物業公司成本管理與控制存在的問題

及對策建議思考

當前物業公司的管理水平存在問題，公司的人力成本、管理成本以及維護成本等方面均比較高，導致公司的實際盈利不足，公司發展比較困難。因此本文對物業公司成本管理的特點簡要分析，提出成本管理與控制中的問題，并詳細闡述加強成本管理與控制的策略，為物業公司提供參考。

我國經濟飛速發展帶動了城市化進程，而房地產的發展同樣隨城市化而發展，房地產業發達直接促進物業行業的發展，當前物業公司的發展過快導致其成本管理和控制存在很多問題，物業公司的管理人員能力不足、職權不明確以及人力資源的利用率低共同導致成本管理與控制困難。

一、物業公司成本管理的特點

物業公司的部門比較多，每個部門需要負責不同類型的工作內容，整個物業公司的員工數量非常多，導致物業公司不得不使用很多管理人員。物業公司成本管理需要考慮管理因素、人工因素以及維護因素，成本管理需要從多方面同時控制，因此成本管理困難。

二、物業公司成本管理與控制存在的問題

（一）管理部門的責任和權利不明確

物業公司的部門劃分不清晰，導致各部門的業務和工作重疊、管理人員責權重合，管理效率低下，成本控制策略的制定和施行都比較困難，成本管理與控制很難實現。

（二）管理機制與公司實際不符合物業公司直接使用行業內其他公司的管理機制，導致管理機制與公司的實際發展不符合，企業很難直接按照管理機制控制管理成本和人力成本。

（三）人力資源的成本過高

物業公司的部門多、人力資源數量龐大，導致實際工作中存在很多不必要的崗位和過多的員工，人力資源的成本浪費比較多，成本管理和控制比較困難。

（四）各部門的人員配置情況不合理

物業公司的各個部門人員數量差距過多，導致人員配置很難，而人力資源管理部門人員的能力和數量比較低，很難按照公司實際情況對各部門的人員按照崗位進行配置。

（五）員工節約成本的意識不高

物業公司員工在工作中為了保證工作的效率和速度很少考慮成本因素，員工節約成本的意識不高，導致員工工作過程中對水電資源浪費嚴重。

（六）維護成本比較高

物業公司需要對很多老化嚴重的建筑和磨損嚴重的基礎設施進行維護，小區或者商業廣場的業主和游客維護意識較低，導致物業公司維護成本過高。

三、加強物業公司成本管理與控制的策略

（一）優化管理結構明確管理人員的責任和權利

物業公司應該針對管理部門責權不明確的問題優化管理層的結構，對管理層崗位的責任和權力重新進行規劃，將責權重合的管理崗位進行合并，重新確定物業公司的管理崗位，讓臃腫的管理架構重新煥發生機，物業公司的成本可以從管理層的角度進行控制。管理層的結構得到優化，管理人員的人力成本降低了。同時管理人員的責任和權利明確了，物業公司的管理人員各司其職，管理效率得到提高，由管理層控制員工節約成本更加容易。物業公司的管理人員應該按照公司架構保持適當的數量即可，物業公司應該往高質量、高效率的管理方式發展，而不應該在管理效果較差的時候一味地追求管理人員的數量，這樣反倒會起反效果。物業公司的管理層人員自身的素質必須足夠高，管理人員需要制定管理和發展策略，而優秀的管理層人員可以保證在提高管理質量和效率時依舊能夠保持管理成本不升高，如果管理人員花費過多資金提高有效的管理效率和質量可能得不償失。因此物業公司需要加強對管理層人員的能力培養，管理層人員同樣要自學管理知識不斷提高自身的管理水平。管理人員需要根據公司發展情況先制定最符合經濟效益的管理策略，然后再保證管理策略能夠順利實施，最后員工按照公司管理計劃工作，這樣就實現了從管理層到員工層的成本管理與控制。

（二）結合自身情況創新公司自身的管理機制

物業公司的管理機制與自身不契合，物業公司多直接使用行業內其他企業的管理機制，行業內物業管理主要分為經濟室、辦公室、財務部和業務部，而業務部又繼續劃分為維護部、安保部、環境部、工程部及開發部。這種管理機制頂層管理人員數量少，主要工作和管理人員集中在業務部門，員工和管理人員的責權重合較多導致管理結構臃腫，頂層領導人員數量少卻需要制定每個部門的管理策略，頂層管理人員的負擔極大、中層管理人員的效率不高。因此物業公司需要結合實際情況創新管理機制，使其與自身情況相符合，同時重新對企業進行劃分，重新成立各個部門。物業公司的工作包括：小區或者商業廣場的店面招商工作、小區或者商業廣場的環境進行清潔養護工作、小區或者商業廣場的設備及建筑圍護工作、處理業主反映的情況和投訴、安保工作、停車管理和收費、維持公共設備正常工作。因此可以將物業公司的部門充分劃分為招商部、環境部、設備部、服務部、安保部、停車部、維護部，直接將整個物業公司的業務分為七個同級別的部門，然后由七個部門共同完成管理工作，每個部門負責的工作明確，整個物業公司的管理工作更好開展。而物業公司的頂層領導人員的負擔也不會太大，整個管理效率會有極大提高，創新更符合物業公司自身的管理機制更方便成本管理和控制。

