第一篇：簽訂建設施工合同的十大注意事項

簽訂建設施工合同的十大注意事項

建設工程施工合同是依法保護發承包雙方權益的法律文件。是發承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。

一、關于發包人與承包人：

1、對發包方主要應了解兩方面內容：①主體資格，即建設相關手續是否齊全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。

2、對承包方主要了解的內容有：①資質情況；②施工能力；③社會信譽；④財務情況。

承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。

上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。

二、合同價款應注意：

1、《協議書》第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條規定，招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協議書內約定。非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約定。”

2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協議，第二要確定。

暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。

三、發包人工作與承包人工作條款應注意：

1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。

2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。

3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。

四、合同價款及調整條款應注意：

1、填寫第23條款的合同價款及調整時應按《通用條款》所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。

2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。

3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。

5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。

五、工程預付款條款應注意：

1、填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和《大連市建設工程造價管理辦法》第34條。

2、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。

3、應準確填寫發包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。

4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。

六、工程進度款條款應注意：

1、填寫第26條款的依據是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建設部第107號令第15條和《大連市建設工程造價管理辦法》第35條。

2、工程進度款的撥付應以發包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。

3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。

七、材料設備供應條款應注意：

1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。

2、應約定供應方承擔的具體責任。

3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法）。

八、違約條款應注意：

1、在合同第35.1款中首先應約定發包人對《通用條款》第24條（預付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結算）的違約應承擔的具體違約責任。

2、在合同第35.2款中應約定承包人對《通用條款》第14條第2款、第15條第1款的違約應承擔的具體違約責任。

3、還應約定其它違約責任。

4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。

九、爭議與工程分包條款應注意：

1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。

2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。

3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。

4、合同第38條分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。

十、關于補充條款：

1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內盡量補充，按順序排列如49、50??。

2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。

談判施工合同各條款時，發包人和承包人都要以下列內容為依據：

一、法律、行政法規

這是訂立和履行合同的最基本的原則，必須遵守。也就是在雙方談判合同具體條款時，不能違反法律、行政法規的規定。談判只能在法律和行政法規允許的范圍內進行，不能超越法律和行政法規允許范圍進行談判。例如：《招標投標法》第九條規定：“招標人應當有進行招標項目的相應資金或者資金來源已經落實，并應當在招標文件中如實載明。”根據這一規定，如要求承包人墊付建設資金，這是與法律相抵觸的，如果簽訂這類合同，是屬于無效條款。

二、通用條款

《通用條款》各條款中有四十多處需要在《專用條款》內具體約定。因而《專用條款》具體約定的內容，在談判時，都要依據《通用條款》這條談判約定。

三、發包人和承包人的工作情況和施工場地情況

建設工程的工程固定、施工流動、施工周期長及涉及面廣等特點使發包人和承包人雙方都要結合雙方具體的工作情況和施工現場等因素談合同，離開雙方的實際工作情況，妄談合同具體條款，會造成合同履行中產生糾紛或違約事件。雙方在《專用條款》內對《通用條款》要進行細化，補充或修改。

四、投標文件和中標通知書

根據法律規定，招標工程必須依據投標文件和中標通知書訂立書面合同。同時，還規定招標人和中標人不得再訂立背離合同實質性內容的其他協議。案例與思考

各種合同糾紛，嚴重困擾著施工企業生存與發展，本文將綜合評析施工合同經濟案件中有關問題，供財務、經營人員參考——— 案例一

1996年4月28日，某建筑工程公司與某建材有限公司簽訂了一項建造辦公樓、傳達室的建筑工程承包合同。合同規定工程期限從1996年4月28日開工至1996年7月28日竣工驗收；工程質量確保合格，力爭優良；工程價款支付方式按補充協議辦理。補充協議規定：傳達室工程竣工驗收合格后一次性結算工程款；辦公樓主體完成一層時預付工程款30％，屋面工程完成時，預付工程款30％，竣工驗收結算后，留尾款40％在半年內付清。該工程于當年5月開工，同年10月底竣工，所耗資金全部向銀行貸款，但建材有限公司卻未按補充協議規定支付工程款。

建筑公司在催討無果的情況下，向市中級人民法院提起訴訟。原告要求法院判令被告支付工程款及逾期支付的違約金，并要求對原告建造的價值88.9萬元的辦公樓、傳達室及水泥路面享有留置權，在拍賣后優先支付原告的工程款。審理

市中級人民法院開庭審理后認為，原、被告雙方自愿簽訂的建筑安裝承包合同及補充協議內容不違反國家法律政策，屬于有效合同。原告按合同規定履行義務，但被告未按規定支付工程款，屬違約行為。現原告要求支付工程款及逾期支付工程款的違約金，合法合理，法院予以采納。對原告其他的訴訟請求予以駁回。

法院判決生效后，建材有限公司仍未在規定期限內償還工程款及違約金。當年8月13日，原告向法院申請執行，法院對建材有限公司進行財產執行。在執行過程中查清建材有限公司早已負債累累，根本無力償還債務。同時，建材公司也已根本無財產可執行。案例二

1997年9月24日，某房地產公司與某建筑工程公司四分公司簽訂施工合同，房地產公司將其開發的公寓1號樓工程由四分公司承建。后四分公司按約進場施工，完成了該工程基礎部分和主體第一二層。由于某房地產公司方面的原因，1998年9月28日雙方達成決算協議：雙方所簽訂的施工合同作廢，四分公司已建部分工程量及材料費、人工費、保證金等款項在工程驗收合格后一個月內付清（不計利息）。由于某房地產公司拒不按約支付工程款，四分公司于2000年5月起訴至法院。審理

一審法院認為，雙方簽訂的工程款決算協議，符合法律規定，應當有效。現該工程已實際驗收合格，某房地產公司未按決算協議書及書面承諾的驗收時間付清工程款，應當承擔民事責任。對四分公司要求支付工程款的主張予以支持。被告方某房地產公司不服判決，上訴至當地中級人民法院。二審法院認為，上訴人所稱工程未經驗收，無充分證據，不予采納，其上訴理由不能成立。判決駁回上訴，維持原判。思考與對策

1、案例一，建筑公司雖然勝訴，但是工程款已無法追回，造成這種情況是由于施工企業在簽訂合同之前，未做好前期工作，對建設方的社會信譽與經濟實力缺乏了解，為承包工程埋下極大的隱患，最后造成惡果。

2、案例二之所以能勝訴是由于施工企業在合同管理上比較嚴密，合同是打官司的重要法律憑證。施工企業在簽訂合同時為防止工程款拖欠，應設定具有償還能力的“保證人”或設定有效的“抵押”手段等。

3、施工企業應充分利用法律賦予施工企業“優先受償權”的權利，為自己解困。1999年10月1日起實施的《合同法》對此作出了較明確的規定。

4、當建設方遇到資金緊張或企業運轉不正常時，常將資金危機轉嫁給施工企業，工程質量存在缺陷或工期拖延，是其拒付工程款的主要借口。案例四的焦點是工程是否已經驗收，雙方約定的工程款給付條件是否已經俱備。一方面，現行法律規定工程竣工驗收由發包人組織進行。《合同法》第279條和《建設工程質量管理條例》第16條對此作出了專門規定。具體到本案中，公寓1號樓工程竣工后依法已由發包人某房地產公司通過驗收，法定代表人在決算協議上的簽字已證實。在二審過程中，四分公司還舉證證實，公寓1號樓工程已交付使用。由此可見，該工程已竣工且確實已經驗收。

優先受償權的解釋 優先受償權的解釋

在建設領域，拖欠工程款一直是讓建設承包商極為頭痛的事，建筑承包商在承接工程任務時本身處于弱勢地位，合同往往是不平等條約，履行合同時也常因自身合同意識不夠強而導致不利局面，工程竣工后決算不能得到及時辦理，工程款不能及時支付到位，對外債權達到自身注冊資本或是注冊資本的幾倍的不屬罕見。如何及時收回建設單位工程款一直是國內建筑承包商的心頭頭等大事。而目前建設工程價款優先受償的法律規定不失為承包商回收工程款的有力武器。

1999年3月15日九屆全國人大二次會議通過的《中華人民共和國合同法》第286條規定了建設工程價款優先受償原則，即“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

2002年6月11日，最高人民法院就此又發布了法釋（2002）16號“關于建設工程價款優先受償權問題的批復”的司法解釋(下簡稱最高人民法院司法解釋)，明確規定建設工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其它債權。應當說，合同法相應規定和最高院法釋（2002）16 號文是正視目前工程款拖欠嚴重的現實而出臺的，但建筑界對建設工程價款優先受償權的理解還停留在表面上，更談不上利用此規定維護自身合法權益。

