第一篇：本案以房抵債協議構成新債清償

本案以房抵債協議構成新債清償

發布時間：2006-11-29 09:13:18

裁判要旨

債務人與債權人達成以房抵債協議，雙方沒有消滅原有金錢債務的合意，構成新債清償。此時新債不履行，舊債不消滅，新債若履行，舊債才歸于消滅。

案情

2000年3月6日，北京第一機床廠與案外人上海西埃西國際貿易有限公司簽訂一份《償還欠款協議》，林易作為公司的法定代表人在該協議上簽字。協議約定：2000年3月6日，西埃西公司結欠北京第一機床廠貨款1478068.89元；北京第一機床廠同意西埃西公司用林易所有的地處上海市小木橋路某號的兩套房屋計996360元，償還部分欠款；西埃西公司確認上述房產已持有“期權”，并在房交所登記；自協議簽訂之日起，上述房產的產權、使用權和支配權即轉為北京第一機床廠所有，雙方應在上述房產交付后，配合辦理產權轉移手續等。后系爭房屋因其他原因被法院限制轉讓過戶，雙方一直未能辦理過戶手續。2003年7月，系爭房屋被允許轉讓，但價格已隨市場行情上漲至200萬元左右。北京第一機床廠要求林易按約履行義務未果，遂訴至法院要求林易將系爭的兩套房屋過戶，并支付房屋過戶的相關費稅等。

一、二審過程中，林易堅持認為，《償還欠款協議》系雙方協議，其代表西埃西公司在協議書上簽字，對用自己房產抵償西埃西公司債務一事并不知情。他不是本案合同的當事人，不具有履行合同的義務，要求法院駁回北京第一機床廠的訴請。

裁判

原審法院認為：上述《償還欠款協議》是各方當事人的真實意思表示，林易作為西埃西公司的法定代表人在《協議》上簽字，表明他對協議中涉及的以其房屋沖抵公司貨款一節事實完全知曉，并未提出異議，其簽字行為既代表西埃西公司，又代表個人，故上述協議應認定為三方協議，據此判決林易將系爭房屋過戶給北京第一機床廠。因雙方未對房屋過戶費稅進行約定，故對北京第一機床廠的該項訴訟請求不予支持。

原審判決后，林易不服，提起上訴。上海第二中級人民法院經審理認為：原審判決認定《償還欠款協議》系三方協議并無不妥。協議簽訂后，林易與北京第一機床廠形成新的債權債務關系，林易應當按約履行償還債務的義務，據此作出駁回上訴，維持原判。評析

本案涉及《償還欠款協議》的性質以及林易的簽字究竟代表本人還是西埃西公司等問題。審理中，有觀點認為，本案合同性質屬債務承擔，林易在協議上簽字，既代表西埃西公司，又代表其本人，故林易系本案合同的當事人，應依約定承擔合同責任。也有觀點認為，本案合同性質屬代物清償，林易僅代表西埃西公司與北京第一機床廠簽訂協議，非本案合同的當事人，依法不應承擔合同責任。筆者認為，本案合同的性質屬新債清償，林易是本案合同的當事人，應依約向北京第一機床廠辦理系爭房屋過戶手續。理由是：債務承擔的本質是合同的債務人發生變更，或由一人變為數人，或由新債務人代替原債務人，而債的本身不發生變化。代物清償的本質是一個要物行為，債務人除了必須和債權人達成以他種給付代替原有給付的合意之外，還必須現實地履行債務，且這種履行為債權人所實際受領。本案中，北京第 1

一機床廠與西埃西公司的原有債務為金錢給付之債，而現在變為交付房產之債，債的本質內容已發生了明顯變更，故不成立債務承擔。當事人雙方已就他種給付代替原有給付達成了合意，但雙方并未實際履行，故合同的性質亦不屬于代物清償。

