第一篇：深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹

深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹

關(guān)外商圈——城市化進(jìn)程帶動商業(yè)的超前發(fā)展 隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和,深圳發(fā)展的中心逐步開始向關(guān)外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關(guān)外城市化的快速進(jìn)程中,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引了眾多的目光。與市區(qū)多年來商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是,關(guān)外城市化,商業(yè)或者說商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。

龍崗商業(yè)圈——缺乏短期支撐的商業(yè)井噴 作為深圳未來發(fā)展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下,帶來了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi),近年來,龍崗商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮一路高漲,商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場、品牌折扣城等,成為深圳商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。但是,一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬平方米,接近兩大市級商業(yè)中心東門商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。但就目前龍崗的經(jīng)濟(jì)、人口、交通等條件而言,其購買力的集聚還需要一定的時(shí)間。短期而言,龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商業(yè)圈的真正成型,還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。

2.商業(yè)發(fā)展中的尷尬 但是一直以來,深圳商業(yè)發(fā)展卻處在一種尷尬的境地: 一方面,深圳的社會消費(fèi)品零售總額居于全國前列,擁有非常良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境和龐大的民間消費(fèi)支撐力。2004年,商業(yè)市場總銷售額超過武漢達(dá)到全國第五,1996年,世界最大的零售企業(yè)沃爾瑪進(jìn)軍中國市場,首先落戶深圳,1997年歐洲最大的零售企業(yè)家樂福也落戶深圳。在與國際商業(yè)巨摯同臺競技中,深圳迅速成長出一大批優(yōu)秀的本土零售機(jī)構(gòu),伴隨著其不斷的發(fā)展壯大,陸續(xù)走上了異地?cái)U(kuò)張和品牌管理輸出之路。連鎖化經(jīng)營程度較高已經(jīng)成為深圳商業(yè)的顯著特點(diǎn)。

2004年深圳15家重點(diǎn)大型連鎖企業(yè)在全國新開門店300家,銷售總額430億元,同比增長29%。截至目前,包括華潤萬家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂、海雅、銅鑼灣等在內(nèi)的深圳零售商,已經(jīng)在全國各地開店逾900家。但另一方面。年輕的深圳,其城市商業(yè)發(fā)展的整體水平卻滯后于城市的發(fā)展。一直以來,存在“年輕的深圳卻很難說是一個(gè)時(shí)尚的城市”的說法。深圳主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成,其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無序的狀態(tài),并且整體檔次較低,面向中高檔收入階層的消費(fèi)場所匱乏。與深圳的城市發(fā)展地位和區(qū)域性國際城市的目標(biāo)之間存在較大的錯(cuò)位。一份由政府機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行的普查顯示,截至2004年8月,深圳深圳餐飲和零售面積合計(jì)1289.6萬平方米,按深圳現(xiàn)有1010萬消費(fèi)人口計(jì)算,人均商業(yè)面積1.28平方米。其中人均零售面積0.96平方米,人均餐飲面積0.32平方米。全市人均擁有的零售面積已經(jīng)基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。主要表現(xiàn)在目前深圳商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算近90％是小門店,這其中約有一半位于城中村內(nèi),外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差,在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi),專業(yè)商業(yè)設(shè)施比較缺乏,很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住綜合樓宇內(nèi);此外,代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢和方向的各類購物中心數(shù)量較少。

