第一篇：淺析稅收政策應以房地產市場發展為目標

國家發改委、國家統計局日前發布的調查報告顯示，2009年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%。這是自2008年12月我國房價首次出現同比下降后，連續第5個月下降。在這種背景下，作為房地產市場重要調控工具的稅收政策應該如何作為？

筆者認為，從整體上看，房地產價格的上漲是一種長期趨勢，稅收對房地產市場的調控，應注意把握調控時機和調控力度。稅收政策不應該簡單地以調控房價為方向，而應該以促進房地產市場健康、有序發展為目標，在稅制結構、課稅對象、稅負水平和征收管理上重新進行系統設計，最終建立起規范、健全的房地產稅收體系。

房地產價格總體上漲是一種趨勢

從理論上分析，世界各國的房地產價格，既有價格上漲的狀態，也有價格下降的狀態，因為在不同的歷史時期，房地產價格的供需關系是不相同的。

推動房地產價格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強；二是城鎮化步伐加快，對住宅的需求增多，這是一個世界性趨勢；三是作為不可再生資源的土地減少，導致土地價格上漲；四是房地產投機因素推動房地產價格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價下降的因素主要包括：一是經濟不景氣，房價在短期內下降；二是政府干預，抑制房價上漲；三是自然災害，如地震、海嘯等，導致居民離開；四是突發事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機，如20世紀90年代的亞洲金融危機和目前在全球范圍內發生的金融海嘯，導致房地產價格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時是下降因素影響大，有時是上漲因素影響大，并無規律可循；但從長期趨勢而言，房地產價格的整體上漲是一種趨勢，因為隨著經濟不斷發展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會不斷提高，地價上漲的趨勢難以改變。從長期來說，房地產價格必然是持續上升的。

從現實情況看，世界各國房價的變化也證明了這一趨勢。如美國，從1950年～2006年，美國有代表意義的300多個城市的房價是穩步上升的，而同期所對應的建筑成本變化幅度并不大。

準確運用稅收調控政策

稅收調控政策的運用，無疑能對房地產市場價格產生影響，因為房地產稅負的提高或降低，都能對供給和需求雙方產生不同的影響，問題的關鍵在于如何適度地運用稅收工具。

對于房地產價格上漲的不同情況，稅收應采取不同的對策。當房地產價格正常變化或正常上漲時，稅收政策應該保持穩定，通過中性的稅收政策促進房地產市場的發展。如上所述，房地產價格總體上漲是一種趨勢，屬于一種正常的狀態，這就不需要政府對之進行調控，政府只需要為其提供外部的發展環境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產稅制，保持稅制的合理性。

當房地產價格上漲處于不正常狀態時，就有必要運用稅收工具對之進行調控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進而降低房地產價格上漲的水平。因為房地產價格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會給國民經濟發展帶來一系列不利的影響，所以必須運用宏觀政策手段進行調節。

在稅收政策實際運用的過程中，尤其要注意稅收調節的度，要辯證評估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調控的效果，而應該注意綜合運用多種宏觀經濟工具進行全面調節，實現信貸政策、土地政策和稅收政策的協調與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經濟發達國家對房地產市場的調控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機時對房地產市場的調控，實際效果都并不理想。這說明政府的調控有諸多局限性，與房地產市場的發展有一定距離，不能對其期望過高，這一點尤其值得我國在下一步調整和改革房地產市場稅收政策時借鑒和參考。

我國房地產稅收政策目標的選擇

近年來，由于房價上漲過快，給經濟發展和社會穩定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺了一系列的調控措施。在稅收政策上，通過對二手房交易征收營業稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進而減少了一部分投機性需求。2008年以來，又大幅調整了印花稅、營業稅、土地增值稅等稅收政策。但是應該認識到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實現調控的最終目標。從房地產稅收政策調整的方向而言，必須堅持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調控原則，以促進房地產市場健康、有序發展為方向，至少實現調控有力、房地產稅收穩步上漲、房地產稅制結構合理三大目標。

