第一篇：動遷案例

權威發布：

張雷律師2011動拆遷維權指導案例

維護被拆遷人利益，爭創上海房地產·動拆遷律師行業標桿！

張雷律師團

2011年12月31日

01、動遷款分割實戰指導系列之公房、空掛戶口、保障托底

02、動遷款分割實戰指導系列之公房、搭橋房、保障托底安置

03、動遷款分割實戰指導系列之繼承、戶口、引進人員

04、動遷款購買安置房，房屋歸承租人還是出資人所有

05、婚前房屋，婚后分割，如何認定被安置房屋的產權

06、享受過動遷安置的人再次被認定為被安置人，動遷協議效力

07、修改拆遷補償安置協議不得侵犯共有人權利

08、動遷協議簽訂后，承租人起訴同住人搬離

09、拆遷補償安置協議是對“戶”的補償

10、拆遷補償款支付對象的相對性

11、房屋拆遷被照顧人的利益保護

12、以“被安置人權利”為視角解讀上海法院若干判決

13、企業承租的廠房遇到拆遷時的法律思維

14、承租的廠房被強制拆除，未保留證據損失慘重

01、動遷款分割實戰指導系列之公房、空掛戶口、保障托底

張雷律師按：僅有戶籍在動遷房屋內，但從未在動遷房屋內居住過，是否有 權分割動遷款？如果動遷補償款已經用來購買配套商品房，空掛戶可否主張分割 配套商品房？已經被動遷組認定為托底保障人口，能就全部動遷款主張分割嗎？ 對于這類咨詢問題，張雷律師總結概括后回答為：“空掛戶口無權獲得動遷補償 安置款！托底保障人員可以獲得保障托底費！”

案件情況：房屋狀況及補償款狀況

1被拆遷房屋為公房。

2原被告共計七人，《動遷安置人口認定審核表》認定原被告戶籍均在動遷 房屋內，且原被告均被認定為“保障托底認定人口”。

3共獲得動遷款如下：

貨幣補償款54萬元，保障托底補貼52萬元，價格補貼13萬元，獎勵費10 萬元。（略計）

4共購買配套商品房三套，總價分別為77萬，34萬，35萬。

動遷款分割的身份分割法

貨幣補償款54萬元：因該房為公房，所以貨幣補償款的計算公式為：

（被拆除房屋的房地產市場評估單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑 面積

從公式中可以看出該54萬元補償款是以“建筑面積”為計算依據，因此應 當歸屬于該公房的承租人和同住人。

承租人，以公房租賃憑證記載為準。

同住人，可以參考上海市高級人民法院的相關規定，以下人員可以確定為同 住人：“是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已 經實際居住一年以上，且在本市無其他住房或者雖有住房但居住困難的人”

因此，需要滿足三個條件“戶口”+“居住”+“無其他住房”。當然，上海 高院在同一文件中又對某些特殊情況作了補充，規定4種人可以被“視為同住人”。因此，考慮身份而分割公房動遷款時，應當嚴格界定“同住人”的身份。

保障托底補貼43萬元：某些當事人雖然沒有被認定為同住人，但因為戶籍

在被拆遷房屋內，以及拆遷人和被拆遷人的僵持談判，最后也被認定為托底保障 人口。每一位托底保障人口均可以獲得托底保障補貼，也即托底保障補貼是按人 口數發放。除非當事人之間達成了托底保障款分割的協議，否則托底保障款應當 在托底保障人口之間按人頭平均分割。

其他動遷款因為涉及金額并不大，所以不展開討論。

動遷款分割的法院態度

法庭經過審理后認為“某當事人戶籍雖在動遷房屋內，但其并未在動遷房屋 內居住過，故其無權分得動遷補償安置款。”同時“鑒于動遷公司將其列為保障 托底人員之一，故其享有動遷補償安置款中保障托底費的一部分。”

張雷律師提示，公房動拆遷的同住人如果主張分割動遷款，應當對戶口、居 住、無房進行舉證，除非已經被房屋拆遷補償安置協議認定為同住人。

02、動遷款分割實戰指導系列之公房、搭橋房、托底安置

張雷律師按：本文實戰指導為二中院判例“（2010）滬二中民二（民）終字 第2113號”。涉及的法律關系及法律主體，包括公房承租人、同住人、面積調換 認定人口、保障托底認定人口、貨幣補償款、保障托底補貼、搭橋房等等法律要 素。同時因為訴訟過程中原房屋同住人死亡，還涉及到拆遷補償款的繼承。甚至 購買的三套搭橋房又在訴訟過程中取得以不同被安置人為權利人的產權證。應當 如何分割動遷款或者搭橋房，張雷律師詳細陳述。

案件情況：房屋狀況及補償款狀況

1被拆遷房屋為公房。

2面積調換認定人口為6人，保障托底認定人口為6人。

3購買搭橋房共計3套。

4補償款共計165萬。

5該案件中原告3人，被告3人；后被告中一人死亡，其繼承人要求在本案 中繼承已死亡人的動遷款。

動遷款分割的公式分割法

貨幣補償款74萬元：因該房為公房，所以貨幣補償款的計算公式為：

（被拆除房屋的房地產市場評估單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑 面積

從公式中可以看出該74萬元補償款是以“建筑面積”為計算依據，因此應

當歸屬于該公房的承租人和同住人。因本案中被認定為同住人的有6人，故每人 應得74萬元的1/6.保障托底補貼43萬元：按照拆遷基地的一般政策。保障托底補貼僅僅適用 于選擇“貨幣補償安置方式的被拆遷居民”，且需要符合居住困難的情形。保障 托底補貼是對“人頭”的補貼，只有符合“保障托底補貼對象”的認定標準的人 才能申請托底補貼。申請后，需要計算保障托底面積與原住房建筑面積之間的差 額面積，給予貨幣補貼。因該戶動遷時，被認定為“保障托底人口”的有6人，所以保障托底補貼

43萬元也同樣由這6人平均分割。

速遷費4萬元、簽約即搬獎1萬元、搬家補助費500元、設備遷移費2200 元等可以參照上海市高級人民法院的相關解釋“搬家補償費、設備遷移費、臨時 安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。”

“搭橋房的產權登記” 與 “共有財產”的矛盾

該戶用動遷款購買三套搭橋房，其中兩套登記在被告名下，一套登記在原告 名下。能否根據物權登記的狀況而解釋該戶已經對動遷款的分割達成了協議呢？ 顯然不能！

《物權法》雖然規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力”，被告經登記成為了兩套房產的權利人，但房屋的價值和其所應當取 得的動遷款份額之間是有差異的，房屋價值高于動遷款份額，則應當將其多占的 動遷款返還給其他權利人。還可以認為，登記是對外部的公示，不影響內部的共 有關系。

因此，雖然搭橋房已經登記了，但仍應當具體計算動遷款的分割份額，采取 補償的方式，解決當事人之間的共有財產分割矛盾。

動遷款分割的其他因素

該起案件，法庭判決時在類似于張雷律師主張的“動遷款公式分割法”基礎 上，考慮了三個因素，酌定了原被告之間的利益。這三個因素分別是：

1、房屋的來源，2、對房屋的貢獻，3、實際居住情況。

房屋的來源，公房需要參考房屋調配單等文件；對房屋的貢獻，需要參考房 屋的維護等情形；實際居住情況則以居委會的證明文件為準

因此，張雷律師認為拆遷補償安置協議歸根結底是一份具有經濟法色彩的平等民事合同，是當事人協商的結果。作為被拆遷人的代表，簽訂拆遷補償安置協 議時追求利益最大化是本意，和動遷組談判的過程中多爭取到的款項，如果在當 事人之間沒有特別約定，則應當參照動遷補償安置協議的各款項計算公式，具體

分割到不同的權利人手中。

03、動遷款分割實戰指導系列之繼承、戶口、引進人員

張雷律師按：張雷律師最近處理了多起動遷款分割案，既有城市房屋拆遷動 遷款的分割：兄弟姐妹之間爭奪；也有集體土地征收房屋拆遷的動遷款分割：父 親向兩個兒子討要安置房。這類案件法律沒有明確規定，政策規定也在不斷的優 化和變動，因此法院判案更多的依靠拆遷安置補償協議的內容和法理、法律原則。張雷律師的這一系列文章力爭從實戰的角度整理出上海司法界的主流觀點，共大 家參考。

案件情況：房屋狀況及補償款狀況

1房屋建筑面積為25㎡。

2貨幣補償款共計154萬。

3實際居住人員有3人。

4房屋屬于父母的遺產房，共有兄弟姐妹6人。

5該動遷房屋在冊的戶籍人員共有7人，作為該戶引進人員的共有4人，以 上人員共計11人。（張雷律師注：本案存在假離婚、突擊遷入戶口等情形，分割 動遷款時，不考慮其合法性）

建筑面積補償款的分割

房屋建筑面積補償款為250,000元[8000元/㎡+（8000）×25%] ×25㎡

建筑面積補償款共包含兩個內容：被拆除房屋的房地產市場評估價和價格補 貼。該公式的法律依據是《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十五條。

其中，8000元/㎡×25㎡是房屋的市場評估價，用市場評估單價與房屋面積 做乘法；（8000元/㎡）×25%×25㎡是價格補貼，用市場評估單價（8000元/㎡）、房屋面積（25㎡）和補貼系數（25%）做乘法。（張雷律師注：該8000元/㎡為 基地最低補償單價。如果被拆除房屋的市場評估單價高于基地最低補償單價，則 價格補貼是(2A-B)×25%的公式）

該建筑面積補償款是對房屋建筑面積的補償，因此該補償款應當歸房屋所 有權人平均分割。即250,000元÷6人=41,667元。

戶建筑面積補償款的分割

戶均不足30㎡補足30㎡，補償款28萬[（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡×2戶]。

該公式實際是在套用“面積標準房屋調換”的計算標準。按上海楊浦區拆遷 政策，戶建筑面積低于30㎡的被拆遷人可以選擇面積標準房屋調換。但此戶拆 遷僅僅是套用該標準，并未實際的要求房屋調換。（張雷律師注：因為沒有要求 房屋調換，所以取得了后面的購房獎勵費）

該拆遷補償安置協議對每戶補償了（30㎡-12.5㎡）×8000元/㎡=14萬。因此，每戶享有14萬元的動遷款。至于每戶內部人員，則應當按照該戶內人口 數平均予以分割。值得一提的是，這里的“戶”顯然指的是以戶口簿確定的戶的 概念。

人均建筑面積補償款的分割

人均不足12㎡補足12㎡，補償款40.3萬元[11人×12㎡-60㎡] ×5600 元/㎡。

該公式也是在套用“面積標準房屋調換”的計算標準，但去除了戶建筑面積 補償款部分，是按人頭的補償。因此該40.3萬元歸屬于11人，應當由11人平均分割。即每人分的40.3萬÷11人=3.64萬元。（張雷律師注：不考慮動遷組發 現騙取動遷款后追回

各種獎勵費的分割

獎勵費11,250元（25㎡×450元/㎡）：該獎勵費是對面積的補償，歸屬于 產權共有人。

速遷費2萬元：該費用是對實際居住人員的補償，歸屬于實際居住的3人。

搬場費500元：同上。

設施遷移費1140元：歸屬于實際設施的所有人和使用人。

人均獎勵費22萬（2萬/人×11人）：是對符合面積標準房屋產權調換的人（全部11人均被認定為應安置人員）的補償，因此應當由11人平均分割。

購房獎勵費5.5萬元（5000元/人×11人）：同上。

私搭補償費2.69萬：是對違章建筑的補償，屬于建筑物的所有人，應當由

產權共有人平均分割。

對其中一份的疾病補助款3萬元：僅針對一人進行補償，歸該個人一人所有。

本起案件法律關系較為復雜。被拆遷人和拆遷人之間簽訂的《城市房屋拆遷 補償安置協議》適用的拆遷政策也很有代表性。主要體現在，被拆遷人是父母的 遺產，子女未對遺產進行分割，實際居住人僅有一位子女一家，但該房屋內戶籍 有兩本，在籍人口有7人，引進人口有4人，不排除假離婚、假結婚的情況，同 時還選擇適用了面積標準房屋調換和不購買安置房的獎勵政策。但張雷律師認為，處理本案件的關鍵在于查清動遷款的組成和各部分的來源，在此基礎上考慮人頭 因素的作用、磚頭因素的作用，并著重對補償公式進行解析，可以有理的分割該 筆動遷款。

