第一篇：42北京市住宅區臨時管理規約(示本)10-11

北京市住宅區臨時管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

1.本臨時管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定。臨時管理規約是自首戶業主入住之日起至業主大會成立期間，業主與業主、業主與建設單位等主體之間，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項的約定。

2.物業管理區域內，業主依法享有法律、法規和規章等規定的權利，并履行相應義務。

3.相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

4.本示范文本自發布之日起啟用。

臨時管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域

東至：

南至：

西至：

北至：

物業管理區域內的物業構成明細詳見《前期物業服務合同》。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號。其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位

于【幢】【座】層單位號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

第二部分 物業專有部分交付、使用、維修和管理

三、物業買受人在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照前期物業服務合同約定的費用標準在“業主一卡通”內預存個月（不超過12個月）的物業服務費。

新建房屋建筑，建設單位在交付使用時，應當向物業買受人提交質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件，明確告知物業買受人房屋建筑的各項性能指標、使用與維護保養要求、質量保修內容等。

四、物業專有部分維修、使用和管理

（一）業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相關規定。

業主、物業使用人在使用專有部分時應當遵守《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關法律法規和規章的規定。

物業保修期滿后，業主自行承擔其物業專有部分的維修養護責任。因維修養護不及時或者未采取措施消除物業安全隱患給其他業主造成損失的，應當承擔相應責任。

（二）業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當依法辦理相關手續。

業主、物業使用人應當按照規定合理使用水、電、氣、熱等設施設備，不得擅自拆改。

（三）業主、物業使用人應當按照設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應當與建設單位協商確定合理位置，并做好噪音預防及冷凝水處理。

（四）建設單位需要進入專有部分對物業共用部分進行維修、養護、更新、改造時，應當提前通知相關業主、物業使用人，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

建設單位確實無法通知業主、物業使用人的，應當在公安部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他業主的監督下，先行進行維修，事后應當及時通知相關業主、物業使用人，并做好善后工作。

（五）業主出租或者轉讓專有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關規定，告知承租人和買受人本臨時管理規約的內容，并將出租及轉讓情況告知建設單位。

第三部分 物業共用部分使用、維修和管理

五、業主對物業共用部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

六、業主、物業使用人等在使用物業共用部分時，應當遵守建設單位根據《前期物業服務合同》制訂的物業共用部分使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度。

因使用人不當使用給物業共用部分造成損害的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

七、建設單位應當按照《前期物業服務合同》的約定，對物業共用部分進行日常維修、養護、運行和管理。

八、業主、物業使用人在使用物業共用部分時，應當遵守下列約定：

（一）寵物飼養：業主、物業使用人應當遵守《北京市養犬管理規

定》。

（二）車輛停放：業主、物業使用人應當與停車管理單位簽訂停車管理協議，按位停車；在小區地面行駛時，要注意減速避讓行

人。

占用消防通道的，停車管理單位應當勸阻；拒不改正的，停車管理單位應當及時報告消防主管部門。

（三）電梯使用：業主、物業使用人應當遵守《乘梯須知》。

（四）陽臺封閉：。

（五）太陽能熱水器安裝：。

（六）。

（七）。

九、本物業管理區域內禁止以下行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構、改變房屋外觀；

（二）擅自占用或損壞物業共用部分、移動物業共用設施設備；

（三）違章搭建、私設攤點；

（四）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；

（五）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；

（六）擅自在物業共用部分懸掛、張貼、涂改、刻畫；

（七）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（八）法律、法規、規章和本規約禁止業主的其他行為。

十、業主應當按照規定交存住宅專項維修資金，按照《前期物業服務合同》的約定繳納物業服務費用。

十一、為維護物業管理區域安全秩序，秩序維護人員可以對陌生來訪人進行詢問并登記來訪情況，業主、物業使用人應當告知來訪人予以配合。

發生火險、盜竊、人身傷亡等安全事故的，業主、建設單位應當向公安機關反映有關情況。建設單位應當配合公安機關的調查取證，監控錄像保存等應當符合有關規定。

十二、建設單位對業主、物業使用人出現的不符合物業共用部分使用要求的行為，可以采取批評、規勸、等方式予以勸阻。

十三、建設單位不得擅自利用業主依法享有的物業共用部分進行經營活動。建設單位應當于每年第一季度公示上一年度前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。

第四部分 前期物業服務

十四、建設單位承擔本物業管理區域前期物業服務責任。具體物業服務事項、服務標準和物業服務費用標準等按照《前期物業服務合同》約定執行。

第五部分 裝飾裝修

十五、裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業以及建設單位應當遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）等法律、法規、規章的規定。

十六、裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向建設單位申報登記。建設單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

十七、法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生噪聲的裝修作業。在其他時段內進行裝修作業的，應當采取措施，減輕對周圍生活環境的干擾。

建設單位應當將裝飾裝修的時間要求、地點等情況在業主所在樓內公示。

十八、建設單位應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。裝修人不得拒絕和阻礙建設單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。

裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，建設單位應當及時告知并勸阻；拒不改正的，建設單位應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

十九、業主、物業使用人因裝修房屋影響物業共用部分正常使用的，應當及時恢復；給其他業主、物業使用人造成損失的，應當承擔賠償責任。

二十、其他：

（注：參照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，中華人民共和國建設部令第110號）

第六部分 首次業主大會會議籌備

二十一、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

二十二、建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用

籌備組可以與建設單位協商所需費用的事項(包括打印、復印相關材料的費用，必要的通訊和交通費用等)和具體數額。

第七部分 物業項目查驗交接

二十三、業主共同決定解除前期物業服務合同并且確定物業管理方式的，建設單位應當與全體業主就物業共用部分進行查驗交接。具體方法按照北京市物業項目交接有關規定執行。

二十四、物業共用部分經查驗符合相關標準，不免除建設單位按照國家規定和買賣合同約定的保修期限、范圍等應當承擔的保修責任。

第八部分 爭議解決

二十五、業主、物業使用人和建設單位在物業使用、管理中產生矛盾糾紛時，可以提請物業管理糾紛人民調解組織調解處理，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