新債清償是傳統債法理論中的一項重要內容。所謂新債清償，亦稱間接給付或新債抵舊或為清償之給付，是指債權人與債務人協商一致，由債務人負擔新的債務以履行原有的債務，在新債務未履行之前，舊債務并不消滅，當新債務履行后，舊債務同時消滅。由于我國法律對新債清償未作出明確規定，造成司法實踐對此類問題的理解處理認識不一，裁判各異。筆者認為，成立新債清償必須具備以下法律要件：（1）須有原債務存在。新債清償系以清償舊債務為目的而負擔新債務。因而新債清償是有因行為，只有舊債務存在，才能有效成立新債清償。（2）須債權人與債務人協商一致。新債清償系合同行為，須由債權人與債務人訂立契約，始能成立。如第三人與債權人訂立新債清償合同，自愿承擔原債務人的債務，在新債務與舊債務內容同一時，成立債務轉移；在第三人承擔的新債務與舊債務異其要素時，成立新債清償。（3）須新債務與舊債務之內容必須異其要素。新債務之給付內容、種類必須合法確定而且可能履行，且給付之要素必須與原債務不同。司法實踐中最為典型的就是債權人與債務人協商以物品或勞務抵還金錢債務。由此看來，新債清償的本質特征是在新債務履行以前，新舊債務并存。本案中，從表面上看是北京第一機床廠與西埃西公司簽訂《償還欠款協議》，林易并非合同當事人，但協議的內容緊緊圍繞林易的兩套房產進行，所以說林易在協議上簽字，不僅代表西埃西公司同意上述還債協議，同時也代表了其本人愿意用自己所有的房屋部分抵償北京第一機床廠的債權，原審及二審據此認定本案合同系三方協議并無不妥。從合同的性質來看，本案北京第一機床廠與西埃西公司之間原有的債權債務關系是金錢給付之債，林易作為第三人與北京第一機床廠達成用其私有的房屋抵償西埃西公司原有部分債務的合同，構成一種新債，且這兩種債務的內容已發生了明顯變化，并異其要素。從北京第一機床廠與西埃西公司簽訂的償還欠款協議內容來看，雙方均沒有消滅原有債權債務關系的意思表示，此時新舊債務并存，故本案合同的性質符合新債清償的法律特征，構成新債清償。林易將系爭房屋過戶給北京第一機床廠后，西埃西公司原有的99萬余元的債務才歸于消滅，否則該部分債務不消滅。至于涉案房屋的價值增值部分，理應由北京第一機床廠享有，這是正常的市場交易風險。

本案二審案號為（2006）滬二中民四（商）終字第298號

案例編寫人：上海市第二中級人民法院張新

第二篇：以房抵債協議

“以房抵債協議”的法律效力判斷

發布日期：2015年1月26日

“以房抵債協議”是指債務人與債權人所達成的以債務人的或經第三人同意的將其依法所有的房產歸債權人所有，用以清償債務的協議。關于該類協議的法律效力，因法律上并無明確的規定，導致實務中存在不小的爭議，在具體處理程序上也各不相同。為此，本人從以下幾個方面提出自己的觀點。

一、以房抵債的本質屬性更多的應當是雙方真實意思基礎上達成的以買賣房屋替代原有的合同履行方式。

債務人或因貨物買賣，或因民間借貸等原因而與債權人存在金錢給付義務，為了達到抵銷該債權債務或達到保證的效果，雙方為此簽訂一份以房抵債的協議，約定債務人方將相關房屋交付給債權人，而債權人所應支付的購房款即為債務人所拖欠的全部或部分欠款。本人認為，該操作方式的法律依據在于《合同法》第77條關于“當事人協商一致，可以變更合同”的規定。當然，如若法律及行政法規規定此種變更應當辦理批準、登記等手續的則應履行相應手續。

分析以房抵債協議實質內容，事實上，原有的債權債務關系因為雙方的約定可視為履行完畢，并由此形成和轉化成了另一種法律關系，即房屋買賣合同關系。雖然雙方在簽訂協議過程中，存在原有債權債務關系的內容，但其目的，債權人想通過今后房產的交付以達到債權人獲得所約定的房產，而債務人則為了達到抵銷其所應向債權人承擔原有債務。只是雙方將如何履行原有債務與如果買賣房屋兩項內容在同一份協議中一并作出約定。因此，無論這種履行方式是否具有擔保債權實現的目的，均不無法掩蓋房屋買賣的意思表示。