04、動遷款購買安置房，房屋歸承租人還是出資人所有

婚姻存續期間，以妻子一人名義承租房屋，經過拆遷獲補償款，該錢款是夫 妻共有財產還是個人所有？根據《婚姻法》第十九條規定，夫妻雙方在婚姻期間 所取得的財產，如果沒有法律的特殊規定或者當事人的約定，則應歸屬夫妻共同 財產。兒子用補償款幫母親買房，出錢出力，卻未經母親同意擅自將產權記在自 己名下，此時系爭房屋該歸屬于誰？

【案情介紹】

曹女士與桑先生于1985年7月8日登記結婚，共同居住于上海市松江區，雙方均系再婚。2000年1月17日，由于相關政策出臺，曹女士與桑先生改租于 上海市松江區某（系公房），租賃戶名為曹女士。曹女士在婚前收養了蔣小。蔣 小在婚后于1976年另租房居住。

2007年12月11日，曹女士承租的房屋拆遷，由于曹女士年事已高，蔣小

代為辦理了相關拆遷手續，且在拆遷補償安置協議上代表曹女士簽字。根據拆遷 補償安置協議的約定，曹女士獲取補償款269，251元。上述錢款后由蔣小領取，蔣小用該費用購買了系爭房屋，購買價格為359,302元，差價由其與妻子錢小姐 的個人積蓄補足。2008年6月9日，系爭房屋取得房地產權證，權利人為蔣小 和錢小姐。系爭房屋由曹女士與桑先生共同居住至今。

先生認為自己對于拆遷費用和用拆遷費用購買的系爭房屋享有共同的財產

權，遂將蔣小夫婦告上法院，請求判決確認其二人擁有系爭房屋四分之三的產權，被告擁有系爭房屋四分之一的產權。后曹女士與桑先生變更訴訟請求，要求確認 系爭房屋為原被告四人共同共有。審理中，蔣小夫婦認為桑先生與曹女士經濟獨 立，且戶籍不在此處，故不享有系爭房屋產權份額。雙方對此爭論不休。

【案件思考】

兒子媳婦用以母親名義承租的房屋的拆遷補償款和夫妻二人的積蓄給母親

及繼父買了房，卻把房屋產權擅自登記在自己名下，系爭房屋該歸誰所有？是按 份共有還是共同共有？拆遷房屋不在繼父名下，他有拆遷補償款的財產權嗎？系 爭房屋的產權有他的份額嗎？

【法庭判決】

首先法院認為，曹女士作為被拆房屋的承租人，對于拆遷費用和用拆遷費用 購買的系爭房屋享有所有權，沒有異議。

其次，盡管系爭房屋租賃戶名為曹女士一人，實際則由其與桑先生共同居住 和使用，作為曹女士的配偶，桑先生符合“同住人”條件，根據《上海市城市房 屋拆遷管理實施細則》的相關規定，拆遷補償款歸“房屋承租人及其同住人共有”，故桑先生享有系爭房屋的產權份額。系爭房屋為兩原告和兩被告共同共有。

【法理延伸】

張雷律師認為，按照實際出資理論，曹女士和蔣小夫婦均享有系爭房屋的產 權。桑先生作為曹女士的配偶，與曹女士共同居住并共同使用以曹女士名義承租 的房屋，享有該承租房屋的拆遷補償款。夫妻雙方在婚姻期間所取得的財產，如 果沒有法律的特殊的規定或者當事人的約定，一般視為夫妻共同財產。

對于系爭房屋是按份共有還是共同共有，張雷律師認為，作為共有的兩種形 式，主要還是取決于當事人之間的關系和約定。共同共有的成立，須以共同關系 的存在為前提，如夫妻關系、家庭成員之間的關系等等。除當事人另有約定之外，共同共有在管理、處分共有物時，應獲得全體共有人的同意。

05、婚前房屋，婚后分割，如何認定被安置房屋的產權

【律師提示】

婚前的個人房屋，經過拆遷，置換成為提要更大價值的房屋，是否成為夫妻 共同財產？離婚時是否可以要求平均分割。張雷律師認為，應當對這個問題予以 更細致的分類。如果是婚前個人房屋，經拆遷置換成同等價值的房屋，并且登記 在個人名下，則安置房屋仍然屬于婚前個人財產，不算做夫妻共同財產，不能在 離婚時予以分割。如果是夫妻個人財產，經拆遷置換成為更大價值的房屋，并且 夫妻雙方增值部分支付了對價，則原值部分屬于婚前個人財產，增值部分屬于夫 妻共同財產。如果是夫妻個人婚前財產，經拆遷后登記為夫妻共同財產，則應當 認定為夫妻共同財產。

【案例分析】

2000年12月11日，原告余小姐和被告徐先生登記結婚，2001年11月27 日，生育女兒徐婷。

上海市浦東新區某村的85號房屋是農村私房，宅地基使用權是被告徐先生 的父親。而1982年的《社員新建用地造訪申請書》、《農村宅基地使用權申請表》、《農村宅基地使用權審核表》中均有被告徐先生的名字。

2001年8月18日，被告就該85號房屋和上海市某拆遷公司簽訂了《房屋 拆遷保留私房產權安置協議》，雙方約定了，拆遷人用浦東新區東晉路的某號504 室房屋交還給被告徐先生。在該《安置協議》中，確定的動遷安置人口為原告余 小姐、被告徐先生和當時未出生的胎兒徐婷。

2005年10月20日，該504室房屋的產權登記為原被告三人共同共有。2009 年原被告雙方感情破裂于當年5月18日調解離婚，對該房屋的產權未進行分割。后，原告余小姐提起訴訟，要求對該504室房屋進行析產，產權歸被告所有，由 被告補償原告余小姐和女兒徐婷該房屋三分之二的房價款。

這個案件值得玩味的是，被告的代理律師提出：系爭房屋是由于被告及父母 等人享有的私房面積較大，才能動遷安置該房屋。產權雖然登記為原被告三人所 有，但在確定具體產權份額時，應當充分考慮到房屋來源中有很大一部分屬于被 告的婚前財產。

且農村宅基地房屋的動遷補償一般分為對房屋的補償，和對宅基地使用權的 補償，該部分補償應當屬于老房屋權利人。分割該農村宅基地房屋使用權時，應 當將屬于被告婚前的使用權的那部分財產權分出，再確定原被告各自應當享有的 份額。認為原告余小姐對于房屋只享有相當小的產權份額。

【案件思考】

婚前房屋，婚后動遷，離婚時如何分割？

【法庭判決】

首先法庭審理認為，被告在被拆遷的農村宅基地房屋建造時雖然未成年，但 通常宅基地使用權是以戶的名義取得，未成年人基于其在農村集體經濟組織中的 身份，與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權和房屋建設的許可，其 父母投資建造房屋的行為可以視為包括未成年人在內的一戶農村村民的共同投 資，因此被告因物權法的規定而可以被認定為被拆遷的宅基地房屋的共有人。

其次，在析產時，考慮房屋來源的因素，按照房屋現值140萬元計算，判決 被告給予原告余小姐和女兒各人民幣40萬元。

【法理延伸】

張雷律師認為，被告代理律師的意見似乎很有道理，并且法院在判決時也講 明，應當“考慮房屋來源的因素”。如果依照“房屋來源的因素”，原告似乎不能 獲得多少補償，但法院卻以140萬元為總價，確定原告享有近三分之一的份額。張雷律師認為，法院據此做出判決理由較為牽強。理由是，如果僅僅考慮到房屋 的來源，也就是婚前個人所有的房屋，因為房屋拆遷而導致財產形式的變化，是 不會影響到房屋產權的變化。因此以“房屋來源”作為考慮，則不應當認可原告 享有產權份額。

但這個案子的關鍵是該房屋經依法登記為夫妻及子女三人所有，無異于一次

家庭財產的重新分配。這次重新分配導致了原告享有房屋的三分之一產權。這時，房屋來源已經不再重要，重要的是在婚姻存續階段的財產重新分配。因此張雷律 師認為，婚前房屋動遷，經過登記為夫妻共同財產，則應當認定，婚前財產已經 轉化為夫妻共同共有的財產，離婚時應當予以平均分割。

06、享受過動遷安置的人再次被認定為被安置人，動遷協議 效力？

張雷律師按：動拆遷引發了大量的家庭糾紛，承租人、同住人、共有產權人、繼承人、空掛戶口的人、協議確定的被安置人都有可能依據動遷安置補償協議要 求分割動遷款，要求確認對拆遷安置用房擁有共有產權。當事人面臨這類家庭糾 紛的第一反應多是向法院提起訴訟，要求確認動遷補償安置協議無效，或者確認 動遷安置補償協議部分無效。其中一類就是，動遷補償安置協議確定的被安置人 已經享受過動拆遷，其他被安置人以此起訴要求確認動遷協議無效，那么這種訴 訟策略的選擇是否正確，法院能否以享受過動遷安置的人再次被認定為被安置人 而認定動遷協議無效，張雷律師以長期動遷款分割的實戰經驗回答這個問題。

基本案情

04年：虹鎮老街動拆遷，胡某第一次被認定為被安置人，在（2010）滬二

中民（行）終字第59號這起拆遷安置補償協議糾紛中，一審法院查明了如下事 實：胡某于2004年7月因“師大一附中遷建”項目，被列為本市虹鎮老街164 弄某號302室房屋的安置人員。

09年初：外馬路房屋拆遷，胡某再次被認定為被安置人。2007年，胡某的

戶口遷入了外馬路的603室，該603室為公房。2009年2月12日，603室房屋 動拆遷，拆遷人和公房的承租人簽訂了《房屋拆遷補償安置協議》，確定了拆遷 人安置該戶人員為承租人、胡某2和第三人。該戶共分得某路201室房屋一套以 及38萬元現金。2009年末：胡某起訴要求分割38萬，要求確認201室房屋共 同共有

10年初：承租人要求確認第二次安置胡某2的條款無效。承租人認為胡某

在他處有房，曾得到過拆遷補償安置，其戶籍系于涉案拆遷地塊拆遷許可證核發 之后才遷入被拆遷房屋內。根據有關拆遷政策規定，胡某不應作為安置人口計 算..拆遷補償安置協議應屬無效。

法庭判決：駁回起訴

法庭經過審理后認為：被拆遷房屋的承租人與拆遷人簽訂的房屋拆遷補償安

置協議系在自愿、有償的基礎上達成，其中增加安置人員的內容既對被拆遷戶有 利，也未違反本市拆遷法律規范的有關禁止性規定，該協議并不存在《中華人民 共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的情形，應依法確認有效。

張雷律師歸納點評：嚴格依據合同法52條

從本案中，張雷律師總結出3條拆遷安置補償協議糾紛的訴訟規則：

1、判斷拆遷安置補償協議是否無效應當依據合同法第52條；

2、再次被認定為安置對象不違反法律、法規的禁止性規定；

3、不能以再次被安置而認定合同無效。

本案是動遷款分割糾紛的衍生訴訟，在動遷款糾紛的訴訟中，法庭判決傾向 于依據拆遷補償安置協議的約定確認財產如何分割，因此承租人提出了確認拆遷 補償安置協議效力的訴訟，已達到釜底抽薪的功效。但打贏這種訴訟并非易事。如果能夠在簽訂協議時做好防范家庭糾紛的約定，也就不會產生這類糾紛。

