第一篇：對城中村改造引發的分家析產糾紛的法律分析

對城中村改造引發的分家析產糾紛原因、補償利益歸屬分析和辦案實務難點 隨著我國城市化發展進程的不斷加快，對星羅棋布在城市規劃區內的“城中村”實施拆遷改造，近些年已成為各大城市建設中的普遍現象，然而，由此引發的分家析產法律糾紛也越來越多，這類糾紛涉及拆遷補償款項動輒數百萬元，社會影響不容忽視。但對于此類糾紛如何處理，理論界和司法實踐尚未形成統一認識，亟待依法進行規范。

一、糾紛產生的原因

雖然此類分家析產糾紛是城中村改造所引發的，但究其原因，不外乎人為因素和制度因素兩方面。

（一）拆遷補償安置過程不規范，是形成糾紛隱患、引發訴訟的人為因素 城中村改造多有不規范之處。首先，為了“按時”、“按命令”完成城中村改造任務，城中村拆遷補償安置協議簽署過程沒有充分尊重家庭成員對家庭共有財產的處分權，該協議通常由宅基地登記的戶主簽字，其他成員無法參與協商，更無權在協議文本簽字。其次，城中村拆遷補償安置的協議內容不規范，沒有明確家庭成員的共有權利。為了避免家庭內部爭議對城中村改造的不利影響甚至阻礙，相關政府主管部門和拆遷人采取回避被拆遷家庭內部矛盾的做法，協議內容不明確被拆遷人具體包括哪些家庭成員，結果導致家庭內部糾紛在房屋拆遷前擱置、形成隱患，在被宅基地戶主“獨占”獲得拆遷補償財產后，其他家庭成員未能實際取得相關權益，而協議內容又未作出明確約定，訴諸法律要求分家析產。而且，協議履行過程也為分家析產糾紛埋下了隱患因素。補償款項通常只支付至戶主一人名下，結果戶主“獨占”甚至揮霍補償款，引起其他家庭成員對財產分割訴求和爭議。

（二）法律規范滯后，是產生糾紛的制度性因素

不論哪種性質法律行為或糾紛，有法可依是避免和實現規范處理的前提條件。雖然國務院幾年前即欲出臺農村集體土地上房屋的拆遷補償規定，但受于各方壓力等因素，至今仍難產未予頒布。而城中村改造的重要內容之一即為農村集體土地上房屋的征收補償。對于城中村改造、分家析產糾紛，我國沒有專門系統的法律規定或司法解釋，也未規定和實施對農村房屋統一登記確權，農村房屋無房屋登記證書。對于城中村改造、分家析產糾紛的法律依據，僅可從《民法通則》、《物權法》、《繼承法》、《婚姻法》、房地產管理規定等法律法規政策中找到零散規定，即使找到，也不能簡單套用。

二、對拆遷補償財產的權利主體分析意見

在處理城中村改造引發的分家析產糾紛時，確定補償利益歸屬即其權利主體，是非常重要的一步工作，也是重點、難點工作。

筆者認為，（一）根據《土地管理法》及其實施條例，征收土地的，按照被征收土地原用途給予補償。土地補償款歸農村集體所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。該規定對于確定補償財產歸屬的權利主體具有重要參考意義。根據《物權法》的規定，征用個人財產應當對被征用財產的所有人進行補償，參考《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人。雖然農村宅基地歸集體所有，但農戶享有宅基地使用權，房屋雖多未登記產權，但實際上歸屬農民私人所有。即使城中村改造拆遷補償安置模式是按照宅基地面積計算補償利益金額，但不應以宅基地是無償取得的福利性，抹殺其涵蓋著對被拆遷房屋價值的補償性質。因此，宅基地使用權和房屋所有權 歸屬判斷補償利益歸屬，應是基本原則。

（二）對于此類糾紛，要區分被征收拆遷的宅基地、房屋所有權性質，是個人所有、夫妻共有還是家庭共有。如被拆遷財產系個人所有，則補償原則歸屬個人；如被拆遷財產系夫妻共同所有，則補償也應歸屬夫妻所有；如被拆遷財產系家庭共同所有，則補償應歸屬家庭共有。

（三）實踐中，在對補償款（房屋）進行分家析產分配、分割時，筆者認為，還需結合拆遷補償安置方式、拆遷補償財產的構成、價值計算、征收拆遷財產源起等，給予綜合考慮。

補償財產構成，通常為貨幣補償款、置換房屋面積補償、過渡費、搬遷補助、搬遷獎勵、社會保障金等。從補償財產的價值計算看，多為根據宅基地面積或房屋面積，或者二者結合計算得出補償財產價值。也有極少情況是按人頭計算補償財產價值的，即被拆遷戶有多少人，每人多少錢或多少面積的安置房面積。按人頭補償的補償方式，在確定拆遷補償款（房屋）的歸屬時比較簡單。如是按宅基地面積補償（比如太原市楊家堡村）或者按房屋面積補償（比如太原市南寒村），則比較復雜。筆者認為，應根據現有法律關于土地補償、共有的規定及其精神要求，準確理解和執行“家庭關系存續期間、共同取得的財產”。

1、對被拆遷財產享有共有權的具有家庭共同生活關系的家庭成員，原則上都應作為拆遷補償安置對象和補償安置財產的權利主體，享有拆遷安置分配的補償款（房屋）。

2、某個或某幾個家庭成取得的宅基地或房屋后，其他家庭成員因婚姻、出生等原因在被拆遷財產（宅基地、房屋）已形成后“加入”家庭關系，被拆遷財產宅基地面積也未因人增加而增加，新家庭成員也未共同投資新建、翻改建房屋的。新家庭成員，即使與原家庭成員共同居住生活多年，因其是對宅基地是使用狀態而非貢獻形成的法定權益，區別共有權、使用權、使用狀態，則這種情況下的新家庭成員不應具有補償款（房屋）的分配權。

3、要注意過渡費、搬遷補助、搬遷獎勵、社會保障金的分配，如是以人頭計算形成的，則作為補償項目計算依據的人員，均應享有相應項目金額財產的分配權。如是按拆遷房屋面積或宅基地面積計算的，則對被拆遷房屋或宅基地使用權不享有共有權的家庭成員，原則上就不能享有分配權。

