第一篇：物業管理現狀分析與思考

物業管理市場現在分析與思考

一、引言

隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。

二、我國物業管理的現狀及存在的問題

（一）物業管理市場現狀分析

自1981年我國第一家物業管理公司在深圳成立以來，物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。深圳物業管理企業則有1200余家，從業人員達15萬，年創產值45億元。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府政法機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等。但同時，我國物業管理還存在著覆蓋率偏低、地區間差距較大等不足。

與物業管理發達國家相比，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業管理覆蓋率仍然偏低。據統計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業管理的有98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業管理的有82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%.詳細數據及各地情況見下表：

地 實有房屋（萬平方米）實有住宅（萬平方米）

區 面積 物管面積 物管率（%）面積 物管面積 物管率（%）

第1頁

全國 73545998861.88***85.6520

甘肅 964739.050.4515134.270.67

陜西 14328301.082.17624253.883.3北京 274305930.9921.6142114630.8532.58

深圳 ***54067

上海 3***193101666186

從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

（二）物業管理市場中存在的問題

我國物業管理雖然發展了20來年，但與國外成熟的物業管理相比還有很大差距。同時我國現階段的物業管理行業尚屬新興行業，還存在著很多問題和不足。

1.物業管理立法滯后，理論體系不夠健全

物業管理是一個新興的行業，我國相關的法規建設十分滯后，這種法律上的缺位容易引發各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中，開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業的質量、養護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規范和約束業主與業主之間，管理公司與業主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為物業管理發展的一個很重要問題。

2.物業管理市場競爭機制尚未形成物業管理招投標管理不規范，基本是誰開發誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現在：小區竣工交房階段業主入住較少，基本是開發商自行選聘物業，在業主入住達到一定規模后，小區成立業主委員會難度較大，業主很難選聘自己滿意的物業公司。

3.物業管理收費難且不規范

物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，物業管理表現

比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業管理企業忽視業主的合法權益，多收費，亂收費。

4.物業管理發展的區域性不平衡

我國沿海地區、發達地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常；而在邊遠落后地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了我國物業管理發展的嚴重不平衡，不利于我國物業管理企業的發展。

5.物業管理人員素質不高，并缺乏專業人才

目前，我國物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。

三、我國物業管理發展的若干對策

1.要求政府部門盡快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。

2.政府加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。

3.著重加強邊遠落后地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。

4.提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。

四、我國物業管理的發展趨勢

針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。

（一）物業管理的社會化

物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。

（二）物業管理的專業化

物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。

（三）物業管理的智能化與信息化

物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規模化、節約化經營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。總之，隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。

參 考 文 獻

胡伯龍，楊韜.物業管理理論與實務[M].北京：機械工業出版社，2008.郭世民，周建華.物業管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.姜早龍，張涑賢.物業管理概論[M].武漢：武漢理工大學出版社，2008.張瑞敏,呂曉娟.我國物業管理的現狀、問題及對策[J].市場論壇，2008，（5）:34-35.余東萍.我國物業管理的現狀及對策[J].洪都科技，2001，（1）:49-54.

