第一篇：評析業主委員會與物業公司的制衡關系

評析業主委員會與物業公司的制衡關系

倪斌鷺

廈門市集美區人民法院

案情 原告：廈門鵬來物業公司

被告：廈門東悅庭業主委員會

廈門市東悅庭小區從2005年底起相繼有13名業主擅自在樓頂平臺上搭建輕體房、在公用樓道安裝防盜門、超出外墻體安裝防盜窗等等，引起絕大多數業主的不滿。2006年初東悅庭成立業主委員會后，業主委員會曾就此事與物業公司溝通未果。

2006年10月，鵬來物業公司收到東悅庭業主委員會的“函件”，要求：鵬來物業公司于一星期內向13名違規業主發出警告函，限定違規業主一個月內拆除違規安裝和及時糾正違規行為，否則物業公司將以訴訟手段解決問題。然而一個月過去了，鵬來物業公司未予理睬，也未及時解決矛盾。業主委員會認為物業公司工作不力，2006年11月再次向鵬來物業公司下發“通知書”，要求：物業公司于收到該“通知書”之日起20天內對13名違規業主提起訴訟；如果物業公司不起訴違規業主，業主委員會將對物業公司采取一定的措施，并有可能解聘物業公司，另聘新的物業公司對東悅庭進行物業管理。

鵬來物業公司不滿業主委員會的做法，雙方產生爭執。2006年12月中旬，東悅庭業主委員會在廈門某報上刊登廣告，準備于2007年2月1日起要為東悅庭選聘新物業管理公司。2007年初，廈門鵬來物業公司一紙訴狀將廈門東悅庭業主委員會告上法庭，要求：

1、東悅庭業主委員會應當停止對鵬來物業公司的侵權行為；

2、東悅庭業主委員會應在廈門某報上登致歉聲明，消除影響。原告鵬來物業公司訴稱，東悅庭近階段經常出現部分業主破壞東悅庭環境的惡性事件屬實，原告已經根據管理職責進行了調查和勸阻，并會適時采取相應的處理措施。但是，東悅庭業主委員會經常給原告施加壓力，并以領導的身份向原告發函、發通知書，責令原告按照業主委員會的處理意見處理違規業主。而且在合同期內，業委會不得登廣告另行選聘新物業公司。原告認為業主委員會的行為已經嚴重干擾了原告履行管理職責，給原告的管理工作帶來了壓力和影響，其行為已經構成侵權。

被告東悅庭業主委員會辯稱，部分業主出現違規行為，給東悅庭其他業主的生活環境帶來了嚴重影響，鵬來物業公司對此種現象置之不理、視而不見，其失職行為已經違反雙方簽訂的物業管理服務合同。被告代表東悅庭全體業主向鵬來物業公司發函、發通知書，只是希望鵬來物業公司引起重視，并及時處理部分業主的違規行為，是為了保護業主的公共利益。被告行為并沒有構成侵權，而報紙廣告是業主委員會的選聘意向，與原告無關。因此，請求法院依法判決駁回鵬來物業公司的訴訟請求。

裁判 一審法院經審理認為，鵬來物業公司在管理東悅庭期間，擁有自主經營權，不受業主委員會的領導和安排。在本案中，東悅庭部分業主破壞東悅庭環境，東悅庭業主委員會發現此種情況后，要求鵬來物業公司及時處理，但鵬來物業公司怠于處理。鑒于此，業主委員會向鵬來物業公司發函、發通知書，要求鵬來物業公司在30日內向法院提起訴訟，否則解聘鵬來物業公司。

一審法院認為，被告業主委員會的行為已經干擾了鵬來物業公司的自主經營管理權，其強制要求鵬來物業公司按照其提出的處理意見處理違規業主，其行為已經構成侵權，理應承擔停止侵害行為的責任。另在雙方合同期間，業委會的登報廣告違反正常選聘程序，應予停止。據此，一審法院于2007年1月12日依法作出如下判決： 被告廈門東悅庭業主委員會自本判決生效之日起停止對鵬來物業公司的強制行為；駁回原告廈門鵬來物業公司的其他訴訟請求。一審判決后，被告廈門東悅庭業主委員會提起上訴，不久撤訴。

法律評析

一、為什么被告廈門東悅庭業主委員會的行為構成侵權？ 原被告雙方的正確定位應該是平等的合作關系，通過物業管理合同確立管理或服務的關系，屬于合同關系。具體表現為：二者通過簽訂物業管理服務合同形成聘任關系，鵬來物業公司向東悅庭業主提供物業管理服務，東悅庭業主支付相應的服務費用，而業主委員會則負責對鵬來物業公司的管理工作進行監督并提出建議。對任何一方的違約行為，另一方都有權要求其承擔違約責任，權利的享有、義務的承擔在雙方協商的范圍內發生效力。本案中，業主委員會對于自己與物業公司之間的關系定位發生了錯誤，同時也沒有認清自己的權利范圍，將平等的合作關系扭曲為上下級領導與被領導關系，從而導致要求物業公司按照自己的要求進行工作，明顯忽視了鵬來物業公司作為獨立的經營實體所依法享有的自主經營管理權。就業主違規搭建問題，業主委員會可以與鵬來物業公司協商處理，向物業公司提出合理的工作建議，但絕不能強制要求鵬來物業公司按照自己的要求進行工

