第一篇：校園物業投標文件
第一章 整體思路及物業管理方案
第一節 項目整體思路
學校作為特殊的物業有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據學校物業的特點結合本公司多年同類型項目管理經驗，淺析一下本項目物業管理工作的特點及管理整體思路。
一、環境衛生服務
要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入QEO綜合管理體系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三標合一”的簡稱），并嚴格參照標準進行規范化、程序化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量化和細節管理，促使各項環節都能夠進行數字化的表示。
二、公共設施設備的維修和維護
公共設施設備的維修維護首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態。
三、教學服務及教學保障
根據教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協助教室的分配使用、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、宿舍內務檢查評比、協助組織文化活動等等。
四、樓宇管理及公共秩序維護
由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，學校物業的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。我們將安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩定和發展。我們將通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內處于有序、安全、健康的狀態。
五、水電等能源的節約管理
為了充分體現物業管理的管理效益，讓學校省心、省力、節省行政開支，對于物業公司的每一名員工，我們都要求做到：
1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區域衛生間水管閥門有無跑、漏、滴的現象，及時報修。
2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現象引起的能源消耗，保障設備設施安全。
3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。
六、學生公寓的管理措施
公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩定和校園精神文明建設。我們在總結國內外學校學生公寓先進的物業管理經驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應當結合校區學生公寓的實際情況，制定出符合現代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現公寓管理的規范化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面內容的服務性管理和教育，實現管理育人、服務育人、環境育人的公寓功能，共同創造優美、整潔、安靜和奮發向上的成才環境。
七、圖書館管理
從樓宇到設備維修，從環境的保潔到治安，都以一種新穎的物業形式來保障。圖書館管物業理者應努力提高其服務水平，多留意各項工作是否完備，有什么可改善，有什么應當主動配合，開動腦筋，力爭把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業，消防工作是重點，因此要加強消防管理。
學校物業管理不僅僅是提供對學校房產物業本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環境。
總之，我公司將通過樹立現代的管理理念，以科學管理提高服務質量，樹立良好的企業形象，盡最大程度發揮自身的價值，全面提升學校的學習、生活環境和學校形象。
第二節 物業管理方案
一、服務工作目標
1、在學校物業管理服務過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系的先進模式及全國優秀示范大廈標準建立質量體系管理，為廣大師生提供舒適、安全、寧靜的學習、生活環境。嚴格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項標準開展工作，使物業各項使用功能正常，使物業各項工作有條不紊的開展。一年內深化管理服務，提高物業管理服務水平，提升物業管理服務形象，所管理服務項目達到洛陽市物業管理優秀示范項目考評水平。
2、在合同期內達到制定物業管理服務工作計劃，做到有計劃、有檢查。?
消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%，確保無責任性消防事故。
安全防范：管理范圍內治安案件發率為零，無任何管理責任性事故發生。
環境衛生實行動態保潔、環境衛生滿意率在95%以上。房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。
除因基建質量、設備質量在保養期內等特殊原因外，樓內及配套設施、機電設施設備完好率95%以上。?
管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業培訓合格率達100%。
管理服務工作服從學校的管理監督和指導，積極配合學校各部門開展各項工作。?
業主和用戶對物業管理服務滿意率在95%以上。? 有效投訴率低于0.5%。? 有效投訴處理率達100%。? 環境衛生、消殺達標率為98%以上。
3、嚴格遵守國家的法律、法規、條例以及政府部門的各項管理規定。科學、規范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務熱情、周到，建立現代化、人性化管理服務體系。
4、建立嚴格、規范的消防、防臺風、公共秩序應急體系，確保物業管理工作萬無一失。
5、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細致、周到、真誠、規范的服務要求，定期發放物業管理服務滿意度調查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。
6、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。
7、進一步規范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。
8、提高優質環境保障，加大清潔管理力度。確保學校衛生狀況良好，垃圾日產日清，定期進行消殺，使學校保持潔凈、舒適。
9、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準，建立嚴格的考核方法，充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務意識和責任心。
10、制定完善系統的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%。
二、管理項目內容
（一）安全保衛
負責物業轄內的安全保衛、維護秩序和處置突發應急事件的工作，制定完善的安全保衛應急方案。
1、全天24小時對物業轄區范圍治安情況進行巡查和保衛監控。嚴禁在轄內人行道上停車以及校區外圍張貼、擺賣或閑坐等。
2、全天24小時對物業的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛工作。
3、加強對出入口和周邊環境的監控，嚴防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監視可疑人員出入動態。
4、物業建筑紅線范圍內發生的侵犯工作人員事件或者出現擾亂學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。
5、非開放時間對進入校區的人員實行出入登記，嚴禁未經批準的外來人員進入校區。
6、對進入生活區的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。
7、熟練并靈活運用監視控制系統，實行24小時全天候對重點部位、監控點進行監視及錄像工作。
8、全天24小時內每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發現和查問進入物業區域的陌生人員，檢查物業內重點部位及各層門、窗、設施設備、水電、消防等情況。
9、對攜帶大件行李或物品離開校區的，外來人員要提供“放行條”檢查，內部人員要實施登記制度。
10、做好物業的安全保衛和人流疏導工作。在工作時間內，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。
11、在正常工作時間內，進行不間斷巡查，負責通道、衛生間等部位的人員來往動態管理，嚴防不法行為的發生。
12、做好外籍人員進入校區內的指引及各項安全保衛工作。
13、協助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛工作，隨時提供人力支援。根據學校要求，按照“特殊敏感時期保衛方案”，實施對校區的安全、防護、保衛工作。
14、負責校區轄內重大突發情況和事（案）件的報警及救助工作。
15、制定處置突發事件的應急預案，組織演練，并負責實施。
16、遇有突發事件，值班人員應立即按規定報告相關部門，并在10分鐘內趕到現場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應急指揮中心的指揮和調遣。
（二）消防管理
負責物業轄內的全部消防設施、設備的使用和管理及物業火災的報警和救助工作，并制定較為完善的物業消防應急方案。
1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防監控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。
2、按廣東省公共建筑消防管理規定，負責對消防設備和設施的保養，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正常工作狀態。我方將按照學校的要求監督配合并積極聯系、協調物業消防系統專業承保公司的各項維修保養工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區域和公共區域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，發現缺少和損壞及時上報學校。
3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監管。出現消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內到達報警點。
4、建立義務消防隊伍，出現消防事故15分鐘內應有10人以上到達現場，進行必要的撲救。
5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區及樓梯走道和出口暢通。重大節日前配合學校進行節日消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。
6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不少于一次。
7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。
（三）停車場管理
車庫為內部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執行內部停車場管理規定或臨時特定要求。
1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協調，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。
2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，是否有漏油等情況并做好記錄。
3、負責停車場智能系統的日常使用、管理、保養工作，負責停車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養及簡單維修，按學校規定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。
4、對停車場和物業轄內發生的車輛事故及交通設施損壞及時保護現場，妥善處理并報告協助學校做好善后處理工作。
（四）物業配套設施、水電設備的管理 負責物業范圍內所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護；會議設備系統、通信設備系統的管理與維護。其中，關鍵區域的設施設備管理與維護在學校指定專業技術人員的指導下實施。
