第一篇：2014年物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》考試真題及答案

2014年物業(yè)管理師考試試題 《物業(yè)管理基本制度與政策》

一、單項選擇題（共 60 題，每題 1 分，每題只有 1 個備選項符合題意）

1.物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎是物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度和（）。A.物業(yè)承接查驗制度

B.物業(yè)管理師制度

C.前期物業(yè)管理招標投標制度 D.住宅專項維修資金制度

2.關于業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分的權利與義務的說法，錯誤的是（）。A.業(yè)主享有共同管理的權利

B.業(yè)主享有權利的同時也承擔相應義務 D.業(yè)主不得以放棄權利不履行義務 C.業(yè)主放棄權利時可不承擔義務

3.關于臨時管理規(guī)約的說法，正確的是（）。A.物業(yè)服務企業(yè)應制定臨時管理規(guī)約

C.物業(yè)買賣合同不應包括臨時管理規(guī)約

B.建設單位應在業(yè)主入住前制定臨時管理規(guī)約 D.物業(yè)買受人應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約

4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，召開業(yè)主大會臨時會議須經(jīng)（）以上的業(yè)主提議。A.10% B.15%

C.20% D.25% 5.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時應對（）進行查驗。A.建設單位已出售的房屋 C.共用部位.公共設施設備

B.專有部分和共用部分

D.建設單位所移交的部分

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主確需改變用途的,應當（），并告知物業(yè)服務企業(yè)。A.經(jīng)業(yè)主大會同意

B.經(jīng)業(yè)主委員會同意 D.依法辦理有關手續(xù) C.經(jīng)行政主管部門審批

7.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列事項中，不屬于業(yè)主大會議事規(guī)則約定內(nèi)容的是（）。A.物業(yè)的使用和維護

B.業(yè)主大會的表決程序 D.業(yè)主大會的議事方式 C.業(yè)主委員會的組成和任期

8.根據(jù)《物權法》，未經(jīng)批準，業(yè)主對專有部分不得作出的行為是（）A.抵押貸款 B.出租經(jīng)營

C.贈與他人 D.改變使用性質(zhì)

9.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律.法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應經(jīng)（）同意。A.同樓宇的所有業(yè)主 C.有利害關系的業(yè)主

B.同樓層的所有業(yè)主 D.有相鄰關系的業(yè)主 10.建筑物及其附屬物設施的費用分攤，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，應按照（）確定。

A.業(yè)主大會的決議

C.戶數(shù)均攤

B.業(yè)主委員會的決議

D.專有部分占建筑物總面積的比例

11.建設單位擅自占用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營性活動的所得，業(yè)主要求將扣除合理成本后的收益用于補充專項維修資金的，建設單位應對成本的支出及其合理性承擔（）責任。A.告知 B.公示

C.說明

D.舉證

12.根據(jù)《物權法》，關于更換建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)的說法，錯誤的是（）。A.業(yè)主有權依法更換

B.通過招標的方式更換 D.經(jīng)全體業(yè)主同意后更換 C.請求行政主管部門更換

13.在物業(yè)管理過程中，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間形成交易關系是基于（）。A.物業(yè)服務合同

B.物業(yè)管理條例 D.建筑物區(qū)分所有權 C.業(yè)主大會議事規(guī)則

14.物業(yè)管理服務，是指業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定的（）基礎服務。A.公有性 B.專業(yè)性 C.關聯(lián)性 D.全面性

15.根據(jù) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》,下列服務標準中,屬于一級服務標準的是（）

A.每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率 75%以上 B.設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話

C.小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團.棟及單元（門）.戶有明顯標志 D.載人電梯早 6 點晚 12 點正常運行

16.根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展狀況和群眾現(xiàn)實生活水平，物業(yè)服務費既不能超出業(yè)主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，這個觀點強調(diào)的是物業(yè)服務收費應當遵循（）原則。A.合理 B.公開

C.市場調(diào)節(jié)

D.政府指導

17.實行市場調(diào)節(jié)價物業(yè)服務收費的，價格協(xié)調(diào)的雙方主體是（）。A.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)

B.物業(yè)服務企業(yè)與價格行政主管部門 D.價格行政主管部門與房地產(chǎn)行政主管部門 C.業(yè)主與價格行政主管部門

18.某住宅小區(qū)實行酬金制物業(yè)服務收費方式，下列內(nèi)容中，不屬于物業(yè)服務企業(yè)應當履行的義務是（）。

A.向業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算 B.每年一次公布物業(yè)服務資金的收支情況

C.聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算進行審核

D.及時答復業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算提出的質(zhì)詢

19.實行明碼標價的物業(yè)服務收費標準發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前（）天，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。A.15 B.20

C.30

D.60 20.《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》中的物業(yè)服務定價成本，是指（）。A.價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本 B.房地產(chǎn)主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本 C.價格主管部門發(fā)布的物業(yè)服務指導成本 D.行業(yè)協(xié)會發(fā)布的物業(yè)服務指導成本

21.下列費用中，不屬于物業(yè)服務定價成本構(gòu)成的是（）。A.人員費用 B.共用設施設備的更新費用

C.固定資產(chǎn)折舊 D.管理費分攤

22.關于物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的說法，正確的是（）。

A.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊應當列入物業(yè)共用部位設施設備日常運行和維護費用 B.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法 C.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)殘值率按 3%-6%計算

D.計算折舊的物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)是指使用年限 2 年以上的資產(chǎn)。

23.職工的醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險等社會保險費的計提基數(shù)，應當按照（）確定。A.核定的相應工資水平

C.企業(yè)的平均工資水平

B.社會的平均工資水平D.上年的平均工資水平

24.下列內(nèi)容中，不屬于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當履行的義務是（）。A.采取應急措施以避免損失擴大

C.協(xié)助做好救助工作

B.及時向有關行政管理部門報告事故 D.負責事故善后工作

25.根據(jù)《保安服務管理條例》，下列人員中，不得擔任保安員的是（）A.曾兩次被行政拘留的C.年齡超過 60 周歲的

B.被吊銷保安員證未滿 4 年的 D.曾兩次被吊銷保安員證的

26.前期物業(yè)服務合同的終止時間是（）。A.業(yè)主大會成立之日 B.業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽署物業(yè)服務合同之日。C.業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日。D.物業(yè)服務企業(yè)之間完成項目移交之日。

27.業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，不應對（）進行約定。A.物業(yè)管理事項 C.物業(yè)服務費用

B.物業(yè)服務質(zhì)量 D.物業(yè)增值保值

28、對于故意違反公共秩序并給其他業(yè)主造成損害的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其（）責任。A.侵權 B.違約

C.行政

D.社會

29.下列物業(yè)服務企業(yè)的行為中，屬于行政主管部門應當追究其行政責任的是（）。A.未按制定的服務細則提供服務

C.不移交物業(yè)管理相關資料

B.違反合同約定減少人員配置 D.未履行向全體業(yè)主公布的服務承諾

30.從特別法的角度，物業(yè)服務合同各方主體的民事責任主要通過()來規(guī)范。A.民法通則 B.物權法 C.合同法

D.行政法規(guī)和司法解釋

31.首次業(yè)主大會會議籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由（）組織業(yè)主推薦。A.房地產(chǎn)行政主管部門

C.物業(yè)服務企業(yè)

B.建設單位

D.街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會

32.業(yè)主大會議事規(guī)則的主要內(nèi)容不包括（）。A.業(yè)主代表的產(chǎn)生方式

C.業(yè)主委員會的職責

B.業(yè)主大會，業(yè)主委員會印章的使用和管理 D.物業(yè)共用部分的收益分配

33.下列業(yè)主的共同決定事項中，屬于應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的是（）。A.修改管理規(guī)約 C.改建附屬設施

B.選聘物業(yè)服務企業(yè) D.選舉業(yè)主委員會

34.業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應當享有的權利是（）。A.執(zhí)行業(yè)主大會的決定

C.參加業(yè)主大會會議

B.交納物業(yè)服務費用 D.遵守管理規(guī)約

35.業(yè)主委員會委員出現(xiàn)下列情況時，其委員資格自行終止的是（）。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓不再是業(yè)主的C.拒不履行業(yè)主義務的

B.拒不交納物業(yè)服務費的

D.侵害他人合法權益的 36.業(yè)主委員會任期屆滿前（）個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。A.1 B.2

C.3

D.4 37.關于《管理規(guī)約》的說法，錯誤的是()。

A.《管理規(guī)約》是業(yè)主自我管理.自我約束.自我規(guī)范的規(guī)則約定 B.《管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力

