第一篇：凱旋地產商業部分項目策劃工作步驟

凱旋地產商業部分項目策劃工作步驟

一、項目開發可行性報告

主要研究項目如下：

1．開發及營運成本預算：主要是土建、推廣、硬件維護及損耗成本評估，鎖定最低維持點和盈利點；

2．前瞻性市場環境評估：本項目會面臨何種情況的競爭？這些發展項目的內容為何？本項目需作何種修正才能面對競爭？

3．消費市場研究：在未來幾年國內、國外的承租戶，不論是來自何種行業的主要承租戶會有何種需求？他們所需面積大小及行業營運利潤空間，付租能力評估。

4．目標市場(消費者)研究：

-附近覆蓋范圍內的顧客的概況（年齡、婚姻狀況、子女、擁有汽車的情況、住所類型、教育、職業、家庭收入等）

-現時于附近地區的消費習慣和購物頻率

-前往購物一般會采用的交通工具

-該中心應設立的個別商店或商店類型及食肆，以吸引顧客前往該中心購物，并令購物及娛樂兩者能互相配合-娛樂設施、電影院和餐廳酒樓的現有使用情況

-對貴發展項目內目前擬設娛樂設施的反應

二、項目規劃定案

1．業態組合：鎖定經營元素、經營檔次及組合比例；

2．項目規劃設計：

根據已定的業態經營元素、經營檔次及組合比例和行業的場地需求進行項目硬件規劃。-可視面--

△考慮樓層的間隔和流通；

△考慮走廊的寬度；

△應考慮那些因素方能使購物中心在設計、內部裝修、承租戶的組合、管理及促銷宣傳上符合國際標準？

△使本項目的臨街的店面、曝光度、通道、出入點、上下及每層平面流動達到最佳狀況；-舒適度

△考慮主要承租戶的位置與面積大小，以確保在商場內能有流動順暢及良好的購物人流；△考慮樓層的空氣和流通；

△考慮走廊的寬度；

△選擇便于保潔的裝飾素材，確保整潔和耐用程度。

第二篇：項目策劃的主要步驟及其工作內

項目策劃是一種具有建設性、邏輯性的思維的過程，在此過程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結起來，對未來起到指導和控制作用，最終借以達到方案目標。它是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創造性、時效性和超前性的大型策劃活動。

項目策劃的主要步驟與工作內容：

一、概念階段

二、計劃階段

三、實施階段

四、結束階段做機會研究并明確需求確實項目組成成員建立項目組織項目驗收調查研究、收集數據項目及管理范圍的確定建立項目內的激勵約束機制項目審計確立項目目標項目設計建立于完善項目溝通渠道項目移交策劃項目并擬定項目的總體方案質量標準的選定建立項目信息控制系統清算賬務估算投資項目總體計劃執行WBS的各項工作文檔總結組織項目的評審工作結構分析對WBS各項工作的實施

執行、指導、監督解散項目組織決策并獲準進入下一階段工作工作程序的計劃對項目中出現的矛盾、沖突加以解決并進行協調項目后評審進度計劃資金計劃資源計劃風險評估環境分析及保證

第三篇：項目監理工作步驟

項目監理工作監理步驟

一、編制“監理規劃”：由公司審查通過后，填寫監理單位監理用

表中的《監理報告》一式二份，附“監理規劃”報業主，將業主簽收的《監理報告》收回一份存檔；

二、第一次工地會議：事先編寫好“第一次工地會議紀要”，各施

工單位項目經理、技術負責人、內業責任人、質量檢查員等，甲方代表，會后各單位一份會議紀要。也可填寫監理用表中的《監理通知》一式二份，將會議紀要發給各個單位，將各單位簽收的《監理通知》收回一份連同會議紀要存檔。

三、審批施工單位申報的前期控制項目：

1、施工組織設計：施工單位填寫承包單位的監理用表《申

報表》一式二份，附“施工組織設計”報監理部，監理部在《申報表》上簽收后，返給施工單位《申報表》一份歸檔，監理保留《申報表》一份歸檔，留“施工組織設計”審核并備用。監理部對“施工組織設計”審核后，用監理用表《批復表》一式二份，將審核結果批復給施工單位，施工單位簽收后的該表，各保留一份歸檔。

2、開工報告：施工單位填寫承包單位的監理用表《申報

表》一式二份，附“開工報告”報監理部，監理部在《申報表》上簽批監理部意見后，監理保留《申報表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。

