第一篇：IPO土地上市問題

土地是生產制造型企業實施生產、經營的重要資產，是建筑物所依附的對象，“皮之不存，毛將焉附?”。證監會對擬上市公司是否合法、合理使用土地，比較關注。國內擬上市公司申請公開發行上市過程中，除了最常見的以出讓方式取得土地使用權之外，還有如下所述的一些使用土地的特殊情況。

土地是生產制造型企業實施生產、經營的重要資產，是建筑物所依附的對象，“皮之不存，毛將焉附?”。證監會對擬上市公司是否合法、合理使用土地，比較關注。國內擬上市公司申請公開發行上市過程中，除了最常見的以出讓方式取得土地使用權之外，還有如下所述的一些使用土地的特殊情況。

一、劃撥用地的處理

對以往業已審核通過的案例分析，證監會對擬上市公司使用劃撥地的問題非常關注。從法律角度，上市公司使用《劃撥用地目錄》范圍內的劃撥用地并不違法，但實踐中證監會從《上市公司重大資產重組管理辦法》第十條“重大資產重組所涉及的資產權屬清晰，資產過戶或者轉移不存在法律障礙”角度，一般要求公司按照出讓地價繳納土地出讓金，將劃撥用地變更為出讓地。相關案例如下：

1、鐵嶺財經借殼上市

鐵嶺財京投資有限公司(以下簡稱“鐵嶺財京”)擬借殼四川中匯醫藥(集團)股份有限公司(股票代碼000809)上市，鐵嶺財京全資子公司鐵嶺公用擬將采取劃撥方式取得的67畝國有土地使用權注入上市公司。證監會對該劃撥土地予以重點關注，并就這個問題要求律師就是否違反《國務院關于促進節約集約用地的通知》[國務院(2008)3號]出具反饋意見，雖然律師認為國務院(2008)3號文并未禁止城市基礎設施用地采用劃撥的形式，僅要求積極探索實行有償使用制度。鐵嶺公用擬取得的67畝土地是用于建設凈水廠，符合《劃撥用地目錄》，屬于可以劃撥供地的范圍，且鐵嶺公用以劃撥方式取得上述土地使用權需繳納20萬元每畝的安置補償費用，并不違反國務院(2008)3號文規定。但證監會對這樣的反饋意見不認同，最后鐵嶺公用還是在證監會的要求下繳納了出讓金將劃撥地變更為出讓地。

對于劃撥用地的轉讓和使用問題，1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定劃撥地轉讓和出租必須補交土地出讓金，即實行有償使用。但根據2001年《國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》的規定，“企業原使用的劃撥土地，改制前只要不改變土地用途，可繼續以劃撥方式使用。改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續以劃撥方式使用。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應當依法實行有償使用。”、“劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。”以及“對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地。”的規定，劃撥用地的轉讓只有在用途不再符合法定劃撥用地范圍時才需辦理有償用地手續，劃撥用地的使用限制也被放寬。部分上市公司也正是依據這個通知對1990年《城鎮國有土地使用權出讓合轉讓暫行條例》中的限制規定進行了突破。

如2004年上市的久聯發展(002037)、2006年上市的興化股份(002109)和2008年上市的北化股份(002246)均向股東租賃了劃撥用地。其中興化股份的招股書披露，依據當地土地管理部門作出的《關于陜西興化集團有限責任公司改制土地估價報告和批準土地資產處置方案的函》，股東興化集團經授權經營劃撥土地使用權并按照原土地用途租賃給興化股份使用;北化股份的招股書披露，北化股份分別向兩個股東租賃劃撥地，兩名股東于2005年根據《國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》辦理了國有土地的授權經營手續，四川省國土資源廳和陜西省國土資源廳分別授權實際控制人兵器集團于2007年批準兩名股東向北化股份租賃該兩宗土地。

二、集體用地的處理

我國城市市區的建設用地、農村和城市郊區經依法征收后新增的建設用地等，屬于國家所有;城市市區以外以及法律規定由國家所有土地以外的農民宅基地和其他建設用地，屬于農民集體所有。集體經濟組織的公共設施和公益事業用地、鄉鎮企業用地、農民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地;而城市企業、城市居民等進行建設必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎，與城鄉企業、居民身份、用地者性質相掛鉤，長期依賴城鄉分割管理的典型的城鄉建設用地雙軌制。

現實中，往往存在擬上市公司使用農村集體建設用地的情形，由于該等使用情況，與如下法律規定相沖突，目前一般需要清理。我國《土地管理法》第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理”。第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十三條規定：“除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)文件規定：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設”;“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。

三、租賃房屋

根據我們的項目操作經驗和證監會的過會案例，證監會對租賃房產物業的關注點集中在出租方是否有房地產出租權利、是否就租賃事宜進行登記備案、在租賃關系變動時如何將對擬上市企業的影響降低到最低程度。

相應的，擬上市公司如在企業生產過程中簽訂了房屋租賃協議或者租賃意向書，就如實披露簽約時間、房產證號、位置、面積、租賃期限、租金支付方式、是否存在抵押、是否有優先續租權等基本信息，同時實際控制人承諾如因房屋租賃合同履行障礙出現問題導致上市公司遭受經濟損失將承擔風險并補償損失，則一般會順利通過審核。采用這種方式解決項目用地的案例較多，如迪威視訊(300167)、福星曉程(300139)、信維通信(300136)、君正集成

(300223)。

四、租賃(承包)土地

如擬上市公司以租賃方式取得土地使用權，且在該租賃來的土地上自建了生產經營建筑，從房產與土地合一的角度，該建筑仍為土地產權方所有，不屬于擬上市公司擁有所有權的財產。所以實際操作中一般由擬上市公司直接租賃房屋，放棄租賃土地。但由于某些特定行業的特殊要求，也還是存在上市公司直接租賃土地的情況，比如農業種植、養殖行業，這與這個行業的法律規定[1]和經營模式有關。例如以下幾個案例：

(1)正邦科技(002157)——租賃方式

根據正邦科技的招股書披露，正邦科技共6個募投項目，其中一個募投項目的土地300畝通過租賃方式取得，為公司育種中心新增的一個獨立原種豬場，其他項目用地203畝通過出讓方式取得土地使用權。

2005年8月10日，正邦科技與新干縣潭丘鄉蔡家村民委員會石溪村小組簽訂《土地使用權租賃協議》，租賃用地位于新干縣潭丘鄉蔡家村委員會，面積約300畝土地，租賃用途為從事生豬養殖，租賃價格：租賃山地價格為每年50元/畝，租賃水田價格為每年350元/畝，租賃期限為50年。

律師在法律意見書中指出：上述土地使用權的出租人具有出租該等土地使用權的資格;公司租賃農民集體所有的土地用于生豬養殖基地建設，按國家土地分類規定仍屬于其他農用地范圍，合同內容未違反法律的強制性規定;上述土地使用權的租賃期限并未構成對法律強制性規定的違反。

根據證監會的反饋意見，律師在《補充法律意見書》中進一步指出：對于上述合同中的用地新干縣國土資源局已出具用地預審意見,認為生豬養殖基地屬畜禽飼養地,按國家土地分類規定仍屬于其它農用地范圍,不需要辦理農用地轉用手續,宜采取租地方式，合同內容未違反法律的強制性規定;本募集資金項目不存在用地障礙。

(2)福城五豐(600965)——承包方式

福城五豐共6個募投項目，其中1個募投項目“3000頭奶牛基地技術改造項目”的土地200畝通過承包方式取得，其余項目用地310畝通過出讓方式取得土地使用權。

根據招股書披露，2002年10月16日，經高樓鎮孫辛莊村民委員會會議一致同意，福城五豐已經與高樓鎮孫辛莊村民委員會就土地承包事項達成意向，簽訂了《土地承包意向書》，約定發行人以每畝每年500元的價款承包該村位于村北路西土地200畝，承包期15年，自2003年1 月1日至2018年12月31日

根據證監會的反饋意見，律師在《補充法律意見書》中指出：根據《中華人民共和國土地管理法》第十五條第二款規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者

個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。”經該村委會向高樓鎮土地城建辦公室咨詢，公司承包該村200畝集體土地用于興辦奶牛場屬于國家鼓勵項目，按土地管理部門的有關規定，在經過村民委員會或村民大會2/3以上多數表決通過后，簽訂書面承包協議，并報土地管理部門批準即可。因此，公司可以在本次發行完成后與該村委會簽訂正式的《土地承包協議》并報土地管理部門批準

(3)國投中魯(600962)——承包方式

國投中魯共3個募投項目，其中一個募投項目下的子項目新建高酸蘋果苗木基地項目需用地1884畝土地通過承包方式取得。

根據招股書披露，2003年10月18日，國投中魯母公司及魯菱公司分別與乳山寨鎮寨東村等8個村的村民委員會簽訂了《高酸蘋果基地土地承包合同》，承包土地總面積1,884畝，期限30年，自2003年10月18日至2033年10月18日。承包費用為承包期限開始四年內每畝120元/年，第五年起至第三十年每畝150元/年。在《招股說明書》公告時，國投中魯已經向乳山市人民政府提交了辦理土地承包權證的有關申請文件，有關手續正在辦理中。

律師在《法律意見書》中指出：2003年3月26日，乳山寨鎮人民政府以《乳山寨鎮人民政府關于寨東等8個村發展高酸蘋果土地調整請示的批復》(乳寨政發[2003]4號)批準國投中魯母公司及其子公司山東魯菱果汁有限公司使用乳山寨鎮寨東村等8個村的土地建設高酸蘋果基地。國投中魯母公司及山東魯菱同以上各村簽訂的《高酸蘋果基地土地承包合同》中的承包土地均屬各村集體所有，該土地權屬明確，不存在任何權屬糾紛。根據《高酸蘋果基地土地承包合同》約定，合同應在乳山市人民政府核發土地承包權證后生效。

根據上述案例和我們實踐操作的總結，擬上市公司若存在租賃(承包)土地的情況，一般都會受到證監會發行審核部門的關注。對于租賃(承包)土地被用于募投項目的情況，證監會一般會關注使用這類土地是否會影響到募投項目的實施。上市公司獲得租賃(承包)土地的過程比較簡單，一般都是在雙方當時人達成一致意見的情況下簽署《土地使用權租賃協議》或《土地承包合同》，并報送土地管理部門批準。早期上市公司在沒有選擇的情況下簽署的均是《土地承包合同》，近幾年簽署的多是《土地使用權租賃協議》，兩種形式對于上市公司來說本質上沒有太大區別，但前者的限制條件比較多，而后者更符合農村土地流轉的發展趨勢。

