第一篇：物業計劃2

物業2010年上半年工作總結

上半年，物業公司在集團公司、上總的正確領導下，在集團各單位領導和同事的大力支持幫助下，我們圍繞年初制定的工作計劃、目標，組織實施，通過全體員工的共同努力和辛勤勞動，完成了明顯的提升，得到了業主的認可和好評。

上半年，我們完成了物業管理服務的各項任務，主要做了以下工作，取得了一定成績：

1、物業營業款148.07萬元，其中物業費收入52.89萬元，完成年計劃的56.27%（截止6月30日）。

2、完成了高層業主落戶戶籍備案資料向公安部門上報和多層戶籍變更，特別是歷史原因造成的多層58戶戶籍需變更，清查統計、通知變更、協調催辦，費盡了周折（尚有11戶需催辦）。

3、完成1308戶業主大修理資金資料的錄入、核對和向市房地局上報，分戶報送700多戶資料給市房地局獲得通過，已通知相關業主領單繳費，做到了無一例差錯。

4、業主裝修實行三級審批制，辦理業主裝修41戶（其中佳馨34戶，鳳苑7戶），收取了相應的費用。安裝戶內配套供暖鍋爐63臺（其中20KW10臺，32KW1臺）。

5、經過1個半月的前期清查，4月份，完成了兩小區自交房以來300多戶業主戶內遺留問題和小區共用配套設施11個大項工程維修遺留問題的摸底清查，制定了遺留問題處理的方法、措施和意見，經集團公司領導批準同意并已實施。6、4月6日接手燒烤園，10天內完成了燒烤園經營管理方案制定、收費單價、合同擬定審、攤位招租和出租，收取了3個月租金4.185萬元和合同履約保證金1.8萬元。同時，針對燒烤園、兩小區商鋪嚴峻的治安、消防形勢，我們再次制定了相應的管理規定下發各商戶，遂戶要求重在防范，并擬訂了《治安、消防安全協議書》，與各商戶簽定，明確商戶責任。7、5月15日圓滿組織了“達生物業業主太平森林公園聯誼活動”，得到業主好評。

8、針對無停車場的現狀及車主的需求，制定了小區車輛停放管理規定和嚴謹的收費方法并實施，兩小區200余輛車有序停放，占道停放車費收入10.77萬元，完成年計劃的134.62%。

9、完成了物業公司管理制度的修訂，增補了《物業管理服務細則》和《突發停電應急預案》等7項應急預案，使制度、規定和措施辦法更具操作性，更具體，體現執行力。

10、開展了“我文明，小區文明；小區文明，我光榮”為主題的櫥窗宣傳，在小區宣傳欄開展了一系列的針對小區管理服務、環境、安全、消防、公用部位使用等的通知和宣傳教育工作。

11、以“加強管理，提高素質，提升服務”為目的，我們以公司制度、服務意識、業務知識、應急預案和實際演練為科學內容，組織內部培訓學習30余次，統一思想，統一認識，員工立足崗位，愛崗敬業，與集團發展步伐保持高度一致，有效地促進了物業公司各項工作的順利進行。

12、完成了高層工程建設配合及集團各單位的工作配合，協調并妥善處置施工擾民事宜。13、6月底按集團要求，完成了保潔、綠化業務承包方案的制定和合同草擬，已及時上報并再三修改得到批準。

14、外聯工作完成了與市房地局、物價局、管委會、城管局、供電局、計生辦、派出所等政府部門的工作安排和要求，確保信息暢通，事事有回應，件件有落實，及時上報。

15、保安工作客服人員流動性大，有時隊員嚴重缺編的現實困難，落實“治安、消防、車輛管理”三項工作，加強日常安全執勤及巡檢，保障了小區正常的工作和生活秩序，尤其在節假日，從經理到隊員保證全員在崗，堅持節假日每晚夜查，確保安全。

16、物業保潔和綠化工人在日常工作中任勞任怨，付出了艱辛的勞動，維護和保持了小區良好的生活居住環境，得到了業主、住戶和使用人的普遍尊重；上半年，清運生活垃圾6千桶，清理建筑及裝修垃圾30車。

17、客服部受理業主咨詢、報修和住戶求訪反映問題5千余次，其中電話受理4173次，電話中處理問題3404次，開出派工單769個。物業工程部完成維修派工769單，緊急搶修20余次，房屋滲漏水維修20余戶。