3.升級,面向未來 商業(yè)傳統(tǒng)的形成需要時(shí)間的沉淀,移民社會特征突出的深圳,其城市性的發(fā)展一直滯后于快速膨脹的城市化進(jìn)程。但隨著深圳城市發(fā)展的逐漸“成熟”,深圳特區(qū)逐漸開始轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谑?具有深圳特色的市民社會開始逐漸形成。這使得2000年后的深圳,越來越向一個(gè)常居的城市方向發(fā)展。充分表現(xiàn)這一需求的,就是深圳突入其來的猛烈商業(yè)地產(chǎn)升級運(yùn)動,“改造”、“升級”“Mall”一時(shí)間成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的主流語境。在港深24小時(shí)通關(guān)、CEPA實(shí)施等多種利好的刺激下,從2004年開始,深圳大型商業(yè)購物中心項(xiàng)目蜂擁而來。在全國炙手可熱的大型“Mall”風(fēng)潮終于也吹到了深圳,2004年底,12萬平方米的金光華廣場、18萬平方米的華潤萬象城相繼開業(yè),填補(bǔ)了深圳商業(yè)缺乏大型商業(yè)設(shè)施的空白,標(biāo)志著深圳商業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段,一時(shí)吸引了全城的目光。兩大SHOPPINGMALL與東門和人民南的改造一道,更強(qiáng)化了羅湖的商業(yè)中心地位,深圳最早的商業(yè)城區(qū)一下有了脫胎換骨的跡象。但這只是剛剛開始,90年代興起的華強(qiáng)北

商業(yè)區(qū)則在迅猛的進(jìn)行新一輪的改造擴(kuò)張。這一輪的擴(kuò)張,首先表現(xiàn)在“量”的擴(kuò)張上。據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì),僅商業(yè)區(qū)內(nèi)目前動工和計(jì)劃動工的8個(gè)大項(xiàng)目,總投資就達(dá)43億元,建筑面積50多萬平方米,其中商業(yè)經(jīng)營面積達(dá)26萬平方米。區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營面積將由現(xiàn)在的80萬平方米擴(kuò)大到106萬平方米,增加近1／3。2005年旺銷樓盤 華強(qiáng)北商圈的新一輪擴(kuò)張,同時(shí)還表現(xiàn)在“質(zhì)”的提升上。一方面,舊的廠房重新裝修包裝和擴(kuò)容,商場變得更漂亮、更現(xiàn)代,更有商業(yè)氛圍。另一方面另一方面境內(nèi)外商業(yè)資本的持續(xù)涌入,全新高檔商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),提升了整個(gè)商業(yè)區(qū)的硬件。尤其以和記黃埔地產(chǎn)公司和深圳中航集團(tuán)斥巨資23億元,即將興建的中航廣場項(xiàng)目為代表。進(jìn)入2005年,這種發(fā)展勢頭仍繼續(xù)加速。目前深圳正在規(guī)劃或建設(shè)的規(guī)模6萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不少于10個(gè),投資額超百億元。尤其是在福田中心區(qū),7萬平方米怡景中心城、10萬平方米星河購物公園、10萬平方米的金海馬購物中心等商業(yè)項(xiàng)目正在大興土木,加上其他商業(yè)項(xiàng)目,整個(gè)商業(yè)部分已占整個(gè)深圳中心區(qū)建筑體量的20~25％。關(guān)外龍崗區(qū)政府規(guī)劃的五洲風(fēng)情MALL號稱深圳最大,總面積將達(dá)26萬平方米。此外,南山區(qū)還將建7萬平方米的海岸地產(chǎn)、蛇口興建6萬平方米的招商MALL和14萬平方米的新城市購物中心等。這些購物中心建成之后,深圳即將浮出水面的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積接近100萬平方米,屆時(shí)深圳的零售面積將增加10%以上。仿佛一夜開始的深圳商業(yè)升級運(yùn)動,才拉開序幕。滯后城市發(fā)展的商業(yè)補(bǔ)課,其突如其來的勢頭似乎過于猛烈,但深圳其強(qiáng)大的消費(fèi)支撐能力,是這一輪商業(yè)升級的最有利保證。在面向深圳未來的發(fā)展雄心,國際化城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的背景下的這一切或許才剛剛開始。

