第一篇：產權式酒店經營現狀問題探討（范文模版）

產權式酒店經營現狀問題探討

一、概念闡釋

產權酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，大多是依托于當地旅游資源，將業主閑置的房產和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種既是消費又是投資，既是置業又是增值的全新概念，符合現代經濟資源共享的原則。

產權酒店的每間客房擁有獨立房地產證，產權歸投資業主。業主可自用也可轉讓、抵押、贈送、繼承等；業主除選擇全自用外，也可選擇委托經營管理，可根據酒店經營所獲得的利潤進行分配，達到休閑自用、置業投資的多元目的。

二、產權酒店的類型

國際通用的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利,我國稱之為“分時度假”；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

三、產權酒店的經營特點

產權酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景點，擁有充足客源，業主可從其客房年度經營利潤中獲取分紅，經營有方的酒店還會帶來物業的增值效應。

除了獲得酒店經營的贏利回報、物業產權、物業增值，業主還獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。業主或其家人、朋友可以來此度假休閑，遠離都市喧囂，在美麗迷人的自然風光中尋找返璞歸真的情懷，追求悠然自得的健康生活方式。

這類酒店的客房70%是中產家庭投資，30%左右是企業集團購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司招待客戶使用。

四、產權酒店的幾種運作模式

1.固定回報，限制入住

業主將自有物業委托發展商經營，發展商每年提供固定回報給業

主，同時提供一定期限的免費入住給業主，超出免費期限的入住須另行支付房租。

2.不固定回報，不限制入住

業主與酒店共享盈利，共擔虧損，但入住酒店不受限制。

3.限制入住，不承擔虧損

酒店每年提供一定期限的免費入住給業主，業主只分享酒店經營利潤，不承擔虧損

4.不參與經營，完全自用

業主可完全保留自有客房不作經營出租，隨時入住自己的物業，發展商僅提供酒店式物業管理服務，業主不參與酒店利潤分配。

五、產權酒店運作出現的若干問題

1.發展商在產權酒店中所扮演的角色

在產權酒店中，發展商通常扮演多重角色，除了作為酒店物業的開發者外，同時還是會是酒店的管理者（特別是酒店開業頭三年），受業主的委托對酒店的經營管理負責。為確保酒店經營的穩定性和延續性，發展商自己通常會保留部分物業產權，當發展商將自有物業與其他業主的物業一起投入經營時，同樣也成為酒店的業主之一，享有與其他業主同等收益的權利，同樣分擔風險的責任，一旦經營不善出現虧損，其承受的損失比一般業主更大。

2.業主的權利

業主對其擁有物業依法享有占用、使用、收益、處分的權利。由于業主的物業是一種特殊的酒店物業，就國際上對產權式酒店的普遍原則，業主在行使這類物業權利時應受到產權式酒店這一性質的約束。占有權

是指業主對其物業的直接占有產權權利（有獨立房產證）；使用權是指業主在不委托經營時，完全自用，或將物業委托經營管理時，只享有按合同約定的部分使用權；收益權是指業主如果將物業委托酒店作統一經營時，享有根據委托合同取得利潤回報的權利；處分權是指業主可將自己物業進行抵押、轉讓、贈送、繼承的權利。同時，業主的委托只是其物業的使用權和經營權，并非以該物業產權入股酒店法人公司，因此業主購房、委托經營、享有分紅等等都不代表成為酒店的股東或董事。

2.業主入住與酒店贏利的矛盾

對于沒有承諾每年可以免費給業主入住酒店若干天的企業，這個矛盾可以認為不存在，但多數產權酒店還是有一定數量的自住天數給業主使用。

酒店要達到贏利的目的，需要有足夠的客房用于經營性的出租，對位于旅游景點的產權酒店來說這一點尤為重要。在旅游的旺季，大量游客到來，對酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房價也是最高的時候，同時也會是業主入住自有物業的高峰期。業主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房減少，預算所能獲得的贏利空間則大受影響。

