第一篇：萬科房地產項目經驗數據的管理與利用

房地產項目經驗數據的管理與利用

2010年08月21日 19:40

隨著知識經濟時代的到來，房地產企業迫切需要知識積累、知識利用和知識更新。對房地產項目計劃進行知識管理，不僅是必要的，而且是完全可能的。本文針對項目計劃管理各個階段如何實施知識管理，進行了深入的探討。

一、房地產企業知識管理的現狀

隨著市場競爭愈加激烈，房地產企業亟需提升管理水平，提高開發效益，以應對市場的變化。過去幾年，國內的房地產行業高速發展，開發了大量的住宅和商業項目，也積累了相當多的開發經驗，然而，這些寶貴的經驗，由于缺乏有效的整合、管理、提煉沒有發揮循環利用的效應。

建設項目最為典型，具有悠久的歷史。房地產企業一直以來都是主要依賴于個別專家的知識和經驗進行知識管理。隨著建設項目的規模越來越大，工程內容越來越復雜，建設要求越來越高，涉及的專業越來越多，對建設者的管理能力的要求也越來越高，房地產企業所積累的知識，必須得到系統化、結構化的處理，才能得到最有效地利用。否則，這些知識就會隨著時間或人員的流失而損失，從而使企業無法在原有的基礎上得到成長，競爭優勢難以保持。

二、項目計劃知識管理的必要性

在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關聯的任務和不可預知的風險。作為項目實施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排，將項目的全過程、全部目標和全部活動統統納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實施過程中及時對各階段各環節進行協調，達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。在計劃編制過程中，計劃管理人員必須通過收集整理和分析所掌握的各種信息資料，對項目的實施步驟、所需資源、責任主體、階段性目標等進行估算，以進行科學安排和配置。

建設工程項目有其獨特性，每一個項目各有其自身的特點。項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素，對項目的計劃執行會產生各種各樣的影響。因此，對以往項目所積累的知識、經驗進行分析、提煉，發現其內在規律，可以為制定后續項目計劃提供可靠的借鑒。

隨著信息化技術的迅猛發展，建立項目信息系統，項目干系人共享項目信息，利用信息系統對項目計劃知識進行收集、提煉和管理是完全可以實現的。本文所述的項目計劃知識管理，必須建立在這樣的一個信息系統基礎上。

三、項目計劃知識管理的方法

知識管理的過程主要包括知識的生產、共享、應用和創新。知識生產過程是對現有知識進行收集、分類和存儲;知識共享是通過知識交流擴展企業整體知識

儲備;知識應用主要指利用知識生產過程得到的顯性知識去解決問題;知識創新指產生各類新知識的過程，其往往不是一個獨立的環節，而常常是知識產生、共享、應用三個過程相互作用的結果。

項目計劃的制定，需要遵循一定的步驟。本文以某大型房地產公司的計劃管理流程為例，對房地產開發計劃各個環節的知識管理的內容進行詳細的敘述。

1.了解項目情況

制定房地產開發項目節點計劃，首先應了解項目各環節基本情況，這一階段知識管理的主要內容是：

(1)知識獲取

①項目拓展部門取得項目的可行性研究報告中的各項指標、開發周期要求，以及企業年度計劃、項目情況和經營需要等，確定項目預計的銷售時間和竣工備案時間。

②工程管理部門了解項目基本情況，如所處的位置(市區、郊區、山地)、三通一平情況、周邊交通情況等，了解項目的分片開發順序及其合理性。

③設計管理部門提供項目的規劃方案，了解項目具體規劃與設計指標(包括占地面積、建筑面積、物業性質、基礎形式、單體方案等)。

④開發報建部門了解項目開發報建手續的重點與難點。

(2)知識共享

各部門需將所獲得的知識在信息平臺與其它部門共享，計劃管理部門應對各部門所提供的資料進行整理和分析，消除不一致的信息，協調各部門對項目計劃各階段的工作所需資源提出初步的需求。

