第一篇：購買二手房常見引發糾紛的四大原因

選擇什么樣的房?哪種房適合自己?選房時要避免哪些買賣糾紛?據介紹，二手房買賣主要發生在個人之間，可變因素較多，極易引發糾紛。目前，二手房買賣糾紛主要有四個方面的原因。

賣方中途違約

二手房買賣的手續較多，從簽訂二手房買賣合同到最終完成過戶需要一段時間。由于房屋價格上漲較快，在過戶期間出賣方中途違約即使需雙倍返還定金，但將房屋以更高的價格轉賣給他人后仍會獲得更多的收益。近年來，買受方訴至法院和媒體，要求出賣方繼續履行合同辦理過戶手續的案件有所增多。陰陽合同導致履行爭議

在二手房買賣中，買賣雙方在房地產中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業界不爭的事實。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內容大多不規范、不明確，當事人在實際履行過程中極易出現爭議，從而引發糾紛。

房屋權屬暇疵引發糾紛

房屋多為家庭成員的共有財產，在出賣時需全體共有人一致同意。二手房買賣中，因出賣房屋未經全體共有人同意、房屋權屬存在瑕疵而導致交易受阻、引發糾紛的情況并不罕見。尤其在房屋價格上漲較快的情況下，一些事后反悔的出賣人也會以此為由要求確認房屋買賣合同無效。

國產房過戶受政策限制

國產房即省市直屬機關(也包括鐵路房產房)將自管房屋售予職工后，職工取得產權的房屋。受相關政策限制，一些國產房和鐵路房產房不能正常交易過戶。一些被允許上市交易的國產房，也往往因為賣房人未能與單位妥善解決住房面積超標等問題，致使買賣中無法辦理產權過戶。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。

針對上述情況，法律權威人士認為，應嚴格按照法律規定，堅持維護交易安全、調解優先的原則，力爭妥善處理糾紛:一是力爭維護合同有效性和交易安全，保障正常交易秩序和群眾生活穩定，保護善意第三人的合法利益;二是對于房價上漲后出賣方以各種理由毀約的案件，堅持差價補償的原則，增加違約成本;三是充分行使釋明權，幫助當事人作出正確選擇，同時堅持調判結合，及時化解糾紛;四是通過司法途徑，規范房地產中介公司的經營行為，凈化市場環境，降低糾紛發生幾率。

文章來源：愛樓中國

第二篇：汽車空調常見四大故障原因及對策

酷暑雖然已離我們遠去，但酷暑難耐時汽車空調制冷故障您解決了嗎?靚/車/會小編為您總結一下故障原因及措施：

1.空調制冷不給力：

對于汽車的空調，我們最常遇到的問題是經過一個冬天后，打開空調時發現空調的制冷能力下降了;甚至有些車輛的空調出風口還會吹出熱風。

在這種情況下，我們可以通過空調系統制冷時，空調管路的高低壓管路壓力來判斷空調系統雪種存量情況?？照{高低壓檢查管路位于發動機艙內，使用專用的壓力表可以檢查。在空調系統運作時，高壓管路的壓力應為12.5bar左右，低壓管路的壓力應為1.5-2.5bar左右。

如發現空調高低壓管路的壓力均比標準壓力低很多，則說明空調系統的冷媒不足。在這種情況下，我們需要抽加冷媒并測試空調系統的密封性。做法是把空調系統的冷媒全部抽出，并維持1bar的負壓，等待24小時看系統內氣壓是否維持在-1bar左右。如果氣壓升高明顯，則說明空調系統存在泄漏，需要進行進一步的拆卸檢查。如果空調系統沒泄露，那么我們可以根據車輛型號加入適當量的冷媒即可。

假設空調系統沒泄漏，抽加冷媒即可解決大部分的空調不制冷的問題。市場上抽加冷媒并測試空調系統密封性大約需要80-100元。

2.空調完全不制冷：

空調完全不制冷，除了冷媒缺乏外，壓縮機不工作也是一個原因?，F在空調系統的壓縮機是帶有離合器的，離合器吸合時壓縮機才工作。如果壓縮機損壞不能切換到吸合狀態，那么空調不制冷就理所當然啦。

在抽加冷媒并測試空調系統密封性后仍不能解決空調完全不制冷的問題，那么更換壓縮機則是下一步要做的主要工作。更換壓縮機需要先抽空空調系統冷媒，然后對壓縮機進行更換。更換壓縮機后還需要檢查空調系統密封性并加注冷媒。