而淡季期間，出租率下跌，空置房間大增，業主入住也將大幅回落，這時如何有效拓展市場銷售以維持經營效益，盡量提高聯營業主的投資回報，則是酒店管理者頭痛的問題。

3.酒店經營權的權屬問題

由于酒店業屬于特殊行業，在政府的規劃下，必須經過工商局、旅游局、公安局、稅務局、文化局、衛生局等多個政府部門的審批、注冊和監管。因此，作為一間酒店只能是一個經營整體，無論是產權式或一般酒店的模式，其經營管理和物業管理都是必然不可分割的，其經營權屬當然是歸于工商注冊者。業主擁有的物業如需經營，必須委托這個具有酒店經營資格的機構去實現（除非業主本身同時就是該酒店的經營資格者）。

產權式酒店物業是有別與一般住宅物業的特殊商品房。從以上的分析可知，其特殊之一就是業主只購買了一個經營實體的某一房間占有權，產權固然為業主享有，但使用權（含經營權）必須受到一定限制。因為他沒有同時、也不能夠購買酒店的經營權。只有酒店法人公司才具有這個酒店實體的經營權。

酒店既是合法持牌經營企業，為市場營銷推廣，每年巨額開支用于廣告、贊助、市場促銷、客戶推廣、參與社會公益活動等，為酒店樹立形象，爭取客源。這些工作活動的直接費用從酒店經營成本中開支，其直接和間接利益又由參與經營的業主分享。因此，選擇委托經營的業主，其物業出租經營統一由酒店管理公司管理，這方式使個人權益均等，其利潤分配才會體現公平合理。

如果個別業主在享有自用期內住房時，既以業主身份每年均沾酒店統一管理的利潤分成，卻又利用酒店良好的市場基礎和社會形象下，暗中抽離自己的物業，以“自用”名義甚至聯合多戶業主以酒店名義私下經營出租。這些業主由于占用酒店上述的優勢資源，其出租成本（除購房外）極低，常常以大幅低于酒店的價格吸引客人在他們手上訂房并私下取得出租所得。

這種行為首先侵犯了酒店的經營權，其次在多方面干擾了酒店整體的經營管理，侵占了酒店和其他業主的利益。自己作為酒店的業主，自己卻發動惡性低價沖擊酒店的控制房價。給酒店正常的經營管理帶來有害的沖擊。酒店要挺住控制房價則開房率就會降低；如果以低價出租則無法取得足夠的利潤去支付承諾給業主的回報。這個兩難局面的狀況,很大程度就是產權式酒店經營權屬缺乏法律支持所致.4.業主對自有物業擁有的自由度

這一問題在上文“業主權利”中已作闡述，但是，對于相當部分

產權式酒店業主來講，自己的房間怎么不能自由使用仍未能理解接受。難點之一是：規范的發展商在產權式酒店物業銷售時，采用國土房地產部門之《房屋買賣合同》文本中對此并無明確之規定條文，往往需要由發展商以合同附則予以確定；然而這種雙方約定的內容是否符合法律精神？如果有違法律精神的約定又怎能成立？難點之二是：擁有一間客房的業主將房間留作自用，不參與經營（往往有產權式酒店指定必須參與聯合經營），就其占有權屬而言本是不可否認的。但這個房間能否讓業主自由安排親屬、朋友、客人入住（假定業主并無因此而收取利益），應否納入酒店統一入住管理？酒店是否應由此承擔其安全、服務等責任？該業主能否象一般住宅物業般自由使用其房間？誰去核實這類親戚、朋友是否向業主支付過費用

才取得住房權？

酒店作為一個合法注冊經營實體，又能否限制這種與企業經營方式、利益產生直接沖突的情況？在現有對個人財產、物業擁有權和商業經營法規不同角度制定的法律中，同時在這情形下套用就會有矛盾出現，那么產權式酒店自定的約束性規定又能否有理據執行？

