第一篇：物業服務提升整改方案

“抓管理、促規范、展形象”提升服務工作方案 序號 項目 主要內容 需整改的問題 整改部門 整改計劃 整改完 成時間 復查人員 完成情況 備注（跟進人）:（確定完成時間）

一、對客服務辦公環境 前臺環境明亮、整潔和美觀，VI 標識 規范，收費價目表、相關制度等資料公 示在顯著位置； 1.前臺比較雜亂 2.前臺服務臺、背景板 不符合公司標準。

客服部 1.整理前臺環境 2.在前臺左右兩邊墻 上掛齊營業執照、收 費標準、相關制度等 5 月 12 日資料管理 資料擺放整齊，按部門、類別、時間等 區分，有統一標識編號，資料保存完好，具有相應的防潮措施 1.部門資料亂放亂 堆，資料完好率低，沒 有統一標識編號。

客服部 1.文檔按類分區擺放 整齊，查閱方便。月 30 日服務禮儀 會客親切有禮，任何時候、任何場合、任何崗位均按照服務標準要求執行，使 用規范的語言與客戶溝通，微笑問好，主動禮讓，充分體現親情和院的優質服 務形象 基本能做到親切有 禮 客服部 加強培訓，引導客服 人員在園區內遇見業 戶，不管認識與否，都要主動微笑問好打 招呼 6 月 30 日客戶報事報 修 業戶來電、來訪語氣親切友善，服務規 范，耐心忍讓，對待業戶報事報修熱情 誠懇，從不推脫，處理迅速高效，工作 記錄清晰、準確，并錄入信息化系統，定期統計、歸檔 收樓遺留問題多，還是 按照不規范的方式處 理業戶報事 客服部 加強培訓 6 月 30 日

序號 項目 主要內容 需整改的問題 整改部門 整改計劃 整改完 成時間 復查人員 完成情況 備注 5 客戶溝通 與客戶保持良好溝通，熟悉大部分業戶 的基本情況，建立業主服務檔案，隨時 關注業戶需求，以業戶需求動態為依據 開展創新服務、社區文化活動等，提升 親情和院品牌形象 缺乏主動的溝通 客服部 加強培訓 5 月 20 日社區文化活 動 社區文化活動豐富、多元化，關注業戶 需求而開展，吸引性強，并充分運用微 信平臺、社會媒體等進行推廣宣傳，提 高公司品牌影響力 社區活動少，參與人 數少 客服部 除了積極配合公司組 織舉辦的各類活動，服務中心將與居委等 合作開展多種文化活 動，豐富社區文化生 活；適時組織類似業 主羽毛球賽、毽球大 賽等青年、中年參與 度較高的活動，改變 以往千篇一律的老 人、小孩活動 5 月 20 日

二、設備管理 7 設備房管理 按可視化標準實施管理，照明狀況良 好，各類標識完整統一，具備相應的安 全設施、保障設施，無安全隱患，維護 保養狀況良好，工作記錄詳細規范，墻 面干凈整潔。

有應急燈，滅火器；可 視化標準還沒做好 工程部 按公司工程管理可 視化管理進行整改 6 月 30 日工程值班室 辦公環境干凈整潔，工具擺放整齊，制 度墻完善，資料規范存放 工程部值班室工具 擺放凌亂、無制度、巡 查資料沒有及時規案 工程部 按公司要求整理 6 月 30 日倉庫管理 物料進出倉庫按流程登記，倉庫物料分 類存放，標識清晰，現場整齊干凈，無 堆放廢舊物料 工程部倉庫物品未 沒有分類、標示清晰、物品岀入登記不齊全 工程部 按公司規定要求，倉 庫存放物品做好分 隔/標識明細岀入臺 賬記錄 6 月 30 日資料管理 資料完整，按系統、類別、時間等存放，編號完整，資料管理狀況良好，資料管 理員熟悉資料管理狀況 資料存放雜亂，不規 范 工程部 按公司規定要求 6 月 30 日外委單位監 管 外委單位具備專業技能，各類維保設備 運行狀況良好，維保記錄詳細清晰 外委單位監管不嚴、不到位維修技術不強。

工程部 加強對部門員工培 訓，對日常工作運用 技能著重學習與考 核 6 月 30 日公共維修 維修及時，施工現場符合規范要求，有 顯著的工作提示牌和現場圍閉措施，人 員操作專業 公共維修不及 時、維修現場未按 規范進行 工程部 加強對部門員工培 訓，對日常工作運用 技能著重學習與考 核 6 月 30 日

三、安防管理 13 門崗 卡口管理嚴格，禮節禮貌良好，主動協 助有需要的業戶，熟悉小區常住業戶，溝通能力強 基本符合要求 安防部 加強對部門員工培 訓，對日常工作運用 技能著重學習與考 核 5 月 30 日巡邏崗 熟悉小區環境，落實重點區域、重點部 位的巡查工作，善于發現細節和業戶需 求，警覺性強 基本符合要求 安防部 加強對部門員工培 訓，對日常工作運用 技能著重學習與考 5 月 30 日

核

車場崗 車輛靠近時主動與車主打招呼，服務親 切有禮，車輛進場前觀察是否有損毀痕 跡，向車主提供停放指引，臨保出車時 收費準確無誤，并用禮貌用語道別 符合要求 安防部 1.領班員堅持每日 接班前提出具體要 求在崗員工及安防 員服裝見人務必“點 頭、微笑，問好”，和隨時隨地接收業 主的請求、意見、建 議等，并及時處理和 反饋。

2?加強思想教育，主 管、領班員隨時督 導，做好禮節禮貌 5 月 15 日監控中心/消 防中心 監控、消防系統運作良好，監控圖像顯 示清晰，監控畫面有標注具體位置，工 作制度、流程按要求張貼 基本符合要求 安防部 按照公司標準 5 月 15 日車庫管理 標識導向清晰，做好來訪人員車輛停車 指弓1，通道內無亂停亂放現象，照明、衛生狀況、監控設備良好。車庫內設置 必要的溫馨提示，如關好車窗、保管好 貴重財物等 1.沒有設置溫馨提示 安防部 找供應商做溫馨提 示 5 月 15 日