一． 建設工程優先受償權的條件

（一）、從主體上，能行使工程優先受償權的主體只能是建設工程的承包人。從合同法第286條第二款規定看，主要指建設工程的勘察、設計、施工單位。但從在踐中勘察、設計單位一般在工程前期就已實施，且費用占工程總投資比例小，一般也沒有實際占有工程，故實踐中能行使優先受償權的一般是施工單位。

施工單位由總包單位與分包單位之分，因優先權系對建設單位行使，因此從法律上分包單位不具備行使優先權的主體資格。

（二）、建設單位逾期支付工程款。發包人未按合同約定支付工程款是引起優先權的法定條件，如果按合同約定付款，承包人便不能行使，即便有再多的款未付也不行。

（三）、承包人催告后在合理期限內發包人仍不支付。按合同法規定，只有催告要求發包人在合理期限內支付，而發包人超出這個合理期限仍不支付（或未足額支付）才可行使優先權。

（四）、建設工程性質適合于折價、拍賣。對這一條，目前法律、法規及司法解釋均未有詳盡的闡釋，但從法理上看應排除涉及國家安全或其它國家重要利益的工程、學校、醫院等以公益為目的的工程，政府機關工程及法律、法規限制由承包人占有、所有或限制流入社會的工程等等。對這些不適合于折價、拍賣的工程，不能以行使優先受償權為目的進行折價、拍賣。

是否適合于折價、拍賣的標準今后必將成為司法界難以掌握的焦點性難題。因此有關立法、司法機關應盡快對此作出明確的規定。

二． 建設工程優先受償權的法律特征

（一）、建設工程優先受償權是一種法定而不依賴約定的擔保權。即法定擔保權。雖然《擔保法》對此未作明確規定，但《合同法》以法律的形式將其固定下來，它是一種勿需當事人雙方約定而依據法律而存在的權利，也是目前我國法律中存在的 唯一的對特定的行業的法定擔保權。

（二）優先于抵押權。《合同法》中規定了優先受償的原則，而最高人民法院的司法解釋明確規定它優先于抵押權。筆者認為這兒指的抵押權僅指針對工程本身設置的抵押，而不包含工程所用土地使用權的抵押。因此在實踐中行使優先受償權必須與土地使用權人（含抵押權人）進行協商才具有可操作性。

（三）、優先于其它債權。實踐中發包人對外一般有多筆債務，如某些工程中“三材”由發包人購買供應對材料供應商的欠款。依據優先受償權的規定，承包人對工程的受償權優先于這些債權人。

當然實踐中可能有一些沖突，譬如在承包人行使優先受償權之前，其它債權人向人民法院起訴，對工程某部分或整體進行查封保全。這種優先受償權能否對抗法院或其它司法機關的保全而優先受償。也就是說在承包人未主動主張優先受償權時承包人對工程的受償權是否當然優先。筆者認為既然優先受償權優先于抵押權。就應能對抗并優先于人民法院保全。

對此實踐中為避免不必要的麻煩，把握好主張優先受償權的時機就特別重要。當然這更需從立法的角度予以完善。

（四）、在破產還債程序中優先受償權仍應排在抵押受償權之前，即除破產費用、企業職工工資和勞動保險費用及所欠稅款外，就應為建設工程優先受償權。筆者認為發包人一旦進入破產還債程序，承包人勿需主張，就自然擁有優先受償權。這必將改變以往建筑企業在發包人進入破產還債程序后就血本無歸的情況。

（五）、不能對抗已支付全部或大部分購房款的房屋買受人。這條規定對行使建設工程優先受償權極為不利，因為如何認定這種房屋買受人非常難以控制和操作。最高人民法院司法解釋中沒有規定購房合同是否必須經過備案或公證，而僅以是否支付了全部或大部分房款作為抗辯標準。實踐中發包人很可能會利用這一規定，制造虛假的房屋買受人而對承包人行使優先權進行抗辯權。對此無論是給發包人，還是承包人均應注意對這一規定的理解，利用它充分維護自身合法權益。同時，有關司法機關應盡快出臺相應的詳盡規則，便于司法實踐中的操作

三． 優先受償權的范圍

最高人民法院司法解釋第三條規定建設工程優先受償權的建筑工程價款僅能包含承包人為建設工程應當支付的實際支出的費用。這一規定包含了如下含義：

（一）、系承包人為工程本身所支出的實際費用。如是除工程本身以外的債權債務關系則不在此列。承建工程與優先受償權行使對象工程應為同一工程。

（二）、承包人應當支付且實際支付的費用。為了避免承包人無限制地擴大優先受償權的范圍，最高院在司法解釋中明確了系承包人 在建設工程過程中應當支出的費用。這兒的“應當”是指為工程建設必須支付的費用，通常也指按工程實際情況已支付的費用，但同樣的工程可能存在價差，實踐中發包人與承包人對這兒的“應當支付”一般均會有較大分歧。

如果僅是應當支付而未發生則不能形成優先受償權。這兒的實際支付應當理解為工程已實際修建。

除了司法解釋中所列工作人員報酬（即勞務費）、材料款外，還應包含經發包人認可由承包人進行分包而由承包人支付給分包商的費用。

筆者傾向于承包人的優先受償權包含且限于按工程實際修建成果結合雙方所簽合同和當地工程定額計算出的工程費用，這種標準比最高人民法院司法解釋中應當支付的實際費用更易于操作。

（三）、違約金及違約損失不在優先受償權之列。

由于建設工程優先受償權是一種保證承包人基本權利的規定，將違約金及違約損失列入優先受償之列違背了這一原則，且很可能會損害其它債權人的利益。因此將違約金及違約損失排除在優先受償權之列符合《合同法》286條規定和公平、公正的法律原則。

四、優先受償權行使時效。

（一）、在工程已竣工的情形下，承包人行使優先受償權，從工程竣工之日起六個月內有效。

如果工程尚未竣工，而發包人拖欠進度款，經承包人催告在合理期限內仍未支付的，則從工程約定的竣工之日起六個月內可行使優先受償權。

對“六個月內”筆者理解應為六個月前。因為如果必須要工程竣工之日或到工程約定的竣工之日方可行使優先權，在實踐中就可能非常不利于承包人，即在工程約定竣工之日之前，如果發包人無力支付工程進度款，同時拖欠其它債權人款項，并將在建工程進行抵押。這些債權人在合同約定的工程竣工之日前進行訴訟或行使抵押權（而承包人這時沒有優先受償權），將對工程承包人極為不利。

在工程竣工前或合同的竣工之日前承包人能否行使優先受償權關系到這一權利是否完整，從《合同法》立法本意看，承包人在竣工之前只要符合相關要件也能行使優先受償權。最高院司法解釋規定的期限應理解為最后有權行使的期限，而對之前的起始日期則沒有規定。

綜上，建設工程優先受償權作為一種保護工程承包人的合法權益的法定擔保權，目前我國法律和相關司法解釋的規定還不盡完善，在實踐中給當事人和人民法院的操作帶來了很大的難度。這一規定的出臺更需要建筑企業在工程投標、談判、履約和調解等非訴訟活動中早日聘請有經驗的、敬業的律師介入。同時，為使相關人員能盡快運用建設工程優先受償權的規定，筆者將繼續研究相關的實務操作方法。

國家規定的五類建筑工程合同屬無效 索引：

（一）合同主體不具備資格。

（二）借用營業執照和資質證書。

（三）越級承包。

（四）非法轉包。

（五）違反法定建設程序。

在建筑工程糾紛的司法實踐中，建筑工程合同是否有效是首先要明確的問題。根據有關法律規定，結合業務經驗，筆者認為以下幾種情況會導致建筑工程合同的無效。

（一）合同主體不具備資格。根據規定，簽訂建筑工程合同的承包方，必須具備法人資格和建筑經營資格。只有依法核準擁有從事建筑經營活動資格的企業法人，才有權進行承包經營活動，其他任何單位和個人簽訂的建筑承包合同，都屬于合同主體不符合要求的無效合同。

（二）借用營業執照和資質證書。根據《建筑法》的規定，禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。也就是說，任何非法出借和借用資質證書和營業執照而簽訂的建筑工程合同都屬無效合同。

（三）越級承包。我國《建筑法》規定，禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍承攬工程。在實踐中，有的建筑企業超越資質等級、經濟實力和技術水平等企業級別內容決定的范圍承攬工程，造成工程質量不合格等問題。因此，法律明令規定，凡越級承包的建筑工程合同均屬無效。