第一，促進房地產業健康發展。政府對房地產市場的調控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產價格的過快上漲只是手段。調控的最終目標應該是建立一個有序、平衡和健康發展的房地產市場。稅收政策必須服從并服務于這一目標。那么，應

如何判斷房地產市場是否健康？衡量的標準是什么？筆者認為，一是應該保持房地產業和國民經濟的同步發展。房地產業的發展速度應與經濟發展速度基本同步，房地產投資額的增加速度長時期超越經濟增長速度是不正常的，必然會影響經濟的均衡發展。二是應該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價

格與居民平均年收入之比來衡量房價是否合理。1998年，聯合國人居組織對96個國家和地區進行了調查，統計結果表明，大多數國家的房價收入比為3～7，即大多數家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規范，只能將房價收入比指標作為衡量房價是否合理的一種參考。但是這一指標如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對于進行投資的購房人來說，其投資房地產獲得的收益率，應該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產市場存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低于購房的年成本，才會有利于租房者，但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，則表明房地產價格過高。綜合考慮上述三個因素，就可以分析出一定時期內房地產市場發展的情況，并采取有針對性的調控措施。前一個時期，我國房地產投資膨脹，房地產價格上漲過快，已經超過了經濟正常發展的速度以及大部分居民的負擔能力。目前，全國房價的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價回落較快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地產稅收和房地產市場同步發展。房地產具有透明、不可移動的特點，因而其稅源具有穩定性。從經濟合作與發展組織（oecd）成員國的情況看，近40多年來，其以房地產稅收為主體的財產稅收入，都保持了相當穩定的水平。2002年oecd成員國的房地產稅收占稅收總收入的平均水平為5.5％。我國2001年～2008年房地產稅收占稅收總額的比重分別為3.27％、3.83％、4.50％、5.02％、5.10％、5.19%、5.30%、5.11%，低于oecd成員國的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進一步提升的空間。

第三，保持房地產稅制結構的合理。房地產市場體系包括開發、交易和保有三個環節。從完善房地產稅制結構的目標出發，一方面，應在三個不同的環節都課征稅收，體現全面調節原則；另一方面，三個環節的稅收要合理搭配，并借鑒國際經驗，加大保有環節的稅收比重，體現重點調節的原則。這一點也是由房地產的特點決定的，因為保有環節是房地產的最終環節，而且能充分體現房地產的市場價值。

第二篇：房地產稅收政策

財政部 國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅 房產稅 城鎮土地使用稅優惠政策的通知

2011-11-24財稅[2011]118號

北京、天津、河北、山西、內蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海省（自治區、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為保障居民供熱采暖，經國務院批準，現將“三北”地區供熱企業（以下稱供熱企業）增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費收入，包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。

免征增值稅的采暖費收入，應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規定單獨核算。通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。

對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例免征房產稅、城鎮土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內蒙古自治區、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區和新疆維吾爾自治區。

財政部 國家稅務總局

二0一一年十一月二十四日

財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

2011-01-27財稅[2011]12號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局,西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

三、本通知自發文次日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。

財政部 國家稅務總局 二〇一一年一月二十七日

財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知

2011-04-26財稅[2011]32號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）及其細則的規定，現對購房單位和個人辦理退房有關契稅問題明確如下：

對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局 二〇一一年四月二十六日

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政

策的通知

2010-09-29財稅[2010]94號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：

經國務院批準，現就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策通知如下：

一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

二、關于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執行。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部

二○一○年九月二十九日

國家稅務總局

關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告

2010-12-24國家稅務總局公告2010年第29號

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定，現就房地產開發企業注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產開發企業（以下簡稱企業）按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發各多繳的企業所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各進行分攤，具體按以下公式計算：