4、分家析產涉及到贈與、繼承的，對贈與、繼承部分的財產相應補償利益，應當同時遵守合同法、繼承法等相關規定。

（四）實踐當中，對于補償利益歸屬的權利主體，常會發生以下幾種錯誤認識和判斷，應當避免。

1、“戶主說了算”。即：城中村被拆遷人以戶為單位，戶主說了算、老人說了算，愿意給誰就給誰。

2、“唯宅基地登記論”。即：不動產以登記為準，因此，應以宅基地登記的家庭成員為準，未作登記的人員不能作為拆遷安置補償財產的權利主體。

3、“外嫁者不得論”。即：不論戶口或宅基地登記或房產情況，外嫁的姑娘的沒有份。

4、“分家析產時大人的事”。即：家庭財產所有權分家析產是成年人的事，未成年子女沒有份；

5、“唯戶口論”。即：農村戶口就代表了身份問題，宅基地證書雖有登記姓名但戶口不在村里的人員尤其是農戶已轉成非農戶的人員，分家析產時，就不能分割拆遷補償款等財產。

6、“實際使用者得補償論”，即：不論戶口、宅基地登記，只要是房屋或宅基地的實際使用權人，即均可要求補償款（房屋）。

三、城中村改造引發的分家析產糾紛訴訟實務中的“五難”

（一）取證難。城中村改造比較敏感，城中村改造辦公室、國土、房管部門一般不予出具證明文件，而且，往往最基本的證據包括拆遷補償安置方案、拆遷補償安置協議，委托人難以提供，導致無法判斷拆遷補償情況，也導致立案難。尚未立案，也不可能申請法院調查取證。而依法申請信息公開，也存在諸多限制。

（二）立案難。法院對于涉及城中改造的糾紛，曾經實行一刀切的不予立案。不過，這種現象近幾年有所改善。根據民訴法的規定，在立案時，需提供對方身份、住址等情況。因此類分家析產糾紛涉及人員多，而相關人員搬離被拆遷住所后四處租房居住，無固定住所，甚至聯系方式也發生變更，根本無法聯絡。一般，公安機關以涉及隱私不予開具對方戶籍證明，委托人也無法提供對方準確身份情況；因無法提供對方的居住情況、聯系方式，導致立案難。

（三）調解難、判決亦難。由于爭議人員比較多，眾口難調，且涉及金額標的動輒數百萬元，金額較大，加之有的村民法律意識比較淡薄，雖然糾紛雙方互為家庭成員，但面對巨額財產，親情顯得蒼白脆弱，往往是雙方都不愿做實質性讓步，較難達成調解或和解。調解不成按理應盡快判決，然而，由于城中村改造的混論（“一村一策”實際上也是一種混亂體現）和法律規范的缺失，怎么判、判多少，同一法院甚至同一法庭的法官認識也不一致，往往導致案件久拖不決。

（四）保全難。實踐中，城中村發放補償款集中于某一或某幾個銀行網點，所發放的補償款也是支票，村民多將補償款存入村集體某具體銀行賬戶，作為入股資金以每年分取融資利息。對于這些事實和線索，即使是原告能夠向法院予以提供，而法院也常以家庭糾紛或原告無法提供足額擔保不宜保全，原告只能眼巴巴看著對方將補償款轉移、隱匿，而無能為力。

（五）依法難。目前，我國對城中村改造、農村集體土地征收補償沒有統一法律規定，全國各地為推進城中村改造，如西安、鄭州、深圳、北京、南京、太原、浙江寧海縣制定了各自的相關規定，但非常混亂，如何認識和適用這些規定，在律師辦案和法院審案時，存在較大爭議。

綜上觀點，筆者認為，要妥善解決城中村改造引發的分家析產糾紛，面對立法完善周期長、難度大的大局背景下，較為可行的是由最高人民法院出臺相應司法解釋，對城中村改造引發分家析產糾紛的司法裁判制定指導性意見。同時，司法解釋也能起到規范、指引城中村改造的作用。同時，在立法、司法解釋出臺前，司法機關更應當盡可能體現司法為民的宗旨，對本文提到的訴訟實務中的“難點”更應主動作為，不宜簡單司法和草率不作為（不立案、不取證、不保全等），主動化解取證難、立案難、保全難等問題。作為律師，在辦理此類案件中，對可能碰到的問題，要提前預判，方能幫助當事人合理確定訴求，并最終幫助當事人合理有效的維護在城中村改造分家析產案件中的應有權益。

第二篇：城中村改造拆遷補償”引發的分家析產糾紛

城中村改造拆遷補償引發的

“分家析產糾紛”

承辦律師：朱啟松

所在律師事務所：云南華恒律師事務所 案情介紹：

余某家父輩居住于昆明市西山區某社區居委會第8村民小組182號，1991年，余母父親老余和母親江夫人在批準的宅基地182號上建蓋了一樓一底（兩層）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某兩姐姐（下稱：大姐、二姐），余某與鄭某1995年8月28日登記結婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同簽訂了一份《房產協議書》約定：182號一樓一底（兩層）房屋屬于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在該房房屋。大姐、二姐分別出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已購買商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住該房屋。

2007年3月，老余辦理了該房屋的《宅基地使用權證》，土地性質為集體土地。

2007年8月，因該房屋被鑒定為危房，余某向相關部門申請重建。重建后房屋為5.5層597.85平方。

2010年3月，182號所處區域進行城中村改造，獲得拆遷補償156.22萬元和回遷房屋一套（按拆遷補償規定折價值56萬元）。

達成拆遷協議后，余某辦理了相關拆遷手續，按協議領取了30%，即48.8萬元拆遷款并騰出房屋。

隨后，因城中村改造，老余、余某、鄭某達成《家庭財產分割及養老問題協議》一份，余某夫婦向老余支付50萬元，老余的生活費不要余某夫婦負擔，老余百年之后由余某夫婦負責處理身后事。2010年8月，老余以余某、鄭某、小余這被告，向昆明市西山區人民法院提起訴訟【（2010）西法民初字第3102號】：

原告訴稱：182號是老余和江夫人在批來的宅基地上建蓋的，已經協議約定房屋為老余和江夫人所有，原告一直在182號居住。2008年，原告與被告余某、鄭某共同出資加蓋了兩層磚混結構房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆遷，被告余某向拆遷辦謊稱182號為其所有，辦理了拆遷手續，領走前期款項48.8萬元。請求判令：

