第一篇：XX城市花園二期營銷方案

XX城市花園二期營銷方案

前 言

二00三年五月，XX城市花園一期由我們正式開始代理銷售，通過近一年的運作，在胡總、王經理以及貴公司其它相關人員特別是原售樓部工作人員的大力支持和配合下，通過我們全體銷售人員的共同努力，斗酷署，戰嚴冬，用我們辛勤的汗水和豐富的銷售經驗，終于圓滿完成了住宅的銷售。通過一期銷售的基本實現，在接近一年的工作當中，更加深了我們對荊門市房地產市場的印象，使我們對本行業的認識更加深刻，對市場行情的把握更加準確，同時，通過近一年的積累，我們也掌握了大量的客戶信息和資源，這對我們今后更好地開展二期的銷售工作無疑打下了更加堅實的基礎。

現在，宏業城市花園二期即將推出，我們相信在一期旺銷的基礎上，二期的銷售會更有優勢，只要制定科學合理、貼近實際的營銷方案，作為我們下一階段的戰略指導，同時在具體操作當中，在各方面進一步加強，二期的銷售就一定能取得更加輝煌的成功！

現特制定營銷方案如下，以供參考。

珠海市敬地物業代理有限公司荊門工作站

主要內容

一、荊門市房地產形勢簡析

二、項目分析（優劣勢分析）

三、目標客戶分析

四、搞好二期銷售的幾點看法

1、價格策略

2、入口路面及廣告牌的建設

3、售樓部的建設

五、整體營銷方案及階段促銷策略

a、人員促銷

b、公眾媒體廣告

c、促銷活動

d、階段性促銷

e、廣告定位

六、具體操作辦法

七、預計銷售進程

八、結束語

一、荊門市房地產形勢簡析

1、現狀

荊門市近幾年房地產發展速度較快，據統計，目前全市已建成和在建新項目共近20個，未售現房住宅面積25萬平方米。近期要上馬的項目也較多，上半年就有8萬平方米左右新項目建成上市，而買方市場也呈現一種比較樂觀的趨勢，據今年1—4月份的銷售統計，全市共銷售商品住宅600套，銷售面積7.2萬m2。這說明近期房地產供、求基本持平，處于一個相對平衡的狀態。

2、城市發展趨勢

在荊門市近期建設規劃中，至2005年，城區建設用地規模要達4 5.5平方公里，人均建設用地113.75平方米，城市建設重點地區為南城區東區一期工程，高新產業區，鳳凰旅游服務區。城區建設以面向中低收入家庭的住房建設和人居環境的改善為重點，充分考慮荊襄、荊宜等高速公路興建與重大產業項目對城市建設的引導作用，嚴格控制老城區的開發強度等。

3、形勢預測

通過以上分析，可以預測荊門市在未來二年內，房地產供需基本處于一個相對平衡的狀態，由于缺乏新的經濟增長點，在一段時期內，住宅消費水平仍將處于較低的狀態，以經濟實用房為產業主導，高檔住宅發展空間不大，主城區房價由于空間因素將在二年內上升20%左右，主城區以外升幅大概會在10-15%，也就是說2005年前，荊門市房地產的發展會相對平穩，不會出現嚴重的供需矛盾，房價升降幅度將不會超過20%。

二、項目分析

宏業城市花園二期較之一期來講，戶型“合格”率增加，質量品級增加，同時建設成本也相應增加。由于一期的帶動，二期的銷售相應會有優勢，但兩者之間又必然存在著較大的價格懸殊，這對客戶的購買心理勢必造成很大的影響，綜合起來，二期既有優勢，又有劣勢，其主要表現在以下幾個方面。

優勢：①戶型面積合理、客戶滿意度提高。②一期旺銷帶來人氣，提高了知名度。③建筑質量更好。

劣勢：①價格與一期相差懸殊。②競爭加強（旁邊泉口花園已成全現樓，現價為平均950元每平方米）。

三、目標客戶分析

從一期購買者的情況來看，主要是工薪階層及普通經商業主，其比例大約為6:3，其次是老人購買自住或子女替老人購買，因此一期我們的目標客戶主要是大型企業單位職工，以及經商個體戶，宣傳的重點也主要是征對這兩個客戶群體，第二期的目標客戶我們覺得應有如下特點：

