第一篇：以房抵債與流押條款：商品房買賣合同糾紛案

以房抵債如何避開流押條款

一個從2007年到2012年，經歷四級人民法院審理的案子。一筆牽涉民間借貸與商品房買賣的款項，是禁止的流押條款還是有效的合同？且看最高人民法院定奪其中的法律關系與效力。

裁判摘要

1、雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立并已生效的情況下，應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關系。該行為并不違反法律、行政法規的強制性規定。

2、借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權，不違反《擔保法》、《物權法》有關“禁止流押”的規定。

案件當事人

申請再審人：（一審原告、二審被上訴人、原被申訴人）：朱俊芳

被申請人：（一審被告、二審上訴人、原申訴人）：山西嘉和泰房地產開發有限公司

基本案情

2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂15份《商品房買賣合同》，主要約定朱俊芳向嘉和泰公司購買14套商鋪。同日嘉和泰公司將該14份合同辦理了銷售備案登記手續，并于次日向朱俊芳出具兩張總額10354554元的銷售不動產發票。

2007年1月26日，朱俊芳和嘉和泰公司簽訂一份《借款協議》，主要約定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿將其開發的上述14套商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為何朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續，開具發票；如嘉和泰公司償還借款，朱俊芳將抵押手續（合同、發票、收據）退回，如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項等。該合同簽訂后，朱

俊芳向嘉和泰公司發放了1100萬元借款，嘉和泰公司出具了收據。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能償還該借款。

爭議焦點：

1、雙方是民間借款還是商品房買賣合同關系。

2、《借款協議》中“到期不能還款用抵押物頂借款，雙方之間互不支付對方任何款項”的約定是否違反了法律的強制性規定。

法院裁判

一審裁判（2007）小民初字第1083號：

1、《商品房買賣合同》有效；

2、嘉和泰公司應當按照該《商品房買賣合同》的內容履行合同。

一審法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》依法有效，根據后簽的《借款協議》約定，可以認為借款協議，實際為商品房買賣合同簽訂生效后，在履行合同過程中，雙方對商品房買賣合同作出的補充。

《借款協議》約定將到期不還的借款作為給付的房款，實際上是為已簽訂并正在履行的《商品房買賣合同》附加了解除條件，即到期還款買賣合同解除；到期不能還款買賣合同繼續履行。現嘉和泰公司到期未能還款，《商品房買賣合同》所附解除條件不成就，應當繼續履行。

太原市中級人民法院（2007）并民終字第1179號：駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，且在國家規定的相關部門登記備案，應認定有效。

雙方在合同履行過程中又簽訂了借款合同，該合同僅是商品房買賣合同的補充，故一審判決繼續履行商品房買賣合同并無不妥。

山西省高級人民法院（20010）晉民再終字第103號：駁回朱俊芳訴訟請求。

認為，本案雙方之間為民間借貸關系而非商品房買賣合同關系。根據《借款協議》及當事人陳述，“是怕不給錢才簽訂了協議”，即印證了借款是其真實意思表示，而商品房買賣合同時借款合同的抵押擔保內容。同時針對借款協議中的上述爭議性約定，違反了法律強制性規定，應屬無效。

最高院再審認為，本案的事實無爭議，主要爭議在于雙方當事人之間法律關系的性質和效力。

1、借貸與買賣法律關系，均依法成立

最高院認為，本案《商品房買賣合同》和《借款協議》所涉及的款項，在數額上雖有差額，但雙方當事人對于所涉款項屬同一筆款項并無異議。即雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了兩份協議，且辦理了商品房銷售備案登記手續。根據《合同法》第32條“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽訂或蓋章時合同成立?！钡?4條第1款規定“依法成立的合同，自成立時生效。”由此，案涉《商品房買賣合同》和《借款協議》均依法成立并已生效的合同。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關系，屬并立又有聯系的兩個合同。

上述兩份協議的聯系表現為：

1、所涉的款項為同一筆款項；

2、《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保，即雙方當事人實際是用之前簽訂的《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協議》提供擔保。同時《借款協議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。