這些數字，凝注了物業公司全體員工的敬業精神和責任感。上半年，工作表現突出的有：靳傳梅、李雙民、苗冬利、黨志有、李化雷、謝玲、陳陸。

物業公司下半年工作計劃

七月份：

1、加大物業費催收力度，采取措施，收取欠費；清收商戶應繳2季度水電費。

2、收取燒烤園商戶租賃費。

3、多層戶籍變更按計劃完成90%。高層戶籍備案按計劃進行。

4、戶內遺留問題處理4戶，工程維修遺留問題處理按計劃進行

5、完成客服日常工作。對裝修業主戶內進行檢查，督促做好防火防盜工作。

6、協調、管理好商鋪和燒烤園，對違反規定的行為嚴肅處理。處理好施工擾民事宜。

7、保潔、綠化工作力度加大，切實做好環境維護工作。

8、工程維修工作量較大，必須按批準的計劃按期完成。

9、對兩小區公用部位、公共區域及樓道、地下室亂堆亂放雜物現象。

10、保安部做好治安、消防、車輛管理公里三項工作。鳳苑監控系統改造或維修配合。

11、加強治安保衛工作，切實防范盜竊、破壞案件，做好防火工作。

12、“6.13”商鋪火災事故處理配合。

13、佳馨二期5個綠化取水點增設完畢。

八月份：

1、物業物業公司內部建設，組織管理人員學習“物權法”，物業管理條例等有關法規。目的是進一步提高服務質量，增強管理能力，包括物業公司形象提升。

2、進一步加大收費催交力度。

3、保潔工作：安保主導、落實監管，要有全面改觀。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產生的業主投訴。

5、完善安全、消防配套設施，做好租戶防止責任書完善工作。

6、配合相關部門整改遺留問題。

7、配合政府相關部門完成二次人口普查工作。

8、保安部拿出有效措施落實安全、防火、防盜工作。

9、物業行政部本月組織各部驚醒四次人員培訓（服務意識、服務質量、法規、儀容儀表）。

10、行政部本月組織各部門、崗位、服務區域進行四次全面檢查。

11、保安部對高層及商業租戶組織一次消防演練，提高他們的消防意識。

12、客服部、工程部對區內的用電、水、氣安全進行一次全面檢查，消除隱患。

九月份：

1、給相關協作單位進行中秋答謝活動。

2、進行鳳苑門面房防火檢查。

3、做好遺留問題的處理。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產生業主的投訴

5、修剪主干道的樹枝。

6、做好樹木防治病蟲害工作，集中力量進行除草工作。

7、做好小區衛生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

8、對小區的單元防盜門進行全面的檢查。

9、月底物業費收繳率達70%。

10、加強對“弟子規”的學習。

十月份：

1、安排客服人員協助行政部加大物業費用的催繳。

2、統計還沒有安裝鍋爐的業主明細，聯系業主安裝鍋爐，保證供暖期可以正常使用鍋爐。

3、做好遺留問題的處理。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產生業主的投訴。

5、綠籬及小喬木、灌木的全面修剪。開始冬耕松土，進行耕后施肥。做好防寒工作。

6、做好小區衛生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

7、針對1---9月收費情況采取相應措施，制定后三月的物業費收取措施。

8、統計關系單位的中秋節月餅名單，利用短信平臺給業主送祝福，做好雙節前的工作安排，培訓員工收取物業費的技巧。

9、組織水電人員完成小區及商鋪、臨建門面房第一季度的水電表抄收工作，（常住戶查抄比例達80%以上）并配合行政收費。

10、再次對全員進行新規章制度的學習，對運用到工作中去。

十一月份：

1、協調鍋爐的安裝進度，保證業主正常使用。

2、會同行政部、工程部、保安部檢查鳳苑門面房防火檢查。

3、做好小區衛生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

4、通過對員工進行陜西省物業管理條例的學習，使得物業每位從業人員都了解物業相關知識并運用到工作中去；針對本月11、9消防安全宣傳月，組織全體業主參與，組織一次消防安全演習。

