第一篇：物業、凈水相關文件

關于創辦校內學生凈水配送公司的報告

院領導：

為更加方便服務廣大同學飲用干凈、放心的礦泉水，切實有效地預防學生因飲水在宿舍違規使用電器，消除安全隱患，擬決定創辦校內學生凈水配送公司。同時還通過凈水配送公司的運營，進一步提升我院學生創業實踐能力，拓寬勤工助學渠道。

學生凈水配送公司與南平市綠袖礦泉水公司合作，南平市綠袖礦泉水公司以每桶7元的低價批量運送至學生凈水配送公司（由學生助發委負責按照經營性市場化組建，對象必須是全部我院貧困生），學生凈水配送公司根據學生的需求，以每桶9元的價格配送至各宿舍。本著自愿、有償的原則，每個宿舍向凈水配送公司交納訂金80元（飲水機每臺50元、桶每只30元），畢業時全額退還。凈水配送公司將盈利一部分作為貧困生勤工助學金，一部分作為凈水配送公司運營流動資金及退還訂金。凈水配送公司的財務收支情況經學生助發委審核后每月公示一次，接受廣大同學的監督。

當否，請批示

學生處

2012年3月10日

附1：凈水配送公司章程；

附2：凈水配送公司財務收支管理辦法； 附3：凈水配送公司考核考評及獎懲辦法； 附4：凈水配送公司組建及管理辦法

關于創辦學生（模擬）物業管理公司的報告

院領導：

為進一步發揮國家骨干高職院校引領學生自我教育、自我管理和創新、創業、創造的示范作用，培養學生的勞動意識、創業意識和創業實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學機會，擬決定創辦校內學生（模擬）物業管理公司，將校園區劃若干個物業小區（天麟校區劃分為7個小區、江南校區劃分為9個小區）模擬招標，由學生物業管理公司模擬投標，讓貧困學生承擔校園園林綠化管護、環境衛生保潔、消防安全隱患檢查、資產管護利用、水電設施巡查報修、安全值班巡邏、教學輔助保障以及學生自我服務管理（含原雇的臨時工及勤工助學的崗位）等工作。

當否，請批示

學生處

2012年3月10日

附1：江南校區物業小區區劃及物業費標準一覽表； 附2：天麟校區物業小區區劃及物業費標準一覽表； 附3：創辦校內學生（模擬）物業管理公司實施方案； 附4：學生物業管理合同示例； 附5：物業管理公開招標文件示例； 附6：學生物業管理投標書示例； 附7：學生物業管理投標授權書示例； 附8：學生物業管理投標人保證書示例；

附9：學生物業管理企業法人地位及法定代表人證明示例； 附10：學生物業管理營業執照(模擬式樣)； 附11：學生物業管理資質證書(模擬式樣)；

附12：學生物業管理公司法人代碼證書資質證書(模擬式樣)； 附13：物業管理公司簡介示例； 附14：物業管理公司章程示例； 附15：學生物業管理爭議仲裁辦法；

附16：學生物業管理公司法人變更及破產辦法； 附17：學生物業管理公司考核考評及獎懲辦法；附18：學生物業管理公司組建及管理辦法

附： 關于創辦學生（模擬）物業管理公司實施方案

為進一步發揮國家骨干高職院校引領學生自我教育、自我管理和創新、創業、創造的示范作用，培養學生的勞動意識、創業意識和創業實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學機會，決定創辦校內學生（模擬）物業管理公司。

一、明確小區管理委員會的權力與義務

學院根據校園教學、生活、娛樂功能區域區劃若干個物業小區模擬招標，由學生物業管理公司模擬投標，讓學生承擔校園園林綠化管護、環境衛生保潔、消防安全隱患檢查、資產管護利用、水電設施巡查報修、安全值班巡邏、教學輔助保障以及學生自我服務管理（含原雇臨時工、勤工助學的崗位）等工作。

物業小區成立小區管理委員會(以下簡稱‘管委會’，由學生自律委員會模擬擔任)。管委會是在房地產行政主管部門（由助發委模擬擔任）指導下，由全體學生選舉的代表組成，代表和維護全體師生的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構，小區的合法權利主要通過管委會來實現。

1、管委會的權利

①制定管委會章程，代表學院維護合法權利； ②決定選聘或續聘學生物業管理公司；

③審議學生物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務（天麟校區劃分為7個小區、江南校區劃分為9個小區）的重大措施；

④檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行情況。

2、管委會的義務

①根據學院的意見和要求，對學生物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；

②協助學生物業管理公司落實各項管理工作； ③接受全體學生的監督； ④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督和指導（均由助發委模擬擔任）。

管委會和學生物業管理公司都是物業管理的機構，前者是決策人、委托人和檢查監督人，后者是經營人、受托人、執行管理人。兩者在地位上是一種平等關系，是市場雙向選擇的合同契約關系。在法律上，管委會有委托或不委托某個學生物業管理公司的自由，學生物業管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關系上，不存在領導與被領導、管理與被管理的關系，而是互不干擾內部運作的合作工作關系。

二、學生物業管理公司的性質

物業管理公司不生產產品，而是提供服務。物業管理公司的性質：

1、物業管理公司是獨立的企業法人（模擬）

物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為學院提供綜合服務、管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。

物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。物業管理公司作為企業擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。

2、學生物業管理公司屬于服務性企業

物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。

物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主提供服務來達到自己的工作目標。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬于企業性的經濟行為。

3、學生物業管理公司還承擔著部分行政管理職能

物業管理公司在向廣大師生提供服務的同時，也承擔了部分有關部門管理的職能，例如教室多媒體使用管理等等。

三、學生物業管理公司的組建 物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門（分別由助發委學生模擬擔任）的有關規定，獲得批準才能成立。

(一)學生物業管理公司的資質條件

物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量公司具備或擁有的資金數量、團隊人員組成、受托管理物業的能力、申請人的學業及表現等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志，主要包括：

1、學生物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業管理能力，如南平市規定的建筑面積須在5000平方米以上。

2、一定數量的注冊資金，如南平市規定注冊資金須在5萬元以上(模擬)。

3、有符合規定的公司名稱和公司章程。

4、有固定的辦公場地和設施（由學院提供）。

5、有必要的管理機構和人員（必須是學院確定的貧困生信息檔案庫人員）。

6、有符合國家法規政策的經營范圍。

7、能夠獨立承擔民事責任（年滿18周歲，平常表現優良，學業成績良好）。

(二)物業管理公司的申報資料

1、提交成立學生物業管理公司報告；

2、提交學生物業管理公司管理章程；

3、提交成立學生物業管理公司的申請表；

4、提交申請人（擬作為學生物業管理公司司法人代表，下同）所在系政治思想表現鑒定；

5、提交教務部門出具的申請人學業情況報告；

6、提交學生物業管理公司團隊人員基本信息；

7、提交申請人身份證復印件；

8、提交主管單位（助發委）對申請物業管理公司的經營資質進行審批的批準設立物業管理公司的可行性報告。

9、提交主管單位（助發委）核發的學生物業管理營業執照（模擬）；

10、提交主管單位（助發委）核發學生物業管理公司法人代表任命書或聘任書（模擬）；

11、驗資證明（模擬）；

12、注冊及經營地點證明（模擬）；

13、其他有關資料。

(三)物業管理公司申請成立的程序

1、根據上述成立條件，準備材料和文件。

2、向所在地房地產主管部門（助發委）提出申請。

3、向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記（助發委綜合部模擬）。

4、到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(助發委模擬)進行公章登記和刻制(模擬)。

上述程序結束后即可核發學生物業管理營業執照和法人代表任命書或聘任書（模擬）后，有資格參與物業管理投標。

四、物業管理公司組織機構設置

學生物業管理公司的機構設置采用經理室管理層、職能部門層二個層級的組織形式。經理室管理層設總經理1名、副總經理2名；職能部門層設保潔部、安保部、管理部、聯絡部等四個內設機構，各職能部門層各設經理1名（副經理根據實際需要設置），管理人員若干名。