(3)知識運用

計劃管理部門從信息平臺中調出類似的項目信息，與當前項目進行比較分析，將以往項目的成功或失敗的經驗提供給各相關部門，相關部門獲取信息，對各自的工作進行調整或優化。

舉例說明：一個大型的商業項目準備進行開發，從以往的經驗看，類型項目可能在租賃市場較受歡迎，而在銷售市場常受到冷落。那么項目推出市場的時間，就要選在租賃旺季。

(4)知識創新

計劃管理部門應不斷調整和優化所需了解的信息結構。在編制計劃之前，計

劃管理部門須充分了解項目各方面的基本情況，對項目有一個整體把握。這些情況，可能會隨著市場或政策變化而有所調整，為了毫無遺漏地獲取所有關鍵信息，就需要及時了解新的政策，更新信息結構。項目經理博客

2.計劃編制階段

通過工作分解的方式，將工作范圍細分為活動，然后為每項活動分配時間和資源，并按照各項活動內在的邏輯關系，形成節點計劃網絡圖。

(1)知識獲取

計劃管理部門根據所了解的項目各環節基本情況，并結合房地產開發流程，對整個項目開發進行任務分解，細分到合適的粒度，以便于計劃執行和控制。由于每一個項目各有特點，須因其特點決定工作任務的分解結構，項目計劃必須對項目特點有充分的體現。

確定了項目中的活動以后，需它們之間的依賴關系做出定義。其依賴關系取決于實際工作的要求，不同活動之間的依賴關系決定了活動的優先順序及其重要性。

完成以上兩項之后，就要為每項活動分配相應的時間和資源。在房地產開發項目中，資源分配主要指人員和資金的分配。對于每一項活動，都應指定相應的人員作為完成活動的責任人。

最后根據各項活動的內在聯系，將各項活動進行組織，形成項目節點計劃網絡圖，即開發節點計劃初稿。

(2)知識共享

計劃管理部門就完成的節點計劃初稿與各相關部門進行討論和審核，各部門根據自身所掌握的資料，在審核中,發現問題,提出修改意見。計劃管理部門收集分析各種意見，對計劃進行修正。經過充分的論證后，提交決策層批準，成為各項工作開展的基礎和依據。

(3)知識運用

項目開發節點計劃編制的各個步驟，特別是資源的分配，對以往經驗的依賴程度是非常高的。每一個房地產開發企業，尤其是大型企業，都有自身獨特的企業文化，獨特的管理方法、制度和流程，對市場有各自的判斷，因此，在進行項目開發時，對于各個階段所需的資金量、時間、人力投入等，都是以以往經驗數據作為參考。這些數據必須經過科學整理和提煉，否則，就很容易犯經驗主義錯誤。

(4)知識創新

計劃管理部門需要不斷對項目計劃的監控點、各項活動之間的依賴關系、各項活動所需的資源進行優化，尋找最合理的搭配，尋求最優解。對新項目的開發計劃進行修正，使之更加貼近實際。

3.計劃實施和監控

項目開發節點計劃編制完成后，需將節點計劃各項工作分解下達至相關部門工作任務中，計劃管理部門應定期檢查，并加以監督執行。只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權威性，達到預期目標。

(1)知識獲取

計劃的監控過程就是對計劃實施的監督、檢查過程。計劃管理部門必須緊密跟蹤項目的實際進展情況，對照計劃，發現偏差，查找原因，要求計劃執行部門及時采取措施予以糾正，對于重大偏差，計劃管理部門向上級領導匯報，尋求更大力度的調控措施，以保證項目按照原定計劃進度執行。

另一方面，計劃在實施過程中，需要根據項目環境的變化，及時調整，使之與實際不斷協調發展，始終保持正確的方向來指導工作，當然，對于關鍵節點的調整必須是十分慎重的。

(2)知識共享

計劃管理部門應該將計劃執行情況的檢查結果、計劃的調整情況，共享至信息平臺，各部門也應該將各自的計劃執行情況與其他部門共享，特別是對于一些部門之間的工作界面或結合點，必須與其它部門進行及時和充分的溝通協調。項目管理培訓

