第一篇：關于完善征地補償安置制度的指導意見

《關于完善征地補償安置制度的指導意見》解讀

根據《中華人民共和國土地管理法》，征收耕地的補償費用主要包括土地補償費和安置補助費。其中，土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍；安置補助費，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，最高不得超過15倍。如果按照這個標準仍不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費，但“兩費”總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。

據這位負責人介紹，目前，有些地方在執行這個補償標準時往往就低不就高，損害了農民群眾的利益；有些地方雖然執行了30倍的最高補償標準，仍然不能保證被征地農民的原有生活水平不降低；有些地方財政吃緊，就干脆壓低補償安置標準，甚至拖欠被征地農民的補償安置費。在土地市場治理整頓中，全國清理出拖欠、截留、挪用農民征地補償費高達150億元。

為此，新近發布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確提出，土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。目的就是在考慮執行法律規定的補償標準的同時，想方設法使被征地農民原有生活水平不降低。

目前，國土資源部已要求各級國土資源部門對依法批準的征收土地方案的實施情況進行監督檢查。因征地確實導致被征地農民原有生活水平下降的，當地國土資源部門應積極會同政府有關部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農民的生產生活，維護社會穩定。

這位負責人說，原有的“征地補償標準”帶有很強的計劃經濟的色彩，新版標準也只是一個過渡性措施。隨著經濟和社會的發展，國家將不斷適應市場經濟規律的要求，出臺“區片綜合地價”等新的補償辦法。國土資源部日前發布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》明確提出，在有條件的地區，省級國土資源部門可以會同有關部門，在綜合地價應考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素的基礎上，制訂省域內各縣(市)征地區片綜合地價，實行征地補償。

被征地農民原有生活水平不能降低

過去，各地在制訂征地標準時，往往按地塊來測算年產值，并由此確定年產值倍數，從而造成同地不同價等問題，損害了一些被征地農民的利益。為了保護被征地農民合法權益，使他們原有的生活水平不降低，國土資源部日前專門發布了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，確定了征地補償標準。

根據這個指導意見，省級國土資源部門將會同有關部門制訂省域內各縣(市)耕地的最低統一年產值標準，并報省級人民政府批準后公布執行。制訂統一年產值標準必須考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。

土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定；按法定的統一年產值倍數計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。

有條件的地區，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內各縣(市)征地區片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執行，實行征地補償。制訂區片綜合地價應考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素。

按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制訂。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置。

據國土資源部有關負責人介紹，去年以來開展的土地市場治理整頓表明，一些地方不顧自身實際，亂占濫用耕地，上一些低水平重復建設項目，使很多農民失去土地。有些地方財政吃緊，就干脆壓低補償安置標準，甚至拖欠被征地農民的補償安置費。在土地市場治理整頓中，全國共清理出拖欠、截留、挪用農民征地補償費147.7億元。目前，各地正在加大清欠力度。

農村集體經濟組織和農戶有知情權 國土資源部日前發布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》明確規定，在征地過程中必須嚴格履行法定程序，特別是要保護被征地農村集體經濟組織和農戶的知情權。

根據這個指導意見，在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。但是，在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項。縣(市)國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。

用地單位應優先吸收被征地農民就業

根據國土資源部日前發布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，用地單位在同等條件下應優先吸收被征地農民就業，使他們的長遠生計得到一定程度的保障。

據國土資源部有關負責人介紹，現行法律對被征地農民并沒有提出具體的安置途徑。為了使被征地農民真正分享到工業化、城鎮化的成果，保障他們的長遠生計，《關于完善征地補償安置制度的指導意見》明確規定，對被征地農民視不同情況，分別實行農業生產安置、重新擇業安置、入股分紅安置、異地移民安置，從而大大拓寬了安置途徑。

具體來說，征收城市規劃區外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。

在城市規劃區內，當地人民政府應將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度。此外，有關地方政府還應積極創造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優先吸收被征地農民就業。