C.對不遵守《管理規(guī)約》的業(yè)主委員會委員，業(yè)主可以依法予以更換 D.《管理規(guī)約》對物業(yè)使用人不發(fā)生效力

38.根據(jù)《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，投標人可以（）。A.聯(lián)合其他人投標

C.以他人名義投標

B.向招標人獲取潛在投標人的情況 D.互通投標信息

39.關于前期物業(yè)管理項目招標完成期限的說法,正確的是（）。A.新建現(xiàn)售商品房項目在銷售前 60 日完成

B.預售商品房項目在取得《商品房銷售許可證》之前完成機構(gòu)應當（）登記。A.辦理預告

B.辦理更正

C.辦理異議

D.不予辦理

40、實施新建物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)的文件不包括（）A.物業(yè)買賣合同 B.物業(yè)規(guī)劃設計方案

C.建設單位移交的圖紙類資料 D.商品房預售許可證

41、根據(jù)《《物業(yè)承接查驗辦法》，建設單位應在現(xiàn)場查驗（）日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交資料。A.5 B.10 C.15 D.20

42、從事物業(yè)管理項目招標的代理機構(gòu)，應具備的條件是（）。A.有注冊的物業(yè)管理師 B.有注冊的建筑工程師

C.有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量 D.有獨立完整的評標專家?guī)?/p>

43、物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前1年內(nèi)有（）行為的，資質(zhì)審批部門不予批準。A.企業(yè)重組 B.法定代表人變更 C.發(fā)生勞務糾紛

D.擅自利用物業(yè)共用部位進行經(jīng)營

44、物業(yè)服務企業(yè)名稱、法定代表人等事項發(fā)生變化的，應對在辦理相關手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書（）手續(xù)。A.變更 B.注銷 C.重新核定 D.撤銷

45、某物業(yè)服務總建筑面積36萬平方米，其中高層住宅21萬平方米，辦公樓10萬平方米，商業(yè)5萬平方米，該物業(yè)項目的物業(yè)管理服務應當由（）資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)承接。A.一級 B.二級 C.三級 D.三級（暫定）

46、國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)（）制度。A.備案 B.注冊 C.準入 D.考試

47、物業(yè)管理師以第一作者身份公開出版5萬字以上物業(yè)管理專著，在每一注冊有效期內(nèi)可沖抵繼續(xù)教育必修課（）學時。A.5 B.10 C.15 D.20

48、住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷，應當接受（）的監(jiān)督檢查。A.審計部門 B.財政部門 C.稅務部門 D.專戶開戶銀行

49、國家所有土地的所有權由（）代表國家行使。A.全國人民代表大會 B.國務院 C.省級人民政府 D.國土資源部

50、下列建設項目用地中，土地使用權出讓的最高年限不是50年的是（）用地。A.綜合 B.圖書館 C.汽車裝配廠 D.購物中心

51、下列建設項目的土地使用權中，屬于劃撥范圍的是（）用地。A.城市基礎設施 B.商業(yè)項目建設 C.兩限房建設 D.加油站

52、在城市規(guī)劃中，城市基礎設施用地的控制界線，稱為城市的（）A.綠線 B.藍線 C.黃線 D.紫線

53、商品房預售合同登記備案，應對由（）辦理。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B.房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu) C.商品房預購人

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房預購人共同

54、抵押房地產(chǎn)的房屋所有權人是（）A.借款人 B.抵押人 C.貸款人 D.抵押權人

55、房屋抵押權自申請（）之日起生效。A.抵押合同簽訂 B.抵押合同備案 C.抵押權登記 D.領取他項權利證書

56、在辦理房屋登記時，房屋所有權人與該房屋占用的土地使用權人不屬同一人且原因不明的，房屋登記機構(gòu)應當（）登記。A.辦理預告 B.辦理更正 C.辦理異議 D.不予辦理

57.根據(jù)《物權法》，預告登記的效力是（）。A.物權效力 B.對抗效力

C.合同效力

D.備案效力

58.因繼承取得的房屋，繼承人應申請辦理房屋所有權（）登記。A.初始 B.更正

C.變更

D.轉(zhuǎn)移

59.下列房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，不屬于房地產(chǎn)中介服務的是（）.A.房地產(chǎn)咨詢 B.房地產(chǎn)估價

C.房地產(chǎn)交易

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀

60.根據(jù)《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》，白蟻防治單位應確保房屋建筑工程竣工后至少（）年不受白蟻危害。A.10 B.15 C.20

D.25

二、多項選擇 題（共 20 題，每題 題 2 分，每 題有 有 2 個或 2 個以上備選項符合 題意，至少有 l 個錯項，錯選.本 題 不得分，少選.所選的每個選項得 0.5 分）

61.根據(jù)《 物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務合同應當對（）等內(nèi)容進行約定。A.服務質(zhì)量 B.服務費用 C.保修期限 D.保修范圍 E.管理用房

62.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，利用物業(yè)共用部位.共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得（）的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

A.相關業(yè)主 B.業(yè)主大會 C.業(yè)主委員會D.物業(yè)服務企業(yè) E.有關行政管理部門

63.根據(jù)《物權法》，對損害他人合法權益的行為，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，有權依照法律.法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人（）。

A.停止侵害 B.消除危險 C.排除妨害 D.賠償損失 E.提起訴訟

64.根據(jù)《物權法》，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位.車庫的歸屬由當事人通過（）等方式約定。

A.登記 B.變更 C.出租 D.出售 E.附贈

65.物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，不應當包括（）。

A.業(yè)主室內(nèi)裝飾裝修管理服務 B.業(yè)主專有部分的維修.養(yǎng)護與管理 C.特約服務和延伸服務

D.專項維修資金的監(jiān)管

E.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通協(xié)管服務

66.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守的原則的有（）。A.合法性 B.公開性 C.對應性 D.合理性 E.相關性

業(yè)主因維修物業(yè)需要臨時占用.挖掘道路.場地的，只有在征得（）同意的情況下才可實施。A.居民委員會 B.業(yè)主委員會C.規(guī)劃部門 D.物業(yè)行政管理部門E.物業(yè)服務企業(yè)

68.根據(jù)《保安服務管理條例》，保安員在履行保安服務職責過程中可以采取的措施有（）。A.查驗出入服務區(qū)域人員的證件

C.扣押嫌疑人員的證件和物品 E.在服務區(qū)域內(nèi)進行巡邏

69.前期物業(yè)服務合同的特征有（）。

A.具有過渡性 B.是要式合同 C.合同內(nèi)容具有特殊性 D.服務期限具有不確定性 E.由建設單位定價

70、根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，下列情形中，屬于人民法院對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)費請求應予支持的有（）A.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納的

B.物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主仍拖欠物業(yè)費的 C.物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的

D.物業(yè)的承租人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費，業(yè)主應當承擔連帶責任的 E.物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定提高收費標準，業(yè)主提出抗辯的 71.業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案主要內(nèi)容包括()。A.業(yè)主大會會議記錄 B.物業(yè)服務合同

B.登記出入的車輛和物品

D.限制嫌疑人人身自由 C.公共設施設備的保養(yǎng)維修資料 D.業(yè)主及業(yè)主代表名冊 E.物業(yè)承接查驗資料

72.臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括（）。A.共用部位公用設施設備的使用規(guī)定。B.物業(yè)服務企業(yè)的權力與義務 C.物業(yè)的權屬狀況 D.房屋裝飾裝修規(guī)定 E.物業(yè)的自然狀況

73.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，現(xiàn)場查驗記錄應當包括（）。A.查驗時間 B.查驗結(jié)論 C.存在問題 D.交接方式 E.查驗方法

74.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，實施承接查驗的物業(yè)應當具備的條件為（）。A.市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成 B.公用配套設施按規(guī)劃設計要求建成 C.建設工程竣工驗收合格

D.共用設施設備取得使用合格證書 E.完成物業(yè)交接手續(xù)

75.根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括（）。A.制定并組織實施物業(yè)管理方案

B 查驗物業(yè)共用部位，共用設施設備

C.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算 D.維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 E.簽署物業(yè)服務合同

76.住宅專項維修資金管理的原則包括（）。A.統(tǒng)收統(tǒng)支 B.專戶存儲 C.專款專用 D.所有權人決策 E.政府監(jiān)督

77.下列土地中，屬于國有土地的有（）。A.城市市區(qū)的土地

B.已被國家依法征收的土地

C.依法不屬于集體所有的林地 D.宅基地 E.經(jīng)濟適用住房占用的土地 78.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式有（）。A.買賣 B.抵債 C.贈與 D.租賃 E.繼承 79.房地產(chǎn)變更登記是指（）所進行的登記。