企業的管理層，也應該經常查閱項目計劃執行情況的匯報，對于計劃執行過程中所出現的問題，及時做出決策，發布至信息平臺，為相關人員所共享，從而實現管理機構的扁平化。

(3)知識運用

對于新的項目，相關部門可以查閱以往項目本階段的計劃執行記錄，了解關鍵事項。計劃管理部門也可以主動將以往項目有參考價值的信息，主動推送至相關人員，幫助新員工盡快熟悉業務，保持并不斷提升項目團隊的工作水平。

(4)知識創新

對于計劃的監控方法，計劃管理部門需要不斷探索、優化和完善。對于計劃執行過程中，遇到的新問題、新障礙，應探索新的解決方案。對于舊問題，應極力避免，如確實無法避免，應從以往的項目汲取經驗，尋求更佳的解決辦法。

4.計劃總結

撰寫項目總結報告，是計劃管理的重要一環。這是PDCA循環之所以能上升、前進的關鍵。

(1)知識獲取

項目結束后，所有項目相關部門均應編寫項目后評估報告，內容要包括項目的績效指標、成功/失敗因素、資源實際使用等，計劃管理部門則應對計劃管理的全過程進行分析和總結，包括項目的編制是否合理，項目執行效果與計劃目標是否吻合，項目計劃監控過程是否到位，監控措施是否有力，在項目計劃實施過程中所遇到的新問題以及處理辦法等。項目經理博客

(2)知識共享

各相關部門不僅應完成本部門的后評估報告，也應對其他部門的后評估報告進行審閱，以全面了解項目的實際運作情況。作為整個項目運作的協調部門，計劃管理部門應認真對所有后評估報告進行整理和分析，尤其是項目的執行結果與計劃目標之間的對比分析。

(3)知識應用

項目后評估報告，一般是在項目完成后編寫的，相對而言，比較全面，也比較有參考價值。對于后評估報告中所反映的問題，計劃管理部門應該查明原因，并在下一個項目計劃中予以改進。對于一些成功的做法，可以在下一個項目中進行推廣，做法成熟后，可以逐步提升為企業的工作制度。同時，還可以將相關的知識在全體員工中共享，以提高企業的整體業務水平。

(4)知識創新

在進行項目計劃總結時，不僅應該總結經驗，還應提出新的目標，提出新的管理思路。對項目計劃知識的收集、儲存、管理和創新，可以改善知識的沉淀和利用，增強溝通和協作，改進工作流程，提高員工工作效率與工作質量，提升工程項目管理成熟度，真正推動PDCA循環。

四、結語

隨著項目復雜程度的增加，項目計劃的重要性將更為凸顯。本文以某大型房地產企業對項目計劃管理的做法作為模板，創造性地在項目計劃的管理中，引入了知識管理的概念，并對其實施方法進行了深入的探討。在實際的工作當中，每個企業對項目的關注點不同，需要根據企業自身的特點進行調整和改進。

知識管理是知識經濟時代的新型管理模式，許多方面還不成熟，例如，如何建立知識管理制度，如何提升知識管理能力，如何評價知識管理的績效等，都是需要在實踐中繼續深入研究，并予以解決的。相信在今后的實踐活動中，項目計

劃的知識管理能夠得到進一步的完善和豐富。

第二篇：萬科.房地產項目可行性研究報告

萬科.房地產項目可行性研究報告(模板)