①從收入狀況看：家庭月收入不低于一千八百元。

②從職業看：

a、企業雙職工家庭或有較高收入的單職工家庭；

b、行政事業單位職工；

c、有固定收入的業務人員及教育、文化單位的職工；

d、經商且生意狀況較好的個體工商戶。

③從區域看，原住地或工作單位在周邊兩公里范圍內的占70%，兩公里范圍外但在城區范圍內的占25%，荊門城區以外的客戶占5%。

四、搞好二期銷售的幾點看法

1、把握好價格策略

價格是房地產銷售過程中最主要的因素，價格把握得好，不僅能保證企業實現盈利目標，而且能大大降低經營風險，緩解企業的資金壓力，同時，形成良好的市場口碑，獲得經濟效益和社會效益雙贏的效果。二期的價格策略應綜合幾方面的因素來考慮：①一期因素；②建設成本因素；③市場因素；④贏利因素；⑤區位因素。

這幾種因素分別占的權重比例應分別為：10%、25%、25%、20%、20%，它可以根據企業和市場環境的不同而不同，但在目前的形勢下，我們覺得這個比例是比較科學、合理的。據此測算二期均價定在1080—1100元每平方米左右最為合適。（具體見附表）

另外，在二期的銷售過程中，要盡量避免擺在桌面的“關系價格”，我們過去的經驗以及一期的銷售實踐證明透明的“關系價格”不僅直接影響到發展商的收益，而且也給銷售造成了很大的被動，從某種程度上甚至影響了銷售的速度。試想，如果一期一開始就以900元每平米的價格銷售，不因關系而降價，完成200套住宅銷售后發展商的稅前利潤將提高：200套×115平方米（平均）×50元（每平方差價）=115（萬元），而如果算上有些關系戶按低于850的價格銷售的部分，則損失的利潤就更大，可以說，在很大程度上正是因為銷售過程中的“關系降價”影響了整個銷售價格，這一點在二期的銷售中一定要吸取教訓，從而保證利潤最大化。

2、泉口路進入宏業小區的道路及廣告牌建設。

由于二期在一期基礎上的全面提價，宏業城市花園的整體素質也得到了進一點的提高，特別是部分復式樓的買主肯定要具備較強的經濟基礎，從而決定了這部分人的層次較高，其眼光和要求也就較高，所以，在二期銷售前，建議一定想辦法解決泉口路進入小區的石子路面的水泥鋪設，另外，可在原廣告牌的兩根鐵柱上寫上“宏業城市花園”，便于往來行人車輛留意，在原廣告牌的下方加上“入口處”三個字。為便于夜間引

起人們的注意，可在廣告牌上安裝三個射燈照亮廣告牌。廣告牌的建設大概只需二千元左右就能解決問題。

3、售樓部的建設。

考慮到二期銷售的需要，能在外面建立售樓處當然是最理想的，如果確定不行，仍可在原售樓部銷售，但外墻上“售樓處”三個字要重新刷漆，以便不知道的客戶進來就能看到。

五、整體營銷方案

A、人員促銷

由于宏業一期基本上用人員促銷方式就順利完成了銷售，因此二期的銷售仍應以人員促銷為主，其理由如下：

①、成本最低。拿去年的竟爭樓盤華府家園比較，其整個銷售期投入了一百萬元廣告費，銷售總金額為2500萬元，售樓部各項開支10萬元，其銷售成本占總銷售額的比例為（100萬+10萬）÷2500萬≈4.8%,而宏業一期整個銷售期成本不到30萬，占總銷售額的比例為:30萬÷2000萬＝1.5%,兩相對比,可看出人員銷售的成本之低。

②、針對性最強。一般廣告針對的客戶群體太廣泛，而人員銷售能夠有針對性地對目標客戶群體進行重點的、反復的宣傳，并通過客戶積累達到銷售高潮，避免了銷售成本的浪費。

③、最有特色。現階段，荊門市開發的項目很多，電視、報紙、公交車，樓盤廣告比比皆是，令客戶眼花繚亂，無所適從，而人員銷售具有鮮明特色，每一個業務員就是一本活的售樓書，走到哪里就宣傳到哪里，并且能現場解決客戶的問題，直接引導客戶上門。

④、最有主動性。一般的廣告宣傳做出去后，就是被動地等待客戶上門，有很多項目投入了大量的廣告費用，而上來的客戶瘳瘳無幾，這種銷售方式風險較大。而人員銷售不需要支付巨額廣告費用，并且業務人員能主動出擊，把有購房意愿的客戶帶上來。