值得一提的是拆遷人給予公房房屋承租人的貨幣補償款、安置房歸房屋承租 人及其同住人共有。至于胡某是否符合法律規定的“同住人”條件，其可得到多 少拆遷補償份額以及是否可以成為該戶所購房屋的共有產權人，均系該戶家庭內 部就相關權益進行分配的爭議，應另行處理解決。

07、修改拆遷補償安置協議不得侵犯共有人權利

張雷律師按：拆遷補償安置協議是拆遷人和被拆遷人簽訂的平等主體之間的 民事合同。當拆遷安置補償協議的權利義務內容確定時，合同確定的主體就按份 共有或者共同共有地享有合同權利。部分被拆遷人不得侵犯其他被拆遷人的利益，不得處分他人的權利。即使處分共有權利，也應當征得其他被拆遷人的同意。張 雷律師今天評述的這個案件，就是拆遷人和被拆遷人修訂了原來的拆遷補償安置 協議，在拆遷補償款確定的情況下，擅自處分了其他共有人的權利，那么這種修 訂后的合同應當屬于無效合同。

未經其他被安置人同意，單獨修改補償協議

原告小楊是被告老楊和前妻的兒子。該案件所涉及的被拆遷房屋的宅基地使 用證的使用人是被告老楊，在93年、94年和96年老楊和前妻（已去世）被批 準三次建房，原告小楊也是建房立基人口之一。（也就是說小楊和老楊是房屋的 權利人）。2002年，建業公司取得了該房屋所在地區的房屋拆遷許可證，并與老 楊簽訂了房屋拆遷補償安置協議，約定補償老楊貨幣補償款43萬，安置房屋兩 套，并支付了其他費用23萬。

到了2004年，老楊以辦理安置房屋的產權證為由，與建業公司協商一致，將小楊和趙小姐（老楊再婚妻子）添加在了安置協議的“被拆遷人”一欄。值得 一提的是，是老楊替小楊和趙小姐簽了名字，建業公司也加蓋了公章。

小楊認為，趙小姐的戶口在拆遷許可證核發時不在被拆遷房屋內，不是被拆 遷房屋的安置人，因此將趙小姐列為被安置人侵犯了他的核發權益，故起訴到法 院，要求確認老楊和建業公司修改后簽訂的征用集體所有土地拆遷房屋補償安置 協議無效。

侵犯共有人財產的協議無效

法院認為，老楊在簽訂補償協議的時候，尚未與趙小姐登記結婚，戶口也不 在該被拆遷房屋內，因此趙小姐不屬于拆遷補償安置協議的被安置人員。現在，老楊和建業公司簽訂的拆遷安置協議，將趙小姐列為了被安置人之一，未經過被 拆遷房屋原共有產權人小楊的同意，并侵犯了小楊的權利，因此，該協議無效。

處分共有財產須經全體共同共有人同意

張雷律師認為，這個案件中的兩套房產屬于老楊和小楊共同共有的財產。按 照物權法的規定，共同共有拆遷未分割之前的處分，需要征得全體共同共有人的 同意。未經共同共有人的同意，處分共同財產的行為無效。也許老楊和小楊將來 可能會簽訂內部分家析產協議，確定彼此對房屋的份額，但是老楊也仍然也僅僅 能夠處分他所享有的那部分份額，增加上趙小姐的名字，無權處分小楊的份額。

08、動遷協議簽訂后，承租人起訴同住人搬離？

公房拆遷的拆遷補償安置協議簽字權，由承租人享有。承租人簽訂拆遷補償 協議后，應當就動遷款的分配及搬離被拆遷房屋的時間與同住人協商一致。同住 人拒絕按期搬離，拆遷人有權強制拆遷。但承租人未與同住人協商即簽訂協議后，能否起訴要求同住人搬離？此問題的焦點不是拆遷法律關系，而是居住權法律關 系。試看一例。

【案情簡介】

薛先生1996年起住到了母親承租的公房內，但戶口還在祖傳的私房內。母 親于1997年去世，去世后該房屋的租賃卡一直沒做變更。（分析：承租人變更時，物業公司一般僅同意在本處有戶口的同住人變更為新承租人，薛先生沒有戶口，所以一直沒有變更成為承租人。）

2005年，薛先生的姐姐，雖然沒有在這個公房內居住，但戶口在此，所以和 物業公司協商后，變更成為了該公房的承租人。（分析：承租人有權和拆遷人簽 訂拆遷協議。）

2011年03月04日，薛先生的姐姐和拆遷人簽訂了《上海市城市房屋拆遷補 償安置協議》，約定在協議生效后七天內搬離該公房，并負責同住人的搬離。因 為薛先生在其他地方沒有住房，所以就搬離事宜和姐姐發生了矛盾。薛先生的姐 姐起訴到法院要求薛先生搬離該公房。（分析：薛先生不能以其未簽字而認定拆 遷協議無效。）

法院審理時發現，薛先生戶口所在地是祖傳的私房，建筑面積21平方米，目前由薛先生的哥哥一家居住，薛先生在其他地方沒有房屋居住。（分析：公房 內無戶口，其他處也沒有住房，符合同住人資格。）

最后法院認為，公房的共同居住人也對公房享有居住權。薛先生自1996年

起就居住在該公房內，且其他地方也沒有住房，薛先生滿足共同居住人的條件，在承租人變更后，仍然享有居住權。薛先生的姐姐無權以承租人的地位要求共同 居住人搬離該房屋。

【法理延伸】

張雷律師認為，對公有住房而言，除承租人之外，其共同居住人依法也享有 對公有住房進行居住使用的權利。根據《上海市房屋租賃條例》第四十一條的規 定，即使公有住房的承租人因去世而發生變更，原承租人生前的共同居住人仍享 有居住權。而根據上海市房地資源局關于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意 見

（二）中第十二條的規定，公有住房的“共同居住人”，是指公有住房的承租 人死亡或變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上而且本市無其 他住房或雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。故薛先生符合共同居住人的資格。

薛先生因為這個當被告的案件，確定了其同住人的身份，可以事后起訴要求 分割動遷款。

09、拆遷補償安置協議是對“戶”的補償

城市房屋拆遷補償安置協議屬于一種民事合同，是拆遷人對被拆遷人的補償 合同，這種補償應當理解為對每一“戶”的補償。一般而言，部分被拆遷人即使 沒有親自簽訂房屋拆遷補償安置協議，只要該協議沒有遺漏對這部分被拆遷人的 補償安置，法院一般都會判決該拆遷補償安置協議有效。同時，在房屋拆遷補償 安置過程中，因為被拆遷人的親屬關系，常常發生表見代理的情形。

【案例分析】

2007年9月30日，上海兩岸公司取得了本案中的房屋拆遷許可證，房屋拆 遷期限一直到2009年9月30日。上海新都市公司是實際的拆遷實施單位。案件 中的房屋是舊里的公房。當時在冊的戶籍有黃女士和兒子王先生，房屋的承租人 是黃女士。2008年11月，王先生和父親老王向上海兩岸公司出具了書面承諾，稱黃女士自從1999年離家出走至今未歸，所以由王先生和老王簽訂該房屋的《拆 遷補償安置協議》，如果發生法律糾紛，其二人愿意承擔一切法律責任。同時，王先生還向上海兩岸公司和上海新都市公司提供了該曾經刊于報刊的尋人啟示。

于是，2008年11月19日，王先生和父親老王就和兩岸公司、新都市公司 簽訂了該房屋的拆遷補償安置協議（適用貨幣補償）。給予貨幣補償款21萬，又 因該戶籍內在籍人數為2人，因老王居住困難實際安置3人，同時給予其他補償 等。

后常年居住在美國，工作繁忙的黃女士知道該情形后，認為該協議侵害了其 合法權益，起訴到法院，要求確認該協議無效。

【案件思考】

丈夫及兒子代替黃女士簽訂的《房屋拆遷補償安置協議》是否無效？

《房屋拆遷補償安置協議》認定為無效的法律依據是什么？

【法庭判決】

法院認為，雖然該被拆遷房屋的租用公房憑證上所載明的承租人是黃女士，但黃女士并不實際居住在該被拆遷房屋內。兩岸公司和新都市公司在不知道該情

形時，同時看到了黃女士兒子和丈夫出具的承諾書以及尋人啟示，與王先生和老 王簽訂拆遷補償安置協議并無不當，并且該協議在自愿、有償的基礎上達成，約 定的內容并未違反房屋拆遷法律法規的有關規定，也沒有損害黃女士的合法權益，所以不符合合同無效的情形，故該協議有效。

【法理延伸】

張雷律師認為，王先生作為該被拆遷房屋的在冊戶籍人員，老王作為黃女士 的丈夫，同時還有尋找黃女士的尋人啟示的材料，兩岸公司和新都市公司有理由 相信王先生和老王有權代表該戶處理該戶的拆遷補償安置事宜，故雙方簽訂協議 的行為并無不當，構成了表見代理，合同有效，黃女士應當承擔該協議的義務。同時該《房屋拆遷補償協議》是對該戶的補償安置，給予的貨幣補償款及各項補 償款遠遠高于法定標準，并沒有侵害黃女士的合法權益，因此該合同有效。

10、拆遷補償款支付對象的相對性

城市房屋拆遷補償安置協議屬于一種受到政策調整的民事合同。拆遷人和被 拆遷人之間各自負有義務各自享有權利。這是一個典型的雙方合同。但雙方合同 并不意味著只有兩個合同當事人，往往被拆遷人一方會有多人。那么拆遷人就既 應當向全體被拆遷人履行義務，也應當向部分被拆遷人履行特定的義務。反之，全體被拆遷人可以共同要求拆遷人履行義務，部分拆遷人也可以獨立的要求拆遷 人履行特定的義務，而其他拆遷人則無權要求拆遷人向其履行這種義務。這種權 利義務僅局限在合同中特定的相對方。

【案例分析】

張先生一家兄弟姐妹六人，共有一套位于上海市天寶路的193弄某號的私房，且該六人戶口均在該房屋內。2005年9月，上海新城公司取得了該房屋的拆遷 許可證，并委托了新城動拆遷公司實施了房屋拆遷。2009年3月9日，張先生 代表被拆遷人以“張先生等6人”的名義和上海新城公司簽訂了《上海市城市居 住房屋拆遷補償安置協議（適用貨幣補償）》。該協議約定了房屋的拆遷面積、補 償方式、評估單價、和總的貨幣補償款金額共計72萬。還約定對張先生之外的 兄弟姐妹五人每人補償13萬元，并發放被拆遷戶獎勵費、速遣費、共有產權補 貼、自購房補貼等費用合計230萬。

協議簽訂后，上海新城公司向張先生發放動遷安置款189萬，尚有共有產權 補貼40萬未支付。上海新城公司認為該筆未發放款項應當由共有產權人協商一 致后發放，而張先生認為協議上簽字人為自己，應當向自己發放，于是起訴到法 院要求上海新城公司向自己支付拆遷補償安置款40萬元。

【案件思考】

房屋拆遷補償安置款應當歸誰所有？合同義務人可否拒絕向非相對方的履 行？

【法庭判決】

法院認為，雖然張先生一家六口以“張先生等6人”的名義和上海新城公司

簽訂了拆遷補償安置協議，但補償安置利益并不限于張先生自己一人，協議中還 包含了對其他共有產權人的利益。雙方簽訂的《上海市城市居住房屋拆遷補償安 置協議》的內容符合相關的拆遷法律規定，該補償安置協議合法有效，按照該協 議共有產權補貼屬于特定的共有產權人所有。上海新城公司在張先生一家人無法 協商一致的情況下，除了向全體產權人履行協議外，有理由拒絕部分產權人提出 的付款要求。

