第一篇：房地產異地拓展調研經驗總結

異地調研經驗總結

一、調研前準備：明確調研任務、目的、目標，如何切入。1.1通過網絡－收集異地城市背景資料

1.2通過網絡及開發商－了解項目所在區域房地產初況 1.3通過開發商、地塊拍賣文件－了解地塊的初步情況 1.4更具項目大小安排異地調研人員結構

二、調研執行：由于異地調研的時間通常比較短，所以在有限的時間里建議大家“三看”，看地、看人、看項目。

2.1看地：看項目現場，了解地塊及周邊可利用資源，挖掘產品核心優勢，為產品定位服務，同時了解收集當地的規劃、相關建設法規，有利于產品定位的實用性。

2.2看人：條件允許的情況下，爭取做問卷，深入了解當地居住及購房習慣；條件有限的話以售樓部踩盤的方式獲取客戶需求信息。

2.3看項目：主要是指市場在售的競爭項目與區域的標桿項目，看其產品特征、銷售狀況、推廣方式等等，總結現象分析趨勢。

三、異地調研報告撰寫：異地市場通常開發商會認為他們在當地的時間比你久，市場情況比你們代理公司短暫的市調來的清楚，所以我們在常規的報告模式下，針對具體個案有傾向性的說明問題。

3.1選擇報告的切入點：如城市關系、客戶挖掘、產品特征等等。由于切入點的差異可能導致報告邏輯結構不同。

3.2選擇報告邏輯：常規報告是整體到區域再到競爭環境，最后到項目本身。各個環境都要有全面挖掘可能對下一邏輯論所而需要的依據

3.3觀點的提煉與匯總：基于切入點的角度上，縝密的邏輯演繹，提出有目標性的概念和觀點。這樣做有利于切實解決項目問題，同時避開開發商市場角度，為其提高全新視野。

我們異地項目做的很多，抽中午時間隨便談談感受：首要明確異地調研的目的、任務、目標，做細致的分工和安排；由于是外地，資料盡量通過第三方索??；

1、報告中的宏觀數據和市場一般在網上都能找到，一般也需要把當地的政府部門的網站瀏覽一遍，收集有用資料；政府公開的東西相對要滯后一些，這些數據需要加工整理，最后整合成表格和圖表形式表現在報告里面，看起來精簡而又有說服力；

2、房地產市場的數據，一般來自房管局網站收集；

3、地塊及周邊的分析一定要透徹，開發商雖然比外地的代理公司更了解，但只要你分類做的更細，影響項目的優劣勢一條一條列出來做深度分析，開發商的老板一般都會很認同，因為開發商下面的人自己感覺很了解，天天只是掛在嘴上，而沒有形成報告；

4、在去當地之前，最好把當地有的在售樓盤基本情況列個簡單的表，做到心中有數，有的放矢；提前準備好需要的表格、相機和money；到了當地首要買張地圖；

5、人員配臵一般是：1策劃師（執筆）2助理；汽車1輛（市調人員自己開最好）；時間一般2天就夠；

6當地市場現狀的調研分幾大塊：競爭樓盤的調研、區域調研、區域商業分布等，內容覆蓋面更具項目定；

7、市調完成后，整理基礎資料，做分析；開會討論營銷推廣……

8、執筆策劃師設計人員2天內完成書面報告，半天打印裝訂；總共1周一般就可以完成。當然，需要根據報告的深度等方面結合起來，所需要的時間也不一樣……大家共同探討！

市場調研工作主要分為四個步驟：

一、前期籌備

1、資源整合（網絡、旅游部門、人脈關系等）

首先，通過網絡等途徑，初步了解該區域的發展現狀、人文特征、工農商行業特征、消費習性等，同時還對該區域的交通、樓盤信息進行梳理，為制定計劃提供材料。

其次，利用相關部門或人脈關系，了解該區域市場狀況，同時為市調工作做人脈準備，根據“六道分隔論”原則，尋找最有利的“地陪”，及當地重要部門的“圓點”。

最后，整理收集的重要資料，并準備齊全深入調查的資料。

2、制定計劃

根據資源鄭和得來的資料數據，對市調內容、路線、行程安排等進行有效計劃，務必實現緊湊合理。

（從公司角度考慮，人員的食宿是主要成本，時間越短，公司投入越少。因此，合理的安排是關鍵。）

二、實地考察

1、城市發展現狀整體考察

2、房地產項目考察

3、人文資源考察

4、消費習性考察

5、行業發展調查

三、市場訪談

1、調查問卷

2、人群不定向訪談

3、政要部門訪談

4、行內專業人員訪談

四、匯總分析 建議：

1、項目軟環境分析

買2張地圖：一張是城市地圖，一張是房產地圖。從城市地圖中了解這個城市的主要交通道路，在與當地人交流了解政治中心、經濟中心、文化中心等，目的是了解這個城市的大體情況，由陌生走到熟識的這是第一步。從房產地圖上能了解目前的一些再售樓盤，可以知道目前本地區的房產開發商，以及開發的項目，對本項目的開發面對的困難有一定的預見。

