保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的歷史脈絡(luò)及其在中國(guó)的前景

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的歷史脈絡(luò)

因保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)涉及面甚廣,其償付能力至關(guān)數(shù)量眾多的被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)期權(quán)益,因此即使是在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用也要受到保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)的限制。比如,美國(guó)的《保險(xiǎn)公司投資示范法》就規(guī)定:保險(xiǎn)公司的自用型不動(dòng)產(chǎn)投資的上限是認(rèn)可資產(chǎn)的10%;對(duì)民用不動(dòng)產(chǎn)投資的上限是認(rèn)可資產(chǎn)的2%。《保險(xiǎn)公司投資示范法》僅是“示范”,各州可以制定適合本州情況的具體規(guī)定。例如,紐約州的《紐約州統(tǒng)一法令》中的《保險(xiǎn)法》一章對(duì)保險(xiǎn)投資的規(guī)定是:保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資方式包括直接持有財(cái)產(chǎn)和持有股權(quán)或受益憑證,不動(dòng)產(chǎn)的用途既可以是純粹為了投資收益,也可以是用做公司的辦公場(chǎng)地。不動(dòng)產(chǎn)總投資額上限不得超過(guò)25%,其中:以收益為目的的不動(dòng)產(chǎn)投資總額不得超過(guò)20%、單項(xiàng)投資金額不得超過(guò)2%;用于辦公的不動(dòng)產(chǎn)投資總額不得超過(guò)10%、單項(xiàng)不得超過(guò)2%、對(duì)紐約州以外的投資總額不得超過(guò)0.2%。與美國(guó)相比,歐洲國(guó)家對(duì)保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的限制一般較寬。

然而在實(shí)務(wù)中,不論是美國(guó)還是歐洲國(guó)家,保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資基本上都沒(méi)有達(dá)到政府監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的上限。比如,2006年末,美國(guó)壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)總額是331億美元,僅占?jí)垭U(xiǎn)公司48228億美元投資總額的0.7%,遠(yuǎn)低于保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)投資上限標(biāo)準(zhǔn)。

與保險(xiǎn)業(yè)較低的投資比例相對(duì)應(yīng)的是,若干年來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資總體而言還在呈明顯的下降趨勢(shì)。比如,日本壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從1983年的6.1%降至2001年的4.7%、至2004年的3.9%,而到2007年已經(jīng)降至3.3%。英國(guó)保險(xiǎn)公司的固定資產(chǎn)投資從1976年的21.55%下降到2002年的6.05%。而美國(guó)壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)比例多年來(lái)也呈下降趨勢(shì)。(見(jiàn)下表)

發(fā)達(dá)國(guó)家投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)比例較低并逐步下降的原因主要在于兩個(gè)方面:其一是不動(dòng)產(chǎn)投資的周期長(zhǎng),投資額巨大,保險(xiǎn)業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)的投資收益與其他投資渠道相比較低;其二是保險(xiǎn)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大,保險(xiǎn)和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)間存在較大的跨行業(yè)管理難度,因而風(fēng)險(xiǎn)較大。

發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)可能和許多人的直觀感覺(jué)甚至一些基本理論有著較大的差異。比如,人們普遍認(rèn)為基于壽險(xiǎn)產(chǎn)品的長(zhǎng)期性,保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用的周期也較長(zhǎng)、規(guī)模較大,因此最適合投資周期長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn),而保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)上的長(zhǎng)期投資一定會(huì)有更高的收益率。然而,現(xiàn)實(shí)的情況卻并非如此,保險(xiǎn)公司在進(jìn)行資金運(yùn)用時(shí)要充分考慮到資產(chǎn)和負(fù)債的匹配程度,而成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)投資周期遠(yuǎn)比新興的發(fā)展中國(guó)家特別是中國(guó)的投資周期長(zhǎng),除了占有一半份額的產(chǎn)險(xiǎn)公司不適合做不動(dòng)產(chǎn)投資外,即使是壽險(xiǎn)公司,保費(fèi)收取與給付間隔時(shí)間長(zhǎng)到適合做不動(dòng)產(chǎn)投資的資產(chǎn)也并不如外界想像的那么多,而且長(zhǎng)期負(fù)債也面臨著保險(xiǎn)金隨時(shí)支付的問(wèn)題。

同時(shí),保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)上的投資收益也遜于普通股,有時(shí)綜合收益率甚至比政府債券、單位信托資產(chǎn)、保單抵押貸款和擔(dān)保的收益率還要低。而從中、長(zhǎng)期投資收益的角度看,普通股的投資收益率是較高而穩(wěn)定的,更關(guān)鍵的是,與投資于不動(dòng)產(chǎn)相比,保險(xiǎn)公司對(duì)同是金融業(yè)內(nèi)的證券投資比較熟悉,更容易控制風(fēng)險(xiǎn),而資本運(yùn)用的成本也更為低廉。

實(shí)際上發(fā)達(dá)國(guó)家也有一個(gè)在實(shí)踐中走出誤區(qū)的過(guò)程,比如,在1935年,美國(guó)壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)也曾達(dá)到8.57%;而英國(guó)1976年壽險(xiǎn)資金運(yùn)用于固定資產(chǎn)的比例更曾達(dá)到21.55%,但當(dāng)保險(xiǎn)公司在發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資的實(shí)際收益遠(yuǎn)低于預(yù)期而投資風(fēng)險(xiǎn)卻高于預(yù)期的情況下,就會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì),逐漸降低對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資比例。

幾十年過(guò)去了,發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)比例基本穩(wěn)定到一個(gè)較低的水平,但隨著經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)展,隨著保險(xiǎn)密度和保險(xiǎn)深度的增加,保險(xiǎn)業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)的資金總量卻一直在增加,只不過(guò)隨著投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例降低而增長(zhǎng)緩慢而已。