五、在申報時未能簽署出讓合同

證監會在審核中對以土地出讓方式取得土地使用權募投項目，一般要求公司應已與相關土地管理部門簽署土地使用權出讓合同，足額繳納土地出讓金，并向有關土地管理部門辦理土地使用權登記手續。對于在上報材料前未能完成土地出讓合同簽署的企業，證監會會在反饋中重點關注，在過會前至少須完成土地出讓合同的簽署。

以堅瑞消防(300116)為例。堅瑞消防2010年6月過會，2009年11月的律師工作報告披露募投項目用地僅取得了西安高新區管委會2009年4月28日簽發的《關于陜西堅瑞消防股份有限公司有關項目用地申請的批復》。2010年4月22日的補充法律意見里披露：根據《西

安市戶縣國有建設用地使用權掛牌出讓公告》，募投用地將于2010年5月17日完成掛牌出讓程序。2010年5月的補充法律意見里披露2010年5月25日簽署了出讓合同。

綜上所述，上市公司或子公司持有的劃撥用地是證監會較關注的問題，一般情況下都要求補交土地出讓金轉為出讓地。

國有控股企業可以考慮向股東租賃劃撥用地的方案，從證監會的過會案例來看，股東辦理國有土地授權經營手續經省級國土部門授權后，可將劃撥用地租賃給上市公司使用。

如果募投項目用地不能在上報材料前通過出讓方式取得土地使用權，建議優先考慮租賃房屋的方式，畢竟此種方式比較普遍，證監會認可度高且關注度低。考慮到實踐中土地管理部門辦理土地出讓手續的時間進度無法把握，如果采用上述第三種方案，在過會前若無法及時簽署出讓合同是一個重大的風險，會影響上市進程。

租賃土地涉及房產權屬的法律問題，除了一些特殊行業如種植養殖類公司，一般不建議公司采用。

[1]《土地管理法》(2004年版)第十五條第一款規定：“農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。”該條第二款同時明確規定：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準”。

第二篇：公司IPO上市過程中土地問題法律分析

公司上市掛牌過程中土地權利處置

2012/12/31 目錄

一、有關土地的基本問題...............................................................................................................2

（一）、我國土地使用的基本原則.........................................................................................2

1、土地公有的原則.........................................................................................................2

2、土地用途管制原則.....................................................................................................2

（二）、我國土地的分類.........................................................................................................2

1、依據土地所有權屬分類.............................................................................................2

2、依據土地用途分類.....................................................................................................3

（三）、土地權利概述.............................................................................................................4

1、土地所有權.................................................................................................................4

2、土地使用權.................................................................................................................4

3、土地他項權利.............................................................................................................5

二、國有土地使用權.......................................................................................................................5

（一）、國有建設用地使用權的介紹.....................................................................................5

（二）、國有建設用地使用權設立.........................................................................................6

1、國有建設用地使用權出讓.........................................................................................6

2、國有建設用地使用權劃撥.......................................................................................12

3、國有建設用地權租賃...............................................................................................14

4、國有建設用地使用權作價出資入股.......................................................................15

（三）、國有建設用地使用權流轉.......................................................................................16

1、國有建設用地使用權的轉讓...................................................................................16

2、國有建設用地使用權的出資...................................................................................16

3、國有建設用地使用權的出租...................................................................................17

4、國有建設用地使用權的抵押...................................................................................20

（四）未確權的國有荒山使用權處置.................................................................................21

三、集體土地使用權.....................................................................................................................21

（一）、農村集體建設用地使用權設立與流轉...................................................................22

1、集體建設用地使用權的設立...................................................................................22

2、集體建設用地使用權的流轉...................................................................................23

（二）農村集體農用地使用權的設立與流轉.....................................................................23

1、集體農用地使用權的設立.......................................................................................24

2、集體農用地使用權的流轉.......................................................................................24

（三）、農村未利用地使用權的設立與流轉.......................................................................27

1、四荒地的承包經營權的設立...................................................................................27

2、四荒地使用權的流轉...............................................................................................29

3、四荒地使用權抵押權...............................................................................................29

（四）、設施農用地處置.......................................................................................................29

一、有關土地的基本問題

（一）、我國土地使用的基本原則

1、土地公有的原則

我國《憲法》規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。也就是說，我國的土地屬于全民所有或集體所有，除此之外，私人是不享有土地所有權的。

2、土地用途管制原則

所謂土地用途管制是指國家為了保證土地資源的合理利用以及經濟、社會與環境的協調發展，通過劃分土地類型，嚴格控制農用地轉為建設用地的總量和審批，同時確定土地使用限制條件，使土地使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地。根據《土地管理法》等相關規定：只有農用地轉化為建設用地這一轉變方式受到法律的限制。農用地、建設用地轉為未利用地法律并未禁止，未利用地轉為建設用地是法律提倡的，建設用地、未利用地轉為農用地是法律所鼓勵的。

（二）、我國土地的分類

在我國，依據不同的標準，土地有多種分類方法，如依據土地的所有權屬、自然屬性、用途、質量、承載狀況等進行分類，本文僅介紹與企業上市關系最為密切的兩種分類方法，即依據土地所有權屬和土地用途進行分類。

1、依據土地所有權屬分類

根據我國《土地管理法》第2條規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。因此，土地按照所有權屬可以分為全民所有的土地和集體所有的土地。

不同所有權類別的土地，其使用權取得和流轉的條件是不同的，因此，有必要區分不同所有權屬的土地。（1）國家所有的土地

我國《憲法》第10條規定：城市的土地以及法律規定為國有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。《土地管理法》第八條也作了相同的規定。這兩條法律規定，確定了國有土地的基本范圍。而根據《土地管理法實施條例》第2條的規定：下列土地屬于國家所有：

（一）城市市區的土地；

（二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制的集體遷移以后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

此外，根據國家土地管理局1995年發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第18條：土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有。該規定體現了國家所有權優先的原則。（2）集體所有的土地

我國《土地管理法》第8條規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。此外，根據《物權法》等相關的法律規定，集體土地主要包括以下幾類：①農用地：主要包括耕地和其他用于種植業、林業、畜牧業和漁業生產的土地。②集體建設用地：主要是指在農村在用于非農業建設項目的土地。③宅基地：也就是農民用于建造房屋以及附屬設施的土地。④集體所有的四荒地，即荒山、荒溝、荒丘和荒灘。

2、依據土地用途分類

我國實行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用權取得和流轉的法律規定是不同的，因此，有必要了解我國土地的用途類分。我國《土地管理法》第4條規定：國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。（1）農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。（2）建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地分為長期建設用地和臨時用地。長期建設用地是一般意義上的建設用地。臨時用地是因建設項目施工和市政公共設施建設需要而暫時占用的土地。臨時用地由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地屬性，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時用地合同，并按照合同的約定支付臨時用地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。臨時使用土地期限一般不超過兩年。（3）未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

（三）、土地權利概述

在企業改制掛牌過程中，涉及的土地權利主要是使用權的取得、流轉和他項權利的設定。以下對土地權利體系做一個概述。

1、土地所有權

土地所有權是指土地權利人依法對土地享有占有、使用、收益和處分的權利。根據我國《憲法》和《土地管理法》的規定，土地所有權的主體只能是國家和集體，其他任何組織和個人都不能享有土地所有權，因此，在我國只有國家土地所有權和農村勞動群眾集體土地所有權。土地所有權的客體為土地，屬于不動產的范疇，土地所有權的取得、喪失和變更必須履行一定的法律手續，以表征權利狀況。

2、土地使用權

由于土地所有權是禁止交易的，而且所有人必須為國家或者農村集體，因此企業無法獲得土地的所有權，但法律允許將土地占有、使用、收益等權能同土地所有權相分離，土地使用權即是與土地所有權相分離的獨立的財產權。

土地使用權是指民事主體（組織和個人）在法律規定的范圍內對國有或集體所有的土地占有、利用和收益的權利。我國《土地管理法》第9條規定：國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。

3、土地他項權利

土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外的土地權利，這些權利的權利人是土地所有權和使用權的相對人，常見的抵押權、租賃權即屬他項權利的范疇，此等權利也需要在土地管理機關登記，取得《土地他項權利證書》，或者在土地使用權證書中做相關他項權利記載。

土地使用權及相關的土地他項權利是企業尤其是生產企業正常運營的重要條件，因此，企業在改制上市過程中的土地資產處置是企業資產重組的重要內容，也是發行監管部門重點關注的法律問題。

二、國有土地使用權

根據前文的分類方法，國有土地可以分為三類：建設用地、農用地和未利用土地。根據《物權法》第124條規定：農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。因此，國有土地中的農用地的使用將參照集體土地承包經營制度，將在集體土地中闡述。

（一）、國有建設用地使用權的介紹

我國實行土地用途管制制度，因此在取得國有建設用地使用權以前，要通過建設項目用地預審和建設用地申請報批。根據《土地管理法》第52條規定：建設項目可行性研究論證時，土地行政國內主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用計劃和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，并提出意見。根據《土地管理法》第53條規定：經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的相關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。

國有建設用地使用權是指國有建設用地使用權人依法對國家所有土地享有的占有、使用、受益的權利，國有建設用地使用權人有權在該土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施。（1）國有建設用地使用權主體的廣泛性。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定：中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者除外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。這表明，國有建設用地使用權的主體非常廣泛，可以不受身份的限制而享有建設用地使用權。（2）國有建設用地使用權的設立模式是登記生效主義模式。具體說就是當事人要達成一致的意思表示，簽訂出讓合同，同時要加以公示。《物權法》第139條規定：設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

（二）、國有建設用地使用權設立

國有建設用地使用權的取得是指國家作為土地所有權人與相對人之間通過出讓、劃撥等形式將國有建設用地的使用權轉移給相對人，由相對人加以利用的行為。根據《物權法》第137條規定：設立建設用地使用權，可以采取出讓或劃撥等方式。根據《土地管理法實施條例》第29條規定：國有土地有償使用的方式包括：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）國有土地租賃；

（三）國有土地使用權作價出資或者入股。因此，國有建設用地使用權的取得主要有四種：出讓、劃撥、租賃、出資（入股）。

1、國有建設用地使用權出讓

國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

根據《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等法律、法規的有關規定，我國國有建設用地使用權出讓的方式主要有協議、招標、拍賣和掛牌等。其中，工業、商業、旅游、娛樂、和商品住宅等經營性用地以及同一宗土地上有兩個意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。因此在出讓方式的適用上，招拍掛出讓優于協議出讓。