各應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）項目開發各應分攤的土地增值稅減去該已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當的應納稅所得額，并按規定計算當應退的企業所得稅稅款；當已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后結轉，并調整以后的應納稅所得額。

（三）企業對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致當應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。

（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發各累計實際繳納的企業所得稅。

二、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料證明應退企業所得稅款的計算過程，包括企業整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目銷售收入、各應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，但土地增值稅清算當年未出現虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現虧損，但在注銷之前已按稅法規定彌補完畢的，不執行本公告。

主管稅務機關應結合企業土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應該執行本公告，并對應退企業所得稅款進行核實。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局

二○一○年十二月二十四日

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政

策的通知

2010-09-29 財稅[2010]94號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：

經國務院批準，現就調整房地產交易環節契稅、個人所得稅有關優惠政策通知如下：

一、關于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

二、關于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執行。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部

二○一○年九月二十九日

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國稅發[2010]53號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）精神，促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅調控作用，現就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節作用。

各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區土地增值稅清算工作開展；摸清本地區土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發揮土地增值稅的調節作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區，要轉變觀念、提高認識，將思想統一到國發[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作

預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區，要充分發揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規程》的規定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。

各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃（包括本地區組織企業進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區，要針對檢查中發現的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知

2010-05-12國稅函[2010]201號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現就房地產開發企業開發產品完工條件確認有關問題，通知如下：

根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當應納稅所得額。

國家稅務總局

二○一○年五月十二日

財政部 國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知

2010-09-27財稅[2010]88號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）和住房城鄉建設部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）精神，現對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設和運營有關稅收政策通知如下：

一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

二、對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。

六、對經營公租房所取得的租金收入，免征營業稅、房產稅。公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業稅、房產稅優惠政策。

七、享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發展規劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優惠政策。

八、上述政策自發文之日起執行，執行期限暫定三年，政策到期后將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。

財政部 國家稅務總局 二0一0年九月二十七日

財政部 國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知

2010-05-04財稅[2010]42號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）、住房城鄉建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）精神，現將城市和國有工礦棚戶區改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關稅收政策通知如下：

一、對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規定享受個人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域；棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區改造規劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被拆遷人簽訂的拆遷安置協議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年內抵扣不完的，按有關規定予以退稅。

八、各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行過程中發現的問題，及時上報財政部、國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局 二○一○年五月四日

國家稅務總局關于建筑企業所得稅征管有關問題的通知

2010-01-26國稅函[2010]39號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為加強和規范建筑企業所得稅的征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發[2008]28號）的規定，現對跨地區（指跨省、自治區、直轄市和計劃單列市，下同）經營建筑企業所得稅征收管理問題通知如下：

一、實行總、分機構體制的跨地區經營建筑企業應嚴格執行國稅發[2008]28號文件規定，按照“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算繳納企業所得稅。

二、建筑企業跨地區設立的不符合二級分支機構條件的項目經理部（包括與項目經理部性質相同的工程指揮部、合同段等），應匯總到總機構或二級分支機構統一計算，按照國稅發[2008]28號文件規定的辦法計算繳納企業所得稅。

三、各地稅務機關自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執行并予以糾正；對按照規定不應就地預繳而征收了企業所得稅的，要及時將稅款返還給企業。未按本通知要求進行糾正的，稅務總局將按照執法責任制的有關規定嚴肅處理。

國家稅務總局

二○一○年一月二十六日

財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

2009-12-22財稅[2009]157號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現對個人住房轉讓的營業稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

三、為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財政部 國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。

財政部 國家稅務總局

二〇〇九年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知

2009-11-22財稅[2009]128號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為完善房產稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現將房產稅、城鎮土地使用稅有關問題明確如下：

一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

二、關于出典房產的房產稅問題

產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。

三、關于融資租賃房產的房產稅問題

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

四、關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題

對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執行。《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（(86)財稅地字第008號）第七條、《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發[1993]368號)第二條同時廢止。

