第一篇：解讀不動產登記暫行條例實施細則

內部資料，妥善保管

解讀不動產登記暫行條例實施細則

第一章總則

2.不動產登記：第1款申請登記原則。第2款主物、定著物一并登記原則。也可稱為權利主體一致原則。

3.跨區域不動產登記，管轄機關登記結果告知義務原則。

第二章不動產登記簿

5.什么是不動產單元，簡單說就是權利單元。權屬界線封閉、可以獨立使用。也就是劃分的最小標準是獨立使用，單獨一套房屋里的個別房間，是不能作為不動產單元的。6.宗地登簿原則，即登記簿以宗地為單位。5.6.的關系是：同一宗地的所有不動產單元全部編入同一登記簿。7.對應不動產登記暫行條例第9條提出電子登記簿管理要求（登記機構要明確登記簿唯

一、合法介質形式，也就是以電子還是紙質為唯

一、合法登記簿，這是個問題。歷史的登記簿肯定是紙質，現在的登記簿要作出選擇）。不足：沒有物化登記簿的組成要件。

第三章登記程序

9.申請資料要求：一是點明填寫登記申請書、提交身份證明。二是提供申請材料原件原則。

10.共有登記原則：一是按份共有登記申請，2/3以上份額共有人（舉例擁有70%份額的1個人，也可以申請），二是共同 共有登記申請，全體共有人。例外是約定。引申36.建筑區登記，即房屋登記，全體業主共有登記，房屋、宗地全部登記原則。

11.無民事、限制民事行為能力人登記，監護人代為申請原則（是否為代理，應該是）。什么是無民事、限制民事行為能力人，舉例未成年人、智障人、老年癡呆患者。要求：提供關系證明材料。處分特別保護原則：提出為被監護人利益書面保證，即處分有利被監護人原則。

12.代理申請登記規定：對應不動產登記暫行條例第15條到場申請登記原則，特別規定自然人處分不動產，到場簽訂授權委托書，公證除外。

13.撤回申請，退還材料原則，時間：登記事項記載于登記簿之前。

14.繼承、遺贈不動產登記規定。單方申請，因此，提供死亡、繼承、受遺贈的相關材料。

15.登記審查事項*：登記主體、權利、權籍、稅費。16.實地查看規定；房屋所有權首次登記、在建工程（建筑物）抵押登記，查看坐落、建造情況；不動產滅失注銷登記（征收拆遷），查看滅失。

17.登記公告規定：5類，一是集體土地所有權登記；二是農村房地一體、土地承包經營權首次登記；三是依職權更正登記；四是依職權注銷登記；五是法定其他情形。涉及國家秘 密除外。網站、指定場所公告，公告期不少于15個工作日。19.單方申請登記規定：依據法律文件，3類法院、仲裁委法律文書、政府決定。不執行的，應提出審查建議。20.核發證書、證明：抵押權、地役權登記（權利登記），預告登記、異議登記（保護登記或限制登記），核發證明。其他登記，核發證書。蓋章：不動產登記局為內設機構的，國土資源局是不動產登記機構。章是國土資源局不動產登記專用章。局掛局的，不動產登記局可以是登記機構。不動產登記中心不是登記機構，是經辦機構。

21.共有登記：合并發一本，申請分別持證的，可以分發。23.不動產權利滅失，收回證書、證明，記載登記簿。無法收回的，網站或報刊公告作廢。

第四章不動產權利登記

第一節一般規定

24.不動產首次登記原則：也可以叫作不動產權利設立原則，不設立不動產權利，也就沒有權利的變更、轉移、滅失。還可以看成是主權利登記在先原則，即主權利登記是從權利登記的基礎，沒有土地使用權、房屋所有權等權利的首次登記，不得辦理其他類型登記，如抵押登記、地役權登記。26.變更登記：9類，1身份2地籍3期限來源4分割合并56抵押擔保變化7地役權變化8共有性質變化？9其他變更。（與原土地登記的變更登記包括轉移登記不同，這里的變更 登記是不發生轉移的登記事項）

27..轉移登記：10類。最多發生的登記事項。法人或其他組織合并或分立，不動產轉移登記。認定的標準是獨立法人，獨立承擔民事責任。

28.注銷登記：5類滅失、放棄、沒收征收收回、法律文書消滅權利、其他。設立抵押權、地役權、預告登記的，注銷應提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

第三節國有建設用地使用權及房屋所有權登記 33.獲得國有建設用地使用權的，可以單獨申請登記。建造房屋的，可以申請兩權登記。

34—

35、37—38.首次登記、變更登記、轉移登記應提交的材料。首次登記申請材料還是規定得比較原則，沒有很具體。36.需要解讀是房地產開發商對宗地的小區房屋土地的首次登記。

