第一篇：預售資金監管協議(最新)

預售資金監管協議

甲方（開發商）： 乙方（金融機構）：

為加強對甲方開發的位于 的 棟項目商品房預售款的監督管理，保障預售商品房交易雙方當事人的合法權益，甲方在乙方開立商品房預售款專用賬戶，并委托乙方對該賬戶實施商品房預售款監管。雙方經協商達成協議以下：

一、甲方委托乙方作為 的預售款監管銀行，并在乙方開立商品房預售款專用賬戶，戶名,賬號：，該賬戶由乙方進行監管，賬戶內資金須經乙方同意方能使用。

二、甲方與商品房預購人簽訂《商品房買賣合同》前應向商品房預購人提供《商品房買賣合同》示范文本，將項目預售款監管銀行及專用賬戶明確告知商品房預購人。乙方應對以下資金進行監管：1.項目全部預售收入：包含定金、首付款、一次性付款、分期付款、個人住房貸款等全部銷售收入；2.出租收入：開發企業將項目用于預售范圍內出租經營的資金收入。以上所有款項應直接存入上述商品房預收款專用賬戶，甲方不得自行收存，商品房預購人憑乙方出具的存款憑證，向甲方換領交款專用票據。

三、乙方應對項目建設資金的款項進行監督，包括土地款、報建費、工程建設款、設備款、材料款、各類稅費等。甲方設立的上述商品房預售款專用賬戶內的款項，在本協議終止前，只能用于 支付XXXXX工程建設的土地款、報建費、工程建設款、設備款、材料款、各類稅費等。乙方監督支付本項目建設的施工進度款、法定的稅費和依工程進度按比例歸還本項目銀行貸款，甲方不得挪作他用，且必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

四、甲方同意隨時向乙方報送樓盤銷售進度，并接收乙方檢查。

五、如司法機關依法強制執行甲方上述專用賬戶資金或對該賬戶資金實施凍結的，乙方依法辦理。

六、本協議經甲、乙雙方法定代表人或授權代理人簽字并加蓋公章后生效。

項目竣工驗收備案后，經協議雙方一致書面同意，資金賬戶內的商品房預售資金方可解除監管。同時本協議終止。

七、本協議壹式貳份，甲乙雙方各執一份，均具有同等法律效力。

八、甲、乙雙方如有爭議，應協商解決，如協商不成，提交乙方所在地人民法院訴訟解決。

九、其他事項：

1．如上級金融機構委托下級金融機構進行資金監管須在協議中注明具體委托事宜。

2．乙方名稱應與蓋章名稱保持一致，并須加蓋乙方行政公章。3．本模板供參考，乙方可根據實際情況調整監管協議條款，但該模板中劃線部分內容不得遺漏修改。

甲

方：

乙

方： 法

人：

法

人：

第二篇：商品房預售資金監管協議

商品房預售資金監管協議

甲方（監管部門）：遂寧市住房保障和房屋管理局

住 所：遂寧市船山區渠河中路999號 聯系電話：0825-2310507 乙方（監管銀行）：

住 所： 聯系電話：

丙方（開發企業）：

住 所： 聯系電話：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）、《城市商品房預售管理辦法》、《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》、《遂寧市市城區商品房預售資金實施細則（試行）》等規定，經甲乙丙各方協商一致，現就丙方開發并擬預售的商品房預售資金監管事宜達成如下協議：

一、甲方按照市住建局委托對丙方商品房預售資金的交存、支取等行為進行監管，乙方應積極協助和配合甲方對商品房預售資金進行監管。

二、預售商品房概況

開發項目名稱：，項目坐落：，本批擬預售樓棟范圍：，擬預售面積：平方米，擬預售房地產工程建設資金總額： 人民幣 萬元。

三、預售資金監管范圍

丙方對第一條載明的商品房進行預售取得的資金收入均應當接受甲方的監管，包括承購人自行支付的購房資金和通過購房貸款支付的資金。預售資金監管金額為工程建設資金總額的1.2倍，即人民幣 萬元（大寫人民幣 萬元）。丙方選擇多家預售資金監管銀行開設預售資金監管專用賬戶的，預售資金監管金額為各監管銀行預售資金監管總金額。編號：___________

3、丙方申請支取預售資金時，應按照規定向甲方提交相應的申請資料，甲方收到丙方提交的支取申請后，應在2個工作日內進行審核，對符合條件的，出具《商品房預售資金撥付通知書》。乙方應依據甲方出具的《商品房預售資金撥付通知書》，在2個工作日內撥付資金。丙方已經在主監管銀行辦理房地產開發貸款的，丙方支取資金還應當符合房地產開發貸款管理有關要求。