二十六、違反本臨時管理規約或者有關法律、法規、規章的規定，造成其他權利人人身傷害、財產損失的，責任人依法承擔賠償責任。

二十七、物業使用人違反本臨時管理規約的，業主承擔連帶責任。

第九部分 附則

二十八、本規約所稱物業使用人，包括房屋承租人、共居人等。

二十九、物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。

三

十、本規約對本物業管理區域內的業主及物業使用人等具有約束力。物業轉讓的，本規約效力直接及于物業受讓人。

三

十一、本規約由業主、建設單位各持一份。

三

十二、相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

三

十三、本規約作為房屋買賣合同的附件，自該物業項目首個買受人簽字承諾之日起生效，至業主共同決定的管理規約生效之日起終止。

承 諾 書

本人是（小區名稱）（樓號、房號）的買受人，已經詳細閱讀并承諾遵守《臨時管理規約》。

業主（簽章）：

年月日

第二篇：北京市住宅管理規約(示本)

附件2：

北京市住宅區管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

一、本管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定，適用于本市住宅區業主、業主大會的相關活動。

二、業主可以根據實際情況共同決定對示范文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區可以參照使用本示范文本。

管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業管理區域內的物業構成明細、物業共用部分明細詳見商品房預售合同、商品房現房買賣合同。

對本物業管理區域進行調整的，應當按照《北京市物業管理辦法》第六條、第十一條的規定，分別經原物業管理區域內及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；由全體業主委托業主委員會或者業主代表向物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府提出調整物業管理區域申請。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

三、物業共用部分

根據有關法律、法規規定和房屋買賣合同約定，業主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）等部位以及該幢建筑物的業主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝臵 等設備。

（二）物業管理區域內的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋 等。

第二部分 物業管理方式

四、本物業管理區域內，實行下列第 種物業管理方式。1．由全體業主自行管理；

2．全體業主依法選聘物業服務企業； 3．由全體業主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業管理方式的，書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業管 3

理方式的，雙方依據物業服務合同共同對物業共用部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生和公共秩序。

《北京市物業管理辦法》實施后，申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，全體業主確定物業管理方式時，可以根據《住宅物業服務標準》（編號DB11/T 751-2010）選定相應的物業服務標準。

第三部分 業主共同管理的權利和責任

五、業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》以及相關法律、法規、規章和規范性文件的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施；

(七)申請分立或者合并物業管理區域；

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

業主大會、業主委員會依法作出的決定，對業主具有約束力；業主應當遵守業主大會、業主委員會依法作出的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人之前，應當按照本物業管理區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

業主大會與其依法選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同，應當由業主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業主大會或者業主委員會印章。

因物業服務企業或者其他管理人突然撤離等原因，業主大會無法及時另聘新物業服務企業或者其他管理人的，按照《北京市物業項目交接管理辦法》（京建發[2010]603號）第四章的規定執行。由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門 5

組織提供應急物業服務。臨時代管期間的物業服務費用，由全體業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。

六、業主的共同管理責任

（一）物業服務費用及其交納、監督

各業主同意，物業服務收費采取（包干制/酬金制）方式，按業主專有部分面積大小共同負擔，并按照本規約和物業服務合同約定向足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。物業服務企業或者其他管理人每年第一季度向全體業主公布上一年物業服務資金的收支情況，并接受審計監督；審計監督的實施方式由物業服務合同另行約定。

業主應當按照本規約和物業服務合同的約定交納物業服務費用，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或者及時補交。業主未按規定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交付； 月以上拒交物業服務費用的，業主委員會可以在本物業管理區域內公布物業服務費用收交情況，并注明欠交費用的業主房門號及欠費金額；仍不交納的，業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主委托物業服務企業或者其他管理人提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定；物業服務企業或者其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公示。

（二）專項維修資金的交存和使用

1.業主應當按照相關規定交存、使用、續交本物業管理區域內專項維修資金。

2.使用專項維修資金的，物業服務企業或者其他管理人應當按有關規定向業主大會提出維修資金使用方案，并經建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

3.業主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布；并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次專項維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30％時，由業主委員會按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號業主續籌專項維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至業主一卡通；（3）。業主轉讓物業專有部分的，其交存的專項修資金隨房屋所有權同時過戶。

業主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并由業主另行表決通過。

（三）水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任

本物業管理區域內，業主應當按照相關規定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納有關費用。

物業服務企業或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收前款費用的，應當公布委托合同。業主應當按照相關規定和相關供用合同、委托合同的約定向物業服務企業或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環衛等費用。業主拖欠、拒交上述費用的，應按相關供用合同規定承擔違約責任。

水、電、氣、信息、環衛等設施的維修責任，由業主、專業單位按照相關規定承擔；前款設施屬于業主專有的，由業主承擔維修費用；屬于業主共用的，由全體業主或者相關業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。

業主大會應當代表業主，及時與供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位建立供用合同關系，并與開發建設單位辦理戶名變更手續。

（四）業主應當向物業服務企業或者其他管理人以及業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規約中關于物業的使用、維護和管理的約定。

（六）各業主同意，在物業使用和維護中，遵守相關法律、法規政策規定和本規約約定及業主共同決定，按照有利于物業使用效能發揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、8

排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環境衛生維護、環境保護等方面的相鄰關系。

業主不承擔上述第（可多選）項共同管理責任，損害業主共同權益的，業主大會或者相關業主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項成員權利，：

1．不得擔任業主委員會委員或候補委員； 2.業主大會會議表決權； 3.共用部分經營收益分配權； 4.。

限制時限至業主承擔完成相應共同管理責任時終止。

第四部分 物業共用部分的經營和收益分配

七、物業共用部分的經營

利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，并經業主大會或者相關業主共同決定。委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理的，按照物業服務合同約定委托物業服務企業或者其他管理人統一實施。

八、物業共用部分經營收益分配

（一）利用物業共用部分經營所得收益的分配，按照下列第 種方式分配：

1．業主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業主或者相關業主其他約定

屬于全體業主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到維修資金監管專戶；

2． 3．

屬于相關業主的共用部分，按下列第 種方式使用： 1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶；

2． 3．

（二）業主委員會、相關業主應當（至少每半年）在物業管理區域內公布全體業主共用部分、部分業主共用部分物業經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。