4.深圳商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 4.1.傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 如同深圳的城市發(fā)展歷程一樣,深圳的商業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)逐步發(fā)展的過程。隨著城市發(fā)展自東西兩翼向中心推進(jìn),消費(fèi)中心隨之西移,商業(yè)區(qū)的發(fā)展也從羅湖發(fā)展到東門、上步商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北。原城市規(guī)劃定位的工業(yè)區(qū)、居民區(qū)也伴隨著商業(yè)的發(fā)展發(fā)生變化,形成集商貿(mào)、餐飲、金融、證券于一體的綜合區(qū),消費(fèi)概念也由傳統(tǒng)的單純購物發(fā)展到購物兼休閑娛樂的演變。但是由于深圳的開發(fā)建設(shè)受地理及歷史的因素影響,一直未形成穩(wěn)定的商業(yè)格局及標(biāo)志性的商業(yè)設(shè)施和中心商業(yè)區(qū)。深圳市是東西長、南北短,呈帶狀分布的城市,隨著城市中心的西移,城市的發(fā)展呈現(xiàn)出自東向西滾動的態(tài)勢,目前深圳的三個(gè)傳統(tǒng)的成熟市級商貿(mào)中心分別是羅湖商業(yè)中心、東門商業(yè)中心、華強(qiáng)北商業(yè)中心分別代表了高、低、中三種不同的商業(yè)檔次。

4.1.1.羅湖商業(yè)中心區(qū)——目前代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈 由最早的人民南商業(yè)區(qū)逐步演化而來。這里緊鄰香港,是深圳最早開發(fā)建設(shè)的城區(qū)之一。本片區(qū)位處城市中心地段,人流量大,是深圳商業(yè)旅游購物旺區(qū),人口居住密度相當(dāng)高,交通十分便利,所以集中了深圳眾多國內(nèi)外大中型商場、服務(wù)和娛樂行業(yè),隨著近年深圳城市商業(yè)的升級,人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造,改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體,以連鎖經(jīng)營為主要營銷模式的商貿(mào)體系。形成了與其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消費(fèi)檔次最高、最集中的購物天堂。一度在城市商業(yè)競爭中略現(xiàn)頹勢的羅湖商業(yè)中心,在片區(qū)逐步改造的同時(shí),一批諸如擁有商業(yè)面積達(dá)18萬平方米的華潤購物中心萬象城、商業(yè)面積12萬平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨摯,以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國商等一批大型老牌商業(yè)名店,沃爾瑪、華潤萬佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店共享人流和商機(jī),從而我市面積最大、大商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)最全、商品種類最齊全、經(jīng)營理念先進(jìn),在內(nèi)地和港澳都將享有較高知名度的中心商業(yè)區(qū)。環(huán)境具有國際一流水平,能代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈,成為中高收入及白領(lǐng)階層購物的首選區(qū)域。

4.1.2.東門商業(yè)區(qū)——具有區(qū)域文化沉淀的商業(yè)旺區(qū) 東門是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域,而且東門具有很深的地區(qū)文化底蘊(yùn),是深圳區(qū)域文化的沉積點(diǎn),有其獨(dú)特商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng),一直都是深圳規(guī)模最大,商鋪?zhàn)蠲芗纳虡I(yè)旺區(qū)之一。其吸引的人流量在深圳無出其右,日均人流量平均在60萬左右,購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜,吸引著四面八方的客人,成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū),也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。但今日的東門商業(yè)區(qū)由于缺乏整體規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重,經(jīng)營者缺乏專業(yè)經(jīng)營知識等種種原因,東門商業(yè)日益低檔化。從過去深圳首屈一指的生財(cái)旺地,逐步成為深圳公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最高,低檔貨充斥的商圈。東門

形成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復(fù)形成惡性競爭,整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)經(jīng)營管理層次較低,商業(yè)定位存在較大錯(cuò)位導(dǎo)致高樓層經(jīng)營困難。隨著90年代逐漸興起的華強(qiáng)北商圈檔次不斷提高,東門“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去,其全市范圍的影響力。更是不斷面臨著來自南山以及深圳關(guān)外次級商區(qū)的沖擊。