作。對于鵬來物業公司來說，物業公司有權從專業管理的角度出發，對業主委員會的建議進行處理，采納或不采納該建議，都應當由鵬來物業公司自主決定。在管理小區的過程中，根據雙方《物業管理服務合同》的約定，物業公司享有自主經營管理權和處理違規業主破壞小區行為的權利，即物業公司在管理小區時，不受小區業主委員會的領導。因此，東悅庭業主委員會的強制物業公司工作的行為構成侵權。

二、如何從本案理解業主委員會與物業公司的制衡關系？ 目前業主維權難的直接原因之一，就是業委會的工作不能與物業公司相制衡。一方面，業主委員會的“監督乏力”。在很多小區里，業委會大多由一些稍為熱心的閑暇或退休居民組成，專業水平與參與度低。業委會基本上只能利用閑暇時間開會，消極履行自己的物業管理活動監督職責，許多業委會形同虛設。即便業委會通過了一些決議，但執行時只能靠自覺。而這些“軟肋”恰恰為物業公司所熟知，業主委員會與物業公司各干各的，物業公司高收費卻提供低標準服務，對業主委員會的存在及建議視若無物。另一方面，業主委員會的“越位監督”。一些業主委員會常常以業主代表的身份，以“一切為了全體業主”來維護業主利益為依據，要求物業公司聽從自己的安排。業主委員會插手于物業管理的方方面面，通過直接下發通知的方式對物業公司提出服從性的強制要求。物業公司方面只能完全聽從業主委員會的安排、建議，經常喪失了自己的經營自主性。業主委員會與物業公司的制衡關系是指雙方相互制約、平衡的關系。不論是缺乏對物業公司工作的有效監督，還是使物業公司的工作處處受制于業主委員會的監督之下，都是錯誤的，都不利于物業公司工作的正常開展，都不能保證物業管理的質量。沒有監督，必然導致物業公司的服務在短期盈利思想的支配下，無法以業主的利益為重；而過度的監督，則使物業公司的經營自主性受到損害，使其專業性服務的特點無法得到有效發揮。本案法院駁回原告的其他訴求，也可以視為對雙方關系的一種“制衡”。其一，東悅庭業主委員會在強制行為前，曾通過正常渠道要求鵬來物業公司及時處理，但鵬來物業公司怠于處理。由此可以認定鵬來物業公司存在管理不力的不當行為，東悅庭業主委員會強制行為事出有因。

其二，本案中東悅庭業主委員會的行為給現任物業公司帶來了一定的影響，但其內容并沒有詆毀和誹謗物業公司的意圖，東悅庭業主委員會在報紙上登報準備選聘是一種意向，并未正式開始履行。因此，鵬來物業公司提出要求業委會致歉的請求，法院不予支持。

三、業主委員會應采取何種措施防止業主權益受損？ 對于本案情況，筆者認為業主委員會可分兩種情況處理： 其一，針對違規業主，在物業公司處理不力的情況下，建議受損的其他業主直接起訴違規業主；或經三分之二以上業主授權，由業主委員會起訴違規業主。其二，如果物業公司沒有及時采取處理措施，造成東悅庭其他業主權益受損，必須判斷物業公司違約侵犯的只是部分業主的權益，還是侵犯了全體業主的公共權益。如果物業公司的行為損害了全體業主的公共權益，業主委員會可以以鵬來物業公司沒有按約履行職責為由，向法院提起訴訟；如果物業公司的行為侵害的權益只涉及單個業主或部分業主，業主委員會可以建議受損的業主以鵬來物業公司違約為由，向法院提起訴訟，或由受損業主對侵權業主提起訴訟。但是，無論在哪種情況下，業主委員會都不能僅以物業公司沒有接受自己的強制建議為由，要求物業公司承擔責任。因此，如果物業公司只是一味地主張自己的經營自主權，而拒絕業主委員會提出的合理建議及監督，也是不對的，業主委員會在必要的時候可以向有關行政部門反映問題，在物業公司的行為構成違約或侵權的時候，也可以按照相關法律規定，以自己的名義或建議業主向法院提起訴訟。

第二篇：2018——2019關于業主委員會與物業公司的沖突及解決的論文

關于業主委員會與物業公司的沖突及解決的論文

又到了每日范文模板時間，今天小編給大家帶來了一些關于業主委員會與物業公司的沖突及解決的論文的非常好的范文，在工作中我們需要總結計劃的地方有很多，有這方面需要的朋友，趕緊跟小編一起看看，參考一下吧！