四、環境管理清潔管理 清潔人員：清潔人員服務意識強，著裝 規范，清潔工具配備齊全，熟練運用各 類清潔工具，操作專業； 清潔人員服務意識弱，著裝不規范，清潔工具 配備不齊全。

客服部 按照清潔合同來監 管到位 5 月 30 日綠化管理 綠化人員：著裝統一規范，具備專業的 綠化養護知識，綠化工具配備齊全，并熟練使用 綠化人員專業性不強 客服部 要求綠化公司對員 工進行針對性的專 業技能知識培訓 5 月 30 日綠化養護：定期進行修剪、除草、除蟲、施肥、松土等作業。綠化精心打理，品 種多樣，觀賞性高，層次感強，定期進 行病蟲害防治，綠化帶無顯著枯枝落 葉、垃圾雜物 大部分綠化無養護，綠 地裸露多、雜草叢生、綠化未及時修剪 客服部 督促園林公司整改，若再無回應或將啟 用第三方進行綠化 養護 5 月 30 日綠化倉庫：倉庫物品擺放整齊，電動工 具定期檢查保養，農藥等危險藥劑單獨 上鎖存放，相關作業流程上墻 倉庫物品堆放雜亂、配 備不齊全 客服部 統一制作物品名標 識牌；要求綠化公司 將各類作業流程制 作成圖紙或 KT 版上 墻；要求綠化公司配 備柜子，將危險物資 單獨上鎖存放 5 月 30 日標識：對重要植物配有簡要說明的標識 rlrh 牌 沒有標志牌 客服部月 30 日個性化服務：選取能力、素質較好的綠 化養護人員，根據實際情況為有需求的 業戶提供綠化修剪、除蟲等服務

客服部月 30 日

五、內部管控

第二篇：物業服務提升方案

物業服務品質8大類80個提升方案

安全方面

重點加強安全團隊內部管理，提升客戶直觀感受

1、客戶出入較集中的時段，將巡邏崗臨時固定在明顯位置，隨時為客戶提供便捷服務；

2、增強崗位的主動性，對認識的客戶主動打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實；

3、每周末下午客戶集中時段，進行安全軍事訓練，提高客戶對安全的直觀感受；

4、制作宣傳畫，在出入口擺放，引導住戶進出小區時自覺刷卡，加強人員管控；

5、定期上門統計出租戶信息，消除安全隱患；

6、定期開展安全日等活動，通過安全宣傳展板或led屏播放進行宣傳引導；

7、編制崗位傻瓜式操作指引，強化新職員對崗位快速適應；

8、對小區地下車庫梯間加裝攝像頭，保障人員出入受控；

9、樓管定期到安全班組開座談會，與一線安全員分析案例，提升一線人員的服務意識。

公共設施維護

重點提升公共設施完好性和維修及時性

10、制定公共設施保養計劃，實施預防性管理，在公共設施出現問題前及時整改；制定夜間巡查計劃，夜間安管員、公共設施維護人員和安全主管參與其中，重點檢查夜間照明的完好性；

11、以客戶直觀感受以及對客戶日常生活影響程度為依據，制定公共設施維護時限表，責任人在接單后必須在規定的時限內完成；

12、公共設施維護責任到人，建立日常巡查和維護機制；

13、實行片區責任制，片區管家、安管人員和維修人員對所轄片區公共設施負責；對各片區公共設施維護狀況進行評比，較好的進行鼓勵，形成片區間的良性競爭氛圍；

14、對小區內實施的各項公共設施維護改造，都及時通過公示欄知會客戶。

環境衛生

重點關注小區主干道、出入口和客戶感受較明顯的部位

15、外包單位要針對各小區的差異，提供適合本小區的管理方案，包括人員招聘、培訓、作業流程、考核辦法等；

16、標準化外包單位現場作業流程和禮節禮儀，制定統一的培訓課件；

17、物業公司定期評選外包單位優秀員工，給予一定獎勵，提升外包單位人員工作積極性；讓其融入到團隊當中，更好的服務于社區；

18、每月與外包單位班長以上管理人員召開工作會議，針對本月環境工作出現的問題，客戶投訴等確定整改措施，共同制定下月工作重點；

19、制定客戶觸點區域、時間段的環境衛生管理辦法，讓客戶感覺干凈整潔的居住環境； 20、定期調整作業順序和流程，如：樓道清潔人員定期調整清潔樓道的順序，讓每個早上定時出門的業主都能遇到現場清潔人員；每天下班前對樓道進行一次清潔巡查，確保業主晚間回家時樓道清潔干凈；

21、全員片區化管理，劃分責任區域，避免死角存在；

22、強調全體職員人過地凈，要求安全固定崗負責方圓一百米的環境衛生，不能出現白色垃圾。

綠化養護 重點提升客戶觀感

23、可保持客戶集中區域和重點區域（如：主出入口、大堂、廣場等區域）有時季節花美化；

24、對不同特定區域可選擇葉子顏色不同的植被搭配栽種，也可選擇價格較便宜的開花植物栽種；

25、開拓思維，外出學習，在小區內做一些標志性的植物造型；

26、對路面左右草坪進行砍邊、切邊修飾；針對季節制定綠化養護計劃，并落實到位；

27、加強專業技能培訓，掌握小區內植物的生長屬性與養護要求，做好病蟲害預防工作；

28、每年制定喬木修剪計劃，避免喬木過于茂盛而影響業主的日常生活；

29、為客戶免費提供綠化養護知識的咨詢，并對有需求的客戶家中枯萎的花草進行施肥養護指導。

交通秩序

重點加強對亂停放車輛管理

30、高峰期安排專人引導客戶的進出與車輛停放，減少客戶等待時間，及時處理沖突；崗位間形成互動，確保車輛駛入、引導、停放均有崗位跟進，縮短客戶尋找車位的時間，規范車輛停放；

