第一篇：重慶房地產調查報告

重慶房地產市場調查報告

經濟與社會形態(tài)帶來的消費形態(tài)的變動，使得對于消費趨勢、特點變化的研究越來越重要，房地產作為社會消費者一項重要的消費與投資行為，其特點較以往3年已經呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產開發(fā)商頭腦中并百思不得其解的幾個疑問是：在房地產置業(yè)投資上，消費者究竟是如何做出購買決策的？在與房地產選擇與購買相關的多個因素當中，到底哪些因素在起著決定性的、實質的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產需求市場的需求與變化，對房地產供應市場有著極大的影響。在房地產買方市場的條件下，研究購房者的需求具有更加重要的意義。

一、目前購房群體的基本狀況

1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高

2、購房者對房地產開發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高

隨著外地的房地產開發(fā)商進軍重慶房產市場，房地產開發(fā)商日益增多，房地產開發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。表明購房者對房地產開發(fā)商品牌的總體認知程度不高。

消費者對房地產開發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。房地產開發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產開發(fā)商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。

3、置業(yè)消費盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。、二、消費者住房需求特點與趨勢

1、消費者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展 調查表明，消費者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點可以從以下三個方面來體現(xiàn)：從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內建筑面積有所增加。具體來看，較大套內建筑面積的比例有所上升，較小套內建筑面積的比例有所下降，同時，人均建筑面積也有很大的提高。購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加

2、消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向。在居住地點至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對車程的要求所發(fā)生的變化。

伴隨著消費者對居住地點至工作地點的車程要求的放寬，消費者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向

城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴散。

三、購房者置業(yè)特點與趨勢

1、絕大多數(shù)購房者為自住型購房者

從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報，通常稱之為投資型購房。

2、交通配套是購房者最為關注的基礎配套設施

工作是人們最重要的生活內容，調查表明，他們不希望被居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置。事實上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標，那么購房者對交通配套的極大關注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。

除此之外，對學校配套、醫(yī)務配套、和自然景觀的關注程度也較高。

3、投資型購房者的置業(yè)特點及購買權衡

購房者的投資意識已經有所提升。從意向進行房地產投資者占的比例與已進行房地產投資者占的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當一部分人群有投資房地產的傾向，但經濟條件的限制使得他們又無法涉足該領域，但是可以預見今后隨著個人經濟實力的加強，一部分人會將投資理財方式轉向房地產投資。

四、房地產住宅市場中幾個具有明顯特征的重要購買人群

1、投資型購房者

投資型購房者的年齡大多在26—45歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為4150元，比所有購房者的平均收入高出1000元。同時投資型購房者有相當一部分有兩處居所，相對于自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已購房屋，這又進一步說明投資者的具有相當強的經濟實力。

多數(shù)投資型購房者認為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內容，而且認為房地產投資在投資理財中，成為超越儲蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式以個性的、簡單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。

2、郊區(qū)型購房者

我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。調查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在2000—4000元占一半左右的比例，而4001—6000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們認為自

己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財，他們認為有必要進行一定的積蓄，所以儲蓄是他們最重要的投資理財方式。他們推崇的生活方式是簡單的、樸素的、寧靜的、溫馨的，但同時又是開放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。

另外一部分郊區(qū)購房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經購買的。這部分人的主要生活內容是購物、健身、出游和休閑娛樂，他們很看重生活是質量，他們的生活方式是樸素的、簡單的、溫馨的、寧靜的、自然的，同時還希望是穩(wěn)定的，所以他們的投資理財方式傾向于風險最小的儲蓄。

3、享受型購房者

享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關注生活質量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡分不上沒有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為4292元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購買的。

享受型購房者追求的是寧靜的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩(wěn)定的生活方式，他們非常看重低密度、低容積率以及優(yōu)美的園林帶來的生活舒適感。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內容。在投資理財方面，他們不喜歡進行風險較大的投資方式，而是更多采用地儲蓄和保險。

消費者是房地產住宅市場的主導力量，而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢，所以，對于要以“需求為導向”來

開發(fā)房地產產品的房地產開發(fā)商來說，準確研究購房群體的特征、及時把握消費者的住房特點與趨勢的變化具有至關重要的作用。而 房地產行業(yè)研究咨詢部仍將繼續(xù)致力于跟蹤具有購房意向的消費者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點，為房地產開發(fā)商提供最及時、最準確的市場需求信息。

第二篇：重慶房地產政策

重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知

頒布時間：2010-12-6

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府各部門，有關單位：

為進一步貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)要求，鞏固房地產調控成果，大力構建“市場+保障”的住房供應體系，實現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的差別化調控目標，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經市政府同意，現(xiàn)就有關工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供應