（四）非法轉包。根據《合同法》第272條的規定，發包人可以與總承包人訂立建筑工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程分解成若干部分發包給幾個承包人。總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發包人承擔連帶責任。承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程分解以后以分包的名義分別轉包給第三人。禁止承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成。《建筑法》第二十八條規定，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程分解后以分包的名義分別轉包給他人。凡以上述禁止形式進行非法轉包的建筑工程合同，屬無效合同。

（五）違反法定建設程序。建筑工程的發包人在建筑工程合同的訂立和履行過程中，必須遵循相應的法定程序，依法辦理土地規劃使用、建設規劃許可等手續。否則，將導致合同無效。發包人在建設項目發包中，有些項目法定程序為招投標，但有的發包人擅自發包給關聯企業，有的發包人形式上采用了招投標的方式，但采取暗箱操作或泄露標底或排斥競標人。另外，工程發包后，有些承包人未辦理施工許可證就擅自開工。如存在以上違法事實，這樣的建筑工程合同也往往被認定為無效。

談正確處理工程索賠及索賠費用的確定 1．在實際工作中如何正確處理工程索賠

1.1索賠概念

索賠是指在合同履行過程中，對于并非自己的過錯，而是應由對方承擔責任的情況造成的實際損失向對方提出經濟補償和（或）時間補償的要求。索賠是工程承包中經常發生的正常現象。由于施工現場條件、氣候條件的變化，施工進度、物價的變化，以及合同條款、規范、標準文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現索賠。

1.2索賠的處理原則

1.2.1索賠必須以合同為依據。遇到索賠事件時，工程師必須以完全獨立的身份，站在客觀公正的立場上審查索賠要求的正當性，必須對合同條件、協議條款等有詳細的了解，以合同為依據來公平處理合同雙方的利益糾紛。由于合同文件的內容相當廣泛，包括合同協議、圖紙、合同條件、工程量清單以及許多來往函件和變更通知，有時會形成自相矛盾，或作不同解釋，導致合同糾紛。根據我國有失規定，合同文件能互相解釋、互為說明，除合同另有約定外，其組成和解釋順序如下：

（l）本合同協議書；

（2）中標通知書；

（3）投標書及其附件；

（4）本合同專用條款；

（5）本合同通用條款；

（6）標準、規范及有關技術文件；

（7）圖紙；

（8）工程量清單；

（9）工程報價單或預算書。

1.2.2必須注意資料的積累。積累一切可能涉及索貽論證的資料，同施工企業、建設單位研究的技術問題、進度問題和其他重大問題會議應當做好文字記錄，并爭取會議參加者簽字，作為正式文檔資料。同時應建立嚴密的工程日志，承包方對工程師指令的執行情況、抽查試驗記錄、工序驗收記錄、計量記錄、日進度記錄以及每天發生的可能影響到合同協議的事件的具體情況等，同時還應建立業務往來的文件編號檔案等業務記錄制度，做到處理索賠時以事實和數據為依據。

1.2.3及時、合理地處理索賠。索賠發生后，必須依據合同的準則及時地對索賠進行處理。任何在中期付款期間，將問題擱置下來，留待以后處理的想法將會帶來意想不到的后果。如果承包方的合理索賠要求長時間得不到解決，單項工程的索賠積累下來，有時可能會影響承包方的資金周轉，使期不得不放緩速度，從而影響整個工程的進度。此外，在索賠的初期和中期，可能只是普通的信件往來，拖到后期綜合索賠，將會使矛盾進一步復雜化，往往還牽涉到利息、預期利潤補償，工程結算以及責任的劃分、質量的處理等，索賠文件及其根據說明材料連篇累牘，大大增加了處理索賠的困難。因此盡量將單項索賠在執行過程中陸續加以解決，這樣做不僅對承包方有益，同時也體現了處理問題的水平，既維護了業主的利益，又照顧了承包方的實際情況。處理索賠還必須注意雙方計算索賠的合理性，如對人工窩工費的計算，承包方可以考慮將工人調到別的工作崗位，實際補償的應是工人由于更換工作地點及工種造成的工作效率的降低而發生的費用。

1.2.4加強索賠的前瞻性，有效避免過多索賠事件的發生。在工程的實施過程中，工程師要將預料到的可能發生的問題及時告訴承包商，避免由于工程返工所造成的工程成本上升，這樣也可以減輕承包商的壓力，減少其想方設法通過索賠途徑彌補工程成本上升所造成的利潤損失。另外，工程師在項目實施過程中，應對可能引起的索賠有所預測，及時采取補救措施，避免過多索賠事件的發生。

2．索賠費用的計算方法

2.1分項法

分項法是按每個索賠事件所引起損失的費用項目分別分析計算索賠值的一種方法。這一方法是在明確責任的前提下，將索貽費用分項列出，并提供相應的工程記錄、收據、發票等證據資料，這樣可以在較短時間內給以分析、核實，確定索賠費用順利解決索賠事宜。在實際中，絕大多數工程的索賠都采用分項法計算。

2.2總費用法

又稱總成本法。就是當發生多次索賠事件后，重新計算該工程的實際總費用。再從這個實際總費用中減去投標報價時的估算總費用，計算索賠余額，具體公式為：索賠金額一實際總費用一投標報價估算總費用。

2．3修正總費用法

修正總費用法是對總費用法的改進。即在總費用計算的原則上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。修正內容如下：

（l）將計算索賠款的時段局限于受到外界影響的時間，而不是整個施工期。

（2）只計算受影響時段內的某項工作所受影響的損失，而不是計算該時段內所有施工工作受的損失。

（3）與該項工作無關的費用不列入總費用中。

（4）對投標報價費用重新進行核算：按所受影響時段內該項工作的實際單價進行核算，乘以實際完成的該項工作的工作量，得出調整后的報價費用。

按修正后的總費用計算索賠金額的公式如下：

索賠金額=某項工作調整后的實際費用-該項工作的報價費用。修正總費用法與總費用法相比，有了實質性的改進，能夠相當準確地反映出實際增加的費用。

3．索賠的作用

索賠的性質屬于經濟補償行為，而不是懲罰。索賠的損失結果與被索賠人的行為并不一定存在法律上的因果關系。索賠工作是承發包雙方之間經常發生的管理業務，是雙方合作的方式，而不是對立。經過實踐證明，索賠的健康開展對于培養和發展社會主義建設市場，促進建筑業的發展，提高工程建設的效益，起著非常重要的作用：它有利于促進雙方加強內部管理，嚴格履行合同，有助于雙方提高管理素質，加強合同管理，維護市場正常秩序；它有助于雙方更快地熟悉國際慣例，熟練掌握索賠和處理索賠的方法與技巧；有助于對外開放和對外工程承包的開展；它有助于政府轉變職能，使雙方依據合同和實際情況實事求是地協商工程造價和工期，從而使政府從繁瑣的調整概算和協調雙方關系等于微觀管理工作中解脫出來；它有助于工程造價的合理確定，可以把原來打入工程報價中的一些不可預見費用，改為實際發生的損失支付，便于降低工程報價，使工程造價更為實事求是。補充幾點： 《建設工程施工合同》(GF-1999-0201)第35.2條規定，索賠事件持續進行時，承包人應當階段性地向工程師發出索賠意向，在索賠事件終了后28天內，提交最終索賠報告。補充幾點：

（注意：這里的合同主要指我國的施工合同示范文本，不是 F I D I C 合同）

建設工程索賠的程序和方法與反索賠

1、索賠(1)索賠程序 1)提出索賠要求

當出現索賠事項時，承包人以書面的索賠通知書形式，在索賠事項發生后的28天以內，向工程師正式提出索賠意向通知。2)報送索賠資料

在索賠通知書發出后的28天內，向工程師提出延長工期和(或)補償經濟損失的索賠報告及有關資料。3)工程師答復

工程師在收到承包送交的索賠報告有關資料后，于28天內給予答復，或要求承包人進一步補充索賠理由和證據。4)工程師逾期答復后果

工程師在收到承包人送交的索賠報告的有關資料后28天未予答復或未對承包人作進一步要求，視為該項索賠已經認可。5)持續索賠 當索賠事件持續進行時，承包人應當階段性向工程師發出索賠意向，在索賠事件終了后28天內，向工程師送交索賠的有關資料和最終索賠報告，工程師應在28天內給予答復或要求承包人進一步補充索賠理由和證據。逾期未答復，視為該項索賠成立。6)仲裁與訴訟