從主觀內容分析，以房抵債協議與原借款合同過程中的房產抵押的保證協議存在本質區別。房產抵押明顯具有擔保的目的，是為實現借款期限屆滿以后應當償還本金及利息的債權的實現，協議當時，債權人的目的是希望債務人承擔金錢給付義務的，只是當債務人無法履行時只從抵押物入手以達到維護債權實現的法律效果，獲得房產并非債權人的根本目的，放棄房產也非債務人的初衷，最終處置房產只是實現債權的一種手段。相反，以房抵債的協議目的原本就在于對房產進行處置，即債權人希望獲得約定房產，而債務人自愿在債權人支付對價以后放棄房產，因此，變更房產所有權明顯屬于雙方共同的唯一的目的，將欠款轉化為房款也只是房款支付方式的不同形式。至于協議中若存在“債務人如果屆期無法償還欠款，房產出讓給債權人”的相關內容，這也僅屬于雙方對房產買賣合同所約定的生效條件而仍然無法否認雙方事實上就是一個房屋買賣協議的本質。更何況，判斷當事人之間法律關系的性質，不能僅看合同的名稱、形式和內容，更重要的是分析當事人法律關系的實質及真實意思表示。人為地將以房抵債協議復雜化毫無意義，也毫無必要。

二、以房抵債作為抵銷債務的一種方式從未被法律禁止所以不應隨意否定其合法效力。

以房抵債這種約定的債務抵銷，事實上可認定為履行合同的一種方式。依照法律的規定，法律并沒有對當事人之間如何履行各自的權力和義務的方式作出限制。《合同法》第62條甚至強調，在合同雙方對合同的履行方式不明確時，雙方應當按照有利于實現合同目的的方式履行。此外，最高法院關于適用《民事訴訟法》若干問題的意見第301條“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩余債務，被執行人應當繼續清償?！钡?02條“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或管理的，退回被執行人。”《最高院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條“拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債?！币约啊蛾P于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第26條規定：“經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其他地上房屋經評估作價后交由申請執行人抵償債務?！?/p>

由此可見，法律不但沒有禁止以房抵債行為的存在，甚至是實務中一直所倡導的合同履行方式，以致于法院可以采取強制措施予以執行。因此，有人以以房抵債存在流抵契約的嫌疑而主張該行為無效的觀點明顯錯誤。法律之所以禁止流質契約是從不損害雙方利益和不特定社會主體利益的角度進行規范，是法律理性的選擇，其結果是不因其雙方約定而產生直接導致物權變動的效果。

因此，判斷合同的效力所依據的只應限定在《合同法》52條的規定，依照法無禁止即有權的原則，只要雙方合同不存在《合同》第52條情形的就應當認定其有效，即便存在損害不特定主體利益的，只要合同雙方不存在惡意串通，也無法否定該合同的效力，即便合同的最終履行存在損害合同一方或雙方利益的可能，但只要協議內容屬于雙方真實意思表示，各方就應當受其約束，如果存在重大誤解或顯失公平的也只是合同撤銷權的行使而與合同效力無關。如果以為維護其他人的利益及穩定特殊環境下的市場秩序為由，就斷然否定一份合同的法律效力，該做法將會“極大地損害司法權威”。

本人認為，在目前我國沒有任何一部法律對以房抵債行為作出任何強制性的效力性規定的情況下，就應當認定該類協議具有法律效力。因為，法律對合同無效作出設立的目的在于制裁不法行為人，以維護國家的法治秩序和社會的公共道德。在私法自治的法制環境下，無效合同的認定應當從嚴把握，不能輕易認定一個合同無效，只有盡可能地限制合同無效的范圍，才能保障私法自治的實現，真正促進和鼓勵交易的發展。