第二篇：物業管理現狀分析

一、物業管理現狀分析

（一）虧損經營（占比95%）

1、房地產商受制于宏觀調控開發商物業補貼費用越來越受到嚴格的控制；

2、物業雇用人力成本的上升、生產資料成本的增加，物業收費受到的限制較多、傳統物業管理存在管理落后、經營單

一、成本居高不下的問題

（二）未將物業管理做為經營載體、忽視客戶的剛性消費

開發商僅僅將物業管理作為房地產銷售的一個工具和賣點，忽視了社區消費才是真正的剛性消費，每開發100多萬平米，等于產生了

1.5萬戶人，每年都在幫物業生產客戶。

二、數據分享

（一）截至2012年，全國500戶以上的社區約有5萬個，約2500萬戶，人口7500萬。

（二）社區客戶層次

中國的中產階級或以上的富裕階層，保守按照人年均消費1萬元計算，一年消費額為7500億人民幣。

（三）中國，社區商業占據社會商業總支出的30%

歐美，社區商業占據社會商業總支出的60%以上

社區是一塊未被開掘的金礦！

物業究竟怎樣才能深度挖掘擺在面前的金礦呢？

物業行業的轉型迫在眉睫！

三、關鍵詞

關鍵詞一：社區移動電商（B2F）

關鍵詞二：社區移動服務

關鍵詞三：社區移動社交

四、關于產品

產品是以微信公眾平臺為入口，嵌入相關功能的網頁和關聯APP共同組成。

（一）產品設計

1、產品功能描述

2、社區電子商城產品銷售規則

（二）產品的社區內推廣

通過線上和線下相結合的方式完成推廣。推廣分為三個周期，每個周期需要由鼎晟科技、物業公司及產品供應商三方的共同配合完成。

三個推廣周期（圖）

五、關于項目

該項目主要涉及到產品研發及推廣方鼎晟科技，各個物業公司和線上提供產品和服務的渠道商，以及項目的監管方微商會。

（一）資源整合（二）項目推廣

第三篇：關于中國物業管理的現狀與思考

關于中國物業管理的現狀與思考

摘要：就全球而言，經濟全球化已成為不可阻擋的潮流，中國的物業管理也必然伴隨這種潮流，適應經濟全球化的趨勢。

就總體趨勢而言，“老式的工業生產、行為和思維方式迅速被淘汰，讓位于知識為基礎的經濟發展。”。因此，科學尤其是計算機、網絡在未來的物業管理中起到越來越重要的作用，在這個過程中人才的價值和不可替代性也將表現得越來越突出。

就全國而言，國內物業管理的主要發展趨勢是產業的向北延伸。

就西部地區而言，西部地區首先無疑是應當向國外和國內先進地區進行學習的。這是一種必然的發展趨勢。物業管理的影響會不斷地深入每個地區的各個方面，這也是一種趨勢。

關鍵詞：

經濟全球化、時代信息化、人才強國、優秀傳統文化、管理者素質、向北延伸、企業效率、企業監督、效率與公平、接受挑戰，不斷創新，風水

物業管理伴隨著社會主義市場經濟的興起和發展走進了中國市場。迄今為止物業管理在中國大概有二十多年的歷史。也正如社會主義市場經濟的發展一樣，物業管理在中國經歷著由傳入到發展再到中國化進而又向世界市場進軍。隨著科技的突飛猛進和世界經濟聯系日益緊密，經濟全球化已成為一種不可阻擋的潮流。作為市場經濟一部分的物業管理也必然朝著這個方向發展。

最重要的是現在信息已經全球化，已經成為世界的主宰。以前，人類財富的多少以擁有多少土地、人口、黃金來衡量，然而在信息已經成為主宰的現代。人類財富衡量標準的天平已經向擁有或者占據信息的多少開始傾斜，這種傾斜最終也必將占據物業管理的整個世界。

物業管理由國外傳入，并首先在中國交通便利、經濟發達的沿海地帶發芽、生長，經過近三十年的發展物業管理在沿海地帶的良好發展勢頭已初見端倪，深圳、上海在這方面做出了優秀的示范。作為一種具有良好發展前景的新生事物，物業管理也悄然進入了中國西部市場。

西部地區地處內陸，交通不便，加之氣候條件差，因此西部地區的商品經濟也相對落后。經濟基礎決定上層建筑，由于西部地區在市場經濟中的商品經濟發展相對落后因而導致了物業管理在西部地區存在很多問題。這些問題重點表現為粗放式的管理以及管理過程中對人才運用環節的缺乏。

西部地區物業管理起步晚，但在市場經濟潮流、國家政策以及各方面的推動下，西部地區的物業管理的發展極其迅速。在這種迅速下一種常見的現象是：物業管理經常被置于以資金的洪流博得利潤而非以科學的手段進行管理的境況中。這種利益的博得往往是付出了極大的損失的。不得不承認資金在物業管理中伴有十分重要的角色。然而，引進人才的科學管理是更有前途的。

在大的國際物業管理發展的背景下，在東部地區已經做出榜樣的情況下，在期待中國的物業管理具有更大的競爭力和影響力的促使下。我相信，未來的物業管理發展方向將會呈現出以下的發展趨勢：

第一，就全球而言。經濟全球化已成為不可阻擋的潮流，中國的物業管理也必然伴隨這種潮流，應經濟全球化的趨勢，將自身的發展緊密地和世界結合起來。這種結合是向西方先進的管理

體制的學習，是學習中的引進和自我思考下的不斷完善。在科學的領域，在能提高人民生活

水平的先進文化領域，文明是一種人類共有的文明成果。國外的管理思想比我們的先進，更

具科學化水平所以我們應該無條件的學習物業管理中的一切科學管理成果，把西方的先進思

想引進中國為我們的經濟發展服務。然而，作為民族，我們是獨立的。我們需要自己的思想、文化體系，也只有這樣我們的民族才能有自己的特色。不同的國家、不同的民族、不同的地