A.集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市管理范圍 B.房屋買賣，交換，繼承等致使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更 C.房屋權利人改換姓名，名稱 D.房屋滅失，他項權利終止 E.房屋狀況發(fā)生變化

80.房屋權屬登記的種類有（）登記。A.注銷 B.初始 C.延續(xù) D.變更 E.他項權利

答案：

一、單選題

1-5：BCDCC 6-10：DADCD 11-15：DCAAB 16-20：AACCA 21-25：BBADD 26-30：CDBCD 31-35：DDCCA 36-40：CDACD 41-45：DCDAB 46-50：CDBBD 51-55：ACABC 56-60：DBDCB

二、多選題

61-65：ABE、ABD、ABCD、CDE、BC 66-70：ACDE、BE、ABE、ABCE、ABD 71-75：ABD、ACDE、ABCE、ABCD、ABCD 76-80：BCDE、ABCE、ABCE、CE、ABDE

第二篇：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》練習題與答案

2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》練習題與答案

單項選擇題

第1題 業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務合同終止后，組織新老物業(yè)服務企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由()向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)。

A.新物業(yè)服務企業(yè)

B.業(yè)主委員會

C.原物業(yè)服務企業(yè)

D.業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)

【正確答案】：

D

第2題 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，持文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案】：

B

試題解析：

本題考核的是新設立物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)申請。新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

第3題 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，()選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

A.物業(yè)服務企業(yè)

B.物業(yè)管理企業(yè)

C.建設單位

D.業(yè)主

【正確答案】：

C

第4題 關于物業(yè)管理資料的移交問題，《物業(yè)管理條例》對此作出的明確規(guī)定不包括()。

A.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會

B.物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)

C.物業(yè)服務合同具有其特殊性，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理資料

D.物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當 做好交接工作

【正確答案】：

C

第5題 物業(yè)管理是由()通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

A.業(yè)主

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會

D.居委會

【正確答案】：

A

第6題 維護業(yè)主的()是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。

A.民主權利

B.專有權利

C.財產(chǎn)權利

D.所有權利

【正確答案】：

C

第7題 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，經(jīng)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A.10%

B.20%

C.30%

D.35%

【正確答案】：

B

第8題 發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關()報告。

A.政府

B.國務院

C.行政主管部門

D.業(yè)主大會

【正確答案】：

C

第9題 物業(yè)服務合同屬于()的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務關系的協(xié)議。

A.民事合同

B.物業(yè)服務合同

C.物業(yè)管理合同

D.前期物業(yè)服務合同

【正確答案】：

A

第10題 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內(nèi)容和標準，中國()根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》。

A.政府

B.物業(yè)管理協(xié)會

C.地方政府

D.建設部

【正確答案】：

B 第11題 政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導()制定的價格。

A.管理者

B.經(jīng)營者

C.組織者

D.銷售者

【正確答案】：

B

第12題 《物業(yè)管理條例》特別規(guī)定，為了規(guī)范以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的情況，應當經(jīng)過物業(yè) 所在地的()的批準，才可以進行。

A.自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門

B.縣、省房地產(chǎn)行政主管部門

C.區(qū)、省房地產(chǎn)行政主管部門

D.區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門

【正確答案】：

D

試題解析：

第13題 《臨時管理規(guī)約(示范文本)》規(guī)定，以()審定的數(shù)字為準，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

A.當?shù)卣鞴懿块T

B.區(qū)域政府主管部門

C.政府主管部門

D.城市規(guī)劃部門

【正確答案】：

D

第14題 為了給物業(yè)管理的實施提供基礎性條件，《物業(yè)管理條例》明確了物業(yè)管理用房的()。

A.所在地和用途

B.權屬和用途

C.歸屬和用途

D.所在地和歸屬

【正確答案】：

B

第15題 長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理市場的()。

A.監(jiān)督權

B.決策權

C.選擇權

D.管理權

【正確答案】：

C

第16題 物業(yè)服務企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處()的罰款。

A.2萬元以下

B.1萬元以上3萬元以下

C.1萬元以下

D.1萬元以上5萬元以下

【正確答案】：

B

第17題 建設單位制定的管理規(guī)約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的管理規(guī)約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個“管理規(guī)約”只是臨時存在的，具有()。

A.過渡性

B.臨時性

C.特殊性

D.約束性

【正確答案】：

A

第18題 為了保證維修基金的安全，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定維修基金應當()，嚴禁挪作他用。

A.專戶存儲、專款多用

B.多戶存儲、專款多用

C.多戶存儲、專款專用

D.專戶存儲、專款專用

【正確答案】：

D

試題解析：

第19題 物業(yè)管理三級服務標準中，對重點區(qū)域、重點部位每()h至少巡查1次。

A.1

B.2

C.3

D.5

【正確答案】：

C

試題解析：

第20題 物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力不包括()。

A.掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識

B.具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗

C.能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定

D.了解經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識

【正確答案】：

D

試題解析：

本題考核的是物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力。物業(yè)管理師應當具備以下執(zhí)業(yè)能力：

(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識;

(2)具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識;

(3)能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定;

(4)具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗

第21題 業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務合同終止后，組織新老物業(yè)服務企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由()向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)。

A.新物業(yè)服務企業(yè)

B.業(yè)主委員會

C.原物業(yè)服務企業(yè)

D.業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)

【正確答案】：

D

第22題 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，持文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案】：

B

試題解析：

本題考核的是新設立物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)申請。新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

第23題 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，()選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

A.物業(yè)服務企業(yè)

B.物業(yè)管理企業(yè)

C.建設單位

D.業(yè)主

【正確答案】：

C

第24題 關于物業(yè)管理資料的移交問題，《物業(yè)管理條例》對此作出的明確規(guī)定不包括()。

A.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會

B.物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)

C.物業(yè)服務合同具有其特殊性，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理資料

D.物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當 做好交接工作

【正確答案】：

C

第25題 物業(yè)管理是由()通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

A.業(yè)主

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會

D.居委會

【正確答案】：

A

第26題 維護業(yè)主的()是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。

A.民主權利

B.專有權利

C.財產(chǎn)權利

D.所有權利

【正確答案】：

C

第27題 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，經(jīng)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A.10%

B.20%

C.30%

D.35%

【正確答案】：

B

第28題 發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關()報告。

A.政府

B.國務院

C.行政主管部門

D.業(yè)主大會

【正確答案】：

C

第29題 物業(yè)服務合同屬于()的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務關系的協(xié)議。

A.民事合同

B.物業(yè)服務合同

C.物業(yè)管理合同

D.前期物業(yè)服務合同

【正確答案】：

A

第30題 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內(nèi)容和標準，中國(年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》。

A.政府

B.物業(yè)管理協(xié)會

C.地方政府

D.建設部

【正確答案】： B

31、國務院于()頒布《物業(yè)管理條例》。

A、2003年4月

B、2003年6月

C、2003年9月

D、2004年1月

32、()是物業(yè)管理最主要的特點。

A、專業(yè)化

B、社會化

C、產(chǎn)業(yè)化

D、市場化

33、()是物業(yè)管理社會化的必要前提。

A、物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離

B、物業(yè)的經(jīng)營權和管理權相分離

C、現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會團隊合作

D、現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

34、我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是()。

A、《物業(yè)管理條例》

B、《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

C、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

D、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

35、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的()。)根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于200

4A、日本

B、美國

C、法國

D、英國

36、《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約等()項物業(yè)管理的基本制度。

A、6

B、7

C、8

D、9

37、《中華人民共和國物權法》，于()起正式實施。

A、2006年9月1日

B、2006年10月1日

C、2007年9月1日

D、2007年10月1日

38、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》制定了()個等級的服務標準。

A、二

B、三

C、四

D、五

39、物業(yè)管理一級服務標準規(guī)定：高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運()次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

A、1

B、2

C、3

D、4

40、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》中一級標準規(guī)定：業(yè)主對物業(yè)服務的滿意率應在()以上。

A、70%

B、75%

C、80%

D、85%

41、對不交費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)不得采取的措施是()。

A、通知業(yè)主委員會督促業(yè)主限期交納

B、申請仲裁

C、向人民法院起訴

D、停水、停電

42、()是當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)服務企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。

A、繳納責任

B、連帶繳納責任

C、連帶責任

D、強制繳納責任

43、()是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

A、包干制

B、酬金制

C、報酬制

D、包工制

44、《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由()交納。

A、建設單位

B、業(yè)主

C、物業(yè)公司

D、物業(yè)買受人

45、前期物業(yè)管理招標投標是由()通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的。

A、建設單位

B、業(yè)主大會

C、業(yè)主委員會

D、當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門

46、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，其中()占主導地位

A、專有部分享有使用權

B、專有部分享有所有權

C、共有部分享有共有權

D、共有部分享有共同管理的權利

47、下列()不屬于業(yè)主大會的職責。

A、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

B、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

C、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

D、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施

48、()是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

A、業(yè)主代表大會

B、業(yè)主管委會

C、業(yè)主成員會

D、業(yè)主委員會

49、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和占總?cè)藬?shù)都超過()的業(yè)主參加。

