第一篇：律師函(未辦理商品房預售許可證)

河 南 X X 律 師 事 務 所

律 師 函

（2017）律函字第0102號

致商丘市XX實業有限公司：

根據《律師法》的相關規定，河南XX律師事務所依法接受袁紅飛先生（以下簡稱“委托人”）的委托，就貴公司與委托人之間商品房買賣合同糾紛事宜，致函如下：

根據委托人提供的《合同簽約確認單》、收據、轉賬憑證及相關陳述，可知：貴公司于2017年9月9日在虞城縣商丘市體育培訓基地舉辦了大型的建業城開盤儀式。當時來自虞城縣及周邊城鎮的三千多家購房申請者，上萬人參加了儀式。此次開盤，建業城共推出一千三百多套住房，銷售場面非常火爆。當時委托人好不容易才排號選到一套房子十分高興。2017年10月10日委托人通過銀行匯款的方式，全款購買貴公司出售的建業城小區2703號房屋一套，房屋建筑面積134平方米，優惠后房屋實際價款XXX元。委托人付清全部房款后貴公司并沒有按照規定與委托人簽訂正式的《商品房買賣合同》，銷售業務人員給出的理由是購房參與人員眾多購房場面混亂，一兩周就會通知簽訂正式合同，并承諾X年X月X日之前交付房屋，因當時委托人購房心切也未追究。但直到現在貴公司既未鑒定正式的《商品房買賣合同》，也未明確房屋交付使用的具體期限。

為了解具體樓盤建設情況，委托人先后去了虞城縣住房和城鄉建設局、虞城縣國土資源局及不動產登記中心。發現貴公司所售樓盤并未依法全部辦理《商品房銷售（預售）許可證》，上千套的房屋存在違法銷售。根據《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條規定，委托人有權依據法律規定要求貴公司解除買賣合同，并依法雙倍返還已付購房款，即XXX元。但考慮到委托人急需購房入住。特委托律師發函如下：

1、請于收到本函后三日內出示正規合法的《商品房銷售（預售）許可證》）；

2、請于收到本函后三日內與委托人簽訂合法正規的《商品房買賣合同》。

希望貴司權衡利弊，妥善解決問題，以免行政處罰及訴累！順祝商祺！

聯系人： 李先生，聯系電話:XXX X律師,聯系電話：XXXX

致函單位：河南XX律師事務所

二零一七年十月十三日

聲明：

本律師函出具的法律意見以李先生陳述及提供的證據真實為前提。

附相關法律條文：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

2、《河南省城市房地產開發經營管理條例》

第二十七條 商品房預售實行預售許可證制度。房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）具有房地產開發企業資質證書；

（二）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（五）法律、法規規定的其他條件。

房地產開發企業應當持上述條件所要求的證明材料，到省轄市、縣（市）房地產管理部門申領商品房預售許可證。省轄市、縣（市）房地產管理部門應當對已核發商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監督，發現問題時，應當責令預售人限期改正。

未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質的費用。

第三十一條 商品房銷售的雙方當事人應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及雙方的違約責任等。

商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本。

計算商品房面積，應當執行國家房產測量規范標準。

第三十九條 房地產開發企業未取得商品房預售許可證預售商品房的，由房地產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。預售行為給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。

2、《城市商品房預售管理辦法》

第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

如果開發商未取得《商品房預售許可證》預售商品房，根據違法情節和后果，將處以不同等級的處罰:

1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款0.5%的罰款;

2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款0.8%的罰款;

3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款1%的罰款。

2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

建設部令第131號

對于“不符合商品房銷售條件，房地產開發企業向買受人收取預訂款性質費用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標準。房企未取得資質證書從事房地產開發經營，根據違法情節和后果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標準。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條； 《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條；

《內蒙古自治區城市房地產開發經營管理條例》第二十五條；

《包頭市城市房地產開發經營管理條例》第二十三條；

第二十三條 商品房預售實行許可證制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向市房產行政主管部門申請辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第四十條 違反本條例第二十三條規定，未取得《商品房預售許可證》，擅自預售商品房的，由市房產行政主管部門責令其停止預售，沒收違法所得，并處以已收款額百分之五以下的罰款。

《商品房銷售管理辦法》第六條。

第二篇：商品房預售許可證(程序)