4、丙方存在《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》第十七條規定情形的，甲方應向乙方出具不予撥付通知書，并說明理由。

八、丙方和承購人雙方自愿取消交易的，申請注銷網簽備案合同時，提交預售資金退款申請書，甲方向乙方出具預售資金退款通知書，乙方在2個工作日內將相應預售資金撥付到承購人名下賬戶。

九、乙、丙雙方約定預售資金在專用賬戶存續期間產生的利息利率為：.十、有關部門對監管資金專戶資金進行凍結或者扣劃的，乙方有義務說明資金監管專用賬戶的性質，并及時書面告知甲、丙雙方。

十一、資金監管解除

1、丙方對本協議約定房屋取得不動產所有權首次登記后，可以向甲方提出解除預售資金監管申請。甲方應當在2個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，出具《解除預售資金監管通知書》。乙方收到《解除預售資金監管通知書》應當在2個工作日內取消對專用賬戶的限制，丙方可以從中自由支取資金。乙方解除對專用賬戶的限制后，甲乙丙三方對本協議履行完畢。

2、本協議在履行期間，如涉及丙方、監管項目或者專用賬戶出現重大變更情形的，甲乙丙三方可另行簽訂補充協議，也可以重新簽訂預售資金監管協議。新協議約定專用賬戶發生變化的，乙方應將原專用賬戶內資金全額轉入新開設的專用賬戶。

十二、違約責任

1、如丙方存在《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》第十七條規定情形，情節輕微的，甲方可責令丙方限期改正，并可暫停撥付監管資金；情節嚴重或逾期不改的，甲方有權關閉該項目商品房買賣合同網上簽約系統，并報送相關部門進行處理。

第三篇：商品房預售資金監管協議

商品房預售資金監管協議

編號：___________

甲方（監管部門）：

住 所： 聯系電話： 乙方（監管銀行）：

住 所： 聯系電話： 丙方（開發企業）：

住 所： 聯系電話：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）、《城市商品房預售管理辦法》、《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》等規定，經甲乙丙三方協商一致，現就丙方開發并擬預售的商品房預售資金監管事宜達成如下協議：

一、甲方按照市住建局委托對丙方商品房預售資金的交存、支取等行為進行監管，乙方應積極協助和配合甲方對商品房預售資金進行監管。

二、預售商品房概況

開發項目名稱：

，項目坐落：，本批擬預售樓棟范圍：，擬預售面積：平米，擬預售房地產工程建設資金總額： 人民幣 萬元。

三、預售資金監管范圍

丙方對第一條載明的商品房進行預售取得的資金收入均應當接受甲方的監管，包括承購人自行支付的購房資金和通過購房貸款支付的資金。預售資金實際監管金額為工程建設資金總額的1.2倍，即人民幣 萬元（大寫：人民幣 萬元）。

3、丙方存在《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》第十七條規定情形的，甲方應向乙方出具不予撥付通知書，并說明理由。

八、丙方和承購人雙方自愿取消交易的，申請注銷網簽備案合同時，提交預售資金退款申請書，甲方向乙方出具預售資金退款通知書，乙方在2個工作日內將相應預售資金撥付到承購人名下賬戶。

九、乙、丙雙方約定預售資金在專用賬戶存續期間產生的利息利率為：____________________________________________________________________.十、有關部門對監管資金專戶資金進行凍結或者扣劃的，乙方有義務說明資金監管專用賬戶的性質，并及時書面告知甲、丙雙方。

十一、資金監管解除

1、丙方對本協議約定房屋取得不動產所有權首次登記后，可以向甲方提出解除預售資金監管申請。甲方應當在2個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，出具《解除預售資金監管通知書》。乙方收到《解除預售資金監管通知書》應當在2個工作日內取消對專用賬戶的限制，丙方可以從中自由支取資金。乙方解除對專用賬戶的限制后，甲乙丙三方對本協議履行完畢。

2、本協議在履行期間，如涉及丙方、監管項目或者專用賬戶出現重大變更情形的，甲乙丙三方可另行簽訂補充協議，也可以重新簽訂預售資金監管協議。新協議約定專用賬戶發生變化的，乙方應將原專用賬戶內資金全額轉入新開設的專用賬戶。

