第一篇：資源環境價值評估總結

資源與環境價值評估實訓總結報告

在本學期的第十七周和第十八周，我們進行了為期兩周的實訓，實訓的主題是資源與環境價值評估，其中分為兩個項目：

第一周的項目是圍繞重慶科技學院的部分資產，對其評估，最后各個小組一起參與競拍。主要的實訓步驟如下：

首先第一天是按角色分組，確定標的和規則：

（1）政府：清查核算重慶科技學院自然資源價值；監督競標公司沒有惡意抬價或降價行為；監督科技學院是否合理核算各項自然資源價值；參與競拍規則；《重慶科技學院自然資源價值核算報告》（2016年）。

（2）重慶科技學院：對校園內各項自然資源進行價值評估；制定競拍規則；林木資產評估小組、水資產評估小組、土地資產評估小組；《重慶科技學院自然資源資產核算表》（2016年）。

（3）競拍的公司（A、B、C、D、E、F）：各公司利用手里的現金參與重慶科技學院資產競拍，力爭用最少的錢，獲得的資源數量最多。如果競拍數量多，花錢最少的為贏家。《重慶科技學院自然資源資產估算表》（2016年）；要求制定：評估計劃。

實訓的前三天，我們主要工作是分工對重慶科技學院的資產進行評估，并將其編制成文檔，同時準備第四天的拍賣事宜。

到了第四天，拍賣會當天靈湖大約以估算價格的80%起價，經小組商議決定靈湖的起拍價格為1850萬元，作為當天的一號拍品，最終靈湖以5000萬的價格被一號競拍者拍到。競拍現場各個拍賣者在不斷加價，在座競買人認為加價幅度太小，每次愿意加100萬甚至500萬，大聲口頭報出所加的價格并高舉號牌，現場競爭激烈。經過幾輪角逐，最終2號應買人以人民幣5000萬中買靈湖。

在拍賣結束后我們從一號組了解到，他們對靈湖的估價在1500—2000萬之間，他們所用哪個的評估方法是把湖分為水和土地兩部分進行評估，最后把兩部分的價格加起來就得到了靈湖的價值。用不同的評估方法所得到的結果肯定會有所不同，那么他們為什么會愿意用高于他們估算的價格購買呢，這里面不排除有故意抬高價格的欣慰和本著一定要買一件拍品的心態，在加上又不是花真的錢這

種心理，所以造成了這些問題。

在其中還發生了一個小插曲，我錯把其中一個拍賣品部分當成了全部，由于信息不對稱，我們將學校部分樹木在拍賣過程中以學校所有樹木進行拍賣，導致資產流標，這是我們組的失誤，也是我的失誤，在與其他組溝通之后，發現其實我們的估價并沒有問題，最后拍到3000萬也僅跟當時我們拍賣的實際情況有關。拍品的拍賣價格遠遠高于實際的價值，也遠遠超過了我們心中預期的價格。

我們總的成本價3.7064億，成交價5.64億，所以我們賺了1.9336億。對于本次的拍賣會的實際成交價高出我們的預料，分析得出主要有以下幾點：

最后總結時，我發現我們拍賣品都以估算價格的80%起價，是經小組商議決定后，以估價的80%作為起拍價。對于風雨球場、靈湖操場的競拍價格卻出人意料，它們遠遠超過了我們心中預期的價格，私下的溝通之后發現他們的估價跟我們相差有一些，但是差距在200-300萬元之間，況且我們的估值并沒有問題，其實差距出現與我們拍賣的實際情況有很大的關系。

（1）首先我們采取的虛擬貨幣的形式，大家并沒有那么在意這些錢的使用價值。

（2）再加之當時人們競爭之間的好勝心，為取得一件拍品隨意加價導致拍品遠遠高于實際的價值。

（3）這里面并不排除有故意抬高價格的因素和本著一定要買一件拍品的心態，在加上又不是花真的錢這種心理，所以造成了這些問題。

回顧實訓一周的生活，感觸是很深，收獲是豐碩的。總的來說，這次實訓還是比較成功的，無論是個人動手能力還是團隊協作能力都得到了很好的鍛煉。在實訓過程中老師也交給我們很多簡單實用的技巧。我們也學到了，做好做對一個項目固然重要，同時美觀程度也是必不可少的，無論是從參觀者的角度還是自己看的角度都很重要。所以，我認為我們應該認真的對待此類實訓，只有端正好了態度，才能到達更高的高度。