【法理延伸】

張雷律師認為，城市居住房屋拆遷補償協議屬于全體被拆遷人與拆遷人達成 的平等民事合同。拆遷人應當向全體被拆遷人履行合同義務。但拆遷補償安置協 議的權利義務并不僅僅限定在全部被拆遷人與拆遷人之間，就部分被拆遷人而言，也可以與拆遷人之間形成獨立于全體被拆遷人之外的權利義務關系。部分被拆遷 人享有其他被拆遷人不享有的權利，拆遷人應當單獨向這部分被拆遷人履行義務。其他非部分被拆遷人向拆遷人主張權利的，拆遷人可以依據合同相對性原則拒絕 履行。

11、房屋拆遷被照顧人的利益保護

張雷律師按：在《拆遷安置補償協議》中會涉及到截然不同的兩種人，一種 是被安置人員，一種是被照顧人。被安置人按照拆遷安置補償協議享有拆遷款的 分配權利。被照顧人不能參與分割拆遷安置補償款。但是被照顧人也享有《拆遷 安置補償協議》中的權利。可以享有照顧款。張雷律師研究的這份判決就是一起 被照顧人利益保護的糾紛。法院受理的案由是共有糾紛。

《拆遷安置補償協議》中的被照顧人

這個案件中，拆遷安置房屋屬于公房，戶口中既有原告也有被告。房屋采取 了價值標準房屋調換，明確了被安置人員為被告。

法庭審理過程中，法院主動到上海市新虹動拆遷有限公司調查了系爭房屋的 拆遷補償安置款項的構成和發放情況。法院確認，房屋動遷貨幣安置款24萬，獎勵費3萬，速遣費1萬，一次性補貼（照顧2人），按口徑補貼1.9萬，設備 遷移費1萬，實際發放拆遷補償安置款為32萬。并且注明了上述照顧兩人為原 告2人。原因是該兩人戶籍在被拆除房屋內，但他處有住房，不能被認定為安置 人員，但是拆遷人確認原告兩人予以照顧。

據此，法院確認，原告兩人雖然不是被拆遷房屋的安置人員，但是拆遷單位 給予其20萬的動遷款的依據并非基于其被安置人員的資格，而是依據基地口徑 給予的照顧款。所以，法院最終確定，這筆照顧款和補償安置款的性質迥異。判 決被告支付給原告動遷款20萬。

因此，律師或者當事人在研究《拆遷安置補償協議》時，不但要注意保護被安置 人員的權利，也要維護為《拆遷安置補償協議》確定的其他人員的權利。如本案 中，被照顧人就可以主張拆遷單位給予的照顧款。

被照顧人的法律概念分析

張雷律師認為《拆遷安置補償協議》的本質是拆遷人和被拆遷人簽訂的平等 民事合同。因此享有權利義務的人就是《拆遷安置補償協議》的雙方當事人。但 是也不排除在合同中約定為第三人利益，賦予被安置人之外的人享有權利。應當 講，《拆遷安置補償協議》既是拆遷法律關系雙方確定權利義務的依據，也是被

拆遷人一方內部確定共有權利的依據，是重要的法庭證據。張雷律師認為，無論 是打贏拆遷安置補償協議糾紛還是打贏共有財產糾紛都要注意研讀《拆遷安置補 償協議》的內容，明細拆遷補償安置款的構成和發放情況。

12、以“被安置人權利”為視角解讀上海法院若干判決

張雷律師按：嚴格按照法律規定，房屋拆遷的補償款歸屬于房屋所有權人或 者公房承租人。但房屋拆遷安置補償協議的本質仍屬于平等主體之間訂立的民事 合同，遵循意思自治的民事法律原則。補償內容可能超出法律的規定。比如拆遷 時可能考慮到托底安置，按人口安置。張雷律師認為，拆遷補償款的組成包換了 法定部分和意定部分。考慮人口因素，就會補充法定補償的內容。也造成動遷款 的分割不能完全按照法定標準進行分割。因人口增加的部分，必然歸屬與增加的 人口。張雷律師試以“被安置人權利”為視角解讀上海法院最新做出的幾份判決 供各位讀者思考。

(2009)滬二中民一(民)終字第2063號

拆遷人與被拆遷人簽訂《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協議》，核定安

置人口為5人。動遷安置補償款中包括了貨幣補償款、獎勵費、速遷費、面積獎 勵費，是按5個人計算，故原告享有五分之一份額。至于根據該戶的特殊情況對 實際需要解決住房安置人員的一次性補貼，未考慮原告的因素，故該款中沒有原 告的份額。

被安置人是否一定享有全部貨幣補償款的平均分割權？不一定，應當按照貨 幣補償款的內容組成，確定被安置人享有的財產份額。

(2009)浦民一(民)初字第9508號

案件查明事實中，在《某舊區改造房屋拆遷補償安置辦法》第八條執行政府 規定租金標準的公有出租居住房屋的補償安置第4項規定，以《租房憑證》記載 的面積為準，以認定的居住人口為標準，人均建筑面積低于10平方米的照顧到 人均建筑面積10平方米。

核定拆遷房屋安置補償款的總金額時，應當考慮被拆遷房屋的面積，如果房 屋面積較少，但被安置人口較多，則應當采取特殊的面積計算方法，即按照人均 最低面積補貼。這個案件中將以將房屋建筑面積照顧到人均建筑面積10平方米。因此，被安置人口數可能影響到被拆遷房屋的面積，進而影響到總的貨幣補償金 額多少。

(2009)盧民一(民)初字第439號

法院認為，簽訂的《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協議》中約定了被安 置人員包換了原告三人。并且雙方協商確定房屋拆遷貨幣補償安置款的過程中實 際考慮了原告三人的因素，故原告三人可以作為系爭房屋的被安置人員獲得相應 的補償。但原告三人的房屋拆遷貨幣補償款的金額不應單純的根據房屋的戶籍或 被安置人員的請款平均分割，而應當根據房屋的承租情況、實際居住情況、戶籍 遷入情況、房屋的使用情況、拆遷貨幣補償安置款的組成情況，綜合予以考慮。

綜合上面三個案例，可以看出，被安置人并不當然的享有被拆遷款的貨幣請 求權。而應當考慮貨幣補償款的組成，各個組成部分的權利來源。如果某一部分 的補償款來源與被安置人的人口數有關，則被安置人享有該部分補償款的分割權； 如果某一部分的補償款來源與被安置人的人口數無關，則被安置人不享有該部分 補償款的分割權。

13、企業承租的廠房遇到拆遷時的法律思維

張雷律師按：新的《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定“房 屋征收部門與被征收人..訂立補償協議”，即訂立補償協議的主體不再是原《城 市房屋拆遷管理條例》規定的拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體，而僅是房屋 的所有權人和政府兩方主體。承租人被排除在拆遷法律關系之外，喪失了協議的 簽約權。如此規定的結果是，承租人維權的法律思維發生深刻的變化，承租人只 能局限于承租法律關系的范疇，向出租人主張權利。承租人和出租人的房屋租賃 法律關系是否有效，是否成立，是否繼續存在，是承租人在維權時首先要考慮的 問題。如下兩個案例，訴訟思維不同，得到的法律后果也大相徑庭。

確認之訴·確認事實租賃關系

2004年10月27日，大明公司和金如公司簽訂了租賃合同，約定大明公司 承租金如公司的廠房，租賃期限為2004年11月26日至2008年11月25日。（分 析：租賃期限超過六個月，租賃合同有書面協議，受合同法保護。）

2009年05月15日，拆遷人和金如公司簽訂了《上海市城市非居住房屋拆 遷補償安置協議一份》，約定拆遷人補償金如公司補償款4880萬元，包括貨幣補 償、停產停業損失、設備遷移費、裝潢費、未見證面積補償等。（分析：拆遷人 應當與金如公司和大明公司共同簽訂補償協議，雙方簽訂協議的做法違反了拆遷 條例的規定，但實踐中難以否認協議的效力；拆遷協議簽訂時間在租賃合同期限 之外。）

2009年06月04日，大明公司向法院提起訴訟，要求確認其與金如公司存

在事實租賃關系，法院經審理后確認了雙方2008年11月26日至2009年04月 30日之間存在著事實租賃關系。（分析：租賃協議期屆滿，根據《合同法》第236 條的規定，雙方未對租賃關系提出異議，推定原租賃協議繼續有效，但租賃期限 為不定期租賃。拆遷許可證頒發在租賃期間內。）

2009年07月06日，大明公司起訴金如公司，要求支付拆遷補償款220萬

元。法院審理時認為，雙方在2008年11月26日至2009年04月30日之間經生 效判決確認，存在事實租賃關系，而該廠房系于2009年2月被納入動遷范圍，故大明公司作為承租人有權對系爭房屋動遷后的相關拆遷補償利益主張權利。最

終判令金如公司支付大明公司拆遷補償款約100萬元。（分析：先確認租賃關系 再追索動遷利益，大明公司維權手段十分有效。法院認可拆遷許可在租賃期間，則可主張動遷利益。）

本案中，大明公司首先提起了確認事實租賃關系的訴訟，然后基于租賃關系 起訴主張動遷利益，取得了滿意的法律后果。

未提反訴，法院判決按期限搬離

2002年05月28日，實業公司與貿易公司簽訂《租賃協議書》，由貿易公司 承租實業公司廠房，租賃期自2002年07月01日至2005年06月30日。雙方保 證遇到國家征用，雙方無條件服從，逐步搬走。租賃期滿后，雙方未簽訂續訂協 議，但貿易公司仍繼續占用廠房，并繼續支付了至2008年12月底的租金。（分 析：租賃協議有效，期滿后雙方形成不定期租賃合同）

2009年初，貿易公司欲向實業公司支付第一季度租金時，遭到了實業公司 的拒絕。實業公司隨后發通知給貿易公司，表示該廠房已經納入到拆遷許可證范 圍內，要求貿易公司接到通知后于2009年03月31日前搬離。（分析：實業公司 在不定期租賃期限內，行使《合同法》第232條的隨時解除權，該行為合法有效。貿易公司也應當在租賃法律關系范圍內尋求解決問題的途徑）

后貿易公司未搬離，實業公司起訴至法院要求貿易公司搬離。法院認為，實 業公司向貿易公司發出的通知，符合合同法的規定，雙方的租賃關系自通知到達 時解除，貿易公司應當搬離系爭房屋和場地。（分析：貿易公司未能提出反訴，要求實業公司進行補償，喪失了維權的最佳時機。）

本案中，貿易公司如果能夠積極申請政府信息公開，獲知承租的廠房在2007 年08月15日即已經納入了拆遷范圍內，則可以第一個案例相同的訴訟請求，向 實業公司主張動遷利益。法律思維不正確，只能承受承租利益受到的損害。

14、承租的廠房被強制拆除，未保留證據損失慘重

企業承租集體建設用地，建設的房屋不能取得房地產權證，在拆遷中，這類 房屋被認定為違章建筑而遭強制拆除的情況，不在少數。如果承租的廠房被強制 拆除后，企業再提出補償訴訟，會因為無法評估定價，只能承受舉證不能的后果。承租廠房的企業怎么辦，先看如下案例。

【案例分析】

承租廠房，投入巨大，遭遇拆遷

2004年01月01日，金某某與某村民委員會的直屬企業某某實業公司簽訂 了《租賃協議書》，約定金某某承租實業公司8.6畝的土地，租賃期限為27年。隨后金某某即在承租的土地上建造了倉庫、廠房，并開始對外招租。（分析：上 海周邊有很多類似情形，利用集體土地建設房屋，對外招租，用于堆場、倉庫等。這些倉庫廠房多數不能取得房地產權證。）