對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的方式獲取收益。

本地區確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統一組織，實行異地移民安置。

解讀《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》

2004-12-25

國家將“從嚴從緊”控制農用地轉為建設用地

新華社北京１２月２４日電 我國將從嚴從緊控制農用地轉為建設用地的總量和速度。凡不符合規劃、沒有農用地轉用年度計劃指標的，不得批準用地。

這是新華社２４日受權發布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定的。

《決定》要求，加強農用地轉用審批的規劃和計劃審查，強化土地利用總體規劃和土地利用年度計劃對農用地轉用的控制和引導，凡不符合規劃、沒有農用地轉用年度計劃指標的，不得批準用地。為鞏固土地市場治理整頓成果，２００４年農用地轉用計劃指標不再追加；對過去拖欠農民的征地補償安置費在２００４年年底前不能足額償還的地方，暫緩下達該地區２００５年農用地轉用計劃。

《決定》指出，要加強土地利用計劃管理。農用地轉用的年度計劃實行指令性管理，跨年度結轉使用計劃指標必須嚴格規范。改進農用地轉用年度計劃下達和考核辦法，對國家批準的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等重點建設項目用地和城、鎮、村的建設用地實行分類下達，并按照定額指標、利用效益等分別考核。

《決定》還明確提出，要加強建設項目用地預審管理。凡不符合土地利用總體規劃、沒有農用地轉用計劃指標的建設項目，不得通過項目用地預審。發展改革等部門要通過適當方式告知項目單位開展前期工作，項目單位提出用地預審申請后，國土資源部門要依法對建設項目用地進行審查，項目建設單位向發展改革等部門申報核準或審批建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

建立嚴格的土地管理責任追究制

新華社北京１２月２４日電 新華社２４日受權播發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，要建立起嚴格的土地管理責任追究制。對違反法律規定擅自修改土地利用總體規劃等行為，要嚴肅追究責任，對有關責任人員由上級主管部門或監察機關依法定權限給予行政處分。

《決定》指出，對違反法律規定擅自修改土地利用總體規劃的、發生非法占用基本農田的、未完成耕地保護責任考核目標的、征地侵害農民合法權益引發群體性事件且未能及時解決的、減免和欠繳新增建設用地土地有償使用費的、未按期完成基本農田圖件備案工作的，要嚴肅追究責任，對有關責任人員由上級主管部門或監察機關依法定權限給予行政處分。

這一文件還指出，上級政府要責令限期整改，整改期間暫停農用地轉用和征地審批。具體辦法由國土資源部會同有關部門另行制訂。實行補充耕地監督的責任追究制，國土資源部門和農業部門負責對補充耕地的數量和質量進行驗收，并對驗收結果承擔責任。省、自治區、直轄市國土資源部門和農業部門要加強監督檢查。

此外，根據《決定》要求，２００４年年底以前要完成省級以下國土資源管理體制改革。國土資源部要會同有關部門抓緊建立和完善統一的土地分類、調查、登記和統計制度，啟動新一輪土地調查。組織實施“金土工程”。

被征地農民的長遠生計有保障

新華社北京１２月２４日電 新華社２４日受權播發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，縣級以上地方人民政府應當制定具體辦法，使被征地農民的長遠生計有保障。

《決定》指出，對有穩定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股。在城市規劃區內，當地人民政府應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度；在城市規劃區外，征收農民集體所有土地時，當地人民政府要在本行政區域內為被征地農民留有必要的耕作土地或安排相應的工作崗位；對不具備基本生產生活條件的無地農民，應當異地移民安置。

《決定》還要求，勞動和社會保障部門要會同有關部門盡快提出建立被征地農民的就業培訓和社會保障制度的指導性意見。

基本農田任何單位和個人不得擅自占用和改變用途

新華社北京１２月２４日電 新華社２４日受權播發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自占用，或者擅自改變用途，這是不可逾越的“紅線”。

符合法定條件，確需改變和占用基本農田的，必須報國務院批準；經批準占用基本農田的，征地補償按法定最高標準執行，對以繳納耕地開墾費方式補充耕地的，繳納標準按當地最高標準執行。

禁止占用基本農田挖魚塘、種樹和其他破壞耕作層的活動，禁止以建設“現代農業園區”或者“設施農業”等任何名義，占用基本農田變相從事房地產開發。

《決定》指出，基本農田是確保國家糧食安全的基礎。土地利用總體規劃修編，必須保證現有基本農田總量不減少，質量不降低?；巨r田要落實到地塊和農戶，并在土地所有權證書和農村土地承包經營權證書中注明?；巨r田保護圖件備案工作，應在新一輪土地利用總體規劃修編后三個月內完成。

地方政府主要領導成為耕地保有量“第一責任人”