2、項目開發經營環境分析

通過上網或者走訪政府相關部門的方式了解人均GDP、CPI等指標參數，幫助你了解城市的整體消費水平，在做調研報告時體現出，有助于對開發項目檔次更好的定位。

3、項目的可行性分析：

針對貴公司所要開發地段周邊項目做進一步調研，以走訪銷售案場，或者網上查閱等形式。對周邊房地產環境的分析可使你對項目的全局有更細致的掌握。

4、地塊開發可經營優勢與機會分析

根據你所掌握的周邊地區資料對項目提出合理化建議，要有參考價值。

5、項目定位

主要根據周邊消費人群做具體定位，高端、中端、低端。以及定位后項目文脈的整合。

6、規劃建設設計建議

對地塊調研后表達自己的項目建筑格局，商鋪、住宅等設計的建議。

7、項目開發經營投資估算

包括項目投資策略、銷售計劃、投資計劃、經營成本、利潤的估算。

8、項目風險及對策

針對周邊的主要競爭對手以及地理特點、環境區域化發展方向對項目目前的經營以及后期的經營方向做風險及對策分析。

9、其他建議 項目相關的建議。

我是個房產新手，以上只是表明了自己的觀點，寫的不對的地方請各位前輩指點。

為了接到代理而進行的市場調研，其主要目的是為了得出有效的營銷策劃案而進行的，那么，所有的內容就都要按接到代理后如何才能進行有效而且具備可操作性的營銷方案去調研，而項目本身具備多大的開發“可行性”，已經不是重點內容了，因為項目開發已經進行，你不可能告訴開發商別繼續蓋了，這就是什么叫真正的“目的”。所以，重點內容應鎖定在市場的競爭環境上，這是需要在有限的時間內花費最多精力的地方。這里所指的市場競爭環境，主要是市場在售樓盤的具體情況，包括其開發量、銷售進度、銷售人員的整體水平、區域執行人員的綜合素質水平、推廣方式、直接競爭和間接競爭樓盤的數量和區位差別、在本項目的銷售周期內還會出現多少競爭樓盤等等。這些內容，哪怕我們沒有時間去得到最簡單的宏觀數據，也一定要弄清楚以上內容，通過這些，我們不僅可以出具一份專業的調研報告，而且也同時可以從中得到一些其它的有關于市場消費和人文、習慣等有價值的內容。

以上內容獲取的方式主要有：

1，實地調查。踩盤是必不可少的過程，是必須的，而不僅僅是作為方法之一。

2，當地的地產報刊。其中會有大量的樓盤信息，當然并不是所有的地方都有這類報刊。

3，網站。搜狐焦點網、搜房網和當地的區域性專業房地產網站都可以去查閱和搜索，過程和現狀是同時獲取的內容。另外，當地房地產住宅局的網站會有比較真實的備案和銷售情況，雖然略微的滯后，但并不會象有些人說得那樣，會影響到我們的判斷，這還是很有價值的信息。

數據分析加感性認識：

１、數據：總人口、總戶數、總產值、平均工資；目前的開發面積；過去三年的開發面積；目前的土地供應量；城市定位；重點規劃．

２、樓盤分類：東南西北，四個方向，各了解兩個樓盤．分析價格 ３、考察城市的代表地點．

４、觀察自身的地塊：SWOT自身企業的SWOT，結合自身的資源，做出開發計劃，進行產品定位，沒有賣不出的產品，只用賣不出去的價格，價格是定位的核心部分，直接影響其他的細節定位．

５、搜集網絡資源，開始寫報告

問題一：如何開展工作新進城市，我們會成立一個調研項目組。策劃師牽頭扎下去至少一周。之前會盡可能在網上找關于這個城市的種種，衣食住行，風土人情，城市論壇，政府機構，二手中介，傳媒機構，同行，等等。做足準備工作之后，開始實地調研。