上述種種都是放開業主自由使用度后，就會出現而又很難“依法”解決的部分問題。從實際工作中，其實業主應看到自己就是酒店經營基礎的一份子，應該維護酒店的整體經營性；并且就業主的利益而言，以其個人“自由度”收取住房之小利益，將可能導致酒店物業價值貶低至普通公寓物業價值，其導致的損失將可能遠遠大于私自出租的小利益，并且這種損失是殃及每一位業主的！因此，業主在產權酒店中自由度(也就是使用權、經營權)應該受到一定的約束是合理原則。

5.業主監督酒店經營管理的組織

由于產權酒店涉及到投資收益的問題，對業主來說，其經營管理的效益和透明度十分重要，需要有效的組織來進行監管。產權酒店業主物業的收益是通過經營管理工作來體現的，因此單純的物業管理監督組織如一般住宅物業的“業主委員會”還不能完全執行監督酒店經營管理的職能。而且“業主委員會”的相關條例側重于沒有經營活動的一般住宅物業，對寫字樓等商業大廈這類多頭經營的物業已顯得不足，對于一個產權分散而又統一對外經營的酒店更覺不周。因此產權酒店需要一個能代表業主監督酒店經營與物業管理兩方面的工作，又熟悉酒店管理業務，并能代表廣大業主利益行事的組織。目前一些產權酒店已開始建立承擔管理和經營職能的“監督委員會”之業主代表組織。但因為沒有可套用的法規，也使得這些組織的決定，經常難以一一落實，相關政府職能部門也很難作出恰當的評判，使工作仍在“舉步維艱”時刻。

六、產權酒店的政策法規急待完善

產權酒店作為一個新生事物，相關的配套政策、法規還不完善。作為房地產項目和酒店項目的結合體，有著其自身的特殊性。目前適用于普通商品房、住宅樓宇和酒店等的法律、法規不能完全套用到產權酒店上，也因此造成了當發展商、管理公司和業主之間出現爭議時，發現竟無法可依的局面。諸如對業權使用和收益的規定限制，對酒店或物業的管理費指引標準，對業主組織功能的界定，對資產折舊的攤提與分配，對酒店這類遠高于一般物業檔次的維修基金標準與使用等問題，輕則爭論不休，妨礙經營，重則瓦解產權式統一經營管理（也就是瓦解整個酒店企業），這都應引起政府有關部門的足夠重視。目前，在國內已運作或正在籌備中的產權酒店數量正呈上升趨勢，勢必會出現形形色色的問題和爭執，政府部門應盡快出臺配套的法律、法規來規范市場，保護投資者和業主的利益，也有利于保護市場行業經濟發展。

第二篇：產權式酒店的稅務問題

產權式酒店的銷售風險原來一直有爭論，大多是從經營管理的難度等方面來探討，本文從稅務角度的分析是一種比較現實和客觀的角度，從中看出來產權酒店確實存在不少需要克服的現實問題。里面涉及的稅務種類大家可以積累起來，在有具體項目需要測算的時候有可能用上。

產權式酒店的稅務問題

產權式酒店在中國落地生根，最早是房產開發商借以融資、盤活資產的一種方式，它對于開發商而言不失為一種較好的營銷策略，對促進房地產市場的發展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發商、投資者、酒店管理方以及稅務機關監管等均存在涉稅風險。

1、房產開發商

開發商將產權式酒店銷售給投資者（業主），按照規定主要應該繳納以下稅金：

（1）營業稅金及附加

根據《營業稅暫行條例》規定，開發商需要繳納5%的營業稅。同時還需要繳納城市建設維護稅、教育費附加。

（2）企業所得稅 根據“國稅發〔2006〕31號文”等相關規定，開發商取得了銷售的預收款即需要按照25%稅率的預繳企業所得稅。

（3）土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例》等相關規定，開發商銷售產權式酒店給業主，需要繳納土地增值稅。

（4）印花稅

根據“財稅[2006]162號文”規定，銷售產權式酒店而簽定的購房合同應按產權轉移書據0.05％繳納印花稅

2、投資者（業主）

（1）購買環節

A、契稅

根據《契稅暫行條例》的規定，投資者（業主）購買了產權式酒店，就應該繳納3％-5%的契稅。

B、印花稅

投資者（業主）簽訂了購買產權式酒店的購房合同，應該繳納0.05的印花稅，還應按權利許可證照，按件交納印花稅五元。

（2）收取房租環節 業主（投資者）將所購買的產權式酒店委托酒店管理公司進行經營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：