(一)加快保障性住房建設。大力推進公共租賃住房建設，到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決

占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。

(二)繼續(xù)加大普通商品住房供應。加強項目規(guī)劃、建設、預售許可管理，督促房地產開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，采取促開工、促上市措施。鼓勵金融機構對

中低價位、中小套型房地產開發(fā)項目提供貸款支持。

二、進一步加強土地供應及監(jiān)管

(一)嚴格執(zhí)行住房建設用地供應計劃。積極增加住房用地供應量，確保公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供應總量的比例在70%以上。加快公共

租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房用地供應審批。

(二)嚴格住房建設用地出讓管理。規(guī)范編制擬供應地塊出讓方案，嚴格制定土地出讓規(guī)劃和建設條件，列入土地出讓合同。加強住房用地供后監(jiān)管，嚴格查處囤地、炒地、閑置土地行為。

三、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策

(一)對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)

放住房貸款。

(二)各商業(yè)銀行對居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)貸款購買第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放住房貸款。房管部門要加快房屋登記信息系統(tǒng)建設，開展住房信息查詢。金融部門應加強消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。

四、強化房地產行業(yè)稅收管理

(一)個人購買建筑面積90平方米以下普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1%征收。個人購買建筑面積90―144平方米普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1.5%征收。個人購買

住房，不符合上述規(guī)定的，不得享受減免政策，契稅按3%征收。

(二)對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。個人將購買不足5年的高檔住房對外銷售的，按照銷售收入的5%征收營業(yè)稅；個人將購買不足5年的普通商品住房對外銷售的，按

照銷售收入減去購買房屋價款后差額的5%征收營業(yè)稅。

(三)加強房地產開發(fā)項目土地增值稅征收管理，對銷售高檔住房按2%預征，對銷售普通商品住房仍按1%預征。強化房地產開發(fā)項目土地增值稅清結算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地、開發(fā)周期明顯過長的項目實施重點清算和稽查。對按規(guī)定應核定征收土地增值稅的項目，銷售高檔住房按

6%核定征收，銷售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。

五、嚴厲查處違法違規(guī)行為

進一步加強市場動態(tài)監(jiān)管，建立集土地、預售、中介于一體的房地產企業(yè)誠信體系，嚴查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳以及房地產經紀機構與房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。按照國家有關規(guī)定，對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)采

取禁止參加土地競買活動、停止發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期等懲處措施。

六、積極發(fā)揮輿論引導作用

各區(qū)縣(自治縣)人民政府和有關部門要認真做好房地產市場調控政策的貫徹落實工作，新聞媒體要大力宣傳房地產調控政策及成效、保障性住房建設規(guī)劃及進度，客觀、正面報道當前房地產市場狀況，引導

居民住房理性消費，營造有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

二O一O年十二月六日

第三篇：房地產調查報告

深圳地產界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個地產項目要邁向成功，會遇到一系列的問題，需要打開問號，找到答案。現(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應該有一個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易引來市場的關注，促進銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產舞臺異彩紛呈。皇達鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費者一個居住空間，還應“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結構里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時代發(fā)展帶來的所有電器文化；或將自己沉迷于虛擬的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實中喜怒哀樂。逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點關愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區(qū)內花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達旦地在侃網中迷惘，體會的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領略著因特網賦予的時尚與精彩，每一天輕松享受著局域網為您打理生活的瑣碎。新的世紀，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應該“愛”！我們選擇“愛”作為項目推廣的主題。考慮到“愛”的表達不應過于直白，而應內涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達鴻錦華苑取一個推廣名，就叫做“LOVE時代”。這樣，“愛”的表達現(xiàn)代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛入現(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時代”的誘惑，所以只好將“幸福快車”放在原處。

二、我們會“被愛”嗎？我們的“LOVE時代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。皇達鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時代”能引起消費者的內心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標客戶有一個準確的把握。

（一）都市白領一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力購房動機：自用，多為首次置業(yè)者購買習慣：理性，有主見，所需戶型適中重點分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結構：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內涵，針對訴求對象的細分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經濟狀況：實力雄厚，購買力強購買習慣：就近購買，對自己居住區(qū)域有感情，不遠求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項目周邊地帶家庭結構：3-5人3人為3口之家，下一代已上學或長大成人，考慮給下一代一個更好的成長空間或安一個家。4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結構，但不是主力。針對這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經濟狀況：就香港標準而言，屬中下，但足以擁有本項目。購買習慣：強調便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對香港客戶群，訴求時強調深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評價？皇達鴻錦華苑在片區(qū)內屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質素的樓盤。自身優(yōu)勢：