[摘要]在社區治理過程中，由于物業管理法律法規的滯后或者缺失、開發商選聘的前期物業公司身份異化、物業服務契約的簽訂和履行處于不完全契約狀態等原因，導致業主委員會與物業公司之間的沖突日益加劇，影響了社會穩定與和諧社區建設。因此，針對沖突產生的原因，必須采取相應措施來緩解二者問的沖突，改善社區治理現狀，促進和諧社區建設。

[關鍵詞]業主委員會；物業公司；物業管理；對策

[作者簡介]王靜，山東大學政治學與公共管理學院行政管理專業2009級碩士研究生，山東濟南250100

[中圖分類號]F29

[文獻標識碼]A

[文章編號]1672-2728(2011)11-0128-03

城市住房體制改革導致住房產權關系變遷，物業管理隨之興起。物業公司與業主委員會都屬于物業管理機構，二者

實行專業化管理與業主自治相結合的管理體制，共同管理一定范圍內的物業，從而實現物業的保值和增值。然而，在物業管理實踐中，物業公司與業主委員會的矛盾和沖突不斷。

一、業主委員會與物業公司沖突的表現

業主委員會與物業公司沖突的表現主要有以下三個方面：首先，物業公司提供的物業服務質量低。在2010年的“國際消費者權益日”，全國電視觀眾通過手機短信的方式參與中央電視臺關于物業服務的調查顯示，有40．34％的觀眾對物業服務不滿意，有36．61％的觀眾對物業服務非常不滿意。其次，物業公司亂收費損害業主合法權益引發的沖突。亂收費現象包含兩大類，一類是物業公司在收取物業服務費時超過價格主管部門規定的標準；另一類是物業公司在收取水費、電費時自立項目，在原收費標準上強行加收手續費。最后，物業公司利用物業共有部分和共有設施謀取私利侵犯業主利益引發沖突。如利用電梯間、樓宇頂部作為廣告展位出租；利用小區公共道路兩側作為停車位收取停車費等。2007年中國社會調查所的調查數據顯示：在北京4000家居住小區中，存在物業公司利用物業共有部分和共有設施謀取私利的小區高達90％。

二、業主委員會與物業公司沖突的原因

(一)物業管理相關法律法規的滯后或者缺失

我國物業管理出現比較晚，且是借鑒發達國家的經驗，目前還缺乏系統和完善的物業管理的法律和法規體系，全國性、較權威的具有配套性、協調性和互補性的物業管理法律法規體系還未建立起來。有關業主如何對物業公司進行監督、物業服務費的收繳標準和物業服務標準等問題都缺乏一個強有力的、可操作性的法律法規體系來支撐。這在一定程度上導致物業公司侵犯社區業主合法權益、業主不按時繳納物業服務費、物業公司降低服務水平的惡性循環。

(二)開發商選聘的前期物業公司身份異化。解聘難

目前很多社區中物業公司都是開發商選聘的，前期物業公司與開發商有著天然的利益關系，其只對開發商負責，而面對業主以主人自居，不是“服務”而是“管理”。從理論上講，物業公司作為一種盈利性組織，其本質是通過向業主提供物業服務來換取經濟回報，其與業主委員會之間是一種平等的市場契約關系。按照市場經濟的運行邏輯，一旦有一方出現不遵守契約的情況，雙方的合同關系可能終止，并且違約方要承擔對方相應的損失。“在現實中，物業管理不僅涉及到市場、法律問題，還涉及到行政和利益集團的問題。”在強大的利益集團面前，單個的業主或者沒有法律主體資格的業主委員會是無能為力的，業主們只有用欠繳物業費等手段表示抗議，加劇了業主委員會與物業公司之間的沖突。

(三)物業服務契約的簽訂和履行處于不完全契約狀

態

完全契約是指締約雙方都能完全預見契約內可能發生的重要事件，愿意遵守雙方簽訂的契約條款，當締約雙方對契約條框產生爭議時，第三方能夠強制其執行。而不完全契約則恰恰相反，由于個人的有限理性、信息的不對稱性和不完全性、外在環境的復雜性和不確定性，契約的當事人或契約的仲裁者無法證實或觀察一切，造成契約條款是不完全的。物業服務契約簽訂時，業主委員會對物業服務了解不多，與物業公司簽訂的合同主要是相關部門提供的項目規定簡單的合同樣本，未就有關事宜在合同中作出詳細說明，使物業服務契約變成不完全契約，而具有相對信息優勢和專業優勢的物業公司，會借助契約的不完全性侵犯業主利益。比如，當前物業服務契約中的突出問題是物業費的收繳問題。我國各地的物業費是物業公司按照契約的規定向業主收取，將收取的物業費存入自己的賬戶，進行獨立核算和管理。這種將所有物業費交給物業公司管理就好比主人將所有的收入交給保姆管理一樣危險，不利于降低物業服務成本，也不利于維護業主利益。