A 營業稅及附加

《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）明確規定：

投資者（業主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業-租賃業”征收5%的營業稅。

同時按照相關規定還應該繳納城市建設維護稅、教育費附加。

B、房產稅

根據《房產稅暫行條例》規定，業主對外出租房屋，房產稅以租金收入為計稅依據，稅率為12%。

C、土地使用稅

根據《城鎮土地使用稅暫行條例》規定，對業主擁有的產權式酒店，應該按照《國有土地使用權證》所載面積征收土地使用稅。

D、個人所得稅 《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）明確規定：

投資者（業主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。

【稅率】：按照“財稅[2000]125號”規定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。

【計稅依據】：按照“國稅函[2002]146號”規定：

個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除相關費用。

3、酒店管理方

酒店管理方一般均是房地產開發商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發商聘請的專業酒店管理公司。酒店管理公司承擔著酒店經營管理的重要職責，它主要涉及以下稅金：

（1）營業稅金及附加

根據《營業稅暫行條例》及相關規定，對酒店管理公司取得的經營收入，應該征收5%的營業稅金以及相應的城建稅、教育費附加。

（2）企業所得稅 根據《企業所得稅法》規定，酒店管理公司應該就其經營的凈所得繳納25%的企業所得稅。

（3）代扣代繳投資者房租收入的個人所得稅

根據《個人所得稅法》相關規定，酒店管理公司是個人所得稅的扣繳義務人，按照稅法規定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務人的法定義務，必須依法履行。

（4）代扣代繳投資者（業主）的營業稅、房產稅、土地使用稅

一般說來，主管稅務機關均會要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業主）應該繳納的營業稅、房產稅、土地使用稅。

A 面對主管稅務機關沒有政策依據的代扣代繳如果不執行，勢必加深與稅務機關的征納矛盾；

B 如果代扣了投資者的相關稅金，相當于直接減少了投資者的收益，也會加劇與投資者的對立。

因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業稅、房產稅、土地使用稅，如何應對主管稅務機關、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。

4、主管稅務機關 由于購買產權式酒店的投資者均是自然人，主管稅務機關如何有效征收投資者出租收入的營業稅、房產稅、土地使用稅，不能說稅務機關是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。

（1）委托酒店管理公司代扣代繳

如果主管稅務機關委托酒店管理公司代扣代繳，對強化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認可這種沒有法律、政策依據的代扣代繳。

（2）主管稅務機關直接征收

面對人數眾多的購買產權式酒店的投資者，主管稅務機關直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導致國家稅款白白流失。

從上述分析可知，產權式酒店模式對于開發商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務機關都存在較多的稅務問題。由于稅收問題很可能導致開發商無法兌現對投資者收益回報的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴重的社會不穩定因素。

（三）解決產權式酒店法律、稅務問題的思考 產權式酒店這一新生事物，對于開發商及時回收資金、拓寬投資者的理財渠道，應該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產權式酒店而產生的法律、稅務問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發商、投資者的權益，降低涉稅風險，減少國家稅款流失。筆者認為可以從以下兩方面考慮：

其一，完善相關法律手續，降低法律風險。

1、開發商在產權式酒店的促銷廣告中應該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風險。

2、開發商在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時，應嚴格執行《合同范本》，不能出現 “售后包租”以及類似的相關內容，以免造成違法合同。

3、開發商應該對酒店的餐飲、會所等娛樂休閑配套設施向投資者作出不予銷售的承諾。產權式酒店在開業后，便將此產權抵押給銀行，以作為對業主回報承諾的擔保。

4、為了保證開發商能夠實現關于投資收益的承諾，投資者應該同開發商簽訂《擔保投資收益補充協議》，以保障投資者的權益。

其二，多角度防范涉稅風險，以保障各方權益。

1、產權式酒店的《商品房買賣合同》簽訂后，開發商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對投資回報作出承諾時，必須對相關稅收政策進行明示，以免誤導投資者。