2005年01月01日，金堂公司與金某某簽訂了《房屋租賃協議》，承租金某

某所建造的1028平方米的廠房，租賃期間至2020年12月31人。隨后金堂公司 對廠房進行了基礎工程改造、裝修、投入機械設備等，共計花費200余萬元。（分 析：在不能取得規劃許可的土地上建造房屋的行為違法，即使不遇到動拆遷，也 會被認定為違章建筑。企業承租廠房應當對房屋產權及性質、用途有所了解，做 好法律風險防范。）

2006年08月30日，拆遷基地向金某某和金堂公司發出《通知》，告知動拆

遷事宜，并要求拆遷范圍內的各種合同一律終止執行。同時，拆遷基地也出臺了 《拆遷方案》，約定對使用非居住房屋的裝修、搬遷補貼和停工停產損失，一次 性按照建筑面積給予每平方米50-200元的補償。（分析：租賃期間內發生動拆遷，拆遷人公告了補償標準。）

2007年03月07日，金某某和拆遷基地簽訂了《集體所有土地廠房拆遷補 償協議》，共計獲取動遷補償款380萬元。金堂公司得知這一消息后，多次與金 某某協商，主張對其進行補償，但均無后果，遂拒絕搬遷。（分析：由一手承租 人與拆遷基地簽訂了補償協議。金堂公司充分協商，但卻未能做好兩手準備。）

2007年08月03日，金堂公司收到了區城市管理監察大隊出具的《限期拆

除違法建筑決定書》，認定金堂公司承租的廠房未經規劃管理部分依法批準，屬 擅自搭建的違法建構物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月，金堂公司承租的廠房遭到有關部門的強制拆遷。（分析：拆遷基地動用多種手段 強制拆除房屋，包括動用城市管理力量。）

已被拆除，無法鑒定，舉證不能敗訴

隨后，金堂公司向法院提起訴訟，要求金某某賠償其租賃違章建筑所造成的 損失200余萬元。訴訟中，應金堂公司的申請，法院于2008年10月27日委托 了房地產估價公司對因拆除房屋造成的實際損失進行鑒定。但房地產估價公司回 函稱：因估價對象已被拆除，且金堂公司不能提供與估價對象相關的原始材料，故無法對委托評估的對象進行評估。（分析：承租企業能獲得的補償有多少，評 估是關鍵。但房屋已被拆除，何談維權？如果能夠提供與估價對象相關的原始材 料，也可以進行評估。）

最終法院因為金堂公司不能提供鑒定報告，只能酌情比照金某某獲得的拆遷 補償款中裝修、設備搬遷和停產停業損失的數額，為了減少當事人的訴累，確定 金某某按照拆遷補償安置協議確定的標準補償金堂公司20萬元。（分析：承租人 損失多少以鑒定結論為準，但也要參考拆遷人的補償標準。）

根據如上案例可以看出，承租企業應當在拆遷中學會保留證據。如果能夠提 前聘請專業的評估公司、測量公司介入，對廠房的面積、設備等因素進行評估、測量，并在評估測量過程中保留原始證據、進行錄音錄像留存，則可以在廠房被 拆除后，通過法院鑒定的方法保護自己的權利。

第二篇：動遷工作總結

2010年上半年動遷工作總結

來源：東洲街道辦事處 責任編輯：馬娜 發布時間：2010-08-04 17:48

動遷工作總結

半年來，在區委、區政府、區動遷辦的正確領導下，在相關部門的大力協助下，東洲街道拆遷工作一直在持續、平穩中進行。全街道舊城拆遷改造工作取得了階段性的進展。為使今后工作更快、更好地開展，現將半年來拆遷工作總結如下：

一、任務完成情況

北安社區綏化路西段45號樓、45-1號樓、36號樓經過半年來的工作，居民們已同意簽訂協議，總戶數256戶，其中：3戶公建、現已簽訂協議250戶；未簽3戶。

向陽社區三角地拆遷共6棟樓，總戶數259戶，其中包括平房3戶。目前已簽協議246戶，未簽協議13戶。

五滿意社區黑河路38號樓、38-1號樓、東洲北街1號樓，總戶數263戶，其中：平房7戶，現已簽訂協議113戶。

金南社區危舊房屋改造拆遷，總戶數230戶，已簽協議195戶。

二、主要做法

（一）高度重視，精心部署，認真做好拆遷宣傳工作

根據市政府城區規劃、舊城區改造精神，按照區拆遷辦的要求。我街道高度重視，街道兩位副主任親自工作在第一線，組織成立了房屋驗收組和社區工作宣傳組，對相關工作人員召開了拆遷動員會。傳達了市、區政府對我們街道拆遷的指示精神，明確了今后的工作方向和主要任務。要求全體工作人員認清拆遷形勢，努力克服困難，以實事求是、認真負責的工作態度，扎實的工作作風和飽滿的精神狀態，做好拆遷工作。

（二）采取多種形式，開展拆遷工作

在深入調查走訪拆遷工作中，居民們反應比較多的問題就是：不愿意回遷時居住高層樓層，高層房屋公攤面積大，不能恢復原有面積等諸多情況，拒簽協議。同時，地區差異、生活水平的不同，加上受其他城區動遷工作的影響，一些居民對動遷政策不滿意。先后有居民到區、市信訪局進行上訪，我們針對這一情況開始對上訪居民再次進行入戶、走訪，做他們的思想工作。在向陽社區拆遷過程中，街道楊書記李主任親臨工作現場，為百姓宣傳政策，遭受居民們的圍攻，并辱罵領導。居民們情緒的激動，并沒有影響到領導們為百姓工作的決心，反而非常耐心的為居民們解釋、講解拆遷政策。街道高主任用粘貼溫馨提示的方法對每家每戶進行政策宣傳，將宣傳單逐戶發放。白天我們的社區干部入戶宣傳，晚上我們街道的幾位領導進行個別走訪，了解居民的實際情況。

（三）穩定、扎實、做好安置工作

拆遷工作的不斷推進，居民們反應問題也越來越集中起來。要面積，要補償，要新的政策，矛盾不斷出現隨機性、反復性、突發性、工作越來越困難，面對拆遷工作困難重重，我們主要還是從提高自身素質和業務水平著手，耐心細致的面對百姓，“曉之以理，動之以情”地做居民們的工作，在堅持原則的基礎上帶著情感去做工作，不偏不倚，實事求是。在不違反政策的前提下，對拆遷當事人存在的實際困難給予適當的幫助。北安社區45號樓和45-1號樓居民反映強烈的問題。區委、區動遷辦結合實際，已給居民們滿意的答復，使兩棟樓的居民五月初簽定協議達98%，目前開發商已進入施工期；向陽社區60多名居民到撫順市委、市信訪局上訪。2010年1月14日，60多名居民雇用

2臺客車到遼寧省委、省信訪局上訪。我街道領導帶領機關干部、社區干部親自到省信訪局接訪，并將上訪居民領回撫順市信訪局，由相關領導為他們進行政策解答。回來后，我們又針對居民們的思想動態，繼續做他們的工作，街道書記、主任親自找有關上訪組織者談話。對他們的具體問題，具體分析，對真正存在有實際困難的家庭給予一定的救助、補償。2010年2月初，向陽社區居民王剛、李桂華等6人先后兩次進京上訪，反應動遷停水、停電、停暖氣等現象。對此我們進行了走訪了解，實際調查，情況并非屬實。上述情況是在已無人居住的樓里。在居民搬遷后，偷盜現象屢屢發生。暖氣管線漏水，設施被盜或者損壞等原因，被迫實行的拆卸。此類情況反映出，個別居民心存一絲私心，為此想多得一些實惠。2010年3月1日，向陽社區又有8名居民預進京上訪，被攔截送進學習班學習。對上訪重點的居民，我們在走訪過程中向他們宣傳、貫徹我們的動遷政策是公平、公正、公開的，有問題，有矛盾我們可以協商解決，但絕不是走你們的上訪之路。

自東洲街道進行拆遷工作以來，無論是拆遷辦、街道領導還是抽調的工作人員都以積極負責的態度，扎實的工作作風，認真做好本職工作。他們主動放棄節假日休息，經常加班延點，深入一線進行調查研究，調節拆遷矛盾和糾紛。不厭其煩地做耐心細致的動員工作。特別是街道書記、主任及社區

干部們付出了辛勤的汗水。目前我們街道內的金南社區、五滿意社區的危舊樓仍在拆遷中。

通過半年來的動遷工作，使我們更加深刻的認識到領導的重視，思想的統一是做好動遷工作的保證。各個部門積極配合，協商一致是做好動遷工作的關鍵。諸多的工作經歷為我們積累了豐富經驗，同時也為今后更好的做好拆遷工作打下了堅實的基礎。我們堅信在區委、區政府、東洲街道工委的帶領下，我們東洲街道的整體拆遷工作一定會順利、圓滿地完成。

2010年6月25日

第三篇：關于動遷委托書戶主[范文模版]

尊敬的新華公司領導：

我叫李安根，是桃花街63號戶主，因為房屋土地證找不到，所以委托我兒子李勇前去貴公司辦理補證手續，望貴公司予以辦理。

特此證明

委托人：李安根 受托人：李勇

20xx年12月1日

注釋：

1、拆遷補償協議全套資料：

（1）被拆遷房屋產權證明原件（準建證、三級政府批文等）；

（2）被拆遷房屋戶主證明復印件（身份證、戶口冊等）；

（3）房屋測繪資料、評估造價報告等原件；

（4）補償協議原件；

（5）資金審批單原件；

（6）拆遷公司補償協議內部審批單；

（7）規定的其他審核要件。

2、審核內容：

（1）簽訂協議所需要件的齊備性、合法性、有效性，包括被拆遷房屋的相關要件以及被拆遷人的身份證明文件等。

（2）補償方式是否嚴格按照相關標準，即補償的合法合規性。

（3）補償協議形式是否完整，補償的計算過程是否準確等。

3、該流程適用于公司自己的拆遷項目或者有拆遷委托方，但委托方不審核補償協議的情況。

青島市公安局李村派出所：

現由于***身在外地，不便去貴處辦理戶口遷移手續，特委托同學***（男，身份證號：*****）將***（戶主，身份證號***617）、***（妻子，身份證號*******）及***（女兒，身份證號*******）三人戶口由***市李滄區**路**號**單元**戶遷入到**省**市****路**戶，請予以協助辦理。

聯系電話：***：01235888888

***： 123456789

本委托書有效期至20xx年6月15日。

委托人：***

20xx年5月1

甲方（委托方）： 身份證號碼：

聯系電話：

已方（委托方）： 身份證號碼：

聯系電話：

一、為規范甲乙雙方各自行為，維護甲乙雙方各自利益，保證委托事項的順利完成，雙方共同簽署本合同。

二、本合同“委托事項”是指：受甲方委托，乙方承諾為甲方安排國企就業，解決北京戶口。

三、雙方開設專用賬戶，專門用于支付本合同所涉及款項，賬戶戶主為乙方。

四、委托事項辦理時間： 年 月 日至 年 月 日

五、甲方責任：

1、提供真實、準確、有效的與委托事項相關資料

2、在合作簽訂的同時付定金叁萬元整

3、甲方需配合乙方工作，但僅限于提供真實的本人資料和及時付款給甲方。

4、后期相關費用由甲乙雙方商定支付每次付款由甲方轉賬給乙方專用賬戶，乙方須同時天具收條。

六、乙方責任：

1、委托事項的要求提出事情解決方案

2、按委托事項的進展情況及時向甲方通報

3、若非甲方原因導致委托事項沒有完成，或者在協議期內乙方無法完成委托事項，乙方須無條件退回甲方全部預付款項。

4、乙方需要向甲方提供真實的身份證明復印件

5、乙方須真實辦理委托事項，不得欺騙與隱瞞，否則甲方可終止協議。

七、本合同總費用共計人民幣：叁拾萬元整

八、本合同一式兩份，甲方、乙方各執一份未盡事宜雙方商定，簽署書面文件后產生約束力。

甲方： 乙方：

簽訂時間：

第四篇：動遷令

齊齊哈爾市中心城區國有土地上房屋征收與補償辦法 2011-04-06 14:15:59 來源： 齊齊哈爾市政府

齊齊哈爾市人民政府令

《齊齊哈爾市中心城區國有土地上房屋征收與補償辦法》業經二〇一一年三月十八日市人民政府十四屆五十六次常務會議討論通過，現予發布，自二〇一一年四月十五日起實施。

市長 韓冬炎

二〇一一年三月二十五日

第3號

第一章總 則

第一條為規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，促進房屋征收工作的順利實施，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市中心城區(龍沙區、鐵鋒區、建華區)范圍內國有土地上的房屋征收與補償工作，適用本辦法。