4.1.3.華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)——最有活力的工薪白領(lǐng)商業(yè)區(qū) 華強(qiáng)北原本規(guī)劃為工業(yè)區(qū),進(jìn)入90年代以后隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸西移,區(qū)內(nèi)電子等專業(yè)市場的發(fā)展,吸引了大量的產(chǎn)業(yè)上下游配套行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)的聚集,帶來大量的商務(wù)/創(chuàng)業(yè)的需求,而大量人氣的集聚,又進(jìn)一步促進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展,形成非常良性的循環(huán)效應(yīng)。時(shí)值今日,華強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為目前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購物中心之一。城區(qū)現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈,日人流量可達(dá)50萬人次。擁有全國最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場;營業(yè)面積在一萬平米以上的大型商場就達(dá)15家;年整個(gè)商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003）,已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。華強(qiáng)北的商業(yè)設(shè)施大多由工業(yè)廠房改建而來,自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚,是工薪白領(lǐng)的主要消費(fèi)場所;整個(gè)城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高,對高收入階層吸引力相對有限。但是,華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上自發(fā)地形成的,現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)大多是在原有的工業(yè)廠房上改造而成,加上片區(qū)內(nèi)的道路、市政規(guī)劃、公共設(shè)施均是按照與原有工業(yè)區(qū)相配套而設(shè)計(jì)和布局的,因此還不能完全適應(yīng)現(xiàn)代一流商業(yè)、辦公和生活的需要。由此帶來的交通,商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理、業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等一系列問題,都制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展提升,這與中心區(qū)的超前規(guī)劃和發(fā)展模式形成巨大差異。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上迅速崛起的,至今才10來年歷史,還沒有形成自己的商業(yè)文化特征,從而使整個(gè)商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊(yùn),影響了整個(gè)商圈的質(zhì)量和檔次。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)目前最大的“硬傷”之一便是商圈內(nèi)娛樂和休閑等方面的設(shè)施較少,這不僅減小了對外地觀光客的吸引力,而且也大為縮短了本地消費(fèi)者在商業(yè)區(qū)內(nèi)的平均逗留時(shí)間,已經(jīng)對華強(qiáng)北商圈的進(jìn)一步升級帶來極大的障礙。這一點(diǎn)與羅湖商業(yè)區(qū)則形成了鮮明對比。華強(qiáng)北目前面臨的主要問題是：商業(yè)購物環(huán)境檔次較低,缺少公共休閑空間;交通擁擠,停車設(shè)施嚴(yán)重不足;土地過度開發(fā),基本生活配套設(shè)施和市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。

4.1.4.深圳中心商業(yè)區(qū)——代表深圳未來的中產(chǎn)階級高檔商圈 正在展開大規(guī)模建設(shè)的深圳福田中心區(qū),是深圳未來的行政、文化中心及主要商務(wù)中心,作為深圳政府“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū),將集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體,成為深圳城市整體功能的聚焦點(diǎn)。它的建設(shè)將提升深圳城市競爭力,促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為政府規(guī)劃布局的四大市級的商貿(mào)中心之一的深圳中心商業(yè)區(qū),在深圳未來商業(yè)版圖上占有重要地位。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心,同時(shí)在業(yè)態(tài)方面加強(qiáng)和支持購物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務(wù)的建設(shè)和發(fā)展,最終將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑娛樂于一體的綜合性場所。中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入,促進(jìn)高檔商圈的形成。預(yù)計(jì)這個(gè)成熟期可能需要5年。中心區(qū)的發(fā)展蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī),一個(gè)新的商圈正在悄然形成。作為深圳的中心,這個(gè)區(qū)域具有輻射整個(gè)深圳的能力,并且隨著深圳的進(jìn)一步國際化,這個(gè)輻射區(qū)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前,在中心區(qū)內(nèi)已有五家國際一流水準(zhǔn)的五星級酒店與之配套。將構(gòu)建“總量平衡、布局合理、輻射力強(qiáng)、活躍繁榮、競爭有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系,形成有國際水平、代表城市商業(yè)形象的標(biāo)志性商圈。與已有成熟商圈東門、華強(qiáng)北相比,新興的這個(gè)商圈的特點(diǎn)就是高檔。因?yàn)檫@個(gè)商圈內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群是深圳的高檔商務(wù)人員、游客和高消費(fèi)的市民。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中心區(qū)商圈,其起點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)南廣場18萬的商業(yè)面積,頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園,形成全中國獨(dú)一無二的生態(tài)購物廣場。以太平洋百貨和家樂福為主力店的10萬平方米的怡景中心城,8萬平方米的晶島國際購物中心,將在2006年上半年和2005國慶開業(yè),聯(lián)同天虹購物廣場,星河購物公園等,一個(gè)代表深圳商業(yè)未來的商圈開始初具雛形。

