第一篇：物業維修養護計劃

一、計劃和實施

目的：通過對建筑物有計劃的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。

1． 立健全公共設施管理臺帳及其技術性資料明細表，完整率、準確率達

100%。

2．3．

4．5． 建立公共設施管理制度、操作規程，維修保養及維修記錄完整。共設施無隨意改變用途記錄。用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。路燈、走道燈等無殘缺，無銹蝕，粘貼破損現象，路燈及走道燈完好率達

95%以上，6． 井蓋無殘缺，丟失現象，路面井蓋不影響車輛和行人通行，各種井蓋加蓋

密封，完好率達100%，維修或移動須標識并做好防范措施。

7．8．

9． 公共道路路面通暢，平整，排水通暢，完好率達100%?；S池、積沙井、明暗溝無阻塞現象，各類蓋板完好率達100%。停車場完好率達98%，維修須標識并做好防范應急措施。

10． 天臺無積水、無滲漏，隔熱層完好無損。

11． 墻體、外墻無脫落，無破、無滲水。

12． 樓梯、墻面整潔無損，扶手完好。

13． 房屋外觀（玻璃幕墻）整潔、無污跡、無破損。

14． 區域標識明顯，完好率達100%，區域主入口處設有引路平面示意圖，主

要路口有路標。

15． 樓梯及走道通暢，無阻礙物及雜物堆放。

16． 墻面基本完好，無亂貼、亂畫、亂涂現象。

17． 屋面無滴漏現象，維修及時率、合格率達100%。

第二篇：物業工程部設備維修養護計劃如何編寫

物業工程部設備維修養護計劃如何編寫

5.1工程部經理組織建立設備設施臺帳明細，并在每年發生變化時及時進行變更。5.2工程部經理、主管負責制定《設備設施維護保養計劃》經項目總經理進行審批。

5.2.1每年12月15日前，由工程部經理、主管共同研究制定《設備設施維護保養計劃》，12月31日前交總經理審批。5.2.2《設備設施維護保養計劃》制定原則

設施設備使用頻率?

設施設備運行狀況（故障隱患）?

合理的時間（避開客戶使用大的時間段、節假日）? 5.2.3計劃應包括的內容

維修保養項目及內容?

備品、備件計劃?

具體實施維修保養的時間?

預計費用?

服務不中斷可能性?

緊急情況預案?

5.3

工程部經理、主管、保安部經理共同負責制定《消防設備設施工作計劃》經總經理審批。具體實施執行同5.2.1至5.2.3條款。5.4

工程維修改造方案

5.4.1 項目重大維修及改造工程須至少提前30個工作日向項目總經理《工程維修改造申請報告》。報告中應說明現設備設施存在的問題以及維修、改造 后最終達到的技術要求，并對維修、改造過程中的技術難度、可行性、安 全性、環保要求、能源條件等進行分析。報告中還應包括提擬的多種技術 方案、補充方案及技術經濟可行性。

5.4.2 一般情況下，重大維修及改造工程須進行外委。方案審批通過后，由行政人事部共同配合選聘外委供方，簽定服務協議。

5.4.3供方辦理入場施工手續，正式進入工程實施階段。各部門對施工過程進行監督檢查。詳見《裝修管理標準作業規程》。

5.4.4工程部負責對供方施工過程進行監理，確保按照預定工作計劃、步驟進行，并達到工程技術與質量要求，及時向項目總經理、管家部反饋信息。

5.4.5施工結束后，工程部負責人、專業主管等相關人員須依據協議中各項要求，對工程進行驗收，填寫《維修改造工程驗收表》報項目總經理審批。5.5電氣系統

5.5.1高壓器具年檢，包括絕緣鞋、絕緣手套、拉桿、避雷器、高壓驗電器、直流屏、變壓器、高壓柜等。

5.5.2配電室值班人員須持有效《高壓運行維修操作許可證》，復印件上墻。5.5.3避雷系統需進行檢測，并取得《避雷裝置安全性能檢測證》。

5.5.4電氣系統維保工作按照《設備設施維護保養計劃》執行并留存記錄。5.6給排水系統

5.6.1按政府相關技術部門的要求檢測壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。5.6.2二次供水設施《衛生許可證》年檢兩年一次。5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，并通過水質檢驗。