財政部 國家稅務總局 二○○九年十一月二十二日

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國稅發〔2009〕31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年三月六日

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。

第三條

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

第四條

企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章

收入的稅務處理

第五條

開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條

企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

第七條

企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第八條

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條

企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

第三章

成本、費用扣除的稅務處理

第十一條

企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

第十二條

企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

第十三條

開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

第十六條

企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第十八條

企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條

企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

第二十條

企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：

（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

第二十三條

企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條

企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章

計稅成本的核算

第二十五條

計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條

成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

第二十七條

開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條

企業計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

第二十九條

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

第三十一條

企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第三十二條

除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條

企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條

企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

第三十五條

開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

第五章

特定事項的稅務處理

第三十六條

企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條

企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。

國家稅務總局關于做好外資企業及外籍個人房產稅征管工作的通知

2009-01-06國稅函〔2009〕6號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，寧夏、青海省（自治區）國家稅務局：

2008年12月31日，國務院第546號令廢止了《城市房地產稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統稱外資企業及外籍個人），依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。為了貫徹落實國務院第546號令，做好外資企業及外籍個人房產稅的征管工作，現將有關事項通知如下：

一、加強組織領導，確保政策落實

廢止《城市房地產稅暫行條例》，對外資企業及外籍個人統一征收房產稅，是國務院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應社會主義市場經濟發展的要求；有利于統一稅政，公平稅負，創造和諧的稅收環境；有利于規范稅收征管和納稅服務，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業及外籍個人統一征收房產稅的重要意義，采取有效措施保證國務院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的組織領導，結合本地區的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當地政府進行匯報，爭取地方領導和相關部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業了解情況、掌握動態，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務總局報告。

二、加強政策宣傳，完善納稅服務

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網絡、報紙等途徑，將取消城市房地產稅、統一征收房產稅的意義和政策調整的具體內容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務機關進行納稅申報的內容和期限等。要進一步優化納稅服務，加強納稅輔導。基層征收機關要通過發放宣傳材料、設立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業及外籍個人盡快熟悉房產稅的稅收政策，掌握房產稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。

三、摸清稅源狀況，強化征收管理

各地要以對外資企業及外籍個人統一征收房產稅為契機，進一步加強房產稅的征收管理工作。要完善房產稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業及外籍個人的房產稅稅源信息，及時更新稅源數據庫；要開展專門的稅源調查，全面掌握房產稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產稅的征管辦法和工作流程，創新征管手段，切實提高管理質量和效率；要健全和細化房產稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優化業務管理

各地要迅速組織相關處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的順利開展。原城市房地產稅與房產稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認真登記，妥善保管。各地要優化房產稅的業務管理工作,理順相關職能部門的分工，合理劃分職責，使房產稅的管理工作更加規范、統一和高效。

請各地于2009年3月31日前將貫徹落實國務院第546號令的情況報送稅務總局財產和行為稅司。

第三篇：經濟發展應以教育發展為前提總結陳詞

謝謝主席，大家好！

對方辯友的慷慨陳詞確實振奮人心，教育和經濟就像人的兩條腿，決然不可偏廢。但究竟應該以誰為前提呢？走到這個無數前人糾結過的路口，我想再談談猶太人，人們經常用“奇跡”來形容猶太人。因為猶太人口占全球人口的比例不到0.25%，卻獲得了全球27%的諾貝爾獎，出現了馬克思、愛因斯坦等許多閃耀歷史的天才。如果我們要找到這個奇跡的源頭，那就是教育。猶太人有著這樣的傳統，孩子剛懂事，母親就會將一滴蜂蜜滴在書本上，然后讓孩子去親吻這滴蜂蜜，告訴孩子：知識是甜蜜的。猶太民族始終信奉：沒有教育就沒有未來。

