第一篇：慈海橋商業項目介紹及周邊項目

慈海橋商業項目介紹

1、項目四至：

項目位于天津市河北區，海河東路與五馬路交口處，北至七馬路，東臨元緯路，緊鄰著名的天津之眼。

2、規劃指標：

規劃可用地面積：18450m2 總建筑面積：地上27300 m2、地下9530 m2 容積率：1.48 綠化率：25%

3、項目周邊介紹：

慈海橋配套公建為 天津市新城市景觀-----“天津之眼”中重要的組成部分，集合商業購物、影城、兒童樂園、酒店為一體的綜合商業街區，無論是商業價值還是旅游價值都凸顯著海河景觀節點的重要意義，成為天津未來又商業集中群落。

慈海橋配套公建為地處天津市內環線海河北岸，位于永樂橋“天津之眼”摩天輪下，作為三岔河口的重要景觀工程，“天津之眼”摩天輪現已成為天津重要的旅游經濟景觀之一，慈海橋配套公建為是摩天輪的配套公建，商業價值尤為突：項目距天津火車東站5公里，距天津北站2公里，距天津機場17公里。南側緊鄰河北區最重要的交通干道—中山路，中山路直接連接和平區商業中心與南開老城廂商業中心，使該地區新型商業與傳統商業連成一體。

慈海橋配套公建位于河北區南部海河商務發展帶，該盤是河北區著力發展商貿服務、文化旅游、金融商務等現代化服務業，打造海河沿線城市中心商務區。

該盤周邊金融機構分支機構眾多，金融氣氛濃厚。

旅游景點遍布周邊，特色文化氛圍優勢明顯。

天津之眼摩天輪、望海樓教堂、金鋼公園、李叔同故居、大悲禪院、古文化街、天后宮。

4、規劃平面圖：

對項目周邊同類商業項目如世紀天樂商城、天津窗簾城、萬通上游國際商業、易買得商業、大悲院商業街等項目做的初步的調查，位置及銷售情況如下：

1、世紀天樂商業項目：世紀天樂商業管理集團收購的“天津輕紡萬象城”，經過半年多的調整、裝修后，將于9月28日開業，“世紀天樂商貿城” “以批發為主，零售為輔”，意在打造北京動物園批發商圈之外津京冀地區的又一批發核心。位于海河東路，臨近慈海橋（永樂橋）。該項目共地上五層、地下一層。主要以服裝為主，三、四樓為窗簾和床上用品、五樓餐飲。

商鋪只租不售，40m2商鋪的租金根據樓層的不同在7萬-8萬元/年左右，減免兩年的管理費用。根據調查店內冷清，人流量不是很大，與一河之隔的大胡同商業區有天壤之別。

2、天津窗簾城項目：位于慈海橋下，在海河東路上，背靠大悲院。天津窗簾城——鳳凰廣場新城已完成建設，進入招商階段。該項目將于今年12月開業，擬建成本市最大的中高檔窗簾、布藝和家飾品的大型批發零售交易中心。

天津窗簾城老城位于河北區中山北路，建于1995年，面積約1.2萬平方米，年交易額逾億元。剛剛落成的天津窗簾城——鳳凰廣場新城比老城面積翻了一番，達到2.6萬平方米，地下一層，地上四層，集交易、展示、休閑于一體，為目前本市規模最大的窗簾城。該項目也將成為本市首個走高端、精品路線的窗簾市場。

根據了解，該項目只租不售，價格根據位置的不同在3.5-5.4元/m2/天。原計劃今年10月開業，但至今仍未開業。

3、萬通上游國際商業，為萬通上游國際居住區配套的商業項目，現在招商部分為萬通上游國際二期項目。位于紅橋河北大街與三條石大街交口東北側，慈海橋下橋處。萬通上游國際商業街區售價22000元/平米，租金：2.5-3元/平〃天； 付款方式：一次性或五成以上十年按揭。根據了解，商鋪所剩不多。業態規劃：中小型餐飲，休閑娛樂，咖啡廳，幼兒教育機構，移動營業廳，辦公，美容，社區服務中心等等。

4、易買得商業廣場：毗鄰萬通上游國際、瞰海兩大高端住宅社區，直接服務近萬高端消費人群。易買得大型生活購物中心于2009年9月3日正式開業。周邊輻射大胡同商圈、鼓樓商圈和老城廂商圈等多個傳統商圈。