新華社北京１２月２４日電 新華社２４日受權播發的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，要建立起完善耕地保護和土地管理的責任制度，地方各級人民政府要對土地利用總體規劃確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，政府主要領導是第一責任人。

這一文件中明確了土地管理的權利和責任。《決定》指出，調控新增建設用地總量的權力和責任在中央，盤活存量建設用地的權力和利益在地方，保護和合理利用土地的責任在地方各級人民政府，省、自治區、直轄市人民政府應負主要責任。

文件規定，在確保嚴格實施土地利用總體規劃，不突破土地利用年度計劃的前提下，省、自治區、直轄市人民政府可以統籌本行政區域內的用地安排，依照法定權限對農用地轉用和土地征收進行審批，按規定用途決定新增建設用地土地有償使用費地方分成部分的分配和使用，組織本行政區域內耕地占補平衡，并對土地管理法律法規執行情況進行監督檢查。

非法壓低地價招商將被嚴禁

新華社北京１２月２４日電 今后，省、自治區、直轄市人民政府非法壓低地價進行招商行為將被嚴格禁止。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失，情節嚴重的將以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。

這是新華社２４日受權發布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定的?！稕Q定》要求，省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協議出讓土地最低價標準。協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究責任；情節嚴重的，依據《中華人民共和國刑法》的規定，以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。

《決定》還指出，要嚴格依照法定權限審批土地。農用地轉用和土地征收的審批權在國務院和省、自治區、直轄市人民政府，各省、自治區、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規的規定下放土地審批權。嚴禁規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批。

《決定》還要求，要嚴格執行占用耕地補償制度。各類非農業建設經批準占用耕地的，建設單位必須補充數量、質量相當的耕地，補充耕地的數量、質量實行按等級折算，防止占多補少、占優補劣。不能自行補充的，必須按照各省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費。耕地開墾費要列入專戶管理，不得減免和挪作他用。政府投資的建設項目也必須將補充耕地費用列入工程概算。

第二篇：關于完善征地補償安置制度的指導意見

關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知

國土資源部

國 土 資 源 部 文 件 國土資發

〔2004〕238號關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局），計劃單列市國土資源行政主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團國土資源局：為貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），鞏固土地市場治理整頓成果，進一步加強和改進征地補償安置工作，部研究制定了《關于完善征地補償安置制度的指導意見》?，F印發你們，請認真執行。二○○四年十一月三日

關于完善征地補償安置制度的指導意見

為合理利用土地，保護被征地農民合法權益，維護社會穩定，根據法律有關規定和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號，以下簡稱《決定》）精神，現就完善征地補償安置制度有關問題提出以下意見：

一、關于征地補償標準

（一）統一年產值標準的制訂。省級國土資源部門要會同有關部門制訂省域內各縣（市）耕地的最低統一年產值標準，報省級人民政府批準后公布執行。制訂統一年產值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。

（二）統一年產值倍數的確定。土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定；按法定的統一年產值倍數計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。

（三）征地區片綜合地價的制訂。有條件的地區，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內各縣（市）征地區片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執行，實行征地補償。制訂區片綜合地價應考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素。

（四）土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置。

二、關于被征地農民安置途徑

（五）農業生產安置。征收城市規劃區外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。

（六）重新擇業安置。應當積極創造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優先吸收被征地農民就業。征收城市規劃區內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度。

（七）入股分紅安置。對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的方式獲取收益。

（八）異地移民安置。本地區確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統一組織，實行異地移民安置。

三、關于征地工作程序

（九）告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

（十）確認征地調查結果。當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

（十一）組織征地聽證。在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

四、關于征地實施監管

（十二）公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項?？h（市）國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。

（十三）支付征地補償安置費用。征地補償安置方案經市、縣人民政府批準后，應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織撥付征地補償安置費用。當地國土資源部門應配合農業、民政等有關部門對被征地集體經濟組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。

（十四）征地批后監督檢查。各級國土資源部門要對依法批準的征收土地方案的實施情況進行監督檢查。因征地確實導致被征地農民原有生活水平下降的，當地國土資源部門應積極會同政府有關部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農民的生產生活，維護社會穩定。

第三篇：完善征地補償安置制度的指導意見

為合理利用土地，保護被征地農民合法權益，維護社會穩定，根據法律有關規定和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，以下簡稱《決定》）精神，現就完善征地補償安置制度有關問題提出以下意見：