2、投資者應該全面地、理性地分析產權式酒店的投資回報問題，特別是對占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。

3、酒店管理方應該對自身經營的涉稅風險有一個清醒的認識，對是否按照主管稅務機關要求代扣代繳投資者相關稅金要有一個明智的選擇，并有解決問題的預案措施。

4、針對產權式酒店出現的如何征收投資者的相關稅金（營業稅、房產稅、土地使用稅）的現實問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務總局出臺有關稅收政策，以利基層主管稅務機關加強對這一部分稅金的征管。

綜上所述，對產權式酒店這種創新模式的認識，應進一步深化。我們應該不斷研究與探討在產權式酒店模式下如何降低開發商、投資者的涉稅風險，如何完善和強化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產權式酒店的優勢對開發商、投資者而言不能簡單總結為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風險也不能說就是“陷阱”。

第三篇：產權式酒店策劃書

湖光山舍田園農莊產權式酒店策劃書

什么是產權式酒店

所謂“產權式酒店”，就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產權，投資者如購買商品房一樣投資置業，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店概念的實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合伙企業較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為，目的是獲得房地產增值和經營收益。產權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產品。目前市場上出現的產權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區、旅游度假區的各類以投資經營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經濟型酒店。

產權式酒店來自于分時度假市場。20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產生。據此，聰明的開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

產權式酒店是旅游房產的重要一類，其實質就是“分時度假＋房產投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經營或分時度假網絡管理，獲得一定的投資回報。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產權。經營有方的酒店通常還可帶來物業的增值效應。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，可以作為一般投資者在郊區的第二居所或企事業單位的度假基地。

產權式酒店這種新穎的經營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發展起來。據資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網絡，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產權式酒店平均每年以15%的速度遞增，預計所有這些表明，產權式酒店正在成為旅游經營的一種重要的經營創新模式，同時成為最受中產家庭青睞的旅游、投資形式。

產權式酒店作為旅游房產發展興起的房產銷售模式，曾經一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產權式酒店頗多疑慮，其引發的訴訟不斷。

國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產相結合的物業開發模式開始風靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現各種形式的產權式酒店，經過一段時期的發展并呈現出旺盛的勢頭。

可以說2000——2001年是第一輪產權度假酒店開發熱潮，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績而結。

然而，從2003年開始的第二輪產權式酒店熱并沒因此而受影響，產權式酒店繼續開工、開盤、開業。

2005年春節黃金周期間，一股產權式酒店的狂風再次席卷海南房地產市場。作為中國新興的房地產業熱點地區，海南的房地產以其獨特的自然環境優勢贏得了國內消費者的青睞，而產權式酒店又是其中備受關注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，產權式酒店又呈現出旺盛的發展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據不完全統計，目前我國的產權式酒店項目己經發展到200多個，遍布全國25個省、自治區和直轄市。

4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發和推行產權式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產權式大酒店已形成決策，并付諸實施。

6月初，產權式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實業有限公司投資開發的四星級產權式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關西郊塘子鋪溫泉村(下關溫泉)開工建設。大理鳳凰溫泉度假村是全產權分時度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進行出售，由投資者擁有該單元全部產權，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經營管理，從受益中減去管理費用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費休息度假時間。

業內人士估計，從今年起，全國各地產權式酒店的經營數量將會大幅上升。產權式酒店利在何處？

產權式酒店作為投資類物業的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環境影響。

首先，國內房地產積壓和飯店出租率下降。經濟過熱時期，我國各地建起大批房地產項目，經濟回落，許多盲目開發的房地產由于價格高、市場定位不準等因素出現了嚴重的積壓。據國家統計局城調總隊對全國35個大中城市的調查結果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產中，有相當大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經過初期單純以觀光為目的的發展階段之后，休閑度假旅游需求已經產生，并形成了一定的市場規模。因此，我國在3～5年內，可望形成具有一定規模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大，將為產權式酒店創造出旺盛的需求。