1、《借款協議》的約定不是禁止的流押條款

關于《借款協議》中“如到期不能還款用抵押物頂借款，雙方之間互不支付對方任何款項”的約定是否違反了法律的強制性規定。《擔保法》第40條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人與抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有?！薄段餀喾ā返?86條規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押

人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸抵押權人所有?！边@是法律上禁止流押的規定，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。

本案中，雙方的約定并非法律上禁止的流押條款。首先，《借款協議》中的上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協議》所稱的抵押物所有權轉移為朱俊芳所有。朱俊芳要想取得《借款協議》所稱的“抵押物”即14套商鋪所有權，只能通過履行案涉《商品房買賣合同》實現。其次，案涉《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立并生效的合同，當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保，并為此在《借款協議》中為《商品房買賣合同》附設了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規的強制性規定。

實際上，雙方當事人對于是履行《商品房買賣合同》，還是履行《借款協議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協議》；商品房買賣合同的解除條件為成就，就履行《商品房買賣合同》。無論是履行哪份合同均符合雙方當事人的意思表示，且從合同的選擇履行角度看，嘉和泰公司更具有主動性。綜上，案涉《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立 并生效的合同。《借款協議》中約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，故應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》。

最高人民法院判決：撤銷山西省高級人民法院（2010）晉民再終字第103號民事判決；維持山西省太原市中級人民法院（2007）并民終字第1179號民事判決。

（案例來源：“朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案”，（2011）民提字第344號。）

第二篇：商品房買賣合同糾紛案

李長風訴新鄉建業住宅建設有限公司商品房買賣合同糾紛案 原告：李長風，女，漢族，1942年5月3日出生，住新鄉市新華區姜莊大街29號，身份證號：***。

委托代理人：郭振雷，男，漢族，1966年10月14日出生，住新鄉市姜北小區20號樓1單元15號。

被告：新鄉建業住宅建設有限公司，住所地：新鄉市開發區五一路農行三樓。法定代表人：馮愛萍，董事長。

委托代理人：席建松，河南師大方正律師事務所律師。

李長風訴新鄉建業住宅建設有限公司(以下簡稱建住公司)商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李長風委托代理人郭振雷，原告建住公司委托代理人席建松到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告李長風訴稱，2003年9月12日，李長風與建住公司簽訂了建業綠色家園11號樓2單元2層B(西)戶認購協議書。李長風依約交納了購房款，可是建住公司違反合同，在簽訂合同時，故意隱瞞其公司和房產銷售的真實情況，欺詐李長風，為此將建住公司訴之法院，請求判令雙方當事人簽訂的認購協議無效，返還李長風已付房款15萬元，并按已付房款1倍賠償金。

原告李長風為支持自己的訴訟主張，提交以下證據：

1、2003年9月12日李長風與建住公司簽訂的認購協議書；

2、2003年9月12日建住公司向李長風出具11＃-2-2B首付款，定金15萬元的收據。

被告建住公司辯稱，建住公司與李長風簽訂房屋認購協議屬實，并未隱瞞任何真實事實，我們的手續正在辦理之中，李長風是知道的。建住公司可以返還購房款及利息，但不可能賠償。因為我們的商品房在開盤時至始至終并未隱瞞無商品房

預售許可證的事實，我們售樓時在公開的地方貼有公示且售房銷售員在售房時向買房者予以說明，一切合法售房手續正在辦理之中。

被告建住公司為支持自己的抗辯，提交以下證據：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房預(銷)售許可證；

2、2003年5月15日河南省新鄉高新技術產業開發區管理委員會證明，證明建住公司“建業綠色家園”項目相關手續正在辦理中；

3、新鄉開發區規劃管理局證明，證明建住公司“建業綠色家園”項目相關手續正在辦理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的銷售人員統一說詞；

