第一篇：房屋預售許可證解析

買商品房是一個復雜而又“艱辛”的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和疑難雜癥，甚至是陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要察看讀懂樓盤的《商品房預售許可證》。

不少買家都知道，買商品房要看《商品房預售許可證》，但往往只是“水過鴨背”———看過就忘，對《商品房預售許可證》里的種種“竅妙”一無所知，從而掉進了發展商有意無意設置的陷阱里。

其實，政府對樓盤發出的《商品房預售許可證》里有很多具體而嚴格的規定，如果發展商嚴格遵照規定來發售物業，買家的許多合法權益都能夠得到充分的保障。例如：政府規定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售;開發商要交齊預售部分的地價才發給預售許可證;預售房款必須專款專用等等。政府就是從預售許可證開始就替購房者對開發商進行把關和監督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到最基本的發售條件。

樓盤有了《商品房預售許可證》這張“出世紙”便可公開發售了，但這張“出世紙”還包括了許多豐富有用的信息，個中“竅妙”是非行內人所能了解得到的，記者采訪了專管《商品房預售許可證》發放工作的廣州市國土房管局房地產市場管理處的副處長劉志偉，如何讀懂商品房預售許可證?且聽劉志偉的“教路”。

1、復印件無效

政府規定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。

有一些發展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。從今年三月一號起，廣州市國土房管局對《商品房預售許可證》增發了副本，正本與副本之間的區別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。

2、附圖必須同時懸掛

《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規劃狀況，無良發展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規劃路經過小區的情況也就不會發生了。

在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。”這就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。

目前絕大多數的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規劃狀況。日前記者前往一個樓盤看樓，要求售樓人員出示預售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規定，買家其實可以理直氣壯地要求發展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面積銷售

在預售許可證上有“開發企業名稱”、“開發資質證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預售房屋棟號及層數”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內。如果買了不在預售范圍內的房子，買家的合法權益便不能得到有效的保障。有不少發展商經常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監管的情況下出現爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產證。

超面積銷售是目前市場上開發商比較普遍的一種違規行為，開發商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產證，沒了監管就有可能爛尾。

4、預售款須入專用帳戶

在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產局監管，從而保證預售款不被發展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。

由于開發商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。

5、有效期

《商品房預售許可證》里規定了土地使用權出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權出讓年限，因為有的土地使用權是經過了多手轉讓的，其土地使用權出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發售，但其使用年限卻已經少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。

《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權益也得不到保護。

6、商品房買賣合同號

發證機關會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發證機關只會給發展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內。有些超面積預售的發展商往往會拿不在規定編號內的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產證。買家催要房產證的時候，發展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。

另外，預售許可證上還有一項編號是“穗房預字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。

7、查詢與投訴

在《商品房預售許可證》上，有“發證機關查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能最有效、最直接地監管發展商。

第二篇：預售許可證流程

銷售許可證的辦理

受理部門：房管局

申報條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證

3、提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

辦理程序：

1、開發企業申請

2、受理。出具受理通知書或5日內一次性告知需補充材料

3、審核

4、做出決定并送達當事人，對不予許可的要說明理由并告知權利

5、發證并送達

6、公示

申報材料：

1、開發企業《營業執照和資質證書》

2、土地使用權建設工程規劃許可證、施工許可證

3、投入開發建設的資金占工程建設總投資達25%的比例。

4、工程施工合同及關于施工進度的說明

5、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

辦理時長：

辦理商品房預售許可證，條件從受件之日起20日核發。

第三篇：預售許可證調查報告

關于國力花園三期商鋪預售許可證問題調查情況

一、產生的問題

1、報建圖商鋪與施工圖商鋪內部格局不同。

2、預售證辦理需要按照規劃局批準蓋章的報建圖辦理，我公司實際施工已經不符。

3、許麗華咨詢規劃局變更國力三期商鋪戶室格局，不容許辦理。

4、如提交施工圖不符合辦理預售許可證法律規范要求，也通不過市長組織的八家聯審。也不能報送省廳備案存檔。

二、調查對象回饋

（一）國力花園工程項目部趙俊偉

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。

（二）聚川設計院陳亮

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，報建圖整體面積與施工圖整體面積存在伸縮縫的差別，預測面積與將來實測面積誤差在3%之間。

（三）房管局測繪科周秀平、李秀蘭

1、去規劃局變更商鋪圖紙，照圖預測。

2、施工圖上有房管局相關人員認可簽字。照圖預測。

3、商鋪整體面積相差不大，可以按照報建圖預測繪一個復式整體商鋪，也就是一個整體大戶室，在將來規劃竣工認可證辦理后，進行房屋拆分，也可以在大產權證下來，現房期間，到測繪所重新實地測繪進行產權分割，重新測繪按照商業面積一平米一元重新收費。

（四）房管局市場科郝衛峰

按照相關規定，辦理預售許可證預測繪需要提供規劃認定的報建圖，其他圖紙一概不受理，根據國力花園三期商鋪情況，也與周秀平、李秀蘭商量后，只能按照報建圖進行預測繪，然后分成高層單體10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七個大的商鋪戶室，辦下預售許可證后，商鋪無法進行預售，這個商鋪大證應該以房地產公司命名。在拿到規劃竣工認可證后，規劃局認定國力花園工程合法合規后可以按照實際竣工戶室格局給每個業主辦理分戶手續。

三、調查結論

為了滿足公司對國力花園三期進行預售的發展需求，也能在將來辦理出合法合規的產權證，在規劃局無法變更，施工圖無法替換辦理的情況下，我公司可以考慮當下實際，參考房管局行政管理人員的意見，可以在不影響低層、高層住宅預售的前提，先把高層一二層商鋪按照報建圖預測繪，辦理大證，在工程規劃認可證下來后，進行房屋拆分或者現房期進行產權分割，這符合房管局辦理程序，也合法合規，可以做到將來商鋪產權與實際相符。