4.1.5.主要次級商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 目前深圳城市發(fā)展仍處于“擴(kuò)張”階段,城市每年新增常住人口達(dá)到30—50萬,相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模;同時(shí)全市的資本、人流、信息和物質(zhì)財(cái)富布局也處于變化之

中,因此深圳商圈的地域布局,遠(yuǎn)未最終“定型”。

4.1.5.1.南山商業(yè)區(qū)——大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈 隨著90年代末期,隨著城市重心西移,南山的城市化進(jìn)程急劇加快。密集的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的居住人口,也帶來了大量的消費(fèi)需求。由于南山所處區(qū)位的相對獨(dú)立性,使得東門、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈對片區(qū)的輻射力有限,給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)會。依托片區(qū)內(nèi)強(qiáng)大的消費(fèi)力,在房地產(chǎn)開發(fā)商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁榮,業(yè)態(tài)趨于完善,商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提升。南山區(qū)商用物業(yè)升值迅速,但其大眾商業(yè)導(dǎo)向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看,在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),南山商服市場仍處于上升發(fā)展中,大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出,但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散,南山商業(yè)中心有待進(jìn)一步確立和發(fā)展。因此相當(dāng)商戶仍對該區(qū)域處于觀望態(tài)度,市場消化能力有限,商業(yè)的繁榮有待進(jìn)一步積累。租金水平有較大幅度的提升,但相對成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。南山由于二次移民（內(nèi)地來深圳,深圳其它區(qū)遷移到南山）多、外來購房者多,成份目前還并不穩(wěn)定,所以目前南山商業(yè)的形態(tài)并不具備自身的特點(diǎn),還不足以形成一個(gè)全新的市級商圈。只有當(dāng)南山的居住成分開始穩(wěn)定以后,南山的商業(yè)才可能具有某種特點(diǎn)。隨著地鐵1、2號線的開工建設(shè)、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進(jìn),南山商業(yè)區(qū)在深圳的地位預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上升,南山將會從滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求,逐步發(fā)展成為具有移動區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心,從而使深圳的商業(yè)空間布局更加合理、完善。

4.1.5.2.關(guān)外商圈——城市化進(jìn)程帶動商業(yè)的超前發(fā)展 隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和,深圳發(fā)展的中心逐步開始向關(guān)外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關(guān)外城市化的快速進(jìn)程中,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引了眾多的目光。與市區(qū)多年來商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是,關(guān)外城市化,商業(yè)或者說商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。龍崗商業(yè)圈——缺乏短期支撐的商業(yè)井噴 作為深圳未來發(fā)展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下,帶來了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi),近年來,龍崗商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮一路高漲,商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場、品牌折扣城等,成為深圳商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。但是,一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬平方米,接近兩大市級商業(yè)中心東門商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。但就目前龍崗的經(jīng)濟(jì)、人口、交通等條件而言,其購買力的集聚還需要一定的時(shí)間。短期而言,龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商業(yè)圈的真正成型,還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。寶安中心商業(yè)圈——潛在的西部商業(yè)中心 曾作為深圳前身寶安縣治所在的的寶安,很長一段時(shí)間一直扮演著深圳事實(shí)上西部區(qū)域商業(yè)中心的角色。但受限于寶安的城市發(fā)展水平,區(qū)內(nèi)整體商業(yè)檔次不高,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,其巨大潛力尚未得到充分發(fā)揮。寶安人均商業(yè)面積僅為0.73平方米／人。就寶安的結(jié)構(gòu)而言,商業(yè)面積體量偏小,且過于集中于寶安中心區(qū)一帶,呈不均勻分布。隨著深圳城市功能的西移,寶安與市區(qū)的關(guān)系逐漸密切。隨著全新規(guī)劃的寶安新中心區(qū)逐步成為寶安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,進(jìn)而成為深圳西部的副都心區(qū)域。由于寶安的地域位置和新中心區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃,寶安中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。而從目前政府的商業(yè)規(guī)劃來看,寶安中心區(qū)的商業(yè)目標(biāo)定位在深圳整個(gè)西部的商務(wù)中心。新中心區(qū)的商業(yè)中心將以新城大道為輻射圈,在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。在這樣的背景下,寶安的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同樣熱情高漲。但是超前的密集開發(fā)同樣遇到了與龍崗?fù)瑯拥膯栴},在相當(dāng)程度上,從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)還需要一段時(shí)間的耐心。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板 1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)