A.1/3

B.1/2

C.2/3

D.3/4

50、()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

A、15%

B、20%

C、25% D、30%

【答案解析】

31、B解析：《物業(yè)管理條例》2003年6月頒布。9月1日實施。

32、D解析：市場化是物業(yè)管理最主要的特點。

33、A解析：物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

34、C解析：建設部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。

35、D解析：物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。

36、B解析：《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約等七項物業(yè)管理的基本制度。

37、D解析：《中華人民共和國物權法》，于2007年10月1日起正式實施。

38、B解析：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》制定了三個等級的服務標準

39、B解析：物業(yè)管理一級服務標準規(guī)定：高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

40、C解析：一級標準規(guī)定業(yè)主對物業(yè)服務的滿意率80%以上，二級：75%，三級：70%。

41解析：對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

42B解析：連帶繳納責任是當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務，物業(yè)服務企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。

43B解析：酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

44A解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

45A解析：前期物業(yè)管理招標投標是由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的。

46解析：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，其中專有部分享有所有權占主導地位(是前提和基礎)。

47C解析：“與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同”是業(yè)主委員會的職責。

48D解析：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

49B解析：業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和占總?cè)藬?shù)都超過1/2的業(yè)主參加。

50B解析：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

第三篇：2012年物業(yè)管理師考試《制度與政策》真題及答案

2012年物業(yè)管理師考試《制度與政策》真題及答案

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1.物業(yè)管理最主要的特點是()。

A.社會化B.專業(yè)化 C.市場化 D.集中化

2.物業(yè)管理的本質(zhì)是提供一種()。

A.及時維修 B.統(tǒng)一管理 C.無償服務 D.有償服務

3.《物業(yè)管理條例》屬于()。

A.行政規(guī)章 B.行政法規(guī) C.部門規(guī)章 D.部門法規(guī)

4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的房屋買賣合同應當包含()的內(nèi)容。

A.《管理規(guī)約》 B.《臨時管理規(guī)約》 C.《住宅室內(nèi)裝飾裝修規(guī)定》 D.前期物業(yè)服務合同約定

5.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)的建設單位招標時，當投標人少于()個的，經(jīng)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

A.2 B.3 C.4 D.56.關于住宅小區(qū)業(yè)主大會與居民委員會的關系的說法，錯誤的是()。

A.雙方應當相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關工作

B.業(yè)主大會應當支持居民委員會開展工作，并接受其領導

C.業(yè)主大會作出的決定應當告知相關居民委員會，并聽取其建議

D.居民委員會應當對業(yè)主大會的工作進行監(jiān)督

7.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務合同形成交易關系，雙方交易的標的是()。

A.物化成果 B.物業(yè)管理服務 C.特約服務 D.專項服務

8.下列物業(yè)管理服務活動中，不屬于公共性服務的是()。

A.建筑物外墻清洗 B.小區(qū)路燈的維修和管理 C.為業(yè)主粉刷防盜網(wǎng)和門窗 D.物業(yè)檔案資料管理

9.根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》，二級服務標準要求每年至少l次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率應達到()以上。

A.70% B.75% C.80% D.85%

10.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護的資金主要來源于()。

A.物業(yè)服務企業(yè)開展多種經(jīng)營收入的盈余 B.業(yè)主繳納的住宅專項維修資金

C.住房公積金 D.物業(yè)服務費

11.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應遵循合法性、對應性、合理性和()原則。

A.持續(xù)性 B.差異性 C.相關性 D.廣泛性

12.物業(yè)服務定價成本中的“人員費用”項目，不包含()。

A.管理服務人員工資B.安全防范人員的人身保險費及由企業(yè)支付的服裝費

C.按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費D.根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金

13.下列費用中，應當計人物業(yè)服務成本的是()。

A.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用B.物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修費用

C.物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修費用D.物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新改造費用

14.實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成不包括()。

A.物業(yè)服務成本B.物業(yè)服務企業(yè)的酬金C.法定稅費D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤

15.下列處理業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費的方法中，錯誤的是()。

A.由業(yè)主委員會督促其限期繳納 B.依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，通過仲裁解決

C.依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，向人民法院起訴解決 D.停止供電、供水、供氣等服務

16.物業(yè)服務企業(yè)代收代繳水電等費用時，正確的做法是()。

A.向委托單位收取手續(xù)費 B.向業(yè)主收取手續(xù)費

C.向委托單位和業(yè)主分別收取手續(xù)費

D.將代收的水、電等費用用于供水、供電等相關設施設備的維修和養(yǎng)護

17.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向()收取有關費用。

A.開發(fā)企業(yè) B.物業(yè)服務企業(yè) C.建設單位D.最終用戶

18.物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理資料移交給()。

A.業(yè)主大會B.新選聘的物業(yè)服務企業(yè) C.業(yè)主委員會 D.業(yè)主委員會主任

19.關于業(yè)主大會制度的說法，錯誤的是()。

A.業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式

B.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，有權決定物業(yè)管理重大事項

C.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會D.業(yè)主大會不得作出與物業(yè)管理無關的決定

20.關于業(yè)主大會會議的說法，錯誤的是()。

A.首次業(yè)主大會會議由業(yè)主大會籌備組組織召開B.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議

C.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

D.除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會主任是業(yè)主大會會議的法定召集人

21.業(yè)主委員會應當依法履行的職責是()。

A.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 B.決定解聘物業(yè)服務企業(yè)

C.制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案 D.決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配

22.業(yè)主委員會換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起()日內(nèi)完成交接手續(xù)。

A.3 B.5 C.10 D.1

523.《物業(yè)管理條例》明確對業(yè)主委員會實行()制度。

A.審批B.登記C.備案D.審核

24.業(yè)主委員會委員的變更由()決定。

A.業(yè)主大會 B.業(yè)主委員會 C.街道辦事處 D.居民委員會

25.在物業(yè)管理活動中，《管理規(guī)約》生效的條件是()。

A.業(yè)主對遵守《管理規(guī)約》予以書面承諾 B.房地產(chǎn)主管部門審核通過

C.業(yè)主委員會會議表決通過 D.業(yè)主大會會議表決通過、26.前期物業(yè)管理招標投標活動必須遵循的原則是()。

A.公開、公平、公正和誠實守信 B.合理、公開，費用和服務水平相適應

C.質(zhì)價相符D.房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離

27.下列單位或者個人中，不是法定物業(yè)管理招標主體的是()。

A.建設單位 B.業(yè)主大會

C.招標代理機構(gòu) D.物業(yè)產(chǎn)權人

28.物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)負責()質(zhì)量保修。

A.物業(yè)共用設施設備 B.向建設單位申請

C.業(yè)主產(chǎn)權專有部分 D.物業(yè)共用部位

29.某物業(yè)服務企業(yè)為多個項目提供物業(yè)服務，其中有多層住宅10萬m2，高層住宅20萬m2，別墅2萬

m2，辦公樓2萬m2，工業(yè)廠房4萬m2，從管理規(guī)模來看，該物業(yè)服務企業(yè)達到了()企業(yè)資質(zhì)要求。

A.一級 B.二級 C.三級 D.三級暫定

30.物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之Et前1年內(nèi)不得發(fā)生()的行為。

A.企業(yè)分立、合并 B.企業(yè)名稱、法定代表人變更

C.用工不規(guī)范、發(fā)生勞務糾紛 D.擅自改變物業(yè)管理用房用途

31.業(yè)主大會成立后，發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對共用設施設備進行維修的，由()持

有關材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金。

A.業(yè)主大會 B.相關業(yè)主 C.建設單位 D.物業(yè)服務企業(yè)

32.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的隸 屬關系，報

經(jīng)()同意。

A.同級房地產(chǎn)主管部門 B.上級房地產(chǎn)主管部門 C.同級財政部門 D.上級財政部門

33.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額()的，應當及時補交。

A.10% B.15% C.20% D.30%

34.出售公有住房的住宅專項維修資金，由()交存。

A.業(yè)主 B.售房單位 C.業(yè)主和售房單位共同 D.業(yè)主和售房單位協(xié)商

35.公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。A.10% B.20% C.30% D.40%

36.物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情況嚴重的，除按規(guī)定予以經(jīng)濟處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門()。