3.空調出風口冒不明氣體：

有些情況我們在開空調時會發現，從空調出風口噴出大量白色嗆鼻的氣體。這些氣體其實是氣化后的冷媒。出現這種情況，是因為中控臺內部的蒸發器出現了泄漏，我們只能更換中控臺內部的空調蒸發器了。對于市面上那些補漏產品，我們持懷疑的態度，建議車主不要使用相關的產品。更換蒸發器是一個較大的工程，需要抽空冷媒并拆卸中控臺，全套服務的價格要一千到兩千元。

4.空調異響

空調異響包括空調系統內部異響以及空調系統外部異響。內部異響一般是系統冷媒中存在空氣或者水分，在冷媒蒸發膨脹時產生異響，用戶感覺到是中控臺內部有響聲;外部異響一般是空調壓縮機的異響，在空調壓縮機附近能感覺到響聲。此類異響一般是由于冷媒成分中摻雜了空氣和水分造成。如果抽加冷媒后情況依舊，而異響位置位于壓縮機附近，那么壓縮機內部機械結構損壞的幾率較大;如果一段時間后異響復發，且一項位置位于中控臺內部，則干燥瓶效率降低的幾率較大。

第三篇：二手房交易二十種常見糾紛及其預防

二手房交易二十種常見糾紛及其預防

一、稅費承擔糾紛

表現形式：合同沒有約定交易納稅申報方式是核實征收還是核定征收，只約定業主實收，購房時中介給買方計算稅費均按核定計算（個人所得稅為核定價的1%或1.5%），房價上漲，業主委托律師致函買方強勢要求按差值的20%核實征收，要求買方承擔由此增加的少則十余萬多則數十萬上百萬的稅費，以此脅迫買方放棄?。?，這種糾紛在2013年“新國五條”出臺后

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集中爆發）

預防方式：務必在簽約時明確約定遞件過戶時的納稅申報方式，防止任何一方借口毀約。

二、免稅糾紛

表現形式：房屋符合免稅條件（如五年以上家庭唯一住房），房價上漲，業主拒不配合買方申請免稅，迫使買方因高額稅費而知難而退，以達到毀約目的。預防方式：務必在合同中明確約定，業主負有保證自己及家庭成員配合買方申請免稅的義務，由于業主本人或其家庭成員不予配合，由此增加的稅款由業主承擔。

三、戶口糾紛

表現形式：合同沒有約定戶口遷移時間及違約責任，遞件過戶簽訂《市二手房買賣合同》時業主找茬拒不遷出，或要求無限期遷出，否則交易無法進行，以此達到或者毀約不賣或者反價的目的。

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預防方式：務必在簽約時明確約定業主戶口遷出的時間及違約責任，并預留遷戶保證金。

四、套貸糾紛

表現形式：買方為多貸款，合同虛增成交價遞交給銀行作為審批貸款的依據，遇房價上漲業主投訴到銀行或銀監局，要求撤銷銀行已經出具的貸款承諾，以達到毀約目的。

預防方式：即便業主配合也不要為了多貸款而給銀行遞交陰陽合同，二手房律師團已有因此被銀行撤銷貸款承諾函而對業主構成違約的判例。

五、按揭不足或不成糾紛

表現形式：合同約定買方按揭付款，如銀行最終審批貸款不足或不能獲得銀行貸款，買方必須補足或一次性付款，由于信貸政策變化導致貸款不足或不成，又無力補足或一次性付款對業主構成違約。

預防方式：購房前需充分衡量自身支付及可以追--------------------------精品

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加首期款的能力，特別約定按揭不足補足的范圍，并約定因政策或銀行原因按揭不能的，買方可以解除合同。

六、借名糾紛

表現形式：買方不具備購房資格而與業主簽訂合同，同時簽訂《買方主體變更確認書》，約定買方可以戶到其指定人名下，屆時未能找到符合購房條件的新買方，導致對業主構成違約，或找到他人借名買方后與被借名方發生產權糾紛。