（三）業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。

第五部分 物業的使用、維護和管理

九、本物業管理區域內的業主、物業使用人應當遵守相關法律、法規政策規定和本物業管理區域質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規定使用物業：

（一）按照規劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質。因特殊情況需要改變物業用途的，除遵守法律、法規以及本規約外，應當征得有利害關系的業主同意；

（二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業管理辦法》的有關規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業或者其他管理人，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業服務企業或者其他管理人依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；

（三）在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應采取有效措施，減輕或者避免施工過程中對相鄰業主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業共用部分安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應當及時恢復原狀，造成相鄰業主財產損失的，應當承擔相應的賠償責任；

（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位臵安裝，未預留位臵的，按照有關規定或者物業服務企業或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環衛等共用設施設備，不擅自拆改相關管線、設備；

（七）使用電梯，應遵守本物業管理區域內電梯使用管理規定；

（八）停放車輛，應遵守本物業管理區域內車輛停放有關規定。機動車在本物業區域內行駛應避讓行人車速不超過 公里 11

/小時，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規定出示相應證件或者登記； 機動車嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽臺封閉，應遵守本物業管理區域內陽臺封閉的有關規定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或者標語等；

（十）業主飼養寵物，應當遵守相關管理規定，及時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間；

（十一）（十二）法律、法規、規章的其他規定。

十、業主、物業使用人在使用物業中，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違規鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業服務用房、自行車房（棚）等物業共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施設備；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）不按規定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或者超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規定標準的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位臵安裝空調外機且不進行滴水處理；

（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或者損傷內壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規、規章政策禁止的其他行為。

十一、業主、物業使用人按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或者物業服務企業或者其他管理人應當事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合；相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應當負責維修并承擔賠償責任；

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業或者其他管理人提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；

（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務企業或者其他管理人可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會兩名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔；

（五）當物業服務企業或者其他管理人對物業共用部分維修養護時，相關業主應予以配合；有造成本物業共用部分或者其他業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；

（六）本物業管理區域內物業在國家規定的保修期限和保修范圍內出現非使用不當的質量問題或者使用功能障礙，由建設單位負責解決；

應當由建設單位維修，建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業服務企業或者其他管理人直接組織實施，費用按規定列支。

（一）屬規定的急修項目；

（二）物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經安全鑒定機構鑒定的危險房屋；

（四）出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形；

（五）物業維修、更新、改造費用在 元以下；

（六）。

十二、物業維修、更新、改造的實施

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經業主大會同意或者相關業主共同同意后，由物業服務企業或者其他管理人組織實施，費用按規定列支。

（一）物業維修、更新、改造費用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業轉讓、出租的相關事項

業主轉讓或者出租物業專有部分時，須將本規約作為物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業專有部分后，當事人應當于物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業服務企業或者其他管理人、業主委員會。

房屋出租應當遵守相關法律法規政策規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或者轉租的，業主均應承擔相應的責任。

房屋出租必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準；不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭 15

建，按床位出租或者轉租，或者將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租。

對違反本規約出租或者轉租的，業主委員會有權書面責成業主、物業使用人立即終止租賃行為。

業主轉讓物業專有部分，應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費用、專項維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

十四、共用部分保險

本物業管理區域內物業共用部分及公眾責任保險，自行管理的，由全體業主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權利、履行義務；選聘物業服務企業或者其他管理人的，由業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人從物業服務費用中提取并辦理相關手續。

業主、物業使用人在物業使用過程中，有違反本規約物業使用禁止行為的，其他業主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。

第六部分 緊急情況下的應急預案

十五、緊急情況下的應急預案

物業管理區域內發生下列緊急情形之一的，授權 啟動緊急措施的應急預案：

（一）物業服務企業突然停止提供物業服務；

（二）《北京市物業管理辦法》第三十四條的規定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形：

第七部分 違約責任

十六、違反規約應當承擔的責任

業主、物業使用人違反本規約規定，侵害他人合法權益的，業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人有權要求其改正；業主、物業使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任，并由業主委員會在本物業管理區域內公布該業主、物業使用人的姓名及違約事實：

（一）向全體業主或者相應業主支付違約金 ；

（二）損害賠償；

（三）； 限期未改正的，業主大會也可以依本規約對其提起訴訟。

十七、連帶責任

物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。

第八部分 糾紛的處理與相關民事訴訟

十八、業主之間因本規約實施中發生的糾紛，可以協商解決。協商不成的，可以采用以下 方式解決：

1．業主委員會調解； 2．社區居民委員會調解；

3．物業管理糾紛人民調解組織調解；

4．申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

第九部分 附則

十九、本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議表決通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會會議補充。

二十、本規約對本物業管理區域內的各業主和物業使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時，規約的效力及于物業的繼受人。

本規約自首次業主大會會議表決通過之日（年 月 日）起生效。

二十一、制定和修改的管理規約，按照規定報物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

二十二、本規約業主各執1份，業主委員會保存3份, 物業所在地的區（市）縣房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會各1份。

區（市）縣（物業名稱）業主大會

年 月 日

第三篇：關于發布《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》(示本)的通知(京建發（精選）

關于發布《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）的通知

京建發〔2010〕636號

各區縣建委、房管局，各有關單位：

為維護業主、物業使用人等各方主體的合法權益，保障物業使用安全，指導建設單位規范制定臨時管理規約，根據《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號）、《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》（京政發[2010]17號）及有關法律、法規、規章的規定，現將《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）印發給你們，并就有關問題通知如下，請遵照執行：