5、抓好防治病蟲害工作，剪除病蟲枝、枯枝，消滅越冬病蟲源，并結合冬季大掃除搞好綠地衛生工作。

6、利用長慶業主年底報銷統一開發票報銷的機會，采取各種方法收取全年物業費，在工作中繼續培訓收取物業費的技巧。

7、對高層住宅的安全用水用電進行檢查。十二月：

1、完成年度部門工作總結。

2、防火、防盜、工程等安全大檢查

3、統計客服部一年的相關數據。

4、小區樹木的修剪，清理落葉。做好消防工作。

5、統計全年各項費用的收支情況，月初用電話、短信平臺等各種方法進行再次催費，對于不交物業費的業主采取不予開發票、不售電等強項硬措施，逼起繳費，力爭完成任務。

6、對全員進行三級安全教育培訓，并對全體業主進行安全方面的宣傳。2011年元月：

1、配合集團對固定資產再次清查。

2、保安部完成全年的停車收費任務。

3、組織水電人員完成小區及商鋪、臨建門面房第一季度的水電表抄收工作，（常住戶查抄比例達80%以上）并配合行政部收費。

4、完成春節期間小區布置的配合工作。

5、春節前小區的衛生打掃。

6、月底物業費收繳率達到80%以上。

7、針對即將過年，對全員進行電梯、用水、用電等各級應急預案的培訓、學習。

第二篇：物業人員培訓計劃

物業人員培訓方案

一、制定物業管理企業培訓規定

培訓工作對物業管理企業來說是一項長期工作，物業管理企業應結合自身情況制定培訓規定使培訓工作制度化、規范化。培訓規定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監督管理、培訓的效果評估等內容。

二、物業管理企業培訓的內容

物業管理工作涉及內容較多，培訓工作相對復雜，但總的來說，培訓可包括三個方面的內容。

（一）企業相關信息的培訓

該類培訓是為了讓每一個員工對企業的歷史、現狀、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

（二）物業管理工作基礎知識的培訓

該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。

（三）物業管理從業人員專項技能培訓

該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。

三、物業管理企業培訓計劃

（一）培訓需求分析

1、培訓需求分析的內容

在編制培訓計劃之前，首先要對企業的培訓需求進行全面的分析，培訓需求分析主要包括三個方面的內容。

⑴組織分析

結合企業的經營管理發展計劃，分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。

⑵任務分析 依據企業的工作內容，分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。

⑶個人分析

依據企業的人力資源現狀，分析哪些人需要培訓，培訓的具體內容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調查法

向企業員工發出培訓需求問卷，讓員工結合企業發展戰略對企業應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結合自己的工作任務提出培訓要求；讓員工結合自己的個人發展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養員工關心學習、熱愛學習、參與學習的熱情，既是培訓需求分析方法又是企業文化建設的重要內容，較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談，根據面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。

⑶會議調查法

召開培訓需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓需求。

⑷工作表現評估法

根據員工的日常工作表現以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。

⑸報告審評法

根據各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內容。

（二）制定培訓計劃.培訓計劃是為了規定培訓工作的目標，制定整體規劃以實現這些目標；以及將培訓計劃逐層展開，以便協調和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業各部門根據培訓需求分析的內容，結合部門培訓目標以及部門發展計劃制定出本部門的培訓計劃，上報到企業人力資源管理部門，再由企業人力資源管理部門結合企業發展計劃以及企業培訓總體目標制定整個企業的培訓計劃。

2、計劃內容 為保證培訓工作按時、按質地實施，培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內容。

⑴培訓目標

培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業所要求達到的培訓結果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎，培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內容。同時，培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據。所以，培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。

⑵課程設置

培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內容有所準備和有所側重，有利于提高培訓效果。

⑶培訓方式

根據培訓內容以及培訓對象的不同，可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩法。

3、培訓控制

培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓評估

每次培訓工作結束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。

四、培訓組織實施

培訓組織實施是物業管理培訓工作的核心，它包括了培訓工作做什么，培訓工作如何做，培訓工作由誰來做的問題。

（一）人力資源管理部門的職能和任務

員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內容之一，其主要職能包括計劃、組織、協調、監督等內容。具體職能和任務包括：