5、2003年8月23日建住公司在新鄉市福星山莊召開客戶座談會會議紀要；

6、建住公司2003年9月16日致客戶的一封信，證明預售許可證正在辦理中；

7、河南新眾力廣告傳播有限公司出具證明。證明建住公司委托其將新鄉市開發區2份證明裝入方框內，懸掛于一樓展廳西墻上；

8、新鄉市東方廣告有限責任公司出具證明，建住公司于2003年10月下旬將懸掛一樓展廳西墻上2份開發區證明換成房屋開發所需的5證；

9、建住公司銷售大廳接待員陳海英2003年12月24日出具的該房售房經過證明；

10、建住公司購房戶朱芝民、張麒麟出具的他們購房時建住公司已告知預售證正在辦理中的證明；

11、建住公司提供三張照片以證明其告知廣大購房戶其項目手續正在辦理中。本院主持了庭審質證、認證。被告建住公司對原告李長風提交的所有證據無異議。原告李長風對被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有異議。證據1只能說明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李長風起訴時尚未

取得商品房預售許可證；認為證據2、3并未說明建住公司許可證正在辦理中，只能證明開發區管委會對建住公司出具的證明，但并不能證明建住公司對消費者盡了告知義務；且是虛假的，是建住公司后來補充的偽證，對其真實性也有異議。建住公司銷售大廳也從未掛過這種證明。銷售代表也未告知我們其沒有取得許可證的事實，建住公司在明知其沒有許可證的情況下和消費者簽訂合同明顯是欺詐。認為證據4、9是建住公司單方的東西，不能作為證據使用，只可以得知建住公司的業務人員有統一的說詞，不能說明對消費者告知了，不具備證據的效力；認為證據7、8與事實不符，將2份證明懸掛框內是不需要廣告公司未做的，證明的內容是虛假的。認為證據11沒有證明建住公司是在什么時間拍攝的證明不了其懸掛的地點是消費者必然觀看的位置，照片也根本看不清建住公司墻上掛的東西內容。法庭經質證，對雙方當事人無爭議的證據予以確認；建住公司的證據1、2、3、4、7、8、11李長風沒有舉出相應的證據證實，應予認證；建住公司的證據9由于超過法定舉證期限本院不予采納；建住公司的證據10由于2名購房業主身份不明，沒有相應證據證明其是購房者，該證據不充分，本院亦不予采納。由于證據5、6建住公司沒有提交法庭質證，本院亦不予采納。

基于上述證據，本院認定本案事實如下：2003年9月12日李長風與建住公司簽訂一份商品房認購協議書，該協議約定，1、定購物業：建住公司開發的《建業綠色家園》11號樓2單元2層B(西)戶，定購建筑暫定面積171.17m2，定購價格317126元(優惠3%)；

2、付款方式(一次性付款/銀行按揭貸款)：定金20000元須于簽署本認購書時付清，余款(認購房價扣除定金)須于簽訂認購書之日起的10日內付清；

3、買賣條款：買賣方同意于簽訂本認購書后按出售方指定日期，地點攜帶本認購書與出售方簽署河南省工商行政管理局，河南省建設廳共同監制，新鄉市房管局統一核發的《商品房買賣合同》，簽訂《商品房買賣合同》后，本認購書自行作廢。在簽訂《商品房買賣合同》前，本認購書為買賣雙方的正式合約。該協議簽訂后，同日李長風向建住公司交納了定金20000元和首付款130000元。在簽訂該認購協議書時，建住公司尚未取得商品房預售許可證。但其在《建業綠色家園》開盤時已將河南省新鄉高新技術產業開發區管理委員會、新鄉高新技術產業開發區規劃管理局出具的證明懸掛于銷售大廳西墻的事實存在，且有河南新眾力廣告傳播有限公司、新鄉市東方廣告有限責任公司出具證明

佐證。2003年9月12日李長風與建住公司簽訂商品房認購協議書并交付首付款及定金150000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案訴訟。