預防方式：對于買方而言，購房前請確保自身符合購房條件，借名買房存在法律風險，需與被借名方簽署《產權確認書》；對于業主來說，不以自己名義的買方或者是不符合購房條件，或者不符合貸款條件，或者是炒房做ABC單，交易風險遠高于剛需自住購房，建議同等條件下選擇優質買方；對于被借名者來說，存在另行購房購房資格及貸款受限及實際業主逾期還款自身信用收到影響的情況，建議予以充分考慮慎重--------------------------精品

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借名。

七、裁決過戶糾紛

表現形式：買方不具備購房資格，與業主虛擬債務，并將業主訴至法院，等候判決以房抵債，中途或交易雙方反悔，或裁決過戶受阻。

預防方式：虛擬訴訟裁決過戶，屬司法打擊對象，任何一方中途反悔必將導致交易不成退房退款，建議業主優先將房屋賣予符合購房條件的人。

八、經營貸、消費貸糾紛

表現形式：買方屬限貸范圍，根本無法獲取按揭貸款，擬通過先過戶然后抵押獲取經營貸或消費貸，過戶后遲遲不予抵押或抵押貸款后拒不付款，導致買方房屋易主而房款收不到?。ㄟ@是2012年震驚全國的劉貴初詐騙案發生的根本原因）。

預防方式：先取得貸款承諾書后過戶是二手房交易的基本流程，按揭貸款是二手房貸款的合法方式，經營貸、消費貸都是虛假套貸，即便買方無意詐騙也--------------------------精品

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存在被銀行發現而撤銷貸款的可能，建議務必堅持先取得貸款承諾后過戶，如買方必須經營貸或消費貸且業主必須賣房，需由買方另行提供擔保人或擔保物。

九、學位糾紛

表現形式：為孩子上學買學位房，合同中沒有明確約定帶有學位，或者雖有約定，但沒有約定一旦沒有學位的處理方式，導致交易過程中學位不明或沒有而發生糾紛。預防方式：前請務必走訪教育部門、學校、鄰居，確保房屋屬于學校學區范圍并存在學位，合同明確約定一旦沒有學位可以解除合同，并由業主方賠償相關損失。

十、小產權房、軍產房糾紛

表現形式：小產權房或軍產房后業主毀約或買方毀約。

預防方式：小產權房和沒有軍方辦理軍產證的二--------------------------精品

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手軍產房買賣合同均屬無效合同，任何一方毀約將面臨退房退款的法律后果，建議在和風險之間充分衡量慎重。

十一、ABC單糾紛

表現形式：業主做公證委托后受托人利用委托書協助買方將房屋高價過戶到新買方，并從中賺取差價，業主知曉后拒絕與不知情的新買方交易，導致連環訴訟。預防方式：業主公證委托書授權事項務必在可控范圍之內，并了解交易流程，及時跟進交易，發現受托人濫用委托權，有損自身合法權益的行為時及時中止授權，切莫做了公證了事，強烈建議不要賦予受托人轉委托權，以免完全失控！

十二、無權代理糾紛

表現形式：簽約時業主本人不在，親屬代簽合同并收取定金，合同履行過程中房價上漲，業主本人不追認合同。

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預防方式：簽約時務必請代理人出示業主書面收取委托書，沒有授權委托書的，務必電話業主本人錄音確認，并在簽約后及時找業主本人補簽合同。

十三、夫妻房糾紛

表現形式：房屋登記在夫妻共同名下，簽約時只有一方簽字，合同履行過程中，另一方不予認可導致交易受阻。

預防方式：同無權代理糾紛。

十四、贖樓糾紛

表現形式：贖樓本是業主的義務，但買房為節省贖樓短期利息，選擇一筆款贖樓（貸款為業主贖樓），因贖樓不成對業主構成違約，或為業主完成贖樓后業主毀約，買方買不到房子還要提前月月供樓！

預防方式：強烈建議寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。

十五、中介糾紛

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表現形式：購房時中介承諾的貸款利率、貸款成數、稅費數額、房屋狀況與實際情況不符，導致購房成本大增。

預防方式：“官憑印，私憑約”，不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需制作備忘錄并由各方（必須有對方）簽字確認，以免事后說不清，同時務必充分了解二手房交易流程及相關知識，確保信息屬實。

十六、跳單糾紛 表現形式：買方在甲中介看房并簽署看樓書，后發現乙中介也有該房源，且報價比甲中介低，于是通過乙成交，或者通過其他手段聯系到業主自行成交，被甲中介追索傭金。