一、建設單位應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。

二、建設單位應當在銷售房屋前向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

三、各區縣建委、房管局要積極做好制定規范和示范文本的宣傳和推行工作，引導建設單位規范制定臨時管理規約。

四、當事人可登錄 “北京建設網”（www.tmdps.cn）查閱并下載電子版示范文本。

五、《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）自發布之日起啟用，非住宅區參照執行。

特此通知

附件：1.《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》

2.《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）

二〇一〇年十一月九日 附件一

北京市住宅區臨時管理規約制定規范

1.[臨時管理規約]臨時管理規約是建設單位和業主對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

2.[制定主體和時間]建設單位應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。

3.[簽訂主體和時間]建設單位應當在銷售房屋前向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

4.[基本內容]臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益，具體應當包括九部分內容，分別為物業基本情況，物業的使用、維修和管理，前期物業服務，裝飾裝修，首次業主大會會議籌備、物業項目交接，爭議解決方式和附則。

4.1 物業基本情況：主要包括物業管理區域劃分和物業服務用房的基本情況。

4.2物業專有部分的交付、使用、維修和管理：主要包括“業主一卡通”的辦理、業主對專有部分的使用維護要求。

4.3物業共用部分的使用、維護和管理：主要包括物業共用部分的使用要求，建設單位不得擅自利用物業共用部分進行經營活動等。4.4 前期物業服務：主要明確建設單位承擔前期物業服務責任。

4.5 裝飾裝修：主要包括裝飾裝修的基本程序、注意事項以及日常管理等。

4.6首次業主大會會議籌備：主要包括建設單位應當在首次業主大會會議籌備階段提供業主信息和其他材料，并承擔相應費用。

4.7 物業項目交接：明確業主和建設單位在物業項目查驗交接中的權利和責任。

4.8爭議解決方式：臨時管理規約可以對爭議的具體解決方式進行約定。

4.9 附則：主要包括名詞解釋、臨時管理規約的效力等內容。

5.[必備條款]建設單位在制定臨時管理規約時，應當包括以下條款: 5.1物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。

5.2業主在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。

5.3 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，建設單位應當按照《北京市物業管理辦法》的規定，與全體業主進行物業共用部分查驗交接。

5.4 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

5.5 建設單位應當于每年第一季度公示上一前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。

6.[適用范圍]本臨時管理規約示范文本適用于本市行政區域內的住宅物業項目及相關活動。

7.[司法和行政管轄]相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

8.[格式及填寫說明]臨時管理規約正文應當使用A4紙，空格部分應當用鋼筆、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內容，應當用“/”劃掉。涂改之處，須經當事人簽字或者蓋章確認。臨時管理規約確認承諾書由物業買受人填寫確認。附件二

北京市住宅區臨時管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

1.本臨時管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定。臨時管理規約是自首戶業主入住之日起至業主大會成立期間，業主與業主、業主與建設單位等主體之間，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項的約定。

2.物業管理區域內，業主依法享有法律、法規和規章等規定的權利，并履行相應義務。

3.相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

4.本示范文本自發布之日起啟用。

臨時管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業管理區域內的物業構成明細詳見《前期物業服務合同》。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。

其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

第二部分 物業專有部分交付、使用、維修和管理

三、物業買受人在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照前期物業服務合同約定的費用標準在“業主一卡通”內預存 個月（不超過12個月）的物業服務費。

新建房屋建筑，建設單位在交付使用時，應當向物業買受人提交質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件，明確告知物業買受人房屋建筑的各項性能指標、使用與維護保養要求、質量保修內容等。

四、物業專有部分維修、使用和管理

（一）業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相關規定。

業主、物業使用人在使用專有部分時應當遵守《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關法律法規和規章的規定。

物業保修期滿后，業主自行承擔其物業專有部分的維修養護責任。因維修養護不及時或者未采取措施消除物業安全隱患給其他業主造成損失的，應當承擔相應責任。

（二）業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當依法辦理相關手續。

業主、物業使用人應當按照規定合理使用水、電、氣、熱等設施設備，不得擅自拆改。

（三）業主、物業使用人應當按照設計預留的位臵安裝空調，未預留設計位臵的，應當與建設單位協商確定合理位臵，并做好噪音預防及冷凝水處理。

（四）建設單位需要進入專有部分對物業共用部分進行維修、養護、更新、改造時，應當提前通知相關業主、物業使用人，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

建設單位確實無法通知業主、物業使用人的，應當在公安部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他業主的監督下，先行進行維修，事后應當及時通知相關業主、物業使用人，并做好善后工作。

（五）業主出租或者轉讓專有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關規定，告知承租人和買受人本臨時管理規約的內容，并將出租及轉讓情況告知建設單位。

第三部分 物業共用部分使用、維修和管理

五、業主對物業共用部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

六、業主、物業使用人等在使用物業共用部分時，應當遵守建設單位根據《前期物業服務合同》制訂的物業共用部分使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度。

因使用人不當使用給物業共用部分造成損害的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

七、建設單位應當按照《前期物業服務合同》的約定，對物業共用部分進行日常維修、養護、運行和管理。

八、業主、物業使用人在使用物業共用部分時，應當遵守下列約定：

（一）寵物飼養：業主、物業使用人應當遵守《北京市養犬管理規定》。

（二）車輛停放：業主、物業使用人應當與停車管理單位簽訂停車管理協議，按位停車；在小區地面行駛時，要注意減速避讓行人。

占用消防通道的，停車管理單位應當勸阻；拒不改正的，停車管理單位應當及時報告消防主管部門。

（三）電梯使用：業主、物業使用人應當遵守《乘梯須知》。

（四）陽臺封閉：。

（五）太陽能熱水器安裝：。

（六）。

（七）。

九、本物業管理區域內禁止以下行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構、改變房屋外觀；

（二）擅自占用或損壞物業共用部分、移動物業共用設施設備；

（三）違章搭建、私設攤點；

（四）在非指定位臵傾倒或拋棄垃圾、雜物；

（五）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質；

（六）擅自在物業共用部分懸掛、張貼、涂改、刻畫；

（七）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（八）法律、法規、規章和本規約禁止業主的其他行為。