5、大悲院商業街項目：北至地緯路，南至天緯路，東至三馬路，西至四馬路，占地20626.5平方米，建筑面積31851平方米，共有15個單體樓座組成，經營業態以佛文化、美術文化為主題的兩大經營業態，涵蓋了經濟型酒店、公寓式寫字樓、傳統民俗文化、宗教文化用品、美術文化用品、古玩字畫、美術培訓中心、工作室、旅游飾品、珠寶玉器、特色餐飲，并配有地下停車場。大悲院是天津佛教圣地之一，歷史悠久，香火旺盛，因而在天緯路緊鄰大悲院一側自然形成了佛教用品一條街。

商鋪基本情況 1、1和8號樓一層：628.11m2，均價24800-25800元/ m2（經營業態：佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品，服裝、時尚用品店，小型超市，便利店等）2、3~4號樓一層：336.85 m2，均價23800元/ m2（經營業態：佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品）3、3~4、10號樓二層：574.29 m2，均價12800元/ m2（經營業態：佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品，創意工作室，小型辦公用房，茶社，咖啡廳等）4、7-103號71.20m2，均價23800元/ m2 經營業態：佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品 5、11號樓：460.23m2，均價18800元/ m2（經營業態：佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品，創意工作室，小型辦公用房等）6、7號樓，1878.76 m2，均價16800元/ m2（經營業態：按餐飲樓標準設計施工，可做餐飲，配套齊全，也可經營佛教文化，工藝美術，珠寶玉器，旅游用品，文化用品，創意工作室，小型辦公用房等）

大綱

一、天津市總體環境介紹

經濟發展狀況，人均收入、生活水平的變化，流動人口的增長，交通設施發展狀況，國家及市政府的相關發展政策。

二、海河沿岸規劃發展狀況，西站、東站周邊的規劃發展。

三、慈海橋項目情況的具體介紹

四、慈海橋周邊配套設施的介紹

五、天津市商業項目、商圈的介紹

六、慈海橋項目與相關類型項目的對比表，競爭力分析。

七、對于慈海橋項目的遠景規劃設想。

八、招商的情況，與知名品牌的合作，招商理念的推廣

九、合作模式

十、項目公司的簡介中瀚實業

第二篇：項目周邊商業物業租金水平調查報告

一、調查目的“綠城長興廣場”項目周邊商業物業租金水平調查，目的在于確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續良性地運營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

二、調查范圍

以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

三、調查方式

走街選點訪問。

四、綜合分析

1、人民北路。

本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。

案名 樓層 面積(㎡)年租金(萬元)日租金(元)

人民北路銀時代店 一層 30 8 7.3人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.6

4西魚巷59號嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.54、長安路。

該路段沒有象樣的商業店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

案名 樓層 面積(㎡)年租金(萬元)日租金(元)

金陵中路292號(空置)一層 25 10 10.9

5金陵中路318號汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4縣前中街385號(空置)二層 800 70 2.395、縣前街。

重點調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業廣場”。該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業建筑約2萬余平方米。

該項目一層日租金報價每平方3.5元;二層報價2.5元。

據該項目內部人士透露，長興第三大道商業管理有限公司以1.4元的底價從業主手中獲得招商運營權。

案名 樓層 面積(㎡)年租金(萬元)日租金(元)

解放中路376號李寧運動店 一層 83 37 12.2解放中路389號(空置)一層 90 41 12.4解放西路115號和記菜館 一層 200 12 1.64

解放西路246號佳業房產經紀 一層 30 4 3.6

5五、本案租金定位

綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報。

理由：

1、這個價格具有一定的競爭性，從商業街培育的角度，需要“放水養魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發商的運營成本。

2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習慣做法，可在此基礎上每年遞增5%，能保持項目持續性運作。

第三篇：深圳商業地產發展分析及重點商業項目介紹

深圳商業地產發展分析及重點商業項目介紹

關外商圈——城市化進程帶動商業的超前發展 隨著深圳市區城市發展空間的日益飽和,深圳發展的中心逐步開始向關外的龍崗、寶安兩區轉移。在關外城市化的快速進程中,商業地產的發展吸引了眾多的目光。與市區多年來商業的自發性發展不同的是,關外城市化,商業或者說商業地產占據了相當大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業進程的速度和方式超前前行著。