工程師對索賠的答復，承包人或發包人不能接受，即進入仲裁或訴訟程序。

(2)索賠文件的編制方法 1)總述部分

概要論述索賠事項發生的日期和過程；承包人為該索賠事項付出的努力和附加開支；承包人的具體索賠要求。2)論證部分

論證部分是索賠報告的關鍵部分，其目的是說明自己有索賠權，是索賠能否成立的關鍵。3)索賠款項(或工期)計算部分

如果說合同論證部分的任務是解決索賠權能否成立，則款項計算是為解決能得多少款項。前者定性，后者定量。4)證據部分

要注意引用的每個證據的效力或可信程度，對重要的證據資料最好附以文字說明，或附以確認件。5)索賠文件包括 A.證據部分 B．論證部分 C．總述部分

D．索賠款項(或工期)計算部分

2、建設工程反索賠的概念和特點：(1)建設工程反索賠的概念

反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。發包人可以針對承包人的索賠進行反索賠，承包人也可以針對發包人的索賠進行反索賠。建設工程反索賠的概念通常主要是指發包人向承包人的索賠

(2)建設工程反索賠的特點 1)索賠與反索賠同時性。

2)技巧性強，處理不當將會引起訴訟。

3)在反索賠時，發包人處于主動的有利地位，發包人在經工程師證明承包人違約后，可以直接從應付工程款中扣回款項，或從銀行保函中得以補償。

(3)發包人相對承包人反索賠的內容 1)工程質量缺陷反索賠； 2)拖延工期反索賠； 3)保留金的反索賠； 4)發包人其他損失的反索賠。補充幾點： 施工索賠

（一）可能發生施工索賠的主要內容

施工單位索賠管理是預測索賠機會，要合同實施中尋找和發現索賠機會，同時處理索賠事件，解決索賠爭執，可能出現索賠機會的主要內容包括：

1.不利的自然條件與伙障礙引起的索賠。不利的自然條件是指施工中遇到的實際自然條件比招標文件中所描述的更為困難和惡劣，這些不利的自然條件或人為障礙增加了施工的難度，導致施工單位必須花費更多的時間的費用，在這種情況下施工單位可提出索賠要求。

（1）地質條件變化引起怕索賠。在施工期間，施工單位遇到不利的自然條件或人為障礙而這些條件與障礙又產有經驗的承包方也不能預見到的，施工單位可提出索賠。

（2）工程中人為障礙引起的索賠。如在挖方工程中由于發現地下構筑物和文物等，圖紙上并未說明，確屬是有經驗的施工單位難以合理預見的人為障礙，如通過處理導致工程費用增加，施工單位即可提出索賠。

2.工期延長和延誤的索賠。通常包括兩方面：一是建設單位要求延長工期，二是施工單位要求償付由于非承包方原因導致工程延誤而造成的損失。一般這兩面三刀方南的索賠報告要求分別編寫，因為工期 和費用的索賠并不一定同時成立。

3.因施工中斷和工效降低提出的施工索賠。由于建設單位的監理工程師原因引起施工中斷的工效降低，特別是是根據建設單位不合理的指令壓縮合同規定的工作進度，使工程比合同規定日期提前竣工，從而導致工程費用的增加。施工單位可提出以下索賠：

（1）人工費用的增加；

（2）設備費用的增加；

（3）材料費用的增加。

4.因工程終止或放棄提出的索賠。由于建設單位不正當地終止或不屬施工單位原因而使工程終止，施工單位有權提出以下施工索賠：

（１）盈利損失，其數額是該項目合同條款與完成遺留工程所需花費的差額。

（２）補償損失。包括施工單位在被終止工程上的人工材料設備的全部支出，以及監督費、債券、保險費、各項管理費用的支出（減去已經結算的工程款）

5.關于支付方面的索賠。

（１）關于物價上漲引起的索賠。根據全國的實際情況。目前可根據各省市定額站頒發的材料預算價格調整系數及材料價差對合同價款進行調整，待材料價格指數逐步完善后，可采用動態結算中的公式進行自動調整。

（２）關于貨幣貶值導致的索賠。在一些外資或中外合資項目，合同中一般有貨幣貶值補償的條款，索賠數額一般官方正式公布的匯率計算。

（３）拖延支付工程款的索賠。如果建設單位不按合同中規定的支付工程款的時間期限支付工程款，施工單位可按合同條款向建設單位索賠利息。

（二）工期索賠

在工程施工中，常常會發生一些未能預見的干擾事件使施工不能順利進行，使預定的施工不能順利進行，使用權預定的施工計劃受到干擾，造成工期延長，這樣，對合同雙方都會造成損失。施工單位提出工期索賠的目的通常有兩個：一是免去或推卸自己對已產生的工期延長的合同責任，使自己不支付或盡可能不支付工期延長的罰款；二是進行因工期延長而造成的費用損失的索賠。對已經產生的工期延長，建設單位一般采用兩種解決辦法：一是不采取加速措施，工程仍按原方案和計劃實施，但將合同期順延；二是指施工單位采取加速措施，以全部或部分彌補已經損失的工期。如果工期延緩責任不是由施工單位造成，而建設單位已認可施工單位工期索賠，則施工單位還可以提出因采取加速措施而增加的費用索賠。

工期索賠一般采用分析法進行計算，其主要依據合同規定的總工期計劃、進度計劃，以及雙方共同認可的對工期修改文件，調整計劃和受干擾后實際工程進度記錄。如施工日記、工程進度表等，施工單位應在每個月底以及在干革命擾事件發生時，分析對比上述資料，以發現工期拖延以及拖延原因，提出有說服力的索賠要求。

（三）費用索賠

費用索賠都是以補償實際損失為原則，實際損失包括直接損失和間接損失兩個方面，其中要注意的一點是索賠對建設單位不具有任何懲罰性質。因此，所有干擾事件引起的損失以及這些損失 的計算，都應有詳細的具體證明，并在索賠報告中出具這些證據。沒有證據，索賠要求不能成立。

1.索賠費用的組成。

（１）人工費。對于索賠費用中的人工費部分包括：人工費是指完成合同之外的額外工作所花費的人工費用；由于非施工單位責任導致的工效降低所增加的人工費用；法定的人工費增長以及非施工單位責任工程延誤導致的人員窩工費和工資上漲費等。

（２）材料費。對于索賠費用中的材料費部分包括：由于索賠事項的材料實際用量超過計劃用量而增加的材料費；由于客觀原因材料價格大幅度上漲；由于非施工單位責任工程延誤導致的材料價格上漲和材料超期儲存費用。

（３）施工機械使用費。對于索賠費用中的施工機械使用費部分包括：由于完成額外工作增加的機械使用費；非施工單位責任的工效降低增加的機械使用費；由于建設單位或監理工程師原因導致機械停工的窩工費。

（４）分包費用。分包費用索賠指的是分包人的索賠費。分包人的索賠 應如數列入總承包人的索賠款總額以內。

（５）工地管理費。工地管理費指放工單位完成額外工程、索賠事項工作以及工期延長期間的工地管理費，但如果對部分工人窩工損失索賠時，因其他工程仍然進行，可能不予計算工地管理費索賠。

（６）利息。對于索賠費用中的利息部分包括；拖期付款利息；由于工程變更的工程延誤增加投資的利息；索賠款的利息；錯誤扣款的利息。這些利息的具體利率，有這樣幾種規定；按當時的銀行貸款利率；按當時的銀行透支利率；按合同雙方協議和利率。

（７）總部管理費。主要指工程延誤期間所增加的管理費。

（８）利潤。一般來說由于工程范圍的變更和施工條件變化引起怕索賠，施工單位可列入利潤。索賠利潤的款額計算通常是與原報價單中的利潤百分率保持一致，即在直接費用的基礎上增加原報價單元中的利潤率，作為該項索賠的利潤。

2.索賠費用的計算原則和計算方法。在確定賠償金額時，應遵循下述兩個原則；所有賠償金額，都應該是施工單位為履行合同所必須支出的費用；按此金額賠償后，應使施工單位恢復到未發生事件前的財務狀況。即施工單位不致因索賠事件而遭受任何損失，但也不得因索賠事件而獲得額外收益。

根據上述原則可以看出，索賠金額是用于賠償施工單位因索賠事件而受到的實際損失（包括支出的額外成本的失掉的可得利潤），而不考慮利潤。所以索賠金額計算的基礎是成本，用索賠事件影響所發生的成本減去事件影響時所應有的成本，其差值即為賠償金額。