1、中心區(qū)一級輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場、學校、銀行、車站、食街等生活配套一應俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。本著揚長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、張揚出來。建議在小區(qū)外圍適當栽種樹木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項目現(xiàn)場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴謹、科學、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為“LOVE時代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚出來，喻示在LOVE時代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對LOVE時代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設計和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動形成一個有機整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導期（內部認購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應調整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強調賣點訴求，結合價格策略，促進尾盤銷售。

六、現(xiàn)場如何包裝？現(xiàn)場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別。“個性化特色”和“差異性包裝”是本項目現(xiàn)場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價值。共和世家最突出的特點是“公園里的綠”，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。皇達鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強調視覺沖擊，同時傳遞溫馨輕松的氣氛。室內的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設計風格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設計稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場條幅在建筑主體建至六層以上時懸掛，數(shù)量六條，整體風格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設計制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導示系統(tǒng)如何布置？皇達鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在項目南北兩側，距離都在300米以上。福民路上東側有皇崗村站，距項目60米；西側有福田新區(qū)委站，距項目150米。特別是還有天虹商場這個人流匯聚之地，所以福民路成為布置導示系統(tǒng)的當然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺廣告 爭取到福田新區(qū)委站臺兩側廣告發(fā)布權，有效傳遞項目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側），益田路與福強路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結合于一體，擴大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設計風格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項目整體形象和各賣點薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個p，3折頁），突出項目主題形象和主要賣點。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時又是流動的宣傳媒體，規(guī)劃3500個。

九、怎樣安排促銷？在皇達鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項目也應考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。平日可在天虹商場設咨詢點，派發(fā)宣傳資料，加深人們對項目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現(xiàn)突出者，給予適當購房優(yōu)惠，或是贈送半年管理費等，促進現(xiàn)場銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動進行時，天虹商場處設看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時代”給予的是真實的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。