一、關于征地補償標準

（一）統一年產值標準的制訂。省級國土資源部門要會同有關部門制訂省域內各縣（市）耕地的最低統一

年產值標準，報省級人民政府批準后公布執行。制訂統一年產值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格、農用地等級等因素。

（二）統一年產值倍數的確定。土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定；按法定的統一年產值倍數計算的征地補償安置費用，不能使被征地農民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，經省級人民政府批準應當提高倍數；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。

（三）征地區片綜合地價的制訂。有條件的地區，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內各縣（市）征地區片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執行，實行征地補償。制訂區片綜合地價應考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素。

（四）土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農村集體經濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農民生產生活安置。

二、關于被征地農民安置途徑

（五）農業生產安置。征收城市規劃區外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。

（六）重新擇業安置。應當積極創造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優先吸收被征地農民就業。征收城市規劃區內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度。

（七）入股分紅安置。對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的方式獲取收益。

（八）異地移民安置。本地區確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統一組織，實行異地移民安置。

三、關于征地工作程序

（九）告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

（十）確認征地調查結果。當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

（十一）組織征地聽證。在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

四、關于征地實施監管

（十二）公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項。縣（市）國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。

（十三）支付征地補償安置費用。征地補償安置方案經市、縣人民政府批準后，應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織撥付征地補償安置費用。當地國土資源部門應配合農業、民政等有關部門對被征地集體經濟組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。

（十四）征地批后監督檢查。各級國土資源部門要對依法批準的征收土地方案的實施情況進行監督檢查。因征地確實導致被征地農民原有生活水平下降的，當地國土資源部門應積極會同政府有關部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農民的生產生活，維護社會穩定。

完善征地補償安置制度的指導意見

第四篇：昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

為加強和規范我市“城中村”改造工作，促進“城中村”改造工作健康發展，結合《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》、《昆明市人民政府關于加強農房管理禁止違法加層的通告》（以下簡稱《通告》）、《昆明市人民政府辦公廳關于印發昆明市近期征地工作實施方案的通知》（以下簡稱《通知》）、《昆明市人民政府辦公廳關于開展被征地人員基本養老保險試點工作的通知》（以下簡稱《試點通知》）等現行法律、法規和“城中村”改造工作的特點和實際，制定本指導意見。

一、指導思想、工作原則

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為統領，昆明市九屆四次全會確定的城市發展戰略、方針原則和總體要求為指導，推進我市“城中村”改造進程，加快城鄉一體化建設，完善城市功能，改善城市環境，提升城市品位，促進城市經濟社會協調發展。

（二）工作原則

1、一村一策、統籌發展。按照“市區聯動、以區為主”原則，區（縣）政府（以下簡稱地方政府）要根據被改造“城中村”的實際情況，著眼于保證居民居住水平不斷提高，與促進區域經濟發展緊密結合，充分調動基層組織的工作積極性，處理好集體經濟的轉型、轉性，充分考慮產業的優化布局與結構調整，制定對應的征地拆遷安置補償標準和實施細則，報市城中村改造領導小組備案。

2、創新機制、有序推進?！俺侵写濉备脑旃ぷ饕詣撔聶C制、完善政策、提高效能為核心，探索切實可行的改造模式和機制，完善決策和執行體系，深化、細化規章制度，強化管理措施，規范城市土地、規劃、建設管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化、規范化的軌道，按照先易后難、先急后緩，有計劃、有步驟地推進“城中村”改造工作有序開展。

3、嚴格程序、依法拆遷。地方政府要緊緊圍繞“城中村”改造工作任務，制訂詳細拆遷計劃和安置補償方案。依照國家規定，嚴格按照法律、法規解決拆遷糾紛，做到依法拆遷，有情拆遷和文明拆遷，切實保護被拆遷人的合法權益。

4、配套跟進、維護穩定。推進“城中村”改造的同時，要積極跟進集體經濟組織改制、戶籍轉變、勞動就業與社會保障體制改革，完善相關政策規定和實施細則，在加速推進城市化進程中確保社會穩定。

二、土地征收原則

（一）依法通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按25萬元/畝給予補償。

（二）通過出讓方式使用土地的，按出讓合同確定的用途出讓剩余年限評估后補償。

（三）依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用證的，按實際發生的費用，憑原始收據憑證據實退補。

