第一篇：二手房交易二十種常見糾紛及其預防

二手房交易二十種常見糾紛及其預防

一、稅費承擔糾紛

表現形式：合同沒有約定交易納稅申報方式是核實征收還是核定征收，只約定業(yè)主實收，購房時中介給買方計算稅費均按核定計算（個人所得稅為核定價的1%或1.5%），房價上漲，業(yè)主委托律師致函買方強勢要求按差值的20%核實征收，要求買方承擔由此增加的少則十余萬多則數十萬上百萬的稅費，以此脅迫買方放棄！（，這種糾紛在2013年“新國五條”出臺后

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集中爆發(fā)）

預防方式：務必在簽約時明確約定遞件過戶時的納稅申報方式，防止任何一方借口毀約。

二、免稅糾紛

表現形式：房屋符合免稅條件（如五年以上家庭唯一住房），房價上漲，業(yè)主拒不配合買方申請免稅，迫使買方因高額稅費而知難而退，以達到毀約目的。預防方式：務必在合同中明確約定，業(yè)主負有保證自己及家庭成員配合買方申請免稅的義務，由于業(yè)主本人或其家庭成員不予配合，由此增加的稅款由業(yè)主承擔。

三、戶口糾紛

表現形式：合同沒有約定戶口遷移時間及違約責任，遞件過戶簽訂《市二手房買賣合同》時業(yè)主找茬拒不遷出，或要求無限期遷出，否則交易無法進行，以此達到或者毀約不賣或者反價的目的。

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預防方式：務必在簽約時明確約定業(yè)主戶口遷出的時間及違約責任，并預留遷戶保證金。

四、套貸糾紛

表現形式：買方為多貸款，合同虛增成交價遞交給銀行作為審批貸款的依據，遇房價上漲業(yè)主投訴到銀行或銀監(jiān)局，要求撤銷銀行已經出具的貸款承諾，以達到毀約目的。

預防方式：即便業(yè)主配合也不要為了多貸款而給銀行遞交陰陽合同，二手房律師團已有因此被銀行撤銷貸款承諾函而對業(yè)主構成違約的判例。

五、按揭不足或不成糾紛

表現形式：合同約定買方按揭付款，如銀行最終審批貸款不足或不能獲得銀行貸款，買方必須補足或一次性付款，由于信貸政策變化導致貸款不足或不成，又無力補足或一次性付款對業(yè)主構成違約。

預防方式：購房前需充分衡量自身支付及可以追--------------------------精品

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加首期款的能力，特別約定按揭不足補足的范圍，并約定因政策或銀行原因按揭不能的，買方可以解除合同。

六、借名糾紛

表現形式：買方不具備購房資格而與業(yè)主簽訂合同，同時簽訂《買方主體變更確認書》，約定買方可以戶到其指定人名下，屆時未能找到符合購房條件的新買方，導致對業(yè)主構成違約，或找到他人借名買方后與被借名方發(fā)生產權糾紛。

預防方式：對于買方而言，購房前請確保自身符合購房條件，借名買房存在法律風險，需與被借名方簽署《產權確認書》；對于業(yè)主來說，不以自己名義的買方或者是不符合購房條件，或者不符合貸款條件，或者是炒房做ABC單，交易風險遠高于剛需自住購房，建議同等條件下選擇優(yōu)質買方；對于被借名者來說，存在另行購房購房資格及貸款受限及實際業(yè)主逾期還款自身信用收到影響的情況，建議予以充分考慮慎重--------------------------精品

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借名。

七、裁決過戶糾紛

表現形式：買方不具備購房資格，與業(yè)主虛擬債務，并將業(yè)主訴至法院，等候判決以房抵債，中途或交易雙方反悔，或裁決過戶受阻。

預防方式：虛擬訴訟裁決過戶，屬司法打擊對象，任何一方中途反悔必將導致交易不成退房退款，建議業(yè)主優(yōu)先將房屋賣予符合購房條件的人。

八、經營貸、消費貸糾紛

表現形式：買方屬限貸范圍，根本無法獲取按揭貸款，擬通過先過戶然后抵押獲取經營貸或消費貸，過戶后遲遲不予抵押或抵押貸款后拒不付款，導致買方房屋易主而房款收不到！（這是2012年震驚全國的劉貴初詐騙案發(fā)生的根本原因）。