五、小區物業管理的招標

由管委會通過專欄、通告、廣播、校園網、校園新聞發布會，發表招標廣告，全院公開招標，持有學生物業管理公司執照（模擬）的公司可以按照招標廣告要求，攜帶相關材料參加投標。招標程序為：

1、招標準備階段（1）成立招標機構 管委會成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。其職責將貫穿整個招標投標過程。

（2）編制招標文件

物業管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：

第一部分投標人須知：投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續。

第二部分合同條款：合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；特殊性條款是針對每個具體不同的物業管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。特殊性條款優于一般性條款。

第三部分技術規范：技術規范通常是以技術規格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。

（3）制定標底

標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。

2、招標實施階段

招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。

3、招標結束階段

這一階段是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系逐漸轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。

六、小區物業管理投標程序

1、投標前期工作(1)取得從業資格（模擬）(2)籌措資金（模擬）(3)收集招標物業相關資料(4)進行投標可行性分析

2、投標實施步驟

在通過資格預審之后，物業管理公司便可按以下步驟實施投標：(1)購買閱讀招標文件；(2)考察現場；

(3)制定管理服務方法及工作量；(4)制定資金計劃；(5)標價試算；(6)標價評估與調整；(7)封送標書、保函。

3、定標后的工作

（1）中標后的合同簽訂與履行（2）資料整理與歸檔

七、學生物業管理公司的考核考評及獎懲辦法（略）

附： 學生物業管理合同示例：

甲方(委托方)：福建林業職業技術學院江南校區小區管理委員會 乙方(受托方)：江南坊學生物業管理公司

為加強福建林業職業技術學院江南校區1號小區（實訓一號樓）物業管理，保障區內房屋及公用設施的正常使用，為小區創造優美、整潔、安全、方便、文明的教學、生活環境，經雙方協商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

一、委托管理范圍及內容

(一)甲方將福建林業職業技術學院江南校區1號小區（實訓一號樓）范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

(二)管理事項包括：

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（要求六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監控情況，做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、寒暑假留守值班及其他交辦的工作。

二、委托管理期限

雙方商定委托管理期限為自2012年4月起至2013年2月止。

三、雙方責任、權利、義務

1、甲方依照本合同將將福建林業職業技術學院江南校區1號小區（實訓一號樓）范圍內委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方合理使用物業費（或勞動工具及其他費用），并根據考核按勤工助學金管理辦法造冊發放給乙方；

3、向乙方提供管理用房40平方米，不收取租金；

4、負責向乙方提供小區資產資料，并在乙方管理期滿時予以收回；

5、甲方不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

6、對乙方的管理實施監督檢查，每月一次考核評定，如出現乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

7、委托乙方對違反物業管理公約的行為進行處理，必要時可以根據學院規定作出相應處置措施；

8、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

9、學院規定由甲方承擔的其它責任。(二)乙方責任、權利、義務

1、根據有關法律、法規、結合學院實際情況，制定本小區物業管理辦法；

2、遵守各項管理法規及合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本小區物業實施綜合管理，確保實現管理目標，并承擔相應的責任，自覺接受甲方的檢查、監督；

3、接受甲方對管理過程中財務賬目的監督并報告工作，每月向甲方報送一次財務報表，每個月向學院張榜公布一次物業費收支賬目；

4、對小區的公用設施不得擅自占用或改變其使用功能，乙方如有需要，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

5、建立本小區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

6、有權依照甲方委托的規定，對違反規定的行為進行處理；

7、管理期滿，應向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；

8、開展卓有成效的社區文化活動和便民服務活動等；

9、有權選聘管理人員（在學院確定的貧困生信息庫中選聘，信息庫不足經學生處批準可以面向非貧困生選聘）。

四、管理目標和經濟指標

各項管理目標的設定，依學院規定的標準執行。

五、風險抵押

(一)乙方在合同簽訂之日起七日內向甲方一次性支付人民幣1000元（模擬），作為風險抵押金；

(二)乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后退還全部抵押金及銀行活期存款利息（模擬）；

(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金，并賠償乙方經濟損失；

(四)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并賠償甲方經濟損失（在物業費中扣除）。

六、獎罰措施

(一)在各項管理目標全面完成的情況下，甲方按物業費的5％獎勵乙方。

(二)經考核該小區被評為學院文明小區，甲方按物業費的5％獎勵乙方，以資鼓勵。

(三)如甲方不能完成應負的合同責任，由此而影響乙方完成物業管理目標，乙方可以免除承擔相應責任。

(四)如乙方沒有完成合同責任或管理目標，甲方應責成乙方限期完成或改正，情節嚴重的處以按物業費的5％的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。(五)由于乙方管理不善或重大過失，造成經濟損失或生活嚴重不便的，乙方應按物業費的5％賠償經濟損失(以助發委的鑒定結論為準)。

七、合同變更、補充與終止

(一)經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂、更改和補充，以書面合同為準；

(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見；

(三)合同終止后，乙方可參加甲方的委托管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據有關條例和規定被取消優先承包管理資格的除外。

八、其它事項

(一)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商。

(二)本合同自簽訂之日起生效。

(三)本合同一式三份，甲乙雙方和房地產管理部門（助發委）各執一份，具有相同法律效力。

(四)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請房地產管理部門（助發委）調解，調解不成的由人民法院裁決（模擬）。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

代表(簽名)：

代表(簽名)：

合同訂立日期：

****年**月**日

招 標 文 件

招標編號：2012001 招標項目名稱：福建林業職業技術學院江南校區1號小

區（實訓一號樓）

福建林業職業技術學院江南校區招標中心統一印制

2012年3月

附：江南校區物業小區區劃及物業費標準一覽表

小區范 工作內容

面積

標準

物業費

序號 圍（㎡）（元／㎡）（元／月）實 訓 一 號 樓 實訓

二號 樓 公寓樓1、2號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監控情況，做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

同上

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障人身和財產安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經商活動，禁止酗酒、違規用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產移接交、建檔和協助離校手

9694

0.7

3393

0.75 11920 0.75 6786

2545

8940

公寓樓1、2號樓 續等工作；

13、禁止未經批準張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設置設施設備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。同上