第三，可投資領域少，可利用資金相對充足。由于在工業技術方面與發達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿易組織后開放市場的威脅，在工業領域的投資需求不旺。以家庭經營為基礎的農業領域內雖存在較大的資金需求，但由于經營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產業中，投入產出效益好的產業也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。

當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關外，與產品本身的優勢也是分不開的。北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文認為，產權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因。其一，委托經營，省去麻煩。

產權式酒店投資的基本形式為，業主擁有一套星級酒店客房的產權之后，再委托開發商或專門的酒店經營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩定。

不少產權式酒店都提供相當誘人的包租服務，每年給予業主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業界普遍認為，產權式酒店的投資回報相對于其他類型物業而言，是比較穩定的，并且風險相對也小一些。另外，很多產權式酒店的開發商每年都會提供給業主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地置業者而言，這一條件相當具有吸引力。

湖光山舍田園農莊優勢與劣勢分析

農莊優勢：湖光山舍田園農莊的獨特之處是它是一個鄉土氣息濃厚的田園農莊，它擁有江西省獨特的風格定位，是一道休閑度假的風景亮點

第四篇：錦X酒店(產權式酒店)經營合作合同

錦X酒店（產權式酒店）經營合作合同

甲方（投資方）：XX市錦X酒店有限公司

注冊地址：

營業執照注冊號：

法定代表人：

聯系電話：郵政編碼：

乙方（合作方）：

身份證號：

聯系地址：

聯系電話：郵政編碼：

開戶名稱：開戶銀行：

銀行帳號：

甲乙雙方就XX市東街錦X酒店經營合作有關事宜，本著自愿、平等、坦誠的原則，依據有關法律、法規之規定，經過充分友好協商，簽訂本合同。

第一條：乙方以權屬其位于XX市XX路1、2號的“東街”酒店式公寓房屋的使用權作為出資與甲方合作經營錦X酒店。

乙方的出資合作房屋為：棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；

合計：套，建筑面積平方米。

（以上房屋的裝修標準及配套設施見本合同附件一。）

第二條：合作期限

合作年限為年，自年月日至年月日止。

第三條：合作方式

（一）合作經營方式

由甲方提供經營資質、經營投資、經營管理，乙方提供單位房經營場地，由甲方按酒店總體經營規模投資配置酒店全套設施及配套裝修，包括家用電器、家具等，并承擔有關物業管理費；酒店由甲方進行專業化統一經營管理，自負盈虧；乙方按合作約定獲取固定利益回報，不承擔甲方的經營風險。

（二）合作利益回報方式

1、乙方以安揭方式購房的：

（1）15年內，乙方憑東街業主至尊金卡在東街錦X酒店享有免費固定消費額元（總房款的30%，即為首付款額），該免費固定消費額僅用于住房免費服務，不包括其他消費。

（2）乙方在合作中期限可獲得相當于購房合同認定的購房總款70%的合作固定利益回報，并同時獲得該物業向銀行貸款15年的貸款利息（隨同期銀行貸款利率浮動）。該合作固定利益回報按月均分兌現（保證乙方按月向銀行交付月供款）。

（3）實施方法：由乙方辦理完畢該物業相關銀行按揭手續后，將銀行提供乙方的專用帳號交甲方存檔（供甲方用于支付乙方合作利益回報使用）。合作利益回報起始日期為簽訂本合同后該商品房銀行按揭手續辦理完畢貸款到位之日起算。

2、乙方以一次性付款方式購房的：

（1）15年內，乙方憑東街業主至尊金卡在東街錦X酒店享有免費固定消費額元（總房款的30%，即為首付款額），該免費固定消費額僅用于住房免費服務，不包括其他消費。

（2）乙方在合作期限中可獲得購房合同認定購房總款120%的合作固定利益回報（即：前10年每年固定回報7%，后5年每年固定回報10%）。該合同固定利益回報按月均分兌現。合作利益回報起始日期自乙方已按購房合同規定付清該房全部房款之日起算（以交款憑據為準）。