預防方式：先取得貸款承諾書后過戶是二手房交易的基本流程，按揭貸款是二手房貸款的合法方式，經營貸、消費貸都是虛假套貸，即便買方無意詐騙也--------------------------精品

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存在被銀行發(fā)現而撤銷貸款的可能，建議務必堅持先取得貸款承諾后過戶，如買方必須經營貸或消費貸且業(yè)主必須賣房，需由買方另行提供擔保人或擔保物。

九、學位糾紛

表現形式：為孩子上學買學位房，合同中沒有明確約定帶有學位，或者雖有約定，但沒有約定一旦沒有學位的處理方式，導致交易過程中學位不明或沒有而發(fā)生糾紛。預防方式：前請務必走訪教育部門、學校、鄰居，確保房屋屬于學校學區(qū)范圍并存在學位，合同明確約定一旦沒有學位可以解除合同，并由業(yè)主方賠償相關損失。

十、小產權房、軍產房糾紛

表現形式：小產權房或軍產房后業(yè)主毀約或買方毀約。

預防方式：小產權房和沒有軍方辦理軍產證的二--------------------------精品

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手軍產房買賣合同均屬無效合同，任何一方毀約將面臨退房退款的法律后果，建議在和風險之間充分衡量慎重。

十一、ABC單糾紛

表現形式：業(yè)主做公證委托后受托人利用委托書協助買方將房屋高價過戶到新買方，并從中賺取差價，業(yè)主知曉后拒絕與不知情的新買方交易，導致連環(huán)訴訟。預防方式：業(yè)主公證委托書授權事項務必在可控范圍之內，并了解交易流程，及時跟進交易，發(fā)現受托人濫用委托權，有損自身合法權益的行為時及時中止授權，切莫做了公證了事，強烈建議不要賦予受托人轉委托權，以免完全失控！

十二、無權代理糾紛

表現形式：簽約時業(yè)主本人不在，親屬代簽合同并收取定金，合同履行過程中房價上漲，業(yè)主本人不追認合同。

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預防方式：簽約時務必請代理人出示業(yè)主書面收取委托書，沒有授權委托書的，務必電話業(yè)主本人錄音確認，并在簽約后及時找業(yè)主本人補簽合同。

十三、夫妻房糾紛

表現形式：房屋登記在夫妻共同名下，簽約時只有一方簽字，合同履行過程中，另一方不予認可導致交易受阻。

預防方式：同無權代理糾紛。

十四、贖樓糾紛

表現形式：贖樓本是業(yè)主的義務，但買房為節(jié)省贖樓短期利息，選擇一筆款贖樓（貸款為業(yè)主贖樓），因贖樓不成對業(yè)主構成違約，或為業(yè)主完成贖樓后業(yè)主毀約，買方買不到房子還要提前月月供樓！

預防方式：強烈建議寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。

十五、中介糾紛

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表現形式：購房時中介承諾的貸款利率、貸款成數、稅費數額、房屋狀況與實際情況不符，導致購房成本大增。

預防方式：“官憑印，私憑約”，不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需制作備忘錄并由各方（必須有對方）簽字確認，以免事后說不清，同時務必充分了解二手房交易流程及相關知識，確保信息屬實。

十六、跳單糾紛 表現形式：買方在甲中介看房并簽署看樓書，后發(fā)現乙中介也有該房源，且報價比甲中介低，于是通過乙成交，或者通過其他手段聯系到業(yè)主自行成交，被甲中介追索傭金。

預防方式：簽訂看樓書應約定有效期及心理房價價位，超過期限及心理價位看樓書無效。通過乙中介成交時務必先行知會甲中介，同等條件下優(yōu)先選擇甲中介成交。跳開中介私自成交屬違約行為，中介追索傭金于法有據，可以協商傭金，不可以跳單。

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十七、解約定金糾紛

表現形式：合同約定任何一方違約僅需承擔定金罰則（雙倍返還定金或被沒收定金），而無需再行承擔任何責任，守約方亦不可逼迫違約方繼續(xù)履行合同，合同履行過程中，遇房價暴漲，即便房屋已由買方裝修入住，業(yè)主也要求雙倍返還少量定金解除合同，給買方造成巨大損失！