3.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開資源狀況

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場分析

4.1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費(fèi)者問卷調(diào)查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項(xiàng)目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項(xiàng)目

5.1.3 [RRR城]開發(fā)情況

5.2 項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項(xiàng)目

6.0 QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計(jì)要求

7.0 營銷策略

7.1 預(yù)計(jì)銷售額及市場份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位

7.3 定價(jià)策略

7.3.1 住房項(xiàng)目的定價(jià)策略

7.3.2 商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷售策略

7.4.2 商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營銷策略

8.0 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級計(jì)劃——月、周計(jì)劃

9.0 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

9.2.1 市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策

9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

10.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計(jì)劃

10.1 項(xiàng)目投資估算

10.1.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算10.1.2 開發(fā)費(fèi)用估算

10.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算10.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

10.2.1 開發(fā)分期 69

10.2.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 69-7210.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機(jī)構(gòu) 72-73

10.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用 73-74

11.0 QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析

11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價(jià)格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

11.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

11.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表11.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表11.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總11.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結(jié)論

11.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論

11.4.2 項(xiàng)目總體效益評價(jià)

12.0 公司無形資產(chǎn)價(jià)值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數(shù)據(jù)

12.4 無形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

第三篇：深圳平安金融中心項(xiàng)目介紹

中文名稱：平安國際金融中心

英文名稱：PINGAN IFC

建設(shè)地點(diǎn)：深圳市福田區(qū)01號地塊，益田路與福華路交匯處西南角。

建設(shè)單位：中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

承建單位：中建一局集團(tuán)建設(shè)發(fā)展有限公司[1]

開工時(shí)間：2009年8月（整理場地）。

竣工時(shí)間：2014年。

總用地面積：18931.74㎡。

建設(shè)用地面積：18931.74㎡。

總建筑面積：460665.0㎡，其中計(jì)容積率面積：388679.0㎡，不計(jì)容積率面積：71986.0㎡。

規(guī)定容積率：20.00

調(diào)整容積率：20.53

建筑基底面積：12305.63㎡。

塔頂高度：660.00米。

主體高度：588.45米。

建筑層數(shù)：塔樓層數(shù)118層,地下層數(shù)5層。

結(jié)構(gòu)形式：帶外伸臂的鋼框架-鋼筋混凝土核心筒。

設(shè)計(jì)年限：50年

第四篇：房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

一、項(xiàng)目優(yōu)勢

（1）公司形象佳、品牌好。中國海外集團(tuán)公司是中國的房地產(chǎn)巨頭、海外上市公司，作為對業(yè)界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風(fēng)格是穩(wěn)重和務(wù)實(shí)，以一絲不茍的專業(yè)精神保證房屋的建筑品質(zhì)和局部的精雕細(xì)作。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過到位的宣傳，讓消費(fèi)者、大眾對中海外的實(shí)力及對公司有更多的了解，使客戶堅(jiān)信房屋在質(zhì)量、物管和入住時(shí)間上有堅(jiān)強(qiáng)保證。

（2）小區(qū)內(nèi)外綠化環(huán)境和清新的歐式風(fēng)格。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境結(jié)合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業(yè)街和即景小品等，使小區(qū)成為名副其實(shí)的精品小區(qū)，小區(qū)在二環(huán)路與三環(huán)路之間，周圍無重工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，因此該小區(qū)能真正做到“鬧中取靜”的效果。

（3）區(qū)域位置優(yōu)越。【中海名城】位于成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、毗鄰成都城南“富人區(qū)”，交通便利，到市中心、機(jī)場僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。