31、針對陽光新邸或大的區域進行人流分離管理，可加開原有消防通道；

32、對經常違規的車主，各崗位必須熟知其信息，物業管理圈，從其一進入小區開始，車場崗就要進行提醒，還要定期采取電話提醒和上門進行溝通，直至此車主改變違規習慣；

33、對于停車位不足的區域，要積極的與業戶溝通探討，尋求資源拓展車位，改善停車位不足情況〔如路面或廣場〕；

34、增強小區車位信息的透明度，如定期將項目內車位信息進行公示，加強與業主的溝通，提醒業主在買車前要充分考慮停車位的問題；

35、定期舉行專項宣傳，如文明行車宣傳月、小區交通秩序宣傳月等，通過舉行各類活動進行廣泛宣傳；

36、收集社區周邊汽車維修服務單位緊急聯系電話，采購簡易更換汽車輪胎工具并根據需要協助助更換汽車輪胎。

家庭維修

重點關注維修的及時性、收費合理性及返修率

37、制定落實客戶投訴、家政維修回訪制度，發現問題及時改進，并及時將回訪情況匯總發送相關責任人；

38、將家政維修服務流程標準化，重點為服務禮儀上，從接單準備物資，上門與客戶溝通，完工后與客戶溝通，遇到客戶不在時如何處理等各方面流程標準化；

39、家政維修完成后一個工作日內要求客服人員進行回訪，維修效果不理想、客戶有異議的，及時將信息傳遞給工程辦跟進處理； 40、家庭維修回訪情況每月形成報告，將當月發現的問題匯總分析，以便改善家庭維修服務；

41、每季度組織家政維修人員經驗分享會，分享家政服務創新辦法、家政維修小竅門等；

42、設置家政維修實操基地，強化技術人員專業技能提升；

43、研究家政維修量化考核制度，激勵技術人員工作主動性；

44、家政維修人員根據社區客戶家政維修的需求和家政量實行彈性工作制；

45、定期和監控中心、片區管家/客服相關人員召開溝通交流會，發現并解決流程方面的問題；

46、在維修任務完成后，主動咨詢業主是否還有其他需求；

47、將社區周圍家電維修服務電話制成小卡片，送給客戶；免費給客戶提供清洗空調過濾網，教客戶節電小竅門等服務。

客戶服務

重點針對新業主，留下美好的第一印象.48、銷售現場強化客戶對物業感受，如物業小故事、LED屏宣傳。

49、銷售現場物業服務人員配置專業素養高的人員，使顧客感受到安心、貼心的服務，同時加強案場服務人員培訓資源的投入。

50、在業主的入伙現場DV播放物業人員開荒時的場面，評估多家裝修單位，供客戶選擇，以此感動客戶。

51、入伙手續辦理前后，客服人員發短信給客戶，感謝并歡迎業主成為雅居樂業主，并告知其物業助理的手機號，方便后期服務。

52、印制裝修提示單，標明裝修注意事項，在客戶辦理裝修手續時提示客戶。客戶裝修監理服務：建立客戶裝修清單；定期知會業主裝修進程和裝修存在問題；

53、片區管家制定訪談計劃和信息回饋跟進機制，在客戶入住一周內進行客戶關懷，恭喜客戶入住小區，跟客戶建立初期關系，告知其物業的服務范圍及與物業的溝通渠道和方式。片區管家在出入較集中的路段在各大堂門口可安裝服務名片，加深印象；

54、將每月的管理費帳單及時通過電子郵件、短信或傳真的方式發送給客戶；

55、在節假日發短信祝福客戶，舉行大型社區文化活動時發短信通知客戶；

56、保修期滿前一個月，統一發短信提醒客戶；

57、針對業主入伙后的遺留問題進行整改，對遺留問題建檔管理，實行首問責任制直至問題的解決；

58、與返修辦定期召開例會，了解遺留問題的解決進展，重大問題協商解決辦法，統一回復口徑；

59、通過社區文化活動的開展，了解客戶的興趣愛好，建立關鍵客戶、優質客戶和重點客戶信息庫，針對不同客戶群體，制定相應的客戶服務及訪談計劃；

60、根據客戶愛好不同，在舉行社區文化活動時，主動通知客戶參加；

61、加大小區社團建設，通過開展不同的活動與社團成員建立良好關系，每年有計劃的成立新的社團；

62、建立社區文化人才庫，挖掘小區內的特長人才，通過社區文化活動開展，與其建立良好關系； 63、對滿意度比較高的客戶，要制定客戶關懷和訪談計劃，將這類客戶培養成優質客戶。如：短信關懷：節日、生日等重要日子里給客戶送去溫馨的祝福，包括業主家庭成員。上門關懷：生子、結婚、喬遷等喜事，可購買小禮物或鮮花，上門進行恭賀。特殊關懷：對有遺留問題的客戶，向地產公司申請，與地產人員共同上門關懷； 64、每月進行‘經理接待日’活動有針對性的解決問題；

65、每月有重點有主題的集中進行文明宣傳和引導工作，如文明養犬宣傳月、文明行車宣傳月、杜絕高空拋物宣傳月、物業服務宣傳月等；

66、印制各種卡片送給客戶，如商戶名錄卡、節電小竅門、生活小常識、滅蚊妙方、文明養犬宣傳卡等，根據客戶需要發放給客戶；

67、創辦社區刊物，通過報刊搭建物業與業主的溝通平臺；

68、客戶服務專業細分：根據客戶的生活習慣、性格特征、興趣愛好、服務需求等要素對客戶進行細分，以便及時調整客戶服務的資源；

69、檢查客戶溝通渠道是否暢通，是否有專人負責跟進處理，問題處理是否及時。通過模擬群訴等突發事件，梳理應急處理流程； 70、以問答形式制定部門應知應會和投訴回復口徑匯編，通過定期考試來提高各崗位對回復口徑的熟悉度；