本院認為：李長風與建住公司簽訂的《建業綠色家園》商品房認購協議，由于該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且建住公司對此無異議，故該商品房認購協議書應當認定為商品房買賣合同。該商品房買賣合同由于建住公司在李長風提起訴訟前未能取得商品房預售許可證，其售房行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的強制性規定，即商品房預售必須辦理商品房預售許可證，故該商品房買賣合同無效。導致合同無效的責任應由建住公司負擔。建住公司應當返還李長風已付購房首付款與定金合計150000元。同時建住公司應當賠償李長風因此所受到的損失。由于建住公司在其《建業綠色家園》開盤時已將河南省新鄉高新技術產業開發區管理委員會、新鄉高新技術產業開發區規劃管理局出具的證明建住公司投資建設《建業綠色家園》項目相關手續正在辦理中，且有2家無利害關系的廣告公司予以證明。這已充分證明建住公司在銷房過程中不存在故意隱瞞其沒有取得商品房預售許可證明的事實，即不存在欺詐行為。故建住公司的辯稱理由，本院予以采信。李長風請求建住公司按已收房款1倍賠償的訴訟請求本院不予支持。但建住公司應當賠償李長風交房款期間的經濟損失，按中國人民銀行規定的同期銀行貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款之日止。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(一)項、第(五)項、第五十八條；《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款第(四)項、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條第(四)項；最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規定，判決如下：

一、李長風與新鄉建業住宅有限公司簽訂的商品房認購協議書為無效合同。

二、新鄉建業住宅有限公司于本判決生效后十日內返還李長風購房款150000元。

三、新鄉建業住宅有限公司于本判決生效后十日內賠償李長風付款期間的經濟損失(按中國人民銀行規定的同期貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款完畢之日止)。

四、駁回李長風其他訴訟請求。

本案受理費7100元，由李長風負擔3400元，由新鄉建業住宅建設有限公司負擔3708元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于新鄉市中級人民法院。

第三篇：商品房買賣合同糾紛案民事起訴狀

商品房買賣合同民事起訴狀

原告：，男，漢族，年 月 日出生，住，身份證號：。被告：，住。

法定代表人：。訴訟請求： 1，2，3，請求判令被告繼續履行雙方于 年 月 日簽訂的《商品房買賣合同》；

請求判令被告向原告支付從 年 月 日起至實際履行之日止按日向原告支付已交付房款千分之0.1的違約金，暫算至起訴之日止違約金暫計 元。本案訴訟費用由被告承擔。

事實及理由：

年 月 日，經原被告雙方協商一致簽訂了《商品房買賣合同》。合同第三條，“原告購買被告商品房為第 層 號房，該房屋建筑面積共平方米”。

第五條，“計價方式及價款，1,按建筑面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米 元，總金額 元”。

第七條，“付款方式及期限，原告在簽訂本合同時一次性付清房款”。

第十六條，“被告承諾與 年 月 日前，取得前款規定的土地房屋權屬證書，交付給原告”。被告不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理：2，約定日期起90日后，被告仍不能交付權屬證書或者登記證明的，雙方同意按下列1，2項目處理：“（2）原告不退房，被告自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向原告支付已交付房價款千分之0.1的違約金”。

合同簽訂后，原告按照合同的約定，于當日就向被告繳納了房款 元。被告卻嚴重違反合同約定，在 年 月 日前，不僅未交付房屋，也未將土地，房屋權屬證書交付給原告，致使原告到目前為止不能登記過戶。原告曾多次要求被告履行合同義務，均未果。

原告認為，合同簽訂后原被告雙方應充分履行合同義務，被告未交付房屋及未交付土地房屋權屬證書的行為已經嚴重違約。因此，為維護本人合法權益，特訴至人民法院請求支持我方訴請。此致 區人民法院

具狀人： 年 月 日

第四篇：以房抵債協議

“以房抵債協議”的法律效力判斷

發布日期：2015年1月26日

“以房抵債協議”是指債務人與債權人所達成的以債務人的或經第三人同意的將其依法所有的房產歸債權人所有，用以清償債務的協議。關于該類協議的法律效力，因法律上并無明確的規定，導致實務中存在不小的爭議，在具體處理程序上也各不相同。為此，本人從以下幾個方面提出自己的觀點。

一、以房抵債的本質屬性更多的應當是雙方真實意思基礎上達成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。