（1）以招拍掛的方式取得國有建設用地使用權

招標出讓國有建設用地使用權是指市縣人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。國有建設用地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和建設用地計劃。國有建設用地使用權出讓，必須由土地所在地的市、縣人民政府有計劃、有步驟進行。市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批準后，及時向社會公布，并具體組織實施。市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等部門共同擬定出讓的每幅地塊的用途、年限、規劃條件和其他土地使用條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實施。

（2）以協議的方式取得國有建設用地使用權

根據2007年11月1日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。因此目前企業要從國家獲得經營性用地的使用權，主要通過招拍掛的方式。但根據2009年8月10日《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》的規定，下列三種情況依舊可以采用協議的方式獲得國有建設用地使用權。①由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法批準，可以采取協議方式。②政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市縣國土資源行政主管部門審核并報經市縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城市規劃功能分區要求，盡可能在確定的工業區集中安排工業用地。③采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可以協議方式出讓。各地可在不高于法律規定的工業用地最高出讓年限內，結合探礦權、采礦權出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。

（3）擬上市公司曾經通過協議方式取得土地使用權

招拍掛制度是一個逐步發展完善的過程。許多企業在歷史上通過協議方式獲得經營性國有建設用地，而且沒有違反當時國家及地方法律法規的情形。對于企業通過協議的方式取得的國有土地使用權是否符合當時的法律規定問題，可以重點關注以下四個時段。

①時段一：2002年7月1日以前：國有建設用地大部分通過協議轉讓的方式出讓，招拍掛程序并非必經程序。

②時段二：2002年7月1日至2004年8月31日：根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》規定：除工業用地以外的經營性用地必須采用招標、拍賣和掛牌方式供應，但允許解決歷史遺留問題。

2002年5月9日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》要求從7月1日期，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。2004年3月31日《關于繼續開展經營土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標、拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月1日以前將歷時遺留問題處理完畢。所謂歷時遺留問題是指2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后，除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續和按國家有關政策規定屬于歷史遺留問題之外，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定采用招標拍賣掛牌方式，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣掛牌方式供應。

③時段三：2004年8月31日至2006年8月31日：除工業用地已外的經營性用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式供應，且不允許解決歷史性遺留問題。

④時段四：2006年8月31日至2007年6月30日：根據國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》、《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》規定：工業用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，允許解決歷史性遺留問題。

2006年8月31日《關于加強土地調控有關問題的通知》第五點規定：國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。2007年4月4日《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度度有關問題的通知》中第二點規定：

（一）政府供應工業用地，必須采取招標拍賣掛牌方式公開出讓或租賃，必須嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定的程序和方法。該文件也同樣允許在一定時間內解決歷史性遺留問題：“國務院31號文件下發前，市、縣人民政府已經簽訂工業項目投資協議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農用地轉用和土地征收審批手續的，可以繼續采取協議方式出讓或租賃，但必須按照《協議出讓國有土地使用權規范》的有關規定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應按規定采用招標拍賣掛牌方式出讓或租賃。”

⑤時段五：2007年11月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或掛牌方式轉讓。該規定最終將包括工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地都納入必須招拍掛出讓的范圍。

（4）以出讓方式取得國有建設用地使用權需要關注以下問題：

①土地出讓金的數額：《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第9條規定：土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估，要以評估價格為依據確定土地出讓金的數額。關于出讓金的數額，國家土地管理局1992年頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第26條規定：土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。2003年《協議出讓國有土地使用權規定》第5條規定：協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70％。因此，國有建設用地使用權出讓金要參照改制當時地政府出臺的標定地價與基準地價及最低下浮限度，根據地段、級別判斷出讓金額是否符合規定。

根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第17條規定：在土地有償使用費用方面，可采取適當優惠政策鼓勵和支持國有企業改革，具體辦法由各地根據本地實際情況制定。因此，一些地方政府對于改制的國有企業土地出讓金的繳納，會有更優惠的政策，一般按評估值的5％－30％計收。另外，根據《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》的規定：對其他采用成熟技術進行產品更新和技術改造的國有企業，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應付帳款暫留企業，全額用于技術改造，并參照技改貸款方式進行管理。

但如果出讓金明顯低于標準，應有合理的解釋并取得有權部門的批準，保證土地出讓金優惠政策的法律效力。由于在出讓金繳納方面的優惠，地方政府往往會對國有建設用地使用權的流轉做些限制，如改制企業如果轉讓該幅土地，須補繳剩余部分的出讓金等，要注意這些限制條件。

②國有建設用地使用權出讓金的繳付期限：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條規定：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。但一般來說，這條法律規定只有在極少數地方被嚴格執行，許多地方政府在執行時相對靈活，一般僅規定企業在某一時間內（一般是一兩年內甚至更長，視出讓金數額及企業情況而定）繳納。但按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規定：土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。故按規定在未繳納完土地出讓金前，不能取得土地使用權證，盡管地方政府有變通的做法，企業還是應在申報上市申請前將土地出讓金繳納完畢，取得土地使用權證。

③出讓土地的用途與期限：我國實行土地用途管制和土地利用總體規劃制度，因此，要關注企業取得的國有建設用地使用權的用途，如果企業改變用途，可能會面臨補繳土地出讓金的問題。另外，我國國有建設用地使用權實行有期限出讓制度，因此，還要關注國有建設用地使用權的期限。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。根據《土地管理法》第58條規定：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的，有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

④建設用地使用權的收回：根據《土地管理法》第37條規定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按照省自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續2年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。《城市房地產管理法》第26條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成開發延遲的除外。這兩條存在較大爭議，《物權法》中沒有關于土地閑置超過兩年就收回的規定，但該條法律仍然有效。

⑤出讓方式獲得國有建設用地使用權的登記以及抵押登記：根據《土地登記辦法》規定：依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持有原國有土地使用證、出讓合同以及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

2、國有建設用地使用權劃撥

根據《城市房地產管理法》第23條規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。國有土地使用權劃撥必須依法報經縣級以上人民政府批準，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或者個人頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設部用地批準書》。（1）劃撥土地的范圍

由于國有建設用地使用權劃撥時，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對于政府而言，土地使用權劃撥是一種無償性質的行政配置方式，因此國家對于劃撥土地范圍有嚴格限制。《土地管理法》第54條明確規定：建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。《城市房地產管理法》第24條規定：下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。根據上述法律規定，國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》對上述可以劃撥的四類用地范圍進行具體細化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，方可劃撥方式提供。（2）擬上市公司擁有劃撥土地

根據國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第8條規定：企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批準可以采取保留劃撥方式處置：(一)繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；(二)國有企業兼并國有企業或非國有企業以及國有企業合并、兼并或合并后的企業是國有工業生產企業的；(三)在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并中的一方屬于瀕臨破產的企業；(四)國有企業改造或改組為國有獨資公司的。前款第（二）、（三）、（四）項保留劃撥用地發生的期限不超過五年。

按照這一規定公司應當有償使用土地，一般不能通過劃撥的方式取得國有建設用地使用權，但這會加重許多改制國有企業的負擔。因此，國土資源部頒布的《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》規定：在涉及國家安全的領域和對國家長期發展具有戰略意義的高新技術開發領域，國有企業可繼續以劃撥方式使用土地。……對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業注入土地資產。“為減輕企業負擔，國有企業在改革前可繼續以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業用地符合《劃撥供地目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國有和集體企業兼并國有企業涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經土地行政主管部門批準，也可在一定年限內維持劃撥使用”。該規定擴大了劃撥用地使用權的范圍，使改制企業仍可通過劃撥方式取得國有建設用地使用權。

因此，上市公司的土地使用涉及到城市基礎設施用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，仍有以劃撥方式取得國有建設用地使用權的法律依據。（3）劃撥國有建設用地的法律限制與登記

①程序限制：根據《土地管理法》等相關法律規定，建設用地使用權劃撥的程序主要包括：建設用地使用人提出申請，土地管理部門進行審批，劃撥建設用地，劃撥建設用地使用權證登記，核發建設用地使用權證。

②流轉限制：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條規定：劃撥土地使用權，除本條例第45條規定的情況外，不得轉讓、出租和抵押。其第45條規定：符合下列條件的，經市縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批注，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；依照本條例第2章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府補交土地使用出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益遞交土地使用權出讓金。

③劃撥建設用地使用權的登記：根據《土地登記辦法》第26條規定：依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持有縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

3、國有建設用地權租賃

國有建設用地租賃是指國家將國有土地出資給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有建設用地租賃是過于土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充，不適用于經營性房地產用地。根據《規范國有土地租賃若干意見》規定：對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不是想有償使用，也不實行租賃；對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

國有建設用地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采用招標、拍賣方式。承租人在按規定支付土地出讓金并完成開發建設后，經土地行政主管部門或根據合同約定，可以將承租的土地使用權轉租、轉讓或抵押，但需要依法登記。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓，在使用年期內，承租人有優先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續后，終止租賃關系。

根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》：企業改革涉及到的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓或者租賃方式處置：國有企業改造或改組為有限公司、股份公司以及組建企業集團的；國有企業改制為股份合作制的；國有企業租賃經營的；非國有企業兼并國有企業的。

4、國有建設用地使用權作價出資入股

國家以國有建設用地使用權作價出資（入股）是指國家以一定年期的國有建設用地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以按照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租和抵押。土地使用權作價出資入股形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。國有土地使用權作價出資，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門根據土地使用權價格和出讓金標準，核算應折算的出資額或股本額，并向企業頒發《國有土地使用權作價出資決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或者股本額和雙方的權利、義務。

根據《公司法》第24條規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資。《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第7條規定：根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨干企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批準，可以采取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》規定：對于自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業，以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以作價轉為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業注入土地資產。對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）的方式向企業注入土地資產。

（三）、國有建設用地使用權流轉

通過出讓方式取得的國有建設用地使用權，其權利的飽滿狀態僅次于土地的所有權，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定，權利人可以轉讓、出租和抵押。根據《物權法》規定：建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。鑒于互換以及贈與屬于轉讓的一種形式，因此建設用地使用權的流轉可以分為四類：轉讓、出資、出租和抵押。

1、國有建設用地使用權的轉讓

國有建設用地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。國有建設用地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同并辦理變更登記。土地使用權轉讓時，地上附著物所有權也隨之轉讓。土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市縣人民政府有優先購買權。土地所有權轉讓價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。