71、每季度分片區舉行客服人員懇談會，交流經驗，探討疑難問題的解決辦法； 72、定期開展客服人員內部換崗位體驗及外部交流學習；

73、投訴每日盤點確定責任人，每天對投訴進行盤點，未完成的投訴要找出根源，并負責督促責任人盡快完成；

74、每月部門例會中，進行投訴總結分析，做好投訴預警；

75、每周召開部門例會時，將未及時完成的投訴分析原因，確定解決辦法；

76、嚴格前臺及監控中心客戶報事登記工作，做到事事有登記、有處理、有跟進、有結果、有回訪。

物業增值服務

重點讓業戶充分感受我司服務

77、針對原有配套設施的基礎上，根據不同區域，配置相應設施，給于業戶方便與驚喜。78、針對不同客戶的興趣愛好開展，不同的活動。79、建立業戶生日資料，組織開展業戶生日晚會。80、聯合社區，組織開展相應的活動。

第三篇：物業服務質量整改提升方案

金世紀物業服務有限公司

物 業 服 務 質 量 整 改 提 升 方 案

春節前后物業公司組織了業主專項回訪工作，主要目的傾聽業主心聲，掌握業主對物業運營現狀的認知，了解業主對物業服務的需求以及合理化建議。以便有針對性的展開整改提升措施，業主滿意度提高了，也就代表物業服務質量的提升，針對金世紀物業運營現狀及業主回訪意見匯總，為達到提升服務質量的目的，特制定本方案。

一、整改方案重點工作安排時間節點與要求

（一）各項工作時間節點、要求 1.業主回訪工作，3月1日前已完成。

要求：常住業主回訪率不低于100%，已入住業主不低于60%。

2.業主意見收集歸攏并制定整改措施。3月10日前。

要求：收集合理化建議100%，針對業主合理化建議及提出的問題制定專項整改措施。

二、物業自查自糾問題及整改措施

（一）基礎管理

（二）秩序維護

（三）工程維護

（四）環境綠化養護

（五）客戶服務

一、業主意見匯總及整改建議、措施

１、12-16棟入住2年燃氣未開通

建議：加快燃氣開通進度，同時物業做好解釋工作。

2、房屋產權證入住多年未辦理

建議：此項由銷售部跟蹤辦理，物業做好解釋工作。

3、小區從入住供暖未到位

原因：附近市政管網還未鋪設到，不屬公司原因，物業做好

解釋工作。

4、小區監控盡快完善，加強外來人員管理。

目前小區監控未實現全區域覆蓋，僅有的幾臺攝像機由于年久失修，基本處于癱瘓狀態，形同虛設，存在較大安全隱患。

整改措施：

1）全部更換為數字網絡高清攝像機及相關配套設備。

2）增加電子巡更設備，設置保安固定崗位與巡邏崗，大門

口固定崗24小時立崗服務，巡邏崗24不間斷巡邏，實 現人防與技防的結合。

3）增設車輛刷卡感應設備，方便業主使用，規范車輛管理。注：目前監控方案與報價進行中，3月10日前方案與預算呈報

公司領導。確定后4月份即整改到位。

車輛籃牙系統設備3月12日前到場，3月15日前調試 試用，3月20日前籃牙卡發放給業主，3月25日前小區車輛刷 卡進出、無卡車輛把控落實到位。

5、小區養狗戶影響他人安全

整改措施：

1）加強宣傳力度，引導客戶自覺遵守公共道德。

以上工作已做，收效甚微。

2）物業管家專項溝通提示業主自我約束，共建和諧鄰里關系。

以上工作已做，收效甚微。

3）對嚴重影響他人的養狗戶采取非常措施，起到警示作用。

3月31日前采取非常措施，取得效果。

6、水岸豪庭若干戶滲水問題長時間得不到解決

整改措施：

1）物業牽頭，聯系專業人員，對長時間反映得不到解決的客

戶一次性解決到位。并跟蹤解決后續出現問題。2）3月15日前專業維保人員進場，對于反映滲水的業主逐 戶整改到位。

7、小區內缺少文體設施

整改措施：

考慮在合適位置適當增設室外體育設施。如搖擺機、自

行車機等安全系數高的老年健身器材。

公司領導同意后物業呈報配置方案及預算

8、交房遺留問題解決速度慢，主要體現在和諧家園，業主

驗房遺留問題解決慢。

整改措施：

建議地產公司工程部與物業公司召開專題會議，制定遺留問題的解決方案（方案涉及各專業口對接人員，責任到人并有考核），報公司領導審批后執行，以便快捷處理業主交房遺留問題，減少業主積怨造成對物業以及地產公司怨言。

三、物業自查自糾問題及整改措施

1、基礎管理

1）、管理人員監督檢查不到位。

2）、與業主代表交流溝通不夠，公司由于特殊原因，未能及時解決

業主投放及反映的工程遺留問題。

3）、對小區裝修監管力度不夠，環境治理不能得到有效的控制。4）、小區已交房別墅及洋房近期10年，小高層2年多，入住率僅有

三分之一，物管費用收繳率較低，在遺留問題未解決之前，現 不宜采取非常規措施。整改措施

1）、3月20日前各部門主管選聘到位（或內部員工竟聘上崗），各部門巡查制度落實到位，每天對小區形成交叉巡查，對發現的問題，及時通知給各部門負責人限期整改，要求每周形成督導報告。2）、與業主加強溝通提示業主按裝修管理規定執行，就小區部分裝修違規現象，采取措施及辦法進行處理。

3）、對小區欠費業主進行清理和統計，在服務質量提升以后及遺留問題解決后盡快催繳。

4）每月對常住戶時行回訪，每季度對已辦理入住手續的業主回訪率不低于60%的標準。

2、秩序維護 存在問題

1）、保安部新招聘較多，素質、形象參差不齊，部分保安員雖經培訓但是取得的效果有限，后續加大招聘力度，盡快淘汰。

2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發事情處理反映遲緩。

3）、大門口電動車亂停現象時有發生。整改措施

1)、加強保安員基礎素質的培訓，每周不少于4次培訓，提升服務意識。

2)、加強保安員平時工作程序的督導，考核要求領班付連帶責任，發揮領班的主動能動性，增加責任心。

3)、門口電動車停放責任到人，違反一例均有門崗值班室保安負責。4）、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;