然而今天，對方辯友卻一直在告訴我們，要在經濟發展好之后，再去發展教育。可我們不得不提醒對方辯友：

第一，您方假設出一種絕對的情況，然后來談不解決溫飽就不能開展教育。可這樣的討論是沒有意義的，因為不解決溫飽，一切人類活動都無法進行。而我們今天的辯題是“應該怎樣做”，我方立論時已經闡明，這是一個價值判斷的問題，一個態度選擇的問題。

第二，對方辯友說“倉廩實而知禮節”（要先發展經濟），可是如果不將教育作為前提來樹立正確的價值觀，盲目追求經濟利益，必然導致經濟發展的混亂和畸形。如今，不少人為了裝滿“錢袋”而空了“腦袋”，結果是什么？是商家為牟利而不擇手段，是土豪擺豪門宴一擲千金，是暴發戶們沉溺于紙醉金迷。對方辯友，不要去幻想“倉廩實而知禮節”，您也看到了，沒有教育作前提，只會是“飽暖思淫欲”。

古人云“地瘦植松柏，家貧子讀書”，一個家庭，不能等到富裕了，才讓孩子接受教育。一個社會，更不能等到“倉廩實”之后，才去教導百姓“知禮節”。

誠然，物質是重要的，我們何嘗不愿看到莘莘學子，萬千廣廈？作為教育工作者，我們比對方辯友更希望天下所有孩子都能像我們的孩子一樣，擁有一個舒適的環境，一張安穩的書桌。可當現有條件不允許時，難道我們的教育就要止步不前嗎，對方辯友！可我們看到的是，即使最艱苦的山區學校，對孩子的教育那也是一刻不敢懈怠呀！

弗蘭克說，在任何條件下，人們總還擁有最后一種自由，那就是選擇自己的態度。能夠選擇優先發展教育，這是一種高瞻遠矚的智慧，一種超凡拔俗的膽魄，更是一種忠于社會的良知。只有將教育作為前提，我們才可能做到為天地立心，為生民立命，為往圣繼絕學，為萬世開太平！（只要具備了深厚的教育土壤，我們堅信，一定能開出繁榮的經濟之花！）

第四篇：試論美術教育應以人的素質發展為核心

試論美術教育應以人的素質發展為核心

楚雄州祿豐縣第一中學

李海彥

【摘要】 美術教育觀，經歷了傳統美術教育、表現性美術教育、綜合性美術教育、素質發展教育等方面的發展。關于美術教育，我們不能孤立地看它本身，而首先應該把他看成是一種社會需求，一種人的成長需要，只有以人的綜合素質發展為目標，才是美術教育的本質。

【關鍵詞】 寫實性繪畫造型、自我表現性、現代派、藝術知識、創造能力、素質教育、寫生課、欣賞課

關于美術教育，我們不能孤立地看它本身，而首先應該把他看成是一種社會需求，一種人的成長需要。因為和藝術緊密聯系，我們可以認為它也是一種社會意識形態，是基礎的上層建筑。恩格斯曾說“政治、法律、哲學、宗教、文學、藝術等的發展是以經濟發展為基礎的。但是，它們又互相影響并對經濟基礎發生影響。”①

在漫長的繪畫史中，人們借助解剖學，物理學的色譜規律等知識，已經把繪畫中的寫實性發展得淋漓盡致。亞里士多德就說，藝術“實際上是摹仿。”車爾尼雪夫斯基甚至提出：“再現生活是藝術的一般性格的特點，是它的本質。”②于是，在很長一段時間里，我們的美術教育注重寫實性的繪畫造型能力。以專業美術人員的造型能力為目標進行的 1 課程設計，對觀察和表現都設定了較高的要求。學生不僅要掌握比例、透視、體積、明暗、構圖、質感、色彩等造型藝術的基本知識，還要做到能準確真實地描繪觀察對象。這種教學方法作為職業美術教育無可非議，它對造型能力的要求也是美術教育中必須要考慮的。但如果只是簡單地，一概而論地把它移植到少兒美術教育上，則往往達不到預期的結果。其中造型技能技巧的難度，是理解力還不強的學生，特別是低齡兒童難以達到的。它容易把兒童已有的藝術直覺，潛意識的藝術創作活動壓制下去，使學生的藝術思維局限在某一特定的模式中。事實證明，這種實用主義教育在發展學生的藝術技巧和擴展他們的視野方面不僅沒有多大幫助，而且造成很多障礙和危害。在許多國家和地區，視覺藝術教育只強調學生對各種藝術的構成要素，如線條、色彩、形狀等的把握和訓練。