5.6.4生活水箱檢查蓋必須加鎖，水箱蓋鑰匙、開水器鑰匙在中控室封存，使用時必須經項目總經理批準。

5.6.5從事二次供水操作人員必須持衛生局頒發有效健康證明，復印件上墻。5.6.6給排水系統的巡視維保工作按照《設備設施維護保養計劃》執行并留存記錄。5.7電梯

5.7.1每年年檢一次，限速器每兩年檢測一次。5.7.2電梯維修工須持證上崗，復印件上墻。5.7.3司梯工須持證上崗。

5.7.4電梯巡視維保工作按照《電梯維保計劃》執行并留存記錄。

5.7.5在電梯轎廂內張貼乘梯注意事項或宣傳品，宣傳電梯安全使用和應對緊急 情況的常識。

5.7.6每年至少進行一次電梯停梯應急預案的演練，制定演練方案。5.8暖通系統

5.8.1按政府相關技術部門要求檢測鍋爐、壓力表、溫度表、壓力容器、安全閥。5.8.2司爐人員須持勞動局頒發的上崗證。

5.8.3鍋爐給水化驗人員持證上崗，水質化驗（PH值一天一次；總硬度、氯根、堿度一周一次）結果記錄在《水質化驗表》中。

5.8.4監督餐飲業煙道每季度進行一次清洗，并留存清洗證明復印件。

5.8.5暖通系統的巡視維保工作按照《設備設施維護保養計劃》執行并留存記錄。

5.9消防系統

5.9.1滅火器每年年檢充裝。

5.9.2消防設施的檢測按《消防設備設施工作計劃》執行。5.9.3消防設備設施不能占用、遮擋、挪作他用。5.9.4消防設備設施標識清晰、完整。5.9.5消防報警系統的巡視由保衛部負責，每天巡視一次并將巡視結果記錄在《中控日常消防巡視記錄表》中。5.10 樓宇智能系統

5.10.1衛星電視根據國家規定辦理相關手續。5.10.2樓宇智能系統的維保工作按照《設備設施維護保養計劃》執行并留存記錄。

5.11《地下車庫停車場備案表》需每年年審一次。5.12 設備機房管理要求

5.12.1建立設備機房管理制度并上墻。

5.12.2變配電室須加設防鼠板，高度要求60公分。5.12.3標識清晰、完整。

5.12.4按照安全管理要求配備足夠滅火器材、防汛物資。5.12.5應急燈定期檢測，保證完好、有效。

第三篇：流域管理站維修養護計劃

2015東陽江流域管理站

維修養護工作計劃

為加強對河道堤防的管理，更好的落實工程的維修養護工作，確保堤防工程的安全運行，根據《浙江省堤防工程維修養護技術規定（試行）》、《浙江省水利工程安全管理條例》的要求，結合本流域管理站的實際情況，特制定本計劃。

1、加強河道、堤防工程日常化管理工作及聘用人員管理，定期組織巡查人員培訓，提高巡查人員的專業知識，加強工程巡查，對發現問題及時進行處理。

2、在日常巡查員的巡查基礎上，定期組織人員對轄區堤防、河道進行徹底的檢查，更清楚的掌握堤防的現狀，為維修養護及保潔工作奠定基礎。

3、堤防專項維修養護 ①、下王堤楊里段

下王堤楊里村段樁號右8K+040~8K+080堤防涵管水毀重建工程：土方開挖5000m3，土方回填2000m3，石方開挖200m3，拆除砌體塊石200m3，干砌石護坡88.2m3，碎石墊層87.42m3，C20砼擋墻54.9m3，C20砼外包550m3，C15砼墊層18m3，C20砼護底49m3，C20砼灌砌石擋墻200m3，粘土回填1000m3，C20砼護肩20m3，C20砼馬道路面8.8m3，DN1000預應力涵管100m，DN1000鑄鐵拍門4套等工程。

②、河道堤防維修養護項目

根據金東區河道保潔長效化管理要求，負責河道日常保潔工作。必須經常打撈漂浮物、生活垃圾、水葫蘆、病死家禽，清除兩岸雜草，確保河道水面整潔，河道暢通。

東陽江流域管理站管轄河道全長32km（東關大橋～義烏交界），楊卜山大型水閘一座，其中河道兩側建有20—50年一遇防洪堤52km，由下王片、多湖片、澧浦片、含香片、朱墈頭片、嚴店片、下江沿片、夏宅片、范村片等9個圍片組成，涉及2個街道3個鎮。