3、進場材料報驗：施工單位填寫承包單位的監理用表《報

驗表》一式二份，附“進場材料明細表”、“進場材料合格證”、“進場材料復試報告” 及出具上述復試報告的質量檢測單位的資質證書復印件（須加蓋該單位公章）報監理部，監理部在《報驗表》上簽批監理部意見后，監理保留《報驗表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。（可以分批次報驗）。

4、工程用砼、砂漿配合比報驗：施工單位填寫承包單位的監理用表《報驗表》一式二份，附“砼配合比”、“砂漿配合比”及出具上述配合比的質量檢測單位的資質證書復印件（須加蓋該單位公章）報監理部，監理部在《報驗表》上簽批監理部意見后，監理保留《報驗表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。（可以分批次報驗）。

5、現場組織機構及人員資格報驗：施工單位填寫承包單

位的監理用表《申報表》一式二份，附“現場組織機構”及現場主要崗位人員的崗位證書原件及復印件報監理部，監理部在《申報表》上簽批監理部意見后，監理保留《申報表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。

6、進場儀器設備報驗：施工單位填寫承包單位的監理用

表《報驗表》一式二份，附“進場設備明細表”、有關儀器設備（測量儀器必須作）的年檢證明報監理部，監理部在《報驗表》上簽批監理部意見后，監理保留《報驗表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。（可以分批次報驗）。

7、測量控制網絡報驗：施工單位填寫承包單位的監理用

表《報驗表》一式二份，附“測量控制網絡布置圖及相關參數”、業主（設計）移交的測量控制點位置及參數報監理部，監理部在《報驗表》上簽批監理部意見后，監理保留《報驗表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。（土地項目可不用）。

8、竣工資料目錄核定：施工單位填寫承包單位的監理用

表《申報表》一式二份，附“竣工資料目錄”報監理部，監理部在《申報表》上簽收后，監理保留《申報表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。監理擇時會同業主與施工單位共同核定“竣工資料目錄”后，以《批復表》一式三份將“竣工資料目錄”批復給施工單位并抄報業主單位。自留一份歸檔。

9、工程項目劃分核定：施工單位填寫承包單位的監理用

表《申報表》一式二份，附“工程項目劃分表”報監理部，監理部在《申報表》上簽收后，監理保留《申報表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。監理擇時會同業主與施工單位共同核定“項目劃分表”后，以《批復表》一式三份將“竣工資料目錄”批復給施工單位并抄報業主單位。自留一份歸檔。

四、工程實施中監理日常工作：

1、進場材料報驗：施工單位填寫承包單位的監理用表《報

驗表》一式二份，附“進場材料明細表”、“進場材料合格證”、“進場材料復試報告” 及出具上述復試報告的質量檢測單位的資質證書復印件（須加蓋該單位公章）報監理部，監理部在《報驗表》上簽批監理部意見后，監理保留《報驗表》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。（可以分批次報驗）。

2、單元（工序）工程報驗：施工單位填寫承包單位的監理

用表《單元工程施工質量報驗單》一式二份，附“單元（工序）工程質量檢驗評定表”報監理部，監理部在《單元工程施工質量報驗單》上簽批監理部意見后，監理保留《單元工程施工質量報驗單》一份歸檔，其余返給施工單位歸檔。

3、監理例會：工地定時召開監理例會，解決工地中的一些

問題，形成監理例會紀要，各單位一份會議紀要。也可填寫監理用表中的《監理通知》一式二份，將會議紀要發給各個單位，將各單位簽收的《監理通知》收回一份連同會議紀要存檔。

4、監理專題會議：監理認為針對某專題應該召開會議，可

以召集有關單位開專題會議，形成會議紀要，各單位一份會議紀要。也可填寫監理用表中的《監理通知》一式二份，將會議紀要發給各個單位，將各單位簽收的《監理通知》收回一份連同會議紀要存檔。

5、監理月報：在各施工單位施工月報的基礎上，匯總編制

《監理月報》，此月報報業主單位，并自行保留一份歸檔。

6、專題報告：監理可以針對某專題向業主報告，自行保留

一份歸檔。

7、日常巡視：對施工單位的工程管理、施工狀況的檢查巡

視，重點檢查施工單位的《施工日志》、施工現場的施工狀況。必要時，可對巡視中的問題及解決情況已監理例會與議紀要，按監理例會處理。

8、監理日志：要寫明監理工作的內容，如：完成的報驗工

作、監理例會等；要寫明巡視情況。

9、分部工程驗收：分部工程所轄的所有單元工程已經完成報驗手續，相應資料（工程材料質量保證資料、可以完成的竣工圖、設計修改等）已經齊備，由監理組織有關單位人員進行分部工程驗收，形成《分部工程驗收簽證》，各有關單位一份歸檔。