10875 0.75

8157 實

訓

三 號

樓 實 訓

四 號

樓 公寓樓5號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監控情況，做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據教學、實訓、考試及其它需要，及時開啟與關閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學、實訓資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監控情況，做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛

4552

0.7 11997

0.7 12442

0.70 3414 未啟用8398 未啟用8710 未啟用

生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關閉各樓層大門，全面落實樓衛管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛巡邏，切實保障人身和財產安全，發現隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設備、建筑（水電）設施巡查，發現隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經商活動，禁止酗酒、違規用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產移接交、建檔和協助離校手續等工作；

13、禁止未經批準張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設置設施設備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。室外 校園公共環境衛生保潔、垃圾清運及園林綠化管護

小計

19860 66810 備注 經考核合格，滿一個月的，按參與人員工作量造冊發放月物業費；不足一個月，以月30個工作日計，平均天物業費標準按參與人員工作量造冊發放物業費；寒、暑假必須按要求留守安全值班巡護、園林管護、衛生保潔，報酬按學院的規定，另行發放。物業費含勞動工具及其他費用。

招標文件目錄

第一部分 投標邀請 第二部分 技術規范及要求 第三部分 投標人須知 Ａ 總則說明

1.適用范圍

2.定義

3.合格的投標方

4.投標費用

Ｂ 招標文件說明

5.招標文件的構成6.招標文件的澄清

7.招標文件的修改

Ｃ 投標文件的編寫

8.語言及計量單位

9.投標文件的組成 10.投標文件格式

11.投標報價

12.投標貨幣

13.投標人資格的證明文件

14.投標有效期

15.投標保證金

16.投標文件的份數和簽署

Ｄ 投標文件的遞交

17.投標文件的密封和標記

18.遞交投標文件的截止時間

19.遲交的投標文件

20.投標文件的修改和撤銷

Ｅ 開標和評標

21.開標

22.評標委員會

23.投標文件響應性的確定

24.投標文件的澄清

25.對投標文件的評估和比較

26.評標原則及方法

27.保密

Ｆ 授予合同

28.定標準則

29.資格最終審查

30.接受和拒絕任何或所有投標的權力

31.中標通知

32.授予合同時變更數量的權力

33.合同協議書的簽署

34.履約保證金 35.中標服務費

第四部分 合同一般條款

1.定義

2.適用范圍

3.技術規格和標準

4.委托管理期限

5.價格

6.索賠

7.不可抗力

8.履約保證金

9.爭議的解決

10.合同終止

11.合同修改

12.適用法律

13.主導語言與計量單位

14.合同份數

15.合同生效

第五部分 合同特殊條款 第六部分 附件

第一部分 投標邀請

受福建林業職業技術學院江南校區小區管理委員會委托對福建林業職業技術學院江南校區1號小區（實訓一號樓）項目的物業管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

1、招標編號：2012001

2、招標項目的簡要說明：

3、項目開工期：2012年4月1日

4、投標地點：福建林業職業技術學院江南校區助發委

5、投標截止時間：2012年3月20日(北京時間)，逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。

6、開標時間、地點：2012年3月25日，福建林業職業技術學院江南校區助發委辦公室。

7、凡對本次招標提出詢問，請在2012年3月15日前與助發委聯系。

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(署名)年 月 日

第二篇：凈水物業戰略合作協議書

戰略合作協議書

甲方：烏魯木齊軟件園物業服務有限公司（以下簡稱甲方）

乙方：烏魯木齊創智流信息技術有限公司（以下簡稱乙方）

雙方本著“互惠互利、長期合作、共同發展”的原則，經友好協商，甲乙雙方針對家政服務業務事宜，現簽署建立長期友好合作關系協議，以資雙方共有遵守。

一、合作期限：_________年____月_____日起至_________年___月____日。到期由雙方再協商，如雙方無異議提出，則順延____年。

二、合作方式：

（一）合作內容。在烏魯木齊軟件園銷售安裝，至少10臺美的商務租賃直飲機。

（二）傭金返點。甲方每銷售一臺美的租賃機，乙方在服務收取烏魯木齊軟件園業主服務費后，按照每年每臺凈水機服務費730元，返給甲方作為推薦服務傭金。

三、雙方的權利和義務

1、甲乙雙方皆承認對方為自己的戰略合作伙伴，彼此遵守“互利雙贏”原則；

2、雙方在展開工作業務時盡可能維護對方的正常業務規定，溝通順暢，專人對接，不得影響對方的整成經營；

四、相互宣傳

1、甲乙雙方可在適當時間內，在雙方友好協商的前提下，甲乙雙方可以在合作方的網站上就關于某個活動開展專題頁面；

2、甲乙雙方在有關活動的過程中，相互幫助、共同宣傳，共同推進雙方的品牌；

3、雙方還可就其他深度合作方式進行進一步的探討；

五、甲方的權利和義務

1、甲方有按照協議界定收取傭金的權利；

2、甲方支持乙方與可以展開的多種形式的互動交流與合作；

3、甲方在不影響正常經營前提下，盡可能為乙方經營提供便利，如辦公場所、聯系電話、廣告宣傳、安全出入及外單位的控制等；

4、甲方有責任保守乙方提供的商業秘密，不得向任何第三方透露本協議內容；

六、乙方的權利和義務

1、乙方確保所提供的服務員符合從業人員的執業標準；

2、乙方有責任對甲方的客戶提供保護，并保守甲方的商業秘密，不得向任何第三方透露；

3、乙方應充分利用雙方所搭建的平臺，發揮自身優勢，積極探索多種形式的合作；

4、維護甲方利益，遵守甲方相關管理規定，積極參與甲方組織的活動，乙方服務中不得有任何傷害甲方的言行，為提高甲方客戶滿意度做義務客服等力所能及的事情；

5、收取客戶服務費用后，須按要求向甲方支付費用；

七、其它

1、甲、乙雙方中任何一方欲變更、解除本協議，必須采取書面形式，口頭無效；本協議期滿時，雙方應先考慮與對方續約合作；解除協議需提前一個月向對方提出； 2.甲、乙雙方中任何一方未履行本協議條款，導致協議不能履行、不能完全履行，對方有權變更、解除協議，違約方要承擔違約責任。

3、本合同未盡事宜，雙方應本著互惠互利、友好協商的原則另行約定，并以備忘錄或附件的形式體現；本協議的備忘錄或者附件與本協議擁有同等的法律效力。

4、本協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。

5、本協議自雙方代表人簽字認可之時起生效。

甲方：烏魯木齊軟件園物業服務有限公司

（簽章）

授權代表：

時間：年月日

乙 方：烏魯木齊創智流信息技術有限公司

（簽章）

授權代表：

時 間：年月日

第三篇：物業招標文件范本

成都市物業管理招標文件（示范文本）

第一部分 投標邀請

按照國務院《物業管理條例》和《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的規定，現決定對

（項目名稱）的物業管理服務進行

（公開/邀請）招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

一、招標項目的簡要說明

本項目位于成都市

區（市）縣

路

號附

號，四至范圍：東至，西至，南至

，北至

（或見附圖）。

本項目規劃設計的物業類型為：。

本項目總用地面積

平方米。用地構成為：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，綠化用地

平方米。

本項目總建筑面積

平方米。其中地下總建筑面積

平方米，地上總建筑面積

平方米（住宅建筑面積

平方米，商業用房建筑面積

平方米，辦公用房建筑面積

平方米，其他物業建筑面積

平方米）。

本項目共計建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑結構為。

本項目的建筑密度為

%；綜合容積率

；綠化率為

%。本項目規劃建設機動車停車位

個，其中地上停車位個，地下停車位

個；按照規劃設計建造了非機動車停車場所

平方米。

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于

年

月開工建設，共分

期開發建設。第一期工程計劃于

年

月竣工并交付使用；整個建設項目（計劃）于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物業管理用房的配置情況