龍崗商業圈——缺乏短期支撐的商業井噴 作為深圳未來發展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業發展的先天優勢。在大工業、大物流的產業背景下,帶來了商業地產井噴式的超前發展。短短幾年內,近年來,龍崗商業地產開發熱潮一路高漲,商業地產競爭已經十分激烈。龍崗商業業態已經涵蓋傳統百貨、MALL、商業步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產、專業市場、品牌折扣城等,成為深圳商業業態最為豐富的區域。但是,一擁而上的商業地產的開發,短短幾年內使得龍崗中心城的商業總面積已達120多萬平方米,接近兩大市級商業中心東門商業中心和華強北商業中心商業面積總和。但就目前龍崗的經濟、人口、交通等條件而言,其購買力的集聚還需要一定的時間。短期而言,龍崗的商業發展規模已超過需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現就是一方面是如火如荼的商業地產開發,另一方面則是空置面積的急劇上升和商業人氣的淡薄。龍崗商業圈的真正成型,還需要相當的時間。

2.商業發展中的尷尬 但是一直以來,深圳商業發展卻處在一種尷尬的境地: 一方面,深圳的社會消費品零售總額居于全國前列,擁有非常良好的商業發展環境和龐大的民間消費支撐力。2004年,商業市場總銷售額超過武漢達到全國第五,1996年,世界最大的零售企業沃爾瑪進軍中國市場,首先落戶深圳,1997年歐洲最大的零售企業家樂福也落戶深圳。在與國際商業巨摯同臺競技中,深圳迅速成長出一大批優秀的本土零售機構,伴隨著其不斷的發展壯大,陸續走上了異地擴張和品牌管理輸出之路。連鎖化經營程度較高已經成為深圳商業的顯著特點。

2004年深圳15家重點大型連鎖企業在全國新開門店300家,銷售總額430億元,同比增長29%。截至目前,包括華潤萬家、天虹、茂業、歲寶、新一佳、人人樂、海雅、銅鑼灣等在內的深圳零售商,已經在全國各地開店逾900家。但另一方面。年輕的深圳,其城市商業發展的整體水平卻滯后于城市的發展。一直以來,存在“年輕的深圳卻很難說是一個時尚的城市”的說法。深圳主要商業大多是伴隨城市的發展進程而自發形成,其商業業態和布局都處于一種無序的狀態,并且整體檔次較低,面向中高檔收入階層的消費場所匱乏。與深圳的城市發展地位和區域性國際城市的目標之間存在較大的錯位。一份由政府機構委托進行的普查顯示,截至2004年8月,深圳深圳餐飲和零售面積合計1289.6萬平方米,按深圳現有1010萬消費人口計算,人均商業面積1.28平方米。其中人均零售面積0.96平方米,人均餐飲面積0.32平方米。全市人均擁有的零售面積已經基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合現代商業發展需要的商業設施仍顯不足。主要表現在目前深圳商業網點按數量計算近90％是小門店,這其中約有一半位于城中村內,外部環境和建筑質量都比較差,在各類新興商業區內,專業商業設施比較缺乏,很多網點都設在商住綜合樓宇內;此外,代表現代化商業發展趨勢和方向的各類購物中心數量較少。

3.升級,面向未來 商業傳統的形成需要時間的沉淀,移民社會特征突出的深圳,其城市性的發展一直滯后于快速膨脹的城市化進程。但隨著深圳城市發展的逐漸“成熟”,深圳特區逐漸開始轉變為深圳市,具有深圳特色的市民社會開始逐漸形成。這使得2000年后的深圳,越來越向一個常居的城市方向發展。充分表現這一需求的,就是深圳突入其來的猛烈商業地產升級運動,“改造”、“升級”“Mall”一時間成為深圳商業地產的主流語境。在港深24小時通關、CEPA實施等多種利好的刺激下,從2004年開始,深圳大型商業購物中心項目蜂擁而來。在全國炙手可熱的大型“Mall”風潮終于也吹到了深圳,2004年底,12萬平方米的金光華廣場、18萬平方米的華潤萬象城相繼開業,填補了深圳商業缺乏大型商業設施的空白,標志著深圳商業進入新的發展階段,一時吸引了全城的目光。兩大SHOPPINGMALL與東門和人民南的改造一道,更強化了羅湖的商業中心地位,深圳最早的商業城區一下有了脫胎換骨的跡象。但這只是剛剛開始,90年代興起的華強北