需要注意的是車庫等地面、地下使用空間，沒有具體的規定。各地要認真探索，加以規范。

第四節宅基使用權及房屋所有權登記

43.地上建筑物區分所有權登記的，參照第三節規定辦理。

第六節土地承包經營權登記

47.53.林地、地上森林、林木，適用本節規定。

第九節抵押權登記

65.適用抵押的不動產：6類，建設用地使用權、建筑物和其 他地上附著物、海域使用權、招拍公開協商取得的荒地承包經營權、在建建筑物（工程）、法律行政法規（沒有授權地方人大立法）未禁止抵押的其他不動產。土地、建筑物一并抵押原則。

66.抵押登記主要申請材料：不動產權證書、抵押合同、主債權合同。

比較遺憾的是沒有界定哪些主債權合同是可以簽訂抵押合同，辦理抵押登記的。因為現實工作中，并不是所有主債權合同都可以簽訂抵押合同同、辦理抵押登記的。

67.抵押登記辦理順序：依受理時間排序，當事人約定抵押順位的，依約定辦理。

68.72.抵押變更登記的重要原則：變更對其他抵押權人產生不利影響，書面同意原則。抵押權順位變更最明顯。75.在建建筑物抵押登記：一并申請建設用地使用權及在建建筑物抵押權首次登記。抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和預售備案的商品房。

78.預購商品房抵押登記申請材料：抵押合同、主債權合同、預告登記材料、其他。

第五章其他登記 第一節更正登記

79-81.權利人、利害關系人認為登記簿有錯，登記機構發現登記簿有錯，進行的糾錯登記。

第二節異議登記

82.利害關系人認為登記簿有錯，權利人不同意更正的，申請異議登記。

83.異議登記只生效15日，以備利害關系人提出訴訟、仲裁。84.異議登記的風險提示作用。

第三節預告登記

85.申請預告登記的情形：4類，商品房預售、不動產買賣抵押、以預購商品房設定抵押權、法律行政法規其他。預告登記的作用：生效期間，未經權利人書面同意，處分不動產的登記申請，不予辦理。

86.預購商品房預告登記中的單方申請情形：訂立商品房買賣合同后，預售人未按約定申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記。

第六章不動產登記資料的查詢、保護和利用

97.不動產登記查詢制度：權利人、利害關系人到場查詢、復制不動產登記資料。權利人查詢本人登記資料。利害關系人范圍是：交易、繼承、訴訟，查詢現狀、權利人、查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。98.查詢目的

99.不予查詢：5類不管轄、申請材料不合規、主體或事項不合規、目的不合法、法律行政法規其他。

100.當場提供查詢原則。特殊不能，5個工作日內提供。101.到場查詢、原始資料不得帶離。102.出具查詢結果證明。

第二篇：解讀不動產登記暫行條例實施細則

新法速遞：解讀《不動產登記暫行條例實施細則》

日前，國土資源部網站正式發布了 《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。該細則從不動產登記簿、登記程序、各類不動產權利登記、資料查詢、保護和利用以及法律責任等方面，細化了不動產統一登記制度，共計108條，使不動產登記更具可操作性。該《實施細則》于今年1月1日起開始實施。

針對該《實施細則》對我們生活的影響及大家普遍關心的問題，本所律師進行解讀如下：

問題一：《實施細則》所指不動產登記如何界定以及不動產具體包括哪些？

根據2015年3月1日實施的《不動產登記暫行條例》第二條規定，本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。其中條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。即集體土地所有權，房屋等建筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權和抵押權等均納入不動產登記范圍內。

問題二：不動產登記后，之前的房產證等證書是否依然有效？是否需要立即申請更換呢？

《實施細則》第105條明確規定：“本實施細則施行前，依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書”。也就是說，細則施行前（2016年1月1日）已取得的不動產權屬證書繼續有效，在產權未變更、轉移的情況下可不用換新證。如不動產如有前述變更或者轉移時則需更換不動產權屬證書。

問題三：《實施細則》對共有不動產的處分、無民事行為能力人等如何申請不動產登記有哪些具體規定？

城市中，共同擁有不動產的并非少數，同時，無民事行為能力人也可能擁有不動產，《實施細則》對共有不動產的處分、無民事行為能力人等如何申請不動產登記均做出了明確規定。

《實施細則》第10條規定，處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。同時，按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，《實施細則》第11條規定，應當由其監護人代為申請。“監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證”。父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

問題四：如何進行不動產統一登記？

《實施細則》第9條規定：申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

問題五：當事人提交了不動產登記申請后，不動產登記機構怎樣辦理登記? 《實施細則》規定，不動產登記機構受理不動產登記申請后，除了進行資料審查，包括申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致;完稅或者繳費憑證是否齊全等外，不動產登記機構還將對不動產所在地進行實地查看。