區都有屬于自己的特點。因此，無論如何外來的思想和管理模式不可能完全適用于我們，只

有我們自己的思想和管理模式才能拯救自己、發展自己、復興自己。基于這點，對于西方先

進的管理模式我們需要將它轉化，轉化成一種真正屬于我們自己的東西。這種轉化的前提和

必要條件是我們需要不斷的探索自己，這種探索應該包括：對民族心理、對地方實際、對不

同階層、對不同條件，總之，一切的探索都應“合于利而動，不合于利而止。”⑵，順應但

不順從。惟有這樣，在時代潮流中我們才能順時代而生，應變化而動，不失時機地促成自己的飛躍。

第二，就西部地區而言。國外和上海以及深圳在管理方面已經做出了模范和事例，這種事例不但

是對西部物業管理事業的一種方向引導，而且是一種鞭策。因此，西部地區首先無疑是應當

向國外和國內先進地區進行學習的。這是一種必然的發展趨勢。

另一方面，文明的推進，是先進對落后的同化，這種同化是一種吞噬，是一種改造。物業管

理是人類先進文明的一種具體表現形式，它首先由西方向中國經濟發達的沿海地推進，再由

沿海推向經濟發達逐步發達的內陸地區。然而這種作為推進文明的一種代表形式，它的推進

決不可能到此中止。它的推進趨勢不可阻擋，未來，物業管理的身影將會遍布任何一個地方，這個地方會是美國華盛頓的某個角落，會是上海深圳的某個街角，也會是西部地區的某個樓

基。總之，只要有經濟崛起的地方就會有物業管理的身影和存在。物業管理的影響會不斷地

深入每個地區的各個方面，這也是一種趨勢。

商業的競爭是商機的精準把握，加之大膽的投資，因此，擁有戰略性的眼光和搶先占領市場

是非常必要的。

目前，物業管理在西部地區涵蓋的地區并不廣泛，也就是說，在西部地區物業管理還存在十

分大的發展空間。把物業管理貫穿于西部地區的每個角落，這種模式或者說這種可能性實現的方式可以通過資金的融通和扶持商業代表而實現。當然這種實現方式需要以強大的財力為

后盾。

第三，就管理而言。在社會條件下物業管理是一種產業，在競爭狀況下物業管理是一場激烈的戰

爭，在體制上物業管理恰似一個國家。對于管理者來說，他們是企業的負責人，是戰爭的指

揮者，是體制運作的規劃者。物業管理朝什么方向發展，怎樣發展，會發展成什么。都與他

們息息相關。優秀的管理者不但能夠順應時代的發展潮流，而且能在潮流中管理出自己的特

色。物業管理傳入中國就意味著它必將中國化，這種中國化是將中華民族的先進文化與物業

管理相結合。其最佳的表現方式應該是運用中國傳統文化指導物業管理。這一點應與運用自

己的思想聯系實際解決自己當時當地的問題殊途同歸，或者說是一致的。要想物業管理在中

國真正的發展，發展出中國自己的特色，不順著不適合自己的路途強走，不遇到重重困難，管理者必須學習和運用中國自己的文化，對物業管理進行規劃。

第四，就總體趨勢而言，“老式的工業生產、行為和思維方式迅速被淘汰，讓位于知識為基礎的經濟發展。”。因此，科學尤其是計算機、網絡在未來的物業管理中起到越來越重要的作用，在這個過程中人才的價值和不可替代性也將表現得越來越突出。

勞動密集型和科學化（網絡化和管理信息化）程度低，仍然是中國物業管理的兩個突出特點。

未來是時代是信息化的世界，能否及時獲取信息，很大程度上意味者管理的成敗。

無論是中國沿海還是內陸，物業管理的信息化都是一條必須要走的道路。辦公自動化、網絡

會議都是應該努力的方向。以網絡化信息代替車軌式交通應該不斷實現。這也是一種發展趨

勢。

針對這種情況，物業管理在發展過程中必須重視信息化人才和語言型人才的引進。走一條科

技化含量高，經濟效益好的發展道路是物業管理將是物業管理永無止境的追求。第五，就物業管理的內容而言,物業管理在中國現在具有的常規性的公共服務主要有以下8項：

（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；

（2）房屋設備、設施的管理；

（3）環境衛生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作；

（6）車輛道路管理；

（7）公眾代辦性質的服務；

（8）物業檔案資料的管理。

從這些內容上看，物業管理涵蓋了人類社會生活很大的一部分。但存在的問題是這些內容在實施和現實操作的過程中與理論上的仍然存在很大的差距。具體的說，物業管理涉及的方面仍主要停留在以上低一點的房屋建筑主體的管理，以及第二點、第三點、第四點、第八點。對于第一點中的住宅裝修以及第五點中公共秩序的維護和安全防范工作，我認為物業管理還沒有真正的將這些納入自己的發展體系。很明顯，房屋裝修現在是獨立于物業管理有自己發展的行業。并且第一點里談到的只是對住宅裝修的日常監督，我覺得對于這種說法或者說如果是這種說法已經成為了一種做法，是堅決不可取的。物業管理畢竟不是一種監督部門。物業管理想具有強大的競爭力并且更廣、更全面的涵蓋或者影響人類的生活就必須將住宅裝修真正、徹底的納入自己的發展體系，做到以自己目前具有的相對實力將其兼并。