十、業主應當按照規定交存住宅專項維修資金，按照《前期物業服務合同》的約定繳納物業服務費用。

十一、為維護物業管理區域安全秩序，秩序維護人員可以對陌生來訪人進行詢問并登記來訪情況，業主、物業使用人應當告知來訪人予以配合。

發生火險、盜竊、人身傷亡等安全事故的，業主、建設單位應當向公安機關反映有關情況。建設單位應當配合公安機關的調查取證，監控錄像保存等應當符合有關規定。

十二、建設單位對業主、物業使用人出現的不符合物業共用部分使用要求的行為，可以采取批評、規勸、等方式予以勸阻。

十三、建設單位不得擅自利用業主依法享有的物業共用部分進行經營活動。

建設單位應當于每年第一季度公示上一前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。

第四部分 前期物業服務

十四、建設單位承擔本物業管理區域前期物業服務責任。具體物業服務事項、服務標準和物業服務費用標準等按照《前期物業服務合同》約定執行。

第五部分 裝飾裝修

十五、裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業以及建設單位應當遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）等法律、法規、規章的規定。

十六、裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向建設單位申報登記。建設單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

十七、法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生噪聲的裝修作業。在其他時段內進行裝修作業的，應當采取措施，減輕對周圍生活環境的干擾。

建設單位應當將裝飾裝修的時間要求、地點等情況在業主所在樓內公示。

十八、建設單位應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。裝修人不得拒絕和阻礙建設單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。

裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，建設單位應當及時告知并勸阻；拒不改正的，建設單位應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

十九、業主、物業使用人因裝修房屋影響物業共用部分正常使用的，應當及時恢復；給其他業主、物業使用人造成損失的，應當承擔賠償責任。

二十、其他：（注：參照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，中華人民共和國建設部令第110號）

第六部分 首次業主大會會議籌備

二十一、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

二十二、建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用

籌備組可以與建設單位協商所需費用的事項(包括打印、復印相關材料的費用，必要的通訊和交通費用等)和具體數額。

第七部分 物業項目查驗交接

二十三、業主共同決定解除前期物業服務合同并且確定物業管理方式的，建設單位應當與全體業主就物業共用部分進行查驗交接。具體方法按照北京市物業項目交接有關規定執行。二

十四、物業共用部分經查驗符合相關標準，不免除建設單位按照國家規定和買賣合同約定的保修期限、范圍等應當承擔的保修責任。

第八部分 爭議解決

二

十五、業主、物業使用人和建設單位在物業使用、管理中產生矛盾糾紛時，可以提請物業管理糾紛人民調解組織調解處理，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

二十六、違反本臨時管理規約或者有關法律、法規、規章的規定，造成其他權利人人身傷害、財產損失的，責任人依法承擔賠償責任。

二

十七、物業使用人違反本臨時管理規約的，業主承擔連帶責任。

第九部分 附則

二十八、本規約所稱物業使用人，包括房屋承租人、共居人等。

二十九、物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。

三

十、本規約對本物業管理區域內的業主及物業使用人等具有約束力。物業轉讓的，本規約效力直接及于物業受讓人。

三

十一、本規約由業主、建設單位各持一份。三

十二、相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。三

十三、本規約作為房屋買賣合同的附件，自該物業項目首個買受人簽字承諾之日起生效，至業主共同決定的管理規約生效之日起終止。

承 諾 書

本人是（小區名稱）（樓號、房號）的買受人，已經詳細閱讀并承諾遵守《 臨時管理規約》。

業主（簽章）： 年 月 日

第四篇：13-北京市住宅區臨時管理規約制定規范10-11

《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和

《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）的通知

2010-11

（京建發〔2010〕636號）

各區縣住房城鄉建設委、房管局，各有關單位：

為維護業主、物業使用人等各方主體的合法權益，保障物業使用安全，指導建設單位規范制定臨時管理規約，根據《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號）、《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》（京政發[2010]17號）及有關法律、法規、規章的規定，現將《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）印發給你們，并就有關問題通知如下，請遵照執行：

一、建設單位應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。

二、建設單位應當在銷售房屋前向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

三、各區縣住房城鄉建設委、房管局要積極做好制定規范和示范文本的宣傳和推行工作，引導建設單位規范制定臨時管理規約。

四、當事人可登錄“北京建設網”（）查閱并下載電子版示范文本。

五、《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》和《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）自發布之日起啟用，非住宅區參照執行。

特此通知

附件1：《北京市住宅區臨時管理規約制定規范》

附件2：《北京市住宅區臨時管理規約》（示范文本）

二〇一〇年十一月九日

附件一

北京市住宅區臨時管理規約制定規范

1.[臨時管理規約]臨時管理規約是建設單位和業主對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

2.[制定主體和時間]建設單位應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。

3.[簽訂主體和時間]建設單位應當在銷售房屋前向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

4.[基本內容]臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益，具體應當包括九部分內容，分別為物業基本情況，物業的使用、維修和管理，前期物業服務，裝飾裝修，首次業主大會會議籌備、物業項目交接，爭議解決方式和附則。

4.1 物業基本情況：主要包括物業管理區域劃分和物業服務用房的基本情況。

4.2物業專有部分的交付、使用、維修和管理：主要包括“業主一卡通”的辦理、業主對專有部分的使用維護要求。

4.3物業共用部分的使用、維護和管理：主要包括物業共用部分的使用要求，建設單位不得擅自利用物業共用部分進行經營活動等。

4.4 前期物業服務：主要明確建設單位承擔前期物業服務責任。

4.5 裝飾裝修：主要包括裝飾裝修的基本程序、注意事項以及日常管理等。

4.6首次業主大會會議籌備：主要包括建設單位應當在首次業主大會會議籌備階段提供業主信息和其他材料，并承擔相應費用。

4.7 物業項目交接：明確業主和建設單位在物業項目查驗交接中的權利和責任。

4.8爭議解決方式：臨時管理規約可以對爭議的具體解決方式進行約定。4.9 附則：主要包括名詞解釋、臨時管理規約的效力等內容。5.[必備條款]建設單位在制定臨時管理規約時，應當包括以下條款： 5.1物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。

5.2業主在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。

5.3 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，建設單位應當按照《北京市物業管理辦法》的規定，與全體業主進行物業共用部分查驗交接。