第二周的實訓項目內容則是環境損害價值評估

本周的環境損害價值評估實訓的目的旨在通過本次典型案例評估，探討水污染事件損害主要類別、特征與評估技術方法。通過被本次事件環境損害后評估，擬獲取本次事件的財產損失、應急處置費用、污染修復費用、生態環境風險與損

失、影響損失、損害評估費用的具體數額。

在對整個事件的基礎資料進行整理的分析的基礎上，進行現場勘查調研。通過座談、走訪、問卷、電話等形式進一步了解事件影響損害；結合文獻資料及搜集到的信息，選取合適的方法進行評估；最后綜合計算整個事件的損害費用。

我們小組在進行環境損害價值評估項目實訓的時候，主要是以虎溪河的生活污水造成的環境損害價值評估。

生活污水主要包括糞便水、洗浴水、洗滌水和沖洗水。

其特性主要有以下幾點：（1）污染源廣泛，涵蓋許多方面，品種復雜。（2）水稀釋和處理材料的能力薄弱。水污染物承載能力的稀釋比例，通常與流速成正比。（3）可生化性好（4）N、P濃度較高（5）含病原體（6）總體污染物濃度不是很高，COD、BOD等達標容易，TP達標較難。

環境價值評估方法包括直接市場價值法、揭示偏好法、效益轉移法和陳述偏好法，我們小組采用的也都是這些類似的方法。

經過這一周對虎溪河本次事件環境損害后評估，擬獲取本次事件的財產損失、應急處置費用、污染修復費用、生態環境風險與損失、影響損失、損害評估費用的具體數額，而最后也得到了此次虎溪河的環境損害價值總額43923.77萬元。

轉眼，一周的實訓就結束了，我很感謝學校安排實訓這樣的實訓，以及老師的細心指導。實訓把我們這一學期學習的內容集中的進行訓練，提高了我們的專業水平，積累了實踐經驗。老師耐心指導，我們不會的問題，即使是講過幾次，老師還是會再次更詳細地解說，提示我們一些重要的方法及技巧。對我們做的調研內容進行評析，指出不足，也讓我們了解到學習的重點內容。通過這次實訓，我們感受到了做任何事都應該提前做好準備工作。我們了解到實踐得真知，一切學習的知識是要建立在實踐的基礎上。實訓還讓我學到了書本上學不到的東西，感受到了團隊合作，增加我們的閱歷，累積了實踐經驗提高了我們的實際操作能力和應變能力。在以后的學習中我們更知道我們應該學習和掌握的知識，并對以后工作有一定的指導作用。

第二篇：資源環境

資源環境問題成廣東發展“瓶頸” 清華大學教授：可持續發展和節約型社會要成為一種文化

“去年珠三角出現?民工荒?，今年廣東出現?油荒?，這些都是舊經濟發展模式走到盡頭的征兆。”在前天舉行的“循環經濟和綠色廣東”高層論壇上，清華大學社會學系教授孫立平指出，廣東是全國的經濟前沿陣地，這種舊的發展模式也是在廣東最早顯現出了它的弊病———“只看產出，不看成員的收入”，在產出中則只看GDP顯示的數字。

高速發展需要新的經濟模式

廣東省政府發展研究中心副主任李魯云表示，發達國家上百年工業化過程中分階段出現的資源環境問題，在廣東省快速發展的20多年里已集中出現，由此引發的各種矛盾和問題日益尖銳，已成為廣東省經濟社會實現可持續發展的嚴重“瓶頸”。

過去的發展模式造成了資源的巨大浪費。根據統計數字，2004年廣東每萬元GDP能耗0.94噸標煤，耗電量1488.29千瓦時，耗水量111.6立方米。孫立平指出，“在現有舊的經濟模式下，中國要實現在十年二十年內的高速發展是不可能的，要使中國人均GDP達到美國現在的水平，那么要大約60個地球來供給中國使用的能源”。國家環保總局的數據顯示，2003年我國花了全球31%的原煤、30%的鐵礦石、27%的鋼材以及40%的水泥，消費量為全球的1/3，但是GDP不及全球的4%。我國每公斤煤產生的國內生產總值是0.36美元，世界平均是12.6億美元，日本是28美元。