商業區則在迅猛的進行新一輪的改造擴張。這一輪的擴張,首先表現在“量”的擴張上。據有關部門不完全統計,僅商業區內目前動工和計劃動工的8個大項目,總投資就達43億元,建筑面積50多萬平方米,其中商業經營面積達26萬平方米。區內商業經營面積將由現在的80萬平方米擴大到106萬平方米,增加近1／3。2005年旺銷樓盤 華強北商圈的新一輪擴張,同時還表現在“質”的提升上。一方面,舊的廠房重新裝修包裝和擴容,商場變得更漂亮、更現代,更有商業氛圍。另一方面另一方面境內外商業資本的持續涌入,全新高檔商業項目的開發建設,提升了整個商業區的硬件。尤其以和記黃埔地產公司和深圳中航集團斥巨資23億元,即將興建的中航廣場項目為代表。進入2005年,這種發展勢頭仍繼續加速。目前深圳正在規劃或建設的規模6萬平方米商業地產項目不少于10個,投資額超百億元。尤其是在福田中心區,7萬平方米怡景中心城、10萬平方米星河購物公園、10萬平方米的金海馬購物中心等商業項目正在大興土木,加上其他商業項目,整個商業部分已占整個深圳中心區建筑體量的20~25％。關外龍崗區政府規劃的五洲風情MALL號稱深圳最大,總面積將達26萬平方米。此外,南山區還將建7萬平方米的海岸地產、蛇口興建6萬平方米的招商MALL和14萬平方米的新城市購物中心等。這些購物中心建成之后,深圳即將浮出水面的商業地產項目總面積接近100萬平方米,屆時深圳的零售面積將增加10%以上。仿佛一夜開始的深圳商業升級運動,才拉開序幕。滯后城市發展的商業補課,其突如其來的勢頭似乎過于猛烈,但深圳其強大的消費支撐能力,是這一輪商業升級的最有利保證。在面向深圳未來的發展雄心,國際化城市、區域經濟中心的背景下的這一切或許才剛剛開始。

4.深圳商業區域的發展 4.1.傳統商業區域的發展 如同深圳的城市發展歷程一樣,深圳的商業發展也經歷了一個逐步發展的過程。隨著城市發展自東西兩翼向中心推進,消費中心隨之西移,商業區的發展也從羅湖發展到東門、上步商業區、華強北。原城市規劃定位的工業區、居民區也伴隨著商業的發展發生變化,形成集商貿、餐飲、金融、證券于一體的綜合區,消費概念也由傳統的單純購物發展到購物兼休閑娛樂的演變。但是由于深圳的開發建設受地理及歷史的因素影響,一直未形成穩定的商業格局及標志性的商業設施和中心商業區。深圳市是東西長、南北短,呈帶狀分布的城市,隨著城市中心的西移,城市的發展呈現出自東向西滾動的態勢,目前深圳的三個傳統的成熟市級商貿中心分別是羅湖商業中心、東門商業中心、華強北商業中心分別代表了高、低、中三種不同的商業檔次。

4.1.1.羅湖商業中心區——目前代表深圳城市形象的標志性商圈 由最早的人民南商業區逐步演化而來。這里緊鄰香港,是深圳最早開發建設的城區之一。本片區位處城市中心地段,人流量大,是深圳商業旅游購物旺區,人口居住密度相當高,交通十分便利,所以集中了深圳眾多國內外大中型商場、服務和娛樂行業,隨著近年深圳城市商業的升級,人民南商業片區環境改造,改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體,以連鎖經營為主要營銷模式的商貿體系。形成了與其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消費檔次最高、最集中的購物天堂。一度在城市商業競爭中略現頹勢的羅湖商業中心,在片區逐步改造的同時,一批諸如擁有商業面積達18萬平方米的華潤購物中心萬象城、商業面積12萬平方米的金光華商業城的商業巨摯,以及羅湖商業城、日本西武百貨、友誼城、國商等一批大型老牌商業名店,沃爾瑪、華潤萬佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店共享人流和商機,從而我市面積最大、大商業最集中、業態最全、商品種類最齊全、經營理念先進,在內地和港澳都將享有較高知名度的中心商業區。環境具有國際一流水平,能代表深圳城市形象的標志性商圈,成為中高收入及白領階層購物的首選區域。

4.1.2.東門商業區——具有區域文化沉淀的商業旺區 東門是傳統的商業中心區域,而且東門具有很深的地區文化底蘊,是深圳區域文化的沉積點,有其獨特商業發展傳統,一直都是深圳規模最大,商鋪最密集的商業旺區之一。其吸引的人流量在深圳無出其右,日均人流量平均在60萬左右,購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠久、規模大、名店多、商品豐富、價格便宜,吸引著四面八方的客人,成為本地居民和外地游客在市區游覽購物的首選地區,也成為港人在深圳消費的首選區域。但今日的東門商業區由于缺乏整體規劃,商業業態重復嚴重,經營者缺乏專業經營知識等種種原因,東門商業日益低檔化。從過去深圳首屈一指的生財旺地,逐步成為深圳公認零售業經營風險最高,低檔貨充斥的商圈。東門