問題二：工作步驟與資源整合主要從宏中微觀三方面進行

（一）宏觀經濟環境————數據政策、人口、銀根、消費力、地產相關

（二）房地產中觀市場分析

1、中觀————數據幾個區域的變化趨勢；自然狀況、人口類別；、核心區域人均收入；配套（學校、交通、商業、娛樂）經濟（大型工廠、企業）

2、項目規模、特點————踩盤、業內訪問狀態：建筑質量、品牌；競爭競合關系；開發商實力；代理商狀態

3、市場供應分析————業內訪問、政府拜訪（房產、土地、規劃）（1）歷史：每年平均供應量、銷售量、價格；總量、年度遞增量、平均消化量（2）現在：（今年）當月銷售情況；平均打多少廣告（3）未來：專家的介紹；按遞增情況來計算

（三）市場分析（標桿樓盤）

1、產品（賣點）————踩盤項目規模、特點、性價比、供求關系；獨特賣點、狀態（建筑質量、品牌）

2、客戶（期望值）————踩盤攔截、業內訪問定性：哪一類人、特點；定量：多少人、價格；習慣：文化生活行為習慣、產品喜好

3、營銷（買賣關系）————踩盤、傳媒訪問，典型手法（典型樓盤、案例）常規手法（認卡等）；競爭競合關系另外，由于我們是代理公司，還會考察當地的開發商的業績、動向，以及代理商公司情況及代理樓盤，和項目參與的方式。

問題三：如何完成報告文本？這里面的細節是什么？一般來說，調研后我們首先會形成一個摸底性質的客觀事實陳述報告，這份報告在今后的營銷策劃工作和臵業顧問培訓中會有很大作用。另外，會根據與開發商高層溝通的結果，分析對方的需求，側重展現他們感興趣的，或需要教育對方的一些內容。在做項目定位時，我們會選擇幾個標桿，如本地的、外地的；面積相近、地塊形狀相近；位臵相近等等，通過對標桿案例的解剖，告訴開發商可借鑒的可實現的預期。

問題四：如何使報告文體與公司的投資或者公司的實際情況相吻合？我的經驗就是，先把公司最關注的結論寫在最前面。然后分別陳述支撐的理由?？傊?，定位報告宜精不宜多。市場研究報告完全可以作為附件。）

（合到一起后，頁數其實更多了，呵呵！問題五：當你的研究結果與公司某些決策者的思路不一致時，如何在報告中合理地體現？研究結果肯定會與公司某些決策者的思路不太一致。我是這樣做的：對于事實的陳述一定是客觀的，凡是判斷性的言論，總能找到“深訪”、“報告”等出處。）

第二篇：異地拓展招商模式

異地拓展招商模式

運作異地市場，經銷商至關重要。找到匹配的經銷商，對于廠家來說能起到事半功倍的效果，反之亦然。廠家希望經銷商能夠運作好異地市場以減輕自己外拓的投入，同樣經銷商也希望廠家提供好的產品以此獲取豐厚的利潤。達成合作共識，對雙方都有極大的幫助。對于廠家來講，異地招商難度不小，因為不是所有的經銷商都匹配企業的現狀，不是所有的經銷商都能貫徹落實廠家的主旨，所以廠家就需要采取一定的固有模式，來順利完成招商工作。下面筆者就來介紹一下異地市場招商的幾種慣用模式：

1、競爭對手型招商模式。

這類招商模式對廠家來說是最為省時省力，是一種借力打力的招商模式。

首先，此類經銷商本身就在從事著行業內的市場運作，對行業已經有了深刻的認識了解；其次，此類經銷商不需要重新投入資源，用同樣的團隊做同樣的市場；最后，廠家可以通過此類經銷商獲得快速打垮競爭對手、搶占市場份額的途徑。何樂而不為？當然，對于這類經銷商也要進行一下細分：

①競爭對手經營狀況不良的經銷商。這類經銷商要確定的是由于廠家的支持不夠不夠或自身經營不善，從而導致經銷商業績欠佳，而非經銷商自身原因造成。這種情況下，經銷商往往已經對競爭對手失去信心。

②經營狀況良好，但對廠家不滿的經銷商。這類經銷商經營狀況良好，雖然有很好的銷量，但是，由于競爭對手的承諾實現不了，使經銷商的利益不能保障，經銷商對競爭對手很不滿意。

③經營狀況良好，對廠家也很滿意的經銷商。這類經銷商對競爭對手有較高的忠誠度，但是我們可以利用與競爭對手的差異化，來說服他們同時經銷我們的產品，同時享有兩個廠家收益，一舉兩得。

當然，這些經銷商不是那么容易，就與廠家簽訂合作，因為競爭對手也會做出相應的舉措，類似于獨家經營、同行業排他經營。不過，在足夠大的利潤驅使下，相信經銷商也會有所動心，想要俘獲經銷商的芳心，就要比競爭對手更加優秀。