對于第六點內容，我認為總結或者說表達的比較籠統，因為我們知道車輛道路管理應該是屬于國家交通部門的職責，如果說這里的車輛管理要具有意義，那它的含義和內容就僅局限在了物業管理對于住宅或者是建筑區內的車輛道路管理。這個納入物業管理服務的系統化是比較重要的。然而，如果說把物業管理置于一個大的發展背景來說這點就顯得不是一種趨勢。在這里我把就把它納入物業管理的系統化中，因為物業管理的日趨系統化是一種不可阻擋的趨勢。在上文中我也提到作為一種新生事物，物業管理的發展具有強大的生命力和競爭力。在這里我再次預言：物業管理將會不斷地滲入人類生活的每個部分，最終建立一體化的現代服務。

“風水”這個詞語應該是中華文明所特有的。及至時代發展到今日，我們對“ 風水”一詞的了解仍存在著理解上的偏差。以致我們一直將它視為封建迷信的產物。追溯“風水”的起源，我們會發現風水其實是人類在古代生產力低下的狀況下為探索適宜人類生存和居住場所的過程中對環境情況的一種總得概括。再看“風水”的科學解釋，（一）風的意義，物質方面：一種流動中的空氣，由氣壓梯度差異造成，“流向”由地轉偏向力以及地表上的“山”為主導，也可泛指一切地形環境。理氣方面：由宇宙光能產生的氣候變化謂之“風”。

（二）水的意義，物質方面：即水流流向，由自然界中的江河、溪澗、湖泊、池塘、海洋、雨水所主導，其次以供人飲用的水源最重要，可泛指一切食物。理氣方面：宇宙引力磁場的表達形態，稱之“水”。如果這樣看的話，風水也就擺脫了封建迷信的說法，并且在一定程度上還可以將其視為某種意義上的科學。

在我們不斷打擊和批判風水為封建迷信時，中國的風水學在西方國家卻成為一門專門學科悄然興起。這不得不讓我們對風水進行重新的思考。

風水在中國的盛行主要表現在民間，其形式包含為陰和陽兩種形式。但作為一種傳統的思想產物，它在意識形態上仍然是適應中國民眾的心理的。

但風水又和物業管理能有什么樣的關系呢？這主要得從物業管理的管理范圍談起。這篇文章里也提到了它主要涵蓋八個方面的內容，以及物業管理應該擴大其服務范圍的話題，那是不是能夠把風水學引入到物業管理的服務范圍內呢？答案是肯定的。上面我們說正確理解意義上風水學是為人類生存尋找良好環境的一門學科。那此時就可以將風水學的為人類尋找良好的居住環境改換為物業管理在房地產建設中的選址。它涵蓋：生物學、自然地理學、人文地理學、地質學、大氣科學、天文學、氣象學、建筑學、景觀藝術、考古學、歷史學、環境科學等各個方面。這樣的話“風水”學的優越性和其對民眾心理的影響作用也就不謀而合。與此同時，物業管理的內容以及其創造利潤的范圍也將擴大。

物業管理是順應經濟發展應運而生的時代產物，它的發展必然順應經濟全球化的趨勢不斷前行。同時伴隨經濟全球化的趨勢，物業管理對知識、信息、人才的要求度不斷提高也成為一種不可阻擋的趨勢。隨著中國在世界經濟中地位的不斷提升，中國未來的物業管理也一定會與世界的物業管理接軌。這種接軌不是商