⑤、最靈活。能及時反饋市場信息，為銷售決策提供參考意見，另外還能隨機應變，采取多種銷售方式應對市場，最大限度保證銷售的順暢。

⑥效果最好。事實上，很多樓盤過去就是因為廣告效果不佳，最后用人員銷售才解決了問題，從我們代理銷售的幾十個樓盤來看，人員銷售的效果是最好的。

B、公眾媒體廣告促銷

考慮到二期價格的特殊性，為打一個必勝的銷售戰，我們也準備好第二套作戰方案：公眾媒體廣告促銷，媒體的選擇主要是在荊門電視臺黃金時段的廣告播出，以及荊門晚報的信息發布。這套方案主要是在人員銷售萬一效果不是很理想的情況下實施，因為其費用相對較高，不是必要的話，應盡量避免，另外，也可根據銷售的需要，分階段配合人員銷售實施，這點在以下分階段促銷策略中專門將提到。

C、活動促銷

根據銷售的需要，可在節假日等關鍵的時候組織專項活動，宣傳本項目，以引起社會關注，引來市民垂青，擴大影響及增強知名度，提升小區品位，另外，也可開展社會公關活動，吸引特殊的購房群體，主要從以下幾個方面進行：

1、中秋、國慶、元旦處于銷售的黃金時期，可根據情況有針對性地舉行一些有必要的促銷活動，春節可在報紙上刊登“宏業城市花園恭賀新禧”廣告，物業管理公司給新老業主拜年等活動，以建立宏業的公眾形象，促進銷售。

2、可對外發布廣告：三年內，凡宏業城市花園業主子女考上清華，北大重獎現金一萬元，考上其它重點大學贊助貳仟元。

3、凡業主子女在全國中學生各學科竟賽中獲得一等獎獎現金伍仟元，二等獎獎現金貳仟元。

4、獲得國家級（如五一勞動獎章，特級教師、杰出青年、見義勇為勇士等）購房享受額外10%購房優惠。獲得省級嘉獎的客戶享受額外5%購房優惠，獲得市、區級獎的客戶享受額外3%的購房優惠。

以上幾點不僅能引起社會關注，產生比廣告還好的宣傳效果，使市民互相傳遞信息，從而熟悉和了解本項目，促進銷售，而且能提升宏業公司在公眾中的良好形象。

D、階段性促銷策略。二期的銷售除宏觀上要有一個整體營銷計劃，還必須有階段的促銷策略，根據銷售

情況，可分別在封頂，交付以及銷售不能提速時采取各種促銷手段，保證銷售的順暢。

E、廣告定位。根據形勢需要，有必要進行廣告宣傳時，廣告應圍繞項目的特色進行，重點宣傳①鬧中取靜的居住環境。②二期工程的質量。③優良可靠的物業管理。

以上幾點是宏業城市花園的特色，也是二期的主流賣點。

廣告主題詞：宏業城市花園，安靜悠閑的生活溢滿小區每個角落………（突出小區特色）

廣告主題詞之二：宏業二期，再邁新臺階……（突出品質）

六、具體操作辦法

對于二期的銷售，我們計劃具體操作辦法如下：

1、合同一經簽訂，我們即調派銷售主管一名，售樓小姐四名，業務人員十名，對二期項目的業務知識進行專項培訓，并設計二期專用宣傳資料，在一周內即正式開展工作。

2、整理到宏業小區看過樓的客戶資料，篩選其中有可能購買二期之戶型面積的客戶，并聯絡咨詢過二期項目的客戶上門洽談。

3、銷售人員主動出擊，分散到市區各地并有針對性地對客源集中區域進行大量宣傳，對一些企業、商場、學校以及事業單位進行拜訪，洽談，并盡可能直接將意向客戶帶上售樓部現場參觀看房，制造熱銷氣氛，或者通過技巧要到客戶資料及聯絡方式，在每日工作報表中反映出來，再由售樓小姐電話聯絡約其上來看樓。

4、上來看樓的客戶，通過售樓小姐接待，帶其看樓及交談，解決客戶的問題，打消其顧慮之后，動員說服其落小訂，小訂始終是我們特定的方式，能起到以下作用：

A、便于篩選準客戶。B、營造熱銷氣氛。C、促使客戶留電話及再次上門。D、引導客戶回去為樓盤作正面宣傳。E、增強銷售人員的信心，以更好的狀態投入工作。

5、已落小訂的客戶，原則上替其保留該套單位三天，三天內我們會運用技巧通知該客戶，促使其盡快大定或成交，小訂轉大定是一個關鍵步驟，需要較高的技巧，就猶如球場上的臨門一腳。