1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規范和標準每2小時進行巡查，并做好記錄。
2、建筑主體及內外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、養護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。
3、物業共用設施和附屬建筑物、構筑物的一般性維修、養護和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。
4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日常管理、保養和一般性維修工作。包括：給排水系統、照明及動力電系統、空調系統、消防報警及滅火系統、電梯系統、監控防盜系統、會議設備系統、通信設備系統、各層開水器等。
（1）給排水系統（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統的日常管理、保養、一般性維修和急修。（2）照明及動力等電力系統：包括低壓配電房末級開關后的電力系統。各校區內外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養、檢查、維修和更換工作。
（3）空調系統：做好空調系統管理維護工作。
（4）電梯系統：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監督、配合電梯專業維修保養公司的維保工作。
（5）安全監視控制系統：監控主機系統、每個校區內監控攝像點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和使用，并負責與安全監視控制系統維修保養公司的協調配合、聯系及監督工作。
（6）會議設備系統：負責所有會議室的會議設備系統的使用、調試、檢修、保養和管理，發現問題及時報修，確保會議設備系統處于良好的狀態。
（7）通信設備系統：負責對物業范圍內的通信設備系統的日常管理，維護保養，監督配合專業公司維修工作。
（8）外飾：夜飾照明系統的日常管理、使用和一般性維修。
5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需要（屬專業保養公司維修范疇的由我方聯系并監督）。
6、對校區內的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業范圍內的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。
7、負責學校實施校區內土建修繕的一般性維修。
8、與物業相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用手冊等由學校管理，物業管理公司可借閱。
9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的開關時間，盡量節省能源。
（五）課室管理
1、主要工作內容
（1）負責教學區普通教室、多媒體教室、教師休息室開關門和設備設施的管理，負責為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時間內，負責各教學樓內教師休息室開門、關門和開水供應。
（2）負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設施的檢查報修工作。
（3）工作時間：7：00－22：30
2、課室物業管理的基本數據
教室合計約8000平方米，教室共 44 間，其中：多媒體課室 28間，普通課室 16 間。
3、課室管理工作細則及標準
（1）根據學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《教室管理規定》對教室進行管理。（2）搞好教室及其設施的日常管護并做好日常記錄。經常檢查教室電教、空調、風扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，發現教室門窗等設備損壞及時報修，以保室內設備不丟失和正常使用。
（3）搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖的設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發現教學設備故障或損壞，按學校指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內的教學設備正常使用；課后及時檢查設備是否完好，鎖上柜和門窗。
（4）為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經常檢查補充。基本教具由學校購置。
（5）配合學校做好課室的節能管理工作。根據教務處提供的課程時間安排表，按時開啟和關閉課室的照明、風扇、空調、電腦、投影儀等用電設備，并加強巡查，關閉浪費能源的用電設備，及時制止各種浪費能源的行為。
（六）衛生保潔
1、負責物業范圍內廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位（衛生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場；各種設備、設施等的日常衛生清潔，以及學校臨時要求的突擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。
（1）關鍵辦公區域、指定辦公室的清潔衛生由學校安排專人跟進和監督質量。
（2）清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對公共區域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。
（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：①關鍵辦公區域、指定辦公室：會議室臺面、沙發選用學校指定的專業清潔劑；②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；③垃圾桶：選用全能水；④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；⑧地毯：選用中性地毯水；⑨鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮；⑩木質地板：采用專用地板蠟水護理。
2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協助學校與轄內街道愛衛工作的商洽和落實，并按學校的要求做好愛衛工作有關資料的建檔工作。
3、負責物業范圍的垃圾收集和清運，做到日產日清。
4、所有保潔范圍內做到設備設施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。
（七）綠化管理
1、負責物業轄內（室外部分）公用綠地、植物的管理和養護。
2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。
3、定期施肥和防蟲。
4、定期對綠化場地松土，割除雜草。
5、根據學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。
6、綠化區域內，達到造型美觀、有層次感，不會散發有害氣味，危害身體健康。
（八）會務服務
負責各個會議室的會務服務。
1、配備形象好，受過專業訓練的女服務員作為會務禮儀、服務保障工作人員；配備相應技術人員，主要負責機關會議設備、舞臺燈光、音響、擴音系統的維護和保養。
2、服務范圍包括會務中心、各個會議室、領導辦公室召開的各類會議、大型集體活動及機關重要接待活動的禮儀服務保障。
3、服務內容包括會場氣氛布置，茶水供應；協助主辦單位做好迎賓簽到，坐席安排，標牌擺放、會標的懸掛等等。
4、負責各類會議室會議前的擴音系統、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調試，會中的保障、會后的管理等等；
5、根據學校的要求，按會議不同規模、不同性質，不同與會人員，制定會務服務方案，協助學校合理分配安排會議地點。
6、要求工作人員儀態端莊，舉止大方，服務熱情，語言文明。
7、重要場所、重要會議活動，工作人員要認真遵守保密法規，做到不該聽的堅決不聽，不該問的堅決不問，不該說的堅決不說，不該看的文件資料堅決不看。
（九）接待咨詢及信件收發保障服務
1、接待咨詢服務保障
（1）負責來人、來電的接待咨詢服務；
（2）熟悉物業范圍內的內部各部門科室的布局設置，熟記所有電話號碼；
（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處事穩重機智，會熟練使用普通話和粵語。
（4）遵守紀律，認真做好保密工作。
2、報刊信件收發服務
（1）負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發；學校來信的簽收和分發；（2）報刊、信件的收發要及時、準確，無錯發漏發；（3）收發的各類重要信件、刊物要認真做好登記；并及時通知相關人員簽收；
（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票；
（5）嚴格執行保密制度。
（十）檔案資料建立與管理
檔案資料包括物業資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保養資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。
1、按照國家檔案管理的標準，建立總體規劃，建設資料圖紙、設備設施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規定要求進行檔案管理，按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到內容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環節中嚴密周詳的重要一環。
2、資料的收集堅持內容豐富實用性強的原則，根據實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發，擴大學校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業管理構成的方方面面都有詳細的資料收集。
3、檔案資料的分類
規劃建設資料、圖紙（復印件）驗收資料 單項驗收資料 綜合驗收資料 整體移交驗收資料
各項管理服務合同 愛衛、創衛資料 管理制度，管理人員考核制度
機電設備運行、檢查、保養、維修記錄
供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養記錄 市政綠化、環境、檢查維護記錄 治安、車輛管理記錄 社會文化活動資料 管理服務記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經營管理統計及公布資料 管理各項指標完成情況統計分析及糾正、預防措施及改善提高記錄
4、資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。根據實際需要，校區的文件和資料管理嚴格執行QEO綜合管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業務性質、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和調用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質量文件《文件和資料控制程序》執行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失；
5、檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。
（十一）學生公寓管理服務
（一）管理范圍和主要設施
1、管理范圍：學校實施校區內X棟學生公寓。
2、主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。
（二）管理服務的分項指標
1、住宿生的管理和服務。
2、協助學校做好住宿生突發問題的處理、思想教育和心理疏導。
3、師生員工對管理服務的總體滿意率達90%以上。
4、確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定崗如下：學生公寓主管 X 人；宿管人員X人。
（三）管理服務的內容及要求