A.進行資質(zhì)復檢 B.降低資質(zhì)等級 C.重新核定資質(zhì) D.吊銷資質(zhì)證書

37.建筑區(qū)劃內(nèi)，應當認定為業(yè)主專用部分的是()。

A.各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立性的建筑物部分 B.建設單位銷售時承諾贈予業(yè)主的露臺

C.未經(jīng)確權的地下貯物空間 D.業(yè)主停放汽車的人防設施

38.關于建筑物區(qū)分所有權的說法，正確的是()。

A.建筑物區(qū)分所有權包括專有所有權、共有權和共同管理權

B.建筑物區(qū)分所有權，特指區(qū)分所有權人享有共有部分的權利

C.建筑物區(qū)分所有權的標的物，區(qū)分所有權人可以請求分割

D.建筑物區(qū)分所有權，在區(qū)分所有權之間具有排他性

39.業(yè)主做出下列行為時，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意的是()。

A.將住宅出租給他人居住，獲取租金收益 B.將住宅抵押給金融機構(gòu)，獲取抵押貸款

C.將住宅作價投資人股，獲取投資收益 D.將住宅用作營業(yè)性場所，獲取經(jīng)營收益

40.業(yè)主對建筑物共有部分享有權利的同時，應當承擔的義務是()。

A.使用共用部分 B.分擔管理費用 C.決定重大事項 D.訂立管理規(guī)約

41.關于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬的說法，正確的是()。

A.業(yè)主享有法定共有權 B.業(yè)主應當通過制定《管理規(guī)約》確定為共有權

C.業(yè)主可以通過建設單位出售、附贈或者出租等方式獲得共有權

D.由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權屬

42.我國《物權法》所稱物，包括()。

A.房產(chǎn)和地產(chǎn)B.有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) C.不動產(chǎn)和動產(chǎn) D.固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)

43.房屋交付使用后，對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)，()有權依法更換。

A.業(yè)主大會B.建設單位 C.業(yè)主委員會 D.房地產(chǎn)行政管理部門

44.改建、重建建筑物及其附屬設施由()決定。

A.物業(yè)服務企業(yè) B.建設單位 C.業(yè)主 D.業(yè)主委員會

45.關于《管理規(guī)約》的說法，錯誤的是()。

A.《管理規(guī)約》是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定

B.《管理規(guī)約》對全體業(yè)主具有約束力

C.對不遵守《管理規(guī)約》的業(yè)主委員會委員，業(yè)主可以依法予以更換

D.《管理規(guī)約》引起侵權糾紛，人民法院不宜介入

46.建筑區(qū)域內(nèi)，是否設立業(yè)主大會由()決定。

A.全體業(yè)主B.全體房屋使用人C.房地產(chǎn)行政管理部門D.街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

47.下列情形中，屬于損害他人合法權益的行為是()。

A.房屋空置 B.房屋抵押 C.拖欠物業(yè)服務費 D.放棄享有的共有部分權利

48.建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當()。

A.按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定B.由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定

C.由物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同確定D.按照依法登記的專有部分所有權人平均分攤、分配

49.下列與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是()。

A.《物權法》 B.《住房公積金管理條例》 C.《房屋登記辦法》 D.《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》

50.城市規(guī)劃管理中頒發(fā)的證書不包括()。

A.建設項目選址意見書 B.房屋權屬證書 C.建設用地規(guī)劃許可證 D.建設工程規(guī)劃許可證

51.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目用地位置、面積、界限的法定憑證是()。

A.項目選址意見書 B.建設工程施工許可證 C.建設用地規(guī)劃許可證 D.建設工程規(guī)劃許可證

52.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預售審核條件的是()。

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

B.投人開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上

C.持有建設工程規(guī)劃許可證 D.房屋預售對象

53.商品房預售合同登記備案的申請人是()。

A.商品房銷售代理機構(gòu)B.商品房預售人C.商品房購買人D.商品房預售人和商品房購買人

54.根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》，下列部位、部件保修內(nèi)容與保修期錯誤的是()。

A.管道堵塞2個月 B.燈具、電器開關6個月 C.屋面防水2年 D.衛(wèi)生潔具1年

55.關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是()。

A.備案時提交書面租賃合同和身份證

B.備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書

C.備案時只需要提供承租人的身份證件

D.如果房屋租賃當事人訂立的為口頭租賃合同，需到場說明情況

56.根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，房屋租賃當事人，應當在租賃合同簽訂后()日內(nèi)到房 地產(chǎn)管理

部門辦理登記備案手續(xù)。

A.10B.30C.45D.60

57.下列房地產(chǎn)相關活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的是()。

A.促成房地產(chǎn)交易 B.評估房地產(chǎn)價值 C.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃 D.測量房產(chǎn)面積

58.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權人是()。

A.借款人 B.抵押人 C.貸款人 D.抵押權人

59.抵押房屋在訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同()。

A.不受該抵押權影響 B.應當解除 C.沒有效力 D.可以對抗抵押權

60.業(yè)主完成商品房交易后，應當及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權()登記。

A.初始 B.轉(zhuǎn)移 C.變更 D.注銷

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循了()的原則。

A.物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權相對應，B.加強行政監(jiān)督與管理 C.維護全體業(yè)主合法權益

D.現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合E.從實際出發(fā)、實事求是

62.《物業(yè)管理條例》關于前期物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容有()。

A.前期物業(yè)服務合同的訂立B.管理規(guī)約的制定C.物業(yè)服務企業(yè)的保修責任

D.物業(yè)管理用房的配置E.物業(yè)承接驗收手續(xù)和物業(yè)資料的移交

63.關于物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同的約定以外的服務項目的說法，正確的有()。

A.提供這種服務，是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務 B.這種服務，原則上是一種有償服務

C.提供這種服務，需經(jīng)業(yè)主委員會同意 D.提供這種服務，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行約定E.服務項目，必須是公共性質(zhì)的物業(yè)服務

64.關于采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的說法，正確的有()。

A.酬金以預收的物業(yè)服務費用為計提基數(shù)

B.物業(yè)服務資金扣除酬金和物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金歸全體業(yè)主所有

C.物業(yè)服務費用不足時，由物業(yè)服務企業(yè)承擔虧損

D.物業(yè)服務費用的計提基數(shù)和計提比例均通過物業(yè)服務合同約定

E.物業(yè)服務過程中產(chǎn)生的歸屬業(yè)主的其他收入，經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定，可以

計提酬金

65.關于物業(yè)服務費收繳的說法，正確的有()。

A.按時繳納物業(yè)服務費是業(yè)主應盡的義務

B.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費的，從其約定

C.對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳

D.已竣工尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位繳納

E.已出售尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人繳納

66.以下關于物業(yè)管理服務標準的說法中，正確的有()。

A.物業(yè)管理一級服務標準中，小區(qū)主出入口應24小時站崗值勤

B.物業(yè)管理一級服務標準中，共用雨、污水管道每年應疏通l次

C.物業(yè)管理二級服務標準中，對重點區(qū)域、重點部位應每3小時至少巡查l次

D.物業(yè)管理二級服務標準中，載人電梯早6點至晚12點應正常運行

E.物業(yè)管理三級服務標準中，應公示l2小時服務電話

67.下列物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況中，業(yè)主有權進行監(jiān)督的情形有()。

A.對物業(yè)服務企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議

B.對物業(yè)服務企業(yè)所做的損害業(yè)主利益的行為要求賠償

C.查詢物業(yè)服務企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料

D.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的收費情況E.要求物業(yè)服務企業(yè)對違反合同的行為進行改正

68.首次業(yè)主大會的會議議程中需要宣讀的內(nèi)容有()。

A.業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)B.《業(yè)主大會議事規(guī)則》尊案

C.《管理規(guī)約》草案D.業(yè)主委員會委員候選人名單E.物業(yè)服務企業(yè)的選擇結(jié)果

69.申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主

管部門提交()等材料。

A.企業(yè)資質(zhì)等級申報表 B.企業(yè)資質(zhì)證書正、副本 C.營業(yè)執(zhí)照復印件

D.物業(yè)服務合同復印件 E.物業(yè)管理業(yè)績材料

70.資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關系人的請求或者根據(jù)職權可以撤銷資質(zhì) 證書的情形

有()。

A.對沒有提交核定資質(zhì)等級申請的物業(yè)服務企業(yè)作出資質(zhì)審批決定的B.審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的C.超越法定職權作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的D.違反法定程序作出物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批決定的E.對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的71.二級物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn) 主管部門予以()處罰。