索賠金額的計算方法很多，各個工程項目都可能因具體情況不同而采用不同的方法，主要有三種。

（１）總費用法。計算出索賠工程的總費用，減去原合同報價，即得索賠金額。

這種計算方法簡單但不盡合理，因為實際完成工程的總費用中，可能包括由于施工單位的原因（如管理不善，材料浪費，效率太低等）所增加的費用，而這些費用是屬于不該索賠的；另一方面，原合同價也可能因工程變更或單價合同中的工程量變化等原因而不能代表真正的工程成本。凡此種種原因，使得采用此法往往會引起爭議，遇到障礙，故一般不常用。

但是在某些特定條件下，當需要具體計算索賠金額很困難，甚至不可能時，則也有采用此法的這種情況下應具體核實已開支的實際費用，取消其不合理部分，以求接近實際情況

（２）修正的總費用法。

原則上與總費用法相同，計算對某些方面作出相應的修正，以使用權結果更趨合下，修正的內容主要有：一是計算索賠金額的時期僅限于受事件影響的時段，而不是整個工期。二是只計算在該時期內受影響項目的費用，而不是全部工作項目的費用。三聯單不直拉采用原合同報價，而是采用在該時期內如未受事件影響而完成該項目的合理費用。根據上述修正，可比較全理地計算出索賠事件影響，而實際增加的費用。

（３）實際費用法。

實際費用法即根據索賠事件所造成的損失或成本增加，按費用項目逐項進行分析、計算索賠金額的方法。這種方法比較復雜，但能客觀地反映施單位的實際損失，比較合理，易于被當事人接受，在國際工程中廣泛被子采用。實際上費用法是按每個索賠 事件 所引起損失的費用項目分別分析計算索賠值的一種方法，通常分三步；第一步分析每個或每類索賠事件所影響的費用項目。不得有遺漏。這些費用項目通常應與合同報價中的費用項目 一致。第二步計算每個費用項目受索賠事件影響的數值，通過與合同價中的費用價值進行比較即可得到該項費用的索賠值，第三步將各費用項目的索賠值勤匯總，得到總費用索賠值。

建設單位反索賠

反索賠是指建設單位（業主）向放工單位（承包商）提出的索賠。建設單位向施工單位索賠的主要途徑：一是減少或防止可能產生的索賠；二是反索賠，對抗（平衡）施工單位的索賠要求。建設單位向施工單位提出索賠的內容包括：

（一）工期延誤反索賠

指工期延誤屬于施工單位責任時，建設單位對施工單位進行索賠，即由施工單位支付延期竣工違約金。建設單位在確定違約金的費率時，一般要考慮以下因素：建設單位盈利損失；由于工期延長而引起的貸款利息增加；工程拖期帶來的附加監理費；由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑時的租憑費。

違約金的計算方法，在每個合同文件中均有具體規定，一般按每延誤一天賠償一定的款額計算，累計賠償額一般不正超過全同總額原10%。

（二）施工缺陷索賠

指施工單位的施工質量不符全施工技術規程的要求，或使用的設備和材料不符合合同規定，或在保修期未滿以前未完成應該負責補修的工程時，建設單位有權向施工單位追究責任。如果施工單位未在規定的期限內完成修補工作，建設單位有權雇傭他人來完成工作，發生的費用由施工單位承擔。

（三）對指定分包人的付款索賠

指工程施工單位未能提供已向指定分包人付款的合理證明時，建設單位可以直接按照監理工程師的證明書，將施工單位未付給指定分包人的所有款項（扣除保留金）付給這個分包人，并從應付給施工單位的任何款項中如數扣回。

（四）建設單位合理終止合同或施工單位不正當放棄工程的索賠

如果建設單位合理地終止施工單位的承包，或者施工單位不合理地放棄工程，則建設單位有權朋施工單位手中收回由新的施工單位完成全部工程所需的工程款與原合同未付部分的差額。監理工程師處理索賠事件

(1)預防為主的原則。任何索賠事件的出現，都會造成工程拖期或成本加大，增加履行合同的困難，對于建設單位和施工單位雙方來說都是不利的，因此，監理工程師應努力從預防索賠發生著手，洞察工程實施中可能導致索賠的起因，防止或減少索賠事件的出現。

(2)必須以合同為依據。遇到索賠事件時，監理工程師必須以完全獨立的裁判人的身份，站在客觀公正的立場上審查索賠要求的正當性。必須對合同條件、協議條款等到有詳細了解，以合同為依據來公平等處理合同雙方的利益糾紛。

(3)公平合理原則。監理工程師處理索賠時，應恪守職業道德，以事實為依據，以合同為準繩，作出公正的決定。合理的索賠應予以批準，不合理的索賠應予以駁回。

(4)協商原則。監理工程師在處理索賠時，應認真研究索賠報告，充分聽取建設單位和施工單位的意見，主動與雙方協商，力求取得一致同意的結果。這樣做不僅能圓滿處理好索賠事件，也有利于順利履行和完成合同。當然，在協商不成的情況下監理工程師有權作出決定。

(5)授權的原則。監理工程師處理索賠事件，必須在合同規定、建設單位授權的權限之內，當索賠金額或延長工期時間超出授權范圍時，則監理工程師應向建設單位報告，在取得新的授權后才能作出決定。

(6)必須注意資料的積累。積累一切可能涉及索賠論證的資料，同施工企業、建設單位研究的技術問題、進度問題和其他重大問題的會議應當做好文字記錄，并爭取會議參加者簽字，作為正式文檔資料。同時還應建立業務往來的文件編號檔案等業務記錄制度，做到處理索賠時以事實和數據為依據。

(7)及時、合理地處理索賠。索賠發生后必須依據合同的準則及時地對單項索賠進行處理。一般情況下，不宜采用所謂“一攬子索賠”處理方式。

監理工程師審查索賠報告

（１）監理工程師審核施工單位的索賠申請。接到施工單位的索賠意向通知后，監理工程師應建立自己的索賠檔案，密切關注事件的影響，檢查施工單位的同期記錄時，隨時就記錄內容提出他的不同意之處或他希望應予以增加的記錄項目。

在接到正式索賠報告后，認真研究施工單位報送的索賠資料。首先在不確定責任歸屬的情況下，客觀分析事件發生的原因，重溫合同的有關條款，研究施工單位的索賠證據，并查閱他的同期記錄。通過對事件的分析，監理工程師再依據合同條款劃清責任界限，如有必要時還可以要求施工單位進一步提供補充資料。尤其是對施工單位與建設單位或監理工程師都負有一定責任的事件影響，更應劃出各方應承擔合同責任的比例。最后再審查施工單位提出的索賠補償要求，剔除其中的中合理部分，擬定自己計算的合理索賠款額和工期展延天數。

（２）索賠成立條件，依據合同條件內涉及到索賠原因的各條款內容，可以歸納出監理工程師判定施工單位索賠成立的條件為：

１、與合同相對照，事件已造成了施工單位成本的額外支出，或直接工期損失；

２、造成費用增加或工期損失的原因，按合同約定不屬于施工單位應承擔的行為責任或風險責任；

３、施工單位按合同規定的程序，提交了索賠意向通知和索賠報告。

上述三個條件沒有先后主次之分，應當同時具備。只有監理工程師認定索賠成立后，才按一定程序處理

第二篇：簽訂建筑施工合同十大注意事項

簽訂施工合同十大注意事項

建設工程施工合同是依法保護發承包雙方權益的法律文件。是發承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛，在簽訂《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）過程中，以下十個方面需要注意。

一、關于發包人與承包人：

1、對發包方主要應了解兩方面內容：①主體資格，即建設相關手續是否齊全。例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。

2、對承包方主要了解的內容有：①資質情況；②施工能力；③社會信譽；④財務情況。

承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同.上述內容是體現履約能力的指標，應認真的分析和判斷。

二、合同價款應注意：

1、《協議書》第5條“合同價款”的填寫，應依據建設部第107號令第11條規定，招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協議書內約定。非招標工程合同價款由發包人承包人依據工程預算在協議書內約定。”

2、合同價款是雙方共同約定的條款，要求第一要協議，第二要確定。

暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。

三、發包人工作與承包人工作條款應注意：

1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。

2、雙方所做工作的具體內容和要求應填寫詳細。

3、雙方不按約定完成有關工作應賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。

四、合同價款及調整條款應注意：

1、填寫第23條款的合同價款及調整時應按《通用條款》所列的固定價格、可調價格、成本加酬金三種方式，約定一種寫入本款。

2、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。

3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

4、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。

5、對于風險范圍以外的風險費用，應約定調整方法。

五、工程預付款條款應注意：

1、填寫第24條款的依據是建設部第107號令第14條和《大連市建設工程造價管理辦法》第34條。

2、填寫約定工程預付款的額度應結合工程款、建設工期及包工包料情況來計算。

3、應準確填寫發包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。

4、應填寫約定扣回工程款的時間和比例。

六、工程進度款條款應注意：

1、填寫第26條款的依據是《合同法》第286條、《建筑法》第18條、建設部第107號令第15條和《大連市建設工程造價管理辦法》第35條。

2、工程進度款的撥付應以發包方代表確認的已完工程量，相應的單價及有關計價依據計算。

3、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇：按月結算、分段結算、竣工后一次結算（小工程）及其它結算方式。