嚴格遵守國家的法律法規，忠實履行合同規定的條款，嚴格遵守學校的規章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優質的服務，做好校區的和諧穩定；自覺接受學校及相關部門的檢查、監督和指導；積極配合學校做好各項活動的有關工作；認真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網絡、電信、住戶在公寓內（經學校相關部門同意）增加設備設施等有關的業務聯系和協調工作；及時記錄及積累相關資料。每天必須有相關負責人和工作人員在校區24小時值班；我方自備保潔用品、用具，以使校區整潔和各項管理服務工作正常運轉。
1、具體管理內容： 根據學校的安排承擔：
（1）我校學生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及畢業生退宿工作、零星住退宿、有突發事件或特殊任務的變動住宿安排。完成春節學生回家的火車票訂購工作。協助做好學生郵件的收發工作。
（2）核準學校住宿生的宿籍資料與住宿費標準，配合學校做好住宿學生住宿費、網絡費、超額水電費、熱開水費、冷氣費的催繳工作。
（3）做好學生宿舍的物業管理，承諾做到：
a、做好學生宿舍區域內綜合管理協調：樓宇標識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學生宿舍的良好秩序；
b、配合學校做好學生宿舍公共區域12小時保潔及綠化管理工作；
c、學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌，學生來辦事要做到事事有答復，有落實。
（4）負責學生宿舍內務衛生及安全紀律管理，標準按照《關于開展學生宿舍內務衛生和安全紀律三級檢查評比工作的通知》執行。
（5）負責學生宿舍的財產管理，制定完善的財產管理制度。（6）負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現的學生違紀事件和突發事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。
（7）配合學校有關部門做好學生宿舍內學生的思想政治教育、學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩定、防火、防盜和學生違紀處理等。
（8）配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。
（9）做好學生公寓內各種設備設施的管理。（10）完成學校交辦的其他臨時性工作。
（十二）其他事項
1、按學校要求做好物業范圍內防范各類傳染病（非典及類似疫情）的各項防疫及應急工作。
2、負責物業范圍內防范自然災害（臺風、洪水、暴雨）等及應急工作。
3、根據學校的要求和指引，協助校方物業范圍內廢舊物品的處置。
4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發相關物品；按倉庫管理要求制定相關管理制度；倉庫物品存放分類、整齊；帳物相符。
5、自簽約之日起，我方應依據學校的需求，掌握各種設備運行情況、管理要求和操作規程；掌握相關技術資料，做好各種設備接管交接工作。
6、負責校區物業管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業其他管理工作、任務和要求。
三、管理方案
（一）安全防范服務方案
1、保安部架構
2、崗位設置及工作范圍
崗位 人數 負責范圍 上班時間 保安主管兼消 防管理員 1人 全面負責學校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大門崗 X人
1、日班負責監督來往人員動態，車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發現可疑 情況即使處理并向當班主管報告。
2、負責監督車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡邏崗（機動）X人 負責各教室、通道、衛生間等部位的人員及物品來往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 車場崗：X名 大門崗：X名 巡邏崗：X名 消防監控崗： X名
動態管理的治安、消防的檢查。嚴密監控來往人員的動態，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發生，做好保衛工作。保護設備設施及財產安全，防止治安、消防事故發生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防監 控 X人 24小時負責學院內外各監控點情況，密切注意出入人 員，發現可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處 理，并做好記錄。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 車場 X人 嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 計 X人
3、安全管理方式
安全管理的方式以安全保衛、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施，如重大活動，突發事件的臨時性處置、管制，并在該物業的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發性事件處理方案。
4、職責范圍
1）負責學校內的安全保衛工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區域進行定點守護和安全巡查，及時發現和消除安全隱患。
2）在學校保衛部門領導下，開展內部治安綜合治理。3）配合公安機關，打擊內部與周邊的違法犯罪活動。4）與學校保衛部門制訂學院突發事件應急處置和應急疏散預案，隨時出警，為學院內人員提供緊急救助，提供安全支援。
5、工作內容
1）負責組織一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍，執行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規范、文明執勤，按政府標準，給保安人員配穿統一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。
2）建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。
3）對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監控，學院要做到24小時有保安人員巡查。4）熟練并靈活運用監視控制系統，充分發揮本學院技防優勢，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。
5）認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。
6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發現問題即刻報修并向業主報告。重大節日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。
7）全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內車到暢通，嚴防交通事故發生。
8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內，防止亂停亂放現象，做到規范、整齊、分類、安全。
9）其他安全保衛有關事項。
6、服務細則
1）組建一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍 A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。
C、通過充分利用閉路監控系統，合理設置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網絡。
D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監控巡邏路線。根據各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。
E、我們將統一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度，規范管理，規范其站、坐、行姿勢，統一敬禮、交通指揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。
F、規范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度。2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。
A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域內秩序正常；
B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍； C、制訂突發事件應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告學校和公司領導，必要時報警。
D、為出入管理服務責任區域的人員提供服務。
E、對于不是學院內的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。
3）對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，學院內要做到24小時有保安人員巡邏。
A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。
B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。
C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。
D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。G、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。4）熟練并靈活運用監視控制系統，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。
A、要求保安人員熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。D、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。E、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。
7、保安主管職責
①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監控值班；
②負責監督落實消防工作；
③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批；
④消防演習結束后完成《消防演習報告》；
⑤負責編制轄區義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃； ⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用；
⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發出和登記。
8、保安人員責任描述 1）門崗執勤 ①大門崗。②崗位目的：
A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域內秩序正常，通過監控系統，嚴密監視和控制學院重點部位情況發現問題立即報告和處理，并做好錄象工作。；
B、守護管理學院內公共設施及附屬設備； C、查詢進入學院的外來人員與物品； D、為出入學院的人員提供服務。③工作內容：
A、保安員上崗一個月內，熟悉學院內的基本情況。B、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。
C、對于非學院內的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。?
對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區出入口處。?
請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內。?
遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然后將相關的人數、單位等情況記錄清楚，以備查核。?
若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時立即向當班領導報告或報警處理。?
大件物品必需按規定檢查，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入學院。?
