批量住宅精裝修工程質量調研報告

根據《贛州市“不忘初心、牢記使命”主題教育實施方案》和《贛州市政府黨組“不忘初心、牢記使命”主題教育實施方案》文件精神，以及市委主題教育辦《關于制定調研工作方案有關事項的通知》有關要求，XX同志和XX同志緊緊圍繞制定的“提升批量住宅精裝修工程質量”主題調研方案于2019年10月11日至12日深入基層進行了現場調研；邀請項目管理人員、購房業主、基層黨員干部召開專題座談會，聽取對提升批量住宅精裝修工程質量方面的意見和建議。

一、調研選題考慮

近年來，贛州市精裝修住宅項目逐漸增多，隨之而來的精裝住宅質量問題也成為了一大民生熱點，提升精裝修住宅工程質量已成為一個迫切需要解決的民生問題。希望通過此次調研，摸清全市住宅精裝修工程質量存在的突出問題，了解屬地政府對精裝修住宅項目監管情況及《贛州市住宅精裝修工程監管要點》的落地效果，認真聽取基層意見，深入剖析精裝修住宅工程質量突出問題的成因及矛盾焦點，探尋源頭管控、系統解決的方法，進一步夯實各方主體責任，提升工程質量水平，提高人民群眾對住宅產品的滿意度。

二、調研情況簡介

2019年10月11日至12日分別對市本級、章貢區、經開區恒大帝景、中海天璽、碧桂園璽臺、新力鈺瓏灣等4個住宅精裝修項目進行了現場調研并和中心城區五區監管部門、項目參建單位及管理人員、購房戶、建設協會、裝修企業、設計院開展了座談。主要就精裝修住宅項目的現狀，參建各方質量控制措施、管理的成功經驗做法、存在的不足和困難、對監管部門的建議，購房業主的擔憂和想法及建議，建設協會及裝修企業、設計院面臨的困境和建議，市區兩級監督機構監管措施、存在的不足、下一步的打算及對上級主管部門的意見建議等進行了深入的探討交流。

三、調研發現的問題

（一）參建各方層面

建設單位：1、部分房地產開發商開發精裝修住宅的初衷僅僅是為了提高房價，而不是從環保、節能和提供更高品質產品的角度考慮。因此精裝修住宅工程低價中標、墊資施工情況比較普遍。2、房地產開發商未切實履行工程質量首要責任。為搶預售開盤隨意壓縮合理工期，缺乏工程質量精品意識，對工程質量常見問題的處理不認真、不到位。3、對施工單位的管理不到位。目前一個精裝修住宅項目往往有幾家裝修單位，土建施工單位與裝修施工單位交接不到位、推諉扯皮的情況時有發生。4、部分房地產開發商存在過度宣傳甚至虛假宣傳的問題，導致購房戶心理預期過高，交房后心理落差大。

設計單位：施工圖設計文件深度不夠。安全質量技術措施未予以詳盡說明，對常見質量問題的防治未予設計交底，甚至存在部分設計缺陷。裝修設計與土建設計單位未融合到位，未作統籌和統一。

施工單位：1、對工程質量常見問題防治工作未予以高度重視。對涉及主要使用功能的質量問題未有效實施事前、事中質量控制，質量問題的技術處理隨意性大。2、因低價中標、墊資施工、精裝修管理人才難找、追求更高的利潤等多種原因，精裝修管理人員配備普遍不足。3、工人的素質、培訓不夠，對標準的理解、意識不夠。

監理單位：1、對工程質量常見問題防治工作未予以高度重視。對涉及主要使用功能的質量問題未有效實施事前、事中質量控制，質量問題的技術處理隨意性大。2、監理人員專業化水平不夠，有些用土建監理人員代替精裝修管理人員。

（二）社會層面

1.購房戶普遍缺乏相關的專業知識，對精裝修住宅質量水平沒有專業的判斷能力，只能依靠對房企品牌的信任來作出選擇。

2.購房業主普遍希望在確保安全的前提下，提前對自己所購買的精裝修住宅進行查看、監督。

（三）質量監管層面

1.未有效監督參建各方責任主體嚴格落實工程質量管理標準化相關工作要求，特別是工程實體樣板制度；

2.對涉及重要使用功能的關鍵部位、關鍵工序的重點質量監督抽查、抽測不夠到位，未及時發現質量常見問題并監督責任方全面排查整改到位。

3.因精裝修住宅項目近年才在贛州興起，監督人員對精裝修住宅項目標準、規范掌握不到位，專業技術水平有待提高，亟待培訓、學習。

四、下一步的對策和思路

（一）積極推介優質房企住宅工程質量事前、事中、事后管理的成功經驗

工程質量事前管理

1．設計標準化。開發商根據產品缺陷庫、客戶敏感點，形成設計、部品部件標準化做法，并在此基礎上，根據不同城市的不同市場及特殊需求進行局部修訂，使住宅產品在設計定義階段避免重大設計缺陷及投訴點。

2.合同標準化。住宅項目合約條款、合同界面按標準化執行，項目招標策劃前端避免合同缺漏，避免易出現工作面扯皮部位，避免影響項目實施、交付。

3.質控體系化。開發企業根據自身企業文化及市場定位，形成企業質量管理體系，涵蓋工程質量標準、質量管理評價、工程專業技術管理等，管理動作及實施標準標準化，過程質量管理有章法。