預防方式：簽訂看樓書應約定有效期及心理房價價位，超過期限及心理價位看樓書無效。通過乙中介成交時務必先行知會甲中介，同等條件下優先選擇甲中介成交。跳開中介私自成交屬違約行為，中介追索傭金于法有據，可以協商傭金，不可以跳單。

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十七、解約定金糾紛

表現形式：合同約定任何一方違約僅需承擔定金罰則（雙倍返還定金或被沒收定金），而無需再行承擔任何責任，守約方亦不可逼迫違約方繼續履行合同，合同履行過程中，遇房價暴漲，即便房屋已由買方裝修入住，業主也要求雙倍返還少量定金解除合同，給買方造成巨大損失！

預防方式：解約定金存在早期中介合同版本中，目前個別小中介仍在使用，強烈建議刪除該條款，并約定任何一方違約需向守約方承擔定金罰則或按房地產成交價20%支付違約金。

十八、期房糾紛

表現形式：業主尚未取得一手產權證，交易必須辦下來一手證后再行交易，時間跨度明顯長于普通二手房交易，期間房價波動大，業主以種種理由毀約不賣。

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預防方式：期房交易風險遠高于普通二手房交易，建議同等條件下有產權證的現房，確需期房的，增加定金支付數額，及時跟進交易進展。

十九、違約金糾紛

表現形式：合同約定任何一方違約需按成交價20%的支付違約金，訴至法院后，違約方表示違約金約定過高，要求法院降低。

預防方式：法官自由裁量權過大，從定金數額到成交價的20%都是在其操控范圍之內，但法官無權調整定金罰則，建議在確保自身不會毀約的情況下“首期款轉定”，增加定金數額，加大違約成本，確保自身合法權益。

二十、訴訟、仲裁糾紛

表現形式：合同約定仲裁，一裁終局，錯了不易糾正，且仲裁費遠高于訴訟費，即便勝訴，也面臨敗訴方申請撤銷仲裁、申請不予執行的可能。

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預防方式：建議選擇訴訟，不要選擇仲裁。總結：二手房律師團多年實踐表明，任何規避樓市政策的行為都是存在巨大風險的；如何完善的合同都無法阻止惡意毀約一方毀約的腳步；二審方交易流程長，法律關系復雜，涉及主體多，沒有法定的交易規范程序指引，風險無處不在；有條件的購房者可以委托二手房律師團專業律師顧問陪購，以防患于未然。

第四篇：二手房交易常見糾紛處置(買方篇)

在二手房交易中，買方反悔的原因有哪些?該如何應對?

一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。

律師觀點：簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產生。

律師觀點：根據上海市高級人民法院相關的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

第五篇：二手房購買須知

選房篇

一、地理位置是關鍵

地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業氛圍較完善的區域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。

對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現出來，同時如果房屋業主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

二、房屋質量看周詳

房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

三、戶型面積要選好

上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。

四、探訪鄰里是否和睦

鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易過程，購房者不僅要關注房屋價格、物業管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環節的知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環節，因此為了防止不必要的麻煩，預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。

一、賣方身份的真實性 交易時，買方需查看賣方的房地產權證原件，或委托中介到房地產交易中心查詢。其中有幾項需要特別關注：產權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態。

另外，在雙方簽訂正式的《房地產買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

二、賣方的還貸情況

若標的房產存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產生的，則他需要與銀行預約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產交易中心進行注銷。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等，即從預約還貸之日起，需要經過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產交易中心進行過戶交易。

三、購房貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、過戶交易有新規

國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規定，未取得房屋產權證的不準過戶。買賣取得房產證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5％的營業稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業稅和個人所得稅。

新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。各地對普通住宅的認定標準不一，如福州市區受優惠政策的普通住房應同時滿足的三個條件：1.住宅小區建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價格在5500元／平方米以下。廈門市享受優惠政策的普通商品住宅界定標準為：

一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

二、單套建筑面積在140平方米；

三、實際成交價格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說明如下：

普通住宅（按福州市的規定：單價5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：

一、未滿兩年的房子——營業稅全額征收，如以一套原價為25萬元、申報價是30萬元，但按福州市房地產市場的指導價應是40萬元，那么營業稅將按40萬元的指導價全額征收，稅率為5.5％，具體計算是40萬×5.5％=2.2萬；而個人所得稅的計算方法是（賣出房價原購房價合理費用）×20％，按福州市的有關規定合理費用統一按賣出房價的20％扣除，那么這套房子的個人所得稅是：（40萬×80％ 25萬）×20％=1.4萬元；