1、物業管理企業辦公等用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

2、業主委員會活動用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

四、房屋專項維修資金建立情況

開發建設單位按

標準繳存，計

元；購房人按

標準繳存，計

元；專項維修資金的補充來源有

，建立的住房專項維修資金現存于。

五、招標書的發售

投標單位應于

****年**月**日

時

分前至成都市

區（市）縣

路

號附

號

室（領取/購買）招標書。（出售的招標書每套標書收取成本費

元整）。

六、保證金的繳納

1、投標人在（領取/購買）招標書的同時繳納投標保證金

元整。未中標者在招標人與中標人簽訂

物業服務合同后5日內退還保證金，利息（不計/計），并給予

元的投標書編制補償金。

2、未按規定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。

七、投標地點

成都市

區（市）縣

路

號附

號

室。

八、投標截止時間

****年**月**日

時

分，逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。

九、招投標說明會

****年**月**日

時

分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。

十、開標時間、地點

1、開標時間：

****年**月**日

時

分

2、開標地點：成都市

區（市）縣

路

號附

號

室。

十一、對本次招標提出詢問的，請于

****年**月**日前與

（姓名）聯系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。地 址：

郵 編：電 話：

傳 真：

聯系人：

(招標人)

****年**月**日 第二部分 技術規范及要求

本物業的環境設施設備按照《成都市住宅物業環境設施設備項目等級指導標準》

等標準，物業服務按照《成都市住宅物業服務等級指導標準》

級標準，具體技術規范與要求和部分差異如下：

一、物業管理服務的內容

1、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的管理及維修養護；

2、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護；

3、物業管理區域內的綠化養護和管理；

4、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

5、供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；

6、物業管理區域的日常安全巡查服務；

7、物業檔案資料的保管及有關物業服務費用的帳務管理；

8、物業管理區域內業主、使用人裝飾裝修物業的服務；9、10、二、物業管理服務的要求

1、按專業化的要求配置管理服務人員；

2、物業管理服務與收費質價相符；

3、4、三、物業管理服務標準

1、物業共用部位的維修、養護和管理服務標準（1）（2）

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理服務標準（1）（2）

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準（1）（2）

4、公共綠化的養護和管理標準（1）（2）

5、車輛停放管理服務標準（1）（2）

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務標準（1）（2）

7、裝飾裝修管理服務標準（1）（2）

8、物業檔案資料管理標準（1）（2）

9、其他服務標準（1）（2）

四、物業服務費的結算形式（包干制/酬金制）。

五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設施及說明(詳見附件2)。

七、。

八、。第三部分 投標人須知

一、總則說明

（一）適用范圍

1、本招標文件僅適用于本項目的物業管理服務。

（二）定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。

（三）合格的投標方

1、經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。

2、3、（四）投標費用

1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

2、3、二、投標文件的編寫

（一）投標文件格式

1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。

2、管理服務理念和目標

結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標。

3、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務人員配置

根據物業管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員 的具體情況。

5、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案（1）對物業共用部位、業主或使用人自用部位提供維修服務的方案；（2）物業管理區域內共用設施設備的維修方案；（3）業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案；

（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；（5）物業管理區域內環境清潔保潔方案；

（6）物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案；（8）（9）

6、物業維修和管理的應急措施

（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施；（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；（5）電梯故障的應急措施；（6）消防應急措施。（7）（8）

7、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

8、智能化設施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

10、提供

（《業主臨時公約》/《業主公約》）的建議稿。11、12、（二）投標報價

1、投標方應根據招標文件的要求寫明本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。

報價計價單位按建筑面積元/每平方米〃月計算。

2、3、（三）投標文件的份數和簽署

1、投標方應根據本招標文件的要求，編制投標書共

套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。

2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

三、投標文件遞交的要求和無效

1、投標文件的密封

投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。

2、投標文件的修改和撤銷

（1）投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回 已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。（2）投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。

3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：（1）未密封的；

（2）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；（3）未能按照招標文件要求編制的；（4）逾期送達的；

（5）附有招標人不能接受條件的。

四、開標和評標

1、開標的方法與程序

2、評標標準和評標辦法

（1）招標方根據有關規定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設

人。其中，招標人指派

人，由招標人從市物業管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員

人。（2）評標標準（3）評標辦法

五、中標人的確定及物業服務合同的簽訂

（一）中標人的確定

1、招標方在投標截止之日起

日內（最長不超過30日）確定中 標人。

2、招標方在確定中標人之日起3日內以書面形式向中標人發出中標通知書。中標通知書一經發出即發生法律效力。

3、招標人在向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

4、5、（二）悔標責任

1、中標人接到中標通知書

日后（最長不超過30日），無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數額的，對超過部分按

賠償；未提交投標保證金的，對招標人的損失按

予以賠償責任。

2、招標人在發出中標通知書

日后（最長不超過30日），無正當理由不與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應物業服務合同的，給中標人造成損失的，招標人按

給予賠償。

（三）物業服務合同的簽訂說明

1、最低報價不是被授予合同的保證。2、3、4、（四）物業服務合同的簽訂

1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業服務合同。

2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業服務合同的依據。

3、4、第四部分 其他事項

1、本項目物業服務費收取標準，按照中標價格確定。

2、招標人根據《成都市物業管理招標投標暫行辦法》發現投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求予以賠償。

3、招標費用的承擔，按以下第 種方式解決：（1）由招標人全額承擔；（2）由中標人全額承擔；

（3）由招標人、中標人各承擔一半；（4）。

但由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂物業服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自

至。

5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理企業資質證書、法人代表的授權委托書和

等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業績等情況。

6、7、第五部分 附

件 附件1：

本物業主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區出入口共計

處；分設在路。

五、小區智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數和指標。

七、八、附件2：

本項目公建配套設施及說明

路，路和

第四篇：物業學習文件

物業公司

最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國”，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。

1993年6月30日，深圳成立了國內首家物業管理協會；1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。

1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。

2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地 物業管理（property management），受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業管理[3]應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。

工程部

短路

所謂短路，是指而直接接通，發生短路時，由于電流不通過用電器，電流極大，所以局部溫度驟然升高，往往引起機器損壞，爆炸甚至火災。

斷路則是指電路斷開了，電流不能通過。

第五篇：物業管理體系文件匯總

物業管理體系文件匯總

xx物業管理體系文件整理匯總 xx物業管理體系文件的分類: Ⅰ職能管理類Z Ⅱ顧客關系類C Ⅲ設備與房屋本體類S Ⅳ安全管理類A Ⅴ環境管理類H Ⅵ經營管理類J Ⅰ職能管理類Z、一、文件管理