工程質量事中管理

1.過程實施。項目施工過程中，全過程引入第三方過程評價體系，從住宅的實測實量、質量風險進行周期性評估，鞭策項目質量均好發展。

2.項目交付。交付前3個月，開發商項目部、設計部、客戶關系部等聯合物業公司，成立交付工小組，開展至少3輪項目交付查驗、銷項、整改，做到質量問題的整改閉環。

3.交付評估。項目交付前一個月引入第三方交付預評估，項目交付前15天進行項目交付評估。項目交付評估從室內實測及觀感等客戶敏感維度進行評估。

工程質量事后管理

1.傾聽客戶心聲。項目全周期進行客戶滿意度調研，從銷售服務、簽約后溝通服務、交付服務、物業服務、房屋質量、整改維修、園林景觀設計、小區規劃及配套、投訴處理等維度進行客戶滿意度調研，傾聽客戶原聲，反饋并落實改進。

2.集中交付維保。交付前形成專項工作小組，在交付前組織交付前業主見面會，進行項目交付前關懷活動，對業主關心的交付問題可提前進行溝通，建立溝通和信任平臺。集中交付時，項目部成立應急維保小組，對交付過程問題當場解決，確保在集中交付階段，一次性收房率達到100%。集中交付后6個月，項目部負責日常維保，對交付問題進行全面處理。

3.積極處理客訴。對業主合理訴求進行積極對接，落實整改，注重問題閉環的時效，避免問題有小到大，涉及面由窄到廣。

（二）加強工程質量監督，完善相關機制。

質量監督層面

1.優化質量監督交底重點內容。針對工程質量常見問題防治列出重點監督抽查、抽測工作清單，質量監督交底要有工程質量常見問題防治的針對性監督要求。

2.監督各方主體編制并執行項目質量常見問題防治方案。建設、設計、施工、監理單位運用住建部《建筑工程質量安全手冊（試行）》、《贛州市建設工程質量常見問題防治手冊》，結合項目施工圖設計、項目特點和易多發頻發的質量投訴問題，突出事前、事中質量控制，必須具有針對性和可操作性，報屬地質監站。

3.加強對各方主體按圖施工、工程質量標準化實體樣板制驗收的監督檢查、抽查。發現問題嚴格監督執法到位。

4.優化住宅工程實體質量監督抽查、抽測工作，積極發揮市工程質量專家的技術支撐作用。針對鋼筋直徑及重量偏差、結構砼試件留置及養護（標準養護、同條件養護）、結構砼強度、板厚和鋼筋保護層厚度、裂縫觀測、抹灰空鼓檢查、外門窗型材及玻璃、中空層厚度等質量風險，邀請質量專家、采用便攜式儀器實施監督抽測，用數據說話，提高質量監督工作的科學性、公正性。

適時開展對廚衛陽臺閉水試驗、屋面及外墻淋水試驗現場抽查，對參建各方護欄與主體連接、排氣道制品、室內結構及建筑高差、防水節點做法等涉及安全及主要使用功能的試驗檢驗工作進行抽查核實，提出處理意見并監督整改到位，最大限度降低質量風險。

5.深化《贛州市住宅精裝修工程監管要點》。針對此次調研發現的問題，結合當前實際，不斷深化、細化并逐步出臺相關的指導細則。

6.監督檢查質量常見問題防治方案的落實情況。針對地下室、外墻及公共部位墻磚鑲貼、樓板及墻體裂縫、外墻廚衛陽臺滲漏突出問題實施重點監督。

7.鼓勵建設單位設立“業主開放日”。在保證安全的前提下允許準業主看房，發現并提出質量問題，建設單位負責收集匯總并及時全面排查整改。

8.實施信息化監督執法。積極運用移動質監手機APP、執法記錄儀等信息化監管手段，加大房地產開發項目工程質量違法違規行為特別是存在結構安全隱患或房屋主要使用功能嚴重缺陷的責任主體、責任人的處罰力度。

（三）質量行業管理層面

9.著手實施“雙隨機、一公開”站級季度巡檢。將住宅工程主要使用功能、工程質量強規強條的執行情況納入巡查檢查重點。

10.充分發揮中介機構的技術支撐作用。通過政府購買第三方工程質量評價服務并將評價結果在一定范圍內公開，及時轉化為質量監督工作成果。

11.繼續實施全市工程質量信訪投訴月報制度。跟蹤指導房地產領域重大工程質量問題的調處，主動分析全市工程質量總體形勢、主要問題、解決方法和結果，優化質量行業管理。

12.全面試行房地產開發項目監理月報制度。重點報送項目和屬地存在的工程實體質量突出問題、原因分析、采取的監理措施及處理結果。

13.激勵先進、示范引領。探索集中表彰一批質量行為規范、實體質量控制標準化落實較好的施工、監理、建設單位，列入住建領域“紅名單”，提煉推介項目質量創優工作的典型做法及工序質量管控措施；依據局質量標準化實施方案壓實屬地質量報優、質量標準化實體樣板落實的責任，納入年度工作考核重要指標。

14.試行質量差評工程推送工作機制。每個縣市區每季度報送1項質量差評工程、市本級報2項，對差評工程重點實施差別化監管、掛牌督辦，減少工程質量問題存量、遏制增量；對房企實施聯合誠信評價，推送工程質量失信行為，激勵守信行為。

15.優化企業內部管理模式，打通企業對項目質量管理的中梗阻。建議局建管科將工程質量企業管理納入企業資質動態核查的重要內容，引導企業導入卓越績效管理模式，積極申報“市長質量獎”，輻射帶動駐市企業提升質量管理水平；組織包括但不限于本地的2家以上質量管理基礎較好的企業開展工程質量管理標準化示范工作，建立可推廣的工程質量管理標準體系。

16.加強人員培訓，提高管理水平。加強對質量監督機構、建設單位、施工單位、監理單位相關人員的培訓教育，提高素質、管理能力和技術能力。