(四)業主委員會與物業公司的行為方式不當

業主委員會與物業公司都存在行為方式不當的問題。一方面，業主委員會或者業主對物業公司的行為方式不當。一些業主或業主委員會成員對物業服務了解不深入、法治意識

淡薄、權利意識強而責任意識弱，在出現物業服務糾紛時，往往不與物業公司進行溝通或訴諸法律來解決問題，而采取不恰當的手段。如欠繳物業費、張貼大字報、聚集示威甚至發生暴力沖突等等。業主不按時繳納物業費侵害了物業公司的合法利益，影響了其正常運行。另一方面，物業公司對業主委員會的行為方式也不恰當。面對業主欠費，物業公司經常強行停水斷電、切斷通訊以迫使業主履行物業合同。更有甚者，物業公司利用配備的合法的保安力量或者雇傭黑惡勢力采用刁難、電話恐嚇、跟蹤等手段來對抗業主或業主委員會的抗議，加劇了二者的沖突。

三、業主委員會與物業公司沖突的解決

業主委員會與物業公司之間的沖突，嚴重影響了社區公共事務的治理。只有針對二者沖突原因尋找針對性的措施，才能實現社區物業保值、增值。

(一)有效發揮政府的作用

1．政府在物業服務標準和物業費的收繳問題上發揮作用。政府應該制定物業服務標準，對社區的建筑物、共用設施和設備的管理和維護進行詳細規定。目前一些城市著手制定物業服務分等定級的服務和收費標準，物業公司根據不同服務標準進行收費。比如北京市制定了三級《物業服務等級規范》，不同的服務等級有不同的收費標準。這有助于業主按時繳納物業費，但物業費收繳困難會長期存在，這除了業

主和物業公司存在沖突外，很大程度上還與法律和法規滯后相關。國外關于物業費收繳的法律設計是把業主團體真正看成一個整體來向物業公司繳費的，物業服務是業主團體向物業公司購買的服務，是一種集體消費行為，這樣的制度設計大大減低了物業費欠繳率。而我國物業費的收繳還是物業公司面向單個業主收取，這不僅提高了物業公司的服務成本而且降低了業主欠費成本。要想破解這一難題，需要物業管理法律、法規的不斷完善。2011年5月，北京市懷柔區作為北京全面落實《北京市物業管理辦法》的試點啟動，試點中規定，物業費由業主大會整體支付給物業公司。這一法規吸取了各國在物業費收繳問 題上的經驗，能有效降低業主欠費，緩解業主委員會與物業公司的沖突。

2．政府在物業糾紛解決問題上發揮作用。當業主委員會與物業公司發生糾紛時，政府應該提供多種糾紛解決機制，而不能只靠司法訴訟這種成本高、周期長的單一途徑。首先，溝通調解機制。政府房地產行政主管部門或者街道辦事處設立物業管理矛盾調解站，安排專門人員負責調節物業公司和業主委員會之間的矛盾。定期召開業主代表、業主委員會、物業公司、政府基層人員等參與的聯席會議，建立起高效、便捷和通暢的溝通渠道。當矛盾發生時，立即啟動這一溝通協調機制，使糾紛順利解決。其次，仲裁機制。面對大量物業糾紛，政府可以仿照針對勞動糾紛設立勞動仲裁機

構的做法，設立一個針對物業糾紛的物業管理仲裁機構。仲裁機制運用其快捷性、經濟性、專業性、靈活性等優勢為公正和有效解決業主委員會與物業公司之間的糾紛提供保障。最后，訴訟。訴訟具有成本高、效率低的特點，向法院提起訴訟應是其他糾紛解決機制失效情況下的最后選擇。

(二)厘清業主委員會與物業公司的角色關系

業主委員會與物業公司都屬于物業管理機構，二者實行專業化管理與業主自治相結合的管理體制，共同管理一定范圍內的物業。其區別在于，前者代表全體業主利益來管理物業，后者受業主委員會委托來管理物業。這在客觀上決定了二者之間的特定關系。首先，二者在法律上是平等的關系。業主委員會與物業公司是聘用與受用、委托與受托的關系，兩者無隸屬關系，不存在管理與被管理、領導與被領導的關系。其次，二者在經濟上是交換關系。這種交換關系是通過雙方簽訂合同來確定的。物業公司按照合同提供相關的物業服務并取得相應報酬；業主委員會協助、監督物業公司工作并按時繳納物業費。最后，二者在工作上是合作關系。業主委員會為業主的利益向物業公司提出意見和建議，物業公司在管理社區物業過程中也需要業主委員會的協助和配合。