商品房預售許可證

一、項目概述：

1、項目名稱：商品房預售許可

2、辦理單位市房屋管理局產權市場處

3、受理窗口：市政務服務中心市房管局窗口

4、事項類型：行政許可事項

二、法定依據：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、《城市商品房預售管理辦法》

三、辦理程序：

1、申請人持申報材料向政務服務中心房管局窗口提出申請；

2、窗口對申報資料進行審核，符合條件的當場受理，若材料不齊，當場一次性告知申請

3、由兩人到現場查看；

4、審核、查看合格后由處室負責人簽署意見，報局領導簽發；

5、準予商品房預售許可的決定予以公示；

6、市政務中心房管局窗口發放商品房預售許可證。

四、前置條件：

1、已取得國有土地使用權證；

2、已辦理建設工程規劃許可證；

3、已辦理建筑工程施工許可證；

4、已將申請預售房屋相關電子信息錄入西安市房地產綜合網絡數據庫；

5、法律、行政法規規定的其他條件。

五、申報材料：

1、市商品房預售許可申請表；

2、商品房預售許可申請法人委托書；

3、商品房預售許可申請報告，附商品房預售方案；

（1）、商品房預售方案應說明預售商品房的位置、面積、結構、用途、層次、裝修標準、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖、交付使用后的物業管理、自行銷售或代理銷售等內容。

（2）、如代理銷售，應提供代理機構工商營業執照和中介機構資質備案證書復印件。

4、工商營業執照（復印件）；

5、房地產開發資質證書（復印件）；

6、開發項目立項資料（復印件）；

7、國有土地使用權證（原件）；

8、建設工程規劃許可證（原件）；

9、建筑工程施工許可證（原件）；

10、工程施工合同（復印件）；

11、建審總平面圖（復印件）；

12、房產測繪成果報告（原件）；

備注：申請材料為復印件的應加蓋申請單位公章，并攜帶原件。

六、辦理時限：15個工作日

七、收費標準：不收費

八、注意事項：

1、在房屋管理局相關部門辦理完有關手續后，要將相關電子信息及文本資料傳輸、移交房屋管理局產權市場處，以保證商品房電子合同簽約系統正常進行；

五、預告登記

（一）預售登記

1、房地產開發企業銷售期房，在申請辦理商品房銷售許可的同時申請辦理預售登記，提交申請書（原件留存）;

2、商品房銷售許可核準的同時，登記機構應當將相關事項記載于房屋權屬登記簿，并通知預售人領取預售登記證明。

（二）房屋所有權預告登記

1、因購買期房申請預告登記的，申請人是商品房合同的預購人。

2、申請人應當向登記機構提交下列文件：

（1）申請書（原件留存）;

（2）申請人身份證明（查驗原件、復印件留存）;

（3）通過商品房銷售網打印的已備案的天津市商品房買賣合同（原件留存）;

（4）權屬登記工作人員與登記簿核對是否辦理預售登記，2005年9月1日前的除外；

（5）契稅完稅憑證（查驗原件）。

第三篇：商品房預售許可證辦理流程

商品房預售許可證辦理流程

為了規范房地產市場，根據國家城市房地產管理法的規定，全國已都實行商品房預售許可證制度。所謂商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地產開發經營企業在商品房未經初始登記領取房地產權證(俗稱“大產證”)前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為，必須持有商品房預售許可證。法律依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條 《城市商品房預售管理辦法》第六條辦理前提條件 已取得國有土地使用權證； 已辦理建設工程規劃許可證； 已辦理建筑工程施工許可證；

已將申請預售房屋相關電子信息錄入西安市房地產綜合網絡數據庫； 法律、行政法規規定的其他條件。申請辦理所需材料 商品房預售許可申請表；

商品房預售許可申請法人委托書；

商品房預售許可申請報告，附商品房預售方案；

（1）、商品房預售方案應說明預售商品房的位置、面積、結構、用途、層次、裝修標準、工程施工進度說明、竣工交付日期、、預售商品房分層平面圖、交付使用后的寧波房產 www.tmdps.cn 物業管理、自行銷售或代理銷售等內容。

（2）、如代理銷售，應提供代理機構工商營業執照和中介機構資質備案證書（復印件）。

工商營業執照（復印件）； 房地產開發資質證書（復印件）； 開發項目立項資料（復印件）； 國有土地使用權證（原件）； 建設工程規劃許可證（原件）； 建筑工程施工許可證（原件）； 工程施工合同（復印件）； 建審總平面圖（復印件）； 房產測繪成果報告（原件）； 商品房預售資金監管協議；

申請材料為復印件的應加蓋申請單位公章，并攜帶原件。申請材料不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。辦理流程