1、確定各級人員的培訓要求，聽取各部門的培訓需求，依據培訓需求制定培訓計劃；

2、組織執行物業管理企業培訓計劃；

3、定期向上級匯報培訓費用開支情況；

4、組織實施各種培訓課程與活動；

5、做好員工的培訓檔案管理工作；

6、做好收集培訓資料，編制符合企業經營管理特點的基礎教材；

7、維護培訓設施與場地，充分開發與利用各類培訓資源。

（二）培訓分類及實施要點

分類是為了建立一個立體的培訓模式，以便有針對性地組織實施培訓工作，培訓分類可根據培訓的對象、階段、內容、類型不同來劃分。

1、以培訓對象的不同層次分類

⑴高層管理者

①培訓目的

精通企業管理相關知識，掌握物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識，了解財務管理相關知識。

②培訓內容

A、企業管理

管理基本職能、組織文化建設、決策、戰略管理、組織結構與組織設計、人力資源管理、變革與創新管理、組織行為學、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統、品牌策劃、公共關系。

B、物業管理

房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。

C、法律知識

公司法及相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規、會計法及相關法規。

D、財務知識類

學會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務管理基本指標。

④培訓方式

專題講授、參觀考察、短期脫崗學習、在職學歷教育。

⑤組織實施

由公司人力資源管理部門直接組織實施。

⑥培訓評估

每次培訓工作結束后可通過面談法對培訓工作的效果進行評估，以便在以后的培訓中更好地采取培訓措施。

⑵中層管理者

①、培訓目的

掌握企業管理相關知識，精通物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識，了解財務管理相關知識。

②、培訓內容

A、企業管理

管理學基礎知識、物業管理相關公文寫作、決策學、組織行為學、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關系學。

B、物業管理

房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。

C、法律知識

物業管理相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規。③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實施

基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業課由人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。

⑶基層管理者

①培訓目的

了解企業管理基礎知識，掌握物業管理基礎知識，熟悉與工作相關法律知識。

②培訓內容

A、企業管理類

管理基本職能、物業管理相關公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關系。

B、物業管理類

物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。

C、法律知識類

物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生管理相關法規、綠化管理相關法規。

③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實施

基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業課由人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估，以便在今后采取更好的培訓措施。

⑷基層操作人員培訓

該類培訓的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規程，可由各部門具體組織實施。

2、以實施培訓的不同階段分

⑴入職培訓

①培訓目的

為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓，通過培訓認定其上崗資格。

②培訓內容

公司的歷史、公司的組織結構、各部門的工作職責和權限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產品與服務、對員工的期望、公司的人力資源政策。

③組織實施

由公司人力資源部門組織實施。

④培訓評估

考核合格后上崗。

⑵在職培訓

為在崗人員提供學習履行職務所必須的知識和技能進行的培訓。

⑶轉崗培訓

為在職人員崗位輪換之前進行的培訓，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應具備的知識和技能。

五、培訓工作誤區

（一）員工培訓不重要

很多的管理者認為培訓工作不重要，這種觀點是非常錯誤的。員工培訓十分重要。只有通過培訓才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過培訓才能使公司的制度得到具體落實；只有通過培訓才能使員工的素質得到提升；只有通過培訓才能使企業在市場中立于不敗之地。

（二）員工培訓有風險

有的管理者擔心自己培訓好的員工跳槽，因此不太重視培訓。其實這是一種非常短視的行為，其結果只會使公司員工素質停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓而離開企業，最終企業只留下一些平庸的員工。

（三）員工培訓是人事部門的事

員工培訓是企業長期持久的戰略性工作，是一項系統工程，涉及企業的每一個員工，需要企業各方面的配合以及人、財、物、信息資源的保障。因此，它并不是哪一個部門的事，而是整個企業都應該關注的事，應該引起企業管理人員的高度重視。

第三篇：物業前期計劃

目 錄

1.0 昶遠物業入伙前的工作 ………………….3 2.0昶遠物業接管驗收 ………………… 6 3.0昶遠物業入伙時的工作

………………… 10 4.0物業管理整體設想 13 5.0管理機制、管理架構人員及配備

………… 16

一、昶遠物業入伙前的工作

分目錄

1.1成立項目物業管理處 1.2管理處進駐項目前的工作 1．0 物業入伙前的工作 1．1成立項目物業管理處：

新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。（詳細見物業管理架構圖）

管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業《營業執照》，《物業管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。（4）入伙前30天，護衛隊經10天培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。