A.撤銷資質(zhì) B.警告 C.責令限期改正 D.處l萬元以上3萬元以下的罰款 E.降低資質(zhì)等級

72.重視合同，誠信經(jīng)營，物業(yè)服務企業(yè)應把握()環(huán)節(jié)。

A.學習專業(yè)技能 B.整合服務理念 C.團隊觀念的培養(yǎng) D.認真履行合同 E.誠信訂立合同

73.住宅專項維修資金的交存方式包括()。

A.商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存人住宅專項 維修資金專戶

B.已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋人住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶

C.公有住房售房單位應當在收到售房款之日起20日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存人公有住房住宅專項維修資金專戶

D.未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人 E.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額20%的，應當及時續(xù)交，成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定

74.關于公有住宅出售后的使用與管理的說法中，正確的有()。

A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用

設施設備正常運行有影響的自用設備

B.住宅的共用部位和共用設施設備，凡屬人為損壞的，由責任人負責修復或者賠償

C.住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用應當專戶存人銀行，由維修養(yǎng)護責任單位專項用于住

宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護

D.已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關規(guī)定執(zhí)行

E.住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用的使用受房地產(chǎn)行政主管部門及該幢住宅各所有人的共同監(jiān)督

75.管理規(guī)約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到()的好壞。

A.經(jīng)濟狀況 B.物業(yè)品質(zhì) C.業(yè)主的家庭情況 D.公共秩序 E.環(huán)境衛(wèi)生狀況

76.根據(jù)《物權法》的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意()、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。

A.棄置垃圾 B.排放污染物或者噪聲 C.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物

D.違章搭建 E.擅自改變家用設施設備的結(jié)構(gòu)

77.對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定必須是()，上述要求必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。

A.依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的B.業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的C.符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

D.居委會的決定E.依法設立的街道辦事處作出的78.業(yè)主大會決定《物業(yè)管理條件》規(guī)定的()等事項時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約

C.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員D.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)E.籌集和使用專項維修資金

79.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。

A.權威

B.真實

C.合法

D.科學

E.準確

80.關于房屋租賃權利義務的一般約定，下列說法中，正確的有()。

A.出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承

租人造成損失的，應當承擔賠償責任

B.出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復

C.因承租人過錯造成房屋損壞的，由出租人負責修復或者賠償

D.租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定

E.承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金

一、單項選擇題

1.A2.D3.B4.D5.B

6.B7.B8.C9.B10.D

11.C12.B13.A14.B 15.D

16.A17.D18.C19.B20.D

21.A22.C23.C24.A25.D

26.A27.C28.B29.B30.D

31.D32.C33.D34.B35.B

36.D37.A38.A39.D40.B

41.D42.C43.A44.C45.D

46.A47.C48.A49.B50.B

51.A52.D53.B54.C55.B

56.B57.A58.B59.A60.B

二、多項選擇題

61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD

66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE

71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE

76.ABCD77.ABC78.ABCD79.BCDE80.ABDE

第四篇：2013年物業(yè)管理師考試《制度與政策》真題及答案

2013年物業(yè)管理師考試《制度與政策》真題及答案

1.《物業(yè)管理條例》所稱的物業(yè)管理活動中的基礎是（）

A、土地使用權出讓協(xié)議 B、商品房買賣合同 C、房屋租賃合同 D、物業(yè)服務合同 2.物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系是（）A、行政法律 B、行政權屬 C、權力義務 D、業(yè)務指導

3.關于《物業(yè)管理條例》立法指導思想的說法，正確的是（）A、強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主之間的利益關系； B、強調(diào)物業(yè)管理權力與財產(chǎn)權利相分離的原則；

C、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)服務事項 D、強調(diào)業(yè)主大會與社區(qū)居民委員會之間是平等的民事主體 4.物業(yè)管理社會化的必要條件是（）

A、現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 B、物業(yè)的所有權、使用權與經(jīng)營管理權相分離

C、物業(yè)服務企業(yè)成為獨立承擔民事責任的企業(yè)法人 D、有健全的市場機制和良好的市場秩序 5.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)應當在等價有償、誠實信用和（）的基礎上簽訂的物業(yè)服務合同。A、公開合法 B、有序競爭 C、平等自愿 D、民主協(xié)商

6.物業(yè)管理的專業(yè)化，要求物業(yè)服務企業(yè)有專業(yè)的人員、專門的機構(gòu)、專門的管理工具和（）等。

A、規(guī)范的管理措施 B、統(tǒng)一的收費標準 C、超值的服務模式 D、公開的服務承諾 7.下列物業(yè)服務企業(yè)提供的日常服務工作中，屬于需公示的是（）A、業(yè)主信息 B、服務內(nèi)容 C、企業(yè)財務狀況 D、監(jiān)控錄像信息 8.物業(yè)服務

A、管理費 B、物業(yè)服務企業(yè)的酬金 C、物業(yè)服務企業(yè)的利潤 D、社會保險費用 9.根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，X定資產(chǎn)X值率按（）計算 A、1%-3% B、2%-4% C、3%-5% D、4%-6% 10.物業(yè)服務企業(yè)員工住房公積金和社會保險費的計提比例，應當按照（）的比例確定。A、業(yè)主大會同意 B、當?shù)卣?guī)定 C、職工大會商定 D、企業(yè)核定 11.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與（）相適應的原則。A、企業(yè)資質(zhì) B、人員配置 C、企業(yè)規(guī)模 D、服務水平

12.根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》，物業(yè)服務企業(yè)按照一級標準提供服務的，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率應達（）以上。A、80% B、85% C、90% D、95% 13.物業(yè)服務合同約定以外的特約服務合同，屬于（）合同的范疇。A、單務 B、雙務 C、居間 D、抵押

14.物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)服務企業(yè)提供的（）物業(yè)服務。A、個性化 B、差異化 C、公共性 D、公益性

15.簽訂相對長期的物業(yè)服務合同對保持服務質(zhì)量的穩(wěn)定和（）較為有利。

A、提高物業(yè)收費標準 B、提高物業(yè)費收繳率 C、提高企業(yè)盈利能力 D、改善客戶關系 16.物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收代交水、電、氣等費用，應當向（）收取續(xù)費。A、最終用戶 B、業(yè)主 C、使用人 D、委托單位

17.下列物業(yè)服務企業(yè)提供的服務活動中，屬于基本公共服務的事（）管理 A、物業(yè)檔案XX B、房屋出租 C、房屋中介服務 D、物業(yè)經(jīng)營

18.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的相關性原則，是指計定價成本的費用，應當與（）A、有關法律、法規(guī)和會計制度的規(guī)定 B、物業(yè)服務直接相關或間接相關的費用 C、物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準 D、行業(yè)標準或者社會公允水平

19.某物業(yè)管理區(qū)域只有甲乙丙三位業(yè)主，經(jīng)共同討論決定不射立業(yè)主大會，業(yè)主大會的職責應由（）履行。A、物權占有比例高的某業(yè)主 B、經(jīng)主管部門審核同意的某業(yè)主 C、居民委員會或社區(qū)管理部門 D、甲乙丙三位業(yè)主共同 20.關于業(yè)主行使權利的說法，正確的是（）A、業(yè)主的權利只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)

B、業(yè)主可以委托代理人以候選人身份來參加業(yè)主委員會競選 C、業(yè)主應當執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定 D、業(yè)主的合法權益受到侵害時，有權要求行為人停止侵害 21.首次業(yè)主大會籌備組組長應當由（）代表擔任。

A、業(yè)主 B、建設單位 C、居民委員會 D、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 22.根據(jù)《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，投標文件內(nèi)容不包括（）A、投標函 B、投標報價 C、評標方法 D、招標文件要求提供的其他xxxx 23.業(yè)主大會的法定召集人是（）

A、房地產(chǎn)行政主管部門 B、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 C、建設單位 D、業(yè)主委員會 24.根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的交存主體不包括（）A、住宅小區(qū)內(nèi)的X住宅業(yè)主 B、住宅小區(qū)XXXX住宅結(jié)構(gòu) C、住宅小區(qū)建設單位 D、公有住宅的售房單位

25.某小區(qū)業(yè)主委員會有11位委員，當超過（）位委員提議，就應及時召開業(yè)主委員會會議。A、3 B、4 C、6 D、8 26.建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)應當在（）之前。A、首套房屋銷售 B、首位業(yè)主入住 C、訂立物業(yè)服務合同 D、取得房屋銷售許可 27.物業(yè)服務招標項目，經(jīng)評標委員會評審確定中標候選人后，招聘人應當（）A、通過權衡利弊，在中標候選人中確定中標人。B、在投標有效期截至實現(xiàn)前確定中標人。C、在確定中標人后30日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案。

D、自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件與中標人訂立書面合同。28.管理規(guī)約的修改權屬于（）。