形成低檔化的主要原因是業態重復形成惡性競爭,整個商業區的商業經營管理層次較低,商業定位存在較大錯位導致高樓層經營困難。隨著90年代逐漸興起的華強北商圈檔次不斷提高,東門“商業老大”的地位已經失去,其全市范圍的影響力。更是不斷面臨著來自南山以及深圳關外次級商區的沖擊。

4.1.3.華強北商業區——最有活力的工薪白領商業區 華強北原本規劃為工業區,進入90年代以后隨著深圳經濟發展重心逐漸西移,區內電子等專業市場的發展,吸引了大量的產業上下游配套行業和服務性行業的聚集,帶來大量的商務/創業的需求,而大量人氣的集聚,又進一步促進了零售業、餐飲業等行業的發展,形成非常良性的循環效應。時值今日,華強北商圈已發展成為目前深圳最大的市民消費中心和旅游購物中心之一。城區現在為深圳“業態最全”的商圈,日人流量可達50萬人次。擁有全國最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業市場;營業面積在一萬平米以上的大型商場就達15家;年整個商業街區商業銷售總額逾260億元（2003）,已成為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業區之一。華強北的商業設施大多由工業廠房改建而來,自發形成的商業旺區的色彩濃厚,是工薪白領的主要消費場所;整個城區商業定位及檔次不高,對高收入階層吸引力相對有限。但是,華強北商業區是在原有工業區的基礎上自發地形成的,現有的商業物業大多是在原有的工業廠房上改造而成,加上片區內的道路、市政規劃、公共設施均是按照與原有工業區相配套而設計和布局的,因此還不能完全適應現代一流商業、辦公和生活的需要。由此帶來的交通,商業區商業網點布局不盡合理、業態發展不平衡等一系列問題,都制約了商圈的進一步發展提升,這與中心區的超前規劃和發展模式形成巨大差異。華強北商業區由于是在工業區基礎上迅速崛起的,至今才10來年歷史,還沒有形成自己的商業文化特征,從而使整個商業區顯得蒼白和缺少底蘊,影響了整個商圈的質量和檔次。華強北商業區目前最大的“硬傷”之一便是商圈內娛樂和休閑等方面的設施較少,這不僅減小了對外地觀光客的吸引力,而且也大為縮短了本地消費者在商業區內的平均逗留時間,已經對華強北商圈的進一步升級帶來極大的障礙。這一點與羅湖商業區則形成了鮮明對比。華強北目前面臨的主要問題是：商業購物環境檔次較低,缺少公共休閑空間;交通擁擠,停車設施嚴重不足;土地過度開發,基本生活配套設施和市政公用設施嚴重不足。

4.1.4.深圳中心商業區——代表深圳未來的中產階級高檔商圈 正在展開大規模建設的深圳福田中心區,是深圳未來的行政、文化中心及主要商務中心,作為深圳政府“二次創業”的主要功能區,將集金融、商貿、信息、文化及行政于一體,成為深圳城市整體功能的聚焦點。它的建設將提升深圳城市競爭力,促進深圳建設現代化國際性城市戰略目標的實現。作為政府規劃布局的四大市級的商貿中心之一的深圳中心商業區,在深圳未來商業版圖上占有重要地位。中心區商業區將形成全市性的高檔次、多功能商業中心,同時在業態方面加強和支持購物中心、連鎖商業以及電子商務的建設和發展,最終將形成集旅游、酒店、辦公、商業、信息、金融、貿易、高科技、文化、休閑娛樂于一體的綜合性場所。中心區商圈已成為政府建設的重點之一政府的發展導向是大力引進高檔商家的進入,促進高檔商圈的形成。預計這個成熟期可能需要5年。中心區的發展蘊藏了巨大的商機,一個新的商圈正在悄然形成。作為深圳的中心,這個區域具有輻射整個深圳的能力,并且隨著深圳的進一步國際化,這個輻射區還將進一步擴大。目前,在中心區內已有五家國際一流水準的五星級酒店與之配套。將構建“總量平衡、布局合理、輻射力強、活躍繁榮、競爭有序”的現代城市商業網點體系,形成有國際水平、代表城市商業形象的標志性商圈。與已有成熟商圈東門、華強北相比,新興的這個商圈的特點就是高檔。因為這個商圈內的目標消費群是深圳的高檔商務人員、游客和高消費的市民。高標準建設的中心區商圈,其起點遠遠高于深圳其他商業區域。中心區南廣場18萬的商業面積,頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園,形成全中國獨一無二的生態購物廣場。以太平洋百貨和家樂福為主力店的10萬平方米的怡景中心城,8萬平方米的晶島國際購物中心,將在2006年上半年和2005國慶開業,聯同天虹購物廣場,星河購物公園等,一個代表深圳商業未來的商圈開始初具雛形。