十二、違約責任

1、如丙方存在《遂寧市市城區商品房預售資金監管暫行辦法》第十七條規定情形，情節輕微的，甲方可責令丙方限期改正，并可暫停撥付監管資金；情節嚴重或逾期不改的，甲方有權關閉該項目商品房買賣合同網上簽約系統，并報送相關部門進行處理。

2、如丙方因自身原因導致預售資金監管專用賬戶資金被查封、凍結、扣劃的，其法律責任由丙方自行承擔。如丙方未按規定和本協議約定交存和使用預售資金，給承購人造成損失的，其法律責任由丙方自行承擔。

第四篇：預售資金監管探討

關于商品房預售 合同備案以及

資金監管有關問題的探討

一、關于商品房預售的問題

（一）商品房預售的概念

商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證的房屋稱為期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同，這個制度即為商品房預售制度。它與現房的銷售已成為我國新建商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

（二）商品房預售的背景

1994年國家出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，于同年11月頒布了《城市商品房預售管理辦法》，從此建立了商品房預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。2004年7月20日建設部發布了修改后的《城市商品房預售管理辦法》。目前我國商品房預售比例普遍在80%以上，我市達90%以上。

商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制度有效緩解了房地產開發商資金不足的困難，加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，從而帶動了房地產業的繁榮發展。

（三）商品房預售的特征

我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯特征：

第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。它不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。

第四，商品房預售的預售人主體必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何需要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府房地產主管部門批準的《商品房預售許可證》，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。

（四）商品房預售的條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品

房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售業務，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。

（五）商品房預售的風險

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施以來，商品房預售市場逐步走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致一些房地產開發企業違規經營或鉆法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象時有發生。

第一，交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的

全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

第二，銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發展階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的初步成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。

第五、商品預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所謂“期房價格低”只是假象，對開發商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。而預售制度更大的危害在于，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。

（六）新舊商品房預售合同的區別

住房城鄉建設部和國家工商總局近日聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現售)示范文本》(GF-2014-0172)，較之2000年發布的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更強的適用性和可操作性，而且也更注重對購房人的保護。

第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預售合同和現售合同兩個文本。原《商品房買賣合同》并未就預售和現售作區分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導買賣雙方對簽訂合同過程中容易忽視的事項和法律法規沒有明確規定的事項作出明確約定，在避免引發糾紛的同時，為解決可能出現的糾紛提供有效的合同依據。

第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數量及是否封閉作出詳細約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權利狀況承諾和違反承諾的法律責任。意義：在買賣雙方信息不對稱的前提下，引導開發企業全面地、客觀地告知購房人

商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發企業信息披露責任。

第三，強化對商品房預售資金的監管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用于工程建設，并要求開發企業公布監管機構、監管賬戶和賬號。意義：加強了對開發企業使用預售資金用途的監管，讓開發企業用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發企業卷款跑路的隱患。

第四，明確了商品房交付條件和交付手續。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施應達到的標準。意義：首先，建設工程竣工驗收備案證明材料包括建設工程竣工驗收備案表和竣工驗收報告；規劃、環保、消防、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件；施工單位簽署的工程質量保修書等，能有效表述商品房經過各項綜合驗收合格，符合質量、規劃、環保等要求。其次，更加明確了購房人關心的小區基礎設施和公共服務配套設施建設完成情況，開發企業是否完成合同約定的建設標準，是否滿足交付條件，一目了然。

第五，擴大了購房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發企業交付商品房時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產生的逾期交付責任由開發企業承擔。意義：在實際生活中，購房人不清楚開發企業瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來說，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰承擔，由此也出現了不少糾紛?，F新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發企業不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發企業承擔。

第六，增加了購房人查驗房屋的環節。新修訂的《商品房買賣

合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權對商品房進行查驗。意義：實際生活中，在業主未簽訂物業管理協議之前，是沒有機會實地看房的。因此，業主在辦理完畢各項手續后，即使查驗出房屋有質量問題，不少開發商也會怠于維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環節，實現從期房到現房的平穩過度，業主的提前介入，弱化了開發商“賣完房子了事”的思想。

第七，填補了商品房套內建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內建筑面積誤差絕對值在3%之內作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規定和合同約定不明確，給購房人維權帶來較大難度。將套內建筑面積作為考量依據，對開發商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據。

第八，細化了開發企業關于商品房質量和保修責任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎和主體結構，到其他房屋質量，到裝飾裝修及設備設施，再到室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節能措施標準予以細化，明確了各項質量標準、處理措施和保修責任。意義：將室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節能措施標準作為合同條款，對商品房建筑環保和能效指標提出明確要求，更加注重對購房人權益的保障，更能滿足購房人現代生活需要。