討，而是最慘烈的競爭。我們的管理模式和管理理念將與世界上最為先進的資本主義國家會面。為在競爭中取得勝利，我們需要具有遠大的目光以及應對這種競爭挑戰的實力與信心。

物業管理生存在經濟全球化的國際背景下，它將伴隨世界經濟發展的步伐邁向一個新的方向。然而物業管理生存在中國，作為我們民族的產業，它也必需適應我們的民族經濟的發展需要。現在，國內物業管理的主要發展趨勢是產業的向北延伸。這個問題在前文中有簡單的描述，在這里需要重點強調的一個方面就是物業管理在向北延伸的過程中需要引起三方面的關注。第一，作為國家應該積極支持物業管理的興起發展以及它向北延伸的趨勢，通過宏觀調控和財政支持，將中國南北的物業管理統一起來。做到以南帶北，創造協調南北發展趨勢。第二，作為物業管理在中國的開啟者，南方應該重視自己先進管理理念、人才管理機制等各方面的北移，積極地發現、發展、開拓西北市場。以市場經濟的競爭性鞭策和推動西北地區物業管理的發展。第三，作為西北地區，首先必須認識物業管理發展在西北經濟發展中的重要性，在思想上樹立憂患意識與發展意識。其次，審時度勢，抓住機遇，利用好每一個可以利用的國家扶持政策，將西北的物業管理與國家經濟發展政策緊密結合。其次，要具有從引進到走出的意識，積極主動地向南方經濟發達的地區學習經驗，結合自己實際情況制定發展戰略，確保在外來經濟發展中西北物業管理與南方經濟發達地區的物業管理并駕齊驅，相互學習，相互借鑒，互相競爭。此外，西北地區需要再當地不斷的尋求開拓新的具有發展前景的市場，做到在未來西北地區物業管理向城鎮轉移，以物業管理帶動西北城鎮化的發展。另外，面對這種趨勢我們還需要做的是將它繪上中國的標志，附上中華民族的特色。這些包括真正的用我們自己的思想去管理，把我們優秀的傳統文化管理理念注入我們產業的發展之中；在貧富差距日益加大的現實國情下認真處理好效率與公平的關系；在官僚主義依舊會盛行的時刻，徹底解決好監督與效率的關系；在信息與知識為主流的社會里不斷提高管理者的知識水平；在人才強國戰略的指導下，高度重視人才的選拔和利用。

清晰認識國際與國內的經濟發展形式，敢于面對現實，迎接挑戰，不斷創新，才能使物業管理在中國大步穩定堅毅的前行。

參考文獻

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(11)周宇，顧祥紅．現代物業管理[M] 大連：東北財經大學出版社，2001．

第四篇：住宅小區物業管理現狀與問題分析

住宅小區物業管理現狀與問題分析

來源:物業管理師考試網

住宅小區物業管理現狀與問題分析

一個行業要發展，首先要做到本行業的經濟運作符合客觀經濟規律，服務的內容要符合廣大消費者生活需求的內涵，管理運行的機制要有規則，并不斷發展完善，物業管理行業的發展也是如此。隨著社會經濟的發展和社會消費水平的提高，物業管理作為服務行業有很大的市場需求空間，而且這個空間在不斷擴大。但是，這個擴大的過程不是必然的，如果經營管理不善，這種擴大就可能停止，甚至被其他的經濟模式所取代。隨著我國住宅商品化的發展，物業管理服務已經逐步被社會廣泛的接受，城市化進程的加速也促使物業管理的步伐加快。與此同時，物業管理也暴露出來由于體制的不完善而引發的各種問題，對于住宅小區實施的物業管理就更為突出。

在一些地方，物業管理首先是靠一種壟斷的方式介入，是以一種半強加的形式出現和存在；許多物業管理企業服務的責任心不強，遇事扯皮推諉，不能讓業主滿意；由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現的問題在進行物業管理時顯現出來，責任關系混亂；一些物業管理企業缺少管理規范和規則，把過去針對公有住宅的那一套管理方式用到住宅小區的物業管理服務當中去。總之，物業管理還沒有完全實現社會化、專業化、市場化、規模化和法制化。其問題的根源在于：

1、機制的非競爭性。

物業管理缺乏競爭，從企業之間到物業管理企業內部之間都是如此。企業作為經濟組織卻對競爭的信號不敏感，崗位對員工的競爭要求不明顯。在缺乏競爭機制的情況下，造成物業企業漠視業主需求，工作效率低下，浪費很多資源。先天的、難選擇的物業公司與業主的關系阻礙了市場機制的發揮，同時使物業管理企業生存發展也受到限制。

2、管理的無規則性。

物業管理服務質量的標準不清晰，住戶對物業管理普遍不滿。2000年建設部曾下發《全國物業管理示范住宅小區標準及評分規則》以及2004年中國物業管理協會出臺了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》。但是，行業缺乏一個承諾性的文件，示范小區標準對一般的物業管理企業缺乏約束力，形成一個企業一個管法的局面。業主對物業管理公司的服務沒有表揚、批評或評價的機會，也難以對物業管理服務表達自己的愿望。物業管理的服務水平與規范化要求相距甚遠。

3、組織的分散性。

物業管理公司利微，企業發展困難。由于實施物業管理時要對治安、環境、車輛、公用設施等進行管理，支出較大，單靠企業收取的服務費用不足企業運營開支，企業開展服務的積極性受到影響。與此同時，企業本身缺乏規模、缺少品牌、自建自管，也違背和破壞了“優勝劣汰”的市場規則。