預防方式：解約定金存在早期中介合同版本中，目前個別小中介仍在使用，強烈建議刪除該條款，并約定任何一方違約需向守約方承擔定金罰則或按房地產成交價20%支付違約金。

十八、期房糾紛

表現形式：業(yè)主尚未取得一手產權證，交易必須辦下來一手證后再行交易，時間跨度明顯長于普通二手房交易，期間房價波動大，業(yè)主以種種理由毀約不賣。

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預防方式：期房交易風險遠高于普通二手房交易，建議同等條件下有產權證的現房，確需期房的，增加定金支付數額，及時跟進交易進展。

十九、違約金糾紛

表現形式：合同約定任何一方違約需按成交價20%的支付違約金，訴至法院后，違約方表示違約金約定過高，要求法院降低。

預防方式：法官自由裁量權過大，從定金數額到成交價的20%都是在其操控范圍之內，但法官無權調整定金罰則，建議在確保自身不會毀約的情況下“首期款轉定”，增加定金數額，加大違約成本，確保自身合法權益。

二十、訴訟、仲裁糾紛

表現形式：合同約定仲裁，一裁終局，錯了不易糾正，且仲裁費遠高于訴訟費，即便勝訴，也面臨敗訴方申請撤銷仲裁、申請不予執(zhí)行的可能。

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預防方式：建議選擇訴訟，不要選擇仲裁。總結：二手房律師團多年實踐表明，任何規(guī)避樓市政策的行為都是存在巨大風險的；如何完善的合同都無法阻止惡意毀約一方毀約的腳步；二審方交易流程長，法律關系復雜，涉及主體多，沒有法定的交易規(guī)范程序指引，風險無處不在；有條件的購房者可以委托二手房律師團專業(yè)律師顧問陪購，以防患于未然。

第二篇：二手房交易常見糾紛處置(買方篇)

在二手房交易中，買方反悔的原因有哪些?該如何應對?

一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。

律師觀點：簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續(xù)履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環(huán)境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。

律師觀點：根據上海市高級人民法院相關的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業(yè)公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

第三篇：二手房交易必備材料

二手房交易必備材料

房管窗口：賣方身份證原件、復印件，房產證原件、復印件，收款銀行賬號（賣方本人卡號）。買方夫妻雙方身份證原件、復印件，夫妻雙方戶口本原件（復印首頁、戶主頁、本人頁各1份），結婚證原件、復印件，未婚的提供未婚證明（民政局開具），離婚的提供離婚證原件、復印件，未再婚證明原件（民政局開具）。

非鄭州市居民還需另外提交本市1年以上“鄭州市居住證”或鄭州市個人所得稅完稅證明或鄭州市社會保險繳納證明原件。買方有貸款的需出示“銀行預審批資料”。買方或者賣方是未成年人，或者需要辦理公證的，還要提供其他證明材料。

地稅窗口：買賣雙方身份證復印件、存量房買賣合同復印件（整本復印）、房產證復印件（整本復印）、老契稅證原件、河南省存量房交易核定計稅價格通知書、新契稅證復印件、資金監(jiān)管證明復印件。

（注：個別情況需要其他復印件請到窗口咨詢）

第四篇：二手房交易手冊

交易手冊

過戶流程：

1.還貸款

賣方還貸款的地點，金額、相關材料的確定

注：

1、身份證、還款的公證書、產權證

買方資金到位及相應還貸地點、相關材料的確定

a)是否有定金的收條要收回

b)是否有傭金收取

領取注銷證明等手續(xù)

注銷手續(xù)要有：銀行出具的注銷登記申請書和房管局的《房屋他項權證》或《房屋他項權登記證明單》，08年后的公積金貸款還需要到公積金管理中心加蓋公積金公章。

2.過戶

確定時間和地點，需要的相關材料：

賣：

普通住宅：身份證、結婚證（婚姻狀況證明）、戶口簿、房改房、經濟適用房：土地證

非住宅：土地證、評估報告、稅務局鑒證報告

附：其中婚姻狀況證明又包括｛離異未再婚（民事調解或判決書，離婚證，未再婚證明）離異再婚（現結婚證，原離婚協議）喪偶后未再婚（配偶死亡證明，產權人身份證，喪偶未再婚證明）喪偶再婚（現結婚證，現夫妻雙方結婚證，原配偶死亡證明）喪偶前購買的未再婚（產權人身份證，產權繼承公證書，死亡證明，未再婚證明）喪偶前購買又再婚（現雙方身份證，結婚證，原配偶死亡證明，遺產繼承公正書）｝