十、媒體計劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點，分析不同媒體的優(yōu)缺點，對他們有一個十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關重要。現(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報紙媒體 優(yōu)點：報紙的版面大，篇幅多，具有相當大的信息載量和較強解釋能力，可詳細刊登廣告內容，報紙媒體的特殊新聞性的準確可信度，無形中也使報紙廣告顯示出準確性和較高的可信度，同時，報紙媒體單位的權威性也使受眾產生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報紙具有保存價值，其內容無閱讀時間的限制；報紙發(fā)行面廣，投遞迅速準確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對象明確，且隨著印刷質量的提高，廣告效果更加明顯。缺點：報紙出報頻繁，前一天的報紙在第二天已成歷史，與受眾相對接觸時間不長；有一定文化層面的人才能接受報紙媒體。電視媒體 優(yōu)點：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ埽憩F(xiàn)力豐富，娛樂性強；對廣告可進行高頻度重復，加深印象。缺點：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復雜且費用較高。雜志媒體優(yōu)點：讀者對象確定，選擇性強；印刷精美，刊登內容相對固定；有限時間長，使于閱讀和保存。缺點：周期長，傳播速度慢，時效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機動靈活，所傳達信息內容全面集中，制作簡便，費用低廉。車體廣告：流動性強，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預告性，重復性。制作簡單，費用低廉。但信息載量少，接觸時間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標原則：媒體選擇保證與廣告目標和廣告策略相一致。b.適應原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應，適合目前所針對的廣告市場。c.優(yōu)化原則：堅持從多數(shù)媒體的比較中產生媒體組合方案，堅持在單一媒體種類選擇中進行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅持媒體的選擇必須有利于廣告內容的表達。e.效益原則：選擇廣告媒體時把廣告效益放在首位。2． 項目分析每個項目都有自己的特性，根據項目特性針對性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項目的方案，保證廣告費用最合理的應用。皇達鴻錦華苑項目幾個與媒體策略有關的特性如下：（1）10萬平方米的大型項目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標客戶分散，購買動機多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項目的發(fā)售時間內有幾個事件值得關注a.中國國家足球隊再次沖擊世界杯b.深圳被評為世界花園城市，2001年各種活動會相對增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項目目標市場都會反應強烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認同感 廣告認同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強 強 強 電視、報刊、戶外、網絡 本地 30—40歲 強 強 較強 報紙、電視、網絡 本地 40—50歲 較強 較強 一般 電視、報紙、本地 50歲以上 較強 一般 較強 報紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級白領 強 強 較強 報紙、網絡 本地 小商業(yè)主 較強 較強 較強 電視、報紙 本地 投資者 強 較強 較強 網絡、報紙 本地 自由職業(yè)者 較強 較強 強 報紙、電視、網絡 本地 特殊職業(yè)者 較強 一般 強 電視、報紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當房地產廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產廣告規(guī)模的報紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產廣告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報廣告南方都市報 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時報 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報為主力媒體，以較為固定的版位、時間，發(fā)布廣告進行訴求，同時需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時間上給予靈活機動的支持補充，形成一個合理有效的媒體組合，增強整個發(fā)布計劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報 主要版位：普通版深圳商報與特區(qū)報有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調制性強，選擇深圳商報以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設計、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報主要版位：普通版南方都市報在深圳零售量第一，高達18萬份，讀者群體以年輕白領為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時屬強迫接受型廣告，適合為建立LOVE時代形象進行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺公交車體廣告費用低廉，受眾廣泛，用此媒體進行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級別 線 路 起止站 途經主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運用深圳特區(qū)報、深圳商報、南方都市報、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標市場，以不同的廣告媒體向目標客戶傳遞樓盤信息，使目標客戶全方位感受到本項目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報為首的報紙媒體著重賣點訴求，創(chuàng)意或直訴本項目的各個賣點，突現(xiàn)樓盤質素，求得市場認同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認同，促進購買行為，并增強報紙媒體的賣點訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報相對固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時段、多變的創(chuàng)意進行多點進攻，使整體推廣達到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機動的進行廣告推廣。廣告發(fā)布在時間上，采用同步發(fā)布策略，項目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項目形象導入時期作少量廣告，進行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結合，特區(qū)報以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據不同的銷售時期以及銷售狀況適時增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導期計劃時間一個月，在特區(qū)報、深圳商報發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時代概念，引導樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強銷期計劃時間兩個月，以特區(qū)報賣點訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報、南方都市報以形象廣告為主，結合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據市場情況等積極調整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大廣告量產生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個持續(xù)熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產生羊群效應。以特區(qū)報和商報配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計劃（根據招標要求，發(fā)布計劃做至開盤后一個月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導期 特區(qū)報 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達鴻錦華苑演繹全新LOVE時代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導工作 2 地產版 半版深圳商報 1 普通版 半版 開盤強銷期 特區(qū)報 1 地產版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點訴求，創(chuàng)意與寫實相結合 4 9版 1/3版深圳商報 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時段A2時段 30秒 品牌形象與賣點相結合（五）媒體費用預算媒體發(fā)布費用計劃取所推廣項目市值的1.6%皇達鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價6500元/m2計，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導期 34.9 5.9 開盤強銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報 300 51 深圳商報 94 16 南方都市報 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計劃的控制和調整媒體計劃是實現(xiàn)廣告目標和廣告策略的具體操作手段，在整個項目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護總體綱略的情況下，根據具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動，以及可利用的社會事件，適時適度地調節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會新聞價值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調節(jié)方法a.根據銷售情況階段性調整a.根據市場變化現(xiàn)時調整

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第四篇：房地產調查報告

關于盛世花城的物業(yè)管理的調查報告

小組成員：高原負責調查問卷的設計及整理；

趙曉萌負責實地調查

劉一凡負責報告的匯總

調查時間：2011年11月26日

調查地點：濟南盛世花城（濟南市歷下區(qū)國際會展中心西北（新東方花園南）調查對象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查

調查目的：通過調查獲得有關濟南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領域存在的問題，及時了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟南東部新城核心地段，項目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會展中心；僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、經十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學校、餐飲等配套一應俱全。隨著區(qū)域內金融中心、政務中心、商務中心的興起，該地段將日益成為大濟南的城市新中心。

項目總占地173畝，總建筑面積達35萬平方米，由國內頂尖水平設計單位擔綱，全人車分流設計、高智能化設施，高貴品質不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設計，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國際風情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內精英國際會所，是您商務洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費價格相對偏高與其服務水平不符

（2）80%的居民認為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對小區(qū)對外來人員的管理過于松散，缺乏責任

（4）60%對管理區(qū)域內小區(qū)綠化存在不滿

（5）對小區(qū)損壞的公共設施的維修太不負責

（6）80%的居民認為房屋及設備維修, 安全保衛(wèi)的服務很不到位

（7）70%居民認為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權意識淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進的物業(yè)服務依次是設置專門服務機構、服務態(tài)度、服務人員培訓、服務態(tài)度

（9）其次在調查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營利問題與小區(qū)內停車收費糾紛。

產生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對于小區(qū)的公共空間和公共設施的產權界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時，這些產權界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個非常松散的利益集團。他們往往在火燒眉毛的時候才知道救火的重要性，但這時又錯過了最好的補救時機。

四是業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調權利而忽視相應的義務。

改進方法:

1、業(yè)主應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設者。當前社區(qū)居委會必須轉變觀念，提高自身業(yè)務素質，特別要分析和研究新時期社區(qū)內業(yè)主的利益目標及現(xiàn)實需求，從他們最關心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務活動，積極協(xié)調物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調與業(yè)主指之間的沖突。對完善物業(yè)管理的幾點建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會并且物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強法律意識，依法維護自己的合法權益。

(四)廣大業(yè)主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。

關于濟南盛世花城物業(yè)管理的調查問卷的統(tǒng)計

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費價格是否合理？

A 過高，與服務水平不相符 20%B.有點高，但與服務水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對物業(yè)管理費的用途對你們業(yè)主進行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對外來人員的管理是否嚴格？

A 管理非常嚴格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴格，非業(yè)主必須登記才能進入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進出車輛和人員 50% B 負責小區(qū)安全50% C 經常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調業(yè)主糾紛0 F 收停車費50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨車庫0D其他012、對管理區(qū)域內小區(qū)綠化評價？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對小區(qū)損壞的公共設施進行維修嗎？

A有，很及時0 B 有，但總要托好長時間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認為服務最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權意識淡薄30%

D、物業(yè)管理費使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認為現(xiàn)在應繼續(xù)改進的物業(yè)服務有哪些?

A、服務范圍種類40%B、服務態(tài)度60%C、服務設施30%D、服務人員培訓40%

E、專門服務機構設置80%

第五篇：房地產調查報告

一:調查研究的目的:

了解當今及未來房地產市場情況,互聯(lián)網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.二:調查的方法,資料的來源,方法:

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網權威網站,報紙，三:調查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1,廣東房地產市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.資料顯示2000年1-9月份,隨著宏觀經濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產開發(fā)完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產開發(fā)項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發(fā)投資持續(xù)較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據統(tǒng)計,廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區(qū)房地產開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統(tǒng)計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養(yǎng)老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,“一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起”.3.各地產商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.為推樓,地產商想出各種“概念”作為買點,先后出現(xiàn)“體育概念”,“山水概念”,“生態(tài)概念”,“地鐵概念”,“教育概念”,“智能概念”等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就2000年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.

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4,二手樓市將漸趨活躍.據經濟日報2000-10-12報道,房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,“就近租房”可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.5,房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.在房地產這個朝陽行業(yè)中,網站作為新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業(yè)網站300個.象“新浪”,“網易”這類門戶網站基本都建有地產頻道,傳播著各類型的地產信息;而類似與“搜房”,“安家”等的房地產專業(yè)網站,則是擔當著為消費者提供網上置業(yè)指導,追隨地產行業(yè)發(fā)展的雙重任務;此外像“麗江花園”這類由發(fā)展商興建的網站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業(yè)沾邊的網站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網站并不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術);房產相關法律法規(guī)及相關新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.6.現(xiàn)有房地產網站極具區(qū)域性.現(xiàn)有房地產網站多立足本地,只起到互聯(lián)網廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網無地域的優(yōu)勢,這可能是由于互聯(lián)網技術所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發(fā)展.7.房地產網站表現(xiàn)形式.A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產網頁主要表現(xiàn)形式.B,360度環(huán)景技術.能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現(xiàn),但還沒普及,應用此技術網站極少.C,VRML虛擬現(xiàn)實技術.應用電腦三維技術,能表現(xiàn)物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產網站.四:結論

1.廣東房地產將出現(xiàn)買方市場,房地產銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改“末班車”等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經濟差距正初步減少,而且經濟發(fā)展重心正向西北轉移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至2000-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn),人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.3.地產商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.4.二手市場將相對活躍 城區(qū)范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.5.現(xiàn)今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.五:建議

房地產推廣是一個高利潤行業(yè),如果互聯(lián)網是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發(fā)商,而非消費者.現(xiàn)在很少地產商愿意在互聯(lián)網上做廣告,究其原因,為以下幾點:

1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯(lián)網廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯(lián)網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.2:認為互聯(lián)網還沒普及.這一點也不應成為互聯(lián)網難以做房地產推廣的原因.就現(xiàn)在產業(yè)結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網這一效率工具的高科技人群中.3:認為互聯(lián)網所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創(chuàng)新的原因.地產商廣告投入,目的是讓消費者認知其樓盤,所以,房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者,而不是地產商,要吸引房地產準消費者,從而吸引地產商廣告投放.就調查所得的資料統(tǒng)計,如果房地產網站廣告份額可以達到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司,應用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網創(chuàng)新技術建立房地產網站,提供房地產信息服務市場存在,風險很少.