第一篇：購買二手房合同格式

甲方(即賣方)： 身份證號碼：

身份證號碼：

乙方(即買方)： 身份證號碼：

身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上二手房售房合同范本，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、乙方同意購買甲方擁有的座落在****省****縣****擁有的房產(chǎn)，建筑面積為****平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第****號)，另附帶****號車庫面積為****平方米。

第二條、上述房產(chǎn)的交易價格為：總價(人民幣)****元整(大寫：***拾***萬***仟***佰***拾***元整)，乙方于本合同簽訂當日內(nèi)一次性付清房款給甲方。甲方應于收到乙方全額房款之日起當天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。

第三條、甲方需在房產(chǎn)證滿五年(即2014年***月***日)之日起的3個月內(nèi)配合乙方辦理完過戶手續(xù)，過戶產(chǎn)生的一切費用乙方承擔。

第四條、違約責任：甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在三日內(nèi)將乙方的已付款不記利息返還給乙方，但購房定金***元歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起三日內(nèi)將已付款及相應銀行利息返還給乙方，同時支付乙方違約金***圓整。

第五條、本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

出賣方(甲方)： 購買方(乙方)：

身份證號碼： 身份證號碼：

地 址： 地 址：

電 話： 電 話：

見 證 方：

地 址：

電 話：

簽訂日期： 年 月 日

第二篇：二手房購買合同(暫不過戶)

出售方（以下簡稱甲方）：

買受方（以下簡稱乙方）：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方房產(chǎn)一事達成一致，訂立本合同：

第一條 甲方聲明，甲方所售房屋已經(jīng)依法取得房屋所有權(quán)證書，證書證號為------------號，房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為----平方米（以產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為準），實際面積為156平方米。土地使用權(quán)取得方法：口劃撥口出讓。

甲方保證房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜。

甲方保證所售房屋符合國家及---市房屋上市交易的政策規(guī)定。甲方對違反國家及----市關于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。

第二條 乙方聲明，乙方購買本合同第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

第三條 甲乙雙方同意上述房產(chǎn)的交易價格為人民幣----萬元整（包括土地證辦理及過戶等所有費用）。

第四條 付款

1、乙方應在簽訂本合同時，應立即支付購房款計人民幣萬元整?？鄢牙U定金萬元，應再支付萬元。年月日之前應支付萬元，甲乙雙方共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)當日乙方支付貳萬元。

2、甲方以此房產(chǎn)辦理的萬元貸款自簽訂此合同之日起，應由乙方支付此房產(chǎn)辦理的萬元貸款利息，直到乙方還清貸款為止。還清貸款一星期內(nèi)，由甲方提供齊全辦理權(quán)屬變更的全部手續(xù)，甲乙雙方應共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

第五條 房屋交付

1、本合同簽訂前，甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、煤氣、物業(yè)等相關事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產(chǎn)生的水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用由甲方承擔；房屋交付后所產(chǎn)生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署《物業(yè)交驗單》，合同簽訂后甲方應將房屋鑰匙交給乙方。

2、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務糾紛，并結(jié)清物業(yè)等手續(xù)。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)糾紛的，甲方應承擔全部責任。

第六條 因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向人們法院提起訴訟。

第七條 本合同一式三份同自雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

電話：電話：

簽訂日期：年月日簽訂日期：年月日二手房購買合同（暫不過戶）

第三篇：購買二手房須知

二手房交流流程

首先，了解產(chǎn)權(quán)及房屋具體情況。確定房子的產(chǎn)權(quán)，比如審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；包括房東的合法證件，所有權(quán)證書、身份證、產(chǎn)權(quán)證、有無查封、抵押、質(zhì)押，有無債務糾紛、共有權(quán)人是否同意出售。

其次，簽訂二手房買賣合同。雙方通過協(xié)商確定成交價格、交付時間、產(chǎn)權(quán)辦理的具體事宜之后，可簽訂定金合同，交納購房定金。雙方簽訂買賣合同，合同一般包括當事人姓名、住所、位置（房產(chǎn)證號）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時間、違約責任、解決爭議的方式等。雙方簽訂至少三份合同。呵呵這個環(huán)節(jié)看似比較繁瑣，卻是整個環(huán)節(jié)中最重要的部分。大家對每個細節(jié)都要看細了。否則上當或是違約時也好有個憑證。