一、依法分割回遷房一套（56萬元）和拆遷補償款156.22萬元；二本案訴訟費由被告承擔。

法院受理后，依法追加大姐、二姐為共同被告。

本所接受被告余某、鄭某、小余的委托，指派曾維昶律師、朱啟松律師作為被告余某、鄭某、小余的訴訟代理人。

接案后，我們對案件進行了專門研討，進行了全面的法律分析，認為本案涉及以下法律關系：

1、農村宅基地管理（哪些人對本案182號享有權利）；

2、拆遷安置補償（多少款項可以作為共同財產分割）；

3、遺產繼承（江夫人已經去世）；

4、家庭析產（家庭成員如何分割拆遷款項）；

5、確認協議無效（原告與被告達成的養老協議效力）。

經過調查取證、專門研討、法律分析后，我們提出如下訴訟分析和解決方案：

一、事實問題：

1、房子于2008年經街道辦事處批準由余某翻建；

2、街道辦批準翻建時以該房宅基地為祖遺為由；

3、拆遷時，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住使用182號；

4、老余于2007年以家庭名義申請宅基地使用權證，家庭成員包括余某、小余，未列鄭某；

5、江夫人（余某母親）于2000年去世；

6、拆遷補償以房地一體進行補償：回遷房一套140平米、補償款1562270.95元，包括超出規劃面積部分全部補償；

7、房屋無產權證；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已購買商品房。

二、法律問題：

1、宅基地的法律性質；

2、宅基地為祖遺，是否存在繼承糾紛，以及追加兩原告是否享有權益問題；

3、老余以家庭名義將宅基地使用權證申請于個人名下，其權利人是否只為老余個人；

4、關于家庭成員如何界定問題；

5、余某翻建本戶房屋，其翻建后宅基地使用權及產權問題。

6、房屋翻建后，其權益如何界定，是否全部為新修建還是超出原有部分為新修建，即：原告作為家庭成員享有共同房屋為原一樓一底還是全部。

三、法律問題研究：

1、宅基地屬于集體土地，根據《土地管理法》、《昆明市農村宅基地管理辦法》規定，其本村居民享有宅基地使用權，一戶一批，即，村民一戶可依據其家庭成員，共同申請一塊宅基地，宅基地由家庭成員共同享有使用權。根據法理，若家庭成員去世，則其使用權消滅，其家庭原有宅基地的使用權由現有家庭成員繼續居住使用。

具此，第1個法律問題，即宅基地的使用人為本村居民，只享有使用權，沒有所有權；

第2個法律問題，繼承是對被繼承人個人享有所有權的財產發生的法律關系，宅基地使用權權人對宅基地不享有所有權，不存在繼承的問題。

2、根據《昆明市農村宅基地管理辦法》規定，其家庭成員申請宅基地使用權，可由其中一位家庭成員申請，同時記明其家庭成員情況。

具此，第3個法律問題，老余作為家庭成員，可以家庭名義將宅基地使用權申請于個人名下，其申請宅基地使用權是合法的，其現實在該宅基地居住、使用的家庭成員共同享有、使用。但宅基地使用權證記載的家庭成員遺漏鄭某，需要解決遺漏登記的家庭成員問題。

這里存在程序問題：A、老余申請時雖注明了家庭成員，但其家庭成員的簽字并非家庭成員本人簽字；B、老余申請時遺漏一位家庭成員，即鄭某；C、家庭成員并不知道老余申請了該宅基地使用權證。

由此，關于老余申請宅基地使用權的問題可以提起行政訴訟予以撤消或增加鄭某為家庭成員。也可以直接認可，同時證明遺漏家庭成員鄭某，在法院審理過程中加以確認。

3、家庭成員的界定，其作為家庭成員，應當是本戶的全體成員。在宅基地使用權問題上，根據《昆明市農村宅基地管理辦法》“第十一條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以農村戶籍實有人數計算”的規定，申請宅基地使用權的家庭成員為本戶戶籍記載實有人數，同時，根據《昆明市農村宅基地管理辦法》“第十三條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請宅基地：

（一）另有住房的家庭成員；

（二）已婚嫁的子女戶口未遷出，但配偶方宅基地面積已達到標準”的規定，盡管已婚嫁，但戶口未遷出，其配偶有住房或宅基地的，則不再享有本戶宅基地使用權。

4、翻建后的宅基地使用及產權問題，根據目前法院審判實踐及宅基地相關法律法規規定，宅基地使用權為本戶共享，其翻建無論誰出的錢，均為本戶共同使用，即，余某個人出錢翻建了本戶宅基地上的房屋，其產權仍由家庭成員共享。但可以根據其對房屋修建的貢獻大小，分割時予以考慮，即予以事實正義考量。

四、根據事實和法律分析，提出如下解決方案：

1、只繼承分割宅基地的觀點不具備法律規定的繼承條件，因此，不主張繼承分割；

2、先提起行政訴訟，撤銷或變更土地使用權證，以完善登記家庭成員；

3、直接認可該土地使用權證，同時證明、確認鄭某對宅基地的權益后，先行扣除余某修建房屋的款項后，由現有家庭成員進行分割析產。

經再次研討后，我們認為，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政訴訟，法院可能判決撤銷或不撤銷，但其結果不能改變老余是本戶成員的事實，老余也享有該宅基地使用權。同時，若判決撤銷，即存在需要重新認定宅基地使用權人（戶成員）問題，根據1998年村委會的說明及分家協議，有兩間兩耳磚混房屋的宅基地使用權為大姐享有，即本案的爭議析產將會涉及大姐的權益，對我方委托人不利；

2、若適用第三方案，則該宅基地由老余申請，其記載的家庭成員遺漏鄭某，但根據其戶口本及居住事實，鄭某為本戶成員，可以證實。由此產生的法律后果為182號宅基地使用權為老余、余某、鄭某及小余四人共同享有，其他人不具有該宅基地使用權，即，拆遷補償由現在本戶四人共同享有。從法律關系上也不發生繼承的關系，對事情的解決及我方委托人的權益均為有利。

確認方案后，經向當事人示明，當事人認可后，我們即按此方案進行專門研究。我方辯稱：房屋為老余、余某、鄭某、小余四人共同享有，其權益只能由四人分割；該房屋分割時應當先行扣除被告翻建支付的費用，并適當多分部分給被告；分割的權益因為老房屋已經不，原告所享有的宅基地權益只能按拆遷補償標準無房300平方的補償標準計算后予以分割；追加的兩被告對爭議房屋不享有權利，爭議房屋也不符合繼承法律關系，且追加的兩被告均已有自己的宅基地或房屋，對爭議房屋的宅基地也不享有權利，同時，被告母親于2000年就已去世，主張繼承已過訴訟時效。