2、樣板市場型招商模式。

所謂樣板市場型招商，樣板的作用可想而知。隨著廠商合作的越來越普及，經銷商對廠家的要求也是越來越高。經銷商所關注的不僅僅是廠家產品的利潤空間，廠家的品牌文化、組織建設、市場反響也都會成為經銷商考察的目標。那么，如果廠家有成熟的樣板市場，企業現狀一目了然，比招商人員的詳細介紹要強上百倍。通過樣板市場，可間接樹立經銷商對廠家的信心，提高合作的成功率。此招商模式的前提條件是：企業本身具有一定規模并清楚可見的樣板市場。

這種招商模式具有一定的可復制性：廠家可以把樣板市場的操作模式直接傳授給經銷商，幫助經銷商快速打造市場，節約資源浪費；當然，也存在一定的弊端：畢竟異地市場與

成熟的樣板市場具有一定差異，產品相對陌生，消費者認知需要慢慢培養，許多工作的具體實施還是要靠經銷商的實際操控。

3、經銷商體驗型招商模式。

口說無憑，眼見為實。只有經銷商身臨其境，才能了解企業精髓。這類招商模式重在經銷商的體驗之旅。把經銷商當成客戶，組織他們到廠參觀，派廠家專業人員全程陪同，介紹企業文化、發展歷程、制作工藝等。體驗型招商最主要的環節在于：品鑒。經銷商通過到廠參觀，對企業有了初步認識，但其最關心的還是與其密切相關的產品，所以舉行品鑒活動，讓他們率先體驗產品，只有產品獲得經銷商的認同，才能為廠商雙方的合作打牢基礎。此種招商模式，對廠家有著嚴苛的要求。廠家必須有一定規模實力，產品更是要貨真價實，有賣點有競爭力，這樣才足以帶動經銷商的興趣。

4、會議型招商模式。

招商會具有多快好省的優點，而且是展示企業實力與品牌的一個重要窗口。所以越來越多的企業選擇招商會的形式進行招商。筆者認為招商會需要注意以下幾點：

①招商會的準備工作：經銷商的選定與邀請、會議地址的選擇、服務會議人員的培訓、會議的流程安排、會議的資金預算。

②會議的流程執行：通過前期的準備，把控好各個細節，保證會議的流暢性。明確會議的主旨，突出企業的支持力度及產品的優勢，把經銷商—產品—市場密切結合，與會途中注意收集經銷商信息，為后續工作充分準備。

③會后工作：會議收官之后，整理完善經銷商資料，作出甄別，發覺最匹配企業的經銷商，并逐一聯系，洽談合作。

筆者認為招商大會上不可或缺的一個環節：專業的講座。會議的成功與否很大程度上受會議過程中主講老師水平的影響。一定程度上:參會經銷商的數量、會后的反饋乃至最后合作的達成與主講老師密切相關。所以選擇好的主講老師，也就駕馭住了全場，也就駕馭住了整個會議的過程，給經銷商樹立了足夠的信心。

5、廣告型招商模式。

顧名思義，廣告型招商自然以廣告宣傳為主。這類招商對企業來說投入資金相對較多，但是也間接擴大了企業的知名度。選擇發布廣告的平臺包括：行業內媒體，異地區域市場的報紙雜志、戶外大屏、電視電臺，當地的網絡論壇等。

行業內媒體主要行業內幾本刊物為主，比如新食品、糖煙酒周刊。由于是行業內媒體，受眾群體都是行業內人士，廣告到達率很有保證，但正因為其高到達率，也是眾多酒企的首選，廣告被淹沒的可能性很大，也由于其全國內傳播的特點，選擇市場不具針對性。

異地市場內的媒體形式也是不錯的選擇，不過到達率沒有保證，費用也相對較高。廣告型招商適用于品牌背景強大的企業，品牌認知度高，就算推新產品也會有商家愿意合作，相反，品牌力不夠，廣告打出去收獲甚微。

總結：招商的模式和招式可謂層出不窮。但對于酒水企業來說，適合的才是最最好的。酒企招商尤其要依托自身的特殊性，可以選擇一種方式，也可以多種方式并駕齊驅。要在綜合整理多種招商模式的基礎上，歸納總結出適合于自身企業的招商方法，適度調整才能收到事