第1章

總

論 1.1.項目背景與概況 1.2.主要技術經濟指標 1.3.第2章

2.1.2.2.2.3.2.4.第3章

3.1.3.2.3.3.第4章

4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.問題與建議

項目投資環境與市場研究

投資環境分析

區域房地產市場分析

銷售預測

營銷策略

建設規模與項目開發條件

建設規模

項目概況現狀

項目建設條件

建筑方案

設計依據

項目設計主題和開發理念

項目總體規劃方案

建筑設計

結構設計

給排水設計

第5章

節能節水措施 5.1.設計依據

5.2.建筑部分節能設計 第6章

環境影響評價 6.1.編制依據 6.2.6.3.6.4.第7章

7.1.7.2.7.3.第8章

8.1.8.2.第9章

9.1.9.2.9.3.第10章 10.1.10.2.環境現狀

項目建設對環境的影響

環境保護措施

勞動衛生與消防

指導思想

職業安全衛生健康對策與措施 消防設計

組織機構與人力資源配置

組織機構

人力資源配置

項目實施進度

項目開發期

項目實施進度安排

項目實施過程控制措施

項目招投標

工程項目招標投標概述 工程項目招標投標因素分析

10.3.招標依據 10.4.招標范圍 10.5.招標方式

第11章

投資估算與資金籌措 11.1.投資估算 11.2.第12章 12.1.12.2.12.3.12.4.第13章 13.1.13.2.13.3.第14章 14.1.14.2.資金籌措

財務評價 項目評估依據

財務評價基礎數據的選擇財務評價 不確定性分析

社會評價

項目對社會的影響分析 風險分析 社會評價結論

研究結論與建議 可行性研究結論 建議

第1章

總

論

1.1.項目背景與概況

1、項目名稱：

湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓)項目

2、承辦單位概況

單位名稱：衡陽富邦升輝房地產開發有限公司 單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元

單位住所：衡陽市珠暉區沿江路29號 業務范圍：房地產開發、銷售 法定代表人：吳小平

企業負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調任廣州市團委工作；1990年調任廣州市花都開發區任副主任；1992年起從事房地產業，創建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區，多次獲得花都區納稅先進民營企業家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區投資房地產開發，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區。2006年4月12日創建衡陽富邦升輝房地產開發有限公司，任執行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。

建設單位簡介：衡陽富邦升輝房地產開發有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業，并經衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產開發、銷售為一體的綜合性開發經營企業，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經驗豐富的專業人員，年開發能力為50萬多平方米。

公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產,并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產開發有限公司，十五年間先后開發了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發套數5000多套，銷售業績一直良好，曾創廣州市花都區樓盤銷售之最，是廣州市花都區納稅先進民營企業，花都區經濟發展先進企業，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區先進民營企業家”榮譽稱號，花都區的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發建設能力較強”。

2006年3月，由衡陽市委領導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市富邦升輝房地產開發有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產開發有限公司具有實力，具備項目建設開發資質，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設成為理想中的人文和諧小區。

衡陽富邦升輝房地產開發有限公司擁有資產2.4億，其中已擁有土地使用權面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設投資7521萬元。

3、可行性研究報告編制依據（1）

與委托方簽訂的咨詢協議；

（2）

國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；

（3）

國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；（4）

《城市房地產開發經營管理條例》；（5）

《房地產項目經濟評價方法》。

4、編制范圍

依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。

5、項目提出的理由

①

項目建設符合國民經濟發展

當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2008年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。② 項目對城市建設將起到促進作用

2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產業發展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產業聚集區、發展布局合理的新型城市連綿區、中部領先的現代大商業區、環境優美的綜合生態區。

衡陽作為“3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發展速度在湖南區域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發展建設的環境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據湖南省住宅與房地產業2010年規劃，未來10年內湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。

目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經成為衡陽市政府特別關心的問題之一。同時，隨著衡陽經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設就是為了使衡陽城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。

湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓)項目符合衡陽城市建設總體規劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動就業的需要

由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。

據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市當地社會就業崗位作出一定的貢獻。

6、擬建地點

本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規劃中的小區小學與中天路相連、北至小區北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環境優越，道路交通便利。