（4）周邊環(huán)境良好，自然人文濃釅。地處成都高新區(qū)神仙樹，神仙樹由來已久的歷史傳說為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環(huán)境已是成熟的高尚生活社區(qū)。高新區(qū)市政設(shè)施到位，公共娛樂活動場所配套齊全，緊靠項(xiàng)目東200米左右即是一座現(xiàn)代化的新型體育公園，實(shí)現(xiàn)了“運(yùn)動就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學(xué)、華西醫(yī)院、金融、郵局等都近在咫尺。

（5）銷售政策優(yōu)勢。可利用項(xiàng)目在地高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施、結(jié)合西部開發(fā)的政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢，在購買力方面有較大優(yōu)勢。

（6）智能化?？紤]到所在區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)以及住宅發(fā)展趨勢，智能化將是賣點(diǎn)之一。

自然、綠化環(huán)境，區(qū)位位置優(yōu)勢，智能化，售優(yōu)勢，公司實(shí)力品牌是宣傳的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目劣勢

三期項(xiàng)目較缺乏整體性。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面44畝地尚無法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對隔離。

三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。

公司在西南部地區(qū)尚無先期項(xiàng)目，品牌及市場信譽(yù)短期內(nèi)尚無法深入人心，為彌補(bǔ)這一缺陷，前期宣傳費(fèi)用及廣告費(fèi)用會很大。

項(xiàng)目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業(yè)廣場以及銀都花園等一些中高檔項(xiàng)目與該項(xiàng)目有一定的距離，四周沒有好的物業(yè)來襯托，使得該項(xiàng)目顯得異常孤立。因此在VR導(dǎo)引上需要下一定的工夫。

項(xiàng)目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區(qū)有力競爭，特別是萬科城市花園、萬達(dá)的成都花園，以及官新城、麗都花園4.5期等，所以在尋求自己獨(dú)特的賣點(diǎn)上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創(chuàng)意和投入。

三、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

項(xiàng)目賣點(diǎn)是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點(diǎn)和說辭，也是項(xiàng)目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，將之“放大”。根據(jù)對該項(xiàng)目的分析和周邊、同類樓盤的對比分析，歸納出該項(xiàng)目的賣點(diǎn)：

公司品牌實(shí)力是一大賣點(diǎn)。這就可以讓購房者相信開發(fā)商的實(shí)力，達(dá)到放心的購房目的。該項(xiàng)目又是在成都發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，所以當(dāng)然會注重公司品牌的前期效力。

小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區(qū)連成一體；以及地處城南“富人區(qū)”的區(qū)域優(yōu)勢；建筑風(fēng)格和規(guī)劃特點(diǎn)等。

精品戶型，戶戶有景?！昂w進(jìn)我的家”，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個(gè)不錯(cuò)賣點(diǎn)。

購房的優(yōu)惠政策。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施，我們將對高新區(qū)的有實(shí)力購房的高級技術(shù)人才等這部分目標(biāo)群實(shí)施優(yōu)惠，這將是一大賣點(diǎn)。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作之要素分析

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，成為許多大地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴(kuò)張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期，政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實(shí)力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報(bào)無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。

大連的地產(chǎn)商的綜合實(shí)力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下，東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速，大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功，也對大連地產(chǎn)商走出大連，到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也起到了推波助瀾的作用。

商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢？

其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項(xiàng)目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)——銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模相對較大，小的往往也有有幾千平，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目，可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要注意哪些要素呢？

第一、翔實(shí)的市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發(fā)只要把綜合地價(jià)、容積率、競爭對手的房價(jià)等幾個(gè)要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個(gè)套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該非常重視市場調(diào)查。幾年前有一家美國企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作，在天津街開發(fā)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過細(xì)致市場調(diào)查后他們認(rèn)為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話，那最后的損失恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十萬。

市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查（項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧?bào)告來做商業(yè)地產(chǎn)的投資決策，那么恐怕根

本沒有不可以做的項(xiàng)目，當(dāng)然其風(fēng)險(xiǎn)之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報(bào)告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