5）、加強對所有人員進出管理，嚴格要求所有人員憑證進出小區，業主和住戶發卡刷卡進門，出租戶辦理出入證進出小區，外來人 員辦理臨時出入證并登記進出小區；

6）對進出小區的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統3月25日之前 整改完畢，引導車輛有序通行、停放； 3月至4月份培訓不間斷

3、工程維護

存在問題

1）、水岸豪庭已入住業主反映戶內的滲水、漏水問題較多，一直得不到妥善解決。

2）、小區內弱電問題如門禁對講系統，設備陳舊設計不合理，必須

進行更新及維修才能處理。3）小區路沿石損壞嚴重，影響形象。

4)、小區內木制作經長時間日曬雨淋，已經腐朽，存在安全隱患。5)、小區部分鐵飾品（如電表箱）銹跡嚴重。

6）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區內違章現象嚴重。

整改措施

1）加強工程維修部自身業務技能的培訓，對工程人員工作進行量化管理，提高工作效率。

2）聯系一家專業維保修施工隊伍，重點解決水岸豪庭遺留問題。3）對小區內存在問題應分門別類，分輕重緩急，由工程部人員制定 保養計劃，對相關設施進行刷漆翻新、除銹，室外裸露線整理，達到美化效果并延長使用壽命。

4）單元門工程維修部部分已維修到位，現有16棟1單元4單元，12 棟1單元4單元，8號樓1單元密碼開戶不順。物業正在聯系中，本月維修方案確定呈報公司領導。

5）建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維 修、保養等記錄齊全。

3月15日前，單元門維修方案呈報公司領導。

4、環境綠化管理

存在問題

1)、由于前期外包保潔處于無專人監管狀態，員工較為散漫、松懈，沒按照相關崗位工作流程、標準去做，服務品質、效率低。2)、小區綠化存在養護不到位，缺苗死苗現象嚴重。

3)、小區綠化帶長期遺留的建筑垃圾較多，一些植物生長在大樹下及

陰涼處，生長不良。

4)、綠化雜草較多，綠化維護專業化程度不高。

整改措施

1）、加強保潔工作的督導，尤其是節假日和下午值班期間，對保潔

區域的工作標準嚴格要求，嚴格考核。

2）本月對綠化帶內建渣、枯葉進行整改，3月15日前全部清理到位。3）綠化養護分植物生長淡、旺季增減人員，4月-11月擬定為3人，11月-3月減2人。

4）合理設置垃圾桶，垃圾桶計劃用人工澆筑，外貼文化石頭或仿古 瓷磚，美化環境又經久耐用。垃圾袋裝化每日清運2次。5）邀請綠化專業人士講解綠化養護知識，提高綠化工的專業技能。6）對綠化工工作應進行量化分片區管理，每天給綠化工布置相應飽和的工作量，月底考核。

7）計劃在12棟側學校圍墻下設置苗圃培育地進行育苗，對小區綠化進行補栽。

3月31日前退化草坪翻地并撒草種。

4-11月植物生長旺季增加綠化工1人，4月1日招聘到位。

4月10日前苗圃場地整理完畢，并開始育苗。

5、客戶服務

存在問題

1）、客戶服務人員靈活處理事務的能力有待提高。

2）、業主的投訴、報修、求助、征詢、回訪存在問題，部分業主的

問題不能及時進行跟蹤回復，長時間累積未得到妥善處理。3)、業主檔案的建立不規范。

整改措施

1）每周匯總上周重點維修、投訴的處理結果，由物業負責人跟蹤處理。

2）對業主相關訴求記錄,要求各部門主管每天檢查，對當天能處理的 當天處理，對當天不能處理也要敦促其職能部門限期處理。3）加強培訓，本月在集體環境維護活動后，重點專注培訓工作，提升個人業務能力。

4)業主檔案按規范分類明細，并由專人進行保管，責任到人，檔案規 范在3月15日前規范到位。

2016

年3月8日

第四篇：標準廠房物業服務提升方案

物業服務提升方案

隨著我們物業發展進入到上升的重要階段，需要一個優秀項目樹立企業品牌建設的標桿，我們按照公司體系文件及各類法律、法規，相應制度等標準。在提升服務質量的同時，不斷完善現有硬件設施配套建設，在內審自評中找出差距，認真開展自糾自查工作，發現問題解決問題，強調體系的制度化、目標化，規范化管理，強化各項管理制度，將責任落實到人，將物業服務水平進一步提升，為保證物業服務的提升。我物業公司制定以下工作計劃。

一、日常工作

除做好本項目的日常工作之外，將加強監督對各管理部門各項工作計劃的落實情況，并客觀對待違犯公司制度、不符合公司運行標準的情況，及時作出相應處理。

二、消防安全管理：

貫徹“預防為主，防消結合”的消防管理方針，強化全員消防意識，建立一支以保安為主的消防隊伍，健全消防管理制度，制定消防實戰演習方案，定期舉辦消防知識培訓，消防技能模擬演戲，嚴防火災的發生。堅持每月一次對各企業的安全生產大檢查，每月25日前匯總情況上報園區，對存在重大安全隱患企業進一步與園區聯合檢查，逐步上報相關部門，檢查并進行持續整改落實到位，不流入形式。

三、車輛管理及停車場管理措施：

1、制定停車場管理制度，為車輛停放提供有序，安全的環境。

2、各類車輛按照指定區域分類停放。

3、針對地面及地下停車場不同特點，制定相應的安全巡查管理方式。

4、設置明顯的標示，引導各類車輛進入相應停放區。

三、客服工作：

1、員工精神面貌：

以提升客服禮儀為重點，強化服務意識，提升服務態度。

2、關注客戶的需求：

（1）加強與客戶溝通能力，進行現場辦公服務及零距離與業主溝通，面對面對為業主服務，主動認識了解業主，收集業主需求和意見。

（2）業主對服務過程中的不滿意與投訴是非常直接的，當我們接到業主投訴時，第一時間必須給業主一個處理事項的時間和結果。同時進行相應服務跟蹤回訪，了解業主對我們的意見，只有這樣業主才會真正的體會到我們的服務，才會認同我們的服務工作。