(三)業主委員會自主選聘物業公司并簽訂完全性契約

由開發商選聘的前期物業公司，唯開發商馬首是瞻，視

業主的利益于不顧。只有業主委員會自主選聘物業公司，才能理順二者的角色關系，從體制和機制上化解沖突。為選聘出符合業主利益、提供優質服務的物業公司，業主委員會需要召開業主大會來協商，通過擬定符合市場規則的招聘書、召開競標會、簽訂物業服務合同等一系列公平、透明、公開的程序來具體操作。物業合同的簽訂要細化相關條款，必要時聘請律師作為法律顧問以最大程度地避免合同的不完全性。特別提出合同中物業費的收繳與社區共用部分和共用設施收益問題。物業費是業主繳納的用于物業管理的資金，社區共用部分和共用設施收益所有權歸屬于全體業主，應由代表業主利益的業主委員會設立公共賬戶進行收支、保管和獨立核算。這種管理體制能有效控制社區公共財產，防止物業公司做假的財務報表侵害業主利益。

(四)規范業主委員會與物業公司的行動方式

首先，建立業主委員會與物業公司之間的信任和尊重關系。應該摒棄業主委員會與物業公司是“死對頭”的觀念，在信任的平臺上溝通、交流與合作。其次，建立業主委員會與物業公司民主基礎上的協商會議制度。在協商會議上，業主委員會就業主的需求向物業公司提出要求；物業公司應當向業主委員會報告工作，提供最詳實的管理計劃、財務狀況分析。最后，建立業主委員會與物業公司之間的溝通、談判機制。通過溝通、協商來處理社區公共事務是業主自治的有

效形式。業主委員會與物業公司之間發生糾紛時，業主委員會要采用理性的方式，有理、有利、有節地同物業公司進行協商、談判，及時化解糾紛，必要時向司法機關提起訴訟來維護自身合法權益。

第三篇：業主委員會與建設公司討論會會議紀要

業主委員會與建設公司討論會會議紀要

日期：2015年8月2日星期六 時間：140:00-16:00 地點：桃李園對面平橋賓館二樓

出席：業主委員會主任委員李物權、唐申科、寧左數、陳忠

一、簡德普、熱心業主、蒲世益、小周 業主總經理胡小戀、康莊建設公司經理王、主持：小周

記錄：陳忠一（秘書）

內容：建設公司、業主單位相關人員逐一討論其提供的有關開發商前期遺留的諸多問題，理清問題的責任人、分析制定解決問題的辦法、提出切實可行的工作計劃。要求物業公司出具自其接手小區物業管理后的全部財務資料，自10月中旬時開始對前期財務進行全面審核。敦促物業配合做出業主大會經費的預算計劃。業委會成員總結小區接入自來水的工作進展和下一步工作方案。本著尊重廣大業主的知情權和鼓勵業主參與共建和諧小區的宗旨，會議還制定小區文宣工作計劃。

一，同物業討論其提供的開發商前期遺留問題。

1，請物業將所有的開發商遺留問題再次經確認，列好清單；及開發商移交的文件整理出來，列出清單，包括前期與仲量聯行物業公司的全部交接資料。1.1關于園區電視信號差的問題，物業強調是由于我們原設備老化造成，物業現正在訂購新的設備，來加強電視信號，同時擬向相關部門申請報批正規的電視頻道。

2，公共區域存在的問題。

2.1園區消防因地埋線路施工、管井內接線老化短路問題，造成消防主機誤報，點位不準。建筑施工時管線入戶因周邊回填土地基松軟下沉，造成地埋管破壞、斷裂，從而影響周邊設備工作狀態。這些均屬施工質量問題。屬施工過程中工人沒按施工規范操作，究其責任在開發商，其必須對施工方的問題負責。值得關注的是：據物業公司稱今年已發現5區、6區3條主電纜外纜有破損問題，造成主電纜短路涉及10余戶無電使用，正常情況下物業公司解決的辦法為換線，每根要15萬，一般的維修費為1-2萬，顯然重新換纜要耗費巨資，物業公司經過綜合考慮，從本著一要保障業主正常生活，二要節省費用的目的，制定了將其中2條破損嚴重的電纜采用將破損點斷開重新對接并加接頭，另一條暫時不予修繕的方案，共投入費用近4萬元暫時解決了問題，但令人擔憂的是以后是否還有此類問題出現無法預測。

2.2小區路燈照明電纜為直埋，電纜的絕緣保護不夠出現漏電。遇陰雨天氣，局部地區控制電源無法合閘，路燈照明無法保障，這些同樣屬施工質量問題。物業關于路燈照明電纜直埋解決的辦法是換線，工期要3-4天一根電纜2000元。2.3環湖水系問題。

2.3.1屬原施工單位施工質量問題，目前開發商已投資30萬經過20 年 個多月的修繕，使嚴重滲漏問題得到一定程度的控制，但還需在環湖水放凈后經歷一個冬季的觀察后，才能確定是否最終解決環湖滲漏問題。3，業主戶內存在問題。

3.1地下水水質的檢驗情況：物業在去年7月份和今年9月份分別將水處理泵末端水樣提交衛生防疫部門檢驗，并已得到相關的檢測報告。業委會要求物業提供復印的檢測報告，并擇期向全體業主進行公示。

