的變更簽證項目。

5、應(yīng)規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責(zé)任。

五、工期方面

1、明確總包單位對總工期負(fù)全責(zé)，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。

2、明確合同工期嚴(yán)格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。工期拖延違約責(zé)任以最后一個單位單項工程完開始計取。

3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關(guān)鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認(rèn)可的書面簽證方可作為索賠依據(jù)。

4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)。

5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。

六、質(zhì)保金方面

1、明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。質(zhì)保金在質(zhì)保期滿無息返還，質(zhì)保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。

2、質(zhì)保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。

3、大型設(shè)備的各配件質(zhì)保期的規(guī)定。

4、質(zhì)量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。

七、不可抗力方面

1、關(guān)于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。

2、應(yīng)明確不可抗力發(fā)生后施工方應(yīng)積極采取措施進行把損失降到最低的責(zé)任。

3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。

4、不可抗力的范圍界限，比如火災(zāi)等人為因素的是否屬于不可抗力。

5、為了避免此類風(fēng)險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關(guān)于此費用的計取。若不計取發(fā)生的損失由甲方承擔(dān)，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔(dān)。此類問題都應(yīng)在合同中加以明確。

八、其他方面

1、必須表明給物業(yè)公司移交的有關(guān)事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業(yè)公司的義務(wù)。

2、對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。

3、注意優(yōu)先受償權(quán)的問題及仲裁機構(gòu)的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。

4、違約費用的利息問題計取方法。

5、規(guī)定上報預(yù)算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預(yù)算一一對應(yīng)的程度。

6、應(yīng)明確結(jié)算審核由甲方出具的還是審核機構(gòu)出具的為準(zhǔn)。

7、合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。在合同中最好明確不計取此類間接費用。

總之，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度

建筑工程施工合同審核審查要點

（主要針對99版、相對重點）

1、注意審查合同招投標(biāo)要求、承包方主體資格

（1）對于：國家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標(biāo)。

（2）2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認(rèn)定為無效：

（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；

（二）沒 有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

（三）建設(shè)工程必須進行招標(biāo)而未進行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；

（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；

（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。

因此，對于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。實務(wù)操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。

2、注意工程承包范圍的審查

整體比較簡潔；注明與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；

包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分）等等。

3、注意標(biāo)明開工日期的成立標(biāo)志

項目開工日期的明確對工期的認(rèn)定，具有重要意義。

一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn)。

實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(zhǔn)（開工令等證實）；

施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準(zhǔn)。

4、注意審查組成合同文件的順序

首先需標(biāo)注：在前者優(yōu)先；

其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

一、明確工程師授權(quán)范圍；

二、對于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

6、注意審查對安全文明施工的約定

一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

7、注意審查對于工期順延的約定

一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；

二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。）

8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序

（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。”等。

（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。

9、注意審查合同價款的確定方式

一般有三種方式：

（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風(fēng)險范圍，如：

“鋼材價格的市場變化（8%）”

注意風(fēng)險費用的計算方法：

（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標(biāo)底價及中標(biāo)價進行重新核對。）

（2）采用可調(diào)價格合同，合同價款調(diào)整方法：招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意審查工程進度款支付方式

（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。

11、注意審查關(guān)于工程變更的約定

未經(jīng)過規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原則不作變更；但實務(wù)上需做變更。

確認(rèn)流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準(zhǔn)，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。施工期間變更調(diào)整單項

元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整。

12、注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定

此階段的程序設(shè)置：

（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）

（2）工程交付；

（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細(xì)）

（4）竣工結(jié)算。（時間、視為條款）

重點是關(guān)于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認(rèn)可結(jié)算資料。

13、在對于施工合同違約責(zé)任約定的審查過程中的注意點

（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。

違約金：可與延期通比例的約定。

（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；

（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）

（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

（7）對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。

（8）對于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

（9）關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10）對于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔(dān)。