（四）屬于8?31清理對象，手續補辦齊全但未取得國有土地使用證的，按當時取得土地的成本價加銀行同期存款利息補償；手續不全的，按實際發生的費用，憑原始收據憑證據實退補。

（五）對國有企業的土地征收，除按25萬元/畝標準給予補償外，拆遷人應與企業的上級主管部門認真研究企業生產設施、企業職工及家屬的搬遷安置方案，做好此類企業的拆遷安置補償工作，解決好企業職工的后顧之憂。

（六）集體經濟組織建設用地和集體農用地土地征購補償標準，由地方政府根據項目具體情況自行制定。農村公共設施建設用地，按本地段基準地價給予補償。

（七）按照《試點通知》（昆政辦〔2006〕136號）要求繳納的每畝3萬元標準社保基金，由地方政府以被拆遷農村社區/辦事處為基本單位，建立健全社會保障制度。

三、建（構）筑物拆遷補償原則

（一）拆遷國有土地上具有合法產權的建（構）筑物和附著物，按照國家、省有關房屋拆遷管理的規定進行評估，并給予補償安置。

（二）集體建設用地上的建（構）筑物拆遷補償標準及房屋裝修、附屬設施補償標準由地方政府制定。

（三）對于農村宅基地上的住宅，按照《通告》規定，按照建蓋樓層不超過四層、建筑面積不超過300平方米的原則進行補償安置。

四、征地拆遷安置補償方式

“城中村”改造征地拆遷安置可采取貨幣補償或產權調換兩種方式進行。被拆遷人可以任意選擇一種補償安置方式。同時鼓勵“城中村”改造工作參與各方，創新思路、創新途徑、創新方法，創造具有可操作性的新的安置補償方式和機制，為我市的“城中村”改造工作探索新的途徑和方法。

（一）貨幣補償方式

1、拆遷國有土地上的合法建（構）筑物（包括住宅與非住宅），采取貨幣補償方式的，按照評估結果確定補償價格。

2、集體土地上被拆遷農村居民宅基地、非經濟組織和非住宅建（構）筑物選擇貨幣補償的，由拆遷人足額向被拆遷人支付征地拆遷補償費。

3、被拆遷人選擇貨幣安置補償方式的，被拆遷人自行解決安置房源。

（二）產權調換方式

1、住宅產權調換安置以分區、定點、定向、限價、限量的方式進行安置。在規定補償面積標準內，按“拆一還一”方式進行安置，面積不足部分以貨幣方式補償，面積超過部分按所超面積補差。

2、對選擇產權調換安置方式的被拆遷戶的臨時安置地，由被拆遷人自行解決。

3、拆遷人在與被拆遷人簽定產權調換安置協議后，必須于24個月內向被拆遷人提供安置房源。

五、其它補助

對于五保戶、民政部門撫養的孤寡老人、烈士家屬、國有企業下崗待業，屬于“低?！钡穆毠ぁ埣怖щy戶或特困戶，在提供有效證件的情況下并積極配合支持征地拆遷工作的，每戶可以享受一定數額的補助，補助標準由地方政府或拆遷人制定。

（此件發至縣級）

二〇〇八年四月十八日

解讀城中村改造稅收政策

城中村改造中，單位、個人取得的拆遷補償費征收營業稅嗎?個人取得的補償費繳納個人所得稅嗎?政府、拆遷公司、房地產企業等用自建房或商品房進行安置補償的如何計征營業稅?

作為昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的眾多稅收政策出臺。

個人補償費 免征所得稅

城中村改造中，必然涉及拆遷補償問題。拆遷戶和企業較為關注的問題就是，取得的拆遷補償費如何計稅?記者從昆明市地稅局了解到，根據有關規定：只要是按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產拆遷補償費，均不征收營業稅;個人取得的補償費，屬于補償性質的收入，所以，不管是現金還是實物，都不計算在個人交納所得稅的應納稅所得額中。

如市民王女士因城中村改造獲得現金補償8萬元，扣除各種保險后，她當月收入為3000元。按我國現行稅率計算，王女士當月需要交納的稅款為(80000+3000-2000)*40%-10375=22025元。如果補償可在應納稅所得額中全額扣除，王女士當月則只需要交納稅款(3000-2000)*10%-25=75元。

買安置房 超過補償部分仍要交契稅

根據相關規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交價格或評估價格相當于補償費部分，免征契稅;超過補償費的部分，仍征收契稅。