原告向法庭提交了下列證據：

1、前述分家協議一份，欲證明原有182號房屋為原告及江夫人所有；

2、土地使用證一份，欲證明房屋使用權人為原告；

3、拆遷證表一份，欲證明拆遷房屋面積為233.28平方；

4、拆遷補償協議一份，欲證明補償款156.22萬元和回遷房一套56萬元。

我方向法庭提交了下列證據：

1、身份證、戶口冊，欲證明余某、鄭某、小余與老余同為182號戶成員，共同享有182號宅基地使用權；

2、三級組織證明各一份，欲證明被告合法辦理拆遷安置補償手續的事宜；

3、土地登記申請書一份，欲證明原告申請宅基地使用權證時遺漏了鄭某，該宅基地使用權于2007年取得，與被告母親江夫人不發生繼承法律關系；

4、危房鑒定書一份、證明一份，欲證明被告于2008年按規定將原有被鑒定為危房的房屋進行的翻建；

5、危房建設保證書一份，欲證明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申請兩份，欲證明村級組織批準被告人余某翻建發房屋；

7、舊房拆除協議及修建房屋費用清單各一份，欲證明房屋由被告翻建并支付了44.6萬元建房款；

8、補償協議一份，欲證明補償款為156.22萬元及回遷房140平方；

9、養老協議一份，欲證明因拆遷已與原告達成財產分割與養老協議，但原告反悔；

10、拆遷補償安置管理辦法及補償實施細則各一份，欲證明昆明市的拆遷補償標準及依據。

庭審中，原告主張與余某共同出資翻建房屋，經法庭調查，其偶爾給余某200或300元；大姐、二姐也主張共同出資翻建房屋，經法庭調查，大姐、二姐在余某翻建房屋期間，分別借與余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已將款項償還。

法院審理后認定前述案情事實，并認為，被告翻建了房屋，原告貢獻較小，追加的兩被告借與余某的款項余某已償還，且款項性質為借款，追加的兩被告對房屋翻建無任何貢獻。關于繼承的主張，其原有標的（房屋）已經因成為危房而滅失，不具備繼承的條件，主張繼承沒有依據。同時，余某對拆遷房屋做出較大貢獻，拆遷所得權益，原告享有40萬元較為公平，根據《土地管理法》第六十二條、《民通意見》第九十條、《民法通則》七十八條、《物權法》九十五條、《民事訴訟法》六十四條、《民事訴訟證據規則》第二條判決：

一、由余某、鄭某于判決生效后十日內給付原告40萬元；

二、駁回原告其它訴訟請求；

三、駁回追加兩被告的全部訴訟請求；

四、訴訟費23778元由原告自行承擔13778元，被告承擔10000元。

解析：

本案涉及法律關系較為廣泛，就其拆遷房屋的情況，可能涉及繼承；對其權利主體的確認也較為復雜，涉及戶籍管理、農村宅基地管理等；對證據鏈接性要求也較高，必須經向各有關部門調取，并進行嚴密組織、論證。

本案中，法院的判決以事實為依據，以法律為準繩，充分考慮各方當事人的權益，對權利主體進行了準確定性，依法對事實進行確認，并適用了公平原則進行了判決。

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第三篇：對“城中村”改造的思考

對“城中村”改造的思考

摘 要：城中村問題給我國城市健康發展帶來了隱患,解決城中村問題成了我國各城市的當務之急。本文分析了城中村的概念、類型、改造中存在的問題及其改造對策，側重論述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的問題,提出了切實可行、有效的措施保障城中村的順利改造。

關鍵詞：城中村；改造：概念：問題；對策

一：前言

城中村是我國快速城市化過程中出現的一種普遍現象，在沿海發達地區城市 中，城中村現象表現突出。1990 年代中期以前，中國城中村問題尚未顯現，1990 年代中后期，隨著城市化進程加速，城市周圍土地被大量征用。由于城市政府要在農村土地房屋補償和村民安置方面支付巨額經濟成本和社會成本，為規避巨額成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發展的思路，導致了城中村的出現。

城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中新生的活體。有的學者稱之為“都市里的村莊”。

由于城中村在土地利用、規劃管理、建設、景觀、社會治安、社區文化等方 面表現出強烈的城鄉差異及矛盾，影響城市的建設質量和發展秩序，引起了城市 政府和社會各界的廣泛關注。

二：概念

國內學者從不同的角度出發,對城中村內涵的認識也不盡相同。總的來看,主要有以下角度認識。

李培林(2002)從親緣關系出發,認為城中村實際上就是一種由血緣、親緣和宗緣等社會關系網絡聯結的“大家庭”。

趙過渡等(2003)從職業結構的角度,認為城中村是指城市總體規劃發展區內農業用地已經很少或沒有,居民職業結構與生存方式的主要指標上已完成向城市社區的轉變,但在基本素質上仍缺乏城市社區的內涵特征的村落。

張金望等(2005)從居住形態和社會形態對城中村進行定義,認為城中村是急劇城市化過程中原農村居住區域、人員和社會關系等就地保留下來,沒有有機參與新的城市經濟分工和產業布局,仍然以土地及土地附著物為主要生活來源,以初級關系為基礎形成的社區。

譚媛媛等(2005)從文化角度,認為城中村是指在城市中主要以傳統情感維系為紐帶、以初級關系為基礎形成的社區,包括城市周邊原農村居住區域和進城務工人員聚居區。

也有的從管理方式出發,認為城中村是指在城市中仍然保留和實行集體所有制、農村經營和管理體制的農村社區,其管理組織是村委會,常住人口是村民。

綜合來講,筆者認為城中村是指:在快速的城市化進程中,隨著城市建成區面積的不斷擴張,廣大近郊農村耕地被征用同時被納入到城市建成區內,由于受到城市化的影響,出現謀生手段多元化、社會關系的復雜化、文化的多元化、物質設施的現代化,但仍以土地為主要經濟來源、以初級關系為紐帶、以農村管理方式為主、本土文化仍有頑強的生命力,從而形成的不同于傳統農村和現代城市的特殊區域。

簡單來說，城中村是在城市總體規劃中已經劃定為城市建設區域的范圍內，仍然保留農村體制，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的農民聚居村落。

城中村, 是城市化發展過程中, 由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后造成的特殊現象。城中村長期保留農村建制, 實行農村管理體制, 已形成封閉的小社會, 難以按照城市管理體制實施管理, 其規劃、建設長期處于混亂無序和低水平狀態。