5.4 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

5.5 建設單位應當于每年第一季度公示上一前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。

6.[適用范圍]本臨時管理規約示范文本適用于本市行政區域內的住宅物業項目及相關活動。

7.[司法和行政管轄]相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

8.[格式及填寫說明]臨時管理規約正文應當使用A4紙，空格部分應當用鋼筆、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內容，應當用“/”劃掉。涂改之處，須經當事人簽字或者蓋章確認。臨時管理規約確認承諾書由物業買受人填寫確認。

附件二

北京市住宅區臨時管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

1.本臨時管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定。臨時管理規約是自首戶業主入住之日起至業主大會成立期間，業主與業主、業主與建設單位等主體之間，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項的約定。

2.物業管理區域內，業主依法享有法律、法規和規章等規定的權利，并履行相應義務。

3.相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

4.本示范文本自發布之日起啟用。

臨時管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域 東至： 南至：

西至：

北至：

物業管理區域內的物業構成明細詳見《前期物業服務合同》。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于

【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于

【幢】【座】層單位號。

其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

第二部分 物業專有部分交付、使用、維修和管理

三、物業買受人在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照前期物業服務合同約定的費用標準在“業主一卡通”內預存個月（不超過12個月）的物業服務費。

新建房屋建筑，建設單位在交付使用時，應當向物業買受人提交質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件，明確告知物業買受人房屋建筑的各項性能指標、使用與維護保養要求、質量保修內容等。

四、物業專有部分維修、使用和管理

（一）業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相關規定。

業主、物業使用人在使用專有部分時應當遵守《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關法律法規和規章的規定。

物業保修期滿后，業主自行承擔其物業專有部分的維修養護責任。因維修養護不及時或者未采取措施消除物業安全隱患給其他業主造成損失的，應當承擔相應責任。

（二）業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當依法辦理相關手續。

業主、物業使用人應當按照規定合理使用水、電、氣、熱等設施設備，不得擅自拆改。

（三）業主、物業使用人應當按照設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應當與建設單位協商確定合理位置，并做好噪音預防及冷凝水處理。

（四）建設單位需要進入專有部分對物業共用部分進行維修、養護、更新、改造時，應當提前通知相關業主、物業使用人，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

建設單位確實無法通知業主、物業使用人的，應當在公安部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他業主的監督下，先行進行維修，事后應當及時通知相關業主、物業使用人，并做好善后工作。

（五）業主出租或者轉讓專有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關規定，告知承租人和買受人本臨時管理規約的內容，并將出租及轉讓情況告知建設單位。第三部分 物業共用部分使用、維修和管理

五、業主對物業共用部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

六、業主、物業使用人等在使用物業共用部分時，應當遵守建設單位根據《前期物業服務合同》制訂的物業共用部分使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度。......

第五篇：北京市住宅區管理規約制定規范

附件1：

北京市住宅區管理規約制定規范

1.[管理規約]管理規約是首次業主大會會議籌備組擬訂的,由本物業管理區域業主大會會議通過的對物業的使用、維護和管理、業主的共同權益的維護、物業共用部分的經營和收益分配等公共管理權的行使、物業管理區域內的應急預案、業主應當履行的義務、違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。

2.[制定主體和時間]首次業主大會會議籌備組應當自成立之日起60日內擬定管理規約草案。

3.[公示和修改]管理規約草案應當以書面形式在物業管理區域內顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應當記錄業主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主提出的意見和建議，確定正式的管理規約草案。

管理規約草案與現行法律、法規、規章等相抵觸的，籌備組應當及時修改，并將修改后的管理規約草案在物業管理區域內顯著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理規約草案應當在首次業主大會會議上進行表決，經專有面積占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數的業主同意，管理規約草案經表決通過后在本物業管理區域內生效。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以依法提起訴訟。

5.[基本內容]管理規約的基本內容應當包括九部分內容，分別為物業基本情況、物業管理方式、物業共用部分的經營和收益分配、物業的使用、維護和管理、物業管理區域內的應急預案、違反管理規約應當承擔的責任、爭議解決方式和附則。

5.1 物業基本情況：包括物業管理區域劃分及調整、物業服務用房的基本情況和物業共用部分。

5.2 物業管理方式：按照《物權法》、《北京市物業管理辦法》的規定，業主大會可以決定本物業管理區域內實行自行管理、委托物業服務企業或者專業性服務企業管理、委托其他管理人管理。

5.3業主共同管理的權利和責任：業主按照《物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》和《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》等相關法律、法規、規章和規范性文件的規定對物業管理區域共用部分享有共同管理權利并承擔共同管理責任。

5.4物業共用部分的經營和收益分配：物業管理區域內的物業共用部分的經營和收益可以分為屬于全體業主的經營及收益和屬于相關業主的經營及收益。

屬于全體業主或者相關業主的共用部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用；利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規的規定和本規約的約定，并經業主大會或者相關業主共同決定。委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理的，按照物業服務合同約定可以委托物業服務企業或者其他管理人統一實施。

利用物業共用部分經營所得收益，屬于全體業主或者相關業主的共用部分，按照相關法律法規的規定和全體業主或者相關業主的約定進行分配，但全體業主或者相關業主約定的分配方式不得違反相關法律、法規和規章的禁止性規定。

利用物業共用部分經營所得收益，一般按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業主或者相關業主另有約定的除外。

業主委員會、相關業主應當至少每半年在物業管理區域內公布全體業主共用部分、部分業主共用部分物業經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。

業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。

5.5物業的使用、維護和管理：包括物業使用的注意事項和禁止行為，物業的裝飾裝修，物業的維修、更新和改造，專項維修資金的籌集和使用，物業服務費用的繳納和監督，水、電、氣等費用的交納及相關設施設備的維修責任。

5.6 物業管理區域內的應急預案：管理規約中應當約定物業管理區域內發生下列緊急情形之一的，授權相關主體采取緊急措施的應急預案：

（一）物業服務企業突然停止提供物業服務；

（二）《北京市物業管理辦法》第三十四條規定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形。

5.7 違約責任：業主、使用人違反管理規約約定，侵害他人合法權益的，業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人有權要求其改正；業主、物業使用人拒不改正的，應當承擔違約責任，并可以由業主委員會在本物業管理區域內公布該業主、物業使用人的姓名及違約事實，限期未改正的，業主大會也可以依本規約對其提起訴訟。