6、各銷售時期需做的廣告策劃，由我公司組織專門的策劃班子進行。

七、預計銷售進程

每個銷售人員每天通過派發宣傳資料最少可找到5個有購房意向的客戶，其中至少有一個被直接帶上售樓處看樓，或在今后被電話約上來看樓，則一個月累計看樓客戶為300人，在300名看樓客戶中通過說服介紹，一般落小訂的比例至少可達1/5，即60人，一般情況下，小訂轉大訂的成功率為1/3，則月成交20單，這還不包括自己拿單張上門的客戶及客戶之間相互介紹的，這也正是人員銷售的奧妙所在。由此所見，如果正常的話，按我們的銷售經驗，只要工程進展順利，價格科學合理沒有太大出入，與其它樓盤沒有形成太大價格差別，結合荊門市場形勢判斷，預計在工程完工半年左右，能基本完成全部住宅銷售。

八、結束語

以上是我們對宏業城市花園二期項目的整體營銷方案和計劃，合作的具體事宜可在合同中擬定，由于我們有了一期合作的基礎，只要我們本著精誠合作，再創輝煌的意愿，相信在胡總等領導的大力支持下，在我公司全體銷售人員的共同努力下，憑我們豐富的銷售經驗和不怕苦、不怕難的精神，充分運用我們的智慧和勇氣，一定能使二期的銷售更加圓滿，我們的合作一定會再譜新章。總之，我們完全有信心、有決心、有能力做好二期項目的銷售！讓我們拭目以待。

第二篇：海上花園,溫馨廈門(城市營銷)

海上花園，溫馨廈門

慕名而去的一次廈門旅行，環島路海岸線上的碧海藍天給我留下了深刻的印象，騎著單車沿著環島路一路向東，右手邊的那片海如此清澈和豁達，仿佛心情一下子輕松起來，所有的煩惱都隨著潮起潮落流向了茫茫大海。

一、品牌形象建設情況與品牌定位

城市可以像產品或服務—樣進行品牌建設和管理，已成為一種共識。那么何為城市品牌形象？它是城市品牌識別進行營銷溝通的產物，亦即城市品牌識別投射到受眾頭腦或心智中所形成的“圖像”。而城市品牌識別是指城市營銷者希望創造和保持的能引起人們對城市美好印象的獨特聯想。這些聯想代表著城市的價值特征，暗示著城市對其顧客的承諾。城市品牌識別是一種主動的策略安排，表明城市管理者希望城市如何被認知，或者說，是城市管理者所希望標榜的城市特質。確立清晰的城市品牌識別是塑造城市形象的前提和基礎。城市品牌形象是—個城市品質的體現，無疑可以推動城市經濟的發展。

廈門地處我國東南沿海——福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島相隔。相傳很久很久以前，廈門島上的稻禾一莖數穗，故叫“嘉禾嶼”。島上有大量的白鷺棲息，因此又稱為鷺島、鷺門。廈門市是中華人民共和國15個副省級城市之一，五個計劃單列市之一；既是首批實行對外開放的四個經濟特區之一，又是11個國家綜合配套改革試驗區之一；是東南沿海重要的中心城市，現代化國際性港口風景旅游城市，海西重要的中心城市，現代服務業、科技創新中心和國際航運中心。這里環境優美，民風淳樸，先后榮獲“國家衛生城市”、“國家園林城市”、“國家環境保護模范城市”、“中國優秀旅游城市”、“國際花園城市”等稱號。廈門是中國十大旅游城市之一，也是中國接待國際游輪最多的口岸之一。

二、城市形象口號

廈門市的城市形象口號是“海上花園，溫馨廈門”。廈門屬南亞熱帶季風氣候，溫和多雨，年平均氣溫為20.8℃，夏無酷暑，冬無嚴寒，具有海洋性氣候特征。每年7-8月份，由于來自太平洋涼爽濕潤的偏南風影響，平均氣溫只有28℃左右，絕對最高溫38.4℃（1953年8月16日）；而在冬季的1-2月份，北

風或西北風南下時受到廈門北面山脈阻擋，風速減弱，故對廈門影響不大，平均氣溫12.5℃，絕對最低氣溫0℃-1℃（1957年2月12日）。年日照量2276小時，無霜日達360天以上，農作物一年三熟，樹木終年常青，鮮花四季開放。怡人的氣候條件，讓“海上花園”這個稱號非常切合現實環境，又帶給人溫暖與朝氣。“溫馨廈門”，廈門處處洋溢溫馨，給人以家的感覺。大廈門格局的形成，使廈門真正“城在海上，海在城中”為溫馨廈門創造了優美的自然環境。