（3）為了保證安全，給廣大業主提供一個良好的工作生產環境，因此必須堅強房屋裝修的管理和監督，及時有效的制止違章裝修行為。裝修必須嚴格按照審核同意后的圖紙施工。未經物業公司（或園區）審批同意的施工圖紙均為違規行為。因此產生的后果由業主自己承擔后果。

（4）每年進行兩次業主意見問卷調查，不斷提升服務質量，對不滿意的服務及時糾正整改。

3、本對客服進行業務知識的培訓和學習力度，（時間為每周六上午）提升業務素質和整體的水平，結合企業的不同情況提供更周全細致的服務。

4、堅持每月一次對各企業的安全生產檢查，并幫助業主整改落實到位。

四、室內裝修管理：

1、裝修申請 客戶辦理入住手續后，裝修施工前須向物業服務中心申請裝修，詳實填寫《裝修申請表》。

2、施工單位提供資料

（1）施工圖紙（包括平面圖，水、電線路圖）

（2）營業執照、資質證書復印件（加蓋公司印章）

3、裝修保證金與裝修垃圾清運費

為維護全體客戶利益，保證裝修工作的順利進行，裝修公司需交納裝修保證金；物業服務中心將出具收據，請妥善保留收據，憑此收據還保證金。

根據市政相關規定，裝修垃圾由物業服務中心統一清運，裝修公司須交納一定的垃圾清運費。

4、電子電器產業園工程審核

為避免不當裝修對客戶室內或房屋安全造成損壞，鄭州高新城建設發展有限公司工程部就裝修方案進行審核。如審核不合格，要對裝修方案進行修改，并報經二次審核，直至符合要求。

5、消防審核

根據消防管理規定，客戶或裝修公司就鄭州高新城發展科技有限公司工程部審核過的圖紙交由消防單位進行消防審核，合格后可進行第6項。

6、簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》

根據中華人民共和國建設部第110號令以及鄭州市政府建設行政主管部門的有關規定，客戶、施工單位、物業公司三方須簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》。

7、辦理《施工許可證》及《施工人員出入證》

為保障客戶財產和人身安全，園區內裝修工人必須辦理《施工人員出入證》并隨身佩戴，以資識別，秩序管理員禁止無出入證人員進入園區。辦理《施工人員出入證》需要提供施工人員身份證復印件及1寸照片。出入證工本費10元。所有手續完畢后發放《施工許可證》施工單位進場施工。

8、入室裝修

施工單位需持《施工許可證》方可入室裝修，裝修期間必須遵守施工中的有關規定。

9、裝修管理

裝修期間，物業服務中心的裝修監管、秩序管理員及維修人員將進行巡視，請予配合。

10、申請消防部門驗收

裝修完畢后，向消防部門申請驗收，驗收合格后，可向物業服務中心申請退還保證金。

11、退還保證金

為了保護客戶的切身利益，考慮到裝修中有些問題難以及時發現，所以在消防驗收九十天內，客戶及相臨客戶若無異議，并經客戶簽字認可后，裝修保證金即予退還。

五、設施設備工作：

1、設備管理的目標，建立科學嚴密的制度，控制設備運行，檢查和維修各環節，實現規范化，專業化管理。

2、設施設備分區域責任到人，負責各維修的檢查、保養。

3、建立設施設備臺賬，做到日常巡檢檢查維護，檢查設備運行狀態是否正常。

4、進一步加強對維保方（消防、電梯等）及維保人員的管理，擬定出一系列管理制度。

精心呵護，延長設備的使用壽命；

精益求精，提高設備維修質量；

愛崗敬業，保證設備維修及時到位；

周密計劃，保證設備安全無問題運行。

5、保證全年實施設備安全正常運行，做到有備無患。

6、加強自身專業技能綜合能力，提高維修完成及時率。

六、秩序維護員工作：

我們電子產業園是個特殊的園區，硬件設施不建全，開放式的整體環境，加大了管理難度，保安隊伍素質參差不齊，人員主動服務意識不強。為了建立一支有素有效的保安隊伍，確保企業在園區的安全，特制定以下規章制度：

（一）園區車輛管理

1、遵守交通管理規定，愛護園區的道路、公用設施，按照園區相關規定，不亂停放各種車輛。

2、除園區業主車輛外，其它外來車輛不得在園區內長期停放，臨時停放物業管理部門將按鄭州市有關規定收取費用。

3、園區內車輛行駛停放應服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規定位置放好。

4、業主停放好車輛后，應注意鎖好車輛，調好防盜系統，車內貴重物品須隨身帶走。

5、機動車輛在園區內行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超速超車。園區內禁止鳴笛。

6、車輛行駛園區內，不準輾壓綠地，損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。

7、園區機動車應按物業管理部門指定位置停放，自行車、摩托車應停放在園區固定的停車棚內。

8、不準在園區道路上練習駕車、試車、修車，如因特殊原因需修車的，請做好安全防范與清潔措施。

9、除執行任務的車輛（消防車、警車、救護車）外，其他車輛一律按本規定執行。

（二）保安日常工作

1、每周一次進行保安人員培訓，培訓內容：車輛管理，消防知識運用，應急預案的應用，通過講解培訓使保安隊伍在日常工作中有不同程度的提升，從而人人增強保安隊伍工作能動力。