半功倍的效果。

第三篇：拓展人際關系經驗總結

無論發生什么事情，都要首先想到自己是不是做錯了。如果自己沒錯(那是不可能的)，那么就站在對方的角度，體驗一下對方的感覺。

讓自己去適應環境，因為環境永遠不會來適應你。即使這是一個非常非常痛苦的過程。

大方一點。不會大方就學大方一點。如果大方真的會讓你很心疼，那就裝大方一點。

低調一點，低調一點，再低調一點(要比臨時工還要低調，可能在別人眼中你還不如一個干了幾年的臨時工呢)。

嘴要甜，平常不要吝惜你的喝彩聲。(會夸獎人。好的夸獎，會讓人產生愉悅感，但不要過頭到令人反感。)如果你覺得最近一段時間工作順利的不得了，那你就要加小心了。

有禮貌。打招呼時要看著對方的眼睛。以長輩的稱呼和年紀大的人溝通，因為你就是不折不扣小子輩。

少說多做。言多必失，人多的場合少說話。

不要把別人的好，視為理所當然，要知道感恩。

手高眼低。

遵守時間，但不要期望別人也遵守時間。

信首諾言，但不要輕易許諾。更不要把別人對你的承諾一直記在心上并信以為真。

不要向同事借錢，如果借了，那么一定要準時還。

不要借錢給同事，如果不得不借，那么就當送給他好了。

不要推脫責任(即使是別人的責任)。

在一個同事的后面不要說另一個同事的壞話。要堅持在背后說別人好話，別擔心這好話傳不到當事人耳朵里。如果有人在你面前說某人壞話時，你要微笑。

避免和同事公開對立(包括公開提出反對意見，激烈的更不可取)。

經常幫助別人，但是不能讓被幫的人覺得理所應當。

說實話會讓你倒大霉。

對事不對人;或對事無情，對人要有情;或做人第一，做事其次。

經常檢查自己是不是又自負了，又驕傲了，又看不起別人了。(即使你有通天之才沒有別人的合作和幫助也是白搭)忍耐是人生的必修課。(要忍耐一生的啊，有的人一輩子到死這門功課也不及格)新到一個地方，不要急于融入到其中哪個圈子里去。等到了足夠的時間，屬于你的那個圈子會自動接納你。

有一顆平常心。沒什么大不了的，好事要往壞處想，壞事要往好處想。

盡量不要發生辦公室戀情，如果實在避免不了，那就在辦公室避免任何形式的身體接觸，包括眼神。

會拍馬屁(這是和頂頭上司溝通的重要途徑之一)，但小心不要弄臟手。

資歷非常重要。不要和老家伙們耍心眼斗法，否則你回死得很難看的。

好心有時不會有好結果，但不能因此而灰心。

待上以敬，待下以寬。

如果你帶領一個團隊，在總結工作時要把錯誤都攬在自己身上，把功勞都記在下屬身上。當上司和下屬同時在場時要記得及時表揚你的下屬。批評人的時候一定要在只有你們兩個人的情況下才能進行。

職場中如何處理人際關系(轉人際關系是職業生涯中一個非常重要的課題，特別是對大公司企業的職業人士來說，良好的人際關系是舒心工作安心生活的必要條件。如今的畢業生，絕大部分是獨生子女，剛從學校里出來，自我意識較強，來到社會錯縱復雜的大環境里，更應在人際關系調整好自己的坐標。

對上司--先尊重后磨合任何一個上司(包括部門主管、項目經理、管理代表)，干到這個職位上，至少有某些過人處。他們豐富的工作經驗和待人處世方略，都是值得我們學習借鑒的，我們應該尊重他們精彩的過去和驕人的業績。但每一個上司都不是完美的。所以在工作中，唯上司命是聽并無必要，但也應記住，給上司提意見只是本職工作中的一小部分，盡力完善、改進、邁向新的臺階才是最終目的。要讓上司心悅誠服地接納你的觀點，應在尊重的氛圍里，有禮有節有分寸地磨合。不過，在提出質疑和意見前，一定要拿出詳細的足以說服對方的資料計劃。

對同事--多理解慎支持在辦公室里上班，與同事相處得久了，對彼此之間的興趣愛好、生活狀態，都有了一定的了解。作為同事，我們沒有理由苛求人家為自己盡忠效力。在發生誤解和爭執的時候，一定要換個角度、站在對方的立場上為人家想想，理解一下人家的處境，千萬別情緒化，把人家的隱私抖了出來。任何背后議論和指桑罵槐，最終都會在貶低對方的過程中破壞自己的大度形象，而受到旁人的抵觸。同時，對工作我們要擁有摯誠的熱情，對同事則必須選擇慎重地支持。支持意味著接納人家的觀點和思想，而一味地支持只能導致盲從，也會滋生拉幫結派的嫌疑，影響公司決策層的信任。