加快循環發展廣東四條途徑

如何發展循環經濟？孫立平的看法是，通過稅制的改革、強化法律的作用，使可持續發展和建設節約型社會成為一種文化。在建立可持續發展和節約型社會的時候，人們更多是考慮價格的杠桿作用，但這遠遠是不夠的。在社會當中，價格對有浪費能力的人所產生的制約作用往往是很小的。比如說，他有錢，那他多浪費兩噸水，價錢雖高，但是價格能起的作用是很小的，價格只是對一般人起作用。但在歐洲，再有錢的富翁也不開大排量的轎車，一方面是因為石油價格高企的作用，另一方面更重要的，是這種節約的價值理念在起作用。

具體到廣東，李魯云認為要從四個途徑加快循環發展。一是大力推進節約降耗，大力節能、節水、節地、節材、節約各種資源；二是全面推行清潔生產，從生產和服務源頭減少污染物產生；三是推進資源綜合利用，最大限度回收利用再生資源，減少廢棄物的最終處置量；四是大力發展環保產業，加快再生資源產業發展，注重開發減量化、再利用、再循環技術與裝備。本報訊記者黃宙輝實習生梁桃英

第三篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月

第四篇：評估價值申請

關于提高抵押物內部評估價值認定的申請

總行公司業務部：

根據總行對抵押物貸款管理規定以及對抵押物內部價值認定的指導思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業務發展，特向總行申請提高我支行對抵押物的內部評估價值認定，以前的規定“支行對抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內（含）可以進行支行內部評估價值認定”。現申請如下：

1、申請對抵押物為住房的抵押貸款，內部評估價值認定權限由30萬元提升到50萬元;

2、評估人員為2名，評估人員為蒼溪支行客戶經理楊金林及蒼溪元壩分理處客戶經理戚新坪。望總行給予審批，特此申請！

廣元市貴商村鎮銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第五篇：專利技術價值評估

專利技術價值評估

對于大部分企業而言，無形資產是二十一世紀財富創造之主要資源。我們的專家曾參與各行業的無形資產及知識產權評估項目如汽車、機械、石化、軟件、生物科技及農業。同時，我們的評估報告是根據各國會計師公會的會計準則及要求作出的，為公司財務報告之用。我們的無形資產估值經驗包括：

1、商標權、品牌、商譽等價值評估；

2、專利權、專有技術、軟件、著作權、秘訣等價值評估；

3、人力資源、企業家自身價值等價值評估；

4、特許經營權、土地使用權等價值評估；

5、分銷渠道、客戶名單、長期合同等價值評估。

專利技術評估準備資料

一、資產占有方管理方面資料

1、營業執照（或個人身份證）；

2、企業章程、簡介、企業基本情況；

3、企業會計制度或會計核算方法；

4、企業內部管理制度（包括生產經營、勞動管理、工資獎勵及財產物資管理等）；

5、企業管理層關于與經營管理和財務會計有關的重要問題的歷次決議及決定；

二、技術資料

1、專利申請全套資料：專利證書或專利受理通知書，專利說明書，權利要求書，說明書附圖；

2、技術總結報告；

3、技術產品檢測報告；

4、技術鑒定報告；

5、技術產品簡介；

6、專家咨詢意見書；

7、檢索報告；

8、專利權轉讓、許可使用、專利權出資入股等合同書。

三、經濟及市場資料

1、專利技術研制開發費用表；

2、以前該專利技術產品銷售收入成本統計表；

3、企業現有的生產能力資料；

4、企業準備擴建的生產能力資料；

5、企業的銷售網絡的資料；

6、項目可行性研究報告；

7、企業的稅收政策；

8、企業的合同訂單資料；

9、類似專利的轉讓公告；

10、委估技術產品所在的行業狀況、市場容量、市場前景等資料；

11、國內、國外同行業投資收益率、平均成本利潤率、資金利潤率。

黎襯賢 ***QQ40087812