2、加強日常消防培訓和突發事件演練，同時定期檢查廠房內外消防、設施設備、安全預案，并每月做好安全消防定點巡查表，責任到人落實到位。

3、加大力度管理園區車輛進出，在道閘沒有安裝之前，逐步實現一車一位固定車位存放，保持園區車輛有序停放，使道路暢通。

4、加強保安的儀容儀表，禮儀禮貌培訓，進行不定期檢檢查，培養一支紀律嚴明，形象有素，熱情服務，文明執勤的安保隊伍。

七、保潔工作：

1、保潔衛生工作，也是我們物業公司的重中之重，為使園區有舒適整潔的環境，得到業主的滿意，首先我們要針對保潔的工作進行輪流培訓，節省勞動強度，達到保潔衛生的效果。

2、主管要做到每日工作有總結，不斷加強工作完善性，及時性，有效性。

3、定期每周一次保潔大會，總結本周的工作，及時溝通，解決工作中各類存在的問題。

總之，我們將在以后工作中找出差距、通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法、提高每個員工的專業水平。加強內部管理，不斷提升工作質量。“以服務為本”以業主為中心的物業管理理念，為業主服務，要舍身處地為業主著想，給企業發展創造一個安全、整潔、舒適的生產工作環境。提升物業服務管理的品位，滿足企業及使用人的要求，把園區的服務工作做的更好更細。

第五篇：物業品質服務提升方案

物業品質服務提升方案

安全方面

重點加強安全團隊內部管理，提升客戶直觀感受

1、客戶出入較集中的時段，將巡邏崗臨時固定在明顯位置，隨時為客戶提供便捷服務；

2、增強崗位的主動性，對認識的客戶主動打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實；

3、每周末下午客戶集中時段，進行安全軍事訓練，提高客戶對安全的直觀感受；

4、制作宣傳畫，在出入口擺放，引導住戶進出小區時自覺刷卡，加強人員管控；

5、定期上門統計出租戶信息，消除安全隱患；

6、定期開展安全日等活動，通過安全宣傳展板或DV播放進行宣傳引導；

7、編制崗位傻瓜式操作指引，強化新職員對崗位快速適應；

8、對小區洋房地下車庫梯間加裝攝像頭，保障人員出入受控；

9、片區管家定期到安全班組開座談會，與一線安全員分析案例，提升一線人員的服務意識。

公共設施維護

重點提升公共設施完好性和維修及時性

1、制定公共設施保養計劃，實施預防性管理，在公共設施出現問題前及時整改；制定夜間巡查計劃，夜間安管員、公共設施維護人員和片區安全主主管參與其中，重點檢查夜間照明的完好性；

2、以客戶直觀感受以及對客戶日常生活影響程度為依據，制定公共設施維護時限表，責任人在接單后必須在規定的時限內完成；

3、公共設施維護責任到人，建立日常巡查和維護機制；

4、實行片區責任制，片區管家、安管人員和維修人員對所轄片區公共設施負責；對各片區公共設施維護狀況進行評比，較好的進行鼓勵，形成片區間的良性競爭氛圍；

5、對小區內實施的各項公共設施維護改造，都及時通過公示欄知會客戶；

環境衛生

重點關注小區主干道、出入口和客戶感受較明顯的部位

1、外包單位要針對各小區的差異，提供適合本小區的管理方案，包括人員招聘、培訓、作業流程、考核辦法等；

2、標準化外包單位現場作業流程和禮節禮儀，制定統一的培訓課件；

3、物業公司定期評選外包單位優秀員工，給予一定獎勵，提升外包單位人員工作積極性；讓其融入到團隊當中，更好的服務于社區；

4、每月與外包單位班長以上管理人員召開工作會議，針對本月環境工作出現的問題，客戶投訴等確定整改措施，共同制定下月工作重點；

5、制定客戶觸點區域、時間段的環境衛生管理辦法，讓客戶感覺干凈整潔的居住環境；

6、定期調整作業順序和流程，如：樓道清潔人員定期調整清潔樓道的順序，讓每個早上定時出門的業主都能遇到現場清潔人員；每天下班前對樓道進行一次清潔巡查，確保業主晚間回家時樓道清潔干凈；

7、全員片區化管理，劃分責任區域，避免死角存在；

8、強調全體職員人過地凈，要求安全固定崗負責方圓一百米的環境衛生，不能出現白色垃圾；

綠化養護

重點提升客戶觀感

1、可保持客戶集中區域和重點區域（如：主出入口、大堂、廣場等區域）有時季節花美化；

2、對不同特定區域可選擇葉子顏色不同的植被搭配栽種，也可選擇價格較便宜的開花植物栽種；

3、開拓思維，外出學習，在小區內做一些標志性的植物造型；

4、對路面左右草坪進行砍邊、切邊修飾；針對季節制定綠化養護計劃，并落實到位；

5、加強專業技能培訓，掌握小區內植物的生長屬性與養護要求，做好病蟲害預防工作；

6、每年制定喬木修剪計劃，避免喬木過于茂盛而影響業主的日常生活；

7、為客戶免費提供綠化養護知識的咨詢，并對有需求的客戶家中枯萎的花草進行施肥養護指導。

交通秩序

重點加強對亂停放車輛管理

1、高峰期安排專人引導客戶的進出與車輛停放，減少客戶等待時間，及時處理沖突；崗位間形成互動，確保車輛駛入、引導、停放均有崗位跟進，縮短客戶尋找車位的時間，規范車輛停放；