A、業(yè)主大會籌備組 B、業(yè)主大會 C、業(yè)主委員會 D、建設單位 29.管理規(guī)約規(guī)定的事項不包括（）。

A、業(yè)主使用，維護，管理的規(guī)定。B、業(yè)主共同利益的維護。C、違反管理規(guī)約應當承擔的責任。D、物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務。

30.建筑區(qū)劃內(nèi)，下列部位、設施設備保修期滿后的維修、更新、改造可以使用住宅專項維修資金的是（）。A、物業(yè)服務管理用房 B、有線電視管線 C、城鎮(zhèn)公共道路和綠地 D、居委會用房 31.業(yè)主大會成立后，新選聘的物業(yè)服務企業(yè)與前物業(yè)服務企業(yè)交接時的物業(yè)承接驗收工作的（）主持。

A、業(yè)主委員會 B、居民委員會 C、新選聘的物業(yè)服務企業(yè) D、原物業(yè)服務企業(yè) 32.我國目前選聘物業(yè)服務企業(yè)實行（）制度 A、審核 B、審批 C、審查 D、備案 33.物業(yè)管理活動中的物業(yè)承接查驗制度是根據(jù)（）設立的。

A、《物權法》 B、《合同法》 C、《物業(yè)管理條例》 D、《物業(yè)承接查驗辦法 34.物業(yè)在保修期限內(nèi)因業(yè)主使用不當造成的損壞，由（）承擔責任。A、業(yè)主 B、物業(yè)服務企業(yè) C、建設單位 D、施工單位

35.為成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)發(fā)生了危及房屋安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金的，應由（）持有關材料向所在地縣級以上人民政府主管部門申請列支。A、建設單位 B、全體業(yè)主 C、物業(yè)服務企業(yè) D、居民委員會 36.經(jīng)業(yè)主大會同意，住宅專項維修資金可以購買（）。A、基金 B、理財產(chǎn)品 C、股票 D、國債 37.房屋交付后，某業(yè)主入住時對衛(wèi)生間進行了24小時閉水試驗，發(fā)現(xiàn)下層衛(wèi)生間頂板漏水，物業(yè)服務企業(yè)到現(xiàn)場進行了維修，該維修費用應當由（）承擔。A、建設單位 B、施工單位 C、物業(yè)服務企業(yè) D、相關業(yè)主

38.根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師未經(jīng)授權，不得履行的職責師（）。A、負責物業(yè)管理項目的物業(yè)服務方案的制定并組織實施。B、審定物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，并在簽字后實施。

C、妥善處理物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的問題，履行合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。D、簽署電梯保養(yǎng)外包服務協(xié)議

39.前期物業(yè)管理招標項目應向房地產(chǎn)行政主管部門提交的材料中，不包括（）

A、投標文件 B、招標公告 C、招標邀請書 D、與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件 40.物業(yè)管理項目評標時，招標人代表以外的物業(yè)管理方面專家不得少于評標委員會成員總數(shù)的（）。

A、2013/1/4 B、2013/1/3 C、2013/2/3 D、2013/3/4 41.目前，我國物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級最高的時（）。A、一級 B、三級 C、甲級 D、A級

42.我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員實行（）制度。A、執(zhí)業(yè)考試 B、執(zhí)業(yè)注冊 C、職業(yè)準入 D、職業(yè)備案

43.住宅小區(qū)公共收益歸入住宅專項維修資金帳戶后，可以用于（）A、補貼物業(yè)服務費用 B、支付業(yè)主委員會的工作經(jīng)費 C、共有設備的日常養(yǎng)護和維修 D、共有部分的更新和改造 44.關于物業(yè)管理房權屬的說法，正確的時（）。

A、物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有 B、物業(yè)管理用房屬于建設單位所有 C、物業(yè)管理用房的所有權應事先約定 D、物業(yè)管理用房屬于政府所有 45.經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)可以改變（）的用途 A、建筑區(qū)劃內(nèi)的城鎮(zhèn)公用綠地 B、建筑區(qū)劃內(nèi)屬于個人的綠地 C、物業(yè)管理用房 D、人民防空工程用房 46.本題暫無

47.在建筑物區(qū)分所有權中，占主導地位的是（）A、專有部分的管理權 B、專有部分的所有權 C、共有部分的共有權 D、共有部分的共同管理權 48.某物業(yè)服務企業(yè)決定利用小區(qū)內(nèi)部辦公場所開展經(jīng)營活動，增加公共收益，此決定應經(jīng)（）同意。

A、居民委員會 B、業(yè)主委員會 C、業(yè)主大會 D、建設單位

49.經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意，才能做出有效決定的重大事項是（）

A、x籌住宅專項維修資金 B、改建消防和安保監(jiān)控設施

C、決定業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設施 D、調(diào)整和改建小區(qū)公共綠地

50.某住宅小區(qū)已銷售并交付住宅300套，其中業(yè)主張某擁有住宅3套，其余業(yè)主一人一套，已銷售但未交付住宅60套，未銷售80套，該小區(qū)全體業(yè)主決定重大事項時，應當認定的業(yè)主總?cè)藬?shù)是（）人。A、299 B、359 C、360 D、420 51.關于建筑物區(qū)分所有權的說法，錯誤的是（）

A、建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括專有所有權、共有和共同管理權 B、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有所有權時，對其享有的共有和共同管理權一并轉(zhuǎn)讓 C、在區(qū)分所有權人之間，建筑物區(qū)分所有權不具有排他性 D、建筑區(qū)劃內(nèi)，共有所有權的標的物不得請求分割

52.關于業(yè)主依法選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的說法，錯誤的是（）A、成立業(yè)主大會、是業(yè)主依法更換前期物業(yè)服務企業(yè)的前提條件

B、業(yè)主更換前期物業(yè)服務企業(yè)應當是專有部分占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主X占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

C、業(yè)主依法選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定

D、業(yè)主依法更換前期物業(yè)服務企業(yè)不受前期物業(yè)服務合同約定期限的限制 53.下列業(yè)主的行為中,屬于未履行對共有部分承擔義務的是()。A、以不使用共用電梯為由，拒絕承擔相關維修費用 B、違反規(guī)定，擅自改裝室內(nèi)燃氣管道和灶具 C、未事先告知物業(yè)服務企業(yè)而進行室內(nèi)裝修 D、未按規(guī)定辦理備案手續(xù)出租房屋，收取租金

54.業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費為由提起訴訟的，人民法院不予支持的情形是（）A、物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)合同約定擴大收費范圍的 B、物業(yè)服務企業(yè)拒絕退還已收取的違規(guī)費用的

C、業(yè)主已申明無需接受相關物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)收取費用的 D、物業(yè)服務企業(yè)在合同終止后，拒絕退出、移交，并繼續(xù)收取后續(xù)費用的 55.在我國房地產(chǎn)領域的現(xiàn)行法規(guī)體系中，《物業(yè)管理條例》屬于房地產(chǎn)（）A、法規(guī) B、行政法規(guī) C、部門規(guī)章 D、規(guī)范性文件

56.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可時，需提交的資料不包括（）

A、土地使用權、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證 B、工程施工合同及關于試工進度的說明 C、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 D、樣板房裝修設計方案 57.在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，當事人應當依據(jù)（）價格辦理有關稅費手續(xù)。A、房屋買賣合同約定 B、房屋買賣實際成交 C、當事人申報的交易 D、主管部門確定的客觀 58.為了加強工程質(zhì)量管理，A、登記 B、審核 C、報告 D、備案

59.集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，土地所有 60.房地產(chǎn)中介服務不包括（）A、房地產(chǎn)咨詢 B、房地產(chǎn)價格評估 C、房地產(chǎn)抵押 D、房地產(chǎn)經(jīng)紀

二、多項選擇題(共20題，合計40分)61.《物業(yè)管理條例》設立的物業(yè)管理基本制度包括（）制度 A、物業(yè)服務合同 B、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理 C、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 D、住宅專項維修資金 E、前期物業(yè)管理招投標 62.關于物業(yè)管理的說法，正確的是（）A、所有房屋的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè) B、單一業(yè)主的后勤部門從事的房屋管理不屬于物業(yè)管理

C、物業(yè)管理的內(nèi)容包括房屋及設施設備的維修，養(yǎng)護、管理 D、物業(yè)管理是市場行為 E、物業(yè)管理的目的是提供低價的公共服務

63.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵循的原則有（）等

A、有效性 B、合法性 C、及時性 D、對應性 E、合理性 64.開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中應當承擔的義務有（）

A、主持首次業(yè)主大會 B、制定臨時管理規(guī)約 C、承擔保修期間的物業(yè)保修責任 D、依法選聘物業(yè)服務企業(yè) E、提供物業(yè)管理用房