轉讓取得國有建設用地使用權，是從二級市場上取得土地使用權的一種土地使用權交易行為，是一種市場化的土地使用權取得方式。這種土地使用權取得方式，法律關系比較清晰，也不像國有企業改制要涉及很多政策性問題，但要審閱土地使用權轉讓合同，關注標的土地的規劃用途、尚余的使用年限、轉讓金的支付、是否設定它項權利、土地使用權的過戶登記及權屬證書的變更等情況。

2、國有建設用地使用權的出資 建設用地使用權出資是指建設用地使用權人將建設用地使用權投資于一定的經營中，以獲取經濟利益的行為。公司可以通過股東以土地使用權作價出資的方式取得土地的使用權，通過這種方式取得的土地使用權可以抵押、出租、轉讓。

（1）發起人建設用地使用權的取得是否有瑕疵：發起人必須是以出讓、受讓或授權經營的方式取得的土地使用權，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權是不能作為出資的。

（2）折股金額的問題：由于土地出讓金一般按照評估值的15――30％計繳，所以，有的公司在折股的時候，也把這一金額作為折股的依據。根據《公司法》規定：對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。

（3）發起人作為出資的建設用地使用權是否設定權利負擔：如果發起人在作為出資投入股份公司的土地使用權上設定了抵押權等權利負擔，則這種土地使用權不僅在權利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押權人的追索而在財產價值上發生貶損，甚至完全失去投資價值。發起人如果用這種設定了權利負擔的土地使用權出資，就會產生出資不實的潛在風險，違反《公司法》資本確定的基本原則。因此，對于發起人以出資入股方式投入到股份公司的土地使用權，一定要關注其上是否設定了權利負擔。

3、國有建設用地使用權的出租

建設用地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。出租人應當依照規定辦理登記。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用權

如土地使用權系租賃得來，首先應確認出租方有權租賃。改制后的股份公司，主要向兩類主體通過租賃取得土地使用權，一類是向縣級以上國土資源管理部門租賃取得，即一級市場。另一類是向其他擁有建設用地使用權者租賃取得，即二級市場租賃。

①“先出讓再出租”方式：即控股股東或其下屬企業先以出讓方式取得土地使用權后，再出租給公司。對于這種方式，應注意國土資源部1999年6月18日發布的《關于企業改制中土地資產處置有關問題的通知》規定“對于改制后新組建的公司為從事基建工程（如公路工程）的公司和物業公司的企業，由于該類企業的土地使用是其業務和資產運營的關鍵因素，需要取得長期而穩定的土地使用權，因此不宜采用‘先出讓再出租’的方式處置土地資產”，根據該文件的精神，上述企業也不宜采取“先租賃再轉租賃”、“先授權經營再租賃”的方式取得土地使用權。

②“先租賃再轉租賃”方式：有些公司由于一時難以支付土地出讓金，取得土地使用權證，因此采取“先租賃再轉租賃”的方式取得土地使用權。

③“先授權經營再租賃”方式：所謂授權經營是指國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。國有土地使用權授權經營，由國家土地管理局審批，并發給國有土地使用權經營管理授權書，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業應持土地使用權經營管理授權書和有關文件，按規定辦理變更土地登記手續。

（2）關于土地租賃期限的問題

通過租賃的方式取得的土地使用權，并不能保證改制企業長期而穩定的使用，因此，證監會規定，以租賃方式取得的土地使用權，要保證較長的租賃期。1999年7月國土資源部發布的《規范國有土地租賃若干意見》規定“國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期”。但要注意超過20年的租賃期限是無效的，因為根據1999年10月實施的《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。由于《合同法》相比《規范國有土地租賃若干意見》是上位法、后法，《規范國有土地租賃若干意見》關于最長租賃期限的規定是無效的，因此，要提請企業注意租賃期限不得超過20年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。（3）租賃土地上的建筑物“房地分離”問題

根據我國《房地產法》第三十一條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓”；第二十四條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。這些規定反映了我國的“房地一體”主義。國土資源部1999年6月18日發布的《關于企業改制中土地資產處置有關問題的通知》也規定“為降低土地資產管理的復雜性，對于以土地房屋為生產場地的企業，企業改制時可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產”。

土地權利人以出讓、受讓方式獲得土地使用權后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租賃方式取得，自然不存在“房地分離”的問題，但如果在租賃的土地上擁有建筑物的所有權，房屋所有權證和土地使用權證的權利主體就會不一致，如果有一方處置權利，會影響到另一方的穩定經營，特別是土地使用權人處置權利時，如土地權利權人將土地使用權抵押、轉讓時會給租賃權人帶來風險。對于此類問題，我們應當關注：

①土地租賃期限在法律規定的范圍內盡可能長，如雙方約定20年的承租期，期滿后可再續租20年，使租賃土地的使用權相對穩定。

②要考察土地使用權出租主體（一般是企業的控股股東或其他關聯方）是否設定了抵押，如果設定抵押應當通過符合法律規定的方式解除。

③房地分割的合法性。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記”，確認了房地一體的例外，但要求有權部門批準。《關于企業改制中土地資產處置有關問題的通知》規定“只有在新設公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物和地上只有機器設備而沒有房屋等建筑物，母公司將相應機器設備作價投入新公司但又不愿放棄土地使用權這兩種情況下，才可按照房屋所有權與土地使用權可分離的原則，保留先出讓再出租的土地處置方式，但要相應加強土地資產嚴格監管。包括出讓金的征收管理，取消各類隨意性優惠政策等；同時對采取先出讓再出租的方式處置土地的改制企業，在上報審批時要同時上報草簽的土地出讓合同和土地租賃合同，嚴格審核其中的土地收益關系”。這說明在企業改制的實踐中，國家土地管理部門認可“房地分離” 的做法，但要在批準與登記程序方面符合上述規定。

（4）其他問題：租賃權是設定在土地使用權上的他項權利，因此，應當在縣市級以上土地管理部門備案，并取得《他項權利證書》。

4、國有建設用地使用權的抵押

土地抵押權是指債權人對于債務人或第三人提供的、不轉移占有二作為債務履行擔保的土地使用權，在債務人到期不能履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，可就該土地使用權折價或者就拍賣、變賣財產的價款優先受償的權利。

土地使用權可以抵押，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。建設用地在抵押時，需要進行評估。抵押雙方應當簽訂抵押合同，并辦理抵押登記。根據《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定：以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或者由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。根據《土地登記辦法》第36條規定：依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主權債合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。同一宗土地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當集中所擔保的最高債權額、最高額抵押的期限等內容。

（四）未確權的國有荒山使用權處置

我國的國有土地，按照用途分為建設用地、農業用地、未利用地，在企業改制上市過程中，比較多的涉及到的是建設用地，一些農業類的上市公司會涉及到農業用地。有些公司還會涉及到還未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘的利用。我國《土地管理法》第四十條規定：“開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用”。我國《土地管理法實施條例》第十七條規定：“在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批準權的人民政府批準。一次性開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區、直轄市規定的權限，由縣級以上地方人民政府批準；開發600公頃以上的，報國務院批準。開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年”。

對于未利用地，應注意的是：

（1）使用人只是可以在較長的時間內使用，但并未取得土地使用權，因此，不能在土地使用權上設定它項權利或予以轉讓，如果要取得土地使用權，仍應辦理土地使用權出讓手續，這時，土地使用權方確定為開發使用人。

（2）這類土地的用途一般為種植業、林業、畜牧業、漁業，不能改做其他用途。

三、集體土地使用權

我國農村土地實行農民集體所有，農村的集體土地由農民集體經營、管理，農民集體組織是土地的所有權人，這本應使農村集體土地經營、管理方式更加靈活，然而，實際卻非如此。集體土地的使用與流轉受到了比國有土地更多的限制。這是因為國有土地是所有權派生出使用權，使用權是一種可以轉讓、可以設定他項權利的權利，其本質是一種物權，而集體土地是所有權派生承包經營權，承包經營權依據承包合同取得，是一種契約性的權利。如果農民集體所有的土地用于非農業建設，必須首先辦理農用地的轉用審批手續，經征為國有后，才能轉為建設用地。

對于轉征的集體土地，必須注意征用審批的權限，根據我國《土地管理法》第四十五條規定：“征用下列土地的，由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案”。

（一）、農村集體建設用地使用權設立與流轉

根據《土地管理法》規定：鄉鎮企業、鄉鎮村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉鎮村建設可以使用農民集體所有土地，其他任何單位進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

1、集體建設用地使用權的設立

農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照《土地管理法》的規定辦理審批手續。興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。農村集體經濟組織可設立獨資經營的企業，將符合鄉鎮土地利用總體規劃的非農經營用地提供給企業從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或者企業享有。農村集體經濟組織可以通過以符合鄉鎮土地利用總體規劃的非農經營用地使用權作價入股或者出資及聯營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業，土地使用權由該企業享有。非上述農村集體經濟組織投資設立的企業，不得申請取得或者繼受取得非農經營用地使用權，而應依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權。

2、集體建設用地使用權的流轉

根據我國《土地管理法》第六十三條規定，除農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業，經過批準，使入股、聯營企業獲得集體土地使用權以及因企業破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移而取得以外，集體所有的建設用地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設用地使用權，而不允許其他單位、個人擁有。然而，隨著我國社會經濟的迅速發展，特別是城市化進程的加快，已凸顯出這一法律規定的滯后性與制約作用。農村集體建設用地的使用權，以出讓、轉讓、出租、抵押、入股等形式自發流轉的行為大量存在。同時國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中提出：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民所有集體建設使用權可以依法流轉。

鑒于現實情況以及國務院的這個規定，全國對集體建設用地流轉的行為基本上都采取了默認態度。為了規范集體建設用地的流轉，各地區也相繼出臺了相關管理。因此在審查企業使用集體建設用地的時候，需要參照當地的關于集體建設用地流轉的文件。“實踐先行、法律滯后”是我國特色，司法解釋、政策優于法律在我國是常態,放開集體建設用地使用權流轉的法律限制已成為趨勢，但以上的地方法規或政策畢竟不屬于國家立法，效力等級較低，因此，在我國的土地管理基本法律沒有進行修改或沒有新的基本法律、行政法規規范集體建設用地使用權的流轉前，為了謹慎起見，對于改制企業涉及的集體建設用地使用權的處置，最好在申報材料前，按照《土地管理法》等基本法律進行規范。