（5）入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。

（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表 格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。

（3）聯系上蔡縣電信局，上蔡縣有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。

（4）聯系燃氣公司對小區業主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議和商議燃氣開通相關事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。（6）協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（7）在待接物業經市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區，接管物業。

二、昶遠物業物業接管驗收

分目錄

2.1項目工程技術資料 2.2公共部位接管驗收 2.3機電設備接管驗收 2.4室內部分接管驗收 2．0物業接管驗收工作

物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收.具體可參照建設部ZBP30001-90《房屋接管驗收標準》執行并達到業主合理要求。2．1工程技術資料：

（1）上蔡縣建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）上蔡縣建筑工程消防驗收合格證書。（3）上蔡縣建筑工程驗收質量保證書。

（4）上蔡縣建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統驗收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區達標使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設備使用說明書。2.2公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統一，排列有序。

二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：

（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常；開關反應靈敏。

八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。

九．衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二.其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施: 一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。

三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統：

（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。

（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

九．溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩； 沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。

十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機電設備: 一.電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。

二.變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

二.發電機、風機型號與移交清單相符,工作狀態良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設置完好。

三．消防監控設備、給水加壓設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。

四．保安監控設備；同消防監控設備。

五、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。2.4室內部分接管驗收（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛生間、廚房防水性能良好。

（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現象。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。

三、昶遠物業物業入伙時的工作

分目錄

3．1 需向發展商收集的資料 3．2管理處應發給業主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 3.0 物業入伙時的工作 3．1 需向發展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管 時遺留問題的處理使用）。

3．2在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料：（1）

《客戶服務指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規約》；（4）《前期物業管理服務協議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理

（1）對資料驗收中發現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。

（2）對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。

（3）對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據《住 宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。（對部分外包工程將聯系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案。或對長期未能按要求整改的問題，由物業管理公司按實際維修所產生的費用找發展商收取。

憑售樓處收樓通知書 3．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質量并填寫物業交接表房屋交接記錄

預收物業管 理費3個月

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請手續見裝修申請表

簽訂物業管理協議一式兩份，一份交管理處

簽訂業主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業主資料交回管理處

辦理入伙手續

請備齊：

1．業主身份證原件

2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費

四、物業管理整體設想

分目錄

4.1 管理服務整體設想 4.0物業管理服務整體設想

堅持以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規模優勢，優質服務，保本微利，為業主/住戶當好管家。

4．1在小區全面導入ISO9001:2000國際質量體系。

昶遠物業物業管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。

4．2全面推行酒店式物業管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。

借助河南省其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業主及物業使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。4.3推行“全員首接責任制”。

第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主 和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。4.4智能化物業管理。

物業接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。4.5以“社區文化活動”為紐帶，融入對業主的尊重與關懷。

以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業公司的知名度和美譽度。啟迪業主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達到“無為而治、和諧共存”的管理境界。4.6根據業主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。

加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在昶遠·物業河畔物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利，創造溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質量保證體系

昶遠物業公司的管理運作和服務規范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒，保障物業公司持續改進，規范發展。

五、管理機制及人員架構 分目錄 5.1 ISO9001：2000質量保證體系，5.2 建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式 5．3物業管理公司管理架構及人員配置 5．4第一期物業管理處管理架構及人員配置 5.1 ISO9001：2000質量保證體系

小區接管之后，公司的管理運作和服務規范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒，保障物業公司持續改進，規范發展。