若發現攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。
D、外來施工人員，須持有管理處簽發的《臨時出入證》才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區。
E、上崗一個月內熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。F、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。G、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。H、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。
2）巡邏崗
①巡邏崗：學院內巡邏崗。②崗位目的：
A、巡查管理服務責任區域秩序、消防情況； B、巡查管理服務責任區域物業公共場所環境； C、清查管理服務責任區域無關人員及物品；
D、協助相關崗位協防秩序、消防工作。③巡邏內容：
A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；
B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。
C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等）是否正常完好。
D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。
E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。H、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。④巡邏要求：
A、各班對管轄區域內不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。
B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認，并及時將發現的異常情況匯報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。
C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。
3）交接班規定
①接班隊員按規定時間集中在保安值班室，交接工作內容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記；
②保安員在執勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。
③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。
④交班人員要把當班時所發生的事情，發生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續跟蹤處理，并做好記錄。
⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發現缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。
⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發生，以簽收接管理服務方為主進行處理
⑦交班時如發生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完
畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。
4）來訪登記
①來訪登記是一項重要的工作環節，非學院師生進入一律憑工作證經確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學院區域。
②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。
③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規定。
④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管。
（二）消防管理方案
搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區內的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區內所有的消防設備設施進行檢查、登記，根據設備維修保養制度做好消防設備的保養與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的業主參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環境，增加用戶的安全感，保衛其生命和財產的安全。
按照公司的質量目標和質量標準，員工在入職和上崗前都要進行
培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發現火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養消防器材；三會：會使用現有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發生消防責任事故。
1）各責任人及各級人員消防責任 ①火安全責任人——管理處項目主任
②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；
A、防火安全責任人職責：協助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數和保安監控系統的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發現火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發生火警時5分鐘要到達現場，若核查是誤報在5分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內將原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶
救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區域的消防檔案。
B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規定的時間頻次、內容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養或更新。消除遺留火種與火災隱患，發現火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內要到達現場，若核查是誤報在3分鐘內切斷警報，并在10分鐘內將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，5分鐘內將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協助消防隊救火和搶救人員。
3）從技術上以及管理上進行防范
①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統水泵以及控制線路等設備設施完好，發生故障應迅速修復。
②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態，同時建立健全消防檔案。
③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統工作正常，36 防止雷電擊壞建筑物或引致火災。
④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。
⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。
⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隱患，避免火災發生。
（三）停車場管理服務
1）管理崗位職責和各項規章制度管理制度 ①? 車輛管理員的崗位職責
A、負責對停車場（庫）的車輛管理。
B、按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。
C、遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。
D、負責指揮區內車輛行駛和停放，維持區域交通、停車秩序。
E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。
F、檢查停放車輛的情況，發現漏水、漏油等現象要及時通知車主。
② 車輛管理員的紀律
A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規定》。
B、執行公司文明禮貌用語規范，講究文明服務，禮貌待人。C、嚴格遵守《交接班制度》。
D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。
E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。
F、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。③ 車輛管理人員工作程序
門衛必須控制進入物業區域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業區域時，都應限制性規定，經過門衛允許后方能駛入。大門門衛要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物業區域內外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發現問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。
④ 車輛管理員交接班制度
A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員
未到達前，當班人員不能離崗。
B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。
C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。
D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。
2）停車場管理規定
管理處負責業主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協調指導、監督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。
①停車場車輛的管理規定
A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停車證件相符。
B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續，并按指定的車位停放。
C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。
D、進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。
E、進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄
置廢雜物，禁止在場內吸煙。
F、進場司機必須遵守安全防火規定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。
G、禁止超過停車場限高規定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。
H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。
I、機動車輛在車場內禁止鳴號，不準在場地內試車、練車。②停車場管理要求
A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規定，履行機動車進出車場有關手續。
B、停車場內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。
C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。
D、在停車場出入口處設置垃圾桶（箱），在必要位置設路障和防護欄。
（四）物業配套設備設施維護與保養方案
設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證，我公司將派駐專業的工程技術人員，對區內的設備設施進行全面的維修保
養，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業保修公司維修范圍的由我公司聯系并監督），同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協調配合，對重大維修保養設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環境不受影響。
1、工程部架構
2、人員配置及工作安排 崗位 人數 負責內容 工作時間 日常維修技工 X 負責電氣設備管理，包括機電設備維修保養、空調與電梯設備設施的管理、智能監控系統早班：7點--15點 中班：16點—22點 晚班：22點—明早7點 工程部 供 電系統管理 排水系統管理 空調系統管理 運輸系統管理 消防系統管理 智能系統管理 綜合維修管理 供水系統管理 等的管理工作。輪休 1 合計 X
3、物業共用部位的管理 1）維修及養護方案
維修養護項目 養護方案 檢查、養護計劃 備注 間、門廳等部位的修繕維護 c、對木結構等要做好白蟻的防治工作，保持通風干燥，消除白蟻生存條件，必要時可噴灑、放置滅蟻藥劑； 每月檢查一次 d、對樓地面的一些小損傷要及時修補，以免損傷進一步擴大，影響使用； 日常巡視、及時修補 6 門窗修繕維 護 a、檢查門窗有無
開關不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現象，發現異常及時處理，避免進水、透冷風，以保持室內干燥不潮濕； 工程人員及工程主管每天巡查一 次 同上 b、門窗油漆局部脫落時應及時 進行補油，并要求與原油漆格調保持一致，以免妨礙美觀 c、對鋁合金門窗應避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學物質去清潔或與其接觸； d、對于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應沒有損壞現象，開關應符合使用要求，沒有安全隱患； 工程人員及工程主管日常巡查 7 裝飾工程修繕維護 a、定期檢查室內外抹灰層有無 損傷處，發現空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現象及時修補以防擴大損失； 工程人員及工程主管日常巡查維修養護項目 養護方案 檢查、養護計劃 備注 b、檢查飾面上是否有破損現象，發現時必須及時予以修補，必要時更換飾面； 工程人員及工程師日常監管 c、對裱糊工程定期檢查，發現損壞現象及時修補； 定期巡查次數 d、對吊頂工程要著重檢查龍骨 有無變形裂縫和下垂情況，發現異常要及時修補或更換； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 e、對花飾工程，要定期檢查有 無空鼓、不穩定等情況，發現異常及時調整或維修； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 8 幕墻玻 璃 安裝牢固，應無安全隱患，無破裂現象； 工程人員及工程主管每天巡查 9 大樓地基基礎維 護 地基浸水會使地基基礎的工作 條件不利，應經常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現積水現象； 工程人員及工程師負責日常巡視 維修
42）維修養護標準及相關制度 ?
墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落
①將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。
②用1：3水泥砂漿修復勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。
③恢復勒腳飾面。?
如基礎墻體出現裂縫或產生不均勻沉降 ①如不嚴重，應做好巡查和記錄。
②如情況較嚴重或有擴展趨勢，應立即通知學校。請有關專業技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。?
梁、柱、板主體 ①露筋
A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。B、用鋼絲刷清潔干凈。
C、充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。
D、用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。②有裂縫 參考《戶內工程人員作規程》中“樓板裂縫”維修程序進行維修。
③有孔、洞
A、孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。C、充分噴水濕潤孔、洞內壁。
D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿，并養護好。
E、按原標準做好飾面。
F、如破壞情況較嚴重（如變形、裂縫程度已超過規定范圍）。屬于此種情況進，應立即通知學校，請有關專業技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。?
墻體
墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經穩定，裂縫不再發展時進行（如：地基基礎沉降還在發展時，一般先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）
①裂墻
A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層，44 鑿槽成外八字形。
B、用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充分噴水濕潤。C、均勻地涂刷一道素水泥漿。
D、再用比砌筑砂漿高一個強度等級的1：3水泥漿填縫、抹平。E、用同規格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。
②砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、土。
B、充分噴水濕潤破損面。
C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌塊應先充分濕潤）。
③墻體室外飾面缺損。
A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。C、充分噴水濕潤破損面。D、均勻地涂刷素水泥漿。
E、用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。④墻體室內飾面缺損
A、同?（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時直接進行C步
驟。
B、用1：3水泥砂漿填平，然后修復飾面至干。C、雙飛粉調膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。D、干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。⑤外墻滲水
A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。
B、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。
C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。
D、外墻滲水面積較大進，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質防水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面。
E、墻、板接通處滲水，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
F、用氯丁防水膠在室外修補，將滲水處的內飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-
346 道氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平，再修復飾面。
G、積累經驗，隨著科技發展，積極采用新型防水材料，使防水執漏工程質量達到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。?