4.1.5.主要次級商業區域的發展 目前深圳城市發展仍處于“擴張”階段,城市每年新增常住人口達到30—50萬,相當于一個中等城市的人口規模;同時全市的資本、人流、信息和物質財富布局也處于變化之

中,因此深圳商圈的地域布局,遠未最終“定型”。

4.1.5.1.南山商業區——大眾商業導向的新興商圈 隨著90年代末期,隨著城市重心西移,南山的城市化進程急劇加快。密集的房地產開發帶來了大量的居住人口,也帶來了大量的消費需求。由于南山所處區位的相對獨立性,使得東門、華強北等傳統商圈對片區的輻射力有限,給區域商業的發展帶來機會。依托片區內強大的消費力,在房地產開發商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁榮,業態趨于完善,商圈在深圳整體商業格局中的地位得到了有力提升。南山區商用物業升值迅速,但其大眾商業導向特質突出。商業基本上以滿足本區域居民需求為主。從整體上看,在相當一段時間內,南山商服市場仍處于上升發展中,大量商業裙樓持續推出,但由于現有的商業較為分散,南山商業中心有待進一步確立和發展。因此相當商戶仍對該區域處于觀望態度,市場消化能力有限,商業的繁榮有待進一步積累。租金水平有較大幅度的提升,但相對成熟旺鋪仍有相當距離。南山由于二次移民（內地來深圳,深圳其它區遷移到南山）多、外來購房者多,成份目前還并不穩定,所以目前南山商業的形態并不具備自身的特點,還不足以形成一個全新的市級商圈。只有當南山的居住成分開始穩定以后,南山的商業才可能具有某種特點。隨著地鐵1、2號線的開工建設、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進,南山商業區在深圳的地位預計將進一步上升,南山將會從滿足區內消費需求,逐步發展成為具有移動區域外輻射能力的深圳西部副商業中心,從而使深圳的商業空間布局更加合理、完善。

4.1.5.2.關外商圈——城市化進程帶動商業的超前發展 隨著深圳市區城市發展空間的日益飽和,深圳發展的中心逐步開始向關外的龍崗、寶安兩區轉移。在關外城市化的快速進程中,商業地產的發展吸引了眾多的目光。與市區多年來商業的自發性發展不同的是,關外城市化,商業或者說商業地產占據了相當大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業進程的速度和方式超前前行著。龍崗商業圈——缺乏短期支撐的商業井噴 作為深圳未來發展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業發展的先天優勢。在大工業、大物流的產業背景下,帶來了商業地產井噴式的超前發展。短短幾年內,近年來,龍崗商業地產開發熱潮一路高漲,商業地產競爭已經十分激烈。龍崗商業業態已經涵蓋傳統百貨、MALL、商業步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產、專業市場、品牌折扣城等,成為深圳商業業態最為豐富的區域。但是,一擁而上的商業地產的開發,短短幾年內使得龍崗中心城的商業總面積已達120多萬平方米,接近兩大市級商業中心東門商業中心和華強北商業中心商業面積總和。但就目前龍崗的經濟、人口、交通等條件而言,其購買力的集聚還需要一定的時間。短期而言,龍崗的商業發展規模已超過需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現就是一方面是如火如荼的商業地產開發,另一方面則是空置面積的急劇上升和商業人氣的淡薄。龍崗商業圈的真正成型,還需要相當的時間。寶安中心商業圈——潛在的西部商業中心 曾作為深圳前身寶安縣治所在的的寶安,很長一段時間一直扮演著深圳事實上西部區域商業中心的角色。但受限于寶安的城市發展水平,區內整體商業檔次不高,同質化現象嚴重,其巨大潛力尚未得到充分發揮。寶安人均商業面積僅為0.73平方米／人。就寶安的結構而言,商業面積體量偏小,且過于集中于寶安中心區一帶,呈不均勻分布。隨著深圳城市功能的西移,寶安與市區的關系逐漸密切。隨著全新規劃的寶安新中心區逐步成為寶安的政治、經濟、文化中心,進而成為深圳西部的副都心區域。由于寶安的地域位置和新中心區的高起點規劃,寶安中心區商業發展前景被普遍看好。而從目前政府的商業規劃來看,寶安中心區的商業目標定位在深圳整個西部的商務中心。新中心區的商業中心將以新城大道為輻射圈,在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂為主配合餐飲、文化、服務等為一體的多功能、高檔次、現代化的大都市商業群體。在這樣的背景下,寶安的商業地產開發同樣熱情高漲。但是超前的密集開發同樣遇到了與龍崗同樣的問題,在相當程度上,從商業地產轉向商業還需要一段時間的耐心。