（二）農村集體農用地使用權的設立與流轉

農村集體農用地使用權的處置主要分為取得和流轉。取得農村集體農用地使用權的形式是土地承包。集體農用地的流轉，從法律的角度講應當稱為土地承包經營權的流轉。所謂土地承包經營權是指承包人在法律規定和承包合同約定的范圍內，對于集體所有或國家所有但由集體長期使用的土地所享有的支配權以及享受其收益的權利。土地承包經營權的流轉主要包括出租、互換、入股、轉包、轉讓等。

1、集體農用地使用權的設立

我國《土地管理法》第15條規定：“農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”。根據《土地管理法》上述規定，對于未承包到戶的農村集體土地，使用土地的農業企業，可以直接向農民集體經濟組織承包。

不過根據《農村土地承包法》第3條規定：國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒丘等（以下簡稱四荒地）農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。根據《土地管理法》和《關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》規定：四荒地屬于未利用土地。因此，集體農用地取得方式只有一種就是家庭承包制度。

根據我國法律體系的優先性關系，《農村土地承包法》的優先性要高于《土地管理法》，因此即使是農業類企業無法直接承包農村土地的。不過隨著經濟社會的發展，越來越多的地方開始允許農業企業直接承包農村集體經濟組織未承包到戶的農村集體土地。中央層對此也未采取明確的態度。建議公司在上市掛牌以前最好能夠通過流轉的方式獲得農用地。如果非要直接通過承包的方式獲得農用地，要注意一下三點：第一，承包后的土地用途只限于農業生產；第二，在程序上要求村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。

2、集體農用地使用權的流轉

土地承包經營權流轉是指土地承包經營權人將土地承包經營權轉移給他人享有，或者是通過一定的方式賦予他人行使土地承包經營權或行使承包經營權的某些權能。關于集體農用地使用權的流轉原則、方式、程序等，《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》做了明確的規定。（1）流轉的原則

我國《農村土地承包法》第三十三條規定：“土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：

（一）平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；

（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；

（三）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農業經營能力；

（五）同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。”

上述原則須注意：

①不改變土地所有權的性質和土地的農業用途的原則，即土地承包經營權流轉，并不改變土地所有權的性質，即土地仍為農民集體所有，也不得改變土地的農業用途，即只能用于農、林、畜、漁業。

②流轉的期限不得超過承包期剩余年限的原則，土地承包經營權流轉是有期限的，該期限不得超過土地承包經營權的剩余期限。根據《土地承包經營法》第二十條規定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長”。因此，要注意土地承包經營權的期限，如果流轉年限長于土地承包經營權的剩余年限，則超過部分無效。

③本集體經濟組織成員優先原則。土地承包經營權流轉中，本集體經濟組織的成員享有優先權，即在同等條件下，較本集體經濟組織以外的人，可以優先取得流轉的土地承包經營權。（2）流轉方式與程序

集體經濟組織之外的單位取得農業用地的承包經營權，有兩種途徑，其一，對于已承包到農戶的農用地，向農戶或農戶合法委托的組織取得承包經營權；其二，可通過再流轉的方式取得承包經營權。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第21條規定：承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉方各執一份，發包方和鄉鎮人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。①向農戶或其合法委托的組織取得土地承包經營權

《土地承包法》第三十二條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，第四十二條規定：“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產”。依據上述規定，農民家庭承包土地的流轉方式主要為轉包、出租、互換、轉讓、入股及其他方式。依據全國人大法律工作委員會《土地承包法》的釋義和農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的規定，轉包、互換、入股（指向農民之間發展農業生產的股份合作社入股，而非向股份有限公司作價投資入股）主要發生在農村集體經濟組織成員之間，轉讓的受讓方雖可以是本集體經濟組織以外的成員，但應當為農戶，故這些流轉方式與企業改制上市的關系不大。

出租主要是農戶將土地承包經營權租賃給本集體經濟組織以外的單位和個人。出租人是享有土地承包經營權的農戶，承租人是承租土地承包經營權的本集體經濟組織之外的單位和個人。承租人通過租賃合同取得土地承包經營權的承租權，并向出租的農戶支付租金。另外，土地承包經營權的租賃期限，應當受到《合同法》租賃合同有效期不超過20年的限制。

在程序上，農民出租土地承包經營權無需經發包人許可，但出租合同需向發包人備案，不論發包方是否同意，均不影響合同的效力。

由于農民個人的承包土地面積小且分布分散，其使用權不便于向農業生產企業流轉，一般委托集體經濟組織和土地中介組織進行。2005年1月19日農業部頒布的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第八條規定的“承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，為集體經濟組織和土地中介機構受托流轉農民土地承包經營權提供了法律依據。因此，工商企業可以通過集體經濟組織和土地中介機構集中取得農戶的承包土地使用權。但是從政策層面看，中發[2001]18號文件對工商企業從農戶手中租賃承包土地，采取不鼓勵的態度。該文件在談到農村土地承包經營權流轉問題時指出“農村土地流轉應當主要在農戶間進行。隨著農村第二、三產業的發展和城鎮化步伐的加快，離開土地的農民會越來越多，他們騰出來的土地應當主要由其他從事農業生產的農戶來經營，以擴大農戶的經營規模，增加務農收入，緩解人地矛盾，這也有利于保護耕地。企業和城鎮居民隨意到農村租賃和經營農戶的承包地，隱患很多，甚至可能造成土地兼并，使農民成為新的雇農或淪為無業游民，危及整個社會穩定。為穩定農業，穩定農村，不提倡工商企業長時間、大面積租賃和經營農戶承包地，地方也不要動員和組織城鎮居民到農村租賃農戶承包地”。

②通過再流轉的方式取得

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十三條規定：“受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意”，可見，承包土地使用權可以再次流轉，但應取得原承包方的同意。

根據2005年3月1日起正式實施的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十七條規定：“鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續”。

（三）、農村未利用地使用權的設立與流轉

未利用地主要是指除了建設用地和農用地以外的土地。農村的未利用地主要是農村集體所有的荒山、荒溝、荒灘、荒坡等“四荒”土地。對于這類土地的使用權，用地企業一般通過承包和租賃的方式取得。

1、四荒地的承包經營權的設立

（1）、承包取得四荒地的使用權

我國《土地承包法》以“其他方式的承包”專章規定了對集體未利用地的承包，明確了承包的方式和程序，《國務院辦公廳關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》對“四荒”的承包期限問題作了規定。

①承包方式：《土地承包法》第四十六條規定：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營”。可見，取得承包經營權的方式為招標、拍賣、公開協商、折股。

②承包的程序：根據我國《土地承包法》第四十八條的規定，四荒地的承包程序為：首先，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權，如發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，對承包方的資信情況和經營能力進行審查后，再簽訂承包合同；其次，土地經營權承包要報鄉（鎮）人民政府批準，《國務院辦公廳關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》還規定“依照有關土地管理的法律、法規須報經縣級以上人民政府批準的，應辦理有關批準手續”；第三，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，在“四荒”完成初步治理后，根據其主導經營內容，依法分別由縣級以上人民政府發放土地證、林權證、草原證或養殖使用證等相應的權屬證明，取得前述證書后，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。

③承包價格的確定：根據我國《土地承包法》第四十五條的規定：“以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定；以公開協商等方式承包的，承包費由雙方議定”。

④承包期限：《土地承包法》只規定了家庭聯產承包土地的承包期，并未規定“四荒”地的承包經營期限，此前的《國務院辦公廳關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》規定“四荒”地承包期限最長不得超過50年，可以作為依據。

⑤用途限制：“四荒”承包后，仍應用于農業用途。（2）、租賃取得四荒地的使用權

根據我國《土地管理法》和《國務院辦公廳關于進一步做好治理開發農村“四荒”資源工作的通知》，用地企業也可以通過租賃的方式取得未利用地的使用權。租賃土地使用權的取得程序、用途限制等與集體經濟組織以外的單位和個人取得土地承包權的程序基本相同，但要注意租賃期限應當按照《合同法》關于租賃合同期限的規定。

對于以上述兩種方式取得的未利用地的使用權，要重點關注其取得的程序是否合法，如是否經集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要縣級以上人民政府審批等，還要關注其權屬證明的取得情況。

2、四荒地使用權的流轉

根據我國《土地承包法》第四十九條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉”。可見，以招標、拍賣、公開協商等方式承包的土地，可以通過轉讓、出租、入股、抵押的方式進行再流轉，但應當關注該等土地是否具備土地承包經營權證或者林權證。

3、四荒地使用權抵押權

根據《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定：以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒蕪的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構機型地價評估，并經土地管理部門確定后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同，并需要做抵押登記申請。

（四）、設施農用地處置

根據《土地利用現狀分類》設施農用地是指：直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地及其相應附屬設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。設施農用地可以分為生產設施農用地和附屬設施農用地。設施農用地按照農用地管理。

興建設施農用地的，經營者應擬定設施建設方案，并與當地農村集體經濟組織簽訂用地協議。設計土地承包經營權流轉的，應先行依法簽訂土地流轉合同。興建農用設施占用農用的，不需辦理農用地轉用審批手續，其中，生產設施占用耕地的，生產結束后由經營者負責復耕。附屬設施占用耕地的，由經營者按照“占一補一”要求負責補充占用的耕地。發行人需要合理控制設施農業附屬設施用地規模。具體標準參見《關于完善設施農用地管理有關問題的通知》。

農業設施的建設與用地由經營者提出申請，鄉鎮政府申報，縣級政府審核同意。經營者向鄉鎮政府申請時，需要提交設施建設方案，與有關農村集體經濟組織簽訂用地協議，或者土地承包進行權流轉合同。縣級政府組織農業部門和國土資源部門對經營者申請和鄉鎮的申報進行審核。涉及到補充耕地的，要審核經營者落實補充耕地情況，做到先補后占。