管理規約中可以對業主不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業服務費用和其他應當分攤的費用等損害業主共同權益的行為，約定不得行使以下共同管理權：

1．選舉權和被選舉權；

2．不得參與經營物業共有部分業主所得收益的分配。限制共同管理權的時限應當在管理規約中予以明確。物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。

5.8 爭議解決方式：業主之間因本規約實施中發生的糾紛，可以協商解決。協商不成的，由業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會或者物業管理糾紛調解組織進行調解；也可以申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

5.9 附則：對管理規約的生效時間等事項作出約定。

6.[適用范圍]本管理規約適用于本市行政區域內的住宅區物業項目及相關活動，非住宅區參照執行。

7.[行政管轄和行政指導]相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。

8.[格式及填寫說明]管理規約正文應當用A4紙打印，空格部分應當用鋼筆（黑色墨水、藍黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內容，應當用“X”劃掉。

附件2：

北京市住宅區管理規約

（示范文本）

使 用 說 明

一、本管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定，適用于本市住宅區業主、業主大會的相關活動。

二、業主可以根據實際情況共同決定對示范文本的內容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區可以參照使用本示范文本。

管理規約

（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）

第一部分 物業基本情況

（應當與前期物業服務合同內容一致）

一、物業管理區域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業管理區域內的物業構成明細、物業共用部分明細詳見商品房預售合同、商品房現房買賣合同。

對本物業管理區域進行調整的，應當按照《北京市物業管理辦法》第六條、第十一條的規定，分別經原物業管理區域內及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；由全體業主委托業主委員會或者業主代表向物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府提出調整物業管理區域申請。

二、物業服務用房

物業服務用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于

【幢】【座】 層 單位 號。

（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

三、物業共用部分

根據有關法律、法規規定和房屋買賣合同約定，業主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）等部位以及該幢建筑物的業主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝臵 等設備。

（二）物業管理區域內的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋 等。

第二部分 物業管理方式

四、本物業管理區域內，實行下列第 種物業管理方式。1．由全體業主自行管理；

2．全體業主依法選聘物業服務企業； 3．由全體業主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業管理方式的，書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業管理方式的，雙方依據物業服務合同共同對物業共用部分進行管理、維修、養護，并維護相關區域的環境衛生和公共秩序。

《北京市物業管理辦法》實施后，申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，全體業主確定物業管理方式時，可以根據《住宅物業服務標準》（編號DB11/T 751-2010）選定相應的物業服務標準。

第三部分 業主共同管理的權利和責任

五、業主在物業管理活動中依照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》以及相關法律、法規、規章和規范性文件的規定，享有相應的權利，履行相應的義務。

業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施；

(七)申請分立或者合并物業管理區域；

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

業主大會、業主委員會依法作出的決定，對業主具有約束力；業主應當遵守業主大會、業主委員會依法作出的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會選聘物業服務企業或者其他管理人之前，應當按照本物業管理區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

業主大會與其依法選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同，應當由業主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業主大會或者業主委員會印章。

因物業服務企業或者其他管理人突然撤離等原因，業主大會無法及時另聘新物業服務企業或者其他管理人的，按照《北京市物業項目交接管理辦法》（京建發[2010]603號）第四章的規定執行，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府會同相關部門組織提供應急物業服務。臨時代管期間的物業服務費用，由全體業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。

六、業主的共同管理責任

（一）物業服務費用及其交納、監督

各業主同意，物業服務收費采取（包干制/酬金制）方式，按業主專有部分面積大小共同負擔，并按照本規約和物業服務合同約定足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。

物業服務企業或者其他管理人每年第一季度向全體業主公布上一年物業服務資金的收支情況，并接受審計監督；審計監督的實施方式由物業服務合同另行約定。

業主應當按照本規約和物業服務合同的約定交納物業服務費用，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或者及時補交。業主未按規定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納； 月以上拒交物業服務費用的，業主委員會可以在本物業管理區域內公布物業服務費用收交情況，并注明欠交費用的業主房門號及欠費金額；仍不交納的，業主大會、物業服務企業或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主委托物業服務企業或者其他管理人提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定；物業服務企業或者其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公示。

（二）專項維修資金的交存和使用

1.業主應當按照相關規定交存、使用、續交本物業管理區域內專項維修資金。

2.使用專項維修資金的，物業服務企業或者其他管理人應當按有關規定向業主大會提出維修資金使用方案，并經建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

3.業主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布；并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次專項維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30％時，由業主委員會按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號業主續籌專項維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至業主一卡通；（3）。

業主轉讓物業專有部分的，其交存的專項修資金隨房屋所有權同時過戶。

業主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并由業主另行表決通過。

（三）水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任

本物業管理區域內，業主應當按照相關規定和相關供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納有關費用。

物業服務企業或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收前款費用的，應當公布委托合同。業主應當按照相關規定和相關供用合同、委托合同的約定向物業服務企業或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環衛等費用。業主拖欠、拒交上述費用的，應按相關供用合同規定承擔違約責任。

水、電、氣、信息、環衛等設施的維修責任，由業主、專業單位按照相關規定承擔；前款設施屬于業主專有的，由業主承擔維修費用；屬于業主共用的，由全體業主或者相關業主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。

業主大會應當代表業主，及時與供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位建立供用合同關系，并與開發建設單位辦理戶名變更手續。

（四）業主應當向物業服務企業或者其他管理人以及業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規約中關于物業的使用、維護和管理的約定。

（六）各業主同意，在物業使用和維護中，遵守相關法律、法規、政策規定和本規約約定及業主共同決定，按照有利于物業使用效能發揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環境衛生維護、環境保護等方面的相鄰關系。

業主不承擔上述第（可多選）項共同管理責任，損害業主共同權益的，業主大會或者相關業主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項成員權利：

1．不得擔任業主委員會委員或候補委員； 2.業主大會會議表決權； 3.共用部分經營收益分配權； 4.。

限制時限至業主承擔完成相應共同管理責任時終止。

第四部分 物業共用部分的經營和收益分配

七、物業共用部分的經營

利用物業共用部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，并經業主大會或者相關業主共同決定。委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理的，按照物業服務合同約定委托物業服務企業或者其他管理人統一實施。