1、受控章在文件左上角的為體系文件正本，右上角為副本，公司受控章為紅色印章，非受控章為藍色印章。

2、動議編制/更改體系文件需填寫《文件編制/更改申請表》，經部門負責人確認后，報品質管理部，經管理者代表或品質管理部經理審批。體系文件通過審批后，最遲自文件標明的生效日期開始生效執行。文件修改時，有更改的文字內容須加下劃線標明（質量記錄表格可不加下劃線）。

3、新編體系文件，由品質管理部填寫《文件發放簽收表》，按《體系文件分類（發放）表》報部門負責人審核，片區分管領導審批，抄送人力資源部。

二、人事信息類

1、申訴處理：職員如認為部門管理中存在不合理時，可向人力資源部申訴，對職員的申訴須在三個工作日內予以回復。

2、正式職員離職和職員延期轉正時，部門負責人或授權人事管理員必須與職員面談并填寫《面談表》，每延期一次，需面談一次。

3、信息分類：定期信息、即時信息、突發及預警信息。

定期信息：是指某一時間段內業務變化狀況的周期性信息，是通過季報、月報或周報等定期流轉形式的總 結性文件。如管理服務報告、新項目信息周報等。即時信息是指記錄常規的動態業務變化狀況的信息，是通過快報形式流轉的信息類文件。如重要會議紀要、公司榮譽、入住快報等。突發及預警信息：是指描述或預警各類突發性事件的信息，它是通過快報形式流轉的信息類文件。包括緊急法律事件訴訟、媒體負面曝光、重大/熱點投訴、事故災禍四種。

4、信息傳遞原則：及時性原則、真實性原則、完整性原則、扁平化原則、保密性原則。

5、各信息員崗位若發生變動，須提前2個工作日通報總經理辦公，并完善各項交接手續，變動部門原信息員負責對新信息員進行必要培訓。

6、公司各部門的信息管理工作考核由總經理辦公室進行，并于每季度的首月10日前將上季度信息管理考核的綜合結果公布于公司內網。

7、管理評審至少每半年進行一次，評審主要以會議方式進行。管理評審由管理者代表主持，各部門負責人及質量管理活動有關的人員參加。

8、公司人力資源部按照公司職位空缺情況與公司發展需要，對人員進行合理調配與儲備，實現公司人力資源的動態平衡。運營管理組負責根據所轄部門的職位空缺情況與發展需要，對人員進行合理調配與儲備，實現片區內人力資源的動態平衡。

9、培訓類別包括：崗前培訓、新職員培訓、在職培訓、升職培訓、特殊工作人員培訓、外送培訓、崗位輪換、雙向交流等。崗前培訓包括：業務實習、入職引導、崗前培訓。部門入職引導人負責從新職員到崗至職員轉正前的入職引導工作，內容包括公共部分、專業部分和生活部分。引導新職員熟悉工作環境，了解工作范圍、溝通渠、部門組織架構、崗位職責、公司規章、職員手冊、掌握專業技能等。

10、新職員在轉正前參加新職員培訓，并參加考試，考試未合格者，由部門視其前期表現情況，可提出申請補考；補考合格延期一個月轉正，否則將解除勞動關系，新職員在轉正前須填寫《新職員試用情況反饋表》，并上交部門人事管理員并存檔。

11、在職培訓由部門培訓負責人組織，每月至少組織一次在職培訓，每季度每位職員參加各類形式培訓不少于8小時，考核至少每半年一次，在職培訓考核不合格者，由所在部門安排再次培訓或做出其他處理。

12、部門業績考核：公司年初與各部門簽訂《經營管理責任書》，內容包括：客戶服務、經營管理、內部管理、重大疑難問題處理等內容，年終成立考核小組進行完成情況的考核。

13、部門負責人每年考核至少一次，綜合類、維修類職員每季度考核一次，安排在每季度結束后的第一

個月進行。基層職員（適用于安全類、保潔類、綠化類、會所類等職員）

14、公司的溝通渠道 公司一貫提倡良好、融洽、簡單的人際關系，重視信息溝通，強調資源共享。如有疑惑或認為問題未得到及時有效解決，可按如下順序進行逐級溝通：

（1）、所在部門直屬上級；（2）、主辦/主管；（3）、部門人事管理員；（4）、部門負責人；（5）、公司人力資源部；（6）、分管領導；

（7）、每周二上午是總經理接待日，如有必要可同總經理直接溝通，但請事先作好預約（通過總辦孫琳媛小姐）；

（8）、將個人意見或建議以書信形式投入公司本部和各部門所設立的內部顧問意見箱；（9）、撥打公司員工關系專員電話83901333聯系；

（10）、各類座談會及培訓；（11）、網絡BBS或電子郵件。

15、考核類型：部門業績考核、各類職員考核、職員即時獎懲、中高級等級考核、見習經理競爭上崗、部門及個人評優工作。

16、人力資源開發程序包括：職業生涯規劃、崗位輪換、雙向交流。

三、基礎設施管理程序：

1、基礎設施包括：資產（辦公設備設施以及提供服務時使用的非配套的設備、設施、工具、檢測儀器儀

表）、公章證照、圖紙資料等。維修材料、電腦零配件、服裝不列為資產。

2、根據物資的價值和使用期限，資產分為：固定資產、低值易耗品。

3、固定資產：單位價值2000元及以上，使用年限超過1年的有形資產。

4、低值易耗品：單位價值在200元及以上2000元以下，使用期限超過一年的各種用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包裝容品等。）

5、各部門負責人為部門資產第一負責人，負責本部門資產管理的監督和執行；各部門資產管理員負責本

部門資產的日常管理。

6、資產來源分公司資產、捐贈資產、代管資產、其它資產。

7、報廢資產需填寫《資產情況審核單》，經部門負責人同意后，報房產后勤管理部審核，經總經理或總經 理授權人審批后方可報廢。

8、資產報廢經批準，資產管理員根據《資產情況審核單》在《資產管理軟件》和《臺帳》中進行銷帳處理。

9、每年6月份和12月份，房產后勤管理部與財務管理部聯合對各部門資產管理情況進行全面檢查及盤點，并出書面報告。

10、在存放地點較為固定的資產上粘貼標識，標識上必須反映出資產名稱、型號規格、資產編號、責任人。

電腦、打印機的標識由公司電腦工程師統一制作。使用責任人職責：負責相應資產的日常保養維護并保證其正常進行。

四、電腦及網絡系統管理規定

11、電腦設備包括：電腦主機、外圍設備（顯示器、鍵盤、鼠標、打印機、UPS、掃描儀）

12、各部門須對本部門每臺電腦、外圍設備及網絡設備指定責任人，多人共用一臺電腦的責任人為相關主

管或主辦，未經設備責任人或部門負責人同意，其他人不得使用相關設備

13、責任人在電腦操作方面要嚴格遵守開關機步驟：開機時，先開外設再開主機；關機時，先關主機再關

外設。部門所有辦公電腦均須設臵開機密碼及屏幕保護密碼，報本部門負責人備案，盡量做到專人專用。公司辦公電腦內的所有文件、數據、資料均屬本公司所有，不得外傳，以免造成數據泄露。禁止在上班時間進行大容量（100M以上）的信息資料下載，以免造成網絡阻塞。