如果是首次登記，主要是查看房屋坐落及其建造完成等情況;如果是在建建筑物抵押權登記，則要查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;因不動產滅失導致的注銷登記，要查看不動產滅失等情況等。

《實施細則》提出，政府組織的集體土地所有權登記;宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記等5種情形在不涉及國家秘密的情況下，還要進行不少于15個工作日的公告。

問題六：小區內道路綠地如何辦理登記？

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產，業主在進行不動產登記時，能否也對此進行登記呢？《實施細則》提出，包括道路、綠地以及公用設施和物業服務用房等可一并申請登記為業主共有。

在去年3月份發布的《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》中，相關條款要求辦理房屋所有權首次登記時，當事人應當對建筑區劃內依法應屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，但并未明確具體的登記方式。小區內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等該登記在誰的名下？

該《實施細則》第36條對此做出了明確的規定，即辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

問題七：哪些主體可以查詢不動產登記資料？如何辦理查詢手續？

1.關于不動產登記資料查詢問題，《實施細則》明確提出，國家實行不動產登記資料依法查詢制度，并把查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關，而這三類主體具體查詢、復制其不動產登記資料的范圍也不一樣。

根據《實施細則》第97條規定，權利人可以查詢、復制其不動產登記資料（換言之，權利人只能查詢自己的不動產登記資料）。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的，依照本條規定辦理。

《實施細則》將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關，這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。

2.根據《實施細則》第98條規定，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書；查詢目的的說明；申請人的身份材料；利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。

權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。

問題八：登記機構工作人員違反規定如何處罰？

《實施細則》第七章第103條、第104條對違反實施細則的法律責任進行了規范。

《實施細則》規定，不動產登記機構工作人員違反實施細則規定，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

不動產登記機構工作人員違反實施細則的情形包括，對符合登記條件的登記申請不予登記，對不符合登記條件的登記申請予以登記;擅自復制、篡改、毀損、偽造不動產登記簿;泄露不動產登記資料、登記信息;無正當理由拒絕申請人查詢、復制登記資料;強制要求權利人更換新的權屬證書。

如當事人采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記;采用欺騙手段申請查詢、復制登記資料;違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息;查詢人遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料的;擅自將不動產登記資料帶離查詢場所、損壞查詢設備的。

《實施細則》規定，出現上述一種行為，則可認定當事人構成違反治安管理行為的，應依法給予治安管理處罰;如給他人造成損失的，還要依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三篇：不動產統一登記影響解讀

不動產統一登記影響解讀：商品房70年后怎么辦？

2015年02月27日

來源：新華網

新華社制圖新華社制圖

原標題：專家:不動產統一登記實施意味房地產稅征收臨近

新華社北京2月26日電、題：登記了，將會影響我們什么？——統一不動產登記簿證引出的話題

新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣

統一的不動產登記簿證26日正式公布。包括《不動產登記簿》《不動產權證書》及《不動產登記證明》的統一的不動產登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動產登記話題再難回避。

要換新證嗎，對我們的本本影響幾何？

對大多數人來說，各種本本含金量最高的就是不動產證書——城市商品房、農村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權或承包經營證書等。全國啟用統一不動產簿證，對我們這些“寶貝”影響幾何？

“《不動產登記暫行條例》全面實施要有一個過程。條例實施后，無論是依法頒發的新版證書，還是因沒有完成職責和機構整合，不具備頒發新版證書條件，繼續頒發的各類舊版證書；以及條例實施前分散登記時依法頒發的各類證書，都繼續有效。新版證書和舊版證書在一段時間內并行使用。”國土資源部地籍管理司司長(不動產登記局局長)王廣華反復對記者強調，“希望每一條稿子都能把這個說清楚。”

作為不動產統一登記的核心內容，簿證統一后，物權變動情況才能統一規范反映，物權才能得到統一的嚴格保護。“簿證不統一，不動產物權就無法統一公示，可能出現權利交叉和沖突，不動產登記公示公信的效力就會打折扣，物權也可能得不到切實保護，還會引起糾紛和矛盾。”王廣華強調，簿證統一了，無論哪個地方登記的不動產，進行交易時，當事人都會有統一、可以信任的依據，良好秩序才能得 以有效建立。“簿證不統一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現一房、一地多賣，產生交易風險，影響交易安全。”

消除分散登記模式下證書不統一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統一了，老百姓領證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內容重復，浪費行政成本，也容易出現錯誤，給權利人造成不必要的麻煩。“不動產登記機構要堅持?不變不換?和方便企業群眾原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證。”國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明，增加企業和群眾負擔。

會出現拋售嗎，對樓市影響幾何？

“不動產統一登記馬上要實施了，你說，有多套房子的人會不會拋售？如果拋了，房價會不會因此而降下來呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經結婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時機。

蔣如林的問題頗具代表性。盡管實施不動產統一登記的初衷并非降房價，但不可否認其對房地產市場的客觀影響。借助不動產統一登記，個人住房信息“家底”不清現狀有望得到改變。