八、物業共用部分經營收益分配

（一）利用物業共用部分經營所得收益的分配，按照下列第 種方式分配：

1．業主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業主或者相關業主其他約定；

屬于全體業主的共用部分，按下列第 種方式使用： 1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到維修資金監管專戶；

2． ； 3．。屬于相關業主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶；

2． ； 3．。

（二）業主委員會、相關業主應當（至少每半年）在物業管理區域內公布全體業主共用部分、部分業主共用部分物業經營所得收益的收支情況，接受業主大會、業主的監督。

（三）業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權利一并轉讓。

第五部分 物業的使用、維護和管理

九、本物業管理區域內的業主、物業使用人應當遵守相關法律、法規、政策規定和本物業管理區域質量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規定使用物業：

（一）按照規劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質。因特殊情況需要改變物業用途的，除遵守法律、法規以及本規約外，應當征得有利害關系的業主同意；

（二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業管理辦法》的有關規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業或者其他管理人，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房 11

屋的使用安全；主動配合物業服務企業或者其他管理人依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；

（三）在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應采取有效措施，減輕或者避免施工過程中對相鄰業主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業共用部分安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應當及時恢復原狀，造成相鄰業主財產損失的，應當承擔相應的賠償責任；

（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位臵安裝，未預留位臵的，按照有關規定或者物業服務企業或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環衛等共用設施設備，不擅自拆改相關管線、設備；

（七）使用電梯，應遵守本物業管理區域內電梯使用管理規定；

（八）停放車輛，應遵守本物業管理區域內車輛停放有關規定。機動車在本物業區域內行駛應避讓行人，車速不超過 公里/小時，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規定出示相應證件或者登記； 機動車嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽臺封閉，應遵守本物業管理區域內陽臺封閉的有關規定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或者標語等；

（十）業主飼養寵物，應當遵守相關管理規定，及時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間；

（十一）；

（十二）法律、法規、規章的其他規定。

十、業主、物業使用人在使用物業中，除應當遵守法律、法規政策的規定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違規鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業服務用房、自行車房（棚）等物業共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施設備；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）不按規定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或者超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規定標準的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮篷、花架等其他結構，不按指定位臵安裝空調外機且不進行滴水處理；

（十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或者損傷內壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規、規章政策禁止的其他行為。

十一、業主、物業使用人按照下列規定維修養護物業：

（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益；

（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或者物業服務企業或者其他管理人應當事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合；相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應當負責維修并承擔賠償責任；

（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業服務企業或者其他管理人提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；

（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部分應急維修的，物業服務企業或者其他管理人可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會兩名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔；

（五）當物業服務企業或者其他管理人對物業共用部分維修養護時，相關業主應予以配合；有造成本物業共用部分或者其他業主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任；

（六）本物業管理區域內物業在國家規定的保修期限和保修范圍內出現非使用不當的質量問題或者使用功能障礙，由建設單位負責解決；

應當由建設單位維修，建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業服務企業或者其他管理人直接組織實施，費用按規定列支。

（一）屬于規定的急修項目；

（二）物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經安全鑒定機構鑒定的危險房屋；

（四）出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形；

（五）物業維修、更新、改造費用在 元以下；

（六）。

十二、物業維修、更新、改造的實施

物業共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經業主大會同意或者相關業主共同同意后，由物業服務企業或者其他管理人組織實施，費用按規定列支。

（一）物業維修、更新、改造費用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業轉讓、出租的相關事項

業主轉讓或者出租物業專有部分時，須將本規約作為物業專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業專有部分后，當事人應當于物業專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業專有部分轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業服務企業或者其他管理人、業主委員會。

房屋出租應當遵守相關法律法規政策規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或者轉租的，業主均應承擔相應的責任。

房屋出租必須符合本市規定的房屋出租條件和人均承租面積標準；不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或者轉租，或者將廚房、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租。

對違反本規約出租或者轉租的，業主委員會有權書面責成業主、物業使用人立即終止租賃行為。

業主轉讓物業專有部分，應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費用、專項維修資金；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

十四、共用部分保險

本物業管理區域內物業共用部分及公眾責任保險，自行管理的，由全體業主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權利、履行義務；選聘物業服務企業或者其他管理人的，由業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人從物業服務費用中提取并辦理相關手續。

業主、物業使用人在物業使用過程中，有違反本規約物業使用禁止行為的，其他業主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。

第六部分 緊急情況下的應急預案

十五、緊急情況下的應急預案

物業管理區域內發生下列緊急情形之一的，授權 啟動緊急措施的應急預案：

（一）物業服務企業突然停止提供物業服務；

（二）《北京市物業管理辦法》第三十四條的規定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形：

第七部分 違約責任

十六、違反規約應當承擔的責任

業主、物業使用人違反本規約規定，侵害他人合法權益的，業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人有權要求其改正；業主、物業使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任，并由業主委員會在本物業管理區域內公布該業主、物業使用人的姓名及違約事實：

（一）向全體業主或者相應業主支付違約金 ；

（二）損害賠償；

（三）； 限期未改正的，業主大會也可以依本規約對其提起訴訟。

十七、連帶責任

物業使用人違反本規約的，相關業主承擔連帶責任。

第八部分 糾紛的處理與相關民事訴訟

十八、業主之間因本規約實施中發生的糾紛，可以協商解決；協商不成的，可以采用以下 方式解決：

1．業主委員會調解； 2．社區居民委員會調解；

3．物業管理糾紛人民調解組織調解； 4．申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔；屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

第九部分 附則

十九、本規約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，經業主大會會議表決通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會會議補充。

二十、本規約對本物業管理區域內的各業主和物業使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時，規約的效力及于物業的繼受人。

本規約自首次業主大會會議表決通過之日（年 月 日）起生效。

二十一、制定和修改的管理規約，按照規定報物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

二十二、本規約業主各執1份，業主委員會保存3份, 物業所在地的區（縣）房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會各1份。

區（縣）（物業名稱）業主大會 年 月 日