第一篇：2018年長租公寓門鎖分析

2018年長租公寓門鎖分析

2018年，隨著房屋租賃市場迎來變化，以及國家一系列政策法規的出臺。長租公寓市場迎來了自己的發展契機。以“租售并舉”為著力點的品牌公寓正備受資本市場青睞。而在長租公寓的運營中，門鎖是一個非常重要的細節。門鎖的好壞，不僅影響到用戶的安全，同時也會影響到用戶的租住體驗和品牌口碑。

就目前的市場情況來看，智能門鎖在長租公寓的應用中出現了兩種分化：安裝物聯網關和安裝互聯網指紋智能鎖。得益于政府的政策力道，互聯網指紋智能鎖得到了一定程度的推廣與應用。

現在采集指紋的方式分為兩種：

1、光學指紋采集

這種設備最為常見，比如公司人的指紋打卡機。指紋打卡機上有綠色光線照在指紋上，內部攝像頭對準你的指紋拍照。然后分析拍攝到的指紋是否和數據庫里的指紋相匹配，最終判定門鎖是打開還是關閉。

2、半導體指紋采集

這種技術比光學指紋采集高端一些，這種方法將手指貼在半導體指紋表面上，由于手指平面凸凹不平，凸點處和凹點處接觸的實際距離大小就不一樣，形成的電容，電感數值也就不一樣。指紋設備根據這個原理，將采集到的不同數據匯總，就完成了指紋的采集。類似盲人摸書，摸著凹凸點識別。就兩種技術來說，存在一定的區別，這兩種技術都能實現指紋識別的目的。但是實際使用中，往往會發生這樣或那樣的突發情況，遇到這種情況，只能用密碼開門了。

目前在市面上很多廠家把光學指紋門鎖的價格定的有些偏高。還有一種解決方案，就是把光學指紋模塊安裝在智能指紋鎖上，但是建議價格便宜點，再便宜點。樂派公寓就采用智能門鎖，酒店式的管理，齊全的家電，讓您隨時拎包入住。相信隨著智能門鎖產業的不斷普及，今年半導體指紋鎖的價格將要下調，也會有一大批門鎖廠商推出適合公寓使用的新型智能門鎖。

第二篇：長租公寓策劃書

長租公寓策劃書

2012級電子商務1班 何歡 20129408

一、項目簡介

本項目是長租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租住服務，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的服務，即融合了酒店的細微服務，又保留了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重新改造之后出租。計劃是裝修到開業周期約3個月。賣點是良善的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人之間更好地交流。

公寓將采用清新的裝修風格，配備洗衣機、冰箱、空調、數字電視、熱水器、廚房、獨立衛生間、陽臺、1.5米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24小時免費寬帶等。統一配備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會到回家的溫馨。

公寓內所有的床上用品均經過專業洗滌公司清晰消毒，衛生間、廚房等均經過統一消毒，進行簡單的入住手續后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優質服務。

本項目將會建造一個自己的電子商務平臺，提供網上查詢和網上預定等服務。采用線上線下相結合的模式。

旅行房屋租賃社區Airbnb共享經濟模式的成功，引起了國內創業團隊的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關注。對于創業者而言，選擇信息類平臺的方向空間將會十分有限。將租房與服務結合，切入到交易的過程中可以產生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介服務平臺，獲取房源并非難事，目前主要方法是從58同城等平臺獲取個人房源再發布到自己的平臺內。據億家網的石總介紹，服務平臺的難點在于獲取租客上，愛屋吉屋的經紀人為獲取客源也會親自去信息平臺上重新發布房源信息。個性化的服務可以強化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的成本。

下面是調查的關于租房行業市場概況：

根據58同城《2013年租房行業研究報告》，2013年全國租房市場規模約為2.5萬億RMB。

我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》的報告中顯示了房屋空置情況：

租客方面，趕集網發布的《2013年租房市場報告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。

根據調查我們發現公寓品牌長租為重資本的方向，且國內公寓租房還處于很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會有很大的難度，從裝修到開業的周期也較長，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收益的風險。但集中式公寓的品質可以更高，配套設施可以更完備，也很適合發展成創業孵化器的場所。分散式公寓在發展速度上會占有相對優勢。

租房領域在從信息化轉到服務化的過程中，無論是哪種模式，對團隊的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質量房源，另一方面為租客做好租后服務，留住租客，并通過老客的認可獲取更多的新客源。

三、項目商務設計

1、市場定位

因為我們公寓關注的是年輕群體，所以我們的目標群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因為房間和樓梯為單身成年人設計，40歲以上的不租，結婚帶小孩的不租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交流。而且年輕人人口簡單，對居住環境的娛樂性、休閑性要求較高 具有生活品味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，希望通過外在的居住環境體現自己的文化內涵。公寓也多位于大中城市商圈周圍，客戶多為高素質的年輕人群。

2、推廣策略

總體策略：

（1）打造良好的品牌形象，與競爭對手相區別，徹底的分析調研，發掘該項目的個性之處。要細致周到，體現出處為客戶著想的專業理念。

（2）將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個性、休閑、時尚、現代”的 形象。不僅是酒店，更是身心的渡假場所、生活品質的體現。分期策略：（1）引導試銷期

該項目重在樹形象，在這個期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標消費者給出足夠的信息，通過強勢的宣傳吸引消費者的注意力。在正式投入之前要對對媒體進行嚴格篩選，爭取達到最好的效果；同時也要對目標市場及產品進行嚴格的調查和細分，從而給酒店準確地定位，也更準確地鎖定目標消費群體。（2）公開強銷期

媒體宣傳繼續造勢，鞏固前期宣傳結果 適時宣傳銷售成果，刺激消費者 充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶

（3）銷售沖刺期

根根據前期市場反應，及時檢討，適時的調整宣傳策略、方向。

3、盈利分析

（1）租金收益

本公寓提供長租，月租金為2000-3000元。（2）廣告收益

在公司電子商務平臺發展到一定知名度，訪客量增多之后，可以收取廣告費用。

4、主要風險（1）政策風險：國家對長租酒店式公寓行業還未有規范，在國外例如美國，該行業已經相當成熟，但國內因為政策還存在一定風險。（2）投資風險：房源集中的公寓的價錢很高。回報不確定。

（2）自身問題：長租公寓形式在近年才開始，專業運營長租公寓的團隊很少。沒有前輩的經驗，只能自己摸索。很多工作都需要投資者本人兼任。

四、電子商務平臺設計

1、設計原則

（1）安全性原則

系統安全性和保密性對于計算機軟件系統是至關重要的，系統中的任何數據丟失、數據錯誤以及數據泄露都有可能對公司和相應的業務客戶帶來巨大的經濟損失，所以在方案設計中要充分考慮系統的安全和保密因素，保證系統數據不會被非法修改、竊取、破壞。（2）穩定性原則

本系統設計要具有高穩定性，系統在正常的訪問使用過程中能夠穩定、可靠地進行業務數據處理。（3）高效性原則

由于系統隨時都可能需要處理并發的業務請求，所以要求系統設計要盡可能緊湊、高效，盡量加快每次業務請求的響應時間，避免出現用戶需要長時間等待系統進行數據處理的情況（4）技術先進性原則

系統方案設計和軟件開發的實現應采用先進、成熟的軟件設計技術，所采用的開發和實現技術應符合今后的技術發展潮流，使得整個系統具有更長的技術生命周期，從而保護系統的開發投資。（5）可擴展性原則

系統要充分考慮今后平臺業務的發展、運營管理體制的改變等因素，系統設計要具有高度的靈活性和可擴展性，以便于在今后業務情況發展、變化時，可以根據應用需求的改變而方便地擴充和調整系統功能，從而滿足新的應用需求。（6）易維護性原則 系統設計應該便于安裝、升級和維護，盡可能減少因系統維護問題對平臺的管理服務產生影響。（7）易使用性原則

系統的用戶接口界面設計應符合用戶已有的操作習慣，系統操作應易學易用。

2、網站形象設計

第一，酒店的主頁應能夠給顧客比較強烈和突出的印象。第二，網頁結構設計合理，層次清楚。顧客應該可以從主頁的目錄中得知自己應查得的方向。第三，網頁的內容應全面，盡量涵蓋顧客普遍所需的信息。第四，網頁的鏈接應方便瀏覽，傳輸速度和圖片的下載的速度快，應注意避免死鏈接，調不出圖形等情況存在。面對網上如此從多的網丫，酒店節省顧客的時間從而吸引顧客就是在給酒店互聯網營銷創造機會。

由于項目的目標定位式年輕人，所以網站風格會以個性輕松為主，以當下流行的用詞來布置頁面。

3、系統功能設計

（1）公寓信息子系統

公寓的基本信息包括所在城市，具體地址，聯系方式，基本情況，入住要求，以及公寓的配圖。每個房間的寬帶情況，以及活動時的價格跳動情況。（2）網上訂單子系統

會員便捷預定功能，會員登陸后，可免填寫基本信息并獲得獎勵積分。涵蓋業務流程多種訂單狀態設置，方便業務管理（為確認、確認中、一確認、已入住等）強大的訂單查詢、統計功能，可按照下單用戶、訂單狀態、訂單日期等多種條件組合查詢或模糊查詢。訂單處理結果可以短信、郵件等方式通知顧客。也會同時通知酒店銷售人員。（3）客房、房價管理系統

編輯員可以在后臺添加、刪除、修改房態、發布圖片等。（4）公寓點評管理系統

客人入住公寓后可以發布入住體驗，對公寓進行真實點評。(5)公寓地圖定位系統 按照客戶要求提供主流地圖系統的地圖標注服務，以及公寓按照地圖進行精確位置查詢。

4、電子商務平臺人員配置

程序員：2-3名。核心程序開發1人，輔助開發2人。核心人員由于涉及到網站整個技術平臺的開發，故必須有大型網站建設經驗，數據庫開發嚴謹，同時，由于我們的站點是由政府類的旅游資訊門戶和新興的web2.0電子商務模式，故要求必須具備門戶網站開發經驗，和國內的web2.0交互網站開發經驗。并且對數據庫極為深入和熟悉。

網站美工設計師：1名。作為一個高規格要求的網站，網站設計水平，我們也有高的要求，因此，網站美工設計要求較高。

網站編輯：1名。在網站搭建過程中，有相當多的文檔資料需要手工錄入電腦，雖然我們可以用技術手段實現數據的采集發布，但當中難免出現電腦的死板性沒有辦法取代認為的靈活性。太多的數據需要網絡編輯的修改和添加。

第三篇：長租公寓行業輿情分析報告

長租公寓行業輿情分析報告

新浪輿情通-政務輿情大數據服務平臺，為政企用戶提供輿情監測、預警、分析、報告等服務。

近期，長租公寓行業狂風驟起，在熱點城市房租漲勢兇猛的背景下，先是在8月初被業主爆料自如和蛋殼爭搶房源，輪番抬高租金；而后在8月17日我愛我家副總裁胡景暉炮轟資本大幅度進入長租公寓推高房租，當日晚間，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人；同時，自如、蛋殼也相繼否認哄抬租金價格；8月18日，胡景暉宣布辭職；8月19日，SOHO中國董事長潘石屹發表言論稱“不建議去做長租公寓”；8月20日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。而就在當天，杭州的鼎家長租公寓“爆倉”，4000多住戶受損，長租公寓再次站在了輿論的浪尖之上。