3.2物業公司稱門禁對講系統已全部入戶解決（除業主提出拒絕的），已實現業主同中控室對話的需求。業委會要求由物業提供入戶修復門禁對講的入戶記錄。3.3入戶動力電源電線為隱蔽工程，電源線線管內多因積水造成電線絕緣阻值較低，經常發生住戶室內不得不大面積換線的工程。這屬原施工質量問題，目前在進行維修時有開發商出資的情況也有業主自己出資的情況。經過討論大家認為：在業主家出現需大面積換線工作時，業主并未加建改建、破壞現場的，修復費用應由開發商負責。業委會提出希望物業在幫組業主進行維修的時候能夠留下影像資料（最好為錄像）以便同開發商協商。3.4有部分業主因發展商遺留問題拒絕繳納物業費。

3.4.1希望物業公司能同欠費業主主動協商，在遺留問題存續期間的物業費可以暫時擱置，問題基本解決之后的物業費應繼續支付。

3.4.2業委會將幫助業主同開發商協商解決遺留問題，如已過維保期的質量問題，盡量說服業主告知其繳納物業費是每個業主必須履行的義務，將物業公司與開發商的各自責任分清楚，保證物業公司的正常運作和服務，有利于前期遺留問題的解決。

4，前期園區規劃設計缺陷。

4.1原規劃西南大門因道路不夠寬及存在安全隱患、道路噪音擾民等原因停用，雖然臨時借用東郊農場待征地建設了現在的南門用于業主出行，但一旦農場要開發該地，強行封路，園區業主將面臨非常不便的出行問題。大家討論認為解決辦法有兩條。

4.1.1改造道路，搬遷游樂區，重新開放西南大門，求得長治久安。但居住道路近處的業主會受到噪音影響。4.1.2在園區集資買下東郊農場用地。

4.2南大門刷卡系統落后問題：由于前期配置設備落后、廉價，目前已經不能滿足業主遠距離停車刷卡抬桿放行的需要，還時常出現故障，物業已在尋求性價比更好的新設備近期更換。二，審查財務狀況。

1，業委會要求物業公司配合提供20 年 月份以后的財務資料。如：財務預算、財務明細、收入、支出分析報告、資產負債表、損益表、季度管理報告。2，業委會要求物業公司提供前期與其它服務公司簽訂的合同原件復印件。如：前期與會所簽訂的合同、與保安公司、保潔公司、園林綠化公司及其它服務公司的合同、與開發商簽訂的物業服務合同。3，還請物業公司協助展開以下工作。

3.1.1統計一下園區業主入住的時間，推算開發商前期售樓時部分房子沒有賣出時，開發商應該承擔的未售房產的物業費。查證在此期間開發商物業費的繳納及補足情況，為未來的追繳工作提供證據。

3.1.2根據《小區業主大會議事規則》第20.2款條例 業主大會活動經費來源采用下列兩個途徑籌集的規定：

2.1從物業管理費中列支，其額度在現有物業收費標準情況下，為物業管理費應收總額的3%；

2.2從小區共用部位、設施、設備經營收益中列支。業委會敦請物業公司做出預算及計劃。

3.1.3業委會要求物業做出自備井和水管的維護費用明細。

三，物業人員離席，業主委員會成員討論接水的進展和下一步工作方案，制定小區文宣工作計劃。

1，由負責接水的委員朱利文向大家介紹接水的進程，目前是在等自來水公司對園區平面圖管線圖的分析結果，和與開發商協商出資的問題。2，文宣工作。由熱心業主、協助負責。2.1.在園區大力宣傳業委會網址。2.2.增加一個公告欄。

2.3.在業委會進行完一階段的工作后做季的匯總簡報，欄頭用彩色大字。3，在每次有會議召開后在園區將會議紀要公示，并且注明歡迎廣大業主旁聽。

第四篇：社區居委會與業主委員會的關系探究

社區居委會與業主委員會的關系探究

摘要：社區委員會和業主委員會從概念入手可能沒有絲毫聯系，但它們以物業管理為紐帶連接起來，從而使兩者能夠進行對比和關系探究。通過對兩者的性質和職能分析入手，總結社區居委會和業主委員會的區別和聯系，雖然都是自治性的民間組織，但權利、性質、工作內容都存在著明顯差異，然而差異并不影響兩者間的指導監督合作中產生的關聯。以此為基礎，展開對社區委員會與業主委員會的關系探究，通過對兩者現實關系進行分析，發現兩者關系存在溝通交流較少，多頭管理，權力較量等問題，由此入手探究社區居員會與業主委員會的關系—相互指導、相互監督、相互合作，只有這樣，才能更好的促進社區的發展。