三、以房抵債協議的規范設計才能避開法律禁止之嫌而真正實現雙方合同的目的。

依照《物權法》第186條關于流質契約的最新規定，只是限定行為發生時間不得在債務履行期屆滿前，不得未經結算而直接代償，但并沒有限制在債務履行期屆滿后，當事人也不得約定如債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。換而言之，如果在債務履行期限屆滿后，雙方采取以物抵債或以房抵債則正如以上所言明顯屬于達成的房屋買賣協議，或者，即便行為發生在債務履行期屆滿之前，哪怕在雙方債務成立之時，雙方約定如果債務人無法履行債務，自愿將約定房產經過相關部門評估或雙方依照公平原則進行折價后再以房抵債，都不應當認定為流質契約而為法律所禁止。約定在債務清償期屆滿時應進行清算，則這種約定避免了流抵的弊端，應承認其在當事人間的有效性。

判斷雙方所簽訂的協議是否屬于房屋買賣合同，依照房屋買賣合同的特點及合同必須具有可履行性的要件，其內容最起碼應當具備對買賣房屋的標的、單價、總價款、付款時間與方式、交付時間、產權登記、違約責任等作出了明確的約定，也只有具備了這些條款，才可將這種以房抵債的協議視為房屋買賣合同。因此，在以房抵債協議中，應當具有房屋買賣合同的通常條款。

此外，依照流質契約禁止規定，以房抵債協議如要避開這一嫌疑，債權人與債務人之間的約定應當表現得更為公正、公平。為此，雙方在協議中應當明確約定實際履行房屋交割時所應辦理的結算手續，不應忽略房產單價或總價內容，更不應作出不管價值高低、市場如何變化而直接交付房屋的內容。換而言之，履行結算義務是以房抵債協議得以實際履行，已達到辦理房產過戶手續的必要條件。

第三篇：以房抵債協議

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以房抵債協議

甲方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯系電話：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________ 聯系電話：________________________ 丙方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 郵編：____________________________

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聯系電話：________________________ 本以房抵債協議書由上列各方于_________年_________月_________日在_________市訂立。

鑒于：甲、乙、丙三方為履行_________市_________人民法院（_________）法經初字第_________號民事判決書，經充分協商，并根據三方于_________年_________月_________日簽定的《執行和解協議書》的有關內容，就乙方以房抵債事宜，三方經協商一致，達成以房抵債協議書，協議如下：

第一條 甲方與乙方共同確認，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的貸款本息和為_________美元，折合人民幣為_________元（按usd1=rmb8．3）。乙方同意將其所擁有的位于_________的工業廠房（面積約_________平方米）直接抵償給甲方，雙方商定的價款為_________元人民幣（以_________元／平方米作價），余款_________元人民幣由乙方及丙方另行償付。如在辦理更名過戶手續的過程中，需由乙方提供有關資料及出具證明，乙方應無條件協助。

第二條 由乙方負責付清拖欠工程隊的工程尾款。

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第三條 在辦理更名過戶手續的過程中，由甲方按_________市政府有關規定補交地價款。

第四條 在辦理更名過戶手續的過程中，按_________市國土局、_________市房管局的規定需由乙方承擔的各項契稅及相關費用應乙方負責繳納；按規定需由甲方承擔的各項契稅及相關費用由甲方繳納；如規定中未列明的，由甲、乙雙方共同協商解決。

第五條 違約責任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方違反本協議，應向守約方支付欠款總額_________％的違約金。

（2）任何一方違反其在本合同中所作的陳述、保證或其他義務，而使守約方遭受損失，則守約方有權要求違約方予以賠償。

第六條 生效條件

本協議自三方的法定代表人或其授權代理人在本協議上簽字并加蓋公章之日起生效。

本協議一式_________份，具有相同法律效力。各方當事人各執_________份，另一份提交_________市_________人民法院作為制做民事裁定書的依據，其他用于履行相關法律手續。