隨后，人們發現自己注重寫實的同時也失去了一些人類原本的情感和意識，于是繪畫中出現了現代派。法國天主教哲學家馬利丹（Jacgu-es Maritain）就說：“要求藝術把描寫現實作為主要目的，那就破壞了藝術、、、、、、如果藝術是認識手段，它就會比幾何學差得多。”現代派畫家不滿足于對客觀的寫實性描繪，他們熱衷于這些主觀唯心主義理論，把藝術的本質理解為主觀的“自我表現”，揚棄純寫實性，追求直覺和潛意識活動，把人的內心的情感、情緒通過外在的形象、符號，用不同于前人、不同于別人的方法進行描畫和表現。黑格爾似乎比他們看得更清楚一些：“宗教的意識形式是觀念，因為絕對離開藝術的客體性相而轉 2 到主體的內心生活，以主體方式呈現于觀念，所以心胸和情緒，即內在的主體性，就成為基本要素了。”③

在美國，由于受杜威教育思想的影響，從30年代起，學校藝術教育就越來越強調培養兒童的個人創造能力和自由表現能力。兒童不再被視為灌輸技法和知識的對象，而被視為“兒童藝術家”。在此時的人看來，兒童是以一種天真的和獨特的個人視野來觀看和表現這個世界。這種傾向后來在美國心理學家和藝術教育家羅文費爾德的著作中得到系統闡述和發展，其影響一直延伸到上個世紀八十年代。兒童由于不受現實經驗的約束，也未形成固定的思維模式，他們在繪畫中常常畫出與人們主觀認識相反的形象，恰好與現代派繪畫的表現手法有著相似之處，發人深醒，令人喜愛。但他們的這種表現通常有兩種結果：一種是自生自滅，原因是受到了客觀世界的異化，潛意識的萌動漸漸地消失了。另一種則受到外界對繪畫作品像不像標準的指責，自我受到挫傷，漸漸地重新受到客觀物象的束縛，原有的主觀感受也蕩然無存了，這是非常遺憾的。

實際上，這就是重“情”和重“理”的兩種不同傾向性的教育。傳統美術教育，強調的是科學性、合理性、客觀性，是重“理”；而表現性美術教育，則強調主觀性、意識和情感，是重“情”。

實際上藝術教育觀和藝術創作心理是一脈相承的，“有這么一種看法：科學的本質特征是抽象性，而藝術的本質特征則是形象性。都是對客觀的反映，只不過反映的方式不同罷了。”④其實，科學，并不排斥形象。藝術也不排斥抽象。抽象也是一種形象，正如具象也是一種形象 3 一樣。科學和藝術都是對自然、社會和情感思維的各種信息進行的處理，它們都離不開形象思維、邏輯思維和靈感思維。然而，我認為，它們也有不同之處在于：科學使之理念化，它也有情，但寓情于理之中，它是服人以理的，哪怕有時不近人情；藝術使之情思化，它也有理，但寓理于情之中，它是動人于情之中，哪怕有時似乎不近常理。同是時空，心理的、藝術的時空與物理的、科學的時空就不大相同：它會依情思調度。同是形象，心理的、藝術的形象與物理的、科學的形象也大不相同，它可將靈魂注入。藝術的現代發展趨勢的一個重要特征：就是在心理時空中表現人們的內在情思。學生有這種自我表現意識是非常可貴的。它是自覺的，可以幫助學生認識自我，追求和實現自我價值。這種可貴的自信力將為學生的心智發展奠定良好基礎，使他們在競爭的社會中得以生存。