3、河道保潔

庫區河道保潔范圍是：從楊卜山攔水閘到上游江沿大橋止，全長約5000米，平均江面寬約300米，計2250畝。全段河道基本情況：上游4000米段，漂浮存留的垃圾較少，只有兩岸邊存留少量；楊卜山攔水閘前約1000米范圍漂浮垃圾較多，主要為生活垃圾、水葫蘆、死禽畜等。

①上游4000米水域落實固定保潔人員，加強平日的檢查考核，要求該段江面無漂浮垃圾存留，岸堤無生活垃圾等污染環境和阻礙交通的堆積物堆放。

②楊卜山攔水閘前1000米范圍內落實專業漂浮物打撈人員，該段漂浮物和水葫蘆較多，應加強打撈工作，視實際情況及時增加人員。該段堤防護坡已襯砌，要做好雜草的清除工作。

③在做好河道保潔工作的同時應提高群眾的環保意識，管理處應加大河道保潔的宣傳工作，為保潔工作的更好開展奠定基礎

保潔人員的具體職責是：及時清理河面及河道兩岸、橋洞、河埠頭、溪坑主道等處的垃圾、雜草、漂浮物等影響水質和環境的雜物；清除河中阻礙排洪的木樁等阻水物；打撈上岸的垃圾、漂浮物做到日撈日清及時運走，并做好垃圾堆放點的清潔工作；全體保潔人員應配合管理處負責人的檢查考核。

東陽江流域管理站2015年2月2日

第四篇：物業工程維修養護準備工作作業規程

物業工程維修養護準備工作作業規程

1、目的

認真落實公司管理制度，規范維修養護作業前準備工作的落實到位。

2、適用范圍

本作業規程僅適用于XX物業管理服務有限公司XX項目工程部門的日常維修養護作業前準備工作的管理落實。

3、職責

3.1、維修養護作業人員必須遵循物業公司相關規定，認真參照本規程落實。3.2、維修養護班組長起到表率帶頭作用并監督本班組隊員落實。

4、作業程序

4.1、認真執行物業公司的規章制度和安全管理工作制度。

4.2、工程維修養護人員作業前2小時內不得飲酒、服用興奮劑、撲爾敏、麻醉劑等藥劑。

4.3、工程維修養護人員上班前5分鐘內應當著工裝并檢查著裝情況及攜帶工具情況（按照上級安排作業要求攜帶相應工具）；不得著便裝上崗。

4.4、工程維修養護人員多人（3人以上）在同一路道同向行進時應當保持一路縱隊；攜帶工具時避免長時占用路道。

4.5、工程維修養護人員行進在主要路道遇到客戶、公司領導時，應當遵循物業公司的規定向客戶、領導讓道及問候，注意禮節禮貌。

4.6、工程維修養護人員攜帶工具到達指定工作區域時，應當遵循相應的規章制度，聽從調度。

4.7、工程維修養護工作在主要路道旁、公共區域、別墅等地方進行時，作業前應當準備警示牌并將警示牌置于廣角（多面可見）位置后開始作業。

4.8、特殊維修養護作業必須遵循特殊作業要求并將維修養護區域打圍，做好安全保護、防護措施后方可進行作業。

第五篇：物業維修

房屋及其設備小修服務標準（試行）

目 錄

一、總則

二、樓房土建及設備小修標準

三、平房土建及設備小修標準

四、電梯、供水、供電、天線小修服務標準

五、住宅鍋爐供暖和維修標準

六、服務規范

一、總 則

（一）為了規范房屋及其設備的小修內容、質量標準及服務時限，制定本標準。

（二）本標準適用于本市普通住宅房屋及其設備小修服務工程。其它房屋的小修可參照本標準。

（三）本標準包括樓房上建及設備小修標準、平房土建及設備小修標準、電梯供水供電天線小修服務標準、住宅鍋爐供暖和維修標準、服務規范五部分組成。

本標準所規定小修內容是指在某一項目中修繕服務的范圍；質量標準是指修繕工作完成后應符合規定的標準；時限要求是指從接受報修之時起開始處理所用的最長時間。

（四）本標準由市房屋上地管理局負責解釋。

（五）本標準自發布之日起施行。

二、樓房土建及設備小修標準

序號 工程項目 小修內容 質量標準

（一）室內地面、散水 普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動的、做水嚴重破損影響其功能的，應修補；木樓板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換。普通水泥樓面地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順；木質按地面維修后應牢固、平整、拼縫嚴密。