我國(guó)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的前景展望

目前中國(guó)的情況與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家有很大的不同。首先是不動(dòng)產(chǎn)還處在一個(gè)快速增長(zhǎng)的上升階段。雖然北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的水平,而且房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的層次,但總體而言,與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市如紐約、巴黎、東京、首爾等相比,中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格仍然是較低的,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)和全球化的背景下,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格仍將有較大的漲幅。即使地方政府一般不再明言房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè),但實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中的支柱地位還是短期內(nèi)無(wú)法動(dòng)搖的。房地產(chǎn)業(yè)的增值潛力給包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的投資者提供了巨大的吸引力。可以預(yù)見(jiàn),隨著《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)閘放水,保險(xiǎn)公司將會(huì)釋放出已經(jīng)積聚了若干年的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資沖動(dòng),幾年內(nèi)就將有千億以上的保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)。

其次,比較而言,保險(xiǎn)業(yè)的投資渠道仍然狹窄而且多數(shù)渠道的投資風(fēng)險(xiǎn)較高。隨著1998年保監(jiān)會(huì)成立后對(duì)保險(xiǎn)公司投資渠道的多次放寬,到目前為止,保險(xiǎn)業(yè)已擁有了包括股票和不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的多種投資渠道,但受制于政策環(huán)境,也受制于國(guó)際國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)環(huán)境和保險(xiǎn)公司的投資水平,在已經(jīng)放開(kāi)的投資渠道中,懾于風(fēng)險(xiǎn),一些保險(xiǎn)公司并不敢大量投資,銀行存款仍占到40%左右。此外,比較而言,中國(guó)保險(xiǎn)公司的投資渠道仍嫌狹窄,比如,目前保險(xiǎn)公司仍不能直接投資于證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),也基本不能投資于實(shí)業(yè),甚至專(zhuān)業(yè)的健康保險(xiǎn)公司都不能投資設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)等等。而這樣的投資環(huán)境對(duì)保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的行動(dòng)無(wú)疑也是一個(gè)巨大的推力。

再次,中國(guó)的保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的政策是在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)都處于一個(gè)略為成熟的發(fā)展階段而中途放開(kāi)的,與發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)公司是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原生態(tài)的條件下自然而然地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的路徑有較大的不同,因此中國(guó)的保險(xiǎn)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的了解和控制只能隨著時(shí)間的推移和實(shí)踐的開(kāi)展而逐步增強(qiáng)。

由此可見(jiàn),在中國(guó),保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的前景將在國(guó)際共性的基礎(chǔ)上略有一些不同。比如,在允許投資的初期,保險(xiǎn)公司的普遍做法將是在資金運(yùn)用中加入一定量的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)投資,而這種做法并非一定會(huì)以壽險(xiǎn)公司為主,產(chǎn)險(xiǎn)公司也會(huì)積極參與進(jìn)來(lái),而且投資量也不小,有些公司一開(kāi)始就可能達(dá)到保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)投資的上限。

此外,一些創(chuàng)新性較強(qiáng)的保險(xiǎn)公司將據(jù)此開(kāi)發(fā)出一系列的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn),將保險(xiǎn)保障和不動(dòng)產(chǎn)投資有機(jī)地結(jié)合起來(lái),而在以前不允許保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的情況下,這是無(wú)法運(yùn)作的。在不久的將來(lái),不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和購(gòu)房者就會(huì)發(fā)現(xiàn)一些適合自己需求的保險(xiǎn)產(chǎn)品被開(kāi)發(fā)出來(lái),為自己的風(fēng)險(xiǎn)管理提供幫助。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將在保險(xiǎn)機(jī)制的作用下得到更好的分散。同時(shí),與養(yǎng)老險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)的創(chuàng)新捆綁在一起的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目將得到長(zhǎng)足的發(fā)展,保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)建設(shè)或管理的養(yǎng)老院和度假、護(hù)理場(chǎng)所也將在環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)或海邊成片出現(xiàn)并快速發(fā)展。

還可以預(yù)見(jiàn),保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的潮流也將給我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一些變化。一些大型的保險(xiǎn)公司將會(huì)選擇與大型房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)展戰(zhàn)略合作,以資本運(yùn)作的形式參與房地產(chǎn)業(yè),這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)有不小的影響,保險(xiǎn)業(yè)和大型房地產(chǎn)集團(tuán)的合作將增強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)力。作為世界上最長(zhǎng)壽的機(jī)構(gòu),壽險(xiǎn)公司的介入將為地產(chǎn)集團(tuán)注入更長(zhǎng)久的生命力。

最后,與發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的歷程一樣,保險(xiǎn)公司在投資于不動(dòng)產(chǎn)的初期將對(duì)投資于不動(dòng)產(chǎn)的收益抱有過(guò)高的期待,而對(duì)投資于不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估會(huì)嚴(yán)重不足。這將導(dǎo)致中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)的熱情隨著時(shí)間的推移而逐漸趨于理性,在未來(lái)若干年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也將步發(fā)達(dá)國(guó)家的后塵。此外,在政策的允許下,保險(xiǎn)公司還有可能借助于不動(dòng)產(chǎn)投資信托(Real

Estate

Investment

Trust,REITs)這種在國(guó)外比較成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資途徑介入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),但這要經(jīng)過(guò)一個(gè)復(fù)雜而漫長(zhǎng)的探索過(guò)程。

10月1日起實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》,允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn),這無(wú)疑給正在尋求更好投資效益的險(xiǎn)資帶來(lái)了新的希望和機(jī)會(huì)。在興奮之余,人們不禁要問(wèn):發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的情況怎么樣,有哪些歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以借鑒?如何展望我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的前景,對(duì)行業(yè)的發(fā)展有哪些影響?