第三，評估公司做評估。

第四，付款。如果你是一次性付錢，那中介和房東最喜歡。如果是貸款，需要提供：如果要貸款的話，需要辦理相關按揭業(yè)務；需要提供：賣方有本人身份證原件，結(jié)婚證或單身證明、戶口簿，買方：身份證原件、結(jié)婚證或單身證明、戶口簿及單位收入證明。之后銀行審核買方資信，對房屋進行評估，確定貸款額度。最后放貸款。辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般15個工作日），買方領取房屋所有權(quán)證（一般30個工作日）。

第五，注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。（他項權(quán)證：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。）

第六，將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關辦事窗口。雙方向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。雙方帶好身份證、戶口簿、提出申請后，他們要查驗證件，審查產(chǎn)權(quán)，符合條件后準予辦理過戶手續(xù)。

第七，繳稅。憑受理單繳納相關稅費，這個不同性質(zhì)的交易需要交納的稅費不同。一般包含營業(yè)稅、個人所得稅、契稅交易費、公正登記費、評估費等。

第八，憑上一步拿到的完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門領新的產(chǎn)權(quán)證。

第九，到土管部門辦理土地證。

買方領到產(chǎn)權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費后，一切就OK啦。

二手房買賣合同

賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________

買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)住宅，建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當日付給甲方。

第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結(jié)清。

第五條 稅費分擔 甲乙雙方應遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔。

第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________

身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

郵 編：___________________ 郵 編：____________________

電 話：___________________ 電 話：____________________

代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________

身份證號碼: ___________________ 身份證號碼： ___________________

見 證 方： 鑒證機關：

地 址：

郵 編：

電 話：

法人代表：

代 表： 經(jīng) 辦 人：

日 期： 年 月 日 鑒證日期：_______年____月____日

2010二手房交易稅費

稅費名稱 稅費標準 收費單位

交易手續(xù)費 2.5元/平方米×建筑面積（普通住宅免交）房屋交易管理機構(gòu)

合同印花稅 房屋成交總額×0.05%（免交）國家財稅局

營業(yè)稅 普通住宅 5年內(nèi)：差價×5.55% 國家財稅局

5年以上：免征

非普通住宅 5年內(nèi)：成交總額×5.55% 5年以上：差額×5.55%

個人所得稅 普通住宅 房屋成交總額的1%或利潤部分×20％（滿5年是唯一住房免交）國家財稅局

非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤 部分×20％（滿5年是唯一住房免交）

土地增值稅 普通住宅 免征 國家財稅局

非普通住宅 免征

買賣合同公證費

房屋成交總額×2.5‰+250元（出售方為外籍人士或港澳臺同胞或買賣合同需要公證時才須繳納）公證處

中介費

一、賣方涉及的稅費：

(一)普通住宅：

1、營業(yè)稅： 購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為差價的5.5%，滿5年則免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

(二)非普通住宅：

1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.55%；滿5年則征差價差價的5.55%

2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

二、買方涉及的稅費：

(一)普通住宅：0--90平方米（含90），契稅：1%；90—140平方米（含140）契稅：1.5%

(二)非普通住宅：契稅：3%

注：普通住宅必須同時滿足以下3個條件：

1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2、單套建筑面積在140平方米以下；

3、坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的總價低于245萬元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價低于140萬元/套，外環(huán)線以外的總價低于98萬元/套。

三、關于利潤：

計算方法：利潤= 轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用

市地稅局出臺的個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅細則規(guī)定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個人所得稅征收標準為應納稅所得額的20%，應納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權(quán)根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有 效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

1、房屋原值為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3、合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

二手房首付

二手房不存在首付比例問題。借款人應在辦妥房屋交易過戶手續(xù)，交納房屋契稅（以《房屋契稅證》所載明的時間為準）后的12個月內(nèi)，提出貸款申請。購買二手房的，不能組合貸款。二手房辦理手續(xù)：

(一)辦理的程序

簽訂房屋買賣合同→貸款申請→房地產(chǎn)評估→貸款審批→簽訂貸款合同(主合同)和房地產(chǎn)抵押合同(副合同)→辦理房地產(chǎn)抵押登記→放貸

(二)步驟

1、申請人與賣方簽訂買賣合同并向中介機構(gòu)提出二手房代辦申請；

2、申請人到房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行所要購買的二手房的評估；

3、申請人領取、填寫申請表；

4、銀行收件、審批；

5、簽訂借款合同、抵押合同或擔保合同；

6、辦理抵押登記手續(xù)；

7、發(fā)放貸款；

8、申請人按期歸還貸款；

9、清戶。

第四篇：二手房購買合同范本

本合同雙方當事人：

賣方（以下簡稱甲方）：身份證號碼：

賣方代理人：身份證號碼：

買方（以下簡稱乙方）：身份證號碼：

買方代理人：身份證號碼：

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡稱該房屋）座落于；位于第____層，共____（套）（間），房屋，結(jié)構(gòu)為____，建筑面積__________平方米（其中實際建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______平方米），房屋用途為______；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設施見附件二；（房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號）（房地產(chǎn)權(quán)證號）為____。