債務人或因貨物買賣，或因民間借貸等原因而與債權人存在金錢給付義務，為了達到抵銷該債權債務或達到保證的效果，雙方為此簽訂一份以房抵債的協議，約定債務人方將相關房屋交付給債權人，而債權人所應支付的購房款即為債務人所拖欠的全部或部分欠款。本人認為，該操作方式的法律依據在于《合同法》第77條關于“當事人協商一致，可以變更合同”的規定。當然，如若法律及行政法規規定此種變更應當辦理批準、登記等手續的則應履行相應手續。

分析以房抵債協議實質內容，事實上，原有的債權債務關系因為雙方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉化成了另一種法律關系，即房屋買賣合同關系。雖然雙方在簽訂協議過程中，存在原有債權債務關系的內容，但其目的，債權人想通過今后房產的交付以達到債權人獲得所約定的房產，而債務人則為了達到抵銷其所應向債權人承擔原有債務。只是雙方將如何履行原有債務與如果買賣房屋兩項內容在同一份協議中一并作出約定。因此，無論這種履行方式是否具有擔保債權實現的目的，均不無法掩蓋房屋買賣的意思表示。

從主觀內容分析，以房抵債協議與原借款合同過程中的房產抵押的保證協議存在本質區別。房產抵押明顯具有擔保的目的，是為實現借款期限屆滿以后應當償還本金及利息的債權的實現，協議當時，債權人的目的是希望債務人承擔金錢給付義務的，只是當債務人無法履行時只從抵押物入手以達到維護債權實現的法律效果，獲得房產并非債權人的根本目的，放棄房產也非債務人的初衷，最終處置房產只是實現債權的一種手段。相反，以房抵債的協議目的原本就在于對房產進行處置，即債權人希望獲得約定房產，而債務人自愿在債權人支付對價以后放棄房產，因此，變更房產所有權明顯屬于雙方共同的唯一的目的，將欠款轉化為房款也只是房款支付方式的不同形式。至于協議中若存在“債務人如果屆期無法償還欠款，房產出讓給債權人”的相關內容，這也僅屬于雙方對房產買賣合同所約定的生效條件而仍然無法否認雙方事實上就是一個房屋買賣協議的本質。更何況，判斷當事人之間法律關系的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人法律關系的實質及真實意思表示。人為地將以房抵債協議復雜化毫無意義，也毫無必要。

二、以房抵債作為抵銷債務的一種方式從未被法律禁止所以不應隨意否定其合法效力。

以房抵債這種約定的債務抵銷，事實上可認定為履行合同的一種方式。依照法律的規定，法律并沒有對當事人之間如何履行各自的權力和義務的方式作出限制。《合同法》第62條甚至強調，在合同雙方對合同的履行方式不明確時，雙方應當按照有利于實現合同目的的方式履行。此外，最高法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第301條“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩余債務，被執行人應當繼續清償?！钡?02條“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或管理的，退回被執行人?！薄蹲罡咴宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債?！币约啊蛾P于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第26條規定：“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其他地上房屋經評估作價后交由申請執行人抵償債務?！?/p>

由此可見，法律不但沒有禁止以房抵債行為的存在，甚至是實務中一直所倡導的合同履行方式，以致于法院可以采取強制措施予以執行。因此，有人以以房抵債存在流抵契約的嫌疑而主張該行為無效的觀點明顯錯誤。法律之所以禁止流質契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進行規范，是法律理性的選擇，其結果是不因其雙方約定而產生直接導致物權變動的效果。

因此，判斷合同的效力所依據的只應限定在《合同法》52條的規定，依照法無禁止即有權的原則，只要雙方合同不存在《合同》第52條情形的就應當認定其有效，即便存在損害不特定主體利益的，只要合同雙方不存在惡意串通，也無法否定該合同的效力，即便合同的最終履行存在損害合同一方或雙方利益的可能，但只要協議內容屬于雙方真實意思表示，各方就應當受其約束，如果存在重大誤解或顯失公平的也只是合同撤銷權的行使而與合同效力無關。如果以為維護其他人的利益及穩定特殊環境下的市場秩序為由，就斷然否定一份合同的法律效力，該做法將會“極大地損害司法權威”。