第四篇：項目介紹

鷹潭國際眼鏡城項目介紹

鷹潭國際眼鏡城是由江西君融華業置業有限公司巨資打造的超大型國際眼鏡專業市場。江西君融華業置業有限公司成立于2010年，公司自成立以來堅持以＂科學規范的管理，優質高效的創新＂為理念，以適應市場競爭為導向。根據企業標準化、規范化、科學化的需求，全面引進現代企業管理機制，認真規范內部企業管理，實行統一規劃、統一經營、統一管理，努力將企業做強做大！

2010年是“十二五”計劃開局之年，市委市政府堅持“大銅業、大物業、大旅游、大框架和建設新農村”四大一新的發展戰略。充分依托“鷹潭眼鏡”的銷售網絡優勢，拓展市場、擴大生產能力，建立眼鏡研發技術中心，培育自主品牌，使鷹潭成為名副其實的眼鏡之鄉，規劃10000畝的眼鏡工業園區。公司緊緊圍繞在市委市政府的周圍，堅持科學發展觀，全力提升鷹潭眼鏡產業鏈市場，為振興鷹潭的眼鏡文化快速發展巨資打造了“鷹潭國際眼鏡城”。

鷹潭國際眼鏡城位于鷹潭市西北角，北接杭南長高鐵路和滬昆（濟廣）高速，南距鷹潭市中心，市政府、火車站，東臨鷹西大道和西側毗鄰的206國道是聯接城市和外部的主要交通要道，是中童工業園區的核心地段。項目總建筑面積達45萬平方米，其中商業總建筑面積達21萬多平方米。總項目分為眼鏡專業市場、會展中心、眼鏡工廠、研發中心、技工教學、物流倉儲、五星級酒店等六大功能形成配套設施齊全的多功能立體商業城，是中國最具創新型的、依山傍水、環境優雅、獨有山水間園林式景觀的商業園區。園區由公園、文化廣場、商業區、居住區四部分組成，構成集居住、商業、購物、休閑、娛樂、旅游等為一體的多功能立體化商業城。

鷹潭國際眼鏡城完善的商業配套、精心的市場策劃、專業的經營管理、全方位的規劃定位，彌補市場的不足，搶占發展商機，立足中國，輻射世界，實現產、銷、展一體化平臺。占領城市產業經濟要道，努力打造成為國際化眼鏡

零批基地、展示基地和眼鏡文化主題旅游基地。實現專業化、國際化、統一化、規范化和視覺化。

鷹潭國際眼鏡城是鷹潭市未來的商業圈與消費圈，未來發展的熱點，萬眾矚目的焦點。同時我們也堅信在市委市政府的大力支持和正確領導下、在公司全體職員的共同努力下，鷹潭國際眼鏡城將會被打造成為鷹潭市的名片、江西的名片、中國的名片！

第五篇：項目介紹

SYB培訓簡介：

“未來5年內，是芝麻開門的創業時代，大學生如果能抓住創業機遇，前途將不可限量” 盛大網絡創始人陳天橋如是說。無論是剛出校門的大學生，還是在社會上已摸爬滾打多年的各屆人士，創業，已成為許多人的渴望。

SYB（Start Your Business的縮寫，意為“創辦你的企業”）培訓是SIYB體系（Start and Improve Your Business 的縮寫,意為“創辦和改善你的企業”）中的一個模塊，SIYB體系是國際勞工組織（ILO）和中國勞動與社會保障部積極倡導的專門為創業者、中小企業量身定做的社會化創業全程扶持指導體系，目的是以創業促進就業。