由于城市的迅速發展與擴張，城市政府在征地時為規避成本繞村而過，政府部門在規劃、國土等方面管理不到位，城市政府沒有為低收入人群和外來人口解決好住房，城中村農民失去土地以后怎么生存發展，這些原因導致了城中村問題的突顯。政府要推進城市化進程，營造良好的城市發展環境，必須改造城中村。三：城中村的類型

一般研究者認為，城中村主要分為三種類型：一種是處于繁華市區，已經完 全沒有農用地的村落；二是處于市區周邊，還有少量農用地的村落；三是處于遠 郊，還有較多農用地的村落。

四：城中村改造中存在問題的分析

（一）、土地產權不清

由于我國特有的歷史形成的城市與鄉村的二元經濟社會結構性矛盾,城中村各種矛盾的根源在于,傳統的計劃經濟體制下的二元土地制度在多元市場經濟體

制下形成的土地經濟矛盾。城鄉土地的不同產權制度造成城中村的根本原因。

（二）、農民思想觀念的問題

我國農民對土地的依賴已有成千上百年的歷史,受舊的傳統觀念和生活習俗的影響,對農村改造有一種潛意識的抵觸情緒,他們雖然向往城市生活,但真正關心的并不是將來農村變成城市后景觀會多么優美,道路會多么整齊,環境會多么宜人,而是更多關心改造后沒有了房產和土地,不但沒有了自己原有的資產,而且又失去了謀生的手段,從“有產者”變成了“無產者”。村民相對來說多數文化素質低,在勞動就業市場上的競爭力弱,失去了土地就等于失業,對將來成為市民是否能享受到勞動保險、醫療保險、就業保險等一系列福利待遇存有疑慮,多重的心理壓力影響了農民對農村改造的積極性。

（三）、決策者的疑慮

保護古城,建設新區,雖然是城市規劃的決策,更是城市政府意志的反映,但在實施規劃中政府也將面臨很多的問題。要推進城市化的進程,要征收農民的土地,拆農民的房子,改變農民祖祖輩輩的生活習俗,如果沒有切實可行的方法,解決不了農民切實的問題,很容易遭到農民的反對,重大決策不能實施,政府管理者的政績很難體現出來,決策者對農村改造也會產生疑慮。

政府提供的廉價出租房太少。城市居民住房尚不寬裕,政府無力也無暇顧及外來勞工人口的住房供給;開發商也不會投資于預期收益小、風險大的廉租房,城中村恰好為如此大量的外來人口提供了低租住房的空間,同時也為市場就業能力較低的村民提供了收入的來源。

（四）、經濟利益的制約

城中村的改造,影響最大的是農民的利益：

1、農村景觀要變成城市景觀,要拆掉農民的房子,回收農民的土地,房屋拆遷和土地補償標準的制定是一個關鍵的問題,定得低了農民不接受,定得高了政府和開發商誰也負擔不起。

2、農村建設占地大,農民多數是獨門獨院,聞聽要改造,立即就會亂搭亂建,圈地造房,要滿足這些投機者的要求,成本就會提高,而改造的難度也就更大了。

3、農村中很大一部分集體財產,改造后怎么處理怎么分配,這些農民比較關心的問題處理不好,也會造成農村改造的消極因素。

4、改造資金來源難。城中村改造成本較高,涉及問題復雜,社會資金進入城中村改造的積極性不高。

（五）、政策及管理的問題

我國從建國以來就存在農村戶口和城市戶口之分,二者在社會生產、生活中分別存在不同的管理體制,農村變為城市,農民由農業人口變為城市人口,這種轉變需要在政策上采用特殊的措施才能解決。我國土地所有權歸國家,要建設城市首先要把農村集體土地使用權轉變為國有土地使用權,才能把土地開發和城市建設納入到城市規劃管理的范圍內,這種土地性質的轉變也存在困難。

如社會管理模式的變革阻力。城中村的管理是通過村委會實現的,它雖不是一級政府,但在某種意義上行使著一級“政府”的職能,管理著村里方方面面的事,與城市管理組織的居委會相比,在實際管理事務中擁有更大的自主權和更廣泛的內容。城中村改造必然要從管理體制上把原村委會納入城市管理組織序列,這種變革涉及人事安排的調整和權利的再分配,實際操作起來也不是一件容易事。五：城中村改造對策思考

（一）、規劃中應注意的問題

在編制規劃中首先考慮現狀用地情況,盡量把現狀的農村住宅建設用地規劃為城市居住用地,在村莊的基礎上改造建設住宅,配套基礎設施,形成居住小區,改造后村民變為市民,離土不離鄉,村民仍然可以居住在一起,保持原有的社會鄰里結構形式,增強他們的地緣感,從而提高村民對農村改造的積極性。改造過程中,要根據各個城中村不同的特點有區別地進行改造,對于發展好的、合乎城市規劃 要求的可以不進行物質層面的改造;對于嚴重違背城市規劃的城中村要徹底改造;而一般的可以采取局部改造,拆遷部分使其達到城市發展的要求,而剩下沒有拆遷的部分可以通過經濟的手段讓其慢慢適應城市發展。畢竟大部分城中村經過了長時間的發展,利用強制性的規劃方案來改造是不科學和困難的,應做到規劃方案與現狀整合,做到最大限度的適應城市的發展。

（二）、規劃出臺后的管理

規劃一出臺,向社會公布首先會引起農民的注意,他們會趁機擴大建設占地,其他單位或個人也會趁價低儲備土地,這必將增大將來改造的難度。規劃的實施需要有一定的時間,新區不可能一下就形成,因此,政府必須及早制定措施,控制土

地自由買賣,防止土地資源的流失。同時對現在的每項建設都要嚴格審查,首先要控制道路紅線,對近期建設項目嚴格把關,永久建筑必須符合規劃要求,把新區土地開發建設納入到城市規劃管理中。

（三）、對村民進行培訓,完善養老保險制度

村民大多數文化低、素質差,在建設新區改造農村的前期辦一些學習班,對村民進行文化思想素質教育和勞動技能培訓,增強其市場競爭的能力,盡快完成由村民向市民的轉變。建立完善保險制度,讓老年村民加入養老保險,解決他們生活的后顧之憂。