事實上，缺乏準確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設和房地產調控。一位地方基層干部說：“每個家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調控政策不僅很困難，而且容易發生偏差。”

中原地產首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控，轉變到存量環節調控的重要標志性事件。”

目前我國房地產行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

盡管部分市場研究機構預計，隨著不動產登記加速，大戶型二手房供應將繼續增加，可能會導致部分持有多套房業主掛牌增多，但對于整個房地產市場不會產生過大影響。

中國房地產協會名譽副會長朱中一認為，不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎內容，但房價主要還是由供求、預期等因素決定，不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。部分受訪專家認為，條例實施將使決策更為科學、精準，有利于構建房地產市場健康發展的長效機制。

不動產登記落地了，房地產稅那只靴子呢？

針對房地產稅山雨欲來的報道，不動產登記局負責人說，盡管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

作為不動產登記的熱門衍生話題之一，不動產登記與房地產稅征收間的關系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動產登記是房地產稅征收必要的技術條件，對房產征收保有環節的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動產登記的信息支撐，也將讓房屋轉讓交易環節的契稅、個稅等征管得到加強。

不動產登記靴子落地后，會有人出于房地產稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產出售，因為從已釋放改革信號看，房地產稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產，房產越多保有環節的稅負將越重。

中國社科院副研究員陳飛說：“不動產統一登記的實施，意味著房地產稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

當然，房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產，還包括房地產的評估技術等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問題牽一發動全身，需要全面考量。

眾所周知，立法是目前房地產稅改革的路徑。這項改革將由全國人大常委會牽頭，加強調研，扎實推進。這是說，房地產稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。

一些專家也認為，技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地產稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

產權話題難止，“小產權房”怎么辦？商品房70年后怎么辦？

針對不少城市居民(當然也有城郊農村居民)較關心的“小產權房”問題，國土資源部有關負責人26日表示，不動產登記是按物權法要求，依法保護不動產權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以?小產權房?不可能予以登記，更不可能通過合法登記?漂白?。”

“不動產統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動。有關?小產權房?問題，法律法規條文明確，國土資源等有關部門三令五申。討論不動產登記，只能在法律軌道上進行。”王廣華說。

國土資源部印發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》強調，必須嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。“對于借戶籍制度改革或者擅自通過?村改居?等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或?小產權房?等違法用地，不得登記發證。”

隨著統一不動產登記簿證全面啟用，另一個問題浮出水面——房產、地產統一登記突顯商品房土地70年使用權問題。“土地是不動產的核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學院研究員楊重光說，不動產統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會在不動產統一登記過程中顯化。“隨著不動產登記推進，登記這一技術問題背后的產權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確。”

第四篇：不動產登記有關問題解讀(無錫市)

不動產登記有關問題解讀（無錫市）

1、什么是不動產?

答：不動產是與動產相對而言的，都屬于“物”的范疇，兩者之間的區別主要是能否人為地移動，能夠移動的被稱為動產，不能移動的被稱為不動產。《不動產登記暫行條例》第2條第2款規定，不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。最核心的不動產就是土地。

2、可以依法登記的不動產有哪些?

答：不動產登記對象包括集體土地所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，房屋等建筑物、構筑物所有權，建設用地使用權，宅基地使用權，森林、林木所有權，海域使用權，地役權以及抵押權等。

3、不動產登記能給大家帶來什么便利？

不動產登記最大的特點就是方便企業，方便群眾，便民利民。市區從12月28日起，進入不動產登記時代，權利人只需準備一次材料、前往一個窗口、填寫一次表格，在規定的時間內就可以一次性申領到不動產權證書，減少了辦事群眾在不同部門、不同窗口之間周折往返的勞頓。同時，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不再要求申請人重復提交，切實減輕申請負擔。此外在登記的收費上，預計也會進一步降低，減輕權利人的支出。

其次，不動產登記有利于提高交易效率。分散登記時，權利人進行不動產登記要花費不少的時間和精力。具體而言，如果權利人同時擁有多個不動產權利，需要搞清楚每種不動產權利歸哪個部門管理，具體有哪些登記程序，然后要到不同的部門分別辦理，重復交納登記費用，在增加不便的同時，耗費了權利人的時間成本和費用，也給行政機關造成很大的資源浪費，統一登記后，這一問題將會得到很好地解決。

最后，不動產登記能更好地保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全。以前的分散登記很容易導致各種不動產權利的重登、漏登現象，造成登記錯誤，還會出現房地分別抵押、分別轉讓等不利于交易安全的問題。統一登記后，就可以減少甚至杜絕類似問題

發生，更好地理清當事人之間的不動產權利界限，更有效地實現土地和房屋權利的協調，更好地維護當事人的不動產物權。同時，統一登記后，建立不動產登記信息公開查詢系統，將有效保障不動產交易安全，維護不動產市場的正常交易秩序。