對朋友--善交際勤聯絡俗話說得好：樹挪死，人挪活。在現代激烈競爭社會，鐵飯碗不復存在，一個人很少可能在同一個單位終其一生。所以多交一些朋友很有必要，所謂朋友多了路好走嘛。因此，空閑的時候給朋友掛個電話、寫封信、發個電子郵件，哪怕只是片言只語，朋友也會心存感激，這比邀上大伙撮一頓更有意義。

我有個朋友在一個大公司一時難展才華，心情郁悶。朋友得知后，邀他到一家略小的企業試試，結果如魚得水，半年之內就榮升部門主管，這就是交朋友的好處。一個電話，一聲問候，就拉近了朋友的心，如此親切的朋友，有好機會能不先關照你嗎?

對下屬--多幫助細聆聽在工作生活方面，只有職位上的差異，人格上卻都是平等的。在員工及下屬面前，我們只是一個領頭帶班而已，沒有什么了不得的榮耀和得意之處。幫助下屬，其實是幫助自己，因為員工們的積極性發揮得愈好，工作就會完成得愈出色，也讓你自己獲得了更多的尊重，樹立了開明的形象。

而聆聽更能體味到下屬的心境和了解工作中的情況，為準確反饋信息、調整管理方式提供了詳實的依據。美國一家著名公司負責人曾表示：當管理者與下屬發生爭執，而領導不耐心聆聽疏導，以至于大部分下屬不聽指揮時，我首先想到的是換掉部門管理者。

向競爭對手--露齒一笑在我們的工作生活中，處處都有競爭對手。許多人對競爭者四處設防，更有甚者，還會在背后冷不妨地“插上一刀踩上一腳”。這種極端，只會拉大彼此間的隔陔，制造緊張氣氛，對工作無疑是百害無益。其實，在一個整體里，每個人的工作都很重要，任何人都有可愛的閃光之處。當你超越對手時，沒必要蔑視人家，別人也在尋求上進;當人家在你上面時，你也不必存心添亂找茬，因為工作是大家團結一致努力的結果，“一個都不能少”。無論對手如何使你難堪，千萬別跟他較勁，輕輕地露齒微笑，先靜下心干好手中的工作吧!說不定他仍在原地怨氣，你已完成出色的業績。露齒一笑，既有大度開明的寬容風范，又有一個豁達的好心情，還擔心敗北嗎?說不定對手時早已在心里向你投降了。

第四篇：調研經驗總結

過去三周時間里，我跟隨省委農辦調研組，對農村三權分置改革情況進行了走訪調研。這次調研時間長、地點多，級別高，是我為數不多調研經歷中印象極為深刻的一次。今天這篇小短文不談別的，只說說我調研之后，對于調研本身的一些經驗總結。已備以后調研參考。

1、調研之前，做好設計。

這個設計，是全方位的。以我調研為例，我原來對三權分置并不甚了解，但為了這次調研，在我們領導的悉心關懷下，我讀了不少關于三權分置的文件、解讀、論文、報告，這樣就對三權分置提高了理論認識，同時也能在調研中，對三權分置提出一些有針對性的問題。在這個基礎上，假設調研場景，做好調研的問題準備。這是第一步。

接下來，調研中會發現，入戶調查的真實情況和事先假設的情況有所不同，有些問題可以深挖，有些問題則完全問不出來，有些根本。那這就要根據調研實際對第一步的調研場景假設和調研的問題作出調整。

2、調研之中，事事留心。

事事留心皆學問，人情練達即文章。這兩句話無不反映在調研過程中的方方面面。比如我們這次調研，農戶層面上的種種創新，其細微之處可以印證書本，增加書本理論的感性認識。在政府層面，各級領導的思路敏捷、口才生動，待人或熱情或謙恭，這種機敏練達倒是普通調研難以知道的。同時與各色人等交談，也能改進對農民、對官員之前所形成的刻板印象。

3、調研之后，及時記錄。

這個“之后”，不是調研完全結束以后。在調研之中，不要做甩手掌柜，眼要看，耳要聽，同時手要記。這個記，力爭要把調研過程的方方面面事無巨細都落實在本子上，備忘。在一天調研之后，就要立刻把白天的記錄完備詳細地記錄在電腦上，形成通順的文段，有何感悟，也要及時記錄。不能隔天，否則有許多鮮活的細節就要忘記了。這些電子版的記錄，這就成為了調研的素材，在以后寫報告或后續分析時，就不會巧婦難為無米之炊了。