三、近年來最成功的城市形象建設的營銷事件 事件一，2014年廈門獲得最佳城市體育營銷獎。

2014世界杯營銷論壇暨2013中國體育營銷金五環獎頒獎典禮在北京隆重舉行。廈門因廈門馬拉松賽成功收攬最佳城市體育營銷獎。廈門國際馬拉松賽已連續七屆榮獲“國際田聯路跑協會金牌賽事”榮譽稱號，成為中國國內規模最大且唯一一個品牌化、市場化的領軍賽事。廈門國際馬拉松賽2003年創辦，到2013年為止，給廈門帶來的直接營業收入累計高達12.98億元。僅2013年廈門國際馬拉賽前后3天時間，全市從馬拉松賽獲得的各項收入約為2.26億元。自2012年開始，廈門市民對廈門國際馬拉松賽事的知曉度為100%。此外，因廈門國際馬拉松賽，吸引了大量國內外選手前來參賽，來廈旅游的人數占全年來廈旅游總人數的2%，影響力逐年提高，對提升廈門城市品牌有著積極的意義。許多國際知名選手在參加廈門國際馬拉松比賽后，稱贊廈門有世界最美麗的跑道。國際馬拉松讓更多人認識了廈門，給廈門帶來了無限商機。

事件二，2013年9月，廈門市發布“美麗廈門戰略規劃”。

劃”。“美麗廈門戰略規劃”中，廈門將打造“國際知名的花園城市”，并提出了“美麗廈門”的兩個百年愿景：2021年將廈門率先建成為美麗中國的典范城市，在2049年將廈門建成為展現中國夢的樣板城市。

四、對于廈門市城市形象傳播案例的分析

城市營銷定位過程是：1.目前在人們心中擁有什么位置；2.希望擁有什么位置；3.如何贏得所希望的位置；4.是否有本錢攻占并維持該位置；5.對于擬定的位置能否持之以恒。而建立品牌需要遵循的原則是：1.差異性；2.重要性；3.可信度；4.持久性。

當決定把這次的論文定位“廈門市”時，只是因為環島路邊綿延的海岸線讓我久久不能忘懷。但當了解了廈門市的品牌定位一級近年來的營銷事件后，讓我覺得廈門市的城市定位不夠成功。沒有找到非常契合城市形象的營銷事件，甚至讓我覺得在城市營銷方面有點跑題。2013年提出的“美麗廈門”的戰略規劃定義太廣且沒有差異性，很難做到廈門的“美麗”與其他城市的“美麗”到底有何不同？

體會廈門市的城市形象口號，由于廈門市的地理環境的影響，“海上花園”的形象口號還是非常貼切的。但是“溫馨廈門”的“溫馨”卻是很難做到。廈門城市旅游形象的定位和塑造，現在看來顯得較為薄弱，比如“溫馨廈門”這樣的形象口號，不能突出廈門的地方性。在構建和諧社會的進程中，“溫馨”的屬性價值在國內各大城市將越來越普遍化，“溫馨廈門”作為城市旅游形象也將越來越模糊。單單運用廈門市得天獨厚的氣候條件和人文環境來打造“溫馨”的形象似乎有點力不從心。

五、提出對策性意見和建議

1、運用怡人的氣候條件和深厚文化底蘊的人文環境，打造環保的廈門形象。環保已不是什么新鮮話題，但隨著PM2.5等空氣質量問題的報道越來越多，人們越發意識到環境對于人們身體健康的影響，環保，刻不容緩。既然廈門市有得天獨厚的環境優勢，把“環保”作為一項賣點，在各旅游熱門景點開展環保公益活動，帶領游客做體驗活動，倡導環保從每個人自身做起。

2、另外，既然確定了“海上花園”的城市形象口號，利用廈門市194千米的大陸海岸線，開展水上項目。比如，垂釣、沖浪、潛水等活動。3、2013年上半年的數據所得，廈門市共接待國內外游客2158.85萬人次，同比增長14.59%，旅游總收入為292.83億元。面對大量的游客接待任務，廈門市應加快地鐵建設的速度，從戰略的高度把地鐵建設放在市政建設方面的重中之重，調整規劃集中財力物力和人力，把幾條地鐵作為一個整體超前行動，加快建設速度，在最短的時間內把全市的地鐵網建起來，以增強廈門島內外一體化的活力并適應形勢發展的需要，在“廈門速度”的品牌形象上多增添一張廈門名片。