（3）實施方法：當乙方已付清全部房款、本合同生效后，甲方即向乙方預付第一年合作期中前半年的固定利益回報。此后，依次類推，由甲方于每半年第一個月的30日前以現金方式支付給乙方或轉入乙方指定帳號。

3、乙方在本合同中確認的合同固定利益回報方式：

甲、乙雙方同意乙方應得的合作利益回報方式按本合同第三條第（二）款第點實施。

第四條：東街業主“至尊金卡”使用規定

1、乙方享有東街業主至尊金卡一張，憑卡在合作年限內按相關規定享有免費固定消費額；每年中當超過

年平均可使用額時，超過部分乙方必須以現金給付結算，該結算收費標準甲方仍按當時門市價4折優惠收取。

2、乙方在持卡享受固定消費額時，均按東街錦X酒店經營期間向公眾公示的客房門市價40%的價格結算。

3、為減輕東街旅游高峰期的接待壓力，乙方的消費時段在國家法定黃金周內（元旦三天、春節七天，五

一節七天、國慶節七天）限定為年均可使用額10%（天），在這規定下超出部分須以現金給付結算，剩余年均可使用額消費指標任時段通用。

4、金卡不限制卡主的每日訂房使用，但每年數額一次性使用時必須提前5天預約；旅游黃金周期間訂房

應提前15天預約；以利甲方根據酒店實際經營情況為乙方作統籌安排。

5、憑卡可享受觀看《印象 XXX》門票門市價6折優惠。

6、以上免費住宿消費額僅限于業主金卡擁有者及卡主授權入住并擁有卡主專用密碼者。

7、至尊金卡可轉讓，繼承，掛失，其使用權可由卡主自由贈與他人，期間，卡主應告知接受者使用密碼，以配合甲方照章辦理接待手續。

8、當乙方享受完全部免費住宿消費額后，乙方仍可憑在東街錦X酒店享受入住優惠價格，但須以現金方

式結算。

第五條：甲方的權利和義務

1、甲方有權依法獨立自主開展酒店經營活動，在保證乙方應得權益不受損害的基礎上有權將公寓出租經

營。甲方的債權、債務均由甲方自行負責。

2、甲方應按時支付乙方的合作投資固定利益回報，不得拖欠。

3、甲方自負經營中所發生的各項稅費。

4、甲方應守約出資為乙方的投資合作房進行內裝修、配置家具、電器等配套設施，在合作期內按使用年

限出資更新置換，并對房屋進行定期維修保養。

5、甲方因統籌經營需要，東街B、C段樓房現尚未安置家具、電器，甲方應在合作期內完善一切同等配

置。

6、合同期間，甲方可根據經營需要對房屋平面布局作相應改變，但不得擅自改變房屋的承重結構和用途。

甲方因人為故意過失造成房屋及設施毀損的，必須負責恢復原狀并賠償乙方由此造成的經濟損失。

7、當合作期滿，甲方應將乙方的合作房按原裝修標準的7成新、電器設施能正常運轉標準歸還乙方。

第六條：乙方的權利和義務

1、乙方有權監督甲方執行本合同規定，依據本合同約定獲得應得權益，不承擔甲方的經營風險，不干涉

甲方的合法經營活動。

2、合作期間，為維護酒店形象、統一管理，乙方不得在房屋內擅自放置自有物品，不得擅自處置客房內

所有配套設施。合作期滿，乙方有權讓甲方將房屋按原裝修標準裝修后收回房屋。

3、乙方在合作期間若想轉讓合作房產的，由發生買賣的雙方自行辦理房地產權證過戶手續，所發生費用

自理，轉讓損益部分由乙方自負，上述轉讓行為的前提為：買賣雙方必須繼續遵守履行本合同合作條款，直至期滿為止。

第七條：違約責任

1、甲方不按時兌現乙方應得的固定利益回報時，按逾期款額每日向乙方支付1%的滯納金，并承擔當期

銀行貸款息賠償（乙方屬一次性付款購房的，甲方也按此規定賠償）。

2、在雙方合同期間，任何方不得提前解除合作經營合同，乙方不得提前收回房屋使用權，違反者即視為

違約，違約方應向守約方支付違約金人民幣元，（按購房合同認定的總房款的10%計）。

第八條：合同的變更和解除

1、合同期內，因不可抗力導致房屋損毀，不能繼續履行本合同時，本合同自行解除，甲、乙雙方的損失

各自承擔。

2、因合作需要，經雙方商議同意時，可根據實際情況補充變更合同內容。

3、合同期滿，甲、乙雙方可根據當時市場行情商定繼續合作方案，續訂合作合同，乙方亦可隨自身意愿

選擇其他處置方案。

第九條：

1、本合同自雙方簽字之日起生效，在合同執行過程中，雙方的權利和義務不因法定代表人變更而變更。

2、本合同一式兩份，經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。甲、乙雙方各執壹份，具同等法律效力。

附件：

1、房屋裝修標準；

2、乙方《商品房買賣合同書》的復印件一份。

甲方（投資方）：XX市錦X酒店有限公司

法定代表人：

聯系電話：

證件號碼：

乙方（合作方）：

身份證號碼：

居住地址：

聯系電話：

二00年月日

第五篇：產權式酒店營銷策劃方案

產權式酒店營銷策劃方案

產權式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。下文是聘才網小編為你推薦的產權式酒店營銷策劃方案，歡迎你閱讀。

產權式酒店營銷策劃方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx(xxxx)投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優雅的高品位場所。