第四篇：房屋預售合同

賣方（以下簡稱甲方）：____________

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條　甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。

第四條　乙方如未按本合同附件三付款方式規定的時間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定的付款期限第二日起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數字）向甲方支付延期違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第五條　甲方向乙方交付房屋時，應同時提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》和測繪部門實測面積數據；若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》的要求，提交建設工程質量監督部門驗收合格證件和測繪部門實測面積數據。符合本條款述條件后，甲方交付房屋的日期為____年____月____日。甲方交付的房屋被建設工程質量監督部門認定不合格的，乙方有權解除本合同，甲方在合同解除之日起30日內除向乙方雙倍返還定金外，還應全部退還乙方已付的房價款及利息，利息按____ 利率計算。

第六條　甲方交付房屋的裝修、設備與附件規定的標準不符的，甲方同意按____向乙方補償。

第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金支付時間自本合同約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房價款金額的萬分之_______（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過____日（遇法定節假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已支付的房價款及利息全部退還給乙方，并向乙方雙倍返還定金（利息計算同第五條）。

第八條　本合同簽訂后，因甲方變更其建筑設計而影響乙方購買房屋的套內面積、平面布局和使用空間的，應于____日內書面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日內有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日內須將乙方已付的購房價款及利息退還乙方（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設計不告知乙方的，乙方有權解除本合同，甲方除應退還乙方已付的房價款及利息（利息計算同第五條），并向乙方雙倍返還定金外，還應承擔補充協議中雙方約定的違約責任。

第九條　甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定、自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第十條　乙方同意在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方拽定的物業管理公司負責管理。

第十一條　雙方同意在簽訂本合同后三十日內，持本合同和有關證件共同到北京市________房地產交易管理部門辦理預售、預購登記手續。

第十二條　雙方同意房屋符合交用條件時按規定共同到房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續，申領房地權屬證件，并按規定交納有關稅費。

第十三條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，雙方同意按以下第____種（大寫數字）方式解決糾紛。

1．提交北京仲裁委員會仲裁。

2．任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

第十四條　本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條　本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本共____份，房地產交易管理部門壹份，______________________。

甲方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

乙方（簽章）：________________

法定代表人：__________________

身份證號碼：__________________

地址：　______________________

聯系電話：____________________

郵政編碼：____________________

代理人：______________________

聯系電話：____________________

__________年_______月_______日

第五篇：房屋預售合同

房屋預售合同

售房人：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

聯系電話：

購 房 人：

身份證號：

聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，購房人和售房人在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋買賣達成如下協議：

第一條：項目建設及銷售依據

售房人以出讓方式取得位于忻頓路小檀村的土地使用權。該地塊面積平方米，規劃用途為底商住宅。購房人購買的房屋為預售房。

第二條：購房人所購房屋的基本情況：

購房人購買的房屋為本合同第一條規定的項目中的第號樓，從南向北單元層戶。該住宅樓為磚混結構，六層外墻面涂料滾涂。該合同約定的房屋建筑面積約為平方米。準確建筑面積以房屋產權部門測量的面積為準。

第三條：價款與付款方式

按建筑面積計算，該房屋單價為每平方米元，合計

經售房人與購房人協商，購房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一萬元，如購房人中途退房，該定金歸售房人所有，剩余房款待房屋售出后退還購房人。

第四條：交付期限

售房人應當在年月日前，將該房屋交付購房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可據實予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超過二十日，售房人按日向購房人支付已付房款萬分之 一的違約金，合同繼續履行。逾期二十日后，購房人有權解除合同，售房 人應退還全部預收款。

第五條：交接

房屋達到交付使用條件后，售房人應當書面通知購房人辦理交付手續。超出二十日購房人不接收房屋的，售房人可將其所購房屋另行出售，并在 售出后退還購房人已交房款的90％，剩余10％充當違約金歸售房人所有。雙方驗收交接時，應當簽署交接單，售房人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

第六條：房屋結構及裝修標準

1、內墻面：衛生間、廚房內墻水泥砂漿打底，無面層。其余均為白灰 內墻面。

2、門窗：東西面室外窗為鋁合金平開窗、中空玻璃，東立面陽臺鋁合 合窗封閉，樓梯間為鋁合金固定窗。戶門為防盜門、單元門為對講門。居 室、廚房、衛生間、客廳預留洞口，無門框門扇。

3、地面：所有地面只做找平層，無面層，無踢腳線。

4、頂棚：均為白灰頂棚。

5、衛生間、廚房均無衛生潔具、水咀及洗萊池。

6、戶內預埋管線、接線盒，光纜費用購房者自付。

7、采暖：分戶供暖，為地暖。

8、天然氣：天然氣由公司統一安裝，設置于廚房，費用自理。

9、電表：磁卡電表，分戶管理、費用自理。

第七條：保修責任

購房人購買的房屋的《住宅質量保證書》作為合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》的承諾內容承擔相應的保修責任。

第八條：物業管理

購房人在購買房屋后，房屋交付有資質的物業公司統一管理。

第九條：房產證由售房人統一代辦，在代辦產權過程中稅、費及維修基金由購房人自負。交付代辦產權證費用及物業維修基金后交付使用。

第十條：本合同為房屋預售合同，售房人交付購房人房屋時，雙方重新簽訂規范的商品房買賣合同。

第十一條：本合同自雙方簽訂之日起生效，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

售房人（簽章）：購房人（簽章）：

負責人：聯系電話：

經辦人：聯系電話：

年月日