頂棚
參照《戶內工程人員作規程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進行維修。?
樓梯間 ①踏步缺損
A、將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層。B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。C、充分噴水濕潤。
D、均勻地涂刷一道素水泥漿。E、用1：3水泥砂漿做好基層。F、修復飾面。②欄板缺損
如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：
A、不能修復，應及時更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。
C、修復欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）③扶手
A、如不能修復，應及時更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。
C、修復飾面（如油漆、乳膠漆等）。?
門、窗 參照《戶內工程人員作規程》中有關“門、窗”維修程序執行。?
屋面避雷設施 ①銹蝕
A、用砂紙除銹。
B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準。
C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。
②連接部位斷開
A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。? 屋面隔熱層、防水層
②? 熱層缺損：及時更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。
②屋面漏（滲）水（剛性屋面）：
A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。
B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。
C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。
D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。?
屋面水池（箱）①滲漏
A、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。
B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護層。
②水池（箱）檢查口蓋缺損 A、應立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞
A、測量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購回相同磚材。
B、鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動部分至結實層。C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。D、充分噴水濕潤。
E、用1：3水泥砂漿做好基層。
F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復。?
室外共用設施維修工作規程 ①學院道路（人行道和車道）A、修補損壞的砼路面。
B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。
C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。
D、用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
E、將要修補的砼表面充分濕潤（由表及里）。
F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將
第二篇：投標文件物業服務承諾書
投標文件物業服務承諾書
在快速變化和不斷變革的新時代，承諾書的使用越來越廣泛，承諾書在寫作上具有一定的格式要求。承諾書的注意事項有許多，你確定會寫嗎？以下是小編整理的投標文件物業服務承諾書，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
投標文件物業服務承諾書1小區業主委員會：
二、我司自愿借款200萬元轉賬進入本小區物業費共管賬戶，先行墊付甲方小區自接管之日起6個月內的運營費用準備，借款協議雙方另行簽署。我司承諾在本項目處物業服務合同履約期間，我司隨時應業主委員會申請予以借款，確保物業費共管賬戶資金不少于兩個自然月運行基本費用。
三、我司自愿向甲方繳納物業服務合同履約保證金30萬元，由甲方業主委員會賬戶獨立保管，物業服務合同履約率、物業服務質量符合率符合物業服務合同約定綜合考評約定值后，余額退還給我司，不計利息。
四、我司自投標之日起10日內，提供3—5名項目經理名單：含項目經理資質，詳細履職簡歷；業主委員會面試考核選定；業主委員會單方面可以調換項目經理。
五、我司承諾本項目處實行項目經理負責制，我司內部相關行政管理制度僅宏觀管控到項目經理，我司內部各職能部門決不插手項目處的日常工作，本項目處人事勞資、物料招標、辦公、財務、工程、客服、綠化、保潔、保安、停車管理等運營事項授權項目經理與業主委員會依據物業服務合同約定履約。
六、我司承諾本項目處公共部位及公共收益收支，全部由業主委員會獨立管理，我司可接受委托代為經營、代為建賬、代為納稅、代為管理余額資金。
七、我司承諾接受業主委員會委托，代本項目處招聘、簽訂勞動合同，代為發放工資和社保繳納；代為處理勞動糾紛。我司承諾決不干涉業主委員會的共同決定。
八、我司承諾本項目處的財務管理主體是業主委員會，我司接受委托代為收取物業費，代為建賬，代為申報稅務，代為管理財務，接受業主委員會所委托。
承諾人：
20xx年xx月xx日
投標文件物業服務承諾書2致______________：
本投標人已詳細閱讀了xxx物業管理項目的招標文件，自愿參加上述項目投標，現就有關事項向招標人鄭重承諾如下：
1、遵守中華人民共和國、北京市有關招標投標的法律法規規定，自覺維護物業 管理市場秩序。若有違反，同意唄廢除投標資格并接受處罰。
2、服從《招標工作議程》安排，遵守招標有關會議現場紀律。若有違反，同意唄廢除投標資格并接受處罰。
3、接受招標文件全部內容，若有違反，同意被廢除投標資格并接受處罰。
4、保證投標文件內容無任何虛假、未侵犯他人知識產權。若評標過程中查出有虛假，同意作無效投標文件處理并唄沒收投標擔保。若中標之后查出有虛假，同意廢除中標資格并被沒收投標擔保，承擔因侵犯他人知識產權而由此引起的全部法律責任和經濟責任。
5、保證按照招標文件及中標通知書規定簽訂此項目物業管理合同，并按照要求準時進駐物業項目提供物業服務。如有違反，同意接受招標人違約處罰并被沒收投標保證，承擔相應法律責任。