4、市場的不健全性。

物業管理公司與業主的初始關系不自主，糾紛不斷，職責不明確。物業管理往往是在消費者選購商品房產時的既成事實，物業管理公司和業主之間缺乏一個規范的、自主的銜接過程。業主與物業管理公司缺乏相互信任，收支內容與服務項目的關系模糊，管理隨意性較大，人員素質不高，服務意識淡薄。業主委員會的作用一直沒有得到有效地發揮，應該說物業管理服務的市場還沒有完全建立起來。對比分析物業管理行業的發展狀況，經濟發達地域優于經濟欠發達地域，大城市好于小城市，物業管理行業發展好的地方具備有市場、有需求、有效益、工作規范較為清晰、經營穩定的特征。而越是物業行業發展得不好的地域，問題就越多，行為就越不規范，服務質量更是參差不齊，導致經濟效益差。物業管理差異的存在，從表面上看是地域經濟發展水平的差異，實質上是發展的觀念、發展的方式、發展的機制的差異，是行業發展的共性的問題沒有解決好。

第五篇：學校德育現狀分析與思考

學校德育現狀分析與思考

學校德育教育是實施德育教育的有效途徑之一，人們對它普遍寄予無限的期待，期待它應該承載最多的德育權利與義務，期待它把一張白紙一樣的孩子送進學校，出來時是一幅錦繡前程的名畫。雖然這個期待不切合實際，實現它有相當大的困難，但我們應該竭盡所能。因為期待是對我們的信任，期待是對我們最好的評價。

為學校管理者和教育者，在實施學校德育工作時，應該旗幟鮮明地將堅持以德為先的理念貫徹到辦學和教學整個過程中，并不斷地創新德育工作形式，豐富德育工作內容，提高德育工作的吸引力的感染力，并增強性、實效性。然而，學校德育工作在具體實施時，并非我們想象那么簡單，因為現實生活中人心思錢，人心思玩、人心浮躁、人性冷漠、獨生子女、隔代養等突出問題的存在，任何人都不可能置身境外，這無疑給學校管理者或教育者，無論在工作內容、工作強度上、還是工作難度上。都承受著巨大的壓力并面臨著嚴峻的挑戰。這要求學校管理者或教育者除要勇敢面對之外，更要深入調查分析現實德育工作的針對中存在的種種問題，并尋求解決問題的辦法和有效途徑。

(一)學校德育現狀及分析

1、德育內容上，存在假、大、空現象。

①德育內容停留教材上。雖然新教材要求課程生活化，但在實際操作中，學校還是停留在教師教、學生考的層面上。全省一面、千人一面的教材，造就出全縣一樣的教案、造就全縣一樣的練習冊、造就全縣期末統一的試卷，這些運用教材的做法，怎么能為孩子創造適合的環境，這怎么能為每個孩子的發展提供適合的教育。教材與生活兩張皮，教材與生活相脫節。

②德育內容陳舊，停留在過去的和現存的東西，沒有針對性。一是幾年共一教 案，幾年共一講稿，幾年共一活動設計：如：國旗下的講話，是去年的,今年再講；難道今年的開學、放學典禮人與物跟去年是一樣的嗎？二是次次用別人的東西。德育會議上的講座，全是下載的或翻新的；家長會上的講話稿偷梁換柱，班主任總結也是千篇一律，心得體會更不用說了，雷同的大有人在，三是德育內容停留在框框條條之中，沒有做到與時倶進，沒有將傳統教育賦予新的育有作用

1嗎？回答是肯定的，沒有。沒有針對性的教育沒有創新的教育是毫無意義。如果現在搞“福娃進北京”活動會怎么樣？

③德育內容大而全，無可操作性。如弘揚民族精神，這個題目對小學德育活動太大了，無論你怎么教育，無論你搞再多的東西，操作是困難的，并且沒有好的結內容。試想象一下，這教果。(其實可以分解為四個方面：團結統一、愛好和平、勤勞勇敢、自強不息，還可以將其進一步分解成小題目、小的活動去做)

2、辦學理念、德育觀念上。表現在重智育，輕德育，唯分數論。

開學時，學校進行一周的入學教育，而班主任真正按學校要求做的人不多，政教處發的《好習慣歌謠》，要求1---6年級學生背誦，檢查的結果仍然有三個班不能背；班會、隊會被占用的現象大有人在；學科教學進行德育滲透想成為教師的自覺行動更不現實，教師怕耽誤教學進度，影響學生考試；殊不知如果學生的行為出現問題時，教師耽誤的時間更多，遇到的麻煩更大。其實真正問題的癥結在于學校辦學理念出現偏差，教師德育觀念出現偏差，教育教學評價機制出現偏差。

3、德育形式上，表現單一。重形式，輕落實。德育形式不能總是停留在一種形式里，諸如發一份文件，開一次會議、開辦一次講座、開展一個活動、搞一個啟動儀式、舉行兩次檢查；或是單一的說教、批評、交流、評價。這些單一的陳舊的模式，其實是造成德育現狀的根本原因。德育形式應該在有條件的前提下，進行多元的改變；德育的效果很多時候取決于德育形式的多樣化和創新。我們德育教育的對象是學生，而學生的特點是需要德育形式常換常新的，好奇是他最基本的條件，接受新奇的事物的應激反應是學生根本的表現。實踐證明，越是新奇的教育方式，越是新奇的德育形式，學生越是好奇，越是容易接受。當然只有在接受的前提下，才有希望進行下一步的行為改變和意識升華。