2、針對陽光新邸或大的區域進行人流分離管理，可加開原有消防通道；

3、對經常違規的車主，各崗位必須熟知其信息，從其一進入小區開始，車場崗就要進行提醒，還要定期采取電話提醒和上門進行溝通，直至此車主改變違規習慣；

4、對于停車位不足的區域，要積極的與業戶溝通探討，尋求資源拓展車位，改善停車位不足情況〔如路面或廣場〕；

5、增強小區車位信息的透明度，如定期將項目內車位信息進行公示，加強與業主的溝通，提醒業主在買車前要充分考慮停車位的問題；

6、定期舉行專項宣傳，如文明行車宣傳月、小區交通秩序宣傳月等，通過舉行各類活動進行廣泛宣傳；

7、收集社區周邊汽車維修服務單位緊急聯系電話，采購簡易更換汽車輪胎工具并根據需要協助助更換汽車輪胎。

家庭維修

重點關注維修的及時性、收費合理性及返修率

1、制定落實客戶投訴、家政維修回訪制度，發現問題及時改進，并及時將回訪情況匯總發送相關責任人；

2、將家政維修服務流程標準化，重點為服務禮儀上，從接單準備物資，上門與客戶溝通，完工后與客戶溝通，遇到客戶不在時如何處理等各方面流程標準化；

3、家政維修完成后一個工作日內要求客服人員進行回訪，維修效果不理想、客戶有異議的，及時將信息傳遞給工程辦跟進處理；

4、家庭維修回訪情況每月形成報告，將當月發現的問題匯總分析，以便改善家庭維修服務；

5、每季度組織家政維修人員經驗分享會，分享家政服務創新辦法、家政維修小竅門等；

6、設置家政維修實操基地，強化技術人員專業技能提升；

7、研究家政維修量化考核制度，激勵技術人員工作主動性；

8、家政維修人員根據社區客戶家政維修的需求和家政量實行彈性工作制；

9、定期和監控中心、片區管家/客服相關人員召開溝通交流會，發現并解決流程方面的問題；

10、在維修任務完成后，主動咨詢業主是否還有其他需求；

11、將社區周圍家電維修服務電話制成小卡片，送給客戶；免費給客戶提供清洗空調過濾網，教客戶節電小竅門等服務。

客戶服務

新業主，留下美好的第一印象.1、銷售現場場強化客戶對物業感受，如雅居樂物業小故事、雅居樂物業DV的宣傳。

2、銷售現場場物業服務人員配置專業素養高的人員，使顧客感受到安心、貼心的服務，同時加強案場服務人員培訓資源的投入。

3、在業主的入伙現場DV播放物業人員開荒時的場面，評估多家裝修單位，供客戶選擇，以此感動客戶。

4、入伙手續辦理前后，客服人員發短信給客戶，感謝并歡迎業主成為雅居樂業主，并告知其物業助理的手機號，方便后期服務。

5、印制裝修提示單，標明裝修注意事項，在客戶辦理裝修手續時提示客戶。客戶裝修監理服務：建立客戶裝修清單；定期知會業主裝修進程和裝修存在問題；

6、片區管家制定訪談計劃和信息回饋跟進機制，在客戶入住一周內進行客戶關懷，恭喜客戶入住小區，跟客戶建立初期關系，告知其物業的服務范圍及與物業的溝通渠道和方式。片區管家在出入較集中的路段在各大堂門口可安裝服務名片，加深印象；

7、將每月的管理費帳單及時通過電子郵件、短信或傳真的方式發送給客戶；

8、在節假日發短信祝福客戶，舉行大型社區文化活動時發短信通知客戶；

9、保修期滿前一個月，統一發短信提醒客戶；

10、針對業主入伙后的遺留問題進行整改，對遺留問題建檔管理，實行首問責任制直至問題的解決；

11、與返修辦定期召開例會，了解遺留問題的解決進展，重大問題協商解決辦法，統一回復口徑；

12、通過社區文化活動的開展，了解客戶的興趣愛好，建立關鍵客戶、優質客戶和重點客戶信息庫，針對不同客戶群體，制定相應的客戶服務及訪談計劃；

13、根據客戶愛好不同，在舉行社區文化活動時，主動通知客戶參加；

14、加大小區社團建設，通過開展不同的活動與社團成員建立良好關系，每年有計劃的成立新的社團；

15、建立社區文化人才庫，挖掘小區內的特長人才，通過社區文化活動開展，與其建立良好關系；

16、對雅居樂滿意度比較高的客戶，要制定客戶關懷和訪談計劃，將這類客戶培養成優質客戶。如果：短信關懷：節日、生日等重要日子里給客戶送去溫馨的祝福，包括業主家庭成員。上門關懷：生子、結婚、喬遷等喜事，可購買小禮物或鮮花，上門進行恭賀。特殊關懷：對有遺留問題的客戶，向地產公司申請，與地產人員共同上門關懷；

17、每月進行‘經理接待日’活動有針對性的解決問題；

18、每月有重點有主題的集中進行文明宣傳和引導工作，如文明養犬宣傳月、文明行車宣傳月、杜絕高空拋物宣傳月、物業服務宣傳月等；

19、印制各種卡片送給客戶，如商戶名錄卡、節電小竅門、生活小常識、滅蚊妙方、文明養犬宣傳卡等，根據客戶需要發放給客戶；

20、創辦社區刊物，通過報刊搭建物業與業主的溝通平臺；

21、客戶服務專業細分：根據客戶的生活習慣、性格特征、興趣愛好、服務需求等要素對客戶進行細分，以便及時調整客戶服務的資源；

22、檢查客戶溝通渠道是否暢通，是否有專人負責跟進處理，問題處理是否及時。通過模擬群訴等突發事件，梳理應急處理流程；

23、以問答形式制定部門應知應會和投訴回復口徑匯編，通過定期考試來提高各崗位對回復口徑的熟悉度；

24、每季度分片區舉行客服人員懇談會，交流經驗，探討疑難問題的解決辦法；

25、定期開展客服人員內部換崗位體驗及外部交流學習；

26、投訴每日盤點確定責任人，每天對投訴進行盤點，未完成的投訴要找出根源，并負責督促責任人盡快完成；

27、每月部門例會中，進行投訴總結分析，做好投訴預警；

28、每周召開部門例會時，將未及時完成的投訴分析原因，確定解決辦法；

29、嚴格前臺及監控中心客戶報事登記工作，做到事事有登記、有處理、有跟進、有結果、有回訪。

物業增值服務

重點讓業戶充分感受我司服務

1、針對原有配套設施的基礎上，根據不同區域，配置相應設施，給于業戶方便與驚喜。

2、針對不同客戶的興趣愛好開展，不同的活動。

3、建立業戶生日資料，組織開展業戶生日晚會。

4、聯合地產或集團公司有效資源，組織開展相應的活動。