本人認為，在目前我國沒有任何一部法律對以房抵債行為作出任何強制性的效力性規定的情況下，就應當認定該類協議具有法律效力。因為，法律對合同無效作出設立的目的在于制裁不法行為人，以維護國家的法治秩序和社會的公共道德。在私法自治的法制環境下，無效合同的認定應當從嚴把握，不能輕易認定一個合同無效，只有盡可能地限制合同無效的范圍，才能保障私法自治的實現，真正促進和鼓勵交易的發展。

三、以房抵債協議的規范設計才能避開法律禁止之嫌而真正實現雙方合同的目的。

依照《物權法》第186條關于流質契約的最新規定，只是限定行為發生時間不得在債務履行期屆滿前，不得未經結算而直接代償，但并沒有限制在債務履行期屆滿后，當事人也不得約定如債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。換而言之，如果在債務履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達成的房屋買賣協議，或者，即便行為發生在債務履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務成立之時，雙方約定如果債務人無法履行債務，自愿將約定房產經過相關部門評估或雙方依照公平原則進行折價后再以房抵債，都不應當認定為流質契約而為法律所禁止。約定在債務清償期屆滿時應進行清算，則這種約定避免了流抵的弊端，應承認其在當事人間的有效性。

判斷雙方所簽訂的協議是否屬于房屋買賣合同，依照房屋買賣合同的特點及合同必須具有可履行性的要件，其內容最起碼應當具備對買賣房屋的標的、單價、總價款、付款時間與方式、交付時間、產權登記、違約責任等作出了明確的約定，也只有具備了這些條款，才可將這種以房抵債的協議視為房屋買賣合同。因此，在以房抵債協議中，應當具有房屋買賣合同的通常條款。

此外，依照流質契約禁止規定，以房抵債協議如要避開這一嫌疑，債權人與債務人之間的約定應當表現得更為公正、公平。為此，雙方在協議中應當明確約定實際履行房屋交割時所應辦理的結算手續，不應忽略房產單價或總價內容，更不應作出不管價值高低、市場如何變化而直接交付房屋的內容。換而言之，履行結算義務是以房抵債協議得以實際履行，已達到辦理房產過戶手續的必要條件。

第五篇：以房抵債協議

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以房抵債協議

甲方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯系電話：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯系電話：________________________ 丙方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________

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聯系電話：________________________ 本以房抵債協議書由上列各方于_________年_________月_________日在_________市訂立。

鑒于：甲、乙、丙三方為履行_________市_________人民法院（_________）法經初字第_________號民事判決書，經充分協商，并根據三方于_________年_________月_________日簽定的《執行和解協議書》的有關內容，就乙方以房抵債事宜，三方經協商一致，達成以房抵債協議書，協議如下：

第一條 甲方與乙方共同確認，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的貸款本息和為_________美元，折合人民幣為_________元（按usd1=rmb8．3）。乙方同意將其所擁有的位于_________的工業廠房（面積約_________平方米）直接抵償給甲方，雙方商定的價款為_________元人民幣（以_________元／平方米作價），余款_________元人民幣由乙方及丙方另行償付。如在辦理更名過戶手續的過程中，需由乙方提供有關資料及出具證明，乙方應無條件協助。

第二條 由乙方負責付清拖欠工程隊的工程尾款。

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第三條 在辦理更名過戶手續的過程中，由甲方按_________市政府有關規定補交地價款。

第四條 在辦理更名過戶手續的過程中，按_________市國土局、_________市房管局的規定需由乙方承擔的各項契稅及相關費用應乙方負責繳納；按規定需由甲方承擔的各項契稅及相關費用由甲方繳納；如規定中未列明的，由甲、乙雙方共同協商解決。

第五條 違約責任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方違反本協議，應向守約方支付欠款總額_________％的違約金。

（2）任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第六條 生效條件

本協議自三方的法定代表人或其授權代理人在本協議上簽字并加蓋公章之日起生效。

本協議一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執_________份，另一份提交_________市_________人民法院作為制做民事裁定書的依據，其他用于履行相關法律手續。

甲方（蓋章）：______________ 乙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________ 法定代表人（簽字）：________ 丙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________

文檔來源：律師365（http://www.tmdps.cn/）合同欄目，找律師就上律師365