長租公寓行業的輿論**折射出住房租賃市場的一潭深水已被攪動。那么，長租公寓平臺在其中又扮演了怎樣的角色呢？

政策利好 需求釋放 長租公寓認知度顯著提升

2017年來，中央積極構建購租并舉的住房體系，先后出臺多個政策鼓勵住房租賃市場發展。特別是十九大開幕報告中強調的“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度”，成為了住房租賃，乃至房地產市場的新風向。

同時，數據顯示，2017年，我國租房市場總規模在1.38萬億元。鏈家研究院則預測，到2020年，中國租賃市場規模將達到1.6萬億元，租賃人口達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元，租賃人口達到2.3億人；到2030年將會超過4.6萬億，租賃人口達到2.7億人。

伴隨政策利好以及需求的釋放,租賃市場蓬勃發展。據新浪輿情通輿情監測統計，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓相關網絡輿情信息量呈現出攀升的趨勢。其中，2017年第3季度環比上升59.49%，成為環比漲幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分別同比上升177%和116.05%，可見，相較于2017年，長租公寓的認知度得到了顯著提升。

除了全網輿情信息大幅上漲外，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓的媒體報道量和微博輿情信息量也呈現出攀升趨勢。在一定程度上可以說明，媒體和網民對于長租公寓的關注度均在逐漸升溫。

四派玩家入局 自如領跑各品牌熱度

作為房地產市場上炙手可熱的新星，長租公寓吸引了眾多玩家入局，逐漸劃分出以萬科旗下的泊寓為代表的“地產派”；以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”；以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”；以魔方為代表的“創業派”四類長租公寓玩家，各有優勢所在。

從運營模式看，國內的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平臺通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作的方式獲取整棟物業。分散式出租是平臺從分散的房東處獲取物業。

通過對“iHoBand寓新榜”2018集中式長租公寓平臺TOP50進行數據統計，在2018年1月-8月，鏈家旗下自如寓成為了最受關注的集中式長租公寓平臺，熊貓公寓、YOU+國際青年社區分列二三位。

通過對“iHoBand寓新榜”2018分散式長租公寓平臺TOP50進行數據統計，在2018年1月-8月，依舊是鏈家旗下的自如友家成為了最受關注的分散式長租公寓平臺，土豆公寓、蛋殼公寓分列二三位。

由此可見，作為成立于2011年的早期長租公寓品牌，自如的知名度要稍占優勢。據了解，截至2018年3月，自如已進入

了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過25萬業主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客，管理資產規模超過6000億。

此外，根據通過以上熱度榜單可以看出，除了橫跨越兩種運營模式的自如外，集中式長租公寓的熱度指數普遍高于分散式長租公寓。

90后成為租客主力 租金上漲成為租房痛點TOP1

除了搶灘布局的經營者外，還有哪些群體在關注著長租公寓，有望成為潛在的消費者呢？ 在長租公寓的關注者中，東南沿海及華北區域的網民更為關注長租公寓；從個體城市的角度來看，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市，以及杭州、武漢、成都、南京、重慶、天津等二線城市更為關注長租公寓。這與長租公寓的發展現狀剛好吻合，數據顯示，2017年，僅北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計已達300多家，管理房間數量超過200萬間。而二線城市的搶人大戰，則促成了二線租賃市場的高需求，數據顯示，2017年成都、杭州、武漢、重慶等二線城市的租房需求量占全國需求量的20%，對比2016年上漲43%，漲幅超過多數一線城市。有部分業內人士預測，在未來，國內的長租市場會下沉到二線核心城市。

在長租公寓的關注者中，男性占比達65%，女性占比為35%，差值較大。而據《中國住房租賃藍皮書》統計，國內租賃者性別占比雖然也是男性占比居高，但差值僅為2%。

在年齡方面，根據中國房地產報的問卷調查顯示，在當前的租賃人群中，90后租客最多，占比達86.18%，80后10.57%；70后為2.44%。這在一定程度上也為長租公寓平臺提供一定的用戶年齡參考。

在租房的問題上，很多人或多或少都遇到過一些麻煩事。據新浪輿情通統計，在2018年1月-8月，租金上漲成為了熱度指數最高的租房痛點，且遠遠領先。此外，合租人不理想，房子老舊、消防不安全、虛假房源、裝修存在問題、交通不便等也成為了熱度較高的租房痛點。

搶房傳聞、爆倉、甲醛超標等負面問題浮現

在快速發展的同時，長租公寓也出現了一些負面問題，對各品牌和行業造成了一定的影響。

【搶房傳聞】例如開篇提及的“自如和蛋殼爭搶房源，哄抬房價事件”，雖然隨后兩家平臺均否認了這一做法，但是大部分輿論依舊將房租上漲的原因扣在了長租公寓上。據新浪輿情通統計，在2018年8月，有關“長租公寓促使租金上漲”的信息近22萬，敏感信息占比超過半數，達56.93%。新浪財經發起的“你認為是什么原因造成了房價上漲？”調查中，在1000多位網友中，有45.19%的網友投票給“中介壟斷房源，蓄意漲價”選項。

在輿論對于長租公寓的指責聲中，希望監管能盡早介入該領域的呼聲漸高。例如：中國青年報《讓年輕人租得起房 需要共同作為》指出“政府應建立租賃指導價，并根據指導價對于市場的異常行為及時檢查，同時，有關部門應加強對資本進入長租公寓的監管，避免其助推房租過快上漲。”對此，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確指出不得惡性競爭搶占房源。

但也有輿論認為單單僅憑長租公寓，是無法造成全國多地房租上漲的局面。例如公眾號“三聯生活周刊《房租大漲，”誰在懲罰不買房的人？》一文章指出“這一輪北京房租大漲歸罪于長租公寓的哄抬，這顯然過于高看了他們的實力。長租公寓在北京的住房租賃市場并非主流，在個別區域，這些長租公寓可能的確哄抬了租金，但在整個北京市場，他們還不具備這樣的實力。”“真正引發租金價格上漲的，還是由供求關系決定。”