（四）、解決改造資金的來源

采取政府投資、村民自籌、開發商投資、銀行貸款等多種渠道。政府可以重 點投資公共設施,而拆遷和重新建設方面可以在政府的指導下由村民和開發商共同開發共同收益。將改造中村民付出的利益(現金投資、住宅拆遷損失、宅基地損失和出租收益損失等)和開發商的投資按照一個科學標準量化“股份”份額,在改造后按股份多少獲得收益。

（五）、安置好外來務工人員

現在我國大部分城市還難以解決本地職工的住房問題,更沒有多少精力來解決外來務工人員的住房問題。因此,在現階段,政府應該在城市規劃框架下引導城中村的出租房的建設,這樣不僅可以為外來務工人員提供住房,也為城中村帶來收益,同時也減輕了政府對城中村改造后的社會保障壓力。

（六）、引入市場機制推進城中村改造

在城中村改造中,可引進市場機制,多方籌集資金,采取滾動式發展。廣州海珠區瀝窖村,是廣州規劃發展區中規模最大的城中村,村民入股集資,采用工程分期,滾動式推進的方法改造農村,建設住宅、幼兒園、敬老院、醫療門診、居委會、戶外活動場、游泳池等,徹底改變舊村落后混亂的局面,改善了人居環境,創造了城中村改造的新模式。

六：結 論

由于城中村在環境景觀、社會管理、村民就業與社會保障等方面存在嚴重問 題，與城市經濟社會發展和現代化要求不相適應，城中村已成為制約城市發展的一個重要因素。盡管城中村改造存在很多障礙，但是我們如果不痛下決心進行全

面改造，問題長期拖下去，隨著時間的推移，改造成本會越來越高，勢必影響各個方面參與改造的能力和意愿。因此，城中村改造必須引起城市政府的高度關注，加快城中村改造的步伐。

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第四篇：案例分析：裝修引發的糾紛

裝修引發的糾紛

【案情】1998年9月陳某決定對自己的房子重新進行裝修。先是敲掉了衛生間地面、墻面的瓷磚，代之以馬賽克，結果將衛生間地面、墻面的部分防水層也一同敲掉。再是對原暖氣管道改線，以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯。最后是將分隔承重墻用沖擊鉆打進一個高2米、寬1米的長方形空間，準備設置一個“隱形酒柜”。三項裝修的結果使樓下的業主王某的衛生間出現了滲水問題；冬季來臨后，陳某樓下的五戶居民暖氣溫度一直上不去，室溫甚至達不到10度；隔壁業主吳某家中已經貼好的壁畫出現鼓包、破裂現象，給樓房安全造成了隱患。經反映調解無效后，眾多業主一紙訴狀將陳某和物業管理公司告上了法庭。

【評析】隨著我國經濟發展和人民生活水平的提高，家庭居室的裝飾裝修，已成為人們美化居住環境的一項重要活動。然而，由于家庭居室裝飾裝修在我國起步較晚，發展較快，不少居民缺乏裝飾裝修工程知識，他們為了片面追求美觀、實用，隨意拆改結構主體，危及了房屋建筑的使用安全，侵犯了相鄰居民的居住權益。

本案中，陳某的行為具有嚴重的違法性，應當承擔排除妨礙、恢復原狀、賠償損失的民事責任。首先，陳某將衛生間地面、墻面的部分防水層敲掉的行為侵害了樓下王某和隔壁吳某的合法權益。根據建筑物區分所有權理論，房屋所有人對專有部分有專有使用權，對共有部分應當遵守共同管理、共同使用的原則，一方行使權力，不得侵害他人的權益。陳某家的地面、墻面是屬于同王某、吳某共有部分，對其進行裝飾裝修不得侵害相鄰方的利益。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》（2001年8月15日修正）

第八條規定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”本案陳某即未經城市規劃部門批準，也未征得王某和吳某的書面同意，所以此種裝修行為是違法的。《城市異產毗連房屋管理規定》第十三條規定：“異產毗連房屋的一方所有人或使用人超越權利范圍，侵害他方權益的，應停止侵害，并賠償由此而造成的損失。”據此，陳某除應當立即采取措施修復防水層外，還應賠償王某和吳某的損失。

《物權法》

第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

其次，陳某將原暖氣管道改線及在分隔承重墻上做隱形酒柜是違法的。建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十一條規定：“進行家庭居室裝飾裝修，不得隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；不得隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；不得任意刨鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線；不得破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；不得大量使用易燃裝飾材料等。”

第三，陳某在分隔承重墻上做隱形酒柜的行為同時違反了建設部《建筑裝飾裝修管理規定》第八條的規定，即：房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修，凡涉及拆改主體結構和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地的房地產行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設行政主管部門辦理報建手續，并領取施工許可證。陳某在分隔承重墻上做隱形酒柜已涉及拆改主體結構，但其既未向有關部門提出申請，也未取得施工許可證，屬非法作業。陳某的此種違法行為已危及到整個建筑物的安全，根據《城市異產毗連房屋管理規定》第十二條規定：“異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險行為的，應當及時排除危險；他方有權采取必要措施，防止危險發生；造成損失的，責任方應當負責賠償。”綜合上述三個方面的分析，業主針對陳某的訴訟請求會得到人民法院的支持。

本案的另一個問題是，物業管理公司在這起糾紛中應該承擔什么責任。建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第四條規定：“房屋所有人、使用人進行家庭裝飾裝修，凡涉及拆改主體結構和明顯加大荷

載的，必須按照建設部令第46號《建筑裝修裝修管理規定》第八條規定的程序辦理；進行簡易裝飾裝修（如僅做面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應當到房屋產權單位或物業管理單位登記備案。”這條規定的立法本意是讓物業管理公司監督業主的裝修行為，據此，物業管理公司可以要求擬裝修的業主進行登記備案。

在一些地方規章中，還明確要求物業管理公司履行對業主裝修的活動監督職能。例如，《深圳家庭居室裝修管理規定》第四十七條規定：“對違反本規定的違章裝修行為，物業管理單位均有權制止、責令改正，并應報請有關區主管部門予以處罰。”在此種情況下物業管理有監督和對違法裝修制止的義務，物業管理公司應當履行此種義務。本案中，物業管理公司如果未及時制止陳某的違法裝修行為，即違反了法定義務。法定義務和約定義務同為合同義務，物業管理公司違反了法定義務，即違反了《物業服務合同》義務，所以，受害業主可以要求物業管理公司制止陳某的違法行為或要求其承擔賠償責任。物業管理公司的不作為同時也違反了行政規章，可能受到行政處罰，但行政處罰不能代替物業管理公司因違約而承擔的民事賠償責任。