買：

身份證、結婚證、戶口簿

房款、繳納相關稅收的款項、公司的相關費用

附：買方是結過婚的，產權責屬于共同財產，一般產權證是寫兩個人的名字，如果要求寫一方的名字，責需要提供配偶放棄產權證明（一般都是由房產交易所出具，有固定文本格式），需雙方本人到場。

3.貸款

確定時間和地點，需要的相關材料：

貸款材料：產權證、身份證、結婚證（婚姻狀況證明）、戶口薄、收入證明、契稅發(fā)票、銷售不動產發(fā)票、首付款證明、買賣合同、非住宅外加土地證

4.抵押

確定時間、地點和材料：

銀行出具的貸款合同、抵押登記申請書、委托書、產權證、非住宅還需土地證、08年以后登記的房子只要帶借款人的身份證、08年之前的身份證、結婚證（婚姻狀況證明）

5.物業(yè)交接

a)水電表讀數的抄表和物業(yè)費的核實

b)根據已經核查的附屬設施的底數給雙方結算清楚費用

（現抄表數—已繳數）*價格=結清的費用

c)清點合同約定的設施及相關票據并記錄在公司的交接表上請客戶雙

方簽字認可

交易稅費明細

房屋交易所需的費用

賣方要繳納的相關費用

? 1.營業(yè)稅（城建稅和教育費附加）；

? 2.個人所得稅；

? 3.土地增值稅；

? 4.補差費用；

? 5.房屋交易手續(xù)費。

什么情況下要繳納營業(yè)稅：

? 1.首先要了解普通住宅：a.單套面積144平方以下；b.住宅小區(qū)容積率1.0以上；c.成交價低于同級別土地上住房平均價1.2倍以下的；反之，即為非普通住宅； ? 4.普通住宅購買未滿5年的，轉讓按申報價格與購買價格的全額的5.6%計收，購買滿5年的，轉讓免繳；

? 5.非普通住宅中別墅和高檔小區(qū)為購買未滿5年的，轉讓按申報價格的5.6%計收，購買滿5年的，轉讓按差額的5.6%計收；

? 6.非住宅或單位房屋不分類型轉讓均按照差額的5.6%計收；（單位的屬于自建的全額，購買的差額）

什么情況下要繳納個人所得稅：

? 1.不能滿足購買滿5年且為唯一一套生活用房的均需要繳納個人所得稅，按申報價格的1%或按實結算（差額的20%）

? 2.非住宅不分類型均按申報價格的1.5%或按實結算（差額的20%）；

? 3.單位房屋轉讓不分類型均不需繳納個人所得稅。

什么情況下要繳納土地增值稅：

? 1.普通住宅與非普通住宅不分年限暫免；

? 2.別墅交易按照申報價格的3%或按實結算（差額的20%）計收；

?2.非住宅轉讓不分類型均按照申報價格的3%或按實結算（差額的20%）計收； ? 3.單位房屋轉讓不分房屋類型均按照申報價格的3%或按實結算（差額的20%）計收.什么情況下需要補差：