4、學校德育環境受外界環境的影響不同程度地被染化、軟化和同化。當前，有極少數學校教育者存在輕松思想，不是自己的事，堅決不做；是自己的能避就避，盡量不做，留給別人做，留給愛做事的做；升旗儀式不到場，班會、隊會不開或三言兩語就結束，想學習的人很少，有時間就進行娛樂活動。當前在管理者、教育者中，也存在著為評職而工作的現象。只要有利于評職的事，無論是備課、講課、聽課還是寫論文，都毫不猶豫地接受，評上后卻不同

了，學校安排其做事，卻判若兩人。評上中高的教育者更不用說了。急功近利的思想的存在，學校德育環境不壞才怪。

當前，由于學校管理體制原因，學校德育環境不同程度地受到“教育行政化”的影響，校長無法獨立地開展學校德育工作，如：晉升、評職、評模、進人上不能完全、正常地按公正的程序走下去，這大大地影響教育者乃至管理者的積極性，要知道教師是實踐德育的主體，是將德育多樣化的主體。在教育過程中，教師通過對德育形式的創新和操作取得效果。如果失去了積極性的教師、校長，那他還有激情地去創新德育教育形式嗎，不可能。只能是按照原本的教育方式，采用說教、語言評價、單一指導等簡單、粗俗的方法去做，當然這將對德育效果產生極大的影響。甚至直至德育教育失敗。

(二)學校德育應對策略

1、找準德育工作的切入點。以治理衛生環境為切入點，以少先隊陣地為依托，建立學生文明監督崗，實行“星、卡”管理機制，開展“文明月”教育活動，充分利用班、隊會、升旗儀式等形式對學生進行環保教育，加強學生衛生意識的培養，并在全校廣泛開展文明班級、文明路隊、文明教室、文明學生評選活動，讓學生成為活動的主人，樂在其中，樂有所獲。這為學校文化建設真正起到實質作用，更豐富了學校德育內涵。

2、抓住德育工作的基本點。作為小學，學校德育工作的基本點有兩個：一是學生行為習慣的培養。心理學巨匠威廉·詹姆士說：＂播下一個行動，收獲一種習慣；播下一種習慣，收獲一種性格；播下一種性格，收獲一種命運。＂習慣決定性格，性格決定命運。由此可見，小學生行為習慣的培養應貫穿德育的全過程。二是教師隊伍建設。因為教師是德育工作的組織者，是德育要求的實踐者和示范者教師的道德觀念、道德行為和道德品質對學生會產生潛移默化的影響。教師只有在教育教學中乃至日常言談舉止上都始終表現出應有的思想境界和道德素養，顯示出高尚的人格尊嚴，學生才能聽其言，信其道。為此，必須加強德育隊伍建設，尤其是注重師德教育和職業道德教育，并把它放在隊伍建設的核心地位，當作學校德育工作的基本點來抓實抓好，不斷提高教師的整體素質，努力建立一支具有愛崗敬，業、嘔心瀝血的奉獻精神，勵精圖治、艱苦奮斗的創業精神，盡心盡職、愛校如家的主人翁精神，求真務實、開拓進取的改革精神的高素質的教師隊伍。讓教師用自身的人格魅力和學識魅力引導學生健康成長。

3、抓住德育工作的平衡點。在加強師德師風建設時，要把握教師道德與教師利益、教師責任與教師義務、對教師制度管理與對教師人文關懷的對等和平衡。只有這樣，才能調動教師的積極性的同時，又能調動實踐德育的主體的創造性。在抓學生養成教育時，要把握學生心理需要、成長需要與品德講授要求的平衡點。