第五篇：關于鄭州市城中村改造的調查與分析

《關于鄭州市城中村改造的調查與分析》

一．序言

城中村是我國城市化進程中特有的現象，推動城中村改造也是我區繼續推進城市化、建設現代化城區的應有之義。城中村問題是在我國城鄉二元體制的特殊國情下，由于快速城市快而出現的一種特殊現象，目前在國內大中城市中普遍存在的一個現象或者說是問題，因此我認為需要結合本學期《毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論》綜合分析城中村改建的問題。二．鄭州簡介

相信大多數人對鄭州都有或多或少的了解，其中對鄭州發展也都有所了解。因此本次就以河南省省會城市鄭州作為本次論文的分析城市。鄭州是一個古老的城市，始于夏商時期，曾在此建都。近代中國，鄭州一直在縣級和市級之間徘徊。1953年，1954年，河南省省會由開封前往鄭州，鄭州成為河南省省會城市。鄭州市地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、電力、郵政電信主樞紐城市，得益于獨特的地理位置，征收也是歷史上重要的商埠，至今仍是中部地區重要的物資集散地，每年都會舉辦全國性、區域性大型商貿活動。三．城中村特征及其成因

“城中村”的形成是經濟、社會、文化、管理等多種要素相互作用的結果，但根源是我國長期實行的城鄉二元管理體制。村落徒弟所有權歸屬集體名村民委員會時期管理主體。“城中村”市政公用、市容園林等城市基礎設施建設薄弱，“城中村”道路、排水、供熱供氣、環境衛生、園林綠化等設施基本為空白，居住環境惡劣；村莊建設無序發展，農民房屋“黑、窄、密”，居住環境“濕、危、雜”問題突出；大量低收入、素質低的流動人口涌入“城中村”使得“城中村”成為這回丑惡現象的多發地。“城中村”的這些特點，決定其生產方式、生活方式、地緣特征都已不是傳統意義上的農村，成為城市的潰瘍，對其改造已經成為當務之急。“城中村”問題毫無疑問已經成為當前必須要解決的重要城市發展的一個問題。毛澤東曾經說過，矛盾是普遍存在的，社會主義同樣充滿著矛盾，正是這些矛盾推動著社會主義社會不斷地向前發展。矛盾不斷出現，又不斷解決，就是事物發展的辯證規律。

四．鄭州市“城中村”改造過程

鄭州近些年來發展速度非常快，近年來鄭州城市建設取得了很大的成績，這也是每個鄭州人所津津樂道的。其中城市建設最重要且最難的部分當屬城中村改建了，所以本學期就《毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系》社會調查報告還是更加貼合實際，就鄭州市近郊 區的農村（或者說是城中村改造進行論述）。從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起，鄭州城中村改造已經走過了十年征途。遍布城市的228個自然村，如今已有170余個獲批改造。2014年將全面啟動剩余城中村改造。先來看看最近幾年，鄭州關于城中村改造的公告: 2003年9月，鄭州市政府印發《鄭州市城中村改造規定（試行）》，這意味著鄭州市城中村改造正式啟動。

2004年，金水區西史趙村第一個啟動拆遷改造，成為鄭州第一個城中村改造項目。

2006年3月25日，燕莊村改造拆遷，將鄭州帶入大規模城中村拆遷改造階段。

2007年《鄭州市城市總體規劃（2008-2020）》經過三年多時間的精心編制，報批成果已經完成。本規劃共分為兩個層次：市域和中心城區。市域規劃范圍為鄭州市行政轄區，包括金水、管城、二

七、惠濟、上街六區，已經滎陽、鞏義、新鄭、新密、登封、中牟五市一縣所轄范圍，總城區面積7446.2平方公里。中心城區規劃范圍為市區行政轄區的中原、金水、二

七、管城、惠濟五區的城區范圍。發展目標：到2020年，鄭州市域總人口為800萬人，市域城鎮人口約為538萬人；2020年，市域總人口約為1000萬聞，市域城鎮人控約為789萬人，權勢生產總值1萬億元左右，人均生產總值10萬元左右，城市居民人均可支配收入3.4萬元；城鎮居民人均住房面積35平米；人均文化設施用地面積0.8-1平米。2012年7月17日，鄭州市政府同意20個城中村進行改造。致辭，鄭州市建成區（除鄭東新區、經濟技術開發區外）內228個城中村已有119個獲批改造。

2015年，金水區，二七區，管城區、惠濟區三環內的全部城中村啟動了拆遷改造。就金水區來說，2015年1月至今，先后啟動大鋪，姜寨，司家莊、馬李莊、勺袁、楊君劉等18個城中村改造項目，鄭州市三環內的城中村啟動了拆遷改造，但拆遷改造的重點和難點在鄭州的北邊，因鄭州市區域向北延伸發展，導致金水區的城中村改造也相應向北延伸。在鄭州市建成區，陳寨、綠林、劉莊等三環外的城中村，離中心城區近，交通便利、放假較低，因此，外來人口多、商業用房較為發達，這也成為金水區拆遷改造的老大難。五．鄭州市城中村改造舊模式研究

這一模式的主要內容有：

（一）.政府指導城中村改造，城中村改造采取“一村一案”方式，根據現實情況和群眾意愿，以城中村集體經濟組織自行改造模式為主，也可以采取與投資商聯合改造或通過招標選定投資商獨立改造的模式。

（二）.城中村實行改制，撤村建居，城中村村民戶口農轉非，享受城鎮居民的社會保險、社會保障和就業待遇，原集體經濟組織改制為股份制企業，設立集體法人股和個人股，集體法人股原則上不低于40%，集體股收益除用于擴大再生產外，主要用于為未就業的原村民辦理社會保險和其他集體福利事業。

(三).城中村原集體土地轉為國有，宅基地以國有劃撥方式給原住戶使用，原集體經濟組織興辦企業用地確權給使用者，轉為國有土地的首次轉讓或改變土地用途，應補繳土地出讓金和有關稅費；投資商獨立改造城中村，經營性用地須通過招拍掛方式取得（除少數城中村改造項目采取招拍掛方式外，大部分在實踐中還是采取了協議出讓方式），土地出讓金由市財政局收取并全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障（鄭政[2004]35號文件）。