10、單位工程驗收：單位工程所轄的所有分部工程已經完成報驗手續，相應資料（工程材料質量保證資料、竣工圖、設計修改等）已經齊備，由施工單位填寫監理用表中的《驗收申請報告》，由業主組織、監理協助組織有關單位人員進行單位工程驗收，形成《單位工程驗收鑒定書》，各有關單位一份歸檔。監理保留《驗收申請報告》、《單位工程驗收鑒定書》各一份歸檔。

11、工程進度款簽批：施工單位填寫監理用表中的《工程價

款月支付申請書》多份，附《結算工程的工程量匯總表》、《工程價款計算明細》及結算各單元工程報驗單，報監理部，監理簽收《工程價款月支付申請書》并核驗各單元工程報驗單后，退回《工程價款月支付申請書》一份及核驗各單元工程報驗單。監理部核定《工程價款月支付申請書》、《結算工程的工程量匯總表》、《工程價款計算明細》后，填寫《工程款支付證書》一式多份，監理保留《工程款支付證書》、《工程價款月支付申請書》、《結算工程的工程量匯總表》、《工程價款計算明細》各一份歸檔，其余退施工單位。填寫多少份依業主的需要。

五、工程驗收：工程竣工驗收時，監理要提交《監理工作總結報告》

第四篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。階段A：房地產宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。階段C：房地產項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。階段D：房地產項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等 第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對房地產項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。階段A：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂房地產項目投資分析報告 階段A：對房地產項目開發基本情況介紹 階段B：房地產項目開發的成本分析

項目開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。階段C：房地產項目開發的投資收益分析

第二階段 項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：房地產項目SWOT分析及總體思路擬定 階段A：房地產項目的SWOT分析

從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規模、污染問題、政策環境、設計風格）對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對房地產項目劣勢所采取的應對策略 階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰略目標所需的軟件平臺——“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：房地產項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份

第七大類型賣點：規范與指標 榮譽與規范 第八大類型賣點：直接促銷功能 步驟4：房地產項目的目標客戶群鎖定 階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。階段B：目標客戶群定位 階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：房地產項目開發主題定位及房地產形象定位 階段A：房地產項目開發主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續的價值，從而保證大型項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。階段B：房地產項目形象定位

圍繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：房地產項目的產品設計及建議 階段A：房地產項目總評規劃

會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。階段B：房地產交通道路規劃 第一、小區內交通道路規劃。第二、小區連接外部道路規劃。階段C：社區配套規劃 階段D：房地產戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區等建議 階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規劃設計建議。階段F：園林景觀規劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統設計建設。

步驟7：房地產項目開發策略擬定 階段A：分期發展策略 階段B：分期發展計劃

第三階段 房地產項目的營銷策劃

步驟1：房地產推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統的建立 階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案 階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

第四部分 項目入市準備及階段策略

步驟1：房地產項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝 階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。步驟2：階段活動策略 階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第五篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

第一階段項目市場調研與投資分析

步驟1：項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。

階段A：宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

階段C：項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。

階段D：項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。

階段A：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂項目投資分析報告

階段A：對項目開發基本情況介紹

階段B：項目開發的成本分析 項目開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。

階段C：項目開發的投資收益分析

第二階段項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：項目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：項目的SWOT分析

從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規模、污染問題、政策環境、設計風格）對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對項目劣勢所采取的應對策略

階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰略目標所需的軟件平臺——“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份 第七大類型賣點：規范與指標榮譽與規范 第八大類型賣點：直接促銷功能

步驟4：項目的目標客戶群鎖定

階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。

階段B：目標客戶群定位

階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。

階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：項目開發主題定位及形象定位

階段A：項目開發主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續的價值，從而保證大型項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。

階段B：項目形象定位

圍繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：項目的產品設計及建議

階段A：項目總評規劃

會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。

階段B：交通道路規劃 第一、小區內交通道路規劃。第二、小區連接外部道路規劃。

階段C：社區配套規劃

階段D：戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區等建議

階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規劃設計建議。

階段F：園林景觀規劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。

階段G：智能化系統設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統設計建設。

步驟7：項目開發策略擬定 階段A：分期發展策略

階段B：分期發展計劃

第三階段項目的營銷策劃

步驟1：推廣策略的定位

階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統的建立

階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。

階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案

階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。

階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

步驟3：

第四部分項目入市準備及階段策略

步驟1：項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝

階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。

步驟2：階段活動策略

階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略