14、電腦操作人員每次以自己的賬號登陸公司網絡，賬號信息要嚴格保密，不得泄露給他人，并至少每90 天更改一次密碼。

15、各部門應注意保護電腦中的數據資料，重要文件應采用密碼鎖定，并將密碼報部門負責人備案。

16、各部門須于每季度末將本部門當季重要電腦資料上傳到公司服務器指定地址備份，確保資料完全。禁

止使用辦公電腦訪問任何與工作無關的網站。

五、辦公環境

1、辦公用品應擺放整齊、有序；垃圾、廢紙應按規定入簍，不得隨地拋棄；離開辦公位或外出辦事，應整理好自己的桌面，并將椅子歸位。

2、辦公區域內禁止吸煙、就餐；

3、辦公區域內交談須輕聲細語，不準大聲喧嘩、聊天。未經允許不得在辦公區域進行娛樂活動或接待私人

訪客。

4、辦公時間及參加各類會議、培訓等應將手機、CALL機等通訊工具關閉或調至震動狀態，以免影響其他

同事辦公。

5、上班時間不允許看與工作無關的報刊雜志及書籍，瀏覽與工作無關的網站。

6、對來訪人員做好引導工作，嚴禁各類推銷人員、衣冠不整者進入辦公區域。

7、嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險物品進入辦公區域。

六、合同管理

1、公司合同分為A、B、C三類。A類合同：是指向外提供服務的合同，如物業委托合同、物業顧問合同

等； B類合同：是指為獲取服務和物資合同，如各類物資采購合同、服務外包合同等； C類合同：除A、B類以外的合同，包括各部門與內部班組、與政府相關部門、與公司簽訂的各種管理責任書等。

七、采購管理

1、A類物資：由公司指定供方/品牌的物資；B類物資：由公司授權的部門評定指定供方的采購物資。服務項目外包：各部門將有關設備設施新（改）建工程、維修養護、清潔綠化等服務項目委托專業機構（含公司內部機構）實施的行為。

2、采購審批權：

八、招投標管理辦法

1、招標工程程序：

（1）、招標文件、（2）招標信息發布及投標邀請、（3）、發標、（4）、開標（5）、評標和定標、（6）、簽訂合同

九、供方管理程序

1、合格物資（品牌）供方：由公司統一評估選擇的物資（品牌）合格供方。

2、合格服務供方：由公司統一評估選擇的各類服務/工程分包供方。

3、供方的選擇：（1）供方的選擇應遵循“質量第一、服務至上”的原則，選擇有較高信譽的供方；（2）對代理供方的選擇，應選擇具備深圳區域性代理資格的供方，并應具備相應的售后服務和保修能力；（3）對生產型供方的選擇，應遵循“就近原則”，保證產品和服務的及時性；（4）對服務性供方的選擇，應參考行業內的使用情況，選擇正規、有專業資質的供方。

十、環境外包監控管理辦法

1、職責

十一、設備外包監控方法

1、職責

十二、參觀交流接待工作程序

1、接待級別

接待級別分為一、二、三級。一級：各級政府重要官員、公司重要客戶的主要負責人、集團高層領導、重要企業高層領導的接待、重要項目招標方組織的考察。二級：一般政府官員、同行企業領導、關聯企業人員及其他社會團體的接待。三級：公司或各部門業務往來的日常接待。由總經理辦公室確定接待級別。

十三、媒體采訪溝通工作指引

1、新聞媒體發言人：是公司對外發言的統一出口，一般情況下，指定為總經理辦公室負責人。

2、公司已實行新聞媒體發言人制度，除新聞媒體發言人外任何員工接到采訪要求時，統一回復口徑為：

“公司對媒體采訪有規范的接待流程，請留下您的聯系方式（包括：媒體的名稱、記者的姓名、聯系電話、所屬部門或欄目等，并記錄所采訪的主題。）我公司會由相關部門回復您。并按《新聞媒體采訪登記表》要求記錄相關信息，即時知會公司總經理辦公室主任。

十四、鑰匙管理程序

1、部門負責人應指定專人負責管理用鑰匙的配制、更換、保管工作。

2、任何人未經部門負責人許可不得私自配制鑰匙，若因工作需要配制時，須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配

制申請表》，報部門負責人同意后方可配制。重點部位門鎖的更換應在24小時之內完成。

3、因工作需要需要借用鑰匙，須填寫《鑰匙使用登記表》，用后及時歸還，不得過夜。鑰匙遺失須即刻報

部門負責人或鑰匙管理員，由部門負責人做出處理意見，鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》備注欄中說明。

十五、大氣、水質、噪聲污染防治管理程序

1、三同時制度：建設項目中的環境保護設施必須與主體工程同時設計，同時施工，同時投入使用的環保

法律制度。

2、本公司服務提供中大氣污染的產生源：A、備用發電機運行過程中產生的廢氣；B、汽車美容中心烤漆

服務過程中產生的廢氣；C、內部食堂產生的油煙。

3、本公司管理服務范圍內廢水的產生

A、管理服務區域（住宅區及其他物業）內產生的生活廢水 B、汽車美容中心洗車服務過程中產生的廢水 C、中央空調制冷設備產生的空調制冷水； D、工業區內各工廠產生的工業廢水。

4、本公司服務提供過程中噪聲污染的產生源：A、備用發電機運行過程中產生的噪聲；B、汽車美容中心

洗車與烤漆服務過程中產生的噪聲；C、管理區域內因服務過程產生的各類的噪聲；D、管理區域內非因本公司服務提供所產生但卻是可進行控制的各類噪聲。

十六、固體廢棄物污染防治管理程序

1、固體廢棄物分類：

A、可回收類的固體廢棄物 B、不可回收類的固體廢棄物C、特殊類固體廢棄物

2、固體廢棄物的處臵原則

A、優先考慮資源的再利用問題，減少對環境的污染； B、分類處理，處臵過程中，不應對環境造成二次污染； C、產生或處臵情況要建立臺帳，分別加以記錄和統計。

十七、資源能源使用管理程序

1、各部門要制定節能降耗的目標、指標，制定時考慮： A、節約用水、電、氣、紙等資源，防止浪費；

B、提高材料及廢舊物資的利用率，減少損耗和浪費，逐步實現產品及材料廢棄后的能夠得到重復循

環利用。

C、采用先進技術和設備對原有設備進行改造，淘汰能耗高，效率低的設備； D、對各部門辦公、生活用品的領用數量、周期、計劃進行嚴格審批。

十八、標識管理程序

1、標識的分類： A、警示類 B、圖標警示類 C、設備物件類 D、提示類 E、溫馨提示類 F、交通類

G、管理服務區域入口類 H、方向指示類 I、管理門牌類 J、其他類

2、CI產品設計必須符合公司CI手冊的規定。該標識制作時由使用部門填寫《CI產品制作申請表》，經部

門負責人審核后，報品質管理部審核中英文內容，總經理辦公室審核CI標準后，方可制作。

十九、物資存儲及管理程序

1、部門應編制《倉庫管理規定》，并懸掛于倉庫，內容包括： 物資區域、種類劃分； 倉庫的溫度濕度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物資出入庫、領借用、盤點等管理