二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營業稅全免，但個人所得稅還要交，交的數額與上一種情況一樣，還是1.4萬元；

三、滿5年的：此時營業稅和個人所得稅都不要交了。非普通住宅：（單價5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：

一、未滿兩年的房子——營業稅全額征收，以一套原價為50萬元、申報價為60萬元、評估價為70萬元的房子為例，其營業稅則要交70萬×5.5％=3.85萬元，個人所得稅要交（70萬×80％－50萬）×20％=1.2萬元；

二、滿2年未滿5年：營業稅按原價和評估價的差額計征，即（70萬－50萬）×5.5％=1.1萬元，個人所得稅還是（70萬×80％－50萬）×20％=1.2萬元；

三、5年以上的個人所得稅不要交了，而營業稅仍然要按差額計征，即（70萬 50萬）×5.5％=1.1萬元。

此外，還要注意房屋是否設立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當日，提供承租人放棄優先購買權承諾書。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結租賃備案注銷手續的時間。另外，還要注意定金、各筆房款和產證的保管情況，如果擔心交易風險，可以要求賣方把定金、房款和產證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉交定金和房款。當然，還要確認該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進行明確的約定

二手房買賣流程及解釋

流程：挑選中介→審查房屋權屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質量→明確中介收定性質→上下家當面談合同→結清水表帳單→告知電表狀況→協助燃氣過戶→結清電話費→遷移戶口

挑選中介→

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經驗豐富的經紀人員，而且操作也比較的規范。

審查房屋權屬→

下家要隊房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

了解房屋使用狀況→

首先，一定要確保房屋的產權證是真實的。根據房屋產證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。

實地查看房屋質量→

下家除了向房屋左鄰右舍、小區物業公司詢問房屋是否做過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內未經有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

明確中介收定性質→

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

上下家當面談合同→

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發生的稅費有所了解，具體可到房產交易部門咨詢，這樣可以防止少數業務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業務員簽訂買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為人業務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

結清水表帳單→

市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續。按自來水公司的規定，不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據。

告知電表狀況→

按電力公司規定，凡發現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據。

協助燃氣過戶→

按照燃氣公司的規定，上下家必須一起到燃氣部門辦理過戶手續。

結清電話費→

有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續。

遷移戶口→

買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚

二手房購房指南:關注細節力保交易安全

考慮到二手房的交易雙方多為個人，交易風險相對比一手房要大，加上二手房買賣涉及環節較多，為確保交易安全，張律師認為購房者要對一些細節問題給予足夠的重視。

在正式交易之前，購房者應清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類情況將導致無法辦理產權過戶手續。購房者對所購房屋買賣應繳稅費的具體種類及數額要做到心中有數，防止由于對購房應繳稅費估算不足而與預算有較大出入的情況發生。購房者不能忽略上家是否為房屋產權人及該房屋是否還有其他產權人，如果與非產權人或非全部產權人簽訂合同，購房者應要求其提供產權人出具的委托書，以防產生產權人或其他共有權人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發生。

購房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協議后，交付定金之前還應要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據，該收據應有中介公司經辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。

由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據，因此在訂立合同時，雙方應充分協商，就交易流程、當事人的各項義務包括有關費用的承擔等在合同附件中作出詳細的約定。一旦出現約定不明甚至約定真空的情況，爭議將不可避免。不少購房者認為取得房產證后，辦理交房只是領取鑰匙、查驗房屋而已，房屋交接手續其實遠非如此簡單，除驗房及相關設備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關費用是否已依據合同約定結清、相關更名手續是否已辦妥等。

二手房買賣過程中注重幾大點

1.價格體系復雜

根據有關規定，已購公有住房上市交易，成交價格由雙方協定。但據專業評估人士介紹，舊房的價格體系較新房復雜得多，它的評估指標包含許多方面的內容，區域因素如地理位置、周邊環境、配套商業服務設施、集聚程度等，個別因素包括樓房的結構、面積、戶型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個簡單的電腦評估體系軟件通過幾項數據統計及出具一個市場平衡價就能解決的。估價師需對估價對象周邊的市場情況進行調查，找出可比案例，再對估價對象各種因素進行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎設施、商業服務設施、樓房面積、結構、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個公平合理的價格。