據介紹，拆遷戶申請新購房屋的契稅減免稅手續時，要向拆遷地的地稅機關提供與實施拆遷的公司簽訂的拆遷補償合同。稅務機關按拆遷補償合同載明的補償金額確定契稅減免金額。

企業搬遷收入 部分減免

據了解，企業因政府城市規劃、基礎設施建設等原因，按規定標準從政府取得的補償收入，和通過招標、拍賣、掛牌等市場形式取得的土地轉讓收入這兩部分搬遷收入，如果根據搬遷規則，用于重置固定資產，即購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地，以及用于技術改造或安置職工的費用，可以在企業的應納稅所得額中扣除。

如果企業因轉換生產經營方向等原因，搬遷收入沒有用于重置固定資產或技術改造，而用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余仍計入企業應納稅所得額。

第五篇：官渡區城中村改造征地拆遷補償安置指導意見

官渡區城中村改造領導小組辦公室文件

官城改辦﹝2008﹞1號

關于印發《官渡區城中村改造征地拆遷補償安置指導意見（暫行）》的通知

區屬各部委辦局、各鄉（鎮）、街道辦事處：

《官渡區城中村改造征地拆遷補償安臵指導意見（暫行）》已經區城中村改造領導小組研究同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

官渡區城中村改造領導小組辦公室

二○○八年三月十三日

官渡區城中村改造 征地拆遷補償安置指導意見

（暫行）

根據市委、市政府城中村及舊城改造指示精神，為加快推進官渡區城鄉一體化建設，整合發展資源，提高舊城土地利用效益，拓展發展空間，提升官渡城市檔次和品位，促進產業聚集和優化升級，打造創業在官渡、購物在官渡、休閑在官渡、居住在官渡四大城市品牌，建設富裕、秀美、和諧、效率新官渡，依據國家、省、市現行法律、法規和城中村改造工作的特點和實際，制定本指導意見。

一、指導思想、工作原則、目標任務

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為統領，以市九屆四次全會確定的城市發展戰略、方針原則和總體要求為指導，按照“政府主導、市場運作、市級規劃、區級實施”的原則和“統一設計、各具特色、統籌布局、優化空間、營造景觀、健全功能、全面推進、改善民生”的要求，推進我區城中村改造進程，加快城鄉一體化建設，完善城市功能，改善城市環境，促進城市經濟社會協調發展。

（二）工作原則

為平穩、有序、有效的推進城中村改造，必須堅持以下工作原則：

1、以政府為主導的原則。在政府統一制定的改造規劃、配套政策、拆遷補償及安臵方法和建筑容積率、綠地率等的指導下，由街道辦事處（鄉鎮）進行計劃安排，研究具體的城中村改造方案。

2、在村民自愿的前提下進行市場化運作的原則。城中村的整體改造方案要以人為本，應當得到村民大部分人的同意，在此基礎上，通過招標、引資等方式引進有資質、有實力的開發商，由組織城中村改造的主導單位與開發商簽訂具體的改造實施方案。開發商按照實施方案獨立承擔拆遷、補償、安臵、土地整理和開發等全過程。

3、堅持科學規劃的原則。城中村改造必須堅持規劃先行，要在改造中落實改造片區的規劃情況，對于城市規劃用地與改造用地性質發生變化的，要提前與相關部門協商，改變用地性質，要提升改造片區土地功能的利用，防止改造項目與城市片區功能不相符合、防止急功近利。

4、堅持分類改造的原則。要加強對城中村改造模式的研究，根據實際情況，對不同類型的城中村確定切合實際的改造模式，進行科學分類。對于環境、治安、衛生等問題嚴重，且有條件進行改造的城中村，可以進行市場化運作整體改造；對于部分城中村前期已經過整治或改造，今后只需要依托原有條件對部分進行改造的，可以在今后進行局部改造；對于部分城中村現已合理規劃，且通過整治就能夠達到城市居住條件的，可以對此類城中村只進行綜合整治，保留原有的歷史文化特點。

（三）目標任務

在2012年底前，用五年的時間，基本完成我區建成區范圍內102個城中村的改造工作，進一步完善城市市政基礎設施和公共服務設施，改善城中村及周邊地區的生態環境、生活環境、交通狀況和城市面貌，增加綠地面積和公共敞開空間，消除重大安全隱患。同時，配套與之相應的制度建設和社會文化建設，努力實現城中村物質形態、經濟結構、組織形態以及文化形態全方位轉變，把城中村建設成為現代化新型文明社區，提升城市整體功能和形象。