此外，不動產登記也將維護農戶宅基地用益物權，將農村住房和宅基地統一登記，為顯化農民財產權、推動宅基地使用制度改革奠定產權基礎等起到積極作用。

4、不動產登記怎么辦理？

答：辦理程序與原來的房屋登記或土地登記程序基本一致，具體辦理步驟是這樣的：申請人提出申請并提交材料→登記機構審查材料及書面出具受理通知單→申請人按規定時間領取不動產權證書。一個窗口進，一個窗口出，一站式服務，最大程度便民利民。5、12月28日起，我市哪些地方可以開展不動產登記？

6、如果市民對不動產登記還有不清楚的地方，請問有哪些咨詢方式？

答：市民朋友如需了解更為詳細的不動產統一登記方面的信息，我們將提供現場咨詢、電話咨詢以及網絡咨詢3種不同咨詢方式。我們會在16個服務網點放置服務指南，并有專業的引導人員幫助大家選擇合適的辦理方式。

也歡迎撥打咨詢電話：市不動產登記中心

0510-82715396（不動產登記窗口）

同時，市國土資源局網站上公開了申請登記的材料目錄，歡迎廣大市民朋友上網查詢，網址：www.tmdps.cn(公共服務類)。

7、不動產登記的類型主要有哪些?

答：根據《不動產登記暫行條例》第3條規定，不動產登記的類型包括：不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記;其他特殊登記類型包括：更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

8、統一登記在登記程序方面如何體現便民？

答：一是依申請原則，尊重申請人自己的意愿，不動產登記機構在將申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請；二是簡化申請程序，強調當場審查的原則，要求統一登記窗口受理后以書面告知申請人受理狀態；三是減輕申請負擔，能夠通過實時互通共享取得的信息，不再要求申請人重復提交。

9、不動產統一登記后，市民手中原有的證書是否有效，是否需要換證？

答：不動產統一登記不會影響權利人手中現有的各類產權證書的效力。條例實施前，原來各登記部門已經依法發放的證書繼續有效；條例實施后，無論是繼續頒發的舊版證書，還是依法頒發的新版證書，都同時有效。新版和舊版證書在一段時間內并行使用。新版證書啟用后，新舊證書的交替遵循兩大原則，一是“不變不換”原則，權利不變動，證書不更換；二是“自愿申請”原則，不會強制權利人更換證書，不會增加企業和群眾的負擔。

10、不動產統一登記后對房價有什么影響？

答：不動產登記有兩個功能，一是權利的公示，二是為政府的不動產管理和稅收提供基礎信息。《條例》不是單純針對房地產行業制定的，要解決的也不是現在房地產市場上的問題，登記本身不會對市場的供求關系產生影響。房價的走勢取決于房地產市場供應與需求的平衡關系。

11、不動產登記是否意味著開征房產稅？

答： 不動產登記制度的建立只是為征收房產稅打下了信息基礎，但不成為開征房產稅的理由。不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。房地產稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。

不動產登記的范圍不只是房屋，也包括農地、耕地、河流、海域。何時出臺房產稅目前還沒有時間表。目前，房產稅的征收全國范圍內僅在上海和重慶試點。例如：上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。重慶版房產稅的三個征收主體為:對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將征稅；對于在重慶無戶口、無工作、無投資的“三無人員“在重慶所購房產，購買兩套以上住房的，從第二套開始要征收房產稅。如此一來，大家基本上可以了解未來的房地產稅將是怎么樣。從目前情況來看，未來的房地產稅應該是大多數人都能交得起的。也正是因為有房地產稅的存在，未來不住人的房子會變得越來越少。

12、對大部分購房者而言是否會面臨高額的稅費？

答：目前房產市場交易稅費有明確的規定，稅費政策暫時沒有變動，對于購房者而言，負擔不會增加。今后房產稅的征收與交易稅費的改革有待政策的明朗。

13、手上有數套房產的業主該如何取舍？

答：目前國家房產稅政策尚未出臺，對于坐擁房產幾套的業主，如何取舍主要取決于業主對市場的判斷和對投資的偏好，建議按照市場供求關系規劃權衡收益。

14、不動產統一登記制度能否反腐敗？

答：不動產登記制度本身設立的目的、意義，并不直接指向反腐敗，但它可以和反腐敗形成良好的對接。只有順利完成不動產統一登記的基礎性工作，配以其他領域的改革，才能為反腐敗這一不動產登記衍生功能的實現提供可能。

15、請問不動產統一登記后，小產權房怎么處理？

答：小產權房不登記也不發證。因為要登記必須合法，小產權房不合法。不動產登記是按物權法要求，依法保護不動產權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。所以“小產權房”不予以登記，更不能通過合法登記“漂白”。