第三條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)按本辦法的規定給予公平補償。

第四條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第五條齊齊哈爾市城市房屋拆遷管理辦公室為市人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)，負責組織實施中心城區內的房屋征收與補償工作。

中心城區內的各區人民政府負責所轄行政區域內的棚戶區改造房屋征收補償工作。

市、區人民政府有關部門應當按本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

市建設行政管理部門應當會同財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位(以下稱實施單位)，承擔房屋征收與補償的具體工作，但該實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門應當對實施單位在委托范圍內的房屋征收與補償行為進行監督并對其行為后果承擔法律責任。

第七條從事房屋征收與補償工作的人員，應經過房屋征收部門專業培訓。

第二章房屋征收補償

第八條市、區人民政府應當對房屋被征收人給予補償。

前款所稱補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

為鼓勵被征收人搬遷，對積極搬遷的被征收人，市、區人民政府按照本辦法第三十條的規定給予獎勵。

符合本辦法規定照顧對象的補助，按本辦法第五章規定執行。

第九條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

第十條具有合法產權證被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，依法由具有相應資質的房地產價格評估機構按照國家相關規定獨立、客觀、公正地予以評估確定。

被征收房屋已裝修的，房地產價格評估機構應當出具單獨的裝修評估報告。

被征收人選擇貨幣補償的，按本條第一款規定確定的房屋價值的補償標準對被征收人予以補償。

第十一條房地產價格評估機構應當入戶對被征收房屋進行評估，并通過錄音、錄像等方法對評估的標的物做好取證工作，逐戶出具評估報告。房地產價格評估機構在房屋征收現場應派專人做好解釋工作。

被征收人應當配合房地產價格評估機構做好評估工作，拒不配合的，自行承擔相應責任。

第十二條房地產價格評估機構應當將評估結果在房屋征收范圍內進行公示。房屋評估報告應當逐戶送達，送達回執應當存檔。

第十三條被征收人對評估報告有異議的，可在收到評估報告之日起5日內，向作出評估報告的原房地產價格評估機構書面申請復估，房地產價格評估機構應當在5日內出具復核結果報告。

被征收人對復核結果有異議，應當在收到復核結果之日起5日內，向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房地產價格評估專家委員會應當在10日內出具鑒定結果。

第十四條征收可享受房改政策未參加房改的直管公產及單位產的住宅房屋，房屋承租人其他住宅房屋從未享受房改優惠政策的，房屋承租人選擇貨幣補償應當將房地產價格評估機構確定的被征收房屋補償總額中的5%付給房屋產權人，95%付給房屋承租人。

第十五條房屋產權證載明為住宅，實際用于經營12個月以上、已依法取得營業執照的經營性用房，按住宅房屋予以補償或安置；其實際用于經營的建筑面積部分，按本辦法第二十四條和第二十九條規定，計發一次性搬遷費和三個月停產停業損失補償。

第十六條1998年以前批小建大的有證平房住宅，其超出房屋產權證標注的面積3平方米以上部分，其房屋價值按本辦法第十九條第(一)項規定給予補償，但其超過產權證標注的建筑面積部分，不能作為安置房屋面積和計發搬迂補償的依據。

通過房改獲得房屋產權的被征收人，對原房屋產權證載明的建筑面積有異議的，可以書面申請市房屋測繪仲裁委員會對其房屋面積重新鑒定，房屋征收部門應當按鑒定結果對被征收人給予安置或補償。

被征收人應當交納房屋面積鑒定費。

第十七條自建或自建公助的無證住宅房屋符合下列全部條件并按本辦法第十八條規定提供證明材料的，給予安置或補償：

(一)建造于2000年以前；

(二)獨立開門，檐高在2.2米以上，墻體厚度不低于37厘米；

(三)房屋坐落位置與居住人持有的獨立居民戶口標注的地址相一致，并形成獨立家庭；

(四)未出租或轉借他人；

(五)僅用于居住；

(六)為居住人唯一住房。

不符合上述規定和本辦法第五十三條、第五十四條規定的無證房屋，按本辦法第二十條規定予以補償。

第十八條無證住宅被征收人應當配合房屋征收部門或實施單位做好無證住宅房屋確認補償、安置工作并提供下列證明材料：

(一)居民戶口和居民身份證；

(二)房屋所在地街道辦事處出具的居住情況證明；

(三)戶口所在地公安部門戶籍狀況證明；

(四)其他應當提供的材料。

無證住宅被征收人應當保證提供的證明材料和房屋狀況的真實性。采取虛假手段騙取補償或安置的，一經發現，所訂立的補償協議自行廢止，由房屋征收部門依法追回違法所得，無證住宅被征收人自行承擔由此產生的相關經濟損失。

第十九條無證住宅被征收人符合本辦法第十七條規定的，區分情況，按下列標準補償或安置：

(一)無證住宅被征收人選擇貨幣補償，按被征收房屋重置價格予以補償。

(二)無證住宅被征收人選擇房屋產權調換的，按本辦法第三十四條第二款或第三十五條第二款規定予以安置。

第二十條征收被征收人自接的偏廈、門斗等建筑物，按建筑面積每平方米180元標準予以補償；非民用煙囪等構筑物，按其重置價格結合成新予以補償。

第二十一條對被征收人的附屬設施按下列標準進行補償：

(一)有線電視，每戶300元；

(二)電話，每部遷移費100元；

(三)動力電，每千瓦270元；

(四)燃氣設施，每戶1500元；

(五)其他地上附屬設施按市政府相關規定執行。

第二十二條凡已給予補償的建筑物、構筑物及附屬設施，均交由房屋征收部門處置。

第二十三條征收住宅房屋，按被征收房屋產權證載明建筑面積每平方米12元標準計發一次性搬遷費。按上述標準計算一次性搬遷費低于460元的，按460元計發。

第二十四條征收非住宅房屋，按被征收房屋用途計發搬遷費：

(一)房屋為辦公性質的，按建筑面積每平方米12元標準計發；

(二)房屋為商服性質的，按建筑面積每平方米18元標準計發；

(三)房屋為生產加工性質的，按建筑面積每平方米36元標準計發。對設備較多的生產加工企業，房屋征收部門也可根據設備拆裝、運輸所發生的費用支付搬遷費。房屋征收部門負責搬遷的，不支付搬遷費。

住宅改為非住宅房屋的被征收人搬遷費，可比照上述標準計發一次搬遷費。

第二十五條房屋被征收人選擇貨幣補償的，發給一次搬遷費；選擇房屋安置的，發給兩次搬遷費。

第二十六條住宅房屋被征收人選擇房屋產權調換的，自被征收人房屋搬遷驗收之日起至通知進戶之日止，以原住宅房屋產權證載明建筑面積每平方米10元標準，按月對被征收人計發臨時安置費。

住宅房屋為直管公產或單位產權的，臨時安置費應當發給房屋承租人。

第二十七條非住宅房屋被征收人選擇房屋產權調換的，自被征收人房屋搬遷驗收之日起至通知進戶之日止，以原非住宅房屋產權證載明的建筑面積為依據，視實際用途和過渡期限，對被征收人按下列標準計發臨時安置費：

(一)被征收房屋為辦公性質的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米10元的標準計發臨時安置費；

(二)被征收房屋為商服性質的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米20元的標準計發臨時安置費；

(三)被征收房屋為生產加工性質的，按月以被征收房屋建筑面積每平方米16元的標準計發臨時安置費。

第二十八條安置多層住宅房屋的，其過渡期限一般不超過18個月；安置高層住宅房屋的，其過渡期限一般不超過24個月；安置商服用房的，其過渡期限一般不超過24個月。

過渡期限超過前款規定期限的，其超過規定期限部分加倍計發臨時安置費。

第二十九條被征收房屋用途為商服或生產加工性質的非住宅房屋，因征收房屋造成停產停業損失的，區分情形，依據過渡期，按下列標準對被征收人計發停產停業損失補償：

(一)被征收人能夠提供稅務部門出具應納稅所得額和向勞動保險部門交納勞動保險統籌基金確定的職工人數，按下列公式計算停產停業損失補償：

上應納稅所得額÷12個月+上職工月工資總額

(二)被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額和向勞動保險部門交納勞動保險統籌基金的職工人數，但被征收房屋在房屋征收決定公告發布前實際用于經營且能夠提供營業執照和稅務登記等證照、手續的，以被征收房屋產權證載明的建筑面積每平方米100元的標準計發停產停業損失補償。

非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，區分情形，按本條第(一)項或第(二)項標準計發三個月一次性停產停業損失補償；被征收人選擇房屋產權調換的，自房屋搬遷驗收之日起至通知進戶之日止，對被征收人按月計發停產停業損失補償。

房屋征收決定公告發布前已停產停業的非住宅房屋，對被征收人不予計發停產停業損失補償。

第三十條被征收人自房屋征收決定公告發布之日起20日內完成搬遷的，以被征收房屋建筑面積每平方米30元的標準，對住宅房屋被征收人給予獎勵，按上述標準計算低于1200元的，按1200元計發；以被征收房屋建筑面積每平方米60元的標準，對非住宅房屋被征收人給予獎勵，按上述標準計算低于5000元的，按5000元計發。住宅改非住宅的，可比照非住宅標準予以獎勵。

房屋征收決定公告發布前已出租的非住宅和住宅改為非住宅，被征收人與房屋承租人有約定的，從其約定。

第三十一條經有關部門確認的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第三章住宅房屋安置

第三十二條被征收人房屋的安置地點應當按規劃要求就地或易地給予安置。

第三十三條被征收人應當服從城市總體規劃，自行選擇多層或者高層住宅安置用房。

本條所稱高層住宅，是指整體建筑為七層(含七層)以上的住宅房屋。

第三十四條私產有證住宅房屋被征收人選擇多層安置用房的，按被征收房屋建筑面積就近靠標準戶型安置，其被征收房屋產權證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，按照“征一還一”原則，不結算差價；新安置標準戶型房屋的建筑面積超過被征收房屋建筑面積部分，由被征收人按新安置房屋的本體工程造價交納增加面積款。

按本辦法第十七條規定確定的無證住宅被征收人選擇多層安置用房的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋，其被征收房屋建筑面積按50%折算后的建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，不結算差價，超過部分按新安置房屋的本體工程造價交納增加面積款；無證住宅被征收人還要增加安置面積的，可上調到建筑面積不低于50平方米的安置用房，其新增加建筑面積部分按新安置房屋成本價交納增加面積款。

第三十五條樓房被征收人選擇高層住宅的，被征收房屋產權證載明建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，不交納差價。

平房被征收人選擇高層住宅的，有產權證的被征收房屋按產權證載明建筑面積、無產權證的被征收房屋按有關部門確認的建筑面積先按50%折算，折算后的建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分，根據下列標準結算差價：

(一)被征收房屋為磚混結構的，每平方米結算50元差價；

(二)被征收房屋為磚木結構的，每平方米結算80元差價；

(三)被征收房屋為其它結構的，每平方米結算120元差價。

新安置標準戶型房屋的建筑面積超過被征收房屋產權證載明的建筑面積或無證住宅按50%折算后所得建筑面積部分，樓房被征收人應按多層住宅的本體工程造價交納增加面積款；平房被征收人應按多層住宅的本體工程造價上浮8%交納增加面積款。