SYB創業培訓吸納世界80多個國家有關專家學者的智慧和實踐經驗的結晶，同時也是專家們30年時間集體智慧的濃縮，在國際勞工組織亞太地區就業促進項目與中國勞動和社會保障部合作下，將SYB引入中國，并在近百個城市成功推行了SYB項目培訓。

SYB培訓面向那些有創辦企業的想法，并確實打算創辦一個新企業的人。它向參加培訓的人介紹開辦企業的各個步驟，以及怎樣完成自己開辦企業的各項可行性調查研究，培訓項目的目的就是讓有創業意愿的人自己來演練實施開辦企業的各個步驟，完成自己的創業計劃書，并提供后續支持服務，幫助他們創建自己的企業和實現有效經營。接受SYB培訓的學員順利結業后可獲得由中國勞動和社會保障部與國際勞工組織統一登記頒發的《創業培訓（SYB）合格證書》，部分學員經過有關部門評估可享受國家創業貸款方面的相關優惠和創業跟蹤服務。

SYB培訓的與眾不同：

1、SYB創業訓練實行小班教學（國際標準U型教室20－25人/期）；

2、課堂訓練采用高度創新的參與性互動培訓方法；

3、完全模擬創業實際過程；

4、學員在不斷豐富和完善自己的創業計劃書的同時演繹自己的創業計劃；

5、強烈感受未來創業的真實世界；

6、結業后即可按自己的創業計劃書進行成功創業；

7、SYB培訓機構必須獲得國際勞工組織和中國勞動與社會保障部的資格認定。

SYB培訓內容：

SYB是一套簡明、通俗、易懂、實用的創業培訓教材，到目前為止，SYB培訓的教材已經被翻譯成40多種語言，在全球80多個國家廣泛推行和使用。SYB的培訓課程總共分為兩大部分，共十步。第一部分是創業意識培訓，共兩步；第二部分是創業計劃培訓，共八步。

第一步 將你作為創業者來評價；（即創業適應性分析）

第二步 為自己建立一個好的企業構思；（即創業項目構思和選擇創業項目）

第三步 評估你的市場；（即產品、客戶及競爭對手分析）

第四步 企業的人員組織；（即經營上的人員安排）

第五步 選擇一種企業法律形態；（即申辦何種經營許可）

第六步 法律環境和你的責任；（即創業方面的法律法規，創業對你意味著何種法律風險和法律責任）

第七步 預測啟動資金需求；

第八步 制定利潤計劃；（包括成本效益分析）

第九步 判斷你的企業能否生存；（包括你的創業項目的可行性分析，草擬創業計劃書）第十步 開辦企業。（介紹開辦企業的實際程序和步驟）

培訓對象：

1．應、往屆畢業大學生和社會有志青年；

2．已經創業或經歷多次創業的人士；

3．擁有創業想法的在職人員；

4．部隊轉業有創業想法者；

5．海外歸國欲創業者；

6．參加職業技能培訓后的各類人員；

7．失業和下崗職工；

8．失地農民；

9．退休離職并想創業者。

學員參加培訓后的收獲：

A、創業素質得到整體的提高：

1、經過培訓幫助創業者正確認識自我，創業意識得到增強；

2、使創業者形成一個相對完善的、實際的企業構想；

3、使創業者對企業即將面臨的市場環境有理性的認識，且能夠正確對市場進行評估；

4、讓創業者學會對企業科學的管理方法；

5、掌握開辦企業所需啟動資金的計算方法，以及科學、實用的一些納稅技巧；

6、學會如何有效地制定企業的利潤計劃；

7、學會創業計劃書的撰寫；

8、塑造創業者成功心態，培養決策思維模式，幫助建立高效的管理體系、戰略經營方案，提高自身創業的綜合素質和領導力；

9、創業的能力同計算機、外語一樣是個人發展所必須擁有的重要能力，是個人就業、創業必要能力；是否具有創業能力也是未來企業聘用員工的衡量標準之一。SYB可以為每個人提高創業能力、增加創業知識、提供創業服務。

B、創業指導專家團將為SYB培訓后的創業者提供強大的后續支持服務，協助獲得《創業培訓（SYB）合格證書》的學員申請獲得五萬元以上免息創業貸款，同時協助學員申請工商、稅收等方面的優惠和扶持。同時可以享受創業指導專家提供的后續一對一跟蹤服務，以減少學員創業投資的盲目性，大大提高創業成功率。

C、免費參加創業者聯盟活動，包括創業專題講座、創業項目說明會、創業經驗信息交流、創業典范扶持。