國土資源部印發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》強調，必須嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為。嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。小產權房是指在集體土地上建設的，用地、規劃、建設、消防等手續不完善的房屋。其產權證不是有權機關頒發，而是鄉政府或村委會頒發的。

16、不動產登記是否公開？

答：不動產登記是對產權的一種保護，登記的信息是否向社會公開，尊重公眾意愿，不愿公開就不公開，不動產登記資料公開查詢的制度建設，是同時滿足保護財產權和公民隱私權的需要的，有合理確定查詢的范圍，根據查詢主體和查詢目的設置合理的界限。

17、不動產登記推行難點在哪里？

答：此前，與不動產登記工作相關的職能，散落于十多個部門。要整合好過去分散在多部門的不動產登記工作，還需要一段磨合時間和各項整合工作的同步開展。

18、我國本來有一套不動產登記體制，為什么要強調“統一登記”？

答：隨著經濟社會的快速發展，原有的不動產分散登記體制，已不能適應社會管理和社會經濟活動的要求。分散登記直接導致資源資產利用效益和社會管理效益低，不動產多頭管理、職能重疊、重復登記的問題，不利于權利人合法權益的保護。

19、不動產統一登記制度如何體現方便群眾、方便企業？

答：分散登記時，在農村，當事人就要分別到4個不同的部門辦理不同證件：住房要到建設部門辦理《房屋所有權證》，宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農業部門辦理《農村土地承包經營權證》，栽種的樹木要到林業部門辦理 《林權證》。

在城市，當事人最少也要辦兩個證：到房管部門辦理《房屋所有權證》，到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。各種證書繁多，不僅增加了群眾辦證的不便，而且增加了其時間、金錢成本。統一登記之后，在統一不動產登記依據的基礎上，實現登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺的統一，逐步實現一個窗口對外，減少辦證環節，可以讓當事人少跑路，大大減輕群眾負擔，方便企業和群眾。

20、不動產統一登記將給我們生活帶來哪些深遠影響？

答：一個人在全國共有幾套房，能否實現便捷聯網查詢？對不起，目前還辦不到。轉讓房屋，能否不用土地、住房部門兩頭跑，一下就辦好？不好意思，現在大多數地方還實現不了。同一塊地，國土部門認定是園地，林業部門認定是林地，征地補償時發生糾紛怎么辦？很遺憾，眼下只能各說各的理，最終裁決只能上法庭。急著用錢，到銀行辦理房地產抵押，銀行能否迅速了解你的房、地狀態？真抱歉，房、地當下是分別登記，兩個部門管理，只能分頭查詢，必須等上很長時間才能有結果。類似場景，幾乎每天都在我們的生活中上演著，而造成這一局面的根源就在于不動產登記方式不合理。

綜合上述，不動產統一登記的開展正是為了解決這一系列的問題。

21、不動產登記發的證和目前的和房產證有啥區別？

答：國家公布了不動產登記簿證樣式（試行），與《條例》正式同步啟用。從名稱就可以看出，不動產權證書和之前的房產證是截然不同的，房產證僅僅是權利人享有房屋權利的證明，而權利人享有的其他不動產權利，例如土地使用權、林地權、承包經營權等不動產權利是需要另行申請登記的。也就是說，不動產的概念廣泛，我們可以將房產，或者說房地產，都認為是不動產的一種，而不動產則是包含了土地、海域以及房屋、林木等諸多定著物的。不動產權證書不但可以取代并覆蓋房產證，而且上面還會根據申請來記載權利人的土地、林地、農村承包土地經營權、漁業養殖、海域等 其他不動產登記信息。實行統一的不動產權證書可以有效解決以往分散發證導致的多頭管理、效率底下、重復登記等問題，能夠更好的保護權利人的合法權益。

22、百姓擔心的信息泄露問題，有什么保障措施？哪些單位有權查詢？

不動產登記信息公開查詢并非指無限制的隨意查詢，更非將個人登記信息毫無遮攔地向社會公開。對可能涉及個人隱私、商業秘密，甚至是國家秘密的不動產登記信息，我們會進行必要的安全技術處理，并通過建立一系列登記信息保密制度對登記機構、登記人員、登記信息共享單位及其工作人員進行約束，明確各單位及工作人員的信息保密義務和責任。百姓不必擔心所登記的信息泄露，我們登記機關原來在發放土地證、房產證所收集的信息，是有嚴格的保密規定，在以后頒發不動產權證書，我們將始終對登記信息嚴格管理，嚴防泄露。