第三篇：IPO上市環節

IPO上市環節

《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》

第二十條在審查申請材料過程中，申請人有下列情形之一的，應當作出終止審查的決定，通知申請人：

（一）申請人主動要求撤回申請；

（二）申請人是自然人，該自然人死亡或者喪失行為能力；

（三）申請人是法人或者其他組織，該法人或者其他組織依法終止；

（四）申請人未在規定的期限內提交書面回復意見，且未提交延期回復的報告，或者雖提交延期回復的報告，但未說明理由或理由不充分；

（五）申請人未在本規定第十七條第二款、第三款規定的30個工作日內提交書面回復意見。

第二十二條在審查申請材料過程中，有下列情形之一的，應當作出中止審查的決定，通知申請人：

（一）申請人因涉嫌違法違規被行政機關調查，或者被司法機關偵查，尚未結案，對其行政許可事項影響重大；

（二）申請人被中國證監會依法采取限制業務活動、責令停業整頓、指定其他機構托管、接管等監管措施，尚未解除；

（三）對有關法律、行政法規、規章的規定，需要進一步明確具體含義，請求有關機關作出解釋；

（四）申請人主動要求中止審查，理由正當。

法律、行政法規、規章對前款情形另有規定的，從其規定。

首次公開發行股票（以下簡稱首發）的審核工作流程分為受理、見面會、問核、反饋會、預先披露、初審會、發審會、封卷、會后事項、核準發行等主要環節

具體審核環節簡介

1、材料受理、分發環節

中國證監會受理部門工作人員根據《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》（證監會令第66號）和《首次公開發行股票并上市管理辦法》（證監會令第32號）等規則的要求，依法受理首發申請文件，并按程序轉發行監管部。發行監管部綜合處收到申請文件后將其分發審核一處、審核二處，同時送國家發改委征求意見。審核一處、審核二處根據發行人的行業、公務回避的有關要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。

2、見面會環節

見面會旨在建立發行人與發行監管部的初步溝通機制。會上由發行人簡要介紹企業基本情況，發行監管部部門負責人介紹發行審核的程序、標準、理念及紀律要求等。見面會按照申請文件受理順序安排，一般安排在星期一，由綜合處通知相關發行人及其保薦機構。見面會參會人員包括發行人代表、發行監管部部門負責人、綜合處、審核一處和審核二處負責人等。

3、問核環節

問核機制旨在督促、提醒保薦機構及其保薦代表人做好盡職調查工作，安排在反饋會前后進行，參加人員包括問核項目的審核一處和審核二處的審核人員、兩名簽字保薦代表人和保薦機構的相關負責人。

4、反饋會環節

審核一處、審核二處審核人員審閱發行人申請文件后，從非財務和財務兩個角度撰寫審核報告，提交反饋會討論。反饋會主要討論初步審核中關注的主要問題，確定需要發行人補充披露、解釋說明以及中介機構進一步核查落實的問題。

反饋會按照申請文件受理順序安排，一般安排在星期三，由綜合處組織并負責記錄，參會人員有審核一處、審核二處審核人員和處室負責人等。反饋會后將形成書面意見，履行內部程序后反饋給保薦機構。反饋意見發出前不安排發行人及其中介機構與審核人員溝通（問核程序除外）。

保薦機構收到反饋意見后，組織發行人及相關中介機構按照要求落實并進行回復。綜合處收到反饋意見回復材料進行登記后轉審核一處、審核二處。審核人員按要求對申請文件以及回復材料進行審核。

發行人及其中介機構收到反饋意見后，在準備回復材料過程中如有疑問可與審核人員進行溝通，如有必要也可與處室負責人、部門負責人進行溝通。

審核過程中如發生或發現應予披露的事項，發行人及其中介機構應及時報告發行監管部并補充、修改相關材料。初審工作結束后，將形成初審報告（初稿）提交初審會討論。

5、預先披露環節

反饋意見落實完畢、國家發改委意見等相關政府部門意見齊備、財務資料未過有效期的將安排預先披露。具備條件的項目由綜合處通知保薦機構報送發審會材料與預先披露的招股說明書（申報稿）。發行監管部收到相關材料后安排預先披露，并按受理順序安排初審會。

6、初審會環節

初審會由審核人員匯報發行人的基本情況、初步審核中發現的主要問題及其落實情況。初審會由綜合處組織并負責記錄，發行監管部部門負責人、審核一處和審核二處負責人、審核人員、綜合處以及發審委委員（按小組）參加。初審會一般安排在星期二和星期四。根據初審會討論情況，審核人員修改、完善初審報告。初審報告是發行監管部初審工作的總結，履行內部程序后轉發審會審核。

初審會討論決定提交發審會審核的，發行監管部在初審會結束后出具初審報告，并書面告知保薦機構需要進一步說明的事項以及做好上發審會的準備工作。初審會討論后認為發行人尚有需要進一步落實的重大問題、暫不提交發審會審核的，將再次發出書面反饋意見。

7、發審會環節

發審委制度是發行審核中的專家決策機制。目前發審委委員共25人，分三個組，發審委處按工作量安排各組發審委委員參加初審會和發審會，并建立了相應的回避制度、承諾制度。發審委通過召開發審會進行審核工作。發審會以投票方式對首發申請進行表決，提出審核意見。每次會議由7名委員參會，獨立進行表決，同意票數達到5票為通過。發審委委員投票表決采用記名投票方式，會前有工作底稿，會上有錄音。

發審會由發審委工作處組織，按時間順序安排，發行人代表、項目簽字保薦代表人、發審委委員、審核一處、審核二處審核人員、發審委工作處人員參加。

發審會召開5天前中國證監會發布會議公告，公布發審會審核的發行人名單、會議時間、參會發審委委員名單等。發審會先由委員發表審核意見，發行人聆詢時間為45分鐘，聆詢結束后由委員投票表決。發審會認為發行人有需要進一步落實的問題的，將形成書面審核意見，履行內部程序后發給保薦機構。

8、封卷環節

發行人的首發申請通過發審會審核后，需要進行封卷工作，即將申請文件原件重新歸類后存檔備查。封卷工作在落實發審委意見后進行。如沒有發審委意見需要落實，則在通過發審會審核后即進行封卷。

9、會后事項環節

會后事項是指發行人首發申請通過發審會審核后，招股說明書刊登前發生的可能影響本次發行及對投資者作出投資決策有重大影響的應予披露的事項。存在會后事項的，發行人及其中介機構應按規定向綜合處提交相關說明。須履行會后事項程序的，綜合處接收相關材料后轉審核一處、審核二處。審核人員按要求及時提出處理意見。按照會后事項相關規定需要重新提交發審會審核的需要履行內部工作程序。如申請文件沒有封卷，則會后事項與封卷可同時進行。

10、核準發行環節

封卷并履行內部程序后，將進行核準批文的下發工作。與發行審核流程相關的其他事項

發行審核過程中，我會將征求發行人注冊地省級人民政府是否同意其發行股票的意見，并就發行人募集資金投資項目是否符合國家產業政策和投資管理規定征求國家發改委的意見。特殊行業的企業還根據具體情況征求相關主管部門的意見。在國家發改委和相關主管部門未回復意見前，不安排相關發行人的預先披露和初審會。

發行審核過程中的終止審查、中止審查分別按照《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》第20條、第22條的規定執行。審核過程中收到舉報材料的，將按照《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》第19條的規定予以處理。

發行審核過程中遇到現行規則沒有明確規定的新情況、新問題，發行監管部將召開專題會議進行研究，并根據內部工作程序提出處理意見和建議。

按照依法行政、公開透明、集體決策、分工制衡的要求，首次公開發行股票（以下簡稱首發）的審核工作流程分為受理、反饋會、見面會、初審會、發審會、封卷、核準發行等主要環節，分別由不同處室負責，相互配合、相互制約。對每一個發行人的審核決定均通過會議以集體討論的方式提出意見，避免個人決斷。

一、基本審核流程圖

二、首發申請審核主要環節簡介

（一）受理和預先披露

中國證監會受理部門根據《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》（證監會令第66號，以下簡稱《行政許可程序規定》）、《首次公開發行股票并上市管理辦法》（證監會令第32號）、《首次公開發行股票并在創業板上市管理暫行辦法》（證監會令第61號）等規則的要求，依法受理首發申請文件，并按程序轉發行監管部。發行監管部在正式受理后即按程序安排預先披露，并將申請文件分發至相關監管處室，相關監管處室根據發行人的行業、公務回避的有關要求以及審核人員的工作量等確定審核人員。主板中小板申請企業需同時送國家發改委征求意見。

（二）反饋會

相關監管處室審核人員審閱發行人申請文件后，從非財務和財務兩個角度撰寫審核報告，提交反饋會討論。反饋會主要討論初步審核中關注的主要問題，確定需要發行人補充披露以及中介機構進一步核查說明的問題。

反饋會按照申請文件受理順序安排。反饋會由綜合處組織并負責記錄，參會人員有相關監管處室審核人員和處室負責人等。反饋會后將形成書面意見，履行內部程序后反饋給保薦機構。反饋意見發出前不安排發行人及其中介機構與審核人員溝通。

保薦機構收到反饋意見后，組織發行人及相關中介機構按照要求進行回復。綜合處收到反饋意見回復材料進行登記后轉相關監管處室。審核人員按要求對申請文件以及回復材料進行審核。

發行人及其中介機構收到反饋意見后，在準備回復材料過程中如有疑問可與審核人員進行溝通，如有必要也可與處室負責人、部門負責人進行溝通。

審核過程中如發生或發現應予披露的事項，發行人及其中介機構應及時報告發行監管部并補充、修改相關材料。初審工作結束后，將形成初審報告（初稿）提交初審會討論。

（三）見面會

反饋會后按照申請文件受理順序安排見面會。見面會旨在建立發行人與發行監管部的初步溝通機制，參會人員包括發行人代表、發行監管部相關負責人、相關監管處室負責人等。

（四）預先披露更新

反饋意見已按要求回復、財務資料未過有效期、且需征求意見的相關政府部門無異議的，將安排預先披露更新。對于具備條件的項目，發行監管部將通知保薦機構報送發審會材料和用于更新的預先披露材料，并在收到相關材料后安排預先披露更新，以及按受理順序安排初審會。

（五）初審會

初審會由審核人員匯報發行人的基本情況、初步審核中發現的主要問題及反饋意見回復情況。初審會由綜合處組織并負責記錄，發行監管部相關負責人、相關監管處室負責人、審核人員以及發審委委員（按小組）參加。

根據初審會討論情況，審核人員修改、完善初審報告。初審報告是發行監管部初審工作的總結，履行內部程序后與申請材料一并提交發審會。

初審會討論決定提交發審會審核的，發行監管部在初審會結束后出具初審報告，并書面告知保薦機構需要進一步說明的事項以及做好上發審會的準備工作。初審會討論后認為發行人尚有需要進一步披露和說明的重大問題、暫不提交發審會審核的，將再次發出書面反饋意見。