七、材料設備供應條款應注意：

1、填寫第27、28條款時應詳細填寫材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點。

2、應約定供應方承擔的具體責任。

3、雙方應約定供應材料和設備的結算方法（可以選擇預結法、現結法、后結法或其他方法）。

八、違約條款應注意：

1、在合同第35.1款中首先應約定發包人對《通用條款》第24條（預付款）、第26條（工程進度款）、第33條（竣工結算）的違約應承擔的具體違約責任。

2、在合同第35.2款中應約定承包人對《通用條款》第14條第2款、第15條

第1款的違約應承擔的具體違約責任。

3、還應約定其它違約責任。

4、違約金與賠償金應約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。

九、爭議與工程分包條款應注意：

1、填寫第37條款爭議的解決方式是選擇仲裁方式，還是選擇訴訟方式，雙方應達成一致意見。

2、如果選擇仲裁方式，當事人可以自主選擇仲裁機構。仲裁不受級別地域管轄限制。

3、如果選擇訴訟方式，應當選定有管轄權的人民法院（訴訟是地域管轄）。

4、合同第38條分包的工程項目須經發包人同意，禁止分包單位將其承包的工程再分包。

十、關于補充條款：

1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改，可在《補充條款》內盡量補充，按順序排列如49、50……。

2、補充條款必須符合國家、現行的法律、法規，另行簽訂的有關書面協議應與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。

在簽訂建設工程合同時需要注意的幾點法律問題

（一）發表于2008-6-5 17:06:48點擊數：2112[加入我的收藏]

本人現結合部分建設工程合同條款對在簽訂建設工程合同中出現的幾點法律問題作一評析，以為共

同探討！

一、合同整體版式

許多施工單位或者建設單位對《建設工程施工合同》的簽訂并不重視，導致合同出現許多錯別字，比較常見的是將“簽訂”寫成”簽定” ；

將“做出”錯誤寫成“作出”。（“作出”是用于比較抽象的事物，“做出”是針對具體的事物。）；

將“必須”寫成“必需”；

并且許多段落字體間距不同，不僅對合同的嚴謹、美觀產生疑問，也容易產生許多法律糾紛。

二、《建設工程監理合同》的幾點問題

（一）有的《建設工程監理合同》在合同中約定：“監理期內出現重大的傷亡事故，按監理總價款的5%進行處罰 ”。

該條我認為：在該監理合同中反復出現的對另一方進行“罰款”、“處罰”的約定，一般認為：一個企業有權在合同中明確約定對方違約時如何承擔違約責任，只要這類約定是合法的，即使再苛刻也沒有法律上的問題。但是，企業之間是平等的民事主體，任何一方無權以只有行政機關才有的職權對另一方的違約行

為自行進行制裁。

對此存在的法律風險：一旦發生糾紛，建設單位對對方索賠的依據將不再具有確定性，對方（違約方）會以該條款無效為由，請求人民法院（或者仲裁委員會）予以撤消，這樣極易使建設單位產生索賠無

依據的風險，使建設單位處于被動狀態。

因此我認為，對這類情況，如果要約定類似的違約制裁條款，只能以違約責任的方式約定。

（二）許多建設單位在簽訂《建設工程監理合同》時采用的是建設部提供的的范本，其中有如下規定：“監理人在責任期內，應當履行約定的義務。如果因監理人過失而造成了委托人的經濟損失，應當向委托人賠償。累計賠償總額（除本合同第二十四條規定以外）不應超過監理報酬總額（除去稅金），并承擔

相應的監理責任。”

對此我認為：該條原文是標準文本中的內容，由于該標準文本很大程度上是維護監理公司的利益，如果因監理人的原因造成的損失高于監理報酬總額，那么建設單位就會自己承擔其他部分的損失。因此，該條可以改為：“如果因監理人過失而造成了委托人的經濟損失，應當向委托人賠償。累計賠償總額為監理

公司造成的實際損失，并承擔相應的監理責任”。

三、《建設工程施工合同》的部分問題

（一）明確措辭、注意合同的嚴謹性

1、如某合同原文約定：“乙方如不能按質、按期完成滿足本工程約定的節點進度控制的要求時，甲方有權單方要求乙方無條件立即退場，并賠償甲方不能按期售樓引起的索賠事件所造成的費用損失。”

修改意見：原文索賠主要是針對現房而引起的，而沒有考慮到銷售期房所引起的糾紛，因此，該條可以改為“乙方如不能按質、按期完成滿足本工程約定的節點進度控制的要求時，甲方有權單方要求乙方無

條件立即退場，并賠償甲方不能按期售樓或者按期交房等引起的索賠事件所造成的費用損失。”

2、建設工程施工合同原文約定：“施工單位由于內部管理不善，造成工地材料商、施工作業人員工地鬧事導致影響工地的施工，停水停電等影響正常施工和生活，建設單位有權單方終止合同，并限五天內出

場，結算以建設單位結算為準”。

修改意見：“鬧事行為“不僅限在工地，在其他地點（比如在市政府或者其他行政機構）也會發生針對建設單位的游行、示威等行為，因此該條可以更改為：“施工單位由于內部管理不善，造成工地材料商、施工作業人員等其他人員到工地或者其他地點集會、游行、示威、靜坐等危害社會秩序的鬧事行為，停水停電等影響正常施工和生活，建設單位有權單方終止合同，并限五天內出場，結算以建設單位結算的為準。”

（二）項目經理問題

某些房地產開發商對項目經理的約定不夠清晰，甚至直接以項目負責人代替，比如某合同約定：“乙方實施本項目時，應該選派具有豐富管理經驗及相應資質的項目負責人。本項目選派的項目負責

人：；本工程的項目負責人在本合同期內不得更換，并須常駐施工現場，除不可抗力原因外，項目

負責人不得兼任本項目以外的任何項目負責人，一經發現甲方有權中止合同 ”。

本人認為：正常來說，“項目負責人”并不一定是“項目經理”（建造師），甲方無法知道該項目負責人是否有相應的資質，僅僅約定項目負責人并不能保證項目質量可靠。在現實中，項目經理僅僅掛名但不在工地的情況很多，為維護甲方的利益，某些條款可相應的修改為：“本工程的項目負責人在本合同期內不得更換，并須常駐施工現場，除不可抗力原因外，項目負責人不得兼任本項目以外的任何項目負責人，如果發現乙方的項目負責人長期不到施工現場或者兼任本項目以外的任何項目負責人，一經發現甲方有權中止

合同 ”。

（三）工程簽證的法律問題

可以約定：將其技術性簽證和經濟性簽證進行分開，約定技術性簽證中不得含有經濟性的內容，即將技術問題與索賠問題分開，以防止施工方將兩種內容寫在一起或者簽署確認了技術內容同時意味著認可

經濟內容，避免建設單位在結算時必須無條件接受簽證中的價格。

（四）合同價款問題

如某《建設工程施工合同》約定，合同價為“暫定價”，“土方工程費、措施工程費、總包服務費，一

次包死不得因任何原因調整。”

在此涉及到約定不明的風險。因為招標工程的合同價款應根據建設部107號令的11條規定，依據中標通知書中的中標價格在合同中約定。暫定價，暫估價，概算價，都不能作為合同價款，約而不定的造價

不能作為合同價款。對以上的約定需要注意明確。

（五）工程資料的問題部分施工單位在工程竣工后并不及時將施工過程中的一些技術資料交給發包方，致使發包方不能申請房屋產權證書，拖延了交房日期，住戶就有可能起訴房屋銷售方（建設單位），這樣給建設單位造成重大的損失。因此發包方與施工方在簽訂合同中應該加上一條：“施工單位在竣工后應當在交房的同時提交相關的施工技術資料，否則，應承擔違約責任，向發包方繳納工程總價款百分之五的違約金。”

第三篇：簽訂建設工程合同注意事項

簽訂建設工程合同注意事項

合同作為維護施工企業自身權益的法律依據，合同管理的健全與否，直接影響到施工企業的經濟效益與社會效益。為使顧問單位的經營活動健康有序進行,結合本人在辦案過程中一些經驗體會,撰寫本文,供顧問單位領導參考。