二、土地征購原則

（一）依法辦理過土地出讓手續的，按以下原則制定補償標準：

依法取得國有土地使用證的，按批準土地用途進行評估后給予補償。

通過協議方式使用土地的，按當年出讓總價格遞減使用年限后給予補償，若遞減后補償費低于本片區內集體建設用地土地征購標準的，按照本片區內集體建設用地土地征購標準補償。

依法辦理部份手續，交清部份稅費，尚未取得國有土地使用證的，按本片區內集體建設用地征購標準給予補償，對已交納的各項稅費，憑原始收據憑證據實退補。

屬于“8.31”清理完善用地手續的用地，手續補辦齊全但未取得國有土地使用證的，按當時取得土地的成本價加銀行同期存款利息補償；手續不全的，按本片區內集體建設用地征購標準給予補償，對已交納的各項稅費，憑原始收據憑證據實退補。

（二）經依法批準劃撥的用地，按25萬元／畝給予補償。

（三）對非國有出讓土地上未改制企業或特困企業的土地征購，除按25萬元／畝標準給予補償外，拆遷人應與企業的上級主管部門認真研究企業生產設施，企業職工及家屬的搬遷安臵方案，做好此類企業的拆遷安臵補償工作，解決好企業職工的后顧之憂。

（四）集體經濟組織建設用地土地征收補償，按照25萬元/畝標準給予補償。

（五）根據市政府昆政發（2006）50號文件精神，由征遷單位按每畝3萬元標準繳納社保基金，以被拆遷農村社區辦事處為基本單位，建立健全失地農民基本養老保險制度。

三、房屋拆遷補償原則

（一）非住宅拆遷補償

拆遷單位或集體具有合法產權的建（構）筑物和附著物（住宅除外），按《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》進行評估，采取一次性貨幣補償方式進行拆遷補償。被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準。

違法建（構）筑，一律不予補償。

（二）住宅拆遷補償

拆遷具有合法產權的住宅，按照《中華人民共和國物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》進行評估，采取一次性貨幣補償或產權調換（原地回遷）兩種方式進行拆遷補償安臵。被拆遷房屋用途以房屋所有權證載明的用途為準。

1、住宅（國有土地）貨幣補償： 拆遷國有土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，按照所在房屋的區位、結構、建筑面積進行一次性貨幣補償，補償標準根據房地產市場評估價格確定。

回遷安臵： 拆遷國有土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇回遷安臵的，按“拆一還一”的原則進行安臵。安臵時，被拆遷人根據補償安臵協議簽定時間的先后順序按規定選房。

2、住宅（集體土地）貨幣補償： 拆遷集體土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，以房屋產權證載明的建筑面積為準，按批準的補償標準進行補償。拆遷集體土地上具有相關合法手續的住宅，被拆遷人選擇貨幣補償的，根據《昆明市人民政府關于加強農房管理禁止違法加層的通知》?昆政發（2006）24號文?的有關規定及“一村一策”、“一片一策”的原則，參照同地段近期拆遷的補償標準，由城中村改造具體實施單位，根據所在區域制定拆遷安臵補償標準報區領導小組審批后實施。

回遷安臵： 拆遷集體土地上具有合法產權的住宅，被拆遷人選擇回遷的，按四層300平方米進行安臵。安臵時，被拆遷人根據補償安臵協議簽定時間的先后順序按規定選房。

對超過“四層，300平方米”的無合法產權和無相關批建手續的房屋，按“一村一策，一片一策”中制定的相關補償標準進行適當補償。

3、住宅（直管公房）

拆遷范圍內直管公房的拆遷補償按照《城市房屋拆遷管理條例》、《云南省城市房屋拆遷管理規定》、《直管公房管理辦法》進行評估，采取房地合一一次性貨幣補償方式進行拆遷補償。被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準。

4、有下列情況之一的合法住宅產權人，在提供有效相應證件的情況下并積極配合支持征地工作的，每戶可以享受一次性10000元特困補助費：（1）五保戶；

（2）民政部門撫養的孤寡老人；（3）烈士家屬；

四、房屋拆遷評估原則

（一）房屋評估由具有二級以上資質的房地產評估機構進行評估。

（二）房屋評估機構的確定應當公開、透明。在征求被拆遷人意見后，由拆遷人委托具有相應資質的房地產價格評估機構評估。

（三）拆遷估價應堅持獨立、客觀、公證、合法的原則，任何組織或個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