以中小型專業(yè)市場項(xiàng)目為例，調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個(gè)租金水平來預(yù)測收益，資金回收周期將非常短，其回報(bào)率是非常高的。但這個(gè)分析卻缺少了非常重要的一點(diǎn)，那就是市場的“市”。一個(gè)市場運(yùn)營到成熟期，其“市”也相對穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定，消費(fèi)者對市場的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高，但要達(dá)到“場”興市 “旺”租金收入相對穩(wěn)定的程度，仍需要一定的時(shí)間，也就是市場的培育期。這個(gè)周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點(diǎn)就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn)，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時(shí)期，周邊區(qū)域會不會有新的類似項(xiàng)目冒出來，應(yīng)予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預(yù)計(jì)的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準(zhǔn)備

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同，長線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費(fèi)者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足，否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項(xiàng)目難以為繼的情況，工程不能正常進(jìn)行，招商就更加困難，這當(dāng)然是非常法危險(xiǎn)的。

地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運(yùn)作有一種“10％資金說”，就是1個(gè)億的項(xiàng)目有個(gè)1000多萬就可以運(yùn)作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設(shè)費(fèi)用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象，但其存在也為數(shù)不少。同樣，這個(gè)套路也絕對不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

最近國家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，商業(yè)地產(chǎn)相對風(fēng)險(xiǎn)較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售，商鋪的銷售難度更大，精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。

第四、嚴(yán)格把握項(xiàng)目選址

談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認(rèn)為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍?xiàng)目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。

項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是

城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被定位，然后才開展對外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個(gè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要對交通狀況、區(qū)域消費(fèi)水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點(diǎn)，為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境，開始對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計(jì)

對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的都是先招商，然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)，這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃看起來很簡單，只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可，其實(shí)不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目，在規(guī)劃時(shí)既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭，創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項(xiàng)目，其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時(shí)段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng)，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費(fèi)，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部設(shè)計(jì)上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多為單體結(jié)構(gòu)，其規(guī)劃的重點(diǎn)在于周邊的道路交通。我們經(jīng)?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數(shù)只有一個(gè)主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費(fèi)者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在內(nèi)部設(shè)計(jì)中一定要貫徹讓消費(fèi)者在賣場停留更長時(shí)間的原則，同時(shí)必須注意諸多細(xì)節(jié)。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個(gè)商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào)，好要充分考慮各個(gè)商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)會無謂增加建設(shè)成本，而且不利于市場的運(yùn)營。

第六、相關(guān)專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，即懂營銷又懂談判，經(jīng)驗(yàn)閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊(duì)伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而對外招聘新入盟的專業(yè)人才，恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度，畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實(shí)力、知

名度以及項(xiàng)目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案，倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

第七、卓有成效的招商

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業(yè)態(tài)形式和商家，加以有機(jī)整合統(tǒng)一，形成強(qiáng)大的核心競爭力。招商工作既是對項(xiàng)目前期規(guī)劃的承接，又是對項(xiàng)目后期運(yùn)營管理的必要準(zhǔn)備，能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

對于大型的商業(yè)項(xiàng)目，萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項(xiàng)目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好，招商工作變得更簡單，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá)，畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業(yè)項(xiàng)目連鎖經(jīng)營的時(shí)期，一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。

其實(shí)任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險(xiǎn)的。我們在制定項(xiàng)目租金或銷售價(jià)格的時(shí)候一定要客觀，同時(shí)對于先期進(jìn)入的骨干商家，對提升項(xiàng)目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個(gè)招商工作要有縝密的計(jì)劃性，招商隊(duì)伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才，招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽，連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高?？傊?，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)該是商機(jī)。

第八、絕對不容忽視的運(yùn)營管理

很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成，以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就此完事大吉。這種從運(yùn)作普通地產(chǎn)項(xiàng)目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對要不得的。

商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理，保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個(gè)都不能少，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更重要的是商業(yè)管理，要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位，統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上，形成自己的商業(yè)核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流集中，經(jīng)營者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值高度重視無形資產(chǎn)的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實(shí)現(xiàn)更高的利潤目標(biāo)。

影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的因素好有很多，諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊(duì)凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等，但上述八個(gè)方面更加重要，應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中重點(diǎn)把握