【爆倉】8月的長租公寓可謂一波三折，搶房傳聞還沒有平息，8月20日，杭州的鼎家長租公寓又發生了“爆倉”，公司發布通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損，但讓租戶更意想不到的是“房租變貸款”。據了解，鼎家利用6家網貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下綁定網貸平臺，每月返還給貸款APP相應的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構貸款后，也沒有全部交付給房東，而是去盤下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戲。

據新浪輿情通統計，在2018年8月20日-8月30日，有關“鼎家爆倉”的信息多達6.6萬條，敏感信息占比高達80.47%。數據顯示，該事件自8月22日后開始快速發酵，而通過對比輿論對于長租平臺的情緒走勢來看，22日后“憤怒”迅速攀升，成為了輿論對于該行業的主要情緒，可見“鼎家爆倉”對長租公寓行業帶了極大的負面影響。

【甲醛超標】長租公寓的甲醛超標問題長期以來一直存在，在新浪黑貓消費者平臺@黑貓投訴 上，自如、蛋殼等頭部品牌也被爆出過甲醛超標的問題。據新浪輿情通統計，在2018年1月-8月，有關“長租公寓甲醛超標”的信息達6000余條，敏感信息占比33.3%。據了解，造成甲醛超標主要是因為長租公寓平臺對房屋進行統一裝修后，短時間內就再次出租。當前，對于長租公寓裝修標準是什么，違規處罰等都處于空白狀態。這也就意味著出現問題后，租客想要維權很難。

蛋糕雖能看得見 如何盈利尚在探索

對比租賃市場與交易市場規模，目前我國租賃市場比重僅有6%，相比于日本市場的72%，美國市場的50%來說，我國的租賃市場相對于交易市場的發展嚴重不足。有業內人士預測提高租賃市場的地位將是我國住房新體系的一個大趨勢。因此，雖然滋生了一些亟待監管的問題，但總體來看，長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發展依舊向好。

在此背景下，長租公寓已是一塊看得見的蛋糕，但是舉起刀叉的玩家們想要真正把其吃到嘴里，依然需要突破重重關卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以來，還有GO窩公寓、Color 公寓多家長租公寓“陣亡”，資金鏈斷裂是關店的主要原因。這也體現出長租公寓行業發展過程中的一大難題——盈利。據多家長租公寓品牌相關負責人介紹，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利。

對于如何盈利，很多業內人士作出了設想。自持物業、租金差、增值服務等成為了長租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分業內人士認為目前談長租公寓的盈利為時尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，長租公寓這個行業在中國還普遍處在一個初級的水平，今天去談它的盈利還有點早。

因此，站在風口的長租公寓能否飛得起來，還需要時間來驗證。

第四篇：長租公寓公司工作總結

長租公寓公司工作總結

中國房價居高不下，龐大的人口流動基數，給國內的租房市場帶來了巨大的機遇，且其中80后、90后是國內租房的主力軍，巨大的市場需求也催熱了長租公寓的發展，但中國目前品牌公寓的出租占比不到2%，未來的發展空間非常大，根據全國第六次人口普查數據顯示，89.5%的可出祖房屋來自與私人出租住宅，而在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

據國家衛計委發布的數據顯示，2015年至2017年間，我國年均流動人口達到2.46億，主要流向京津冀、長三角、珠三角等經濟發達地區及沿海地區，這一群體已經成為我國房屋租賃需求第一大群體。

從我國租房市場的需求結構來看，逐年增長的全國普通高校畢業生也是房屋租賃需求的重要群體。據不完全統計，2014年至2018年五年間，全國普通高校畢業生總人數約3832萬人，人口流向呈現出向東南沿海地區集中的趨勢。

根據上海發布的《2016

年上海市國民經濟和社會發展統計公報》，至

2015

年末，全市常住人口總數為

2415.27

萬人。其中，戶籍常住人口

1433.62

萬人，占比

59.4%；外來常住人口

981.65

萬人，占比

40.6%，全年常住人口自然增長率為

2.45‰，上海面積

6340

平方公里，人口密度達到

3809

人/平方公里。

5月11日，國務院辦公廳發布《國務院2019年立法工作計劃》，其中包括將住房租賃條例加入立法計劃。早在2017年，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》就已經開始向社會公開征求意見。業內人士分析指出，2019年住房租賃條例再次列入立法計劃，由此可見中央對住房租賃市場發展的重視。

“住房租賃相關法律條例亟須出臺，以進一步監管市場，保障租賃雙方權益。”

由上可見，上海以至中國租賃市場前景廣大，因此東方裝飾公司順勢而為，落實雙主業、雙品牌戰略，推進企業轉型，成立中建幸福公寓（上海）有限公司，發展租賃業務。

中建幸福公寓（上海）有限公司2018年年初成立，主要開展長租公寓投資、建設、運營業務。公司設置“六部一室”，目前共有員工43人，30歲以下員工占比67%，隊伍整體較為年輕，符合長租公寓這一新興行業特征。

中建幸福公寓公司是整個中建系統在租賃市場的第一家公司，公司按照“五化”（社區化、品質化、個性化、便捷化、智能化）產品定位，以青年公寓為依托，精心為區域青年人才打造的集精品酒店、品牌公寓、高檔辦公、配套社區商業于一體的高品質創意園區。

相比于公司傳統業務，長租公寓對于公司來說是一個從未涉及到的業務板塊，幸福公寓公司更像一個創業公司，承擔著公司在長租公寓領域的探索任務，積累行業經驗。通過將近一年的運營以來，公司業務工作呈現了諸多創新。