2.房屋產權完整很重要

房屋產權是否完整對于房屋交易非常重要，購房者如果購買了產權不清、部分產權或無產權的房屋時必會產生糾紛。因而房屋權屬狀況的認定，必須經過仔細的查驗后方可下結論。除了客戶提供合法的證件外，還應查驗證件的合法性及來源，同時了解房屋是否已設定抵押或被法院查封等等。3.注意舊房的安全性

有關專家在談到已購公有住房上市時指出，上市的舊房一般已建成數年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結構的壽命可達70年至80年，磚泥結構的不過60年至70年，磚木結構的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購買房屋，一般希望能住10年以上，對房屋的成新率，即可居住年限應認真測算。消費者在購買舊房之前最好咨詢一下有關專家，以對房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的權重因素

消費者對房地產的評價主要依據以下條件：價格、交通區位、環境、社區服務、物業管理等。不同的人可能更重視其中某項因素，即房地產評估行業中需增加“權重”的因素。有學齡子女的更重視社區的中學、小學、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無好的醫院或合同醫院，喜清靜的消費者希望回歸自然，遠離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場。上述因素，購房者要依據自己的條件做出選擇。

5.選擇中介要慎重

繁榮的市場背后，總有些陰暗的角落。買家為了買房在尋找中介時，一定要對中介公司的資質、資信、服務項目及其收費標準進行了解調查，防止購買過程產生不必要的麻煩和過多的支出。

選購滿意二手房全攻略

消費者如何買到稱心如意的二手房？有關專家建議，應從以下幾個方面注意。

選房：首先考察性價比

選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業管理水平;供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區物業管理可提供的服務項目及各項收費標準，拜訪鄰居，了解周邊居住環境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無欠交物業管理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的準確面積、觀察房屋的內部結構、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內部結構圖，因為如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

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看房：驗明產權是關鍵

產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環節，也是產生購房風險的根源。

買房一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

簽合同：確認合法身份

一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產中介合同》。

房產中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統一規范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。

辦手續：必要程序不能簡化

經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。

購房后應盡快辦理房產證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環節較多、需要時間較長，手續繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續。

交房：按照合同約定執行

辦理完所有手續后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。

關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規定各自承擔；最后，按照房地產交易中心規定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續。

二手房交易過程中的稅費一覽 目前在二手房交易過程中需交納的稅費，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內容希望能給您在置業過程中起到一定的指導作用，但這并不是萬能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。

目前個稅的征收辦法分兩個標準，商品房收費標準是銷售額減購買價款減合理費用后再乘以20%；公房收費標準是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費用后再乘以20%。

房屋性質——已購公房對于公房業主來說，2005年8月8日《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》的出臺讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業稅之列，極大地降低公房業主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發展起到積極的作用。

下面以一個具體實例來說明進行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費：劉女士在海淀區翠微路地區有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進行上市交易，經過幾天的買賣雙方對價格的協商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價格，即總價款494400元出售給馬先生。對于賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元對于買方馬先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契稅根據2005年8月8日《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》中明確規定：對于首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出讓金對于首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元綜上，對于買方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。

房屋性質——二手商品房就目前市場情況來看，營業稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產出售者的預期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。

幾年前，李先生在望京地區購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購買時價格為6000元/平方米，總價為85.2萬元?，F2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。對于賣方李先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)營業稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護費和教育附加費)假如1：李先生房屋持有時間在2年以內，需全額征收營業稅即為994000×5.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標準可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業稅，即應交納營業稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。對于買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：1)印花稅成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元2)契稅契稅的收繳基準利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×3%＝29820元綜上，對于買方來說應支付的稅費為30317元。

房屋性質——經濟適用房經濟適用房是國家為補貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對于購買經濟適用房的消費者來說也有一定的限制，不是所有人都可以買到經濟適用房。而對于再次上市交易的經濟適用房來說，稅費的交納也顯得略微復雜些。經濟適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個例子分別來說明5年以內和5年以外上市交易經濟適用房的交納稅費情況：案例一：小王畢業后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龍觀購得一套經濟適用房，建筑面積為60平方米，總價為15.9萬元。但現在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時間約在3小時內，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區另購一套房屋。小王的房屋屬于5年以內出售，則買賣雙方需交納的稅費如下：對于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購買經濟適用房條件的人，且出售價格不應高于購買時的價格。交納稅費僅為印花稅即最高為159000×0.05%＝79.5元。對于買方來說，分兩種情況：一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)經過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購買房屋的成交總價(15.9萬元)，則買方需交納稅費有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)，和差價部分的綜合地價款10%。假設政府審批購房人的購房總價為13萬元。