對待處理物資（報廢物資、饋贈物資等）、危險品等管理辦法。

2、倉庫內至少配臵兩個2KG及以上規格的滅火器，確保消防安全。

3、有毒物資須柜裝、上鎖并做好標識，非責任人未經許可不得動用。

4、除工作人員外，任何人未經允許不得進入倉庫；

5、存放有爆炸或揮發性危險品的物資倉庫必須裝防爆燈，確保安全。

二十、危險品管理辦法

1、MSDS： 全稱為“材料安全數據表”。是為了安全而恰當地處理化學產品，而用來記載化學產品的危險、有害信息、處理時應注意事項、對環境的影響等信息的資料。

2、部門使用的化學品應有標識，危險品應有安全標簽。安全標簽若脫落或損壞，經檢查確認后應補貼。

3、化學危險物品貯存于專用的倉庫或區域內，懸掛或張貼“有毒物資及危險品區”或“危險品”標識，設專人負責。

二十一、職員滿意度測評

1、人力資源部每年中期管理評審前，對公司各部門進行一次內部顧客滿意度調查，調查采取抽查方

式，由人力資源部隨機選取不少于30%的職員進行調查。

2、每年年終管理評審前，人力資源部負責或由集團統一組織對公司各部門進行一次全員內部顧客滿

意度調查，調查采取書面意問卷形式，回收比例原則上不低于90%。各部門對于職員集中反映的問題，應填寫《糾正/預防措施報告》，及時落實并報分管領導審批，人力資源部備案。

3、片區運營組負責檢驗各部門的糾正預防措施的落實情況（頻度是持續），人力資源部負抽檢驗各部

門的糾正預防措施的落實情況頻度是（每半年一次）。二

十二、內部審核程序

1、內審的目的：驗證各部門質量/環境管理體系的符合性，指導各部門的質量/環境管理，現場管理和業

務管理工作。

2、審核范圍：每次內審必須覆蓋公司各部門全部質量/環境活動和過程，及GB/T19001-2000/ISO9001：

2000、ISO14001：1996標準、公司質量/環境管理體系文件、相關政策法規、合同等。

3、審核頻次：至少每年對公司各部門進行一次審核。

4、例外內審：如某部門在一個月內連續發生多次不合格服務、重大質量/環境事故或重大人事調整，由管

理者代表確定是否需單獨進行一次內部審核，報總經理批準后初施。二

十三、不合格的識別與處理程序

1、不合格包括：內部外部審核發現的問題、公司各類檢查發現的問題、現場不符合公司各類要求的服務

行為、顧客有效投訴、各種有管理責任的突發事件、質量/環境事故、供方提供的不能滿足要求的物資或服務、失效失準的檢測儀器。

2、對以上不合格，各相關部門應按有關程序要求采取措施，必要時向上級報告，消除已發現的不合格。

3、在下列情況下，可以適當降低服務收費：A、因服務人員過失，導致顧客投訴，而顧客不接受返工時；

B、因家政服務或戶內維修材料質量問題，導致服務質量達不到標準。

4、在下列情況下，經相關負責人同意，可以適當對顧客做出賠償： A、因工程遺留問題，嚴重影響顧客入住或生活起居。B、損壞顧客物品 C、對顧客聲譽造成影響

D、公開顧客隱私 E、因管理責任導致顧客直接經濟損失 質量環境管理手冊：

一、公司基本情況簡介

深圳市萬科物業管理有限公司成立于一九九二年初,為萬科企業股份有限公司全資附屬機構。公司現已發展為國內最具規模及極負盛譽的物業管理機構之一，專業提供全方位的物業管理服務、小區智能化工程服務、物業租售服務、綠化工程、汽車美容、物業管理顧問及會所經營等服務。秉承“全心全意全為您”的服務宗旨，通過多年來的實踐和努力，公司在市場上取得了驕人的業績，為中國物業管理行業的健康發展、物業管理市場化作出了積極貢獻，在物業管理行業中奠定了堅實的地位，成為國家建設部首批認定的物業管理一級資質企業,在社會上樹立了健康、完善的企業形象，創立了具有萬科特色的物業管理模式。公司非常重視對員工進行系統的專業培訓，并要求員工為顧客提供優質服務。同時，公司高瞻遠矚,為顧客長遠之需求,持續進行物業管理專業研究與探索,藉此不斷提高服務質素,以創造更好的經濟效益及社會效益。1996年，萬科物業在行業內首家順利通過ISO9002：1994第三方國際質量認證，在規范化管理方面邁出了關鍵的一步。經過多年的管理實踐，公司的質量體系及各項運作模式日趨完善，從業人員的質量意識、服務意識得到極大提高，各方面均取得了優異的成績。

在物業管理模式與制度創新方面，1991年，公司在天景花園首創“業主管理委員會”，開創了業主自治與專業化服務相結合的共管式模式，該模式于1994年被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法；1995年，公司在荔景大廈推出“酒店式管理模式”，將星級酒店規范細致的管理、熱情周到的服務融入到物業管理服務中；1997年，公司又在萬科城市花園率先推出“無人化管理”模式，標志著公司的物業管理水平及智能化應用達到一個全新的層次；1999年1月，公司開始在下屬的各物業小區（大廈）推行季度“管理報告”制度，公司的規范化管理邁上了新的臺階；1999年12月，公司在萬科俊園推出“個性化管理服務”模式，更好地滿足了業主的個性化需求，強化了物業管理的服務理念；2001年，公司在四季花城推出了“鄰里守望”的管理模式，力求在社區范圍內營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業管理服務的內涵提升到一個新的境界。公司的這種持續創新與進取精神，多次被各大新聞媒體跟蹤報道，并得到了同行業與顧客的廣泛好評與一致肯定。

在物業管理市場化方面，1996年12月3日，公司在全國首次物業管理公開招標中，一舉奪得鹿丹村住宅小區的物業管理權，從而打破了“誰開發，誰管理”的局面；1997年8月4日，公司在全國第二次物業管理公開招標中，再次獲得全市最大的微利房住宅小區—“桃源村”的物業管理權。2000年1月，公司在拓展政府部門公共物業管理方面取得重大突破，受托為國家建設部大院寫字樓、住宅樓提供物業管理服務，這是政府部門對公司物業管理服務水平的進一步肯定。2000年9月，公司又在市交通管理局的物業管理招標中一舉中標，標志著公司在公共物業管理方面進入了一個新的發展階段。

2001年9月，公司的質量管理體系完成了由GB/T19002-1994-ISO9002：1994向 GB/T19001-2000-ISO9001：2000的轉版工作。2004年10月，公司順利通過ISO14001:1996環境管理體系認證。公司將繼續堅持以顧客為中心的指導思想，持續進取，使公司的管理服務水平再上一個新的臺階。