第二條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應的土地使用權(quán)取得方式為__________；土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準文件號為__________；該房屋買賣后，按照有關規(guī)定，乙方（必須）（無須）補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第三條價格。

總金額為元整（￥

第四條付款方式。

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金元整（￥）。，并于過戶之日將房款全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第五條交付期限。

甲方應于本合同生效之日，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，乙方并于過戶之日將房款元整（￥）。付給甲方，甲方將該房屋付給乙方。

第六條乙方逾期付款的違約責任。

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責任。

１．終止合同，乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

２．乙方按累計應付款的__________％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

３．。

第七條甲方逾期交付房屋的違約責任。

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內(nèi)按__________利率計算；自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第__________種約定，追究甲方的違約責任。

１．終止合同，甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

２．甲方按乙方累計已付款的__________％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

３．_____________________________。

第八條關于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起__________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起__________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__________％賠償乙方損失。

第九條甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經(jīng)該房屋所在地公證機關公證。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由__________仲裁委員會仲裁。（甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。）

第十五條本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）（經(jīng)__________公證（指涉外房屋買賣））之日起生效。

第十六條本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

甲方代理人（簽章）：乙方代理人（簽章）：

______年______月______日______年______月______日

簽于__________簽于__________

第五篇：購買二手房注意事項

購買二手房的十大注意事項

第一，注意查看出賣方的證件。在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證（是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”）、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證（若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明）。商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。

請教律師，1.我想買一套二手房，房主已婚，但是戶口是單身，買房合同是她自己的名字，是婚后買的，我如果想要辦過戶，是不是需要他們夫妻都要簽字或者有委托書？

最好讓他們夫妻都簽字，或者讓他丈夫?qū)懸粋€同意出售的證明；

第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。

1.房主房子還有貸款，想要用我的錢來還，我應該怎么做才可以避免風險？需要補充一個合同或者協(xié)議嗎？

建議最好走資金監(jiān)管，這樣對買家最安全；中介公司的直接管理者是當?shù)亟ㄎ?/p>

根據(jù)您這種情況應該找第三方（擔保公司），將首付打入擔保公司帳號，再去公證處做份公證，房本放在擔保公司，擔保公司用首付款去還清銀行抵押后立即過戶，如賣方違約不去過戶，可拿房本和公證書自行到房地局過戶，這樣很安全。

如果像他們說的你直接到還款銀行還了款，賣方要是就不和買方去過戶也沒辦法，沒有擔保公司賣方也不會和買方去做公證的，萬一買方不付給賣方尾款直接去自行過戶，賣方就損失了。

資金監(jiān)管和資金托管是兩碼事！

1、資金托管

如果買方只擔心賣方在過戶前出問題，可直接去直接到某家銀行進行資金托管（不是所有銀行都有托管業(yè)務），買賣雙方到托管銀行，簽訂托管協(xié)議，等過完戶，拿契稅票原件去銀行將錢劃給賣方。

2、資金監(jiān)管（目前北京只有幾家擔保公司在建委有資金監(jiān)管帳號）

如果買方在交易中從頭到尾都擔心，可選擇資金監(jiān)管，資金監(jiān)管是房款打到監(jiān)管帳號內(nèi)凍結(jié)，等過完戶到到房產(chǎn)證做完物業(yè)交驗后，房主拿交驗單和托管憑證才能拿到錢。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。

第五，注意房屋的性質(zhì)。在北京房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質(zhì)。

第六，注意房屋質(zhì)量。有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水

情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見的問題。

第七，注意房屋落戶情況。很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。

第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環(huán)境。要了解小區(qū)建設的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。

第十，注意中介公司。目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應對買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因?qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應承擔賠償責任。

整個二手房交易的過程，風險無處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風險，避免損失，建議購房人簽署詳盡的買賣合同。

7、怎樣看房子的年限

住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，也叫經(jīng)濟壽命。住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為60年；磚混結(jié)構(gòu)為50年。

8、．磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

9、．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。