一、合同的主體

1、發包方。發包方主要應了解兩方面內容：①主體資格，發包方一般為房地產開發企業或建筑企業，其相關資質信息均可登陸北京市建設委員會網站查詢。還有就是建設相關手續是否齊全，例：建設用地是否已經批準？是否列入投資計劃？規劃、設計是否得到批準？是否進行了招標等。②履約能力。發包方的實力、已完成的工程、市場信譽度等。

需要注意的是，發包方分支機構（項目部、未領取營業執照的分公司）不能對外簽訂合同，如前期是與這些分支機構接洽，在簽訂正式合同時應要求法人單位蓋章。

2、承包方（顧問單位）。建筑市場有嚴格的準入門檻，具備一定的資質才能在其范圍內承攬工程，因此會有一些個人或建筑企業要求借用顧問單位的資質承攬工程，給予顧問電位一定數額的管理費。但這些個人或建筑企業往往不具備承攬工程的能力（人員、設備、技術條件等方面），一旦工程出現質量問題或其他糾紛，根據法律規定，出借資質的一方要承擔連帶責任，所以說是得不償失的。

二、合同價款

1、招標工程的合同價款由發包人、承包人依據中標通知書中的中標價格在協議書內約定。非招標工程合同價款由發包人、承包人依據工程預算在協議書內約定。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規定：“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的依據。”根據上述規定，顧問單位不能輕信發包人私下的各種承諾，避免簽訂不受法律保護的“陰合同”。

2、合同價款是雙方共同約定的條款，是承包方的利益所在，價款數額及付款日期應當明確具體。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款，約而不定的造價不能作為合同價款。在司法實踐中，如果明確了合同價款，最終沒有結算即可按合同價款判決發包方給付；若合同價款不明確，最終沒有結算則必須由法院或仲裁機構委托造價部門對工程進行造價鑒定才能確定工程款，從而增加審判時間和費用。

三、合同價款及調整條款應注意：

1、采用固定價格應注意明確包死價的種類。如：總價包死、單價包死，還是部分總價包死，以免履約過程中發生爭議。

2、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

3、應當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應約定一個百分比系數，也可采用絕對值法。

四、工期條款

考慮到實踐中工期拖延往往成為發包方克扣工程款及要求承包方支付違約金的重要理由，顧問單位在簽訂施工合同時應明確凡非因承包人因素造成的工期拖延（包括人為因素、技術因素、材料和設備因素、氣候因素、環境因素等）均應順延工期，同時發包方還應給予一定的費用補償。當合同實際履行中工期拖延的因素發生時，顧問單位應及時做好現場記錄并要求發包方（現場代表）予以書面確認。

五、簽訂施工合同中應注明發包人現場負責人（工程師、現場代表）姓名，在履行合同中產生的各種書面材料（設計變更文件、洽談記錄、會議紀要、結算書、補充協議、簽證等）如無法要求發包方蓋章的情況下均須要求合同中約定的發包方現場負責人簽名確認。司法實踐中，如果上述書面文件沒有發包方蓋章、簽署人又沒有體現在合同中很容易引起扯皮，發包方可能會以我公司沒這個人、或沒有公司授權等理由抗辯，借此來逃避責任。

六、違約條款

違約金與賠償金應明確約定具體數額和具體計算方法，要越具體越好，具有可操作性，以防止事后產生爭議。

第四篇：合同簽訂注意事項

合同簽訂注意事項

一、招標文件起草階段注意事項

招標文件的構成：投標邀請、投標人須知、招標需求、合同格式及合同條款、投標文件制作格式及附件。

1、明確招標范圍及招標工程內容，以及專業承包資質要求。

2、合同價款方式及材料、設備供應方式 ：分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據實結算；并對于合同中的材料價格是否約定可調整范圍。

3、工程預付款的約定：工程預付款的支付情況對投標人投標報價將產生一定影響，所以招標文件中應予以明確。

4、總承包服務費的計價方式：招標文件對總承包服務費的處理方式有兩種：①總承包服務費暫不計入，簽訂施工合同另行約定。②暫定專業分包工程暫估價總額，在限定上限費率情況下，投標單位競爭費率及報價。

5、招標文件中需明確水電費由承包方按實際發生費用向提供方繳納。

6、設備招標文件的起草，在使用部門提出具體用戶需求的基礎上，要綜合考慮公用工程的配套情況，設備吊裝，就位等實際工況，結合具體設備自身的安裝要求，約定卸貨、吊裝、就位的具體實施責任主體。

7、招標項目若涉及二次深化設計，要求對設計深度和最終實現的功能，應在招標文件中給與詳細說明。

8、招標文件必須寫明付款方式，供貨期、運輸、吊裝等涉及后期合同簽訂的關鍵因素。

9、招標文件對企業資信、授權委托書、委托代理人、售后服務承諾、相關業績等信息必須要求投標方在投標文件中詳細提供。

10、關于招標的紀律要求，招評標規則、標書份數等要在招標文件中做出說明，以利投標人能認真準備和完善的提供。

11、關鍵的工程或設備在項目初期，必須進行必要的現場調研或前期的技術澄清，再組織開標。

二、招標階段注意事項

1、對于招標的項目，要編制招標清單，能使各投標單位在一同平臺上進行報價。

2、組織各投標單位進行現場答疑，針對投標方提出的問題進行匯總，在答疑會上對投標單位提出的問題進行解答，并在答疑會后通過郵件方式把匯總后的問題發送至各投標單位。

3、要提前和評標的相關部門結合URS的具體要求做好評標的規則統一，科學、合理制定評分表。

4、要在開標前3天進行投標情況的核實，以確保有足夠的廠家參與投標，并對不按規定回應的供應商應按照相關規定，給與供應商凍結投標資格。

5、在項目發布公告結束前1天，對報名情況進行匯總，并及時反饋，避免有資質較強的企業被遺漏，同時應提前做好供應商篩查工作。

6、開標前提前安排好開標時間、地點、參與開標人員，評標人員不得少于3人，嚴格按照《集團采購管理制度》執行。

7、涉及技術澄清的標的，必須在開標前聯系使用部門及時做出回復，不得耽誤對方投標時間。

三、標書審核及評標對比階段注意事項

1、技術標的審核：技術標準和要求是符合響應招標文件及URS要求，其他評標因素包括設備配置、財務能力、業績與信用等；投標文件是否符合招標文件提出的質量目標和標準要求。

2、商務標的審核：投標內容是否符合招標范圍和內容，有無實質性偏差；投標文件內的完成時間是否符合招標文件規定的時間；投標人是否按照招標文件規定的內容范圍和工程量清單或貨物進行報價、是否存在算數錯誤，并需要按規定修正。

3、按照招標流程，主持人要做好簽到、抽簽、招標紀律及廠區的禁令要求的告知，并組織好開標現場秩序管理。

4、開標會議實行當場開標，當場評標，原則上當場出具授標方案，特殊或復雜的標的需要議標或會后報告公司的，經評標小組同意后延遲出具授標方案。

5、對現場不能滿足招標文件要求或出現重大偏差的應標情況，應在開標現場評標小組立即做出是否廢標決定。

6、對現場商務談判過程中，雙方達成的協議，應詳細記錄在標書正本上，并讓投標方負責人簽字確認，以利后期合同簽訂。

四、合同起草與談判階段注意事項

1、合同中的設備材料或承包范圍描述清楚。如：雙方約定的工作內容、規格型號、品牌、出廠商、數量、含稅價、質量標準和等級、提供的時間和地點等。（注意量詞盡量使用國際通用計量單位，不要用瓶、套等概念性詞語。）

2、合同價款方式：（分為固定單價和固定總價。固定總價：一次包死；固定單價：竣工據實結算。）對于合同中的材料價格是否約定調整范圍。

3、在合同中要明確約定“聯系電話、傳真、郵寄地址，以及通訊地址及方式，若發生變更，則應以書面方式通知對方，不通知則視為送達地址”。

4、盡量明確工程所在地為合同履行地。

5、付款條件：明確付款的條件，付款時間（盡量避免出現多少天后支付工程款）；最后一筆款的比例應高于稅率比例，否則可能拿不到稅票，建議在倒數第二筆款時見票付款，并且明確稅票的類型（專票還是普票）。