是投資(消費)者買斷酒店(部分客房及其他用房)設施的所有權，均可成為酒店的會員。除自己使用(消費)部分時間外，統一將其他時間的住宿權，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經營，投資人自已獲取紅利(租金)的經營模式。

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

(1)自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經營獲得租金回報。

(2)自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經營獲得租金回報。

(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資(消費)者，委托酒店方經營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

1、開盤前預交XX元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進(推薦)者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優惠費用和服務。

主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預交XX元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx(會員式)大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權，每月享有1天的免費就餐權。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優惠結價。

4、高享受。xxxx(會員式)大酒店按準五星級標準建設，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程(五星級)酒店管理，為您提供舒適優雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內設有特約的優質服務區，為您提供高品位的服務。

1、自然環境差。xxxx市城區內暫無省級定點旅游(點)區，且市級旅游景點較少;

2、投資環境差。政府職能部門不是服務型政府，仍然是監督型政府。周邊的工農矛盾尖銳，人們的素質跟不上經濟建設發展的需要;

3、交通環境差。xxxx市城區不是周邊市(縣)的必由之路，各市(縣)到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區的中心區域和政府的所在地區域;

4、融資環境差。正處于國家宏觀調控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款;

5、價格“賣點”差。xxxx市城區內有房地產開發公司30—40家，有5個住宅、工業、政府職能部門開發區域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業廣場等也構成影響銷售的主要因素。

1、發揮xxxx及市經濟技術開發區的優勢。做好外地來XX經商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發揮市轄內縣、市環境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發揮政府部門，龍頭企業集體消費的好處。政府部門和龍頭企業仍然是消費的主體。

4、發揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內在驅動力、內在韌勁、有創新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經過培訓使其發揮應有的作用。

1策劃的標準(目的)作用：

(1)必須實現利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優，達到30%—50%視為優秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現利潤的最大化。

(2)快速塑造高品質樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產投產的品牌。

(3)有效防范和轉嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風險分擔的作用，有效地防范投資的風險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風險。

2、策劃方法：

(1)發揮和整理合自身資源優勢。一是要看到在xxxx城區內xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優勢。二是有面向xxxx及市經濟技術開發區獨特的區域優勢。三是公司有長期從事房產開發的經驗優勢。

(2)復制嫁接外界優勢。一是要向外地學習產權式酒店的售樓經驗。二是要學習xxxx市城區xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經驗。

XX年8月12日