6、保證中標之后不將以任何方式將物業管理的整體項目轉讓與第三方。
7、保證按招標文件及合同約定原則處理因招標人原因增加或調整的工作量及其他事宜。
承諾人：
20xx年xx月xx日
投標文件物業服務承諾書3xxxx公司：
我院在xxx標投標網上看到貴公司的招標公告，我院真誠的參加xxxx設計投標。如有幸中標，我院將由技術水平高、職業道德好、愛崗敬業的設計班子人員完成設計任務，我們將以積極熱情的態度、認真負責的精神，急用戶所急、想用戶所想。為工程的早日建成奉獻全部力量。我院謹此為我院對本工程的設計質量、服務、進度鄭重承諾：
一、當招標人要求我院常駐人員到現場時，我院承諾響應時間為1小時以內到達現場。
1、目標根據建設單位和招標文件的要求，我院經過慎重考慮將本次設計工期控制在35個日歷天。
2、保證措施為了保證目標的實現，我院將采取如下保證措施：
（1）提供圖紙日期的要求，制定各個設計專業的進度計劃，編制項目網絡進度圖。
（2）項目對各專業設計的進度安排，由項目負責人監控相關專業設計組嚴格執行，并按時互相提供經審核后的有關資料。
（3）向業主和有關方面匯報項目進展情況，以便業主了解情況，并提出意見。
（4）負責人定期為設計進度監控，分析產生的'偏差原因，提出進度修訂計劃，使進度始終在計劃的控制之內。
3、技術經濟責任制，使職工的收入與設計進度、質量、數量直接掛鉤，進行獎勵和懲罰相結合的考評。
設計質量保證承諾
1、目標
設計質量是設計單位企業素質的綜合反映，是項目管理水平的重要標志，設計質量管理中必須牢固樹立質量第—的理念，以質量求生存，以質量求發展，使項目部全體人員都認識到設計質量是市政設計企業的生命線，我院的的設計質量目標就是：
（1）設計產品（成果）合格率為100%。
（2）設計質量事故為零。
（3）創優秀設計，爭全省一流。
2、質量體系保證承諾
（1）以院已建立并經認證的ISO9001質量保證體系進行項目的全過程質量管理，以保證各項工作的質量。
（2）項目組內部明確分工，質量責任落實到人，制定并貫徹實施項目的進度與質量保證措施。
（3）院項目部和技術審查組對項目定測施工圖設計的整體思路、方法、原則和最終結果進行總體把關和全過程指導，包括院級技術指導、中間檢查和成果審查。
（4）勘察設計期間，實現技術服務保障，配置高效的生產工具，實現數據處理、繪圖分析計算機化，確保工作效率和設計質量。
（5）內業設計執行“設計、復核、審核”制，三級審查，要求對審查均有文字記錄，并記錄下執行修正意見。
（6）對設計輸入進行控制，包括基礎資料、勘測資料、程序提供資料，設計軟件程序等，防止失效、錯誤的資料文件進入設計過程。
（7）項目組內各專業組的銜接，均為經過確認的互提資料單為接口，保證各組、各工序有機的銜接。
（8）對重點疑難工程，設計方案要有認證過程，聘請專家提出認證意見，以確保設計質量符合要求。
（9）認真對待建設方組織的各種專業評審，對評審中提出的意見加以補充完善。
（10）在本項目設計產品交付后，通過整理歸納，形成完整的測設工作技術質量檔案。
3、過程質量保證承諾
我院完全按照ISO9000質量管理體系程序對整個工程服務階段流程進行控制，包括：
（1）設計計劃評審
設計計劃應進行評審。設計計劃的評審采用公司、部門主管在“工程項目設計計劃表”上審批簽字認可的方式。必要時由公司主管組織會議評審，評審后填寫“工程項目設計計劃評審記錄表”。通過對設計計劃的評審，使設計工作順利開展。
（2）設計輸入控制
對設計輸入的要求應編制設計輸入要求文件。設計輸入要求文件應由項目總負責人編制。可行性研究報告、方案設計的設計輸入要求文件均由項目總負責人編制。施工圖設計階段由單項負責人編制。每項工程設計都必須有設計輸入要求文件。設計輸入要求文件必須經設計總負責人審批，簽署審核。設計輸入要求文件的內容主要是用戶的需求或顧客的要求，以及相應的法規、標準、規范要求。
（3）現場勘察
各階段設計文件編制前，設計人員應到工程建設現場進行勘察，以取得設計輸入的第一手資料。
（4）設計方案評審
對規劃設計、可行性研究、方案設計等總體設計方案的評審，應采取會議方式進行，由公司主管主持，協同相關設計部門的部門主管、項目總負責人、單項負責人及主要設計人員參加。
設計方案的評審是確保設計質量的重要步驟，應做好每個項目設計的評審。同時，設計輸出文件編制完成后，交審核人驗證以確保設計文件滿足設計輸入的要求。
（5）質量記錄的控制
質量記錄文件在勘察設計過程中或相關活動中產生，按質量體系程序各要素規定和有關規章制度中規定的記錄文件、表格等要求建立。各項記錄表格均應有工程名稱（含單項工程）內容，經辦人、責任人等簽署。記錄文件無簽字和日期者不能作為有效文件。設計過程中的會議、會談、協議、勘察等，均應有記錄。
（6）設計更改
設計交付公司后經設計審查提出的設計更改和修改，由設計評審會議決定，按會議審定的意見進行修改。
施工過程中發生的設計更改和修改，由項目負責人授權委派的設計人員現場確定，對確屬是設計的問題，負責簽署“設計變更單”。在設計過程中，公司內部各專業之間提出的設計更改和修改，由提出更改專業的該項目設計總負責人或單項負責人確定；公司外部提出的設計更改和修改，由設計主管部門或建設單位確定；設計審核提出的更改，由各級審核人確定。
（7）設計輸出
各階段設計成果應編制設計文件，由綜合部組織裝訂成冊出版。
每個建設項目的總冊及各單項工程分冊都應編制全套設計文件。全套設計文件應包括：設計說明及附錄、概算或預算編制說明及概（預）算表格、設計圖紙。
根據設計文件分發單位的不同需要，按全套設計文件、總體部分（總冊）文件、全套概（預）算表、全套器材概（預）算表、施工圖紙及說明等分別裝訂出版。
（8）設計審核
A、各階段設計文件編制完成之后應進行自審和逐級審核。設計文件的一般校審流程如下：自審（互審）—部門內審—公司內審—預評審—評審。
B、設計校審工作要嚴格按公司有關的規定執行。
承諾人：
20xx年xx月xx日
第三篇：投標文件
中國聯通青島市分公司更換變壓器改造工程施工項目
投 標 文 件（副本）
投標人：青島城陽希望電氣有限公司（蓋單位章）法定代表人或其委托的代理人：（簽字）
2013年 8 月 2 日
目 錄
1.、投標函、法定代表人身份證明 3、法定代表人授權委托書 4、技術規范書的點對點應答 5、工商營業執照副本復印件 6、稅務登記證復印件 7、組織機構代碼證復印件 8、銀行開戶證明復印件 9、資質文件
投 標 函
致： 中國聯通網絡通信有限公司青島市分公司
1．根據你方中國聯通青島市分公司更換變壓器改造工程施工項目招標文件，遵照《中華人民共和國招標投標法》等有關規定，經研究上述招標文件的投標須知、合同條件、技術規范及其他有關文件后，我方愿意實施本項目，并承諾按本招標文件、合同條件、技術規范等實施上述項目并承擔任何質量缺陷保修責任。
2．我方已詳細審核并確認全部招標文件，包括修改文件及有關附件。3．我方承認投標文件附錄是我方投標文件的組成部分。
4．我方同意所遞交的投標文件在“投標須知”規定的投標有效期內有效，在此期間內如果中標，我方將受此約束。
5．除非另外達成協議并生效，你方的中標通知書和本投標文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。
6．我方保證提供的資料和證明文件真實可靠，如有弄虛作假，將承擔相應的法律責任，并賠償由此造成的一切損失。