此外，依據有關法律，我們對登記信息的查詢主體和信息使用范圍也有明確地規定和限制，查詢主體主要為兩類：一是不動產權利人、利害關系人，二是有關國家機關，包括國家安全機關、公安機關、檢查機關、審判機關和紀檢監察部門等；查詢主體申請查詢必須說明查詢目的，且只能將獲得的登記信息用于查詢目的，具體的查詢目的包括遺失補證、訴訟取證、公證仲裁、房產調查等，申請人應當按照查詢目的對獲取的登記資料進行利用，不得用于其他目的，不得濫用，不得隨意泄露，否則將承擔相應的法律責任。

對信息使用范圍，《條例》規定“查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資 料用于其他目的；未經權利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。”另外，《條例》還規定“不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及

其工作人員應當對不動產登記信息保密。”

第五篇：常德市不動產登記檔案查詢辦法(暫行)

常德市不動產登記檔案查詢辦法（暫行）

為規范常德市不動產登記檔案查詢利用工作，保護不動產權利人及相關當事人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國檔案法》、《不動產登記暫行條例》及有關不動產登記檔案查詢的規定，結合工作實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于常德市本級（武陵區、柳葉湖旅游度假管理區）內各類已記載于不動產登記簿的不動產登記檔案查詢。

第三條 常德市國土資源局負責常德市本級（武陵區、柳葉湖旅游度假管理區）內不動產登記資料查詢的管理工作，常德市不動產登記中心承辦常德市本級（武陵區、柳葉湖旅游度假管理區）范圍內不動產登記資料查詢的具體工作。因不動產抵押貸款、不動產交易納稅、協助司法機關調查、中小學學生入學、戶口遷移等情形，需要查詢本市范圍內不動產登記情況的，均可辦理。

第四條 本辦法所稱不動產登記檔案，包括不動產登記簿記載信息和不動產登記原始資料。

（一）登記簿記載信息包括不動產基本狀況（自然狀況）、不動產權利狀況以及其他依法應當登記的事項；

（二）登記原始資料包括登記申請材料、登記審核材料和其他登記材料。登記申請材料是指登記申請人向不動產登記機構提交的相關證明材料。登記審核材料是指不動產登記機構審核中形成的過程及結論性材料。其他登記材料是指除上述材料之外的相關證明材料。

第五條 下列主體可以申請查詢、復制部分或全部不動產登記資料：

（一）權利人可以查詢、復制不動產登記簿中相關信息和登記申請材料；

（二）利害關系人可以查詢、復制有利害關系的不動產登記簿中相關信息；

利害關系人包括：

1．不動產交易的受讓方、受贈人、抵押權人、承租人； 2．仲裁事項、訴訟案件申請人或起訴人； 3．登記異議人； 4．繼承人或受遺贈人：

5．其他證明有利害關系的當事人。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監察機關以及其他因執行公務需要的國家機關工作人員可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

（四）公證機構、仲裁機構可以依法查詢、復制與公證、仲裁事項相關的登記簿信息和登記申請材料；

（五）法律、行政法規規定的其他情形。第六條 申請人可以委托代理人查詢、復制不動產登記資料：

（一）律師受當事人委托查詢、復制登記資料的，提供授權委托書、律師事務所介紹信和律師執業資格證；律師受法院委托查詢、復制登記資料的，提供律師執業資格證和法院調查令；

（二）不動產登記代理機構受當事人委托查詢、復制登記資料的，提供授權委托書、代理機構資質證明、代理人資格證、申請人和代理人的身份證明；

（三）無民事行為能力人、限制民事行為能力人查詢、復制登記資料的，由其監護人代理申請，提供監護人、被監護人的身份證明和監護關系證明；

（四）查詢申請人委托其他代理人進行查詢的，提供經公證的授權委托書、申請人和代理人的身份證明。授權委托書應明確記載委托事項和查詢內容。授權委托書未經公證的，查詢申請人應當在申請時，與代理人共同到登記機構現場簽訂授權委托書。境外委托人的授權委托書應當按照有關規定經過公證或者認證。

查詢不動產登記資料的單位和個人應當向不動產登記機構說明查詢目的并提供申請文件，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的。

第七條 申請查詢、復制不動產登記資料所需提供的材料:

（一）權利人提供身份證明；

（二）利害關系人提供身份證明、與查詢不動產有利害關系的證明；

與查詢不動產有利害關系的證明包括：

1．因不動產買賣、贈與、抵押、租賃涉及利害關系的，證明材料為：買賣合同、贈與合同、抵押合同、租賃合同；

2．因仲裁事項、訴訟案件涉及利害關系的，證明材料為：應裁通知書、受理案件通知書；

3．對登記結果有異議涉及利害關系的，證明材料為：主張不動產權利的證明材料；

4．因繼承、受遺贈不動產涉及利害關系的，證明材料為：注明被繼承人已經死亡的戶口簿或被繼承人（遺贈人）的死亡證明和繼承人（受遺贈人）與被繼承人（遺贈人）之間親屬關系的證明（包括戶口簿、婚姻證明、當地公安機關或村委會、居委會出具的親屬關系證明等）或遺贈撫養協議；