第三篇：花園洋房營銷推廣方案（范文）

花園洋房營銷推廣方案

某項目樣板房建議方案現場體驗區——樣板間，讓人倍覺溫馨，五款樣板間，風格不盡相同：樣板間——郊區項目強有力的銷售道具。建議打造五款樣板裝修風格：

1、景觀多層兩房——簡約北歐風

2、景觀多層三房——溫馨地中海

3、花園洋房三房——浪漫西班牙法蘭西

4、花園洋房四房——格調法蘭西

5、透天聯排——風情意大利樣板間——郊區項目強有力的銷售道具。建議打造五款樣板裝修風格：

1、景觀多層兩房——簡約北歐風

2、景觀多層三房——溫馨地中海

3、花園洋房三房——浪漫西班牙法蘭西

4、花園洋房四房——格調法蘭西

5、透天聯排——風情意大利景觀多層2房建議采取簡約北歐的裝修風格。既體現了現代居的舒適與時尚又兼顧了裝修成本。

第四篇：城市花園小區

居民質疑小區物業各項收費不合理

近日，家住在南寧市城市花園小區的陳女士致電本報稱，其所居住的小物業存在亂收取物業費用而不公布明細的問題。對此，該小區物業管理處負責人表示，該小區的收費內容和收費標準嚴格按照國家標準進行，若是業主對收費問題有質疑，可直接到物業處咨詢解決。業主：收費標準不明，未公布收費明細

17日上午，記者來到城市花園小區。陳女士向記者展示一份08單元水費計收檔案表和其最終交納的同日期水費繳費收據。陳女士指出，這份08年每月的水費支出與她實際去交的水費有出入，她指出，其08年9月至08年11月的水費分別為：24.44元、28.20元、26.32元，共計78.96元。但物業給陳女士開出的水費收據上顯示，其08年9月至08年11月的水費一共是120.80元。“一不留神，這部分的費用就被多收了”，陳女士稱。

“還要就是費用公攤問題，物業沒有及時公示收取公攤費用的明細構成，我們交的錢都不明不白的”。另一位業主劉女士說，她出示了一份其寫給該小區物業服務公司的信，該信分條列出了質疑物業公司收費不規范不合理的幾點意見。在第二條，該業主對小區費用公攤表示質疑，同時她還出示了一張繳費清單，在“共同分攤電費”一欄，標出了應繳費總額，沒有標出這部分費用構成。“這部分錢到底是由哪幾項費用構成的，我們希望物業詳細列出明細”，劉女士稱。

另外，部分業主對該小區的專項維修基金也有質疑，該小區專項維修基金按照業主房產面積按0.2元∕平方收取。“這筆錢每個月收

了多少，都用去了什么地方，我們都不得而知”，眾業主稱。業委會：小區物業應及時公示收費明細

隨后，記者聯系了該小區業主委員會一負責人。該負責人稱，他們這一屆業主委員會是去年3月份由業主選舉成立的，成立時他們根據《南寧市物業管理辦法》等相關法規與小區物業商定了各項收費內容和收費標準，并到南寧市物價部門備案，“這個過程業委會都參與了，是符合相關法規，是透明的”，該負責人稱。

面對業主們對專項維修基金的質疑，該負責人稱，按照《南寧市物業管理條例》規定，小區專項維修基金是物業所有權人按規定歸集繳存的，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，應由業委會設專戶儲存，專項管理。“但由于種種原因，專項賬戶沒有設立起來，因為一直由物業代收”，該負責人稱。“今年早些時候，小區內有一個水泵壞了，這個水泵過了保修期，維修費是從專項維修基金撥出的，大約花了6000多元錢，這筆錢物業已經在小區各個公告欄做了公示，可能是部分業主沒有留意，沒有看到”。

對于業主們關心的公攤費用問題，該負責人稱，小區物業在這一塊的服務確實沒有跟上，“按照我們協商的結果，物業應定期向業主公示公攤費用明細，但物業未公示或者公示不及時”，同時該負責人表示，“我們會根據業主反映的情況跟物業交涉，讓他們定期公布公攤收費明細”。