（二）室內墻面及頂棚 內墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補。修繕后的內墻面及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接控手整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結合牢固。

（三）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝打牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

（四）煙道、垃圾道等 煙道裂縫、破損、堵塞現象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應修復。修繕后煙道及垃圾道應暢通、垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內漏水。

（五）清掃屋面、采光井、雨落管等 每年應將屋面、雨水口及采光并積存的雜物清掃干凈：雨落管局部殘缺、破損應更換。屋面采光并應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。

（六）屋面補漏 屋面局部滴漏以至影響 使用的屬于屋面局部補漏范圍。屋面部補漏后應達到不再滴漏。

（七）外檐裝修 外檐抹灰及塊料面層局部嚴重空鼓有脫落危險的，應排除險情。排除險情后的外檐裝修，應不存在危險隱患。

（八）陽臺、雨罩等結構構件 陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層開裂的，應封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護層剝落的，應補抹。經維修后的結構構件應不再有裂縫及露筋現象。

（九）室內給水系統小修、局或換管 樓房戶表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊。經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

（十）衛生設備 衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修。修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏，滴現象，能正常使用。

（十一）排水管道、化糞池、檢查井等 樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應流通；化糞池、檢查并滿溢或積存較多污物影響使用的應疏通或清掏，配件殘缺應補齊。樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查并滿溢的清掏應清除全部污物，化糞池檢查并局部損壞的應修好，達到井體、池體、并圈、井蓋、池蓋完好。

時限要求：急迫性小修項目包括樓房廁浴間排污管道堵塞；室內給水系統小修、換管；煙道堵塞等自接到報修之時起２小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。

三、平房土建及設備小修標準

序號 工程項目 小修內容 質量標準

（一）木結構搶修加固 或季節性房屋安 全檢查中發現的柁、檁、椽等木構件存在安全隱患的，應搶修加固。加固后的木結構構件應安全可靠，加固措施合理。

（二）室內地面、散水 地面起砂、空鼓、影響使用，地面的塊料面層松動的，散水嚴重破損影響其功能的應修補；木地板損壞、松動、殘缺的，應修復，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換；磚地在１平米以內損壞，破碎影響使用的，應起墁。地面及散水維修后應平整、光滑、接槎平順；木質地面維修后應固、平整、拼縫嚴密；磚地面維修后應平整、牢固。

（三）室內墻面及頂棚 內墻及增腳線抹灰空鼓、剝落的應修補；頂棚抹灰空鼓、剝落的，應修補；紙頂棚有破洞掉上的，應修補。修繕后的內墻及及灰頂棚應恢復原有使用功能，抹面應接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與在層結合牢固；紙頂棚修補整齊。

（四）檢修門窗 鋼木門窗框松動、門窗扇開關不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應進行修補。修后的鋼木門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩子飽滿，窗紗繃緊，不露紗頭。

（五）臺明 臺明松動，酥散或塌落的應修復。臺明盡量按原臺明建筑標準修補，修繕后的臺明平整、清潔，砌體整體性強。

（六）清掃屋面、天溝、雨落管等 每天應將屋面、天泡及雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損的應更換。屋面天泡應清掃干凈，雨落管修繕后應補齊五金配件。

（七）屋面補漏 屋面局部滴漏影響使用的屬于屋面局部補漏范圍。屋面局部補漏后應達到不再滴漏。

（八）給水系統小修平房院表以內管道銹蝕脫皮的，應清除干凈后，采取防銹措施。經修繕的給水系統暢通，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

（九）排水管道、檢查井等平房院的排污管道堵塞，排污不暢通的，應疏通。平房院排污管道經疏通后，應達到暢通。

時限要求：急迫性小修項目包括：解除木結構安全隱患；排污管道堵塞；給水系統小修、換管等。自接到報修之時起２小時到達現場。除急迫性小修之外的零修項目為維護性小修：自接到報修之日起，三日之內處理或與住戶預約修復日期。