一、積極采用新科技，適應C端設計新思路。設目建設初期，設計管理部存在人員緊缺（僅2人）、設計任務繁重、專業跨度大等困難。但設計團隊咬緊牙關，兩個人就承擔了建筑、結構、機電、設備、室內、軟裝配飾以及燈光照明等多項設計任務，推動了后續施工。此外，他們也積極創新，與總部科技部共同研究VR技術，用以更好的展示設計效果。VR技術可呈現90%的設計意圖，不僅讓施工方充分理解設計意圖，還能及時優化方案，方便施工掌控，同時也在后期將VR利用在了公寓的看房選房上，讓租客更直觀的了解房型，大大提高了租房成交率。在設計之初，他們也請教了雄安設計團隊，利用3D打印技術打印整個園區模型，直觀的體現園區特點，同時成本從30萬降至4萬，有效節約了設計成本。

經過首個項目設計的鍛煉后，設計團隊已開發出適合企業自身的公寓房型標準化設計，并在由上海市住房租賃工作推進小組（辦公室）、靜安區人民政府主辦，上海市北高新技術（集團）有限公司承辦的上海市租賃住房設計大賽比賽中獲得好評，并受邀于6月參加頒獎典禮。

參與了整個設計歷程的設計師潘子君表示，幸福公寓的設計對他來說是一個全新的體驗，改變了傳統思維。相比傳統被動的B端設計，C端設計開拓了自身視野，讓其更注重產品的標準化設計與市場需求，設計工作的目標更明確，不是為了設計而設計。他相信在這些設計工作的積累之下，公司能推出更多讓消費者滿意和歡迎的產品，也可以拓寬設計人員的職業發展通道。

二、積極探索新模式，打開企業轉型新局面。項目面臨一個關乎能否順利開業的關鍵問題——建筑使用性質的變更。項目所有建筑原始使用性質均為商業辦公，無法作為租賃住房對外招租。雖然國家在2016年頒布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》文件中提到，“允許改建房屋用于租賃”、“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”，然而上海市及靜安區均未出臺相關地方文件，且靜安區沒有一個“商改租”先例，政府的態度決定著項目的命運。

面對這一形勢，領導班子在吃透國家政策的前提下，不斷與靜安區各委辦局、區政府領導溝通，消除政府顧慮，爭取政策支持。同時，作為直接執行者的運營管理部員工周鑫熙，倒排時間節點，詳細計劃每個節點需要處理的事務，白天往返于各部門機關咨詢相關辦理流程，晚上加班加點準備各項申報材料。在歷時近5個月后，于

2018

年

月初取得靜安區住房保障和房屋管理局批復，認定靜

安

項

目為“

租賃住

房”，成為靜安區第一個獲得正式批復的商辦改租賃項目。

此外，在辦理園區開業其他相關證件方面，對公司來說也是一切從零開始。公司領導帶頭積極與政府相關部門及外部單位協調溝通，各系統職工在崗位發揮所長，總計辦理了涉及市場監督管理局、建設和管理委員會等11個部門，包含“消防驗收”、“特種行業經營許可證”等18個證件在內的各類開業必備證件。這些辦證經歷不僅為項目后續的銷售、運營工作鋪平了道路，也為其他項目的投資建設積累了經驗，奠定了基礎。

三、積極適應新身份，做好本職工作新業務。陳穎是公司合約法務部的負責人，這項工作對她來說是幾乎是職業的重新開始，也創造了她職業的兩個第一：第一次以甲方與乙方的雙重身份工作；第一次以市場和商務雙重身份對接新項目。相比與傳統業務的不同，租賃業務對商務的要求也更高，更廣泛。在項目上，她僅僅只需負責勞務工班和材料商，但在新崗位下，還要負責酒店運營、商鋪、停車場等諸多合約，這些對陳穎來說是全新的挑戰，但她并沒有因此而打退堂鼓，而是迎難而上，虛心學習新業務，新知識。在陳穎的帶領下，公司的商務工作從最初的被動到最后的主動，熟練聯動設計、商務、采購等各項工作；為了控制成本，在機電分包工作中，合約法務部全程深度參與，共簽訂了53項勞務與分包

合同，有效的完成公司下達的各項成本控制目標。

部門領導在積極適應身份轉變時，也幫助部門職工適應新身份，有效發揮了穿幫帶的作用。公司合約法務部的員工在陳穎的帶領下也得到了極大的鍛煉與成長，合約法務部黨員徐文節由衷的說到：“我很感謝陳姐，在她的帶領和鼓舞下，我克服了畏難情緒，我也有了成長，已經完全適應了新身份，能夠做好新業務，我在她身上看到了一個平凡人的不平凡之處。”

以陳穎為代表的是活躍在公司各個業務線積極轉變的普通職工，他們都是從傳統業務出身，但都積極適應新業務，細心學習，在新崗位、新業務上都做出了卓越的成績，也培養了許多新人，為公司在后續的工作積累業務人才。

四、做好角色新轉變，打造園區黨建新特色。相比于傳統業務，作為一個施工方，項目黨建更多只是面向職工，面向上級黨組織，很少外延，但作為一個園區運營者，傳統的黨建模式已經不適用新業務，面對的不僅是職工，也有租客以及屬地黨組織。公司支部充分利用起園區資源，將黨的建設融入服務中。充分利用共享廚房、職工書屋、咖啡吧、多功能廳等多種載體，開展真正受年輕群體歡迎的各類活動，同時加強于屬地的聯動，深入聯合創建活動。