7．我方承諾投標文件中擬派的項目負責人即為承建該工程的項目負責人。未經招標人同意隨意更換的按違約處理。
8．其他承諾：。
投標人：_青島城陽希望電氣有限公司_（蓋單位章）法定代表人或其委托代理人：（簽字）單位地址：_青島市城陽區城陽街道后桃林村 _。郵政編碼：_266000_電話：*** 開戶銀行名稱：中國工商銀行青島市城陽區支行 開戶銀行帳號：***7878 開戶銀行地址：山東省青島市城陽區正陽路215號 日期： 2013 年 8 月 2 日
法定代表人身份證明
單位名稱：青島城陽希望電氣有限公司
單位地址：_青島市城陽區城陽街道后桃林村 _。成立時間： 2009 年 8 月 27 日
經營期限： 2009年8月27日至2059年8月26日 姓名： 紀新革 性別： 男 年齡： 43 職務： 總經理 身份證號碼： ***510 系__青島城陽希望電氣有限公司_的法定代表人。
特此證明
投標人：青島城陽希望電氣有限公司（蓋單位章）
2013 年 8 月 2 日
法人授權委托書
本授權委托書聲明：紀新革（姓名）是 青島城陽希望電氣有限公司 的法定代表人，現委托 青島城陽希望電氣有限公司 的 徐婷 為我方代理人。我方承認代理人全權代表我方所簽署的本工程的投標文件、簽訂合同和處理有關事宜。其法律后果由我方承擔。
代理人無轉委托權，特此委托。
代理人： 徐婷 性別： 女 年齡：
身份證號碼：***02X 職務： 經理 委托期限： 2013 年 8月2日至__2013_年_9_月_2日。
法定代表人：（簽字）
投 標 人：青島城陽希望電氣有限公司（蓋單位章）
_2013_年__8_月__2 _日
注：授權委托人應持本證明參加投標，并提供一份原件在投標文件中。
技術規范應答
青島聯通南京路局和水清溝局更換變壓器改造工程
技術規范書
總則
一、本規范書為青島聯通公司（以下簡稱甲方）購買南京路局和水清溝局更換變壓器改造工程服務的具體要求，是商家（以下簡稱乙方）報價的依據。
二、乙方應答書應對規范書逐條應答，答復應針對不同設備明確答復為完全滿足、部分滿足、不滿足。
三、本規范書的解釋權和修改權歸青島聯通所有。技術要求及相關問題
一、相關資料：
提供投標企業的營業執照、銀行資信等級復印件。（滿足）
提供2010年至今簽訂的變壓器安裝或改造工程的合同匯總表，包括：合同名稱、合同金額。提供正式合同掃描件，要求可追溯驗證。（滿足）
提供送變電工程專業承包三級及以上資質證明，及安全生產許可證、山東省電監辦頒發的承裝類五級、承修類五級及以上電力設施許可證。（滿足）
提供施工企業項目經理機電工程專業貳級及以上國家注冊建造師證明。（滿足）提供勞動保障局頒發的高低壓電工證（與本項目相關人員），至少提供三人的證書原件或復印件、社保局出具的繳費證明文件。（滿足）其他應當提供的材料。
二、質量及技術要求：
（一）工程內容：
變壓器、真空斷路器拆除及安裝改造、更換主備用線路中T接箱至高壓隔離開關的高壓線纜及高壓負荷、開關母線系統及干式變壓器調試、電力電纜敷設、接地母線埋地敷設、交流供電負荷隔離開關調試、避雷器調試、系統送電等。（滿足）
（二）施工方案（滿足）方案合理性
方案要求全面、完整、嚴謹、工序合理、工期合理。
人員配臵
人員配臵、勞動力保證措施到位。質量保證
質量保證措施全面、完善、可行。文明施工及安全防護
有完善的文明施工措施、安全防護措施、防火措施、防盜措施、成品保護措施。
（三）技術培訓（滿足）
工程完工后，乙方應安排經驗豐富的維護工程師對甲方維護人員現場技術培訓，現場培訓內容、培訓方式應提前告知甲方，并得到甲方認可。
（四）關于工程費用：（滿足）
本工程采用總體打包計價方式, 乙方必須按照合同規定完成本工程所有施工項目（包含高壓系統增容費、設計費），如產生費用超出總額，超出部分甲方不再支付。
（五）乙方進入我方機房施工，必須經過甲方許可，在機房內任何操作，必須經過甲方維護人員的同意，并接受監督。要求遵守青島聯通機房管理規定，保證安全和操作規范，承擔我方機房設備設施保密責任。（滿足）
（六）乙方必須保證在施工期內甲方正常生產，如因施工原因影響甲方通信設備正常運行，由此影響通信業務或其他損失，乙方應承擔全部責任。（滿足）
（七）在施工期內，乙方若達不到合同要求條款承諾，部分或全部不能提供服務，甲方有拒付（或減付）工程費用的權利。（滿足）
（八）工程施工主要在運行的設備機房中進行，操作具有一定的危險性，乙方應對提供的施工操作承擔相應的責任后果。（滿足）
（九）工程費用的支付，甲方按照百分制進行考核，主要為施工時限、工程質量、服務規范、服務承諾履行情況等，達到甲方考核要求付合同應付金額，不足則按甲方相關規定扣減。（滿足）
（十）乙方在工程施工期間，應密切與甲方協作，不應影響甲方正常通信。（滿足）
（十一）乙方在工程施工期間，要進行足夠的投入，不透支甲方設備的運行能力，不靠拼設備節省成本要認真做好機構設臵、人員配備、技術支援等工作。（滿足）
（十二）乙方在工程施工執行過程中，需保證所有使用的材料及零部件全部是正規廠家產品。（滿足）
（十三）工程工期要求：合同簽訂后20天內完工。（滿足）技術及質量、服務及商務部分（請應答）
1、請詳細描述施工方案
應答：滿足
2、人員配臵情況，需提供相關證明材料 應答：滿足
3、請詳細描述質量保證 應答：滿足
4、請詳細描述文明施工及安全防護
應答：滿足
5、請承諾工期
應答：我公司承諾自合同簽訂日起20日內完成本工程所有施工項目并交付使用。
6、詳細承諾保修期
應答：我方承諾自驗收之日起保修期為12個月。
第四篇：投標必備文件
投標必備文件
一、證書
1、企業法人營業執照副本
2、企業資質證書副本
3、安全生產許可證副本
4、法定代表人身份證明書
5、被授權人（投標人）本人身份證
6、建造師證（一、二級以上）、該建造師的安全生產考核合格證
7、技術負責人的職稱證
8、其他管理人員上崗證（質檢，安全，材料，施工員，技術員，預算員，）
9、外省進駐備案證明
10、組織機構代碼證
11、稅務登記證
12、特種設備安裝改造維修許可證（所有證件）
13、質量、環境、職業健康體系認證文件
14、特種作業人員合格證（起重工、電工、焊工、腳手架工，其中焊工需有Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ類材質的管
道氬電聯焊合格項目）
15、企業資信證明
16、工程獲獎證書
17、企業的其他各種榮譽證書
以上投標時攜帶原件，加蓋行政公章的復印件每標段一份（放入標書正本中），其余可為復印件
二、文字資料
1、授權委托書
2、投標人、項目經理、技術負責人近三年已完成同類工程承包業績（同時具備中標通知書、建設
工程施工合同、竣工驗收報告原件）
3、有關確定投標法律地位的原始文件的副本
4、近兩年經過審計的主要財務報表
5、今后兩年的財務計劃和本及下合同項目及年施工產值
6、目前和近兩年涉及訴訟的資料
7、企業概況、業績、特長（附有關證書）
8、駐現場項目管理機構和技術管理人員配備及業績介紹
9、類似工程投標書全套（商務、技術標電子檔模板）
三、工程開工要的資料
1、企業資質未蓋有有效期的（加蓋紅章）1份（將來辦理告知書）
2、焊接工藝評定
3、公司質量保證體系（最新電子版）
4、公司管理體系（最新電子版）
5、公司安全管理體系（最新電子版）