（六）發審會

發審委制度是發行審核中的專家決策機制。目前主板中小板發審委委員共25人，創業板發審委委員共35人，每屆發審委成立時，均按委員所屬專業劃分為若干審核小組，按工作量安排各小組依次參加初審會和發審會。各組中委員個人存在需回避事項的，按程序安排其他委員替補。發審委通過召開發審會進行審核工作。發審會以投票方式對首發申請進行表決。根據《中國證券監督管理委員會發行審核委員會辦法》規定，發審委會議審核首發申請適用普通程序。發審委委員投票表決采用記名投票方式，會前需撰寫工作底稿，會議全程錄音。

發審會召開5天前中國證監會發布會議公告，公布發審會審核的發行人名單、會議時間、參會發審委委員名單等。首發發審會由審核人員向委員報告審核情況，并就有關問題提供說明，委員發表審核意見，發行人代表和保薦代表人各2名到會陳述和接受詢問，聆詢時間不超過45分鐘，聆詢結束后由委員投票表決。發審會認為發行人有需要進一步披露和說明問題的，形成書面審核意見后告知保薦機構。

保薦機構收到發審委審核意見后，組織發行人及相關中介機構按照要求回復。綜合處收到審核意見回復材料后轉相關監管處室。審核人員按要求對回復材料進行審核并履行內部程序。

（七）封卷

發行人的首發申請通過發審會審核后，需要進行封卷工作，即將申請文件原件重新歸類后存檔備查。封卷工作在按要求回復發審委意見后進行。如沒有發審委意見需要回復，則在通過發審會審核后即進行封卷。

（八）會后事項

會后事項是指發行人首發申請通過發審會審核后，招股說明書刊登前發生的可能影響本次發行上市及對投資者作出投資決策有重大影響的應予披露的事項。發生會后事項的需履行會后事項程序，發行人及其中介機構應按規定向綜合處提交會后事項材料。綜合處接收相關材料后轉相關監管處室。審核人員按要求及時提出處理意見。需重新提交發審會審核的，按照會后事項相關規定履行內部工作程序。如申請文件沒有封卷，則會后事項與封卷可同時進行。

（九）核準發行

核準發行前，發行人及保薦機構應及時報送發行承銷方案。

封卷并履行內部程序后，將進行核準批文的下發工作。發行人領取核準發行批文后，無重大會后事項或已履行完會后事項程序的，可按相關規定啟動招股說明書刊登工作。

審核程序結束后，發行監管部根據審核情況起草持續監管意見書，書面告知日常監管部門。

三、與發行審核流程相關的其他事項

發行審核過程中，我會將征求發行人注冊地省級人民政府是否同意其發行股票的意見，并就發行人募集資金投資項目是否符合國家產業政策和投資管理規定征求國家發改委的意見（限主板和中小板企業）。特殊行業的企業還根據具體情況征求相關主管部門的意見。

為深入貫徹落實國家西部大開發戰略、支持西部地區經濟社會發展，改進發行審核工作服務水平，充分發揮滬、深兩家交易所的服務功能，更好地支持實體經濟發展，首發審核工作整體按西部企業優先，均衡安排滬、深交易所擬上市企業審核進度的原則實施。同時，依據上述原則，并結合企業申報材料的完備情況，對具備條件進入后續審核環節的企業按受理順序順次安排審核進度計劃。

發行審核過程中的終止審查、中止審查和恢復審查按相關規定執行。審核過程中收到舉報材料的，依程序處理。

發行審核過程中，將按照對首發企業信息披露質量抽查的相關要求組織抽查。

發行審核過程中遇到現行規則沒有明確規定的新情況、新問題，發行監管部將召開專題會議進行研究，并根據內部工作程序提出處理意見和建議。

第四篇：IPO上市計劃書

篇一：商業計劃書案例-歡聚時代yy上市 ipo路演ppt 商業計劃書案例-歡聚時代yy上市 ipo路演ppt 歡聚時代（nasdaq:yy），成立于2005年4月，于2012年11月在納斯達克上市（nasdaq:yy），是全球首個富集通訊業務運營商，致力于為世界提供完善富集通訊服務的社會化創新平臺。歡聚時代一直以改變人們的溝通方式為使命，穩健快速地發展著其核心業務包括yy語音、多玩游戲網與yy游戲運營。我們懷揣年輕的激情，運用創新的技術，目標締造覆蓋全球的富集通訊網絡。公司總部設于廣州羊城創意園，珠海、北京、上海設有公司，目前公司員工人數超過1000人。

i美股特別整理歡聚時代ipo路演ppt，以幫助投資者對其有一整體了解。路演主要分為三部分：

ceo李學凌：歡聚時代的基本運營情況 cto趙斌：歡聚時代的優勢及戰略

cfo何震宇：歡聚時代的商業模式及財務表現

一、概述

歡聚時代將于11月20日當周登陸納斯達克，本次ipo歡聚時代將發行780萬ads（不包括承銷商或超額認購最多117萬ads），發行價區間為10.5美元到12.5美元每ads，代碼為“yy”，摩根斯坦斯、德意志銀行、花旗將擔任承銷商。

ipo后，歡聚時代將共有10.64億普通股（或在承銷商行使超額認購權后10.87億股），每20普通股對應1ads。以發行價中間值11.5美元計算，歡聚時代的市值將達到6.12億美元左右。歡聚時代本次ipo將發行780萬ads，按發行價中間值11.5美元計算，募資額為8970萬美元。

路演管理層代表：ceo兼董事李學凌，cto趙斌，cfo何震宇

二、歡聚時代基本運營情況（by 李學凌）

1.強調社交屬性歡聚時代認為騰訊、新浪及yy同是中國社交網絡三強。李學凌在路演中表示，“或許你不了解yy，因為yy在中國的用戶群更為草根，市場費用也幾乎為零”。

對比線下互動和線上互動的特點，強調yy的社交屬性和對用戶的粘性2.中國最大的實時社交平臺

病毒式的增長 :2009年總注冊用戶 3700萬，2012年9月增長到4.01億。

規模：4.01億注冊用戶，7000萬月度活躍用戶，同時在線用戶峰值數量1000萬。粘性：平均每用戶在線時間52小時，占84%市場份額。3.yy游戲：跨平臺的實時語音工具yy滿足了游戲玩家在游戲中實時交流的需求。yy語音平臺吸引了大批網游玩家，特別是游戲公會的玩家。4.yy音樂：在線大規模演出+各類才藝+虛擬物品贈送篇二：公司商業融資計劃書--ipo版本 ******有限公司 商業融資計劃書

二零一二年一月

目錄

第一節 公司基本情況及未來發展戰略

一、公司基本情況

二、創業人員的背景及素質

三、公司的發展規劃 第二節公司產品及市場分析

一、公司產品、特點及優勢

二、行業和市場

三、公司的獨特性和市場競爭力

四、競爭對手的優勢及劣勢 第三節 融資需求和財務預測

一、公司目前的財務狀況和資本結構

二、融資需求

三、財務分析匯總表

四、財務分析 第四節 公司運營和管理

一、公司發展戰略

二、公司的組織結構和管理模式

三、人力資源規劃

四、研究與開發管理

五、市場策略

六、外部支持

七、資本運營 第五節 投資方的介入和退出

一、投資建議

二、投資方在公司經營管理中的地位和作用

三、資本退出 第六節 風險及對策

一、風險

二、對策

第一節 公司基本情況及未來發展規劃

一、公司基本情況

1、公司的成立與目標 品牌：kren 目前是tm，運作淘寶商城。

主營：男式 商務 休閑 皮鞋。25-55歲之間，大眾化款式。（鞋子成本：100-180元之間，零售價：200-300元之間。）副營：女式休閑皮鞋。（50-100元成本，實際零售價：80-250元之間）

? 注冊地址：xxxxxxxxxxxxxxxx ? 注冊資本：xxxx萬元 ? 法定代表人：xx ? 成立時間：xxxx年xx月

? 經營宗旨：顧客的高滿意度、股東的高回報率、員工的廣闊發展空間 ? 目標：xxxx。? 公司的技術、市場發展過程

公司自成立以來，xxxxxxxxxxxxxxxx。

公司將立足國內網絡以及實體那女皮鞋市場，積極開拓全球化網購市場。

2、公司的股本結構

3、公司股東基本情況

4、公司組織管理、決策方式

? 組織管理的基本原則：公司圍繞產品市場，超越經營職能，靈活地 組織和管理。

? 建立授權型、扁平化組織結構，以滿足公司快速發展和創新的需要。? 以合作化的人性管理思想為指導，建立以目標管理為基礎、以項目

管理為核心、同時實施數字化管理、柔性管理、知識管理的多元化管理模式。? 戰略（經營）決策實行以總經理為核心的集體決策，為之“斷”。公司的智囊部門——運營管理中心負責決策研究，為之“謀”。“謀”與“斷”各盡其責。“謀”要按照總經理的思路多謀，“斷”要在“謀”的基礎進行，最后達到善斷之目的。篇三：美國ipo上市流程全解析

1、美國證券市場的構成：

（1）全國性的證券市場主要包括：紐約證券交易所（nyse）、全美證券交易所（amex）、納斯達克股市（nasdaq）和招示板市場（otcbb）；

（2）區域性的證券市場包括：費城證券交易所（phse）、太平洋證券交易所（pase）、辛辛那提證券交易所（cise）、中西部證券交易所（mwse）以及芝加哥期權交易所（chicago board options exchange）等。

2、全國性市場的特點：

（1）紐約證券交易所（nyse）：具有組織結構健全，設備最完善，管理最嚴格，及上市標準高等特點。上市公司主要是全世界最大的公司。中國電信等公司在此交易所上市；（2）全美證券交易所（amex）：運行成熟與規范，股票和衍生證券交易突出。上市條件比紐約交易所低，但也有上百年的歷史。許多傳統行業及國外公司在此股市上市；（3）納斯達克證券交易所（nasdaq）：完全的電子證券交易市場。全球第二大證券市場。證券交易活躍。采用證券公司代理交易制，按上市公司大小分為全國板和小板。面向的企業多是具有高成長潛力的大中型公司，而不只是科技股；（4）招示板市場（otcbb）：是納斯達克股市直接監管的市場，與納斯達克股市具有相同的交易手段和方式。它對企業的上市要求比較寬松，并且上市的時間和費用相對較低，主要滿足成長型的中小企業的上市融資需要。上市基本條件: 紐約證交所對美國國外公司上市的條件要求：