在中秋節，支部與公寓運營團隊聯合，組織留守項目的員工和公寓租客，齊聚共享廚房，互相搭檔著備齊一桌美食，雖然未能回家，但心卻是溫暖的；利用職工書屋組織員工和租客一同開展讀書漂流活動，不定期舉辦讀書分享會，不僅營造了讀書的氛圍，更是陶冶了情操；利用園區入駐企業資源，邀請知名音樂人黃中源作為嘉賓，舉辦了首屆“幸福公寓歌唱大賽”，給企業員工及租客一個表現自我的平臺，深受好評；深挖屬地政府資源，與彭浦新村街道合作，爭創靜安區“白領驛家”服務站點，做好園區白領需求服務，打造黨建品牌亮點；與區人武部合作，黨員帶頭、年輕員工跟上，打造堅強有力的專業化民兵隊伍，開展訓練、點驗工作；充分對外拓展資源，邀請各領域專家，與主題黨日活動有機結合，每月舉辦一堂“幸福課堂”，讓年輕人在驚嘆于唐卡的精美，沉浸在中國千年的酒香之時，也讓他們見證了不一樣的支部工作。這些活動吸引了大量員工與租客參與，打破了單位界限、身份界限、隸屬界限，讓年輕群體在公寓黨建新模式中找到新的歸屬感，彰顯了公司文化軟實力，走進公寓，面向年輕人，以文惠人，打造群團共建新模式。

將近一年運營以來，公司逐漸再公寓市場站穩了腳跟，公司的各項工作穩步推進，呈現出百舸爭流、千帆競發的良好態勢，各個業務線也打開了新局面，為集團在公寓市場的長遠發展積累了寶貴的經驗。未來，幸福公寓公司將繼續落實雙主業，雙品牌戰略，深耕長租公寓市場，當好企業改革的排頭兵，為公司在未來的發展奠定基礎。

第五篇：西安家庭旅館 西安短租公寓

基本介紹 定義

所謂家庭旅館，是指以家庭為經營主體的旅館。一般是利用自己的住宅改造為旅館，成本低，價格低，規模小。類型

在西方國家，家庭旅館的形式分為兩種：一種叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，家庭旅館

由一個家庭空出幾間房屋作為客房出租經營；另一種叫Guesthouse，是家庭經營的小型旅館，其房間大部分用來出租。值得指出的是，現在一些人把家庭旅館的概念泛化，把家庭成員不住在內、由聘用的外來人員經營的住宿接待設施也列入家庭旅館，是不夠嚴謹的。我們認為，家庭旅館必須是家庭自己經營、成員住在該設施內。起源與發展 產生

家庭旅館起源于英國。二戰后，許多美國士兵等待回國，但許多人要等待好幾個星期才輪到機會，因此士兵們就利用這個機會去看看他們曾經戰斗過的地方。由于當時旅館房源緊缺，出現嚴重的供不應求的現象，當地婦女便向年輕的士兵開放自己的家。這種行為立即得到了當地政府的支持，于是家庭旅館就這樣應運而生了。發展

家庭旅館在歐、美發展迅速。今天的英國，約40%的一夜旅客都在家庭旅館住宿。歐洲的其他國家如意大利、德國等國的家庭旅館也發展很快。在美國，由于鄉村與城市兩種互異文化的吸引，家庭旅館分為鄉村家庭旅館和城市家庭旅館。20世紀60年代末，兩種形式的家庭旅館在美國都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的發展。據有關資料統計，1998年美國有5000萬旅游者選擇了家庭旅館，是1994年的兩倍。日前，美國家庭旅館代表了一個50億美元的產業。這兩年我國為適應假日旅游的需要而涌現了大量的家庭旅館，市民將有閑置的商品房進行裝潢，配備了全面的住宿設備，并向公安部門、工商和衛生部門申報，經核查符合條件的核發治安證、衛生許可證、經營許可證等。這種“家庭旅館”在一露面，立即以它的獨有的溫馨魅力、經濟實惠、簡潔方便而受到老百姓的青睞，有些家庭出外旅游，已經不再選擇那種傳統的商住旅館，而是選擇家庭氣氛比較濃的家庭旅館，讓自己身處異鄉也有一種在家的感覺。國內產生必然性

（一）“假日旅游”呼喚家庭旅館

家庭旅館的起源告訴我們：家庭旅館是旅館業在特殊的時期供不應求的產物。隨著我國假日旅游的發展，大量游客集中在國家的法定假日出游，旅游基礎設施與管理上的薄弱環節越來越突出。以張家界2000年“五一”的假日旅游為例，張家界平均每天接待的游客量為6萬人次，而全市所有大小賓館酒店的接待能力僅為5萬個床位，近萬名游客只好住在市區或武陵源的居民家中，有的則住在離景區較遠的常德、石門等地，有的因找不到住處只好在車上過夜。因此，解決游客“假日旅游”住宿難的課題迫在眉睫，家庭旅館呼之欲出家庭旅館采取淡季居家、旺季接客的靈活經營方式，可以彌補旅游旺季各大賓館酒店床位的不足，較好的實現了節假日期間游客量合理分流。

三亞家庭旅館

（二）國內游客需要家庭旅館

隨著我國人民生活水平的不斷提高，人民生活方式的轉變，旅游成了人民的需要。如2000年“五一”期間，全國有4600萬人出游，北京外出旅游150－170萬人次，外地來京旅游250—270萬人次，國內旅游市場全面啟動。但是國內游客的消費主要集中在中低檔飯店，且以家庭旅游者為主體。據中國旅游報報道，2000年“五一”期間，各地中低檔酒店的出租率是100%，熱點景區的飯店均告爆滿，而四五星級的高檔飯店則無明顯提升。目前，價格是決定國內游客選擇飯店的關鍵因素。如福建省泰寧縣農民自籌資金興建了近50家家庭旅館，有1300多個床位，其收費標準僅是星級飯店的20－30%，深受廣大國內游客的歡迎。

（三）家庭旅館是滿足旅游者探求異地文化的需要

大多數旅游者出游的主要目的是探求異地文化，了解異地民族風情，滿足自身的求知欲望。家庭旅館是以當地家庭為依托，以當地居民為經營管理者，以當地的特色為支撐點。旅游者入住家庭旅館可以全面感受當地民風民俗，可以全真領略一番異地風情，原汁原味地收獲一種文化的體驗與感受。