關鍵詞：社區居委會

業主委員會

一、對社區居委會和業主委員會的認識

社區是社會的細胞，社區居委會（即社區居民委員會）為社區的一個主要社會組織機構，以居民的居住權為基礎形成的居民自治組織，是廣義上社區全體居民的利益代言組織，它的主要功能在于處理公共事務，調解社區內居民糾紛，開展文體活動，向政府反映民眾訴求，協助維護社會治安，宣傳法律、法規、政策等。業主委員會是通過業主大會選舉產生，以房產物業的所有權為基礎形成的業主自治管理組織，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織，是實施物業管理的主體。1.社區居委會的性質和職責

《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第二條規定：“居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。” 居民委員會不是一級（市）政權組織和行政組織，它是具有一套組織系統的群眾性自治組織。具有基層行、服務性和自治性三個特點。它的職責可以概括為：宣傳法律法規政策，教育社區居民遵紀守法；召集、主持社區居民代表大會，向社區居民代表大會負責并報告工作； 管理本社區的公共事務和公益事業，開展多種形式的社區服務及活動；依法調解民間糾紛，協助維護社會治安，促進社會穩定； 實現社區資源共有、共享，培育社區意識，營造共駐、共建社區的良好氛圍等。

2.業主委員會的性質和職責

業主委員會，簡稱“業委會”，是物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的執行機構。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。履行下列職責：(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(4)監督業主公約的實施；(5)業主大會賦予的其他職責。

二、社區居委會與業主委員會的區別和聯系

也許，單從概念上來看，社區居委會與業主委員會并不存在著聯

系，一個是社區的自治組織，另一個是物業管理區域內的自治組織。通常情況下，要探究兩個事物之間的聯系，都會引入一個媒介，這個媒介與被研究的兩個事物都存在這關系，那么，要探究的問題也就顯而易見了。根據上段對社區居委會和業主委員會的基本闡述，可以發現，物業公司就等同于一個媒介，聯系著兩者。從法律角度來看，街道管轄的范圍比社區大，社區居委會是最低層的一級政府管理部門。物業是受雇傭的用來管理社區的企業。業主委員會是雇主代表，用來監督管理物業的。

1.社區居委會與業主委員會的區別

（1）兩者的權利基礎不同：社區委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。業主委員會自治的基礎是物業所有權，業主委員會的委員由業主大會選舉產生，業主委員會的設立撤消等由業主大會決定，并報有關部門備案。

（2）基本性質的定位不同：社區居委會有明確的法律地位，實質上是一種半行政性的基層自治組織，具有法人資格，目前定位于“基層政權建設”；業主委員會在法律上地位不明確，無法人資格，是一種特殊的基層自治組織。

（3）工作內容和職能不同：業主委員會是由業主大會選舉產生的一個常設的執行機構，執行業主大會的各項決議或業主大會的授權事項。業主委員會是業主自治管理的組織。業主委員會的日常工限于物業使用和管理等方面的內容，其職權限制在業主大會所授權的范圍以內，并接受所在地區街道和居委會的指導。居委會是居民自治管理的

基層組織，接受街道一級政府機構的領導。其主要職能是宣傳政府的各項政策，上傳下達，并開展各項社區服務、勞動就業、治安管理、調解糾紛、精神文明建設等一系列工作。

（4）經費來源和對組織成員的要求不同：社區居委會的經費由國家財政撥款，居委會的辦公用房，有當地人民政府統籌解決；業主委員會的經費由業主大會決定，并由業主自行解決和分配； 另外，居委會的人員多數算專職的，可以說是固定的工作，對居民負責。而業委會的成員大部分是兼職，對業主負責，是否領取工資由業主大會決定。

2.社區居委會與業主委員會的聯系

（1）維護權益相宜。社區居委會和業主委員會都是基層的自治組織，在社區管理的范疇內。在社區組織中，居委會和委員會是居民和業主的自治組織，和業主的利益是一致的，維護居民和業主的合法權益。（2）在居民委員會與業主委員會之間 ,存在著監督與被監督，指導與被指導的關系。根據《物業管理條例》第二十條規定：業主大會、業主委員會應當配合共安機關，與社區委員會相互協調，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時，社區委員會應當幫助小區業主成立業主委員會，為業主委員會的日常工作提供監督和指導。

（3）由于業主委員會委員本人 ,既是物業的“業主” ,又是小區的“居民”,因此在業主委員會與居民委員會之間 ,難免出現職能交叉的情形使得居委會和委員會的工作雖然各有側重，但也有相互重疊的地方，兩者在很多領域有著共同合作空間，況且，兩者的服務對象相同的很多。所以，有利于兩者之間廣泛的交流與合作。