5．2建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監督機制；

管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業化運作模式

5.2.1管理運作控制模式如下：

日常物業管理 計劃制定

設備管理

清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區文化

緊急情況處理理

設施管理

設備、設施控制程序

月工作計劃

設備管理手冊

供方選擇

綠化部

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規

工作方針、目標

安全保衛工作手冊

安全管理控制程序 消防管理控制程序

緊急情況控制程序

社區文化活動控制程序

檢查

管理處日檢

部門主管月檢

服務中心（辦公室）

檔案管理

5.2.2服務質量過程控制機制 服務過程的策劃

工作方針目標管理矩陣圖 公司

管理處

管理處矩陣圖

批準

新入伙方案

確定服務范圍

確定目標

實施

工作目標

質量目標

經濟目標

其它目標

服務改進

顧客期望

合同、委托書

法律、法規

社會需求

公司質量目標

識別過程

程序

服務所需過程

各單位

控制能力

過程間相互關系

過程的資源需求

配備人員 ·

配備物資資源

制定控制方法

制定過程中監視方法

制定過程中檢驗方法

制定過程中實驗方法

制定過程中驗證方法

制定過程中確認方法

5.2.3服務中心客戶信息反饋機制： 服務中心主任

服務中心根據類別，分別通知有關部門

客人有任何需求，可直接通知服務中心

信息反饋

保安部

工程部

財務部

根據規定程序，完成工作

社區網絡

5.2.4 檢查監督機制：

為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監督體系：

管理處班組日檢、周檢

專業部門定期與不定期檢查 內部檢查 業主不定期檢查

物業公司月檢、季檢

檢查、監督體系 半年一次的突擊檢查

半年一次業主及物業

使用人意見滿意率統計 外部檢查

政府的各種考評

5.2.5安全管理工作機制：

巡邏崗

大堂崗

車場崗

監控崗

攝像監控

防盜報警

電子門禁

消防報警

電子巡更

巡邏崗工作規程

大堂崗工作規程

車場崗工作規程

監控崗工作規程

安全護衛工作手冊

護衛部

報警控制程序

人防

技防

24小時值班

安全管理

5.2.6設備管理工作機制：物業前期介入

設備前期管理

提出改進建議

設備的接管驗收

接管驗收控制程序

設備的建帳

工程部

管理處

全公司

管理區

設備的標識管理

設備質量缺陷整改

驗收

顏色

工作狀態

設備使用管理

設備維修保養管理

管理處

計劃制定

設備檢查

實施

工程部

審批

設備維修保養檢查

一級

二級

大修、中修

日常維護

更新改造

統計設備完好率和紅旗設備率

設備安全管理

持證上崗

安全檢查

事故處理程序

設備封存及報廢管理

封存標識

報廢清單

設備技術檔案資料管理

技術資料

質量記錄

運行記錄

巡查記錄

保養記錄

維修記錄

月檢記錄

申請、采購

驗證入庫建賬

5.3 昶遠物業管理公司組織架構圖

考慮到昶遠物業公司的發展過程，因此在設計物業公司組織架構上預留了發展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業的現狀。

昶遠地產公司總經理

物業公司總經理理財

品質管理部

財務部

行政綜合事務部

各項目管理部

5．4物業公司人員配置及簡要說明：

1、物業公司經理1名：監督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。

2、物業財務部設會計1名：監督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產總公司財務負責。

3、品質管理部設品管員1名。負責監督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。

4、綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關 事宜。

5、各項目部各設管理處經理1名。

5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）

昶遠·物業河畔一期物業管理處

護衛固定崗19人

護衛領班2人

電工7人

服務前臺3人

文員1人

護衛巡邏崗8人

停車場6人暫無

清潔班11人

管理員3人

社區文化1`人

綠化工2人

工程維修主管

財務部收款1人

服務中心主任

環境綠化主管

護衛服務主管

泥水工1人

人員配置及簡要說明：

1、昶遠·物業河畔第一期物業管理處設經理1名，目前可由物業經理兼任。

2、服務中心配客戶服務主任1名；現場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區文化1名（負責管理通知的發放、商務接洽和社區活動策劃并協助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。客戶服務部共計9名。

3、工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。

4、護衛服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。監控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛服務部共計36名。

5、環境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業廣場設3名；機動加頂崗2名；環境部共計14名。

6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業公司設會計一名并 向總公司負責）。

7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業主在二次裝修中人員進出較雜，環境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛人員。再因昶遠·物業河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個人在現場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數可根據實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。

第四篇：物業綜合治理推進計劃

物業綜合治理推進計劃

一、計劃擬定原則:有目標、有計劃、有時間、有執行、可考核；

二、目的：制定計劃推進執行，已達到提高質量品質、提高運營效益，擴大對外宣傳，吸引業務合作。

三、指導思想：此次計劃擬定以“黨建紅色物業為背景”，全面升級內、外部整體形象，全面提高內部管理水平和專業能力，全方位精細化公司各條業務線上的運營、管理、服務標準，全面完善管理服務體系和方案，進一步擴大公司物業管理服務品牌對外宣傳力度為重心，統籌安排，確定節點，科學進度，組建突擊隊，爭取計劃全面完成。