隨后，記者在該小區隨機采訪幾位業主，一位吳姓業主稱，他平

時很少留意公示欄張貼的公示，對于公攤費用明細問題，這位業主表示，他很少去關注這個問題，“錢不多，我們也怕麻煩”。另一位鐘姓業主稱，他們從不看物業費收取構成，“每次都是單子上寫多少，我們就交多少”。

物業：已經明確公布手收費明細

隨后，記者采訪了該小區物管—廣東中奧物業管理有限公司南寧分公司負責人謝女士。謝女士稱，在給每一位業主出具的收費發票中，他們都明確列出了經過物價部門核定并批準收取的各項費用，其收費完全符合國家相關法規。當陳女士等業主提出要查看物價等相關部門的批準收費和收費依據時，謝女士稱這些材料都放在公司總部存檔，沒有放在他們服務中心。

對于陳女士各月水費清單和實際繳納總計不符的情況，謝女士稱，這可能是財務程序出現的問題。當陳女士要求查看其財務收費情況時，謝女士表示財務人員已借調外出了，過幾日回來方能查看。“我們把部分時期的公共分攤費用張貼在了各樓房公示欄內，可能是居民沒有留意”，針對業主對公共分攤電費的質疑，謝女士稱，這部分的費用是由電梯電費，路燈，走廊燈等產生的電費構成的，每月都有工作人員去抄取然后平均分攤到每家每戶。“我們每月都有電費記錄在案，業主若有疑問，可隨時到物業服務中心查看”，謝女士表示。

第五篇：花園城市觀后感

《新加坡——花園城市》觀后感

英國人史丹佛·萊佛士在一八一 九年抵達新加坡，代表英國東印度公司從荷蘭人手中取得新加坡的經營權。五年后，新加坡正式成為英國在東方的殖民地之一。萊佛士曾任爪哇地區的副總督，行政 經驗豐富，在短短的八個月中就完成了新加坡第一張城市規劃圖。萊佛士規劃了行政區、港區、碼頭，以及不同族群的住宅區。這一個規劃，奠定了新加坡城市發展 的基礎，并且留下了英國城市規劃的傳統。萊佛士的城市規劃至今大致被保存下來，成為新加坡城的歷史核心區。

新加坡河口是個天然良港，英國人最擅長海運經營，萊佛士的港區建設使得新加坡在一八七零年代就成為歐洲與亞洲之間最重要的轉口港。

開港之后，經濟繁榮，吸引了大 量的移民。人口由一八三零年代的三萬人持續增加到五零年代的八萬人。最主要的移民是來自福建、廣東地區的華人，華人一直占新加坡總人口比例的八成以上。新 加坡的原住民是馬來人。與華人同時移民的還有印度人。這些不同的族群在新加坡形成一個多種族、多宗教的文化拼圖。

一九四一年底，日軍發動戰爭，七天之內就攻陷了兵力薄弱的英國軍隊。英軍投降日，剛好是中國農歷新年。日軍進城，對不同族群進行一系列拉攏與分化政策，種下了日后不同種族之間關系緊張的原因。

一九四五年八月三十一日，日本宣布投降。九月五日，英軍重返新加坡，雖然接受當地居民熱烈的歡迎，但是勝利的喜悅是短暫的，戰亂留下了一個百廢待舉的城市。戰后的新加坡，一直到1950 年底都是英國的殖民地。當時社會上問題很多，許多都是很迫切需要解決的問題，譬如住房問題，城中許多的住宅都是二至三層，然而其中住了三四十戶人家，每一 層住了十到十二戶人家，共同使用一個廚房，一個廁所，兒童缺乏游戲空間。當太多人住在一起時，尤其當族群不同時，自然會問題緊張。

戰后很多學生離開學校，因為戰 后的嬰兒潮，工作機會很少，只有當公務員，還有在外商公司，從事進出口貿易等等。還有一些個人的店鋪工作，中文學校畢業的學生，卻無法找到滿意的工作，只 能在一些中國的店鋪工作，且僅能糊口，所以情況非常糟糕。令人們最開心的是能夠找到一份工作與一個住處。這就是五零年代新加坡的情況。