經過計算交納稅費，契稅為159000×1.5%＝2385元，印花稅為159000×0.05%＝79.5元，綜合地價款為(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環境，現打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經濟適用房轉讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當時購入價為21.2萬元。現毛先生打算以35萬元的總價將其售出。

由于該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，并可以市場價出售。毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費如下：對于賣方毛先生來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)綜合地價款綜合地價款為成交總價的10%，即350000×10%＝35000元，即賣方需交納稅費為35175元對于買方來說，需交納的稅費如下：1)印花稅印花稅為成交價的萬分之五，即350000×0.05%＝175元2)契稅契稅為成交總價的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即買方需交納的稅費為5425元。業內建議事實上，二手房征收個稅并非“新”聞，對于此次國家稅務總局再次發話，業內在表示認可的同時，也提出了專業建議。

北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松在接受記者采訪時表示，從個稅的具體實施來看，仍然存在三點疑問。首先是征收時間的確定，究竟什么時候開始正式實施；其次，一旦實施時間確定下來后，對于以前需要交個稅而未交的房產是否要補交；第三，征收方式的細節如何確定。

而中原地產副總監宮萍則認為，征收個稅本身無可厚非，但由于目前二手房個稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場發生了巨大變化，以往的政策已經不能適應當前市場的調整。同時，她表示，個稅征收的稅率標準要根據變化的市場做相應調整，比如，目前廣州就已經采取了商品房和公房區別繳稅的做法；而稅務部門也有義務清楚地告之納稅人和房產中介交納個稅的流程，以保證政策的有效執行。

業內人士同時也向消費者提出了幾點建議：一是賣房人首先應該了解哪些是可以免稅的。個稅的免征條件包括：一是“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”；另外，對賣房一年內又買其他房產的，可視其購房價值全部或部分免稅。二是消費者要選擇比較好的經紀公司，針對這個市場的變化去各個經紀公司咨詢一下業務就知道各個經紀公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個參考，還是要根據自己的實際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。

涉及到二手房交易過程中的稅目一覽

一、個人購買住房（包括商品房、安居房、經濟適用房等），需要繳納契稅和印花稅。

1）契稅

個人購買住房應該在簽訂合同之日起10日內到房屋所在的契稅征收部門辦理納稅申報，并在契稅征收部門規定的期限內繳納稅款。契稅稅額按照住房的成交價格計算繳納，計算公式為： 應納契稅稅額=住房成交價格×適用稅率

其中，住房的成交價格是指合同確定的價格，包括買房人交付的貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益等。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區、直轄市人民政府在幅度范圍內按照當地的實際情況確定。

另外，如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優惠政策。享受此項優惠政策要滿足三個條件：第一，購買住房只能是個人；第二，購房的用途只能是自用；第三，這里的“普通住宅”指按一般民用住標準建造的居民住房。目前，我國對“普通住宅”標準還沒有統一規定，具體標準由各省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。

（2）印花稅

個人購買住房還須按稅法規定繳納印花稅。印花稅暫行條例規定，商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。

二、個人出售5年以上普通住房需要繳納個人所得稅。

1、個人出售自有住房時，如果能夠提供完整、準確的住房原值憑證，能夠正確計算應納稅所得額的，其應納稅額按下列公式計算：

應納稅額=應納稅所得額*20％

應納稅所得額=轉讓住房的收入額－住房原值和合理費用

合理費用是指出售住房時，按照規定繳納或支付的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續費等有關稅金和費用。

2、個人不能提供住房原值憑證和其他有關扣減項目明細資料，不能正確計算或難以準確計算應納稅所得額的，主管地稅機關可以采取核定征收的方式征收個人所得稅，其計算公式為： 應納稅額=轉讓住房的收入額*核定征收率

3、核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業用房/非住宅)除按國家稅務總局規定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人出售住房所得，個人所得稅核定征收率為1％。

三、對個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。其中自用生活用房的起始時間，以房屋產權證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據》上注明的時間，按孰先原則確定。