7、預期目標

湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。

8、主要建設條件

湘水明珠居住小區一期（1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產開發項目的一部分，該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、養生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經濟社會可持續發展，把衡陽建設成為區域性中心城市，珠暉區啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產開發有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目。考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關優惠政策，并下發了衡政發[2006]20號文，“關于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，該通知第五條規定用地控制范圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發的土地范圍內，根據投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發用地，由市規劃、國土資源等部門經依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發”。第六條規定了東廂用地出讓價。“已改制企業原則上按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業，按市政府和省政府相關文件執行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發，市建衡實業有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發。

1.2.主要技術經濟指標序號

項目

單位

數值1

總用地面積

㎡

20,936.72

規劃總建筑面積

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面積

㎡

47,652.32.2

其中：1-2層商鋪建筑面積

㎡

7419.12.3

其中：地下停車場建筑面積

㎡

108423

建筑密度

%

24.44

容積率

2.635

綠地率

%

38.36

項目總投資 萬元

11,650.447

財務凈現值

萬元

3,001.068

財務內部收益率

% 73.869

靜態投資回收期

年

0.8310

動態投資回收期

年

0.88

第三篇：萬科房地產項目可行性報告內容指引

萬科房地產項目可行性報告內容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。

二、可行性報告內容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

第二部分：法律及政策性風險分析

一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述

（一）項目用地現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的他項權力（如抵押權）

4、土地的用途

5、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（二）計劃手續

1、項目是否已經立項

2、立項主體是否能夠變更

3、立項變更條件和時間

4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（三）規劃手續

1、規劃用地所有權歸屬

2、規劃用地使用權歸屬

3、規劃用地用途

4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（四）土地手續

1、征地批文

2、土地使用權出讓合同

3、拆遷安置補償

4、有關項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（五）項目用地取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序描述

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

（六）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序描述和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

（七）政策性風險評估 政府資源利用的評估：

（1）當地政府對外來投資的態度；（2）當地政府職能部門的辦事作風；（3）當地政府對該項目的關注程度；

（4）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關系。政策變更對項目開發的影響：（1）城市規劃限制或更改；

（2）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風險評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權利義務描述，包括但不限于：（1）報批報建手續辦理（2）拆遷安置補償（3）付款內容和條件（4）交地標準

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

4、合作風險評估：

（1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；（6）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。

三、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述 ¨ 形成時間

¨ 各檔次住宅區域內分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ¨平均售價 ¨ 開發規模 ¨ 產品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

6、結論：

¨ 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

¨ 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 ¨ 本案在區域內開發市場潛力 ¨ 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

五、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：規劃設計初步分析

一、規劃設計的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。

2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。

3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。

4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

二、規劃設計的初步概念

1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。

2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計劃

一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

3、項目開發各期的利潤體現

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項指標的變化

5、盈虧平衡點分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業稅率 T2：表示所得稅率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況

5、近期或未來的發展戰略

6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告

第四篇：萬科房地產簡介

武漢市萬科房地產有限公司

一、公司簡介

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業收入507.1億元，凈利潤72.8億元。2011年上半年萬科共完成銷售額656.5億元，已超2009年全年銷售收入，繼續領跑中國房地產市場。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續八次獲得“中國最受尊敬企業”稱號。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2010年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的46個城市。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。2009年，萬科捐資并建設的遵道鎮中心幼兒園、遵道鎮便民服務中心、向峨鄉政務中心以及遵道梨花廣場先后建成交付，均達到最高抗震設防等級。

“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，尊重人，為優秀人才創造一個和諧、富有激情的工作環境，是萬科成功的首要因素。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長，倡導“陽光照亮的體制”、簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。萬科重視人才培養，尤其重視應屆畢業生的培養。萬科自1999年起大規模的從國內著名高校招聘應屆畢業生，經過十二年的系統沉淀，已形成了中國企業中獨具特色的“新動力”（New Power）品牌，并培養出一大批善經營、懂管理、專業知識過硬、不斷超越自我的職業經理人。自2007年起，萬科“新動力”招聘延伸到海外，與世界一流大學建立起長期的人才引進和合作體系，迄今為止，已有來自哈佛大學、MIT、斯坦福大學、劍橋大學、牛津大學、東京大學等十余所世界名校的精英學子紛紛加盟萬科，開始他們在萬科的卓越職業生涯。