作為世界性的證券交易場所，紐約證交所也接受外國公司掛牌上市，上市條件較美國國內公司更為嚴格，主要包括：

（1）社會公眾持有的股票數目不少于250萬股；（2）有100股以上的股東人數不少于5000名；（3）公司財務標準（三選其一）：[1]收益標準：公司前三年的稅前利潤必須達到1億美元，且最近兩年的利潤分別不低于2500萬美元。[2]流動資金標準：在全球擁有5億美元資產，過去12個月營業收入至少1億美元，最近3年流動資金至少1億美元。[3]凈資產標準：全球凈資產至少7億5千萬美元，最近財務的收入至少7億5千萬美元（4）對公司的管理和操作方面的多項要求；

（5）其他有關因素，如公司所屬行業的相對穩定性，公司在該行業中的地位，公司產品的市場情況，公司的前景，公眾對公司股票的興趣等。子公司上市標準：子公司全球資產至少5億美元，公司至少有12個月的運營歷史。母公司必須是業績良好的上市公司，并對子公司有控股權。股票發行規模：股東權益不得低于400萬美元，股價最低不得低于3美元/股，至少發行100萬普通股，市值不低于300萬美元。公司財務標準（二選一）：

[1]收益標準：最近一年的稅前收入不得低于75萬美元；

[2]總資產標準：凈資產不得低于7500萬美元，且最近1年的總收入不低于7500萬美元。美國證交所上市條件若有公司想要到美國證券交易所掛牌上市，需具備以下幾項條件: [1]最少要有500,000股的股數在市面上為大眾所擁有； [2]市值最少要在美金3,000,000元以上；

[3]最少要有800名的股東(每名股東需擁有100股以上)；[4]上個會計需有最低750,000美元的稅前所得。nasdaq上市條件:（1）超過4百萬美元的凈資產額。

（2）股票總市值最少要有美金100萬元以上。（3）需有300名以上的股東。

（4）上個會計最低為75萬美元的稅前所得。

（5）每年的財務報表必需提交給證管會與公司股東們參考。（6）最少須有三位市場撮合者（market maker）的參與此案（每位登記有案的market maker須在正常的買價與賣價之下有能力買或賣100股以上的股票，并且必須在每筆成交后的90秒內將所有的成交價及交易量回報給美國證券商同業公會（nasd）。nasdaq對非美國公司提供可選擇的上市標準財務標準滿足下列條件中的一條： [1]不少于1500萬美元的凈資產額，最近3年中至少有一年稅前營業收入不少于100萬美元。[2]不少于3000萬美元的凈資產額，不少于2年的營業記錄。

[3]股票總市值不低于7500萬美元。或者公司總資產、當年總收入不低于7500萬美元。[4]需有300名以上的股東。

[5]上個會計最低為75萬美元的稅前所得。

[6]每年的財務報表必需提交給證管會與公司股東們參考。[7]最少須有三位做市商(market maker)的參與此案(每位登記有案的

marketmaker須在正常的買價與賣價之下有能力買或賣100股以上的股票，并且必須在每筆成交後的90秒內將所有的成交價及交易量回報給美國證券商同業公會

otcbb買殼上市條件otcbb市場是由納斯達克管理的股票交易系統，是針對中小企業及創業企業設立的電子柜臺市場。許多公司的股票往往先在該系統上市，獲得最初的發展資金，通過一段時間積累擴張，達到納斯達克或紐約證券交易所的掛牌要求后升級到上述市場。與納斯達克相比，otc bb市場以門檻低而取勝，它對企業基本沒有規模或盈利上的要求，只要有三名以上的造市商愿為該證券做市，企業股票就可以到otcbb市場上流通了。2003年11月有約3400家公司在otcbb上市。其實，納斯達克股市公司本身就是一家在otcbb上市的公司，其股票代碼是ndaq。在otcbb上市的公司，只要凈資產達到400萬美元，年稅后利潤超過75萬美元或市值達5000萬美元，股東在300人以上，股價達到4美元／股的，便可直接升入納斯達克小型股市場。凈資產達到600萬美元以上，毛利達到100萬美元以上時公司股票還可直接升入納斯達克主板市場。因此otc bb市場又被稱為納斯達克的預備市場（納斯達克baby）。

美國ipo上市流程

一、選擇中介機構

公司改制境外上市過程中涉及的中介機構及主要職責

1．財務顧問。財務顧問是負責公司改制工作的總體協調機構，協助制訂改制重組方案，負責與其他各中介機構和企業有關部門協調，是未來上市的輔導機構。

2、土地評估師。土地評估師負責協助辦理土地權證，完成土地評估報告，負責土地評估報告的核準，協助取得國土資源部關于土地使用權的處置批復。

3．資產評估師。就資產評估問題與國有資產管理部門溝通，完成資產評估報告，與審計師對賬，負責資產評估報告的核準。

4.國際會計師事務所。負責出具財務審計報告、驗資報告、公司籌備期間的財務審計報告，以及管理建議書，并就公司的內部控制情況進行評價。

5．境內外律師。負責法律盡職調查，出具國有股權管理法律意見書和股份公司設立法律意見書，協助企業就改制法律問題與監管機構溝通，并擬定公司章程，境外律師就是否符合境外上市地上市條件出具相關法律文書。

6．物業評估師。如要在香港交易所上市的話，按照香港交易所的要求，需 要聘請有香港執行資格的物業評估師來對上市企業的物業(土地和房屋)進行評估，出具物業評估報告。

二、向境外證監會或交易所提出申請(聆訊)企業在拿到國內監管機構準許上市的有關批文和律師出具的有關法律意 衛書后，即可向境外交易所提交第一次申請上市的材料。向美國證券交易委員會(sec)登記(一)準備登記文件

根據美國《1933年證券法》企業發行證券必須進行注冊登記，向sec遞交 墨告，披露與此次發行相關的信息，也就是提交注冊登記說明書。注冊登記說明書由兩部分組成：招股書及注冊說明書，正式招股書會注明注冊的生效時間、發行時間、發行價和其他相關信息；但這時用于申報的是非正式招股書，用紅墨印刷，俗稱“紅鯡魚”(preliminary prospectus，初步招股書)，提醒讀者這是非正式皈本。其主要內容包括：封面、概要、公司、資金投向、分配政策、股權攤薄、資本化、財務數據摘要、管理層的討論、管理層及主要股東、法律訴訟、證券介紹、總結。

注冊登記說明書的內容包括：承銷費用、董事及管理層的酬金、公司未登記的證券、其最近交易情況及附件和財務報表目錄。(二)有關規則在《1933年證券法》和《1934年證券交易法》中，明確的規定主要集中在s—k、s—x和c條例中。

1．s—k條例：具體規定了注冊登記書中除財務外的部分資料的內容。

2．s—x條例：規定財務報告的內容。會計師應該非常熟悉s—x條例，企業應與會計師一同填寫有關的財務資料。3．c條例．：規定程序化內容。如注冊登記時遵循的步驟，注冊登記說明書紙張的大小、數量及其他細節。

4．財務報告發布：強化了s—x條例中對財經信息披露的要求。

5．sec聯合會計報告：屬補充性資料。說明sec職員對會計制度的理解和中國企業境外上市法律實務

(三)填寫各種表格

注冊登記說明書的具體規定主要體現在s一1至s一18表格里(其中有些序號并不存在)。共中s—l是最重要的注冊登記表格。為了簡便起見，sec又采納了sb一1(規模小于1000萬美元的證券)和sb--2(規模不限制)，這兩種格式的運用范圍最為廣泛。s一1與sb一

1、sb--2的區別如下：

項目s---1sb—l、sb--2資產負債表最近3年的資產負債表1年2年損益表、財務狀況變動表、股東權益變化表3年2年3年計劃書要符合sec的會計準則需要符合公認的會計原則(gaap)需要符合公認的會計原則(gaap)5年的財務數據，注明個人財務狀況及收入分析要求提供不要求提供不要求提供詳細描述公司業務、資產、管理層報酬、主要合約要求提供不要求提供不要求提供表格s-

2、表格s--3適用于是第二次發行股票的上市公司 表格s-4：針對收購

表格s-6：針對信托投資公司

表格s-8：針對發行的股票并為職工股票選擇權利或盈利計劃 表格s-11：針對房地產公司與投資公司

sec在審查上述注冊登記文件及表格時，為證明其真實性和準確性，通常還會要求董事出具宣誓書。內容包括：工作經歷，與擬上市公司的關系，在其他公司擔任的職位，教育背景，曾參與過的業務組織，公司過去5年中聘請的律師、會計師，

第五篇：創業板IPO上市條件

創業板IPO上市條件

創業板作為多層次資本市場體系的重要組成部分，主要目的是促進自主創新企業及其他成長型創業企業的發展，是落實自主創新國家戰略及支持處于成長期的創業企業的重要平臺。具體講，創業板上市公司應是具備一定的盈利基礎，擁有一定的資產規模，且需存續一定期限，具有較高的成長性的企業。首次公開發行股票并在創業板上市主要應符合如下條件。

(1)發行人應當具備一定的盈利能力。為適應不同類型企業的融資需要，創業板對發行人設置了兩項定量業績指標，以便發行申請人選擇：第一項指標要求發行人最近兩年連續盈利，最近兩年凈利潤累計不少于一千萬元，且持續增長;第二項指標要求最近一年盈利，且凈利潤不少于五百萬元，最近一年營業收入不少于五千萬元，最近兩年營業收入增長率均不低于百分之三十。

(2)發行人應當具有一定規模和存續時間。根據《證券法》第五十條關于申請股票上市的公司股本總額應不少于三千萬元的規定，《管理辦法》要求發行人具備一定的資產規模，具體規定最近一期末凈資產不少于兩千萬元，發行后股本不少于三千萬元。規定發行人具備一定的凈資產和股本規模，有利于控制市場風險。《管理辦法》規定發行人應具有一定的持續經營記錄，具體要求發行人應當是依法設立且持續經營三年以上的股份有限公司，有限責任公司按原賬面凈資產值折股整體變更為股份有限公司的，持續經營時間可以從有限責任公司成立之日起計算。

(3)發行人應當主營業務突出。創業企業規模小，且處于成長發展階段，如果業務范圍分散，缺乏核心業務，既不利于有效控制風險，也不利于形成核心競爭力。因此，《管理辦法》要求發行人集中有限的資源主要經營一種業務，并強調符合國家產業政策和環境保護政策。同時，要求募集資金只能用于發展主營業務。

(4)對發行人公司治理提出從嚴要求。根據創業板公司特點，在公司治理方面參照主板上市公司從嚴要求，要求董事會下設審計委員會，強化獨立董事職責，并明確控股股東責任。