備注：本標準適用于現狀較好的平房，城近郊區危改片內危破平房小修工程，以保證房屋住用安全和解決嚴重影響使田的維修項目為主。

四、電梯、供水、供電、天線、小修服務標準

（一）服務標準

住宅電梯服務標準

１．設服務標志牌、服務公約、司機守則、乘梯須知、意見簿。

候梯廳須懸掛“電梯運行服務標志牌”。牌上應標明：運行時間，維修保養時間，值班室地點，管理單位名稱，監督電話。

２．保證運行時間

住宅電梯均實行２４小時運行制。每天６：００－２４：００時連續運行不間斷，２４：００－６：００時有司機值班，住戶特殊用梯隨叫隨到。

３．保證文明服務

司機須做到掛牌上崗，禮貌待客，用語文明，著裝整潔。按時交接班，認真填寫運行記錄。

４．維修保養及時

堅持每周對電梯進行一次保養。

５．轎廂清潔。

轎廂內不得有油污、垃圾，不得張貼與電梯運行服務無關的廣告，候梯廳清潔衛生，不許堆放雜物，有足夠的照明。

高壓供水運行服務標準

１．有防疫部門核發的“供水衛生許可證”（張貼于醒目處）。

２．保持供水設施周圍的環境整潔，每周檢查一次。

３．水箱水池要加蓋加鎖，并每年清洗消毒一次。

４．保證供水安全，每年進行一次水質化驗?；瀱瓮咨票９芤詡潆S時檢查。

５．供水管理與操作人員應按規定進行健康檢查，并取得健康合格證。

６．保證供水不間斷，零修接到報修后按時限要求起到現場處理，大修時要有“安民告示”，并采取臨時供水措施。

７．消防泵每年試泵一次，保證泵能轉、水能上。

供電設施服務標準

１．每年進行１－２次巡視維修，發現隱患及時處理并上報。修后的閘具、線路應完整無損，使用良好。

２．每年進行一次安全檢查（配合下達年修繕任務）。

３．小修及時按時限要求修復。

４．監督超負荷用電，保證全體用戶用電安全。

５．妥善處理因零線斷線造成的燒毀家電事故。

共用電視天線服務標準

１．保證天線系統的收視質量，主觀評價圖像質量應在三級以上。

２．天線前端系統設備完整（無丟失損壞），安裝牢固，防雷措施可靠，每年檢查一次接地電阻。

３．每年定期檢查不少于一次。維修及時，接到的報修最遲在三日內修復。

（二）維修標準（附表略）

五、住宅鍋爐供暖和維修標準

（一）住宅鍋爐供暖標準

１．按照市人民政府要求的時間供暖。供暖期間實行每天２４小時連續供暖，保證采暖用戶的居室溫度不低于１６℃，全冬供暖合格率力爭達到１００％。

２．各項供暖規章制度健全。公布供暖服務公約值班電話、維修地點；供暖維修要全天２４小時有人值班，住戶報修處理及時率１００％。

３．全冬因設備故障造成停暖次數要少于３次，且每次停暖不得超過４小時；全冬住戶來信。來訪、來電話投訴問題的累計次數不得超過住戶總數的３％。聘請社會監督員。

４．安全生產，消滅重大人身設備事故，輕傷事故頻率在１．５％以下。

５．煙氣黑度、排煙濃度及噪聲控制均要達到環保要求。

６．專設報修服務臺并有報修專座。

（二）供暖鍋爐維修標準（附表略）

六、服務規范

（一）服務用語：文明禮讓、態度和藹、語氣親切、表達清楚。

您好！請進；請坐；請講；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；有事多聯系；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監督幫助；打攪了。

（二）服務禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務標志、態度熱情誠懇、行為文明大方。

１．服務、作業時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務胸卡；不留與身份不符的發型，不戴與服務無關的裝飾品；入戶服務不得穿拖鞋。

２．接待辦事人員，熱情迎送，主動打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復。

３．入戶服務先按門鈴或輕敲門，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去。

４．服務對象有意見、態度不好時，耐心解釋說明，以禮相待，不講傷感情和不文明語言。

（三）職業紀律：遵紀守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務。

１．自覺執行有關法律法規，依法行政、依法管理，不得擅自主張、各行其是。

２．愛崗敬業、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。

３．堅持原則，秉公辦事，不得以職務之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多辦實事，為住戶排憂解難，不亂收費、不收饋贈，不向住戶提無理要求。

５．干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月