上個世紀60年代以后，一種綜合性藝術教育思潮得到逐漸發展和壯大，至90年代已經成為世界藝術教育主流。實際上，它是對這之前流行的兩種主要藝術教育觀的綜合和超越。有兩種看法比較典型：一種認為，藝術教育的重要性在于，從藝術中學生可以學到有關我們自身和世界的知識、信仰和價值，這些知識、觀點、體驗的意義是任何其他學科不能提供和代替的。因此，藝術教育是學校教育必不可少的和關鍵的部分。另一種認為，開展藝術教育，不僅是因為藝術本身值得學，更重要的是它還為其他學科的學習帶來好處。一方面，藝術為學生的情感表達和創造沖動提供了一個出口，使學生心理更加健康；另一方面，通過藝術進 4 行的普通教育，是更生動活潑的教育，也是最成功的教育。在這種教育中，學生不僅學到應學的知識，而且學得更自然更愉快。這種觀點進一步發展，人們又認識到，藝術教育強化了知覺能力和表現能力，進而使其語言交流能力、表現能力、批評性思維、問題解決能力大幅度提高。

早在1977年，美國就出現了一份題為《回到我們的感覺藝術對美國教育的意義》的國情報告，這一報告提出了15條提議，這些提議主要基于這樣一種思想“只有藝術變為每個學生在校內外及各個學習階段上學習生活的核心時，美國教育的基本目標才能實現。”1988年，美國國家藝術基金會又發布了一個報告，題目是《走向文明：關于藝術教育的報告》這一報告把藝術教育的總的目標描述為：使學生接觸和學習到人類文明迄今取得的所有富有意義的成就。培養學生的創造力，發展學生的交流能力，使學生具有在批評性價值的基礎上做出自我選擇的能力。1994年，《美國國家藝術教育標準》出臺，這一標準制定出每一個美國年輕人最起碼應該掌握的藝術知識和創造能力。它明確指出，任何一個受過教育的人，如果缺少基本的藝術技能和藝術知識的教育，就不算是受到完備的教育。同樣，任何一個自稱有教養的人，如果不懂藝術，就算不得是一個真正有教養的人。更重要的是，《標準》還確定了今后的藝術教育絕不像過去那樣，僅僅是學習畫畫和唱歌的技能，還包括了從文化、美學、歷史的角度分析、欣賞、評價作品的能力和智慧。我國兒童藝術教育家楊景芝先生的兒童藝術教育實踐和理論也正是在這種國際大背景中發展起來，她在《美術教育與人的發展》一書中說到：“我試圖探索一 5 條適合我國國情的兒童美術教育途徑，我不贊成脫離兒童實際的以傳授知識技能為目的的美術教育學科中心論，反對用模仿的教學方法壓抑兒童創造力。”⑤

通過對上述幾種觀點的綜合和提煉，加上多年的教學實踐，我也越來越清晰地認識到，藝術不僅有利于學生的個性發展和創造能力的發展，還有利于學生的認識能力的發展；藝術教育不僅教會學生畫畫和唱歌，還使學生有機會接觸人類的許多偉大文明成果，對這些偉大成果的知覺、理解、欣賞和評論，有利于提高學生的全面的文化素質。這就是人的發展必然，美術教育就應該以這種發展為核心目標！美術教學中引入綜合性藝術教學思想便可幫助學生發展自主意識，充分調動他們的情感情緒，多唯知識系統地投入美術學習，教學中引導學生在繪畫活動中以客觀物體為引體，充分發揮主觀想象，并不斷將其補充擴大，從而達到在美術教育活動中發展學生自我意識和培育完善健全人格的目標。