4、調研歸來，總結反思。

其實就是我現在做的這件事。趁時間還不長，新的任務還沒開始，及時做好反思總結工作。包括心得體會，經驗教訓。以上說的都是經驗，這里來談一個教訓。關于講話，把握兩點：一是根據自己的位置，妥善地講話。不該說的話不說，不該湊的聊天不湊。拿不準的話不說。萬言萬當不如一默?？上ё约簯蚓w質，總是把握不好這個度，愛在人前炫技。再一個，保持謙恭。越是別人夸獎，越要謙恭。別人表達，多說好、對、是。別人一夸就小辮子翹上天，然后聛睨一切，恃才傲物，這是決然不好的。

第五篇：關于異地融資情況調研報告

提供一篇調研報告，為您提供幫助！

××市是××省的一個縣級市，距武漢市80公里，人口150余萬。由于歷史原因，該市金融企業不良資產占比較高，銀行信貸授權授信受到限制，區域經濟發展受到影響。近年來，××市企業異地融資發展較快，2002年至2005年，異地融資余額分別為0.62億元、4.71億元、8.38億元和8.91億元。截止2005年12月底，共有10家市外金融機構向××市企業投放信貸資金，異地融資余額相當于全市本地貸款余額的22%；104家企業和項目單位獲得委托貸款3.03億元，其中74家企業通過股權質押及會員企業互助等方式獲得資金支持1.52億元，30家企業和項目單位獲得開發銀行貸款1.51億元。異地融資額的高速增長，對全面推進該市經濟發展起到了積極作用。2005年，××市實現國內生產總值153億元，規模以上工業增加值38.34億元，財政收入6.3億元。

一、主要做法

××市政府在當地人民銀行的協助下，以企業異地融資為突破口，通過完善機制、搭建平臺、疏通渠道，努力拓寬企業融資渠道，較好地解決了企業融資困難。

一是完善一個機制。××市政府認識到，實現企業異地融資，關鍵要形成政府、銀行、企業的合力機制。

1、形成合力，優化異地融資環境。人行××市支行對非公有制企業開展全面調查，提出金融支持的整體方案；政府出臺“信用××”的實施管理辦法，全面提高政府、企業的信用層面；政、銀、企共建企業異地融資的擔保平臺和中介平臺。

2、相互配合，積極進行“招銀引資”。2002年,人行××市支行會同市政府與人行武漢分行營業管理部，在武漢市聯合舉辦“×× ? 武漢金融聯誼會”，武漢6家股份制商業銀行領導應邀參加，為××企業異地融資選準了突破口。2005年5月, 人行武漢分行組織“武漢金融專家××行”活動，邀請股份制商業銀行、外資銀行和政策性銀行的專家到××實地考察，最終達成與37家企業發放5.2億元貸款的協議，使企業異地融資工程全面啟動。

3本文來源：文秘范文、技術創新，全面疏通融資清算。人行××市支行在人行武漢分行營業管理部的支持下，加入武漢跨區域票據交換系統并順利升級，繼而全面加入武漢同城票據交換系統，在推動××與武漢的商品交易活動同時，有效地保障了企業異地融資的資金清算，促進了武漢與××的經濟金融合作。

二是搭建兩個平臺。實現企業異地融資，重點要按照市場規律的法則搭建好兩個融資平臺。

1、搭建好以城市基礎設施建設為主體的融資平臺。為了支持企業異地融資，××市成立城市建設投資公司，由市長和常務副市長兼任正、副董事長。公司以政府儲備的2000畝土地在工業園區內建設黃金大道，引入國家開發銀行××省分行4.9億元貸款進行全面開發以確保升值。公司以其土地及土地升值額為企業異地融資進行擔保，并以市人大決議的形式確立償還責任，有效保障企業異地融資的資金擔保。

2、搭建好以“一會兩司”為主體的企業異地融資信用平臺。“一會”是指中小企業信用協會，由55家民營企業會員組成，注冊資本50萬元，主要負責中小企業的信用評審，及會員企業與非會員企業在融資限制、融資額度和優惠待遇上的區別?！皟伤尽笔侵钢行∑髽I擔保公司和投資咨詢有限公司?！痢潦鞋F有擔保公司4家，資本由政府、企業、民間注入。其中：中小企業擔保公司，注冊資本3000萬元，國家開發銀行授信3億元，實際到位資金1.5億元，主要為國家開發銀行貸款提供擔保，擔保比例1：5；金橋投資擔保有限公司，注冊資金3000萬元，主要與股份制商業銀行合作，為企業提供短期融資擔保，擔保比例1：3；農業龍頭企業擔保公司，注冊資金3000萬元，主要與農業發展銀行合作，為農業龍頭企業提供融資擔保，擔保比例1：8。投資咨詢公司注冊資本5000萬元，其中政府出資3900萬元（現金400萬元，固定資產3500萬元），企業出資1100萬元，主要負責中小企業異地融資的統貸統還。