四、時間：前期籌備：5月20日至5月31日；

計劃執行：6月1起至8月30止；

五、計劃執行對象：公司總部、濱水灣住宅小區、部分公廁；

六、執行團隊：臨時選拔組建突擊隊；

七、具體計劃安排:

（一）、組織打造公司總部辦公區域及周圍企業形象墻、企業文化、企業規范展示（上墻部分），整頓優化公司總部各部門人員的整體形象，規范工作秩序，展開部門職能履職培訓；

（二）計劃設計打造住宅線、城市公共衛生間線上部分項目為精品示范點：

住宅線：

1、項目地上地下、樓宇內公共區域，進行“黨建紅色物業”設計打造；

2、項目地上地下、樓宇內(重點對園區公區道路、綠化帶、涼亭景觀等、電梯、消防設施、水暖設施、各層管道井、強弱電井、電表房、公區門窗、墻面地面、懸空管道等等)進行精細化打造。

3、項目地上地下設施設備管理精細化打造；

4、項目團隊內外形象標準化提升培訓和執行；

5、項目辦公、服務區域（辦公室、客服大廳、服務中心外圍等等）的精細化規范打造；

城市公共衛生間線：

計劃打造菏澤市內、巨野縣城市公共衛生間精品示范（各3--5）；

（三）、在不影響品質打造施工進度的前提下集中力量突擊解決2個項目的重點難點問題；

（四）對公司總部部門負責人、項目經理進行對應專業和實操能力培訓。

八、要求:

1、突擊隊組建，各項目負責人必須顧全公司發展大局，無條件堅決執行支持人員抽調；

2、公司各部門、各項目必須全力全方位配合支持此次綜合治理工作；

3、公司各部門、各項目嚴禁出現任何擾亂阻礙綜合治理的言行和活動；

4、突擊隊在施工過程中要大力發揚不怕苦、不怕累、不計個人得失，個人事務服從治理大局的無私奉獻精神，以飽滿的工作斗志、雷厲風行的工作作風、堅決服從的拼搏意志投入工作，確保任務圓滿完成。

第五篇：物業工作改善計劃

物業工作改善計劃

公司地區管理項目業態眾多，業主組成結構也有不同，因此要求我們提供的物業服務適應管理業態需求，滿足開發商及業主對物業服務的標準和要求。

通過集團飛檢、公司檢查、管理部自查等方式，發現在物業服務過程中，各個項目或多或少都存在一些問題，涉及物業基礎服務各個環節，管理部通過會議、討論等形式集思廣益，力求解決目前發現的問題，改善和提高物業服務質量。

一、團隊建設和隊伍提升

1.做好管理處的自控工作，管理處主任做到嚴以律己，以身作則，督促管理處員工做好“5S”工作。在執行過程中依據制度落實、加強執行監督，杜絕違規。

2.倡導和形成“真誠、溝通”的工作方式，溝通直接，拒絕繁瑣，各司其職，分工合作，發揮合力。

3.加強員工培訓，建立長效的培訓、考核機制，同時根據條線、崗位的特性進行有針對性、有重點性的培訓。如加強對客戶服務人員的物業服務綜合專業知識培訓，提高客戶服務人員在與客戶溝通時的專業性。

4.規范物業各條線人員在日常服務工作中的行為標準和服務標準，要求每位員工必須嚴格遵守，管理部責成各管理處對員工服務行為、質量標準進行系統的考核、過程監督，結合每月月度評分表評判員工工作成果，充分發揮績效考核的作用。

5.員工服務意識的灌輸和培訓，通過建立詳細的培訓課件，灌輸員工溝通技巧、服務意識、首問責任等主題（可以是日常物業工作的小細節、應急情況處置的應對等）。

二、業戶溝通和轄區安全

1.定期與業戶進行溝通、回訪，了解業戶對物業的要求及建議，并對業戶提出的合理要求及時解決、反饋（如港區碼頭部分工作人員常抱怨在堆場、碼頭等區域沒有便利店，可設置自動飲料銷售機為港區碼頭工作人員提供服務）。