第三十六條征收可享受房改政策未參加房改的直管公產及單位產權住宅房屋，在房屋承租人按被征收房屋評估價格的5%向房屋征收部門交納投資款后，可比照本辦法規定，視為私產有證房屋對被征收人進行安置。

第三十七條多層住宅房屋安置用房標準戶型的建筑面積分別為：40平方米、50平方米、60平方米、70平方米。

高層住宅房屋安置用房標準戶型的建筑面積分別為：45平方米、56平方米、67平方米、78平方米、89平方米、100平方米、112平方米、123平方米。

第三十八條被征收人選擇多層住宅安置用房的，房屋征收部門按下列辦法進行安置：

(一)被征收房屋建筑面積低于40平方米的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調到建筑面積不低于50平方米的房屋。

(二)被征收房屋建筑面積高于40平方米低于50平方米的，安置建筑面積不低于50平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調到建筑面積不低于60平方米的房屋。

(三)被征收房屋建筑面積高于50平方米低于60平方米的，安置建筑面積不低于60平方米的房屋；被征收人要求增加安置面積的，可再上調到建筑面積不低于70平方米的房屋。

(四)被征收房屋建筑面積高于60平方米低于70平方米的，安置建筑面積不低于70平方米的房屋。

凡屬上述上調一個戶型的安置房屋，其新增加建筑面積部分均按成本價交納增加面積款。被征收人的安置房屋上調戶型后，規劃新建安置用房還有剩余面積的，可允許再增加安置面積，其增加的建筑面積部分按市場價格交納增加面積款。

第三十九條被征收人選擇高層住宅安置用房的，房屋征收部門按下列辦法進行安置：

(一)被征收房屋建筑面積低于40平方米的，提供一套建筑面積不低于45平方米的安置用房。

(二)被征收房屋建筑面積高于40平方米、低于50平方米的，提供一套建筑面積不低于56平方米的安置用房。

(三)被征收房屋建筑面積高于50平方米、低于60平方米的，提供一套建筑面積不低于67平方米的安置用房。

(四)被征收房屋建筑面積高于60平方米、低于70平方米的，提供一套建筑面積不低于78平方米的安置用房。

(五)被征收房屋建筑面積高于70平方米、低于80平方米的，提供一套建筑面積不低于89平方米的安置用房。

(六)被征收房屋建筑面積高于80平方米、低于89平方米的，提供一套建筑面積不低于100平方米的安置用房。

(七)被征收房屋建筑面積高于89平方米、低于100平方米的，提供一套不低于112平方米的安置用房。

(八)被征收房屋建筑面積高于100平方米、低于112平方米的，提供一套不低于123平方米的安置用房。

(九)被征收房屋產權證載明建筑面積超過123平方米的，就近上靠標準戶型，提供一套建筑面積不低于被征收房屋建筑面積的安置用房，該安置用房建筑面積超過被征收房屋建筑面積部分，按高層住宅本體工程造價交納增加面積款。

被征收人獲上述標準戶型后還可以自愿上調一個戶型。上調戶型后所增建筑面積部分，樓房被征收入應按多層住宅成本價交納增加面積款；平房被征收人應按多層住宅成本價上浮8%交納增加面積款。被征收入上調戶型后，還要增加安置面積的，其新增建筑面積部分，按高層住宅市場價格購買。

第四十條被征收人選擇高層住宅進行房屋產權調換的，在按本辦法第三十九條規定上靠標準戶型后，房屋征收部門應依據下列規定免收部分新增面積款：

(一)被征收房屋建筑面積上靠45平方米標準戶型的，免收5平方米增加面積款；

(二)被征收房屋建筑面積上靠56平方米標準戶型的，免收6平方米增加面積款；

(三)被征收房屋建筑面積上靠67平方米標準戶型的，免收7平方米增加面積款；

(四)被征收房屋建筑面積上靠78平方米標準戶型的，免收8平方米增加面積款；

(五)被征收房屋建筑面積上靠89平方米標準戶型的，免收9平方米增加面積款；

(六)被征收房屋建筑面積上靠100平方米標準戶型的，免收lO平方米增加面積款；

(七)被征收房屋建筑面積上靠112平方米標準戶型的，免收12平方米增加面積款；

(八)被征收房屋建筑面積上靠123平方米標準戶型的，免收13平方米增加面積款。

第四十一條被征收房屋布局符合分戶條件且被征收入的人口結構形成兩個獨立家庭在2年以上的，允許分戶安置；分戶后按規定安置的標準戶型建筑面積減去被征收房屋建筑面積所增建筑面積部分，按成本價格交納增加面積款。

被征收人選擇多層住宅進行房屋產權調換，被征收房屋建筑面積超過70平方米(不含本數)，按照多層住宅安置用房最大標準戶型安置后，剩余建筑面積就近上靠標準戶型(不允許上調戶型)，其增加的建筑面積部分按多層住宅房屋的成本價交納增加面積款。

第四十二條住宅房屋被征收入自選安置用房樓層順序號按下列規定確定：

(一)被征收房屋是平房的，依據搬遷和交齊投資款時間確定順序。順序號相同的，再按各戶人口年齡排列順序，年齡大者順序號在前。

(二)被征收房屋是樓房的，依據搬遷和交齊投資款時間確定順序。順序號相同的，再依據被征收房屋樓層確定順序號；以中間樓層為界，每上升或下降一個樓層，下降一層在前，頂層排在最后。按本條規定方法排列后順序仍相同的，再按戶口簿載明的年齡排列順序，年齡大者，順序號在前。

(三)被征收人家庭主要成員中下肢殘疾達到2級以上，其搬遷和交齊投資款時間排列的順序號相同的，被征收人的自選安置用房順序號應排在最高年齡或原中間樓層的前面。

第四十三條房屋重置價格、本體工程造價、成本價格由市建設行政管理部門會同物價部門測算并依法定程序確定后，發布執行。

第四章非住宅房屋安置

第四十四條非住宅房屋被征收人選擇房屋產權調換的，區分情形，按下列規定收取差價款：

(一)被征收房屋產權證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價格與新安置房屋本體工程造價結算差價；

(二)被征收房屋產權證載明為生產加工、辦公或者倉儲等性質的非住宅房屋，在新規劃的商服用房能滿足被征收房屋安置的前提下，允許被征收入進行房屋產權調換；被征收人應交納被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價款。

第四十五條征收生產加工企業房屋，被征收入同意易地安置的，可采取易地遷建或者給予相應的補償，由被征收人自行遷建。房屋征收部門應當組織相關部門和單位對被征收房屋易地遷建的費用進行測算并按測算的結果予以補償。

第四十六條征收持有營業執照并進行稅務登記的生產加工企業經營性房屋，由于歷史原因造成手續不全或不能提供房屋相關手續且在1990年4月1日前建造，檐高在3米以上，墻體厚度不低于37厘米，有固定資產帳的，區分被征收房屋結構，按重置價格予以補償。

第四十七條非住宅被征收房屋的安置位置，應當依據規劃和被征收房屋位置等因素確定。

第五章保障與補助

第四十八條被征收入具有城市居民戶口滿兩年并符合下列條件之一的，房屋征收部門應當將被征收入確定為照顧對象：

(一)被征收房屋征收決定公告前已獲得市民政部門頒發的《城市生活保障金領取證》；

(二)家庭主要成員殘疾致使喪失勞動能力并無生活來源的。

照顧對象名單應在房屋征收范圍內張榜公示，廣泛征求被征收入和住戶意見。

第四十九條對照顧對象區分不同情況，按下列辦法給予補償或安置：

(一)被征收人選擇貨幣補償的，按被征收房屋評估補償價格，對被征收入增加3平方米的補償款；對其中的無證住宅被征收入按本辦法第十九條規定，增加3平方米補償款。

(二)具有房屋產權的被征收人選擇多層住宅進行房屋產權調換，被征收房屋建筑面積低于40平方米的，安置建筑面積不低于40平方米的房屋，免收增加面積款；被征收房屋建筑面積在40平方米以上的，可就近靠標準戶型，免收增加面積款。無證住宅被征收人選擇多層住宅進行房屋產權調換，其被征收房屋按50%折算后的建筑面積低于40平方米的，可安置建筑面積不低于40平方米的房屋，免收增加面積投資款。

(三)被征收人選擇高層住宅進行房屋產權調換的，被征收房屋產權證載明的建筑面積或無證住宅被征收房屋按50%折算后的建筑面積低于40平方米的，可安置建筑面積不低于45平方米的房屋，免收增加面積款；被征收房屋在40平方米以上的，可就近靠標準戶型，免收增加面積款。

(四)平房被征收人選擇高層住宅進行房屋產權調換的，免收本辦法第三十五條第二款規定的差價款。

第五十條征收低收入家庭的有證房屋，被征收入按被征收房屋建筑面積上靠標準戶型或上調一個戶型安置后，無力購買超出被征收房屋建筑面積部分的，對被征收房屋建筑面積部分確認產權，超出部分按成本租金標準建立租賃關系。被征收人租賃一定時間后具備支付能力且愿意購買的，允許其再購買租賃部分的住房面積。

第五十一條征收低收入家庭的無證住宅房屋，被征收人無力購買按50%折算后所得的建筑面積上靠和上調所增加的建筑面積部分，可先交納50%的增加面積款，被征收房屋建筑面積按50%折算后的建筑面積和交納50%增加面積款折算后的剩余建筑面積部分確認產權，應交納增加面積款未交納部分按成本租金標準建立租賃關系。無證住宅被征收人五年內具備支付能力后，可再按原投資價格購買另一半產權。

第五十二條照顧對象或低收入家庭有幾處房屋的，允許其中一處房屋享受政府規定的優惠政策，其他住宅房屋不再享受。

第五十三條無證住宅被征收人不具備與無證住宅房屋座落位置相一致的獨立居民戶口，但戶口于2007年12月31日前在中心城區，其他條件符合本辦法第十七條規定并按本辦法第十八條規定提供證明材料的，按下列規定給予補償和安置：

(一)無證住宅被征收人要求貨幣補償的，以被征收房屋建筑面積每平方米180元的標準給予補償；

(二)無證住宅被征收人要求房屋安置的，按安置房屋的成本價購買，產權歸己；無力購買安置房屋全部產權的，可一次性購買60%產權，剩余的40%產權可以在五年內按原購買的成本價格購買。無證住宅被征收人未購買全部產權的，按混合產權進行管理。

第五十四條無證住宅被征收入居民戶口在本市所轄縣(市)或南四區(富拉爾基、昂昂溪、梅里斯達斡爾族、碾子山)范圍內，被征收人連續在被征收無證住宅房屋居住五年以上且又無其他住房并能夠提供固定崗位用工合同三年以上，同時購買或以其他方式取得的無證住宅房屋又符合本辦法第十七條規定的其他確認標準并按本辦法第十八條規定提供證明材料的，按下列規定給予補償和安置：

(一)無證住宅被征收入要求貨幣補償，以被征收無證住宅房屋建筑面積為依據，每平方米補償180元；

(二)無證住宅被征收人要求房屋安置的，應當按安置房屋成本價格上浮15%后的價格標準購買，產權歸己；無力購買全部產權的，可按本辦法第五十三條第(二)項規定購買部分產權。

符合本辦法第五十三條和本條規定的無證住宅房屋，房屋征收部門提供的安置用房建筑面積應當控制在40平方米至50平方米之間。

第五十五條符合本辦法第十七條、第五十三條、第五十四條規定的無證住宅被征收人，按本辦法規定獲得安置房屋后，除繼承之外不允許交易、轉讓、贈予等行為。

第五十六條被征收人、房屋承租人要求房屋產權調換或重新購買房屋的，價款中相當于貨幣補償金額部分可免交契稅。

第五十七條征收房屋涉及的初中生、小學生可以在原學校或者現居住地就近學校就讀。學校不得收取擇校費或以非本學區學生為由收取其他費用。

第六章附則

第五十八條房屋征收部門與被征收入在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第五十九條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