6、要嚴格按照招投標文件的約定，仔細核對技術參數，以及開標現場的承諾，合同經辦人必須嚴格核實，相關合同審批人嚴格審核，避免遺漏關鍵參數或約定事項。

7、若涉及深化設計的項目，在合同簽訂前必須出詳細的方案或圖紙，以雙方技術人員簽字確認的為準。

五、合同執行階段注意事項

1、注意履行中各種文件的取得。特別對合同附件、訂單等的訂立、變更、修改等，需雙方確認，并注意注明日期，可是雙方法定代表人或合同中約定的授權代表簽字和蓋章的傳真件，但最好是原件；合同中的預算文件、技術要求文件的內容要與招標文件、投標文件的商務標和技術標內容一致，不得有刪減或者修改。

2、向對方發出的比較重要的函件，應當取得對方的書面回復（內容至少為對方承認收到了我司的函件）。

3、在簽訂合同后的履行中，如果合同條款或主體方面有比較重大的變更，一定要有對變更的書面確認文件（最好另簽合同）。

4、注意合同簽訂方、訂單方、收發貨方、發票方、收付款方、收貨方的一致性。

5、對于對方在履行合同過程中出現的違約行為，如質量不合格、延期交付、服務不到位等，建議及時與對方聯系，最好能取到對方對存在問題的書面承認，具體實行中可以備忘錄、會議記要、問題解決說明等（要有對方有授權的人的簽字或公司公章）形式，尤其是若以后可能涉及合同的變更、取消，價格的減少、不予支付，追究對方違約責任，要求賠償等情形。

6、注意驗收方法、程序和時間。

7、在合同執行過程中應注意收集過程文件，對存在問題的關鍵事項必須有雙方簽字認可的文件。

8、按照公司標準合同模版不能涵蓋特殊約定事項的，必須有與主合同具有同等法律效力的附件支持。

9、合同的技術附件必須和招標文件相一致，如有偏差，應明確最準的技術參數要求（以使用部門確認的為準）。

10、各項目負責人，要對整個合同有全面的掌握，明確合同中的各項要約，嚴格執行。

第五篇：合同簽訂注意事項

簽訂合同的注意事項有以下幾個方面：

（一）合同文本的起草

當談判雙方就交易的主要條款達成一致意見后，就進入合同簽約階段，自然，就提出了由誰起草合同文本的問題，一般來講，文本由誰起草，誰就掌握主動。因為口頭上商議的東西要形成文字，還有一個過程，有時，僅僅是一字之差，意思則有很大區別。起節一方的主動性在于可以根據雙方協商的內容，認真考慮寫入合同中的每一條款。而對方則毫無思想準備，有些時候，即使認真審議了合同中的各項條款，但由于文化上的差異，對詞意的理解也會不同，難以發現于己不利之處。所以，我方在談判中，應重視合同文本的起草，盡量爭取起草合同文本，如果做不到這一點，也要與對方共同起草合同文本。但現在我們的一些涉外談判，往往是由外商一開始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的內容討論每項條款。這種作法會使我方在談判中處于極端被動的地位，一方面由于思想準備不足，容易讓對方塞進一些對我方不利的條款或遺漏一些對方必須承擔義務的條款；另一方面，按一方事先擬好的合同文本進行談判，極大地限制了我方談判策略和技巧的發揮，并且很難對合同進

行比較大的修改或補充，甚至有的只是在對方的合同上簽字。

另外，如果用外文文本作基礎，對我方也有諸多不利，不僅要在翻譯內容上反復推敲，弄清外文的基本含義，還要考慮法律上的意義，一些約定俗成的用法，包括外文的一詞多義，弄不好就會造成麻煩，出現意想不到的問題。因此，在談判中，我方應該爭取擬就合同談判的草稿。在此基礎上進行談判，形

勢就會有利于我方。

要起草合同的文本，需要做許多工作，這可以同談判的準備工作結合起來闡述。例如，在擬定談判計劃時，所確定的談判要點，實際上就是合同的主要條款。起草合同文本，不僅要提出雙方協商的合同條款，以及雙方應承擔的責任、義務，而且我方琿要對所提出的條款進行全面細致地討論和研究，明確哪些條款不能讓步，哪些條款可作適當讓步、讓步到什么程度。這樣，當雙方就

合同的草稿進行實質性談判時，我們就掌握了主動權。

（二）明確合同雙方當事人的簽約資格

合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求簽訂合同的雙方都必須具有簽約資格。否則，即使簽訂合同，也是無效的合同。在簽約時，要調查對方的信資情況，應該要求當事人相互提供有關法律文件，證明其合法資格。一般來講，重要的談判、簽約人應是董事長或總經理。有時，雖具體業務談判，出現簽約的不是上述人員，但也要檢查簽約人的資格。如了解對方提交的法人開具的正式書面授權證明，常見的有授權書、委托書等。了解對方的合法身分和權

限范圍，以保證合同的合法性和有效性。

審查對方當事人的簽約資格，一定要嚴肅認真，切不能草率從事。實行改革開放政策以來，我國對外貿易迅速擴大。但是，在與外商、港商談判時，由于盲目輕信對方，草率簽訂合同，以致吃虧受騙的現象屢有發生。有些單位為了急于引進、輸出，僅憑熟人介紹，不進行任何信資調查，就簽訂數額巨大的合同，結果給企業和國家造成重大損失。所以，進行信資調查，了解對方的企業信譽及其行為能力和責任能力是十分重要的。此外，不要輕易相信對方的名片，名片不能代替證書，有的人名片關銜很大，實際上是空的。還有，與外國公司找交道，不要只看母公司的信譽和資產情況，實際上母公司對子公司是不

負連帶責任的。

（三）合同要明確規定雙方應承擔的義務、違約的責任

許多合同只規定雙方交易的主要條款，卻忽略了雙方各自應盡的責任和義務，特別是違約應承擔的責任。這樣，無形中等于為雙方解除了應負的責任，架空了合同或削減了合同的約束力，還有一種情況是，有些合同條款寫得十分含糊籠統，即使是規定了雙方各自的責任、義務，但如果合同條款不明確，也無法追究違約者的責任。例如，我國南方某一城市與港商簽訂了一個出售礦渣的合同。合同中只明確港商可以每天拉一車，時間一個月。由于沒有 確提貨車的型號，結果對方拉貨的車越來越大，我方明知吃虧，卻也無可奈

何。

合同文字如果含糊不清，模棱兩兩，在執行過程中，往往爭議紛紛，扯皮不斷，甚至遺禍無窮。例如，某一合同中有這樣一條：“合同生效后不得超過45天，乙方應向甲方繳納××萬美元的履約保證金。……超過兩個月如未能如期繳納，則合同自動失效。”這里“兩個月”究竟從哪一天開始算起，是合同生效

之日開始算起？還是合同生效45天以后算起，寫得不明確。

此外，對合同中的一些關鍵詞句，一定要謹慎推敲，不能含糊遷就，有時僅一字之差，卻“失之千里”。例如，福建某企業在與外商談判合同履行保證書時，外商要求寫上“在發生受方取損失補償時，要先取得供方認可。”為保留或取消“認可”兩字，雙方展開了辯論，僵持了兩天，最后我方以理服人使外商放棄了“認可”要求。因為，如果我方同意保留“認可”這一條，則供方銀行的《履約保證書》就失去了任何意義。如供方不認可，出具《履約保證書》的銀行就可以不受理受方索賠的要求。《履約保證書》只不過是一紙空文，成了騙取信

任的一種形式。

（四）合同中的條款具體詳細、協調一致

合同條款太籠統也不利于合同的履行。例如，某化肥廠從日本引進一套化

肥設備，合同有這樣一條：“

某管線采用不銹鋼材料“。沒有具體指明管線應包括閥門、彎管、接頭等。結果，在合同履行中，日方認為管線只指管子，我方則認為包括其它，但由于

合同沒能寫明，也無從交涉，干吃啞巴虧。

同時，也應注意合同中的條款不能重復，更不能前后出現矛盾。例如，我一企業與外商簽訂了一份合同，在價格條款中有這樣一條規定：“上述價格包括賣方裝到船艙的一切費用。”而在交貨條款中卻又出現了這樣的規定：“買方負擔裝船費用的1/2，憑賣方費用單據支付。”這種前后矛盾的現象，最容易被人

鉆空子。

（五）爭取在我方所在地舉行合同的締約或簽字儀式

比較重要的談判，雙方達成協議后，舉行的合同締約或簽字信式，要盡量爭取在我方舉行。因為簽約地點往往決定采取哪國法律解決合同中的糾紛問題。根據國際法的一般原則，如果合同中對出現糾紛采用哪國法律未作具體規定，一旦發生爭執，法院或仲裁庭就可以根據合同締結地國家的法律來做出判決或

仲裁。