第九，固定了業主對建筑物專有和共有部分所享有的權利。新修訂的《商品房買賣合同》對于業主共有部分予以明確，增加了對于小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定。意義：業主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區內的哪些設施、車位、車庫、會所屬于業主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區會所權屬和功能等等。明確權利，是為了更好地行使權利，在他人侵犯業主專有權或者共有權的時候，能夠及時拿起法律武器

進行維權。

第十，引導了買賣雙方對合同重要事項作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導開發企業就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設和銷售商品房、不得擅自處置業主共有公共部位和設施、告知業主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導業主就不得擅自改變房屋用途和承重結構作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預警，規范商品房契約訂立和履行。

第十一，突出開發企業信息保密義務。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護條款，明確了開發企業對購房人的信息負有保密義務，非經購房人書面同意，開發企業不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。

二、關于合同備案的問題

（一）合同登記備案的概念

商品房預售合同登記備案是指房地產開發企業取得了《商品房預（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理《商品房買賣合同》登記備案手續。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的

所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

（二）合同備案的意義

商品房預售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對預購人具有保護功能。

第一，商品房預售合同登記備案使買受人取得優先購買權和期待權。在商品房預售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優先購買特定商品房的權利；如果買受人已經交付了全部房款，那么就取得一種期待權，期待開發商交付房屋并轉移房屋所有權的權利。

第二，商品房預售合同登記備案使買受人的請求權具有對抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預售合同中的取得權利是—種債權，但是經過登記備案后便獲得了對抗第三人的效力，如果房地產開發企業將經過登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權；如果房地產開發企業將經過登記備案的房屋設定抵押，該抵押權不能對抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權應當具有物權性質，是—種典型的債權物權化。

第三，商品房預售合同登記備案并不是商品房預售合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定,當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。該項登記活動主要是為了對開發商的銷售行為進行合法性審查，同時維護買受人的利益，強化買受人權利的效力。所以，商品房預售合同登記備案與合同的效力無關，并不是合同的生效要件，當事人之間不能以未經過備案登記而主張合同無效。

(三)預告登記的概念

所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發生物權變動的法律效果。因為，一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產生了預告登記制度。

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一 般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

(四)預告登記的意義

在我國現行法中，關于不動產登記（本登記）已有若干規定，但是否存在預告登記則不無疑問。例如，有人認為，商品房預售合同的登記屬于預告登記的性質，其主要功能在于通過商品房的預售登記保護買受人所享有的權利。也有人認為，商品房預售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預告登記有根本的差別，而且法律并沒有規定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預告登記的功能。

商品房預售登記并不具有預告登記的性質，這是因為：第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而后者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能無從體現。第二，根據預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據公法而進行的，而預告登記是登記權利人依據私法行使私權的行

為?？上攵绻唐贩款A售中的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那么商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權益的作用呢？第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有“應當”進行登記的規定，而沒有對登記效力的規定。不僅沒有規定未經登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規定經過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權變動或有損于登記債權的行為。第四，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由于一些特定的事由出現而消滅，不會永遠存續。而我國商品房預售登記不涂銷，存續時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。

（五）合同備案與預告登記的區別

兩者的區別在于商品房預售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預告登記的目的在于“保障將來實現物權”，預告登記是種特殊的不動產物權登記，其所登記的不是已經完成的不動產物權登記，即不是現實的物權變動，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。[③] 就預購商品房的預告登記而言，就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記。從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售合同登記備案制度在行政程序上對預購人具有保護功能。簡單的說就是預告登記之后，預告登記具有準物權登記的效力，其權利人就具有準物權權利人的性質。所以未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，就不發生物權效力。而商品房預售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準物權的效力，所以預購人想要更好的將來實現物權，就應該在合同登記備案之后再進行預告登記。登記備案是開發商一方申請登記備案的，這是具有強制性的。而預告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。登記備案只是適用于商品房預售合同，而預告登記有預購商品房預告登記，預購商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記等。商品房預售合同登記備案在前，而預告登記在后，商品房預售合同登記備案制度主要是和預購商品房預告登記制度相銜接的，要辦理預購商品房預告登記就必須要有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理。兩者的登記機關也不一定是同一個，預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

第一，“預告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。經預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前抵押權人

行使抵押權，甚至司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行；而經過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標的物預售合同；雖說如此，但在產權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產權人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預告登記的買受人較之僅辦理了商品房預售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權利保障。