第六十條富拉爾基區、碾子山區、梅里斯達斡爾族區、昂昂溪區和各縣(市)可參照本辦法規定，制定符合本地實際的房屋征收補償標準。

第六十一條本辦法所稱“以上”、“低于”均含本數。

第六十二條本辦法自2011年4月15日起實施。2008年5月13日公布的《齊齊哈爾市中心城區棚戶區改造拆遷補償安置辦法》、2008年5月13日公布的《齊齊哈爾市中心城區棚戶區改造強制拆遷規定》、2009年3月18日公布的《齊齊哈爾市中心城區棚戶區改造拆遷補償安置辦法補充規定》、2010年4月30日公布的《齊齊哈爾市中心城區棚戶區改造中保障性住房建設安置暫行辦法》、2010年7月22日公布的《齊齊哈爾市中心城區棚戶區改造房屋拆遷安置高層住宅暫行辦法》不再適用本辦法實施后房屋征收活動。本辦法實施前已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，繼續執行原有規定辦理。

第五篇：大興安嶺動遷方案

大興安嶺加格達奇2011動遷補償方案

為加快我區舊城區及棚戶區改造步伐，改善群眾居住條件，提高城市居民的生活質量，根據我區舊城區及棚戶區現狀、居民經濟狀況以及政府財政的狀況，加格達奇區人民政府決定實施舊城區及棚戶區改造。按照年初制定的城市總體規劃及全區重點工作的要求，制訂本補償方案。

一、補償安置依據

國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《加格達奇區房屋征收與補償工作管理辦法》等有關規定。

二、實施區域及簽約期限

（一）光明社區甘河北岸500余戶居民住宅。

簽約期限：2011年3月1日—2011年4月1日

（二）實驗中學南側、鐵東大街以東、翠崗大街以西600余戶居民住宅。

簽約期限：2011年3月1日—2011年4月1日

（三）長青大街以西、加格達奇西小河以東600余戶居民住宅。

簽約期限：自召開征收動員大會之日起一個月內完畢。

（四）大橋西路以北、長春大街東西兩側共1500余戶居民住宅。

簽約期限：自召開征收動員大會之日起一個月內完畢。

（五）碧原西路以北、長虹大街西、黃金路兩側1100余戶居民住宅。

簽約期限：自召開征收動員大會之日起一個月內完畢。

三、補償安置方式及標準

（一）貨幣補償：參照加區政府或房地產主管部門提供的房屋指導價格依法進行評估，被征收房屋所有人是指對被征收房屋具有合法房屋所有權證和合法土地使用證的人；屬于從事生產或者經營的，還應當有工商營業執照。

非住宅房屋是指被征收房屋的合法所有權證標明房屋使用性質為非居住用房的，并實際作為生產、倉儲、辦公、商服及公益事業等用途房屋。

住宅房屋從事經營活動的，從經營者工商登記之日起，滿10年以上的按住宅估價上調15%，滿5年以上的按住宅10%上調，滿3年以上的按住宅評估價上調8%，滿1年以上的按住宅評估價上調5%，不滿1年的不予調整。

房屋裝飾、裝修的補償標準由房屋征收部門與被征收人協商解決，協商不成的可通過委托有省建設行政主管部門簽發的有資質的評估單位來評估確定。對附屬物的補償標準為：

1、磚木結構居住或營業用門斗、門市房（無證，指標準結構的，墻厚37厘米以上，有取暖設施、保溫天棚能夠居住或營業的）一等350元/平方米，二等310元/平方米；簡易結構的（板夾泥）50元—200元/平方米

2、磚木結構倉房一等150元/平方米，二等140元/平方米；

3、木板倉房50元/平方米；

4、磚圍墻墻高在2米（含2米）以上的每延長米補償100元；墻高在2米以下的每延米補償80元；

5、木板仗高度在1.6米以上，每延長米10元；

6、大門：有雨搭、1.5米寬的鐵大門500元/扇，無雨搭的300元/扇；木門100元/扇。

7、飲用手壓水井每眼補償300元，飲用機電深水井每延長米補償120元，滲水井每口補償1000元；

8、三相電遷移費3000元；

9、地磚每平方米35元，木質地板（老式）每平方米30元，木質地板（新式）每平方米40元；

10、有供暖系統的按暖氣片計算，大“60暖氣片”每片補償70元，“40暖氣片”每片補償50元；

11、主體磚木結構有證房屋墻體為50厘米厚的，在評估基礎上每平方米增加10元；

12、菜窖：磚混結構搗制窖面、壁高1.8米以上200元/平方米；磚混結構、預制窖面、壁高1.5米以上100元/平方米。室內簡易窖500元/口；

13、大棚、果樹等補償標準；

（1）樹木：按照園林部門提供的當地市場價格為準。

（2）果樹補償：大果樹每棵補償60元（已結果），小果樹每棵補償10-20元（未結果）。

（3）蔬菜大棚：冷棚20元/平方米予以補償；溫室土坯墻結構按60元/㎡予以補償，磚混結構按120元/平方米予以補償；棚內青苗按15元/平方米補償

14、畜禽舍：磚木結構、灰瓦屋面、水泥地面高2米以上150元/平方米；磚木結構、灰瓦屋面高1.5米以上100元/平方米；碎石結構、油氈紙屋面高1米以上50元/平方米。

15、有線電視移戶費：每戶補償50元。

16、搬家補助：每戶補助500元。

17、經營補償：對規模較小，未達到起征點而不繳納稅費的被征用戶，最高給予2000元的經營補償。征用其他經營性房屋，根據各店面規模，經營性質及經營者上應納稅所得額和職工平均工資為標準，評定補償價格為三個月的經營損失。

18、具有合法證照的養殖戶補償，繼續執行加格達奇區人民政府?2010?82號文件；未經工商、畜牧等部門審批，無證養殖的，不予補償。

19、被征收住宅房屋從事經營的，在規定期限內，簽訂征收協議并拆出房屋的，按總體評估價格基礎上調40％作為獎勵；超過規定期限的，不予獎勵。

（二）產權調換

1、棚戶區改造安置，實行產權調換的形式安置回遷樓房，回遷安置的基本戶型為40、48、58、68平方米四種戶型。

2、安置樓房回遷時，按交款、搬遷時間先后順序優先選擇樓層；戶籍人口中含有75周歲以上老人，或肢體殘疾無法正常上樓的被征收人，經醫院體檢后，可享受二樓以下回遷安置待遇（含二樓）。選擇回遷安置的原有私產（有證）房屋面積回遷部分交納300元/平方米結構差價，合理超出面積部分交結構差價（其中選擇1、6樓層按1080元/平方米交結算差價；2、3、4、5樓層按1130元/平方米結算差價；7樓層按1030元/平方米結算差價）；超出合理擴大面積部分交結算差價（其中選擇1、6樓層按1600元/每平方米結算差價；2、3、4、5按1680元/平方米結算差價；7層樓按1500元/每平方米結算差價）。

具體安置標準：原有房屋建筑面積小于40平方米的，安置建筑面積標準為40平方米。原有房屋建筑面積大于40（含40平方米）小于48平方米的，安置房屋建筑面積標準為48平方米。原有房屋建筑面積大于48平方米（含48平方米）的，安置房屋建筑面積標準為58平方米，原有房屋建筑面積大于58平方米（含58平方米）的，安置房屋建筑面積標準為68平方米，多出面積以貨幣形式予以補償。棚戶區居民回遷安置時需按廉租住房保障制度安置的,安置房屋建筑面積標準為40平方米。

3、回遷的低保戶家庭（指政府下達征收決定6個月前審批，遷入征收區域居住6個月以上，持有合法產權證照6個月以上），私有產權的原面積部分征一還一，不收結構差價，合理超出面積部分交結構差價，每平方米減收200元差價款（其中選擇1、6樓層按880元/平方米交結算差價；2、3、4、5樓層按930元/平方米結算差價；7樓層按830元/平方米結算差價）；超出合理擴大面積部分交結算差價（其中選擇1、6樓層按1600元/每平方米結算差價；2、3、4、5按1680元/平方米結算差價；7層樓按1500元/每平方米結算差價），特殊家庭采取一事一議的方式予以解決。

4、特殊情況的安置補償辦法

（1）棚戶區改造范圍內，征收房屋為公有住房的，先進行房改，再按私有產權房屋安置、補償。

（2）對由于居民自身原因多年沒有辦理房屋過戶手續造成居住人與產權人不一致的，須到房產部門辦理過戶手續，按回遷安置政策予以執行。

（3）無本地戶口但有房屋產權證照的，安置時按上款執行。

（4）對擁有共有產權證而無法獨立居住的或產權性質中屬產權共有的，不予獨立安置，回遷后仍保留其共有權，也可由所有權人與共有權人自行通過協商的方式予以解決。

（5）征收商業性房屋（指經正式審批手續，有工商營業執照，房屋產權證照為商服），按貨幣動遷處理，如要求購買小區商業用房的，享有優先購買權。

（6）被征收人（含房屋承租人、使用人）只能享受一次棚戶區安置優惠政策。

（7）對無產權證照房屋由規劃、房產、紀檢等部門組成的“六家認證組”進行認定、測量。

（8）被拆遷房屋原有產權面積超出最大安置戶型面積部分，按本細則規定實行貨幣補償，不再另行安置回遷面積。

5、過渡期安置，以產權證照為準，每戶每月為100元的過渡安置補貼；在規定期限內（是指政府召開征收動員大會起45日內）簽訂征收協議并拆出房屋的，每戶獎勵1200元。

6、棚戶區改造范圍內的被征收人選擇回遷安置的，回遷面積部分的室內附屬及裝修不予補償，回遷面積部分以外的附屬房、倉房、杖子等按評估價格給予貨幣補償。如被征收人選擇貨幣補償，執行加區現行貨幣征收政策。征收房屋為樓房的，不收結構差價，征一還一。

7、取暖費用標準繼續執行行署林管局有關政策。

（三）其他規定

1、凡享受優惠政策的回遷安置房屋5年內不得進入房地產市場交易。

2、選擇48平方米（含48平方米）以下戶型回遷安置的特困戶經審查合格后，允許辦理共有產權入住；對于確實有困難的48平方米以上住戶，可通過貸款方式解決欠款問題，由政府幫助辦理相關貸款手續。

3、對回遷人或承租人臨時過渡期間子女上小學的，可持回遷安置補償協議書和原就讀學校出具的介紹信，由區教育行政機關協調安排到臨時過渡區域內的小學借讀。

4、對少數無理取鬧、阻撓正常征收的被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟、又不履行補償決定的，由區人民政府依法申請人民法院強制執行，對棚戶區改造回遷安置中惡意炒房的，應予以嚴厲打擊。

5、在棚戶區改造回遷安置補償過程中遇到的其他特殊情況，將采取一事一議，特事特辦的原則，通過集體研究討論，并將結果上報政府批準后執行。

6、被征收房屋面積確定方法：

（1）以產權證照為準

（2）也可以建設行政主管部組織的房屋征收部門、房地產管理等部門經過調查測算綜合確定的為準。

（3）經批準翻建的房屋（已滅跡），在批準期限內尚未建設的，按原有產權證照面積安置。

（4）新批建設的房屋尚未建設的，適當補償手續辦理費用。

（5）新批建設的房屋已開工建設未能建設完成的，按工程進度適當補償。

（6）新批建設的房屋主體完成基本具備入住條件的，按新批面積安置。

7、回購門市每平方米優惠1000元（門市房售價為4500元/平方米）。

8、回購車庫的，被征收車庫有合法證照的優惠700元/平方米，無產權證照的優惠500/平方米（車庫售價3500元/平方米）。