?（凡是優(yōu)惠售房均要上市審批）

? 凡是在1993年12月31日前購買的優(yōu)惠均需要按14.00元/平方進行補差；

? 凡是超出自己或配偶對應的最高職稱應享受的面積，超出面積部分均需要按照成本

價進行補差。

房屋轉讓交易手續(xù)費如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費按1.5元/平方計收；

? 商品房住宅交易手續(xù)費按3.00元/平方計收；

? 非住宅的交易手續(xù)費按5.00元/平方計收；

買方要繳納的相關費用：

? 契稅；

? 房屋交易手續(xù)費；

? 房屋所有權登記費；

? 配圖費；

? 房屋測繪費；

? 印花稅。

契稅如何繳納：

? 購買首套，90平方以下住房契稅是申報價格的1%；90-144平方的申報價格的1.5%，144平方以上的按照申報價格的3%。

? 購買非第一套住房契稅是申報價格的3%；

? 144平方以上的非普通住宅（除別墅和高檔房屋）契稅是申報價格的3%；

? 閣樓隨房屋主體申報契稅；車庫契稅是申報價格的3%；

? 購買非普通住宅中別墅和高檔房屋、非住宅契稅是申報價格的3%；

單位購買不分房屋類型均按申報價格的4%；

房屋交易費如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費按1.5元/平方計收；

? 住宅交易手續(xù)費按3.00元/平方計收；

? 非住宅的交易手續(xù)費按5.00元/平方計收；

房屋所有權登記費如何繳納：

住宅

? 產權登記費：80元/間、套

? 配圖費：20元/本

? 證書工本費：10/本

? 交易手續(xù)費：6元/平方米（雙方各半）

非住宅

? 產權登記費：550元/間、套

? 配圖費：20元/本

? 證書工本費：10元/本

? 交易手續(xù)費：10元/平方米（雙方各半）

? 印花稅：5元

配圖費如何繳納：

? 購買除優(yōu)惠售房，均為20.00元。

房屋測繪費如何繳納：

? 只有購買優(yōu)惠售房，才要繳納測繪費，為0.5元/平方。

印花稅如何繳納：

? 無論購買什么房屋，均為5.00元。（非住宅、單位購買的的每萬元5元）

辦理房屋貸款所需的費用

1）、抵押登記費：80.00元（車庫單獨計算，登記費80.00元）；

2)、還款協議公正費：5萬以內部分按照貸款金額的千分之二點五，5萬以上部分按照貸款金額的千分之一；

3）、評估費：根據銀行要求，需要評估的就需要此筆費用，按照房屋評估價值的千分之一。

第五篇：二手房交易及注意事項之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產權過戶登記申請表即可。

６、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區(qū)縣對某些類過戶當天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續(xù)時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復印件(核驗原件)； 4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明； 5)、房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產權人)復印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業(yè)稅。

讀者疑問：什么情況交納營業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業(yè)稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標準，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設點，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續(xù)至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產權轉移登記時，減免新購房屋的產權轉移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產權轉移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口薄；．拆遷補償協議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關系證明。

讀者疑問：作為開發(fā)項目建設的已購經濟適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開發(fā)項目建設的經濟適用住房上市交易是指房地產開發(fā)企業(yè)經政府同意立項開發(fā)建設并且通過市場對外銷售的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是以原價轉讓，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。

已購經濟適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發(fā)項目的經濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準），不足五年的按照當初購買經濟適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經濟適用房的審批單。作為開發(fā)項目建設的經濟適用住房上市交易除填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還應提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證或士兵證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經濟適用房準購證明

? 如果購房人購買的經濟適用房的面積超標，則提供超標部分補交綜合地價款的收據；

? 賣房人提供原購買經濟適用房的購房合同和契稅完稅收據；

? 房屋所有權證；

（6）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發(fā)項目建設的已購經濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經濟適用住房的有關政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 原產權單位簽訂的經濟適用住房買賣合同；

? 房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權證的已購公房再次上市轉賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產權，因此該房屋屬于共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業(yè)費、供暖費結清證明。

辦理已購公房過戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復印件，被監(jiān)護人的身份證明。

（2）與原產權單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不復印原產權人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權人同意出售的書面意見書；物業(yè)費、供暖費清結證明。

已購公房(房改房)交易發(fā)生的稅費如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優(yōu)惠價、標準價的已購公房補交價差：當年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取）；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權證。辦理手續(xù)時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權證；

（2）身份證復印件（核驗原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補交的土地出讓金數額按下列方法計算：購房當年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進行。由共有權人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進行房產評估，交納稅費，然后到房地產交易部門辦理過戶手續(xù)。

讀者疑問：房產證丟了怎么補辦？

律師答疑：房屋所有權證丟失或損壞是可以申請補辦的。補辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權證丟失損毀的事實情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續(xù)，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關證件再到交易主管部門辦理補發(fā)房屋所有權證的手續(xù)并領取重新補發(fā)的房屋所有權證。

申請遺失補證手續(xù)分兩步，一是申請遺失登報手續(xù)，二是申請補辦手續(xù)。

申請遺失登報手續(xù)如下：

（1）提交補證申請，如房產屬于夫妻共有財產應雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復印件（核驗原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補辦；

（2）產權人的身份證復印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領取新房產時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權證上；

補證手續(xù)只收取房產證印花稅 5 元，不收其它費用。