隨著集團地產口業務的快速發展，物業管理面積也隨之保持高速的增長，在未來幾年將有更高速的增長，公司將持續超越顧客不斷增長的期望，為廣大顧客提供更加專業優質的物業管理服務！

二、公司組織架構 總經理：z 副總經理：z（兼管理者代表）總經理助理：z、z、z、z 羅湖管理中心經理：z（管理中心設于俊園管理處）福田管理中心經理：z（管理中心設于溫馨家園管理處）寫字樓管理中心經理：z（管理中心設于交警局管理處）

● 公司職能部門（辦公地點：福田區蓮花北村西吉蓮大廈二棟三樓）： ● 經營部門（辦公地點：福田區蓮花北村東富蓮大廈三棟三樓）： ● 業務部門：

● 公司正在輸出顧問項目介紹 2）公司核心價值觀 ① 全心全意全為您

持續滿足顧客需求是我們的服務宗旨； 誠信、專業、高效地得提供顧客服務； 先有滿意的員工再有滿意的顧客。② 責任心與敬業精神是前進的基石

敬業精神使您與企業共同進步； 責任心使您不斷進步、不斷成長； ③ 德才兼備、以德為先

人才是企業的資本；

公司需要德才兼備的員工，品德是選拔人才的基礎。④ 一言一行皆品質 說到要做到，做到要做好； 關注細節，追求完美。⑤ 團隊精神、同心同行 公司目標需要團隊協作來完成；

融入工作團隊中，我們才會有更大的力量； 以工作為中心的簡單的人際關系，保持開放的心態； 鼓勵為公司長期服務，與企業共同進步、共同發展。⑥平平淡淡就是錯，無功就是過

持續、認真做好每件工作，也是不平凡； 鼓勵創新，持續超越每一天； 上進心成就您的未來。

3）公司五條禁令

① 嚴禁與顧客打架或發生言語上的沖突； ② 嚴禁輕視顧客需求或對顧客言而無信； ③ 嚴禁業主與非業主區分對待； ④ 嚴禁利用職務之便謀取私利； ⑤ 嚴禁竊取或泄露顧客隱私。（注：顧客包括外部顧客、內部顧客）違反禁令處罰規定：

以上五條禁令只是對部分嚴重違反公司行為規范的處理方法，對于《公司職員行為準則》與《員工手冊》中其它方面的禁止行為，仍須公司全體職員工嚴格遵守。4）、公司戰略目標：“高尚物業、精致管理”

5）、公司質量方針：“服務至誠、精益求精、管理規范、進取創新”。環境方針的闡述：本公司對全體員工、廣大顧客（業主）、社會做出鄭重承諾：本公司秉著人與自然和諧發展的理念，遵守國際環保公約及國家環境法律法規，預防污染、持續改善環境行為，提供綠色服務。本方針對內傳達至全體員工，對外可為公眾所獲取。6）、公司環境方針： 愛護自然，守法防污，持續為顧客、員工、社會營造綠色生活7）、公司質量目標：持續超越我們的顧客不斷境長的期望 8）、企業愿景：成為華南地區物業管理行業第一品牌 9）、質量管理體系

質量體系:層次A : 質量手冊,是按照質量方針和目標及ISO9002標準描述的質量體系(是屬于綱領性文件)層次B:質量程序文件,描述為實施質量體系要素所涉及到的各職能部門的活動.(六本)層次C:其他質量文件,即各類詳細作業文件.體系文件的分類: 職能管理類Z 顧客關系類C 設備與房屋本體類S 安全管理類A 環境管理類H 經營管理類J 10）、QCC PDCA循環 P-計劃 D-執行 C-檢查 A-處理 QC小組的性質和特點： 1）明顯的自主性 2）廣泛的群眾性3）高度的民主性4）嚴密的科學性

QCC小組：是在生產或工作崗位上從事各種勞動的職工，圍繞企業的經營戰略，方針目標和現場存在的問題，以改進質量，降低消耗，提高人的素質和經濟效益為目的組織起來，運用質量管理的理論和方法開展活動的小組。11）、5S 整理 要與不要分開，不用的東西丟棄

整頓 把要用的東西以最簡單的辦法放好，使大家明了 清掃 經常打掃，常保清潔 清潔 維持整理，整頓，清掃的3S。素養 養成遵守即定行為的習慣 12）、客戶服務五要素

主動、親切、誠信、專業、素養

13）、TCS 全面顧客滿意 14）、火場避險三會

會報警，會使用簡易滅火器材，撲滅初起火災，會組織疏散撤離。15）、集團物業管理部“為您100％”

三、術語和定義

1、公司質量目標

2、一類質量事故： A、公共媒體負面報道； B、負有管理責任的火災 C、員工盜竊客戶財產 D、員工與客戶打架 E、員工集體脫崗

F、負有管理責任的客戶群訴 G、10000元以上的賠償責任等。

3、二類質量事故：小區發生入室盜竊案（以戶為單位）、汽車被盜等。

4、全心全意全為你：萬科物業服務宗旨，展現萬科物業人全力為客戶服務的意識和理念，同時也向公司全體職員傳遞對其工作質量的要求和期望。

5、服務至誠、精益求精；管理規范，進取創新：萬科物業質量方針，突出勾勒服務的精誠盡心的態度，細致入微的工作作風和精品意識，要求以建立現代化企業規范的管理機制為基礎，營造創新環境，激勵銳意進取的活力。公司質量方針：服務至誠，精益求精，管理規范，進取創新。

6、格曼黑度（ISO14001）：又稱“煙氣黑度”共分0-5級，是將煙色與林格曼濃度圖對照而測量出來的

一種煙塵濃度表示法。林格曼圖有6種，對應為6級，0級為全白，1級黑度為20%，2度為40%，3級為60%，4級為80%，5級為全黑。林格曼黑度的測量需由有資格的環境監測單位進行。

7、客戶檔案:包括客戶基本資料,客戶房屋資料,客戶個性資料。客戶基本資料:入伙通知書業主委托書業

主公約,住戶登記資料,協議書。客戶房屋資料:入住驗收文件,裝修申請文件,室內維修記錄。客戶個性資料：客戶愛好、偏好、個性化需求。

8、工程資料：包括a總平面圖，b位建筑、結構、設備安裝、使用和維護保養技術資料，c物業質量證

明文件和物業使用說明文件，d房屋本體設備的改造變更資料。

9、物業資料：用地批文，項目批準文件，施工許可證，建筑執照，用電（水）指標批文、管理用房資料，商業用房資料、住宅區和分區基本資料，商業網點資料，娛樂設施資料，公用設施資料完整和園林綠化設施資料。

10、公司服務的實現過程：識別顧客需求-----策劃服務過程----服務提供----過程或最終檢驗-----階段性意見測評----分析和改進----標準化（P-D-C-A）

11、管理手冊是公司體系文件的最高層文件。

12、公司各部門每半年需接受一次內部審核，在一年內審核必須覆蓋ISO9001：2000和ISO14001：1996標準的全部要求及公司管理體系文件中規定的全部。