甲方（蓋章）：______________ 乙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________ 法定代表人（簽字）：________ 丙方（蓋章）：______________ 法定代表人（簽字）：________

文檔來源：律師365（http://www.tmdps.cn/）合同欄目，找律師就上律師365

第四篇：以房抵債協議

甲方：_________

乙方：_________

丙方：_________

甲、乙、丙三方就以物抵債事宜，經協商一致，達成本協議，共同遵守執行。

第一條　關于乙方所欠甲方_________元的債務，丙方自愿以自有財產清償乙方所欠甲方的該項債務。

第二條　丙方提供下列_________套房屋（下稱房屋），清償乙方所欠甲方_________元的債務：_________；上述房屋作價人民幣_________元。

第三條　丙方應于本協議簽署之日起_________個工作日內將房屋交付給甲方，并與甲方簽署正式房屋買賣合同。

第四條　丙方應于本協議簽署之日起_________個工作日內，負責辦理房屋產權證書的有關手續，房屋辦證所需稅費由甲、丙雙方按照法律規定各自負擔。

第五條　丙方保證對所交付房屋擁有所有權，房屋產權無爭議，亦不存在法律上的瑕疵。

第六條　丙方保證所交付的房屋及其土地使用權未設定抵押或權利受到其它限制。

第七條　產權人為甲方的房屋產權證書辦理完畢之日起，甲乙雙方于《合作經營合同》項下的債權債務即告清結，該項債權債務關系歸于消滅。

第八條　本協議簽署之日起_________個月內，因任何原因導致房屋產權證無法辦理到甲方名下，甲方有權向乙方繼續追索_________元債務，并自本協議簽署之日起按每日萬分之_________收違約金，丙方對此承擔連帶責任。

第九條　各方對因本次協議而獲知的對方的商業機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現行法律、法規另有規定的或經另一方書面同意的除外。

第十條　本協議可根據各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充協議，與協議具有相同法律效力。

第十一條　任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本協議或遲延履行本協議，應自不可抗力事件發生之日起三日內，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發生之日起三十日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十二條　本協議各方當事人對本協議有關條款的解釋或履行發生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。協商不成的，選擇下列方式第_________種方式進行解決：

（一）提交_________仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。

第十三條　除法律本身有明確規定外，法律變更對本協議不應構成影響。各方應根據后繼立法或法律變更，經協商一致對本協議進行修改或補充，但應采取書面形式。

第十四條　本協議自三方授權代表簽署并加蓋公章之日起生效。

第十五條　本協議一式三份，乙方各執一份，具同等法律效力。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

授權代表（簽字）：_________ 授權代表（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

丙方（蓋章）：_________

授權代表（簽字）：_________

_________年____月____日

第五篇：以房抵債協議

以房抵債協議

債務人：（以下簡稱甲方）債權人：（以下簡稱乙方）甲乙雙方依據我國《合同法》、《民法通則》等相關法律法規，經充分協商自愿達成如下協議：

一．乙方同意甲方以自有房產號樓單元層號商品房，建筑面積㎡ 抵欠款元，兩年包燒費元，兩年衛生費元，進戶費元，裝修保證金元。共計抵銷元欠款，乙方須向甲方提供欠款收據。

二．甲方對該房產手續的合法性負責，該房產自乙方簽訂認購協議書之日起，該房產產生的一切費用概由乙方完全承擔，與甲方無關。

三．該房產由甲方協助乙方辦理房產證事宜，其中發生費用由乙方承擔。

四．本協議生效后，乙方減少甲方應收工程款元（大寫：），甲、乙雙方須以本協議做為雙方在工程款的賬務處理。

五.乙方與甲方簽訂本協議后，任何一方不得反悔。如果一方出現違約，應向對方支付違約金 壹拾 萬元。

六.甲乙雙方就履行本協議發生糾紛時，可進行協商，協商不成時，應向甲方住所地的人民法院提起訴訟。

七．本協議一式三份，甲方兩份，乙方一份。

八．甲乙雙方在本協議上簽字后立即生效。

甲方：乙方：

年月日年月日