65.根據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，不應當計入人員費用的有（）A、交通費 B、出租費 C、工會經(jīng)費 D、職工教育經(jīng)費 E、通訊費

66.業(yè)主進行住宅裝飾裝修時，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，協(xié)議應當包括（）

A、工程實施內(nèi)容 B、裝飾裝要求修標準 C、允許施工的時間 D、住宅外立面設施 E、防盜竊的安裝

67.在物業(yè)管理活動中，不屬于業(yè)主應當履行的義務有（）A、遵守管理規(guī)約 B、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則 C、選聘物業(yè)服務企業(yè) D、簽訂物業(yè)服務合同 E、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)簽訂勞動合同

68.根據(jù)《物業(yè)個管理條例》，業(yè)主大會應當履行的職責有（）A、制定管理規(guī)約 B、制定業(yè)主大會議事規(guī)則 C、選聘物業(yè)服務企業(yè) D、簽訂物業(yè)服務合同 E、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)簽訂勞動合同

69.物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有（）行為的，資質(zhì)審批部門不予批準。

A、挪用專項維修資金 B、超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務 C、擅自改變物業(yè)管理用房用途 D、發(fā)生責任事故 E、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書 70.物業(yè)承接查驗的主體有（）

A、居民委員會 B、業(yè)主委員會 C、建設單位 D、物業(yè)服務企業(yè) E、政府主管部門 71.根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，申請物業(yè)管理師初始注冊需遞交的資料有（）。A、《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》 B、《資格證書》 C、社會保險證明 D、與聘用單位簽訂的勞動合同 E、工資發(fā)放證明

72.業(yè)主大會和業(yè)主委員會，有權要求對侵害他人合法權益的行為人（）。A、停止侵害 B、消除危險 C、排除妨害 D、限期撤離 E、賠償損失 73.依據(jù)相關規(guī)定，實施物業(yè)管理招標的主體有（）。A、前期物業(yè)服務單位 B、建設單位 C、業(yè)主大會 D、業(yè)主委員會 E、業(yè)主

74.物業(yè)管理師或者聘用單位有下列情形之一的，本人或者聘用單位可以向當?shù)刈詫彶闄C構(gòu)申請辦理注銷手續(xù)（）。

A、與新聘用單位簽訂勞動合同的 B、不具有完全民事行為能力的 C、注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的 D、與聘用單位續(xù)簽勞動合同的 E、造成物業(yè)管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的 75.房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度，主要包括（）制度。

A、項目報建與施工許可證 B、建筑工程質(zhì)量管理 C、工程竣工驗收備案 D、土地使用權出讓 E、商品房預售

76.在我國房地產(chǎn)行業(yè)，實行資質(zhì)管理的企業(yè)和機構(gòu)有（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B、物業(yè)服務企業(yè) C、房地產(chǎn)經(jīng)顧問機構(gòu) D、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu) E、房地產(chǎn)登記機構(gòu)

77.建筑區(qū)劃內(nèi)，下列資金和收益屬于業(yè)主共有的有（）A、會所經(jīng)營收益 B、規(guī)劃建設的停車庫的出租收益

C、共有部分停車位收益 D、共用部分廣告收益 E、實行酬金制收費方式的物業(yè)服務費結(jié)余 78.關于建筑區(qū)劃內(nèi)是否設立業(yè)主大會的說法，錯誤的有（）A、已交付的專有部分建筑面積超過總面積60%的，可以設立業(yè)主大會 B、首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，可以設立業(yè)主大會 C、業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以設立業(yè)主大會 D、行政主管部門可以根據(jù)實際情況決定是否設立業(yè)主大會 E、未建立居民委員會組織的住宅小區(qū)，可以暫緩設立業(yè)主大會

79.下列與房地產(chǎn)開發(fā)有關的政府行為中，屬于行政許可事項的有（）A、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 B、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 C、核發(fā)施工許可證 D、辦理房屋竣工驗收備案 E、核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 80.下列情形的房地產(chǎn)中，不得進行轉(zhuǎn)讓的（）

A、權屬有爭議的房地產(chǎn) B、被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn) C、未取得共有人書面同意的共有房地產(chǎn) D、未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn) E、工業(yè)廠房

第五篇：2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案

2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》真題與答案

一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1．人住的實質(zhì)是()交付物業(yè)的過程。

A．建設單位向業(yè)主

B．物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主

C．施工單位向建設單位

D．施工單位向業(yè)主

2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。

A．高層80萬m2，多層50萬m2

B．多層80萬m2，高層50萬m2

C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2

D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m2

3．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是()。

A．工廠集體宿舍

B．新建寫字樓

C．新建商品住宅區(qū)

D．部隊營房

4．關于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是()。

A．評標委員會由投標人的代表與物業(yè)管理專家組成B．人數(shù)為5人

C．由招標人依法組建評標委員會

D．外請專家不得少于4／55．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是()

A．完好房

B．基本完好房

C．一般完好房

D．危險房

6．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務消防隊由()組成。

A．物業(yè)管理公司的全體員工

B．物業(yè)項目部的全體員工

C．全體秩序維護員

D．全體業(yè)主

7．員工的解聘包括()三種情況。

A．員工辭職、辭退和資遣

B．員工辭職、開除和資遣

C．員工辭退、終止合同和派遣

D．員工辭退、曠工和除名

8．物業(yè)服務企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是()。

A．一定要滿足業(yè)主的合理要求

B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求

C．要有償滿足業(yè)主的合理要求

D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9．一般情況下，不屬于物業(yè)服務企業(yè)職能機構(gòu)的是()。

A．物業(yè)分公司。

B．人力資源部

C．財務部

D．經(jīng)營管理部

10．物業(yè)服務企業(yè)在早期介人階段服務的對象是()單位。

A．建設

B．施工

C．規(guī)劃設計

D．監(jiān)理

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

11．關于對員工獎勵的說法，正確的有()。

A．物質(zhì)獎勵與精神獎勵相結(jié)合B．員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵

C．獎勵應采用公開透明的方式

D．獎勵程度要與員工的貢獻相符

E．獎勵的方式保持一致，不應變化

12．物業(yè)管理投訴處理的要求有()。

A．對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗

C．盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進

D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求

E．對業(yè)主的過多要求不予理會

13．物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有()。

A．澆水、施肥

B．修剪造型

C．翻新改造

D．花木種植

E．中耕除草

14．常規(guī)物業(yè)管理包括()等。

A．消防設備維護

B．房屋出租

C．配套商業(yè)的經(jīng)營

D．道路停車位的管理

E．樹木的養(yǎng)護

15．下列資產(chǎn)中，其折舊可計人物業(yè)服務成本的有()。

A．生活水泵

B．清潔用掃地車

C．立體車庫停車架

D．客服人員用電腦

E．剪草機

三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)

案例一

某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙

2公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務為由，不繳納物業(yè)服務費，致使小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題

16．本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

18．物業(yè)資料的移交應包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

19．本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當?shù)奶幚矸椒ā?/p>

20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

案例二

某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。

業(yè)主張某在10月8日辦理人住手續(xù)，領取了相關資料和鑰匙后發(fā)現(xiàn)房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商約定限期整改。由于開發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務費。

物業(yè)服務企業(yè)在10月20日巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)服務企業(yè)要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問題

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務費分別應當由誰承擔?簡要說明理由。

22．張某拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立?簡要說明理由。

23．你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。

24．針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務企業(yè)應該采取哪些管理措施?

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?

26．請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題。

案例三

擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早

3期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。

問題

27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?

28．根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

29．如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

2012全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試<物業(yè)管理實務>試卷答案

一、單項選擇題

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C

6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多項選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例題

案例一

16．不正確。

理由：乙公司應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

17．甲公司的解釋恰當。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分的保修事務都應由建設單位負責。

甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

18．物業(yè)資料的移交應包括：

(1)物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。

(3)管理資料。

(4)財務資料。

(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。

(6)人事檔案資料。

(7)其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。

理由：人住資料屬于無限期保存資料。

19．部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由不成立。

理由：物業(yè)服務企業(yè)的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；

4②通過有償服務、擴大多種經(jīng)營。

20．從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

(1)新的物業(yè)服務企業(yè)應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。

(2)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務管理。

(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

案例二

21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)商承擔。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

22．張某拒繳物業(yè)服務費的理由不成立。

理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設單位負責維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務費。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。

23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。

24．物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。

理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。

案例三

27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

(1)派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。

(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

28．根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基

5本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。

(1)房屋中介服務：房屋的租賃經(jīng)營。

(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。

(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。

(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。