（四）評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

（五）拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當向其解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。

（六）拆遷當事人對房地產評估結果有異議且協商達不成一致意見的，可自收到評估結果之日起15日內，向“云南省城市房屋拆遷評估技術委員會”申請鑒定。鑒定所需費用由申請人支付。其鑒定結果為最終鑒定。

五、安置補助費支付辦法及獎勵原則

（一）拆遷私有住宅房屋，拆遷人按下列規定對被拆遷人給予臨時安臵補助：

1、被拆遷人選擇一次性貨幣補償的，具有合法產權的以產權證上的面積為準計算，農村集體土地上具有合法手續的房屋按300平方米計算，給予每月每平方10元的臨時安臵補助費，臨時安臵補助費按3個月計算，一次性發放。

2、被拆遷人選擇回遷安臵的，自行解決過渡房，過渡期間由拆遷人按照具有合法產權的以產權證上的面積為準計算，農村集體土地上具有合法手續的房屋按300平方米計算，給予每月每平方10元的臨時安臵補助費，過渡期預定為24個月，第一次發放：在被拆遷人簽訂拆遷補償協議時一次性支付12個月的臨時安臵補助費，以后每月發放一次，直至安臵房交付為止。

3、拆遷房屋實際建筑面積不足（含）55平方米的，臨時安臵補助面積按55平方米計算，每月每戶給予550元臨時安臵補助費。

（二）拆遷非住宅房屋，拆遷人按下列標準對被拆遷人給予停產、停業補助：

1、按被拆遷房屋建筑面積，非經營性房屋每月每平方米補助5－15元，臨時安臵補助費按3個月期限計算支付。

2、經營性房屋每月每平方米補助15－40元，臨時安臵補助費按3個月期限計算支付。

（三）被拆遷人為單位或集體的，在規定期限內搬遷完畢交房，給予建（構）筑物及其附屬物總補償金額的2％作為獎勵。

（四）被拆遷人為私有住宅的，在規定期限內，每棟房屋每提前一天搬遷獎勵2000元，獎勵最高不超過20000元。

六、限制行為

凡屬征地范圍、拆遷范圍內的單位和個人，在片區改造項目征地拆遷公告發布之日起不得進行下列活動，否則所產生的損失和后果由行為人自行承擔：

（一）新建、擴建、改建、裝修房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）設立和變更房屋租賃關系；

（四）進行房屋和土地權屬的轉讓、分割；

（五）法律、法規規定的其他事項。

七、辦理拆遷補償協議被拆遷人需提交的證明文件 凡屬片區改造項目拆遷范圍內的房屋所有權人（以下簡稱被拆遷人）辦理拆遷補償安臵協議必須提交下列證明文件：

1.商品房、國有、集體土地上的私房、單位房需提交房屋所有權證、土地使用證、單位機構代碼證、個人戶口冊、身份證等相關證件；

2.租住直管公房需提交公有住房租賃憑證、戶口冊、本人身份證等相關證件；

3.被拆遷人提交的上述證明及相關證件資料，必須是在片區改造項目拆遷征地公告前具有法律效力的文件。

八、拆遷設有擔保抵押權的房屋，依照國家有關擔保抵押的法律規定執行。

九、其他相關規定

（一）被拆遷人搬遷時不得擅自拆除原房屋內的門、窗、水、電、煤氣等設施；

（二）被拆遷人必須自行繳清搬遷前所使用的水、電、煤氣、有線電視、電話等費用，并在結算補償款時提交，如未交納以上費用的，在結算補償款中扣除；

（三）辱罵、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作的，由公安機關根據《中華人民共和國治安管理處罰法》和相關法律規定給予處罰，構成犯罪的由司法機關依法追究其刑事責任；

十、本指導意見自2008年3月13日起實施，在執行過程中，若昆明市委、市政府有新的規定出臺，則按新規定執行。

十一、本指導意見適用于官渡區城中村改造項目，經官渡區城中村改造領導小組批準，由官渡區城中村領導小組辦公室負責實施并解釋。

官渡區城中村改造領導小組辦公室

二00八年三月十三日