（四）家庭旅館是旅游業可持續發展的需要

旅游業可持續發展是以保護資源、尊重資源的原貌為前提的，既滿足當代人旅游的需求，又不對后代人旅游的需求造成危害。家庭旅館可以緩解旅游地的社會承載力和環境承載力，降低各種現代文明對旅游地的污染。在各景區尤其是自然風景區建立家庭旅館，對旅游業的可持續發展有著重要的意義。

（五）家庭旅館是促進區域經濟發展的需要

目前，在部分風景名勝區，農民問題是制約旅游業高速、高質發展的瓶頸。家庭旅館可以是低投入高產出，為農村脫貧致富提供了一條捷徑。在區域內大力發展家庭旅館，不僅可以促進區域經濟的發展，而且可以節省國家的投資，避免重復建設，解決供需矛盾。定位與風格 定位

假日旅游，家庭形式唱主角，家庭形式的旅游隊伍是假日旅游市場的主力軍，這支旅游隊伍的旅游消費能力大約為1000－1500元/家次，另外，眾所周知的原因，家庭形式出游一般只能是節假日，而商務游客出游時間一般不受節假日限制，因此，我們可以說，家庭旅游者是造成假日旅館供求變化的主要因素，家庭旅館的目標市場定位應該是經濟型的家庭出游隊伍，而非商務客人。另外，由于我國出現假日客房供求矛盾顯著的旅游區主要是自然風景旅游區，這些旅游區往往地處廣大農村之間，或者說那些旅游區以前本來就是以農為主，旅游開發一方面使一部分人先富了起來，另一方面也有一部分人面臨就業壓力，在這種情況下，開辦農家樂家庭旅館是一種兩全齊美的辦法。因此，與國際上家庭旅館發展特點不同的是，我國的家庭旅館將首先從農家樂家庭旅館開始。建設風格

一般而言，家庭旅館有與客同住式和與客分住式兩種，根據我國家庭旅館的目標市場以及家庭出游者的特點，家庭旅館建設一定要充分體現當地特色和家庭氛圍，具體可作如下考慮：

家庭旅館房間

1．家庭旅館所處地理位置的交通相對方便，可進入性較好。

2．家庭旅館宜成片集中建設，總體風格要體現村落特點，同時也便于統一管理,保證安全。

3．家庭旅館的總體建筑風格必須與當地民宅風格一致,充分體現當地民俗民風，與周圍環境融洽和諧。

4．家庭旅館內部構造盡量做到客人房進出不經過主人客房,有共用客廳，但也要有客人獨用客廳。

5．客房內必須有客人獨用衛生間，洗漱間。

6．客房內擺設盡可能親切、溫馨，房間裝修要簡樸。

7．客房臥室必須干凈、整潔、安靜和空氣流通。

8．提供的早餐必須衛生，并具有當地特色。優點 優點

傳統的家庭旅館主要有下面優點：

1、省錢——在同檔品質下，家庭旅館的費用將比賓館便宜30%~70%，活動空間卻更大。是節約差旅費用的好辦法。

2、舒適——均備齊包括床鋪被褥在內的居家必須用品。您放下行李即可入住，就像回到自己的家，盡享家的溫馨與方便。

3、自助——您可以按自己的習慣和喜好洗衣做飯打掃衛生，完全私密的獨立空間，不受外界干擾。

4、靈活——因為租期完全靈活，客人可隨意安排自己的行程，而不必擔心諸如“房租沒到期”“自己添置的家具”等棘手 的問題。家庭旅館與酒店、一般旅館旅館的區別:費用低于酒店，可以提供居家的服務，租期一般比酒店長些,計價、租期更靈活.酒店式公寓在提供住宿的同時，還提供類似酒店式的服務，比如：定期打掃房間、送餐等；而家庭旅館提倡自助服務，住在這里更像一個自己的“家” 家庭旅館與青年旅館和小旅館的區別青年旅館雖然也提倡自助服務，但是他們同樣也是旅店，以1天－7天的住宿為主；眾多游客擁擠在有限的空間內，缺少個人的獨立空間；家庭旅館卻彌補了以上缺點，同時又不失青年旅館的實惠.家庭旅館更有居家的感覺。

5、鬧中取靜——一般家庭旅館都處在市區的繁華位置，交通便利，而且獨享私密房間，免受打擾，讓您遠離都市的喧囂，盡情享受安靜的個人空間。裝修考究，風格獨特，給租住者以家的感覺。

6、家居享受。房間的床單被套拋棄酒店那種純白的單調，改用高檔的居家溫馨。并且您可以按自己的習慣和喜好生活，可以像在家一樣洗衣做飯，不用擔心飲食的差異，享用自己親手做的飯菜。有了我們的服務，您更有一種在家的清閑享受。社會效益

1、各級工會組織圍繞深入推進新一輪創建全國文明城市工作，通過豐富多彩、形式多樣的活動形式，加強誠信教育和誠信實踐，特別是庭旅館為契機，制定文明誠信家庭旅館建設標準，開展文明禮儀誠信教育。