(四).城中村的改造方式為徹底重建，可采取企業自籌、村民集資、抵押貸款等多種方式籌資，改造中主要建設原居民安置用房（享受經濟適用房優惠待遇）和商業用房、出租房（須補繳土地出讓金）。(五).城中村改造由政府協助拆遷人拆遷，拆遷補償安置方案須由村民大會或轉制后的股東大會通過，被拆遷人可以選擇貨幣補償或產權調換兩種方式進行補償，每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積（228平方米的新建住宅面積）予以安置，超出部分按建安價給予貨幣補償，不足部分由被拆遷人按新建住宅建安價補齊差價。(六).2000年8月9日后原村民未經規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建設處理，拆遷時不予安置補償；非本村村民占用集體土地建設房屋，或購買在集體土地上建造的房屋，城中村改造完成后經確認符合改造規劃的補繳土地使用權出讓金及有關稅費可辦理國有土地使用權證和房屋所有權證，不符合改造規劃的應予拆遷，由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價給予補償。

六．鄭州市城中村改造新模式研究

經過五年探索，鄭州市城中村改造取得了一定經驗，并借鑒外地成功經驗，鄭州市人民政府于2007年6月出臺了《進一步規范城中村改造的若干規定》（鄭政文〔2007〕103號），隨后又出臺或公布了《關于城中村改造有關政策實施中具體細則的會議紀要》（市長辦公會紀要（2007）61號）、《關于城中村改造經驗總結和措施完善等問題的會議紀要》（市長辦公會會議紀要〔2007〕100號）、《關于城中村改造中廉租住房和周轉房建設有關問題的通知》（鄭政文[2007]208號）、《關于禁止城中村擅自拆遷和擅自開工建設有關問題的通知》（鄭政文[2007]209號）、《關于印發〈鄭州市城中村改造工作流程（試行）〉的通知》（鄭政文〔2008〕120號）等文件，形成了相對成熟的新的城中村改造模式，即鄭州市城中村改造新模式。

七．鄭州總體發展：

鄭州未來12年的發展方向，以東西南三向為主。中心城區城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路，細致環城高速公路，北至黃河濕地保護區，南至南水北調中線工程。發展方向主要以東、西、南三個方向為主，北部控制開發建設，保護黃河濕地，提升生態品質。伴隨著鄭州市城鄉化進程的加快，城中村在資源利用、人文景觀、城市規劃、環境衛生、村民社會保障等方面與城市的巨大差異逐步體現出來，從城中村問題已經成為影響鄭州市城市協調發展的主要問你。一句鄭州城中村大規模改造過程遇到的資金、人口拆遷安置以及城中村的二次拆遷等諸多難題，今兒提出了對鄭州市城中村改造的合理化建議。

以上數據充分說明了鄭州市政府對城中村改造的力度之大，以及對城中村改造的決心。

八．對鄭州市城中村改造的合理化建議

從各個省市“城中村”改造的時間中得知，“城中村”改造最難協調的就是相關利益主體之間的關系，即政府、村民和開發商三方利益關系之間的制約和調和。其中政府的擔憂是拆遷過程中的利益沖突會成為社會不穩定的因素，政府自己開發因成本國語高昂難以啟動，而給予優惠政策吸引開發商介入開發，歐不可能造成房屋過量供給，沖擊也已經趨近飽和的房地產市場；開發商的擔憂是此種拆遷開發中的利益矛盾重重，不確定因素很多，高昂的交易成政府對樓本會吞沒和消散房地產開發的正常收益，樓層高度的管制會使開發變得無利可圖；村民的擔憂是他們既得的房地產租金收益在開發中而且會損失市中心區域房地產升值前景得不到保護，他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們既得利益寸金必爭。因此，“城中村”改造中，必須選擇合理的制度安排，兼顧各方利益主體的要求，成功實施改造工作。

（一）鄭州市城中村改造中存在的問題及制約因素

（1）在“城中村的改造當中，政府的作用不可忽視。所謂的政府行政手段就是制定有關“城中村”改造的法律規定和政策，該方面的欠缺造成的改造問題在上面已經談到，目前鄭州市政府的相關部門對于“城中村”改造還沒形成合力，缺乏重醫的改造規劃和改造方案，部門之間的分工不明確相互的協調也缺乏組織性。很多保證“城中村”改造能夠有效進行的政策改革還沒有進行，這給“城中村”的改造增加了一定的難度。“城中村”土地未能及時收歸國有以及宅基地制度的存在是造成各級政府部門對“城中村”管不了、治不好的根本原因；（2）村民與政府管理部門缺乏相應的交流，改造相關方案大多數村 民并不知情，或者對拆遷過渡期內的補償條款不滿意，造成部分村民拒絕簽訂拆遷協議；（3）拆遷改造部門缺乏執法隊伍建設，暴力執法，強拆現象屢見不鮮；

（4）土地產權不明確。

（二）鄭州市“城中村改造”應遵循的指導思想

以科學發展觀為指導，堅持以人為本，按照構建和諧鄭州、建設中原首善之區的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益、加快城鎮化發展為核心，把城中村改造作為加強城市基礎設施建設、完善城市功能、推動城市內涵式發展的重要組成部分，統籌考慮村民安置、城市景觀建設和經濟社會發展，充分調動各方面的積極性，依法保護村組及村民的合法權益，統籌兼顧國家、集體、個人及投資者的利益，達到村民、開發商、政府“三滿意”，通過努力將城中村改造成現代化城市社區，為鄭州市經濟社會全面、協調、可持續發展做出貢獻。

（三）鄭州市城中村改造應遵守的基本原則

（1）堅持政府主導、市場運作的原則。城中村改造堅持群眾自愿、政府負責的原則，政府指導城中村改造，制定改造規劃，出臺配套措施，具體改造以市場運作為主，通過招拍掛方式確定改造主體。

（2）堅持統一規劃、分步實施的原則。按照城市總體規劃的要求，對城中村實行統一規劃、成片開發、配套建設，具體改造從實際出發、分步實施，做到條件成熟一個審批改造一個，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。

（3）堅持因地制宜、一村一案的原則。根據各個城中村的具體情況，因地制宜，一個村（組）制定一個具體改造方案，確立有差異的改造目標，實施不同的具體改造方法。

（4）堅持統籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創新，既推動城中村空間形態改造，又推動其社會形態和經濟再造，實現城中村與城市的全面融合。

（5）堅持舊村改造、配套房地產開發的原則。以舊村改造帶動配套房地產開發，以配套房地產開發為城中村改造提供資金保證，順利推進城中村改造的全面實施。

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