（三）降低物業公司的人力成本

物業公司的人力成本普遍偏高，降低人力成本可以對成本更好地控制。首先物業公司要對公司的人力資源情況進行普查，統計每個部門的員工數量，查看是否有員工存在只拿工資不干活的情況。然后再根據物業公司各個部門的實際工作計算出所需要的員工數量，人員冗余過多的部門需要裁減員工，而人員不足的部門需要增加工作人員，裁減一定數量的員工同樣要保證員工能夠完成物業公司的所有工作，這樣才能將人力成本控制在最低。最后應該加強對員工專業技能水平的培養，而不是直接員工的數量，基層人員同樣要向質量和效率的方向發展，如果物業公司各部門出現工作人員不能完成日常的情況。否則員工極容易出現消極工作的現象，員工希望增加工作人員的數量來達到減輕工作強度的目的，所以物業公司需要對每個部門的工作具體統計，分析工作強度和需要的員工數量，這樣才能保證員工的人力成本最低。除此之外還可以使用高科技完成物業公司的工作，例如使用智能機器人完成環境的綠化工作，由機器人直接完成對小區植被的灑水工作，或者使用機器人在商業廣場完成垃圾的清掃，智能機器人在部分部門可以取代一部分人工的工作，從長遠方向看可以實現成本管理與控制。

（四）提高人力資源管理部門的效率

物業公司除了完成日常工作的部門以外還應該成立人力資源部門，由人力資源部門對各個崗位及員工進行重新規劃。人力資源管理部門從專業的角度對當前物業企業的崗位按照實際部門和工作情況進行細致分工，保證每個員工的崗位工作不會重合，同時各個員工的崗位工作又相互補充。然后再對物業公司各部門的員工進行考察，按照個人能力的不同將其安排到合適的崗位上，這樣可以提高物業公司人力資源的利用率，將人力資源發揮出其最大價值，降低人力資源管理成本。最后由人力資源部門制定薪酬管理制度，通過薪酬管理制度保證員工的工作質量，防止工作質量問題導致成本升高。物業公司人力資源管理部門應該對管理層和員工兩個方面的人才做好儲備工作，建立公司單獨的人才庫。如果物業公司某部門的工作質量偏低，在培訓之后依舊得不到改善，可以從公司人才庫中選擇專業能力水平較高的物業人才，將現有工作質量低的工作人員替換，提高物業公司的成本管理與控制能力。

（五）提高員工的節約意識

物業公司想要節約成本還應該提高員工的節約意識，員工在物業工作中會使用大量的材料和能源，員工的節約意識不高會導致企業管理成本升高。因此企業必須提高員工的節約意識，讓員工在做環境綠化和保潔工作時節約水資源的使用，降低員工資源浪費的情況。物業公司首先要對員工開展節約意識的教育工作，讓員工認識到水、電資源的重要性，然后才能在工作時注意節約水、電等資源的使用，最后再設置專業人員對員工是否存在浪費水、電資源的情況進行監督。物業公司應該定期開展員工總結大會，并在大會上對節約成本較出色的員工進行獎勵，同時以節約能源的思想講座對員工輔助教育，提高員工的節能意識。在小區或者商業廣場的內部貼上節約水、電能源的宣傳標語，為物業員工營造一個節約成本的環境，讓物業員工潛移默化地產生節約能源的意識，然后員工才能在工作中自發地節約能源，為物業公司節約成本。長此以往員工在工作時會注意水、電等資源的使用，節約物業公司水、電等方面的成本，有利于成本管理與控制。

（六）降低維護成本

物業公司想要實現成本管理和控制則必須重視維護成本的降低，平時只有加強小區或者商業廣場業主或者游客愛護公共設備、設施的意識，才能讓業主和游客使用公共設施、設備時不會造成太大的磨損。物業公司應該在小區或者商業廣場區域內各種公共設備、設施旁貼上宣傳標語，呼吁業主和游客保護公共設施和設備，不要在使用的同時惡意破壞。物業公司降低維護成本的意識越高，才能夠從自身的角度影響業主，最后保護整個區域公共設備、設施，降低實際維護成本。物業公司維護的建筑、設施范圍很廣，物業公司維護成本非常高，所以物業公司必須從源頭上降低維護建筑、設施的磨損程度，物業公司對管理范圍的建筑和設施保護程度越高，實際需要的維護成本就越低。反之如果物業對保護建筑和設施的措施不夠，導致破損程度嚴重，物業公司的維護成本自然升高。因此物業公司必須提高對管理范圍內各種基礎設施、建筑的保護，從維護成本方面做好成本管理和控制。

四、結語

綜上所述，物業公司可以按照優化管理結構明確管理人員的責任、結合自身情況創新公司自身的管理機制、降低物業公司的人力成本、提高人力資源管理部門的效率、提高員工的節約意識以及降低維護成本等策略加強成本管理與控制，從管理層和員工兩個方面共同將成本控制到最低，保證物業公司的正常盈利。