“一會兩司”的運作流程為：中小企業協會審查申請融資企業報告，明確其融資限制、融資額度和優惠待遇→投資咨詢公司預審→中小企業擔保公司擔?！顿Y咨詢公司審批，對符合條件的項目進行統一打包，向異地金融機構簽署打包統貸合同→異地金融機構審定貸款合同后，委托當地金融機構發放貸款給投資咨詢公司→投資咨詢公司對申請融資企業發放貸款→投資咨詢公司對異地金融機構的打包統貸實行統還并負全責。

“一會兩司”三位一體、各有分工，信用協會會員為借款主體，投資咨詢公司為放款主體，擔保公司為擔保主體。

為了規避融資風險，投資咨詢公司在市政府的支持下，設立融資風險補償基金，以形成風險防范的長效機制?；鹩扇糠纸M成：股東紅利的10%，政府投資紅利的全部，投資項目獲利部分的30%以上。2004年風險基金帳戶資金余額達200萬元。

二、幾點借鑒意見

××市運用完善機制、搭建平臺、疏通渠道的辦法發展企業異地融資，值得我市各縣（市、區）借鑒。結合我市銀行機構較少、大部分縣市離南昌較近的實際情況，我們提出如下借鑒意見。

一是建立和完善機制。當前，國有商業銀行機構收縮，貸款審批權限上收，我市發展企業異地融資顯得更為重要。建立和完善發展企業異地融資的整體機制，將成為化解中小企業融資困難的重要方面，整體機制包括政策機制、信用機制、擔保機制、融資機制和補償機制。在建立和完善機制時，要注意三點：⑴調整政策。政府要對相關政策進行調整，避免出現政策“打架”現象；⑵明確職責。政府相關部門、銀行、企業、中介機構的職責要進行統一劃分明確，避免職能交叉，確保互為制衡、互為支持、互為保證和良性循環；⑶制度保證。對機制運行中的行為責任要實行追究制度，對機制運行中的政策責任要實行負責制度。

二是探索和確定模式?！痢潦械倪\作模式可歸納為：土地換擔保，擔保換基金，基金換融資，融資促發展。宜春市資源豐富與資源匱乏并存，整合有效資源以換取擔保并形成融資基金，是探索和確定模式的關鍵。在引入××模式時，政府可通過實施高規劃標準的城市建設方案，對現有土地儲備進行適當的市場化調整，集中部分資金后，引入本地金融機構銀團貸款，將工業園區及其延伸部分統一納入城市建設，以促進增值，再與國家開發銀行等異地金融機構聯系擔保貸款，形成企業異地融資擔保基金。

三是遵循和依托市場。企業異地融資的機制和模式必須依托和遵循市場規則，政府在“土地換擔保，擔保換基金”時必須依照市場規則進行運作?！耙粫伤尽彪m然隸屬于政府職能部門，但其運作都必須堅持市場化。支持建立多種形式的融資擔保公司，應在政策上給予更多的優惠，但不能進行行政干預。投資咨詢公司按企業化進行運作必須以安全性、盈利性為原則。

四是持續的風險補償。企業異地融資具有較大的金融風險，從表層看風險主要由異地金融機構所承擔，但實質上是地方政府將可持續發展的有效資源和未來的經濟增長作透支以抗衡風險?！痢潦性O立中小企業融資風險基金的做法是重要的方面，地方財政每年從財政收入中抽出一定比例的資金注入融資擔保公司也是一種方法，不論采取何種手段，其目的都是要形成風險防范的長效機制，沒有這一基礎，企業異地融資就難以實現“長治久安”。

五是增強異地融資信心。要保證企業異地融資持續、規模地發展，就必須不斷地增強異地金融機構的信心。與異地金融機構的各種“聯誼、考察”活動要針對不同階段適時進行。非公有制企業的整體資料和個體情況要適時更新，并提出金融支持的最新方案與異地金融機構溝通。在“信用宜春”的共建中如何提高企業信用層面，確保擔保平臺和中介平臺安全等措施、活動，要適時向異地金融機構通報。政府對企業異地融資形成的融資基金以，要以人大決議的形式進行確立，以確保償還責任的有效性、長期性、制度性和規范性。