14、關(guān)于合同生效時間、地點效力的約定審查

簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。

15、關(guān)于爭議解決途徑、地點的約定審查

訴訟和仲裁的選擇；

工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。

16、其他注意點：

質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。

材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認(rèn)定與罰則。

保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。

農(nóng)民工工資支付的承諾。

關(guān)于公章使用和款項支付。

（1）項目部公章：設(shè)定權(quán)限；

（2）款項：轉(zhuǎn)賬、一個帳戶。

專業(yè)工程分包合同審核審查要點

（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調(diào)、特殊墻面地面等等）

1、注意審查分包人資質(zhì)

2、注意審查分包人的責(zé)任范圍

分包工程承包人應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負(fù)責(zé)。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。總包合同條款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。

3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系

明確在分包條件下：

（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。發(fā)包人負(fù)有支付分包工程價款義務(wù)和取得分包工程的權(quán)利；分包人負(fù)有按時、保質(zhì)交付分包工程的義務(wù)和享有獲得分包工程價款的權(quán)利。

（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負(fù)有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程關(guān)系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務(wù)，享有獲取總包管理費、總包配合費的權(quán)利；分包人負(fù)有服從總包管理、支付總包配合費的義務(wù)，享有取得承包人配合施工的權(quán)利。

（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務(wù)。發(fā)包人負(fù)有支付總包管理費的義務(wù)，承包人負(fù)有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務(wù)。

4、分包工程的工程量確認(rèn)

經(jīng)工程師確認(rèn)的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結(jié)算時計算工程量的依據(jù)。

5、審查對于工程量變更的約定

工程變更

（1）分包人應(yīng)根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發(fā)包人作出的變更指令。

② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權(quán)限作出的變更指令。

（2）分包人應(yīng)在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發(fā)包人、工程師應(yīng)在收到變更報告的14天內(nèi)予以確認(rèn)，分包人根據(jù)確認(rèn)結(jié)果調(diào)整合同價款。

（3）分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發(fā)包人、工程師無正當(dāng)理由逾期未予確認(rèn)或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認(rèn)。

6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術(shù)要求

（1）發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應(yīng)專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認(rèn)。

（2）分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應(yīng)當(dāng)移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完成工程決算的審核確認(rèn)，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認(rèn)的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認(rèn)。

（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認(rèn)的分包工程決算報告是發(fā)包人與分包人進行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價款的依據(jù)。

（4）結(jié)算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。

（5）分包工程竣工驗收后，分包人應(yīng)繼續(xù)負(fù)責(zé)分包工程的保護和維修，承擔(dān)相關(guān)費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應(yīng)根據(jù)承包人的指令移交分包工程。

7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：

（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調(diào)整。工程量根據(jù)通用條款第22條規(guī)定的程序進行確認(rèn)。

分包工程最終價款＝分包人所報單價×經(jīng)確認(rèn)的工程量

（2）總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔(dān)保修責(zé)任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第22條規(guī)定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結(jié)算價款，不予調(diào)整。

分包工程最終價款＝協(xié)議書確定的合同價款＋工程變更追加價款

（3）按實結(jié)算合同最終結(jié)算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款是依據(jù)分包人的工程預(yù)算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按

定額和

費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙方計量確認(rèn)的實際工程量進行按實決算。

分包工程最終價款＝工程決算價款

（4）他確定工程最終價款的方式。

8、注意審查分包人違約責(zé)任的設(shè)置

（1）分包人轉(zhuǎn)包或再分包本工程的，承包人有權(quán)解除合同，分包人應(yīng)向發(fā)包人支付分包工程合同價款10％的違約金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規(guī)定處理：

① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)工期違約責(zé)任，支付延期竣工違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

② 因分包工程延期竣工導(dǎo)致總包工程延期竣工的，分包人還應(yīng)向承包人支付延期違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為每天

元。

（3）分包工程質(zhì)量未達到本合同約定的質(zhì)量目標(biāo)，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為，同時因分包工程質(zhì)量達不到約定標(biāo)準(zhǔn)造成總包工程達不到總包合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，分包人還應(yīng)向承包人支付分包工程合同價款

％的違約金。

（4）分包人的其他違約責(zé)任：分包人違反本合同義務(wù)，造成發(fā)包人、承包人其他損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。