4、抓住德育工作的關鍵點。一是強化選撥、管理德育隊伍機制。班主任應通過自我推薦、輔導員推薦、學生推薦、學校審核來聘任，一經聘任后，再由班主作任邀約其他教師，除此之外，應落實教育部制訂的《班主任新規定》。同時對少先隊輔導員的選撥也要嚴格按科學程序進行操作，只在打造思想過硬、作風過硬、知識過硬、能力過硬的德育管理干部，那德育工作效果就十分明顯。二是要遵循教育規律。德育教育要符合小學生的生理、心理特點，用貼近學校、貼近生活、貼近家庭、貼近社會趣味性的故事，真切地反映出少年兒童的喜怒哀樂，巧妙地引導他們認知學理，語言富有兒童情趣，使用他們感到親切、事跡真實，象在抒發他們內心的情感，反映他們的內心世界，從而激發他們做事的熱情，引導他們學習做人的道理，在潛移默化中接受美的熏陶，陶冶自己的情操，在榜樣的激勵下成長進步。三是創設情景，讓學生進行＂情感體驗＂教育。品德是為核心的知情意行整合結構，兒童只有在環境中活動才能觸摸世界，感知萬物，才能導致認識結構的發展。讓學生以自己的身份、自己的視角去參與體驗生活，讓他們感受參與的真實、參與的快樂、參與的辛勞，從而獲得真情實感，在道德選擇中形成良好的習慣。讓學生以他人的身份、他人的視角去參與體驗，讓他們感受他人工作時的心情和責任、工作過程中的辛勞和規范、完成工作后的情緒和收獲，形成一種以情感體驗和實踐能力尊重他人、珍惜勞動成果的行為習慣。讓學生進入設定的事件和設定的環境中去體驗，以設定的事件和設定的環境為體驗情境，讓他們感受平時不易遇到但未來很可能出現的情況，從而得出有益的心理準備，獲得寶貴的人生體驗。

1、德育工作沒有得到充分重視。由于上一個教學質量的嚴重滑坡，本期學校工作的重中之重放在抓好教學質量上。特別是上屆初三教師，忙碌一年到頭，卻落了個罰款的下場，一方面工作的積極性不如以前，另一方面，把更多的精力放在本學科的教學之中，很少顧及德育工作；當前，社會評價學校，上級考核學校看升學率，學校考核教師主要看學科成績，“一好遮百丑”。有的學校每周唯一的一節班會課也往往是被占用。由于應試教育占主導地位，德育的時間和空間受到很大程度的擠壓，“問題在下面，根子在上面。”“一手硬、一手軟”的現象普遍存在，這是學校德育工作弱化的根本原因。其二各個學科教育內容，不分年級高低，不管個性差異，一個模式，“一刀切”的現象比較突出。教育形式單一，缺乏吸引力。有學生反映：校會老調重彈，國旗下講話東拉西扯，團、隊活動很不正常，至于社會實踐活動，一學年也難得搞一次。

2.學生德育活動時間不夠。安排學生進行德育活動，有時候很尷尬。現在學校的課程排的很滿，很難讓學生抽出專門的時間來做有充分準備的德育實踐活動。

3.班主任德育意識不強。班主任忙于事務性的檢查上交，從根本上忽視了德育工作的根本目的是為了培養人。所以每次的德育例會成為了很多班主任訴苦的時間。班會活動只做記錄，不開展活動，或者有一點點時間應付性的開展活動，剩下的時間用來上課，甚至直接上課。對于必須參加的大型德育活動，也只是選擇一兩個人訓練，而忽視了大多數學生的存在。學生在日常生活中表現出來的懶散，熟視無睹，不能積極引導和糾正。比如做操。

4.全員育人成為一紙空文。開展德育活動，忙前忙后的是班主任；組織德育活動忙前忙后的處室管理人員。很少有主動關心德育活動的其他教師。全員育人，除了在課堂上能有所體現，課后很難見蹤影了。學校制定的《全員德育工作考評》操作難度大，工作量大，加上但主觀上努力不夠，德育這一塊在整個考核方案中所占比重很小。還有人反映，以往評選德育先進學校憑印象、憑上報材料，很少進行認真扎實的實效評估，評優的不公正也挫傷了一部分學校做好德育工作的積極性

5.教師的精神面貌待調整。教師的精神面貌對學生有相當的影響。升國旗講話，隊容不整；開會接電話，上課打手機，學生做操時、上課時大聲喧嘩，講笑話或開不宜在學生存在的公共場合開的玩笑；學生進辦公室是打游戲，種qq農場；對學生要求不嚴格等現象在我校教師中普遍存在。

6.三結合的教育力量失衡。學校是育人的殿堂，不但需要健康向上的內部環境，而且需要和諧凈化的外部環境。目前學校周邊的環境與學校育人要求很不協調，特別是撤鄉并鎮后，我校周邊的環境令人擔憂。尤其是失調失控的網吧，無人監管，有的孩子成天掛念上網，對涉世不深，自控力差，易受暗示的青少年學生產生誘惑和影響，成為現實生活沒有網絡生活精

彩的誘因之一。大多數青少年的品行不良也與家庭教育失當有很大關系。當前普遍存在以下幾種情形：一是單親家庭，家庭破裂的孩子得不到親情的溫暖和應有的管束，容易受壞人的引誘和利用，進而走向邪路；二是部分家長過于溺愛子女，千方百計滿足他們的各種要求，使孩子從小養成自私、任性、好逸惡勞的不良習慣。