第五篇：投標文件
第一章 綜合說明
黃河水利職業技術學院工會維修改造工程位于校內，東北側為第23教學樓，西側為愛晚湖，南側為第18教學樓。總建筑面積1074.6平方米，建筑占地面積1120.58平方米，由天津大學建筑設計研究院設計。
主體一層，主體建筑高度5.7m（檐口至室外地面）室內外高差0.6米。結構形式為框架結構。
第二章
施工部署
針對本工程特點及業主對工程質量、工期及文明施工、環保措施等方面的要求，本工程的施工總體部署如下考慮：
1.我們通過認真學習和研究黃河水利職業技術學院工會維修改造工程招標文件、有關設計圖紙資料，并數次踏勘了施工現場，在分析了各種影響施工的因素和本工程承包的特點、難點后，我們有充分的信心，保證以高質量、如期完成本工程招標文件規定的總承包工程范圍內的任務。
2.一旦我公司有幸中標一定全力以赴，做好施工前期準備和施工現場總體規劃布置。我們一定發揮我們公司管理優勢，建立完善的管理組織機構，落實嚴格的責任制，實施項目總承包管理，通過對勞動力、設備、材料、資金、技術、方法和信息的優化處置，實現工期、質量及社會信譽的預期目標.3.本工程我們不搞分包或轉包，凡我公司承包范圍內的所有操作工人均為我公司在職職工。
4.屋面防水等工程是影響建筑使用功能的關鍵分項工程。本方案對此均編制了針對性的技術方案，確保用戶在使用上無后顧之憂。
5.施工工藝選擇：
（1）模板：柱、梁、板模板均采用九夾板，柱梁板模板一次到位。
（2）根據招標文件 的時間安排，施工準備時間并不十分充裕，墊層砼可采用商品砼，臨時設施可暫用工地現有設施，在逐步完善。
一、施工進度計劃安排
總工期91天，計劃開工日期為2010年9月15日，竣工2010年12月15日，計91天（日歷日），工程主體2010年11月前完工。
二、工程目標
1.質量目標：確保“優質結構”。
本公司將ISO9002質量管理體系作為施工大綱，并落實、分解到分包單位、各道工序，使該工程在質量管理和質量目標上始終能夠按ISO9002大綱落實。
本公司將嚴格接受建設單位、監理公司對工程質量的全面監督和管理，按規定想監理單位報送有關資料，建立本工程質量體系，將其延伸到每個作業面，確保工程質量。2.安全生產、文明施工目標：
創安工地：“市級創安工地”。
我們的總體目標是在工程質量上、施工管理上、現場施工的文明程度上，為天津大學增添風采。我們將采取各種有效措施，強化施工過程中的質量事前、事中、事后三階段控制，使建筑物和各類建筑設備安裝在實際形成過程中滿足設計要求和功能要求，切實做到上述所有目標全部實現。
第三章
施工準備
一旦我公司有幸中標一定全力以赴，做好施工前期準備和施工現場總體規劃布置。我們一定發揮我們公司管理優勢，建立完善的管理組織機構，落實嚴格的責任制，實施項目總承包管理，通過對勞動力、設備、材料、資金、技術、方法和信息的優化處置，實現工期、質量及社會信譽的預期目標.一、施工組織準備
（1）挑選精兵能將，建立該工程項目經理部，組織施工人員認真勘察施工現場，熟悉施工圖紙，做好本投標標函，詳細討論該工程每一道施工工序的施工方案和編制施工預算、工料分析，落實好購料地點和廠家，以及組織勞動力進場的準備工作。
（2）落實和維修好進場所需的一切大中型機械和周轉材料，一旦中標，就可及時進場到位。
（3）再進場施工時，做到有頭有序，文明生產，精心施工，職責分明，根據本工程特點，擬定各職能人員的崗位和職責范圍。
（4）開工前組織一定的勞動力和物力，做好接水、接電工作。
（5）全面鋪開作業，根據計劃組織好木工、鋼筋工、泥工（砼）三個施工專業隊和后勤人員包括機械照明等各專業隊。
（6）配合甲方辦好開工 前的一切手續，包括開工報告、質監、安監保險、項目許可證等。
三、施工技術準備
（1）開工前組織有關技術人員認真研究審查施工圖，并對圖紙做出自審記錄，認真參加圖紙會審，并整理好會審記錄。
（2）與甲方、監理共同進行建筑物軸線控制樁、永久水準點復核移交工作，并辦理書面移交簽字手續。
（3）根據永久水準標高點，在場內引測兩個±0.000標高作為施工測量的依據。
（4）根據主軸線控制樁放出其他軸線的控制樁，對軸線控制樁四周加設保護欄桿，并作醒目標志，防止軸線控制樁被意外破壞。（5）根據業主提供的電源、水源位置設置臨時上下水管及施工用電線路。
（6）組織有關人員編制施工預算并提出材料設備供應計劃。（7）根據項目質量計劃書、施工規范及作業指導書，由技術負責人、施工員、班組長進行逐行逐級技術交底，并應有書面記錄。
3、施工現場平面布置
（1）下水布置：按要求在施工道路邊及基坑或建筑物周圍設置排水溝，排水溝界面尺寸為300mm×300mm，并每隔30m左右設一個沉淀池，尺寸為800×800×800mm，排水溝有3‰泛水，排水溝上設置鋼
筋電焊蓋板，排水通向由甲方指定市政窨井。
（2）上水布置:將業主提供的給水管沿場內四周環通布置，均埋入地下200mm，且在水管上布置二個閥門作為今后修理水管不影響生產之用，并在現場布置二只消防用水龍頭。
4、用電布置：現場施工用電線路采用三相五線制，根據業主提供的電源設置配電房，然后根據平面圖情況布置，從配電間接出電纜線由電線立桿配線至個分配電箱。
施工時，在每區至少設二只分配電箱，以保證在結構、安裝及裝飾施工時的用電要求。
5、臨時設施布置：根據施工平面圖設置辦公用房，家工作業場等，標準養護室從基礎開始直至工程結束，尺寸為2.5×3m，按標養室要求配置空調、水池等。
第四章 主要分部分項工程施工方案
一、測量放線
1.軸線的控制：
在四角角點定好后，拉長鋼圈尺以經緯儀配合測，定出各軸線點，然后沿建筑物周邊離開一定距離用鋼管做龍門樁、龍門板，把軸線引至龍門板上，劃硬印。今后高程上的軸線均由控制軸線為準，用經緯儀向上引測。
2、高程的引測
根據設計院或建設單位提供的水準點，為原始測點。
二、基礎工程
1、防線
根據龍門板上的軸線，按照設計的基礎平面圖和基礎（承臺及地梁）詳圖尺寸，有軸線向兩邊分量，再拉通麻線，用石灰放出個承臺平面的挖土灰線（放出坡度及基底工作面位置）。經過測量無誤后，方可進行下道工序的工人做。
2、土方開挖
根據該工程工作面大、工程量大的特點，承臺的施工要搶要快。這樣不但要縮短工期，主要的是防止雨浸，確保工程質量。故采取挖土機一臺。
3、挖土方法獨立承及地量土方采用一臺0.6立方米反鏟挖土機開挖，人工修正地方法。用人工鏟挖，防止超挖、多挖，影響基底質量。為此在挖土過程中設專職測量員及時測定挖土深度和寬度。
4、坑內排水法
基礎挖土時，在基底四周設排水溝，寬20CM深20CM，且在基礎兩個角外，設集水井2座，集中排水，用抽水機日夜把積水排至下水道內，保持坑內不積水，坑底土干燥。
5、砼墊層施工
C10墊層10cm厚，采用商品砼。
6、彈線、驗樁
用經緯儀將地面控制線引至墊層上，復核無誤后，進行基礎防線，主軸線用紅漆標記，彈線即按縱橫線向四邊平均量之承臺一半尺寸，彈墨線要四角方正，彈線后要經過換人復測，在扎鋼筋之前完成。每只
承臺均要拉通軸線
軸線彈好后，進行樁基工程驗收，符合要求后才能進行下道工序施工。
7、鋼筋綁扎
根據設計圖紙事先將各類承臺鋼筋切斷成型好，并按不同型號的承臺，按設計要求配料，計算數量（根數）正確，掛牌堆放在有遮掩的下有墊凜的地方
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