戰后的新加坡舉行了公選，人民行動黨大勝。李光耀（劉太格口中的真正的“新加坡規劃之父”）出任人民行動黨總理，從此開啟了他的治國之路。一九五九年，人民行動黨取得獨立政權時，當時的決議是以公屋政策作為第一優先。這個決議沒有任何人反對，就是全力以赴。住者有其屋是人民行動黨的第一 個政策。遵循著這一政策，政府著手清理城區內雜亂無章的居民集中區，開始廣建符合現代化水準及良好公共設施的國民住宅。這個政策盡然持續了數十年，成為人 民行動黨的施政主軸。住者有其屋的政策逐漸擴大成為一個結合公基金、公共政策、經濟發展、社會福利的整體國家發展策略。而新加坡也因為住者有其屋的成功而 舉世聞名。

新加坡政府不蓋零星的國宅，這 個政府從不跑短線，他們善于長期規劃，并興建經過了仔細規劃的、公共設施配套完整的新市鎮。而且百分之九十的人住在有捷運系統聯系的新市鎮中。而新加坡新 市鎮的成功也正是在于大量的精確的整體規劃，并且確保了必要的公共設施，創造了大量的開放空間。離開市區的捷運路線都走高架，沿途風景美麗，視野開闊。

新加坡的新市鎮與捷運相輔相 成，沒有一個新市鎮沒有捷運。車站的位置設立在新市鎮的中心商業區，而且貼心的是公車站與捷運站不僅僅只是在附近，而是連在一起，這在新加坡的新市鎮，因 為是整體規劃，所以都是如此。公車站與捷運系統，好像是一體設計，至少都具備國際水準，公車抵達每一個新市鎮的住宅區，所以完全不需要自備汽車。捷運直達 商業中心，因此確保了商機，而商業中心的人潮也確保了捷運的客源，有捷運與公車直達的商業中心，因為交通便捷，當然也成為供應新市鎮居民休閑娛樂消費等各 式各樣需求的生活中心。商業中心通常有一到四個大型的旗艦百貨公司，再搭配相當數量的小型商店，剛好服務新市鎮二十萬人口。商業設施與人口的數量是想對應 的，所以百貨公司與商場的客源其實是在規劃之中的。再往外圍一些就是辦公區與無污染的工業區。每一個新市鎮都提供了一定的就業機會，而不必每一個人都擠到 城中心工作，所以就減低了道路的交通負荷。新市鎮中心是新鎮生活機能的集中之處。其余地區就是純粹的住宅區。

一個新市鎮有五萬戶人家，大約二十萬人口，而新市鎮建設的最重要的一方面就是推估這些人口數量所需的公共設施的項目與數量，如公園，小學，車站，停車場等。經過了細致地計算，然后配置在適當的位置，不會邊做邊想。新加坡的住宅社區一定規劃了大量的開放空間，公園還有建筑物周邊的綠地以開闊的草皮與大樹為主，小孩子與青少年絕對不愁沒有空間玩耍。社區的配置了立體的停車場，規劃成了開放的空間，一定經過精心計算，每一部車子都一定有停車位，所以幾乎看不到違法的路邊停車。

新市鎮的四周被快速道路所環繞，道路兩側的綠化帶其實也是新市鎮的隔離帶。綠化帶寬大三十公尺，而且隆起，再加上好幾層茂密的喬木，在綠化帶內側根本聽不到快速道路上的噪音。三十公尺寬的綠化帶同時也創造了新市鎮與快速道路之間的道路景觀，同時也確保了居民的寧靜與安全。層級分明的道路系統是是新市鎮交通方便，住宅區內寧靜安全的不二法門。住宅區內絕無大干道，只有慢車道與人行道。

以上這些細膩的規劃手法，再加上嚴格的工程管理質量，新加坡的新市鎮終于成為了都市計劃教科書中的典范。新加坡的規劃有其自身的缺陷，就是單一的重復性，每一個新市鎮都是在一個模式下展開和發展的，這些新市鎮沒有新城地方獨有的特色或者承接歷史文脈的發展，單獨是為了節約空間和最大化規劃管理和實施。也是比較容易實現的規劃，而中國的國土面積太大，人口眾多也是一個比較大的問題，在每個規劃的背后都有大量的數據和制約因素，而不能像新加坡那樣直接建立一個新城市，用快捷的交通聯系整個國家，人口眾多是中國最大的問題，人口的疏散和搬遷都涉及到很多方面。我們應該像新加坡學習的地方是規劃的全面性和實施力度，這個是政府一直以來的問題，在規劃方案有很多，但是每一個領導都有不同的看法和工作重心，我們的規劃在落實的方面的確不怎么到位，每一屆規劃調整的方向不一樣，重大項目的建設沒有政府的支持得不到很好的持續開發。

城規11-1

劉倬榕 10號