5．因不動產抵押貸款、不動產交易納稅、中小學學生入學、戶口遷移4種情形涉及利害關系的，證明材料為：不動產買賣合同、戶口掛靠同意意見以及結婚證或由法定機構出具婚姻證明和戶口簿或其他利害關系證明。

（三）人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監察機關以及其他因執行公務需要的國家機關查詢的，提供協助查詢通知書或單位介紹信、工作證或執行公務的證明；

（四）公證機構、仲裁機構查詢的，提供單位介紹信、工作證和已申請公證或仲裁的證明。

第八條 法律、法規、規章及有關規定不宜公開的不動產登記資料，其查詢范圍和方式按法律、法規、規章及有關規定辦理。

第九條 查詢不動產登記資料應按下列程序辦理：

（一）申請

查詢申請人填寫《不動產登記資料查詢申請表》，提供申請人身份證、戶口簿、結婚證或其他身份證明材料，提出查詢申請。

（二）受理審核

登記機構工作人員對查詢申請人對申請材料進行核實。符合查詢條件的，受理查詢申請，出具受理通知書。

（三）提供查詢服務

登記機構及時提供查詢服務，并在規定的查詢時限內完成。查詢人請求出具查詢結果證明的，登記機構經審核后可以出具查詢結果證明。查詢復制材料和查詢結果證明應依據有關規定加蓋查詢專用章，并注明查詢時間。查詢時間標注年、月、日、時、分、秒。

第十條 有下列情形之一的，不予查詢，登記機構出具不予查詢告知書，并告知申請人理由：

（一）查詢申請人的主體或查詢事項不符合規定的；

（二）查詢申請人提交的申請材料不符合規定的；

（三）申請查詢事項存在法律、法規、規章規定不予查詢情形的。

第十一條 有下列情形之一的，登記機構可以出具無查詢結果告知書，并告知申請人理由：

（一）按查詢申請人提供的身份證明、不動產坐落或不動產權證查詢無結果的；

（二）要求查詢的不動產尚未進行登記的；

（三）要求查詢的單位或個人沒有進行不動產登記的；

（四）要求查詢的事項、資料不存在的。

第十二條 對符合本辦法規定的查詢申請，查詢機關應當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供查詢。法律、法規、規章對查詢時限另有規定的，按相關規定辦理。

第十三條 查詢不動產登記資料，應當在登記機構指定場所內進行。

查詢申請人不得直接接觸不動產登記資料，任何單位和個人不得將不動產登記資料帶離查詢指定場所。不得損壞不動產登記資料的載體，不得損壞查詢設備。

第十四條 應建立查詢窗口，配備檢索工具和設備，完善查詢系統功能，為查詢申請人提供優質便捷查詢服務。

第十五條 登記機構應指定專人負責查詢，做好查詢登記，將《不動產登記檔案查詢申請表》、查詢申請人身份證明、其他申請材料和查詢結果等查詢資料及時歸檔，單獨保存。

第十七條 有關國家機關因公需要需提供不動產登記資料電子數據的，應按《常德市不動產登記檔案管理辦法》（暫行）的規定執行。

第十八條 查詢人非法使用查詢結果，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條 登記機構的工作人員徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

附件：

1、不動產登記檔案查詢申請書

2、不動產登記檔案查詢結果證明

附件1：

不動產登記檔案查詢申請書

編號：

查詢申請人 姓名

（名稱）證件類型及號碼 聯系電話

代理人 證件類別及號碼 聯系電話

類別 □不動產權利人□人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關、監察機關等國家機關□利害關系人

提交的申請材料 □查詢人身份證明 □工作證或執行公務的證明文件（僅適用國家機關）□授權委托書及代理人身份證明（委托查詢的需提交）□存在利害關系的證明材料（查詢人為利害關系人的需提交）□協助查詢文件（僅適用國家機關）□其他

查詢目的或用途

需查詢的不動產及查詢內容 不動產坐落： 不動產權證書或不動產登記證明號：

□不動產自然狀況 □不動產權利人 □不動產權利內容□不動產查封登記 □不動產抵押登記 □不動產預告登記 □不動產異議登記□其他

查詢結果要求 □查閱 □抄錄 □復制 □出具查詢結果證明 承諾：本表填寫內容以及提交的申請材料真實、合法、有效，并嚴格按照有關要求查閱、利用不動產登記資料，嚴格按照查詢目的使用查詢結果。如有虛假或違反，由本人（單位）承擔相關法律責任。

查詢申請人：

年 月 日

附件2：

不動產登記資料查詢結果證明

編號：

_______年_______月_______日，你（單位）提出不動產登記資料查詢申請，受理編號為_______。

經查詢，結果如下：

登記機構：（印 章）

年 月 日 領取人： 領取日期：