第二，兩種登記在法律依據與性質上區別?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條第二款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在效力具有永續性；而不動產物權交易的預告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當事人雙方的意思自治，是當事人借助法律制度和登記機關所實施的一種民事權利義務設置，當標的物產權在三個月內過戶時，預告登記的效力被物權自動疊蓋，當能夠進行不動產過戶登記而當事人在三個月內未申請登記時，預告登記自動失效。

第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關系。就目前來說，商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預告登記適用于所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。不動產交易合同的預告登記在商品房預售形式下的功用顯而易見；而大部分現房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續過程曠日持久的情況下，或者當事人雙方約定分期付款、價款付訖才予登記過戶的不動產現產交易中，合同的預告登記對買受人而言，成為重要的抗風險手段。登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體是簽訂了物權協議的當事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關規定，預告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會公示；而登記備案的商品房預售合同并不記載于表示物權公示的房屋登記簿。

三、關于預售資金監管的問題

（一）預售資金監管的概念

新建商品房預售資金監管業務是銀行與房地產交易資金監管機構合作，對房地產開發企業商品房預售資金實行監管的一種模式，通過簽訂資金監管協議，并要求開發企業依協議將商品房預售資金存入資金監管專用賬戶，使開發企業對預售資金的使用必須經監管機構審核，確保預售資金依法用于預售房地產項目后續工程的開發建設，防止預售資金被挪用、轉移，從而維護商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業及其他相關當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展。

（二）商品房預售資金監管的目的和意義

作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴性，由于房地產生產、經營的特點，使得房地產的發展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據統計，在進行房地產開發與銷售過程中，大部分開發商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%的資金來源主要依賴于金融系統的融資、民間借貸以及購房者的預付款。因此對建設項目的資金疏于監管，將使房地產開發市場上出現工程材料款無法落實、民工工資拖欠、工程無法驗收、購房業主無法辦證，甚至出現“爛尾樓”等問題。這些現象的存在嚴重損害了消費者利益、擾亂了房地產市場秩序，影響社會大局穩定。所以，強化商品房預售資金監管是現實的需要。

（1）維護消費者利益。房地產市場是不完全競爭市場，房地產商相對購房者來說處于優勢地位，各種資源無法實現共享。開發企業總是比購房者更了解資金使用情況，且購房者很難查詢到開發企業資金的使用信息。有的開發商在明明缺乏必要的開發資金，貸款又無著落的情況下，倉促上馬，致使工程無法按計劃實施，甚至半途而廢；有的開發商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項目層層轉包，致使資金遭層層盤剝，實際投入不足，劣質材料充數，造成工程質量低劣；有的在反復炒作中，造成地價過高，開發手續不全，致使開發商被套牢，配套設施難以完成，項目無法竣工；有的開發商，空手套白狼，挖一個坑就開始預售，致使許多購房者蒙受巨大經濟損失等等，這些情況都嚴重損害了購房者的利益。

（2）維護房產市場秩序。房地產市場是以房地產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和，是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材業和裝飾業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房屋的交換價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。但是，由于房產信息的非對稱性，購房者所能看到的只是開發企業行為的結果，加之有些開發商不能誠信經營，社會缺乏有效的資金監管機制，從而導致惡性循環損害購房者利益，使房屋的交換價值和使用價值無法按合同完全兌現，導致房產市場秩序受到破壞，進而引起房地產市場混亂。

（3）維護社會大局穩定。商品房作為日常生活中的大件商品，往往需要老百姓傾畢生積蓄，由于“半拉子工程”、“爛尾工程”、“豆腐渣工程”的出現，造成開發商不能如期按質交房，不能按約歸還銀行貸款，消費者投訴開發商違約，商業銀行指責開發商不講

誠信，受害者均抱怨政府不作為，商品房違約已逐漸成為社會投訴的熱點。處于弱勢的購房者在投訴無果的情況下，經常采取聚眾上訪甚至封堵政府大門、主要交通干道等許多過激行為，嚴重影響社會穩定。近年來，各地發生的多起針對商品房預售資金無監管或監管不力而引起的群體性事件充分說明，加強商品房預售資金監管是維護社會大局穩定的迫切需要。

第五篇：商品房預售資金監管協議資料

鐘祥市2018年城市棚戶區改造安置房項目（皇莊片區棚戶區改造二期3#、4#）

三 方 協 議 申 報 資 料

鐘祥市武俊房地產開發有限公司

二0一八年八月二十三日

目 錄

一、協議書

二、施工合同

三、工程預算書

四、預售資金使用計劃

五、委托書

六、經辦人身份證

七、現場勘查進度表

八、信息標示