2、增強從業者的誠信意識，通過誠信文明經營，為職工增收，為社區發展發揮了積極作用。

3、通過家庭旅館示范街年接待游客，增加職工群眾人均收入，解決安置職工就業。操作模式及入住流程 操作模式

一般家庭旅館的操作模式如下——

1、業主自己擁有一套或多套房產，裝修后自己經營。

2、專業人士經營，業主把自己的房產委托其經營，利潤分成。

3、業主把自己的房產委托物業管理公司，由物業管理公司經營，收取一定費用。

*報價不包括發票錢，如需索要發票，在總房費上加收8%的稅點費。

*提前預訂房間，必須交納押金，不提供留房。

*每套房間超過標準入住人數后，加床加錢（嬰幼兒除外）入住流程

一般家庭旅館注意事項及入住流程——

一、入住：

1、客人需要提前電話通知店家大概入住時間，然后在約定的時間抵達房子所在小區，必須電話聯系確認。

2、入住時需要準備全部房費和押金，如果房客事先支付了定金，將會從房費中扣除定金。家庭旅館不接受退房時交費，請諒解,填寫入住單.3、店家向房客交代相關事宜。

4、查驗身份證等有效證件；

5、承租人核對房間內所有配置及設施，領取鑰匙。

二、退房手續：

1.退房時間為中午12：00，12：00～18：00算半天，超過18：00算全天；

2.現場清點物品和檢查相關設施后返還押金。

三、退住：

1.如果在入住期間需要延長住宿，需提前一天以上通知店家，經確認后方可生效，否則只好讓給已經預定的客人居住。

2.房客如果需要提前縮短租期，需提前二天以上通知店家，經店家確認后方可生效；沒有提前確認或未經認可，店家有權扣押定金作為補償。（如需簽合同的客人請按合同約定執行）。規范建設 問題

由于種種原因，自發形成的家庭旅館存在問題比較突出。主要表現在：

（一）家庭旅館普遍檔次較低、特色不突出、服務不能規范。

（二）有特色的家庭旅館數量少，如何打造高品位、功能齊全，有一定規模的家庭旅館品牌產品，仍有得進一步的探索和實踐

（三）對家庭旅館的管理、協調、疏導以及宣傳推介仍有許多不足。

（四）發展有特色家庭旅館、受資金及配套設施制約。主要環節

在家庭旅館發展工作中，首先必須重視建設規范化。其中主要環節是以下四個方面：

1、衛生間。家庭旅館一般位于農村，農民對于衛生間的衛生要求往往達不到游客的標準，需要進行改造，并加強衛生管理。例如，藏族的衛生間是傳統的蹲式，沒有沖水設備，糞便從二樓直接露天下落到一樓，在一樓自然堆積，難以滿足游客對衛生狀況的要求。在林芝家庭旅館規劃設計中，廣東省旅游發展研究中心對其進行了改造，增加沖水和排污管道，使游客能夠接受。

2、通水通電：一些村落的自來水管道尚未建成，往往用山溪水或井水，水質衛生得不到保證。家庭旅館的建設首先要完善基礎設施，鋪設供水管道。

3、床鋪。各地的床鋪各不相同，我們認為沒有必要統一，但是對于床鋪的結實、平整、衛生、舒適四個方面不能馬虎。睡在北方的炕上、睡在南方古鎮的老式大床上都能夠增加游客的興奮感。在家庭旅館規劃建設中，我們提倡被褥用有地方特色的花布，在窗戶和家具方面增強地方文化氣息。

4、公共活動場所。家庭旅館客人需要與居民交流，與共同住宿的游客交流。家庭旅館往往也難以做到每個房間都有電視，所以需要有一個公共活動場所。這個場所一般與餐廳在一起。在陽朔和拉薩、麗江，這個公共場所是酒吧。在林芝的家庭旅館，這個場所是二樓的大廳，旅游者可以與藏民一起用餐，看藏民打酥油茶、做糌粑，馬上品嘗酥油茶和糌粑，還可以一起看電視、打撲克牌、下棋，交流旅游經歷。

5、標準圖則和審定標準。

一般群眾對于如何改造出一個家庭旅館沒有經驗，政府應給予一定的指導。例如，房間和床位的大小如何適應游客的習慣。標準圖則的出臺十分必要。在林芝家庭旅館建設規劃中，廣東省旅游發展研究中心制定了三個標準圖則，指導當地群眾改造和新建家庭旅館。對于申報營業的家庭旅館，當地旅游主管部門也可以對照圖則進行審定，確定其是否可以成為家庭旅館協會的一員。管理 標準

家庭旅館是以原有的住宅為基礎進行改造。為了提升家庭旅館的規模、檔次，家庭旅館采取“公司+農戶”的經營方式，由社區工會牽頭注冊成立了公司，按照現代企業制度制定了章程和家庭旅館星級管理標準，又在星級家庭旅館的基礎上制定了文明誠信家庭旅館的標準，對家庭旅館從衛生、安全、價格及服務等方面進行規范，實行統一管理、統一標準、統一標識。在內部硬件建設方面，要求做好基礎設施配套和精裝修，在外部環境建設方面先后投資200余萬元整治環境衛生、硬化、綠化和亮化，基本做到四季常青，三季有花，營造了良好的旅游環境。途徑

建設是一時的，管理是長期的。家庭旅館的健康發展，需要政府加強管理。

1、首先，要讓家庭旅館合法經營。稅收、工商、衛生等部門要提前介入，預先審核登記、年審，辦理有關證照。

2、其次，要建立家庭旅館協會，負責進入審核許可和日常管理，各家庭旅館也通過協會交流信息，提高水平。目前，國外家庭旅館的發展較為成熟，英國、法國、加拿大等國的家庭旅館已經基本形成網絡，信息、中介宣傳、預訂等都十分方便。以家庭為單位進行經營、自己招徠客源是很難的，協會可以收取會費，編印一些小冊子，組織一些宣傳活動，開拓游客市場。廣東南昆山旅游區成立了“旅游協會”和“個體勞動協會”兩個機構，對家庭旅館進行協調管理，同時制訂了管理規定和協會章程，使各成員單位守法經營和行業自律。

3、第三，要統一家庭旅館的徽標和形象。這主要是規范市場秩序，便于開拓市場，讓旅游者住得放心。廣東省旅游發展研究中心建議林芝地區家庭旅館采用“家”的漢藏雙語言藝術字徽標。游客如果在路口就可以看到家庭旅館的招牌隨風飄揚，也就知道歇腳之地已經不遠。

4、最后，在家庭旅館集中的村落要建立“接待中心”，起到管理中心的作用，處理游客投訴，解決拉客問題，集中洗衣、救護，同時可以解決游客的基本的購物需求。