萬科連續六年蟬聯中國第一地產公司

由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦的“2013中國房地產上市公司測評成果發布會”23日在香港與北京同步舉行，當日發布的“2013年中國房地產上市公司綜合實力排行榜”顯示，萬科連續六年蟬聯榜首。

第五篇：萬科項目管理

第二章 建設工程項目管理組織與規劃

學習要點：

1、了解工程項目管理組織的概念，掌握工程項目管理組織的特點，熟悉工程項目管理組織策劃的內容和程序。

2、熟悉工程項目管理組織機構。

3、了解項目經理定義，掌握項目經理的責權利，熟悉項目經理的素質要求和建造師執業資格制度。

4、理解施工項目管理規劃的意義，熟悉施工項目管理規劃大綱和施工項目管理實施規劃的內容和編制辦法。

本章結構：

第一節 工程項目管理組織的概念

第二節 工程項目管理組織機構

第三節 工程項目經理與建造師

第四節 施工項目管理計劃

本章內容：

第一節 工程項目管理組織概述

一、工程項目管理組織的概念

“組織”一詞有兩個含義，其一是作為名詞，指組織機構。其二是作為動詞，指組織工作（或行為、活動）。

工程項目管理組織是指為實施工程項目管理而建立的組織機構，以及該機構為實現工程項目目標所進行的各項組織工作。

二、工程項目組織管理的特點

1、項目的目標是項目組織的前提。

2、項目管理組織內部的分工與協作

3、項目管理組織應擁有不同層次的權利

4、項目管理組織具有動態性

三、工程項目管理組織的策劃

項目管理組織策劃的內容和程序如下：

1、確定工作任務。

2、選擇項目管理組織形式。

3、確立組織機構、劃分工作部門。

4、確定崗位職責、落實工作人員。

5、制定工作制度和工作流程。

第二節 工程項目管理組織機構

一、工程項目管理的組織制度

項目管理的組織制度是項目投資體制的微觀層次，隨著投資管理體制的變革，項目管理的組織制度也發生了巨大的變化。

1、項目法人責任制

項目法人是指由項目投資代表人組成的建設項目全面負責并承擔投資風險的項目法人機構，它是一個擁有獨立法人財產的經濟組織。

項目法人責任制是將投資所有權和經營權分離，對建設項目規劃、設計、籌資、建設實施直到生產經營，以及投資的增值保值和投資風險負全部責任，自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的經營機制。