三、社區居委會與業主委員會的關系 1.社區居委會與業主委員會的關系現狀

業主委員會代表全體業主的利益，但其法律地位的不明確直接影響了業主委員會的運作與業主維權的開展。業主委員會還經常受到房管部門的行政干預，這些部門本該行使對業主委員會的輔助工作，但由于業主委員會法律地位不清，這種行政輔助行為就往往演變成一種行政確認行為；反過來政府的行政干預又更加模糊了業主委員會的法律地位。業主委員會一方面依賴居委會，另一方面又不斷挑戰居委會，而居委會角色的錯位使其不可能避免地卷入小區內部業主委員會與物業管理公司以及房地產開發商之間的利益紛爭，其“裁判員”身份受到業主質疑，甚至最后成了業主攻擊的對象。

網易新聞廣州1443個居委會舉行換屆選舉，然而居民卻大多對此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業委會，無需居委會。有調查指出，居民們的“政治冷淡癥”源于居委會功能日漸弱化和新型住宅小區劃地而分的現狀。由此，可以看出社區居委會與業主委員會關系現實與想象的差距，兩者之間出現斷層，相互成員不了解，理解出現偏差致使二者存在著相互掣肘、多頭管理、職能交叉等問題。（1）居民委員會與業主委員會關系出現斷層，溝通聯系少。這其中包括居委會承擔了大量的政府工作，而這些工作本該由受薪的專職社

區工作人員來做。實際上，大部分居委會委員都兼了專職社區工作人員，使得居民委員會的工作出現與基層脫離。另外，在業主委員會建設中，業主的參與意識不強，致使交流過少，沒有形成有效的溝通，合作少形成了對居委會的誤解。

（2）職能分工不明確，出現無人管理或多頭管理的情況。由于業主委員會委員本人，既是物業的業主，又是社區的居民，在居民委員會與業主委員會會之間難免出現職能混亂的狀況。對于一些棘手的問題相互掣肘推諉，分工不明確。而在管理方面，像秩序維護、清潔衛生、停車管理、收費項目等，出現重疊，影響了社區居民的統一性協調性，不利于社區管理的進程。

（3）因在社區治理中的地位而產生的問題。從居委會的角度來說，理所當然地把社區治理歸為自己的份內事，認為自己是社區治理的主體，理應在社區治理中占據主導地位，業主委員會應聽命于居委會或直接成為居委會的附屬機構。而業主委員會則認為居委會代表政府對社區行政事務進行管理，社區依靠居委會達不到有效的自治，自己才是居民的真正代表，而不是居委會的附屬機構。居委會要求把業主委員會納入其管理框架內，而業主委員會則要求有獨立活動的保證，由于權力沖突而產生一系列問題。

2.社區居委會與業主委員會的關系探究

上述社區居委會和業主委員會的性質職能區別聯系，可以看出雖然二者在權利來源、管理邊界、職責功能、代表主體等方面都有明

顯差異，但居委會與業主委員會有部分功能的重合，如公共衛生和社區安全管理方面，并且二者在功能方面是互補的。因此，二者雖不能相互替代，但可以充分的合作交流，相互監督指導，以緩和社區矛盾，暢通利益表達渠道，構建和諧社區。

（1）社區居委會與業主委員會之間相互監督、相互合作。

由于兩者在組織性質、管理范圍、服務對象、工作內容和工作目標上具有密切的聯系，兩者之間需要相互配合同時，根據《物業管理條例》的規定“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會工作，并接受其指導和監督。”因此，兩者既要是一種團結協作的關系，又存在著監督與被監督的關系。在處理社區居委會與業主委員會的關系上，要注意避免以社區居委會取代業主委員會，或者重視業主委員會而輕視居委會的兩種極端。也就是說，在尊重業主委員會自治管理的同時，要充分發揮社區居委會的監督協調作用。（2）社區居委會與業主委員會相互獨立、避免多頭管理。

四、小結

不論是公共部門還是私人部門，沒有一個個體行動者能夠擁有解決綜合、動態、多樣性問題所需的全部知識與信息，也沒有一個個體行動者有足夠的知識和能力去應用有效的工具。

第五篇：物業公司業主歡迎詞范文

祝業主喬遷之喜

尊敬的業主：

上海強豐物業管理有限公司廊下鎮特色民居家園物業管理處向業主致以衷心的問候，恭祝業主喬遷新居。

為使業主能有一個安全、舒適、文明的居住氛圍，我們制定了《物業使用守則》，我們衷心的企盼每位業主詳細閱讀，合理使用物業。

上海強豐物業管理有限公司廊下鎮特色民居小區物業管理處，樹立“以人為本，服務業主”的觀念，始終堅持“全心全意全為您”的服務宗旨，奉行“服務至誠，精益求精；管理規范，進取創新”的質量方針。這不僅是對全體員工的要求，更是對業主的鄭重承諾。你的滿意是我們的目標，你的微笑是我們的追求。如果您對我們服務尚有不滿意之處，請您及時反饋給我們，我們將認真地總結加以改進。相信在業主的支持和配合下，通過全體物管人員的優質服務，必將營造一個溫馨和諧的社區。

上海強豐物業管理有限公司

廊下鎮特色民居家園物業管理處

2014年 7 月 31日