受理階段（2個日）辦理地點：政務中心

初審申報材料、受理、錄入、掃描、建檔（2個日）

寧波房產 www.tmdps.cn 辦理階段（12個日）辦理地點：政務中心

1、現場勘查（3個日）

2、首席代表組織協調建立預售房屋銷售系統（5個日）

3、首席代表審核、提請分管局長簽發（2個日）

4、分管局長簽發（2個日）

發放階段（1個日）辦理地點：政務中心 制證、窗口發證（1個日）辦理所需表格

1、西安市商品房預售許可申請。

2、西安市商品房預售許可證延期申請表。

3、商品房預售許可申請法人委托書辦理其他程序 辦理部門：西安市住房保障和房屋管理局產權市場處 辦理地點：西安市人民政府政務服務中心 辦理時限：15個日

在線查詢：西安房管局服務網房99置業網 注意事項

在房屋管理局相關部門辦理完有關手續后，要將相關電子信息及文本資料傳輸、移交房屋管理局產權市場處，以保證商品房電子合同簽約系統正常進行；

寧波房產 www.tmdps.cn 辦理結果將在西安市政府門戶網站、西安市住房保障和房屋管理局門戶網站、西安市房地產信息網進行公示。

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第四篇：辦理商品房預售許可證所需材料

目 錄

1、商品房預售許可申請表（1-4頁）

2、企業法人營業執照（5頁）

3、開發企業資質證書（6-7頁）

4、國有土地使用證（8頁）

5、建設工程用地規劃許可證（9-10頁）

6、建設工程規劃許可證（11-12頁）

7、完成預售項目工程建設總投資額30%以上的憑證（13頁）

8、建設工程施工進度說明（14頁）

9、商品房預售方案（15-18頁）

10、房屋面積預測報告（19-38頁）

11、法人代表資格證明（39頁）

12、授權委托書（40頁）

13、總平面圖（41頁）

14、分層平面圖（42-50頁）

15、樓盤銷控表（51-55頁）

16、無回遷證明（56頁）

17、監理公司營業執照、資質證書和開發企業聘用監理公司的證明，建設工程委托監理合同（57-81頁）

18、具結保證書（82頁）

19、發改委批文（83頁）

20、建設工程施工合同（84-119頁）

第五篇：辦理商品房預售許可證流程

辦理商品房預售許可證的流程

作者： 文章來源： 點擊數: 更新時間：2012-06-28

商品房預售許可：

依據：《城市商品房預售管理辦法》

所需要材料：

辦理商品房預售許可證應提交下列材料：

（1）海口市商品房預售申請書(收紙質原件)；

（2）企業法人營業執照副本(核對原件，收復印件及電子件)；

（3）開發企業資質等級證書(核對原件，收復印件及電子件)；

（4）國有土地使用證(附土地使用權有無限制轉移情況的證明，即國土局復函)，土地已設抵押權的，附抵押權人同意銷售的證明材料及預售人告知買受人土地已設定抵押權的承諾。(核對原件，收復印件及電子件)；

（5）市規劃管理部門核發的建設工程規劃許可證及附件、附總平面圖；停緩建工程項目復工、續建、再建須憑經規劃部門重新核定或換發的建設工程規劃許可證(核對原件，收復印件及電子件)；

（6）市建設管理部門核發的建設工程施工許可證，屬停緩建工程項目復工、續建、再建須憑建設管理部門重新確認或換發的施工許可證(核對原件，收復印件及電子件)；

（7）經濟適用住房項目，包括停緩建工程轉化為經濟適用住房項目提交政府職能部門的批準文件(核對原件，收復印件及電子件)；

（8）工程施工合同(核對原件，收復印件及電子件)；

（9）房地產開發企業按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25％以上的憑證材料(核對原件，收復印件及電子件)；

（10）具有房產測繪資格單位出具，且經備案管理的預測報告紙質原件，面積審核單紙質原件及電子件；

（11）商品房預售方案(收紙質原件及電子件，經市場處備案)；

（12）前期物業管理企業選聘登記證明（蓋物業處前期物業管理合同備案章）(核對原件，收復印件及電子件)；

（13）海口市商品房預售款專用帳戶備案登記表(收紙質原件及電子件)；

（14）法定代表人證明書、授權委托書、法定代表人及經辦人身份證(核對原件，收復印件及電子件)；

（15）白蟻預防合同備案證明（收復印件及電子件)；

（16）向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息告示牌相片(收相片及電子件)；

(17)在商品房買賣合同和住宅質量保證書、住宅使用說明書中載明所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息的書面承諾(收原件及電子件)。

注:以上材料均使用A4紙張按順序裝訂成冊，并編制材料目錄。

商品房預售許可申辦流程