2.宣傳物業公司品牌和服務理念，了解業戶提高業戶對物業工作的了解、信任，宣揚安全生產、消防管理，力求營造轄區安全大環境（如中心在與區域內業戶溝通消防安全工作中，各銀行、商戶積極響應消防演練、配合安全檢查，從“你要查”轉變成“要你查”）。3.積極應對業戶投訴，對業戶投訴內容進行分析，找出原因、力促解決。對應建筑施工遺留問題類的投訴，管理部責成管理處積極地與開發商進行溝通、跟進，同時和業戶做好解釋，讓業戶知曉非我司責任，但物業已經努力地去協調解決。4.服務中體現細膩，為業主解憂（在服務過程中常發生業主委托辦理合同外工作的情況，如集團委托管理處代購或聯系管理中心大樓1F茶水間相關家具、定制掛繩、修理微波爐等事宜，管理處盡最大量完成到最好，在無聲中使業主形成對物業的依賴）。5.策劃通過圖文形式宣講物業工作（管理處思考可否通過圖文并茂、手冊類的形式宣傳，內容包括安全知識、消防案例、服務項目、生活常識等。通過這樣的方式，讓業主從意識上被動接受。目前在思考未執行）。

6.定期組織應急預案演練、考核，保障全員的應急處置能力。尤其加強監控中心保安員的技能培訓考核，確保非工作時間段小區管理受控。

7.定期組織進行安全檢查標準培訓，確保各條線員工在巡視轄區時能發現問題、處置問題（如消防安全標準、二次裝修標準、設備運行安全標準等等）。

8.加強業戶自用區域的安全監管，從思想上讓各管理處知曉轄區安全責任主體，向業戶宣傳安全生產、監督責任范圍內的安全工作，建立開發商、入駐業戶、當地安全辦、物業四方的安全溝通聯絡，以書面文字形式構成安全聯防、規避安全責任風險。

三、設施設備和運行安全

1.協調公司職能部門對各項目的技術培訓和技術支撐，提高項目工程條線員工工作技能、突發設備故障處置技能、設備安全管理和自檢技能。

2.對設備老化、配置有缺的項目，加強與開發商溝通，確保設備及時維修更新、不帶“病”運行。

3.嚴格落實三級巡視檢查制度落實（員工自檢、領班督檢、管理處不定時抽檢）。對發現的小問題及時解決、大問題及時上報。力求管理區域建筑設施設備狀態完好。

四、物業相關費用收繳

1.加強與業主的溝通聯系，注重物業管理相關法規的宣傳力度，力求得到業戶和物業使用人的支持和配合（針對現階段不同程度的業主、使用人拒交物業管理費情況，管理部在為業主提供優質服務的基礎上讓業主理解交納物業費為保證管理處正常運轉的重要性，及時交納物業管理服務費）。

2.針對部分轄區業戶較多為倉庫型，財務均不在轄區內，對管理處物管費的按時收繳帶來一定難度。對此，管理部要求該類型管理處制定月度管理費收繳目標，客服人員在日常工作中需加強與業戶財務人員的溝通，于每周、每月逐一對轄區所有業戶上門協商。

五、外判監管

1.提高保安服務質量監管，加強門崗管理制度、轄區巡檢制度的執行和監督，規范轄區車輛管理，對外來車輛及人員加強管控。

2.加強保潔人員對轄區衛生清潔工作的管理和監督，要求保潔人員不定時對轄區公共區域進行衛生清潔，客戶產生的生活垃圾及時清運，保證垃圾堆放不過夜；

3.跟進外包對轄區綠化的管理工作，確保轄區綠化無枯死、無雜草現象，加強與外包負責人溝通，發現問題及時處理。

4.定期組織對外判供應商的標準培訓，讓保安、保潔、綠化等主要供應商知曉轄區業戶需要的標準、物業管理需要的標準，讓供應商提供的工作內容圍繞物業的需求、工作標準達到物業的要求。

物業服務改善提升是一項持續性工程，需要管理部全員不間斷地堅持和發揚，嚴格規范標準的執行、促進服務創新和激勵，同時根據開發商和業戶的變化、物業服務標準和市場大趨勢的變化及時進行有效調整，做到物業服務讓集團、上級公司、開發商、業戶滿意，“執行標準可以統一、業戶滿意永無止境”。

2014年5月