2、項目法人的組織形式

（1）由政府出資的新建項目。如交通、能源、水利等基礎設施工程，可由政府授權設立工程管理委員會作為項目法人。

（2）由企業投資進行的擴建、改建、技改項目，企業董事會（工廠制的企業領導班子）是項目法人。

（3）由各個投資主體以合資的方式投資建設的新建、擴建、技改項目，則由出資各方代表組成的企業（項目）法人作為項目法人。

3、項目法人的職責

（1）負責建設項目的科學規劃與決策，以確定合理的建設規模和適應市場需求的產品方案。

（2）負責項目融資并合理安排投資使用計劃。

（3）制訂全過程的全面工作計劃，并進行監督、檢查，組織工程設計、施工，在計劃的投資范圍內，按質、按工期完成建設任務。

（4）對建設任務分解，確定每項工作的責任者及其職責范圍，并進行協調。

（5）組織工程設計、施工的發包和投標，嚴格履行合同，對建設項目的財務、進度、工期、質量進行監督、檢查、控制，并進行必要的協調工作。

（6）做好項目生產準備和竣工驗收，按期投入生產經營。

（7）負責項目建成后的生產經營，實現投資的保值和增值，審定項目利潤分配方案。

（8）按貸款合同規定，負責貸款本息償還。

4、項目法人與項目有關各方的關系

在建設項目的整個建設期和生產經營期，將于許多有關部門發生眾多的經濟關系和領導與被領導關系，如政府、銀行、設計、施工、監理等單位或部門。

二、工程項目管理的組織機構

項目組織機構是一個項目的組織制度，是支撐建設工作正常運轉的組織機構體系，是項目管理的骨架。

建設項目的組織機構是包括項目法人單位（或稱建設單位，在合同中稱為業主）的組織機構與承包單位（如設計單位、施工單位，在合同中成為承包商）的組織機構，雙方機構密切配合才能完成項目團隊承擔的建設任務。

建設項目組織機構活動的目標相對于工業比較單一，簡單說就是“工期短，質量好，費用省”，但其工作內容卻十分復雜。

1、項目組織機構的設置原則

（1）目的性原則

組織機構作為一種管理手段，其設置的根本目的在于確保項目目標的實現。就是說根據目標而設事（任務），因事而設置機構和劃分層次，因事設人和定崗定責，因責而授權，權責明確，權責統一，關系清楚。

（2）管理跨度原則

現代組織理論十分重視管理跨度的科學性。管理跨度是指每一個管理者直接管轄的人數（部門負責人）。

管理跨度大小的選擇，應綜合考慮領導者所處理事務的重要性、復雜程度及所管理下屬人員對工作的熟練程度等因素，以便使信息能夠迅速、準確地傳遞。

（3）系統化原則

項目組織的系統化是由項目自身的系統化決定的。組織機構的系統化，突出表現在組織機構的封閉性和整體性上。這就要求組織內部各層次間、各級組織之間要形成一個相互制約、相互聯系的有機體。

（4）精簡原則

項目組織在保證必要職能的前提下，應盡量簡化機構，減少層次，嚴格控制二、三線人員，把“不用多余的人，一專多能”作為用人的基本原則。

（5）項目組織與企業組織一體化原則

項目組織是企業組織的有機部分。企業是它的母體，歸根到底，項目組織是由企業組建的。項目的組織形式與企業組織形式有關，不能離開企業的組織形式去談項目的組織形式。

2、項目業主（甲方）的組織機構

（1）指揮部制

（2）工程監理代理制

（3）交鑰匙管理方式

（4）建設單位自組織方式

3、項目實施的組織方式

（1）平行發包方式

（2）總分包方式

（3）全包（總包）方式

（4）承包聯營方式

（5）承包監理方式

三、施工項目管理組織機構

1、施工項目管理組織機構設置的程序

2、施工項目管理組織的主要形式

（1）工作隊式施工項目管理組織

（2）職能式項目管理組織

（3）矩陣式項目管理組織

（4）事業部式項目管理組織

四、施工項目管理組織形式的選擇

五、施工項目經理部

1、施工項目經理部的地位

2、施工項目經理部的設立

3、施工項目管理制度的建立

4、項目經理部的運行和解體

第三節 工程項目經理與建造師

一、項目監理概述

二、項目經理的責權利

1、項目經理的責任

2、向項目經理授權

3、施工項目經理的任務、權限和利益

三、項目經理的素質要求

四、建造師執業資格制度簡介

第四節 施工項目管理規劃

一、概述

1、編制施工項目管理規劃的目的2、施工項目管理規劃的作用

3、施工項目管理規劃的種類

4、施工項目管理規劃的編制要求

5、施工項目管理規劃與施工組織設計、工程實施計劃、質量計劃的關系

二、施工項目管理規劃大綱

1、施工項目管理規劃大綱的作用

2、施工項目管理規劃大綱的編制

3、施工項目管理規劃大綱的內容及編制方法

三、施工項目管理實施規劃

1、編制依據

2、編制程序

3、施工項目管理實施規劃的內容及編制方法