眾所周知，當前除了人們常常談論的經濟危機和環境危機外，還有一個精神危機。這一危機的一個最明顯的標志，就是現代社會竟然把人自身之感受和理解的最忠實寫照的藝術，這種能在人的精神世界掀起狂濤巨浪的藝術，這種被視為人類“最后的精神家園”的藝術，也當成一種商品或人自身在社會中地位的標志和虛假包裝物。與之相對應，藝術教育界也興起一種急功近利之風，許多人甚至把美術教育視為掙錢的行當，美其名曰培養畫家，實則是培養能快快掙錢的畫匠，少有真正的藝術家氣質和人格。

以素質教育為宗旨的教育思想，把美術教育看作是針對全體學生的基礎教育。不是培養專業美術人員，而是提高受教育者的審美素質和審美水平。培養他們的藝術性思維和最基本的美術造型能力。綜合觀教學較好地體現了素質教育的這一宗旨。其原則是借助客觀形象，強調主觀感受。擺脫了單純傳授造型技能的教學模式和強調寫實性的寫生教學，它在教學中提倡發揮學生的藝術直覺，在寫生作業中，它要求學生不僅僅要觀察事物的外在形象而且能聯想到與觀察對象相關聯的其它事物及自己與觀察對象之間的某種聯系并把它在畫面上表現出來。它鼓勵學生在觀察與表現中不拘泥于客觀事物本身，學生可不受客觀限制將觀察視點擴展，進行自主的表現。學生在創作式的寫生作業中學習基本的造型技能。這種教學方法，充分發揮了學生的主觀能動性，引發了學生的藝術沖動，培養了審美能力。它使每個學生都能充分展示自己的藝術感受，使每個學生都能自由地表達他對客觀事物的理解。這種方法還可以用在美術欣賞課的教學中，從而使學生審美意識和審美水平得以發展。學生在這些活動中確立了自信心，這些活動中沒有失敗者，每個孩子都能在活動中充分展現自己的藝術感受。表現性美術教學培養的是學生的審美素質、創造性思維能力和最基本的造型能力。具備了這些品質的學生，無論將來他們從事什么職業，都應得益于這種美術教育。

美國著名的美術教育學家羅恩菲德指出：“教師的目標是激發更多的思想，擴大參照框架，以便使學生自己的經驗內容變得更精確復雜。要做到這點只有向學生提供更多和仔細觀察的機會和用于標示和改善鑒 7 別力的必要詞匯，并能用發展新觀念和觀察能力的方式啟發他們。而只用一種機械的方式指導他們畫畫是達不到目的的。”這是羅恩菲德在美術教學中提出的一個革命性觀念。它把激發更多的創作思想作為教學目標，把發展新觀念和觀察能力做為教學目的，它表明用單一的美術教學形式是達不到這一目標和目的的。楊景芝先生也說：“美術學科的課程內容應以學生發展為中心，以學科價值為基礎，以適應本國基礎教育發展特點為依據，可以通過表現和欣賞兩方面教學活動，全面完整體現教育目標”⑥在這一理論指導下，為探求多種不同的美術教學形式，筆者對學生美術課中的寫生課作了新的嘗試，引導學生按綜合性美術教學的要求，觀察對象，表現對象：

（1）以特征為主線的觀察和表現

傳統寫生課的觀察，要求學生觀察物體的形狀、比例等客觀屬性。是一種以客觀性為標準的被動的觀察方式。其結果是在觀察階段就制約了學生的思維活動。而對描繪對象特征的變形夸張，則在繪畫藝術中比比皆是。這種對事物主體特征的概括把握及在這一基礎上對其進行的變形夸張等藝術加工，是藝術審美心理中重要素質之一。在寫生“仙人掌”一課的教學中，筆者對教法做了新的嘗試和改動。引導學生在觀察仙人掌基本形態的基礎上，繼續觀察它的特征——主莖上交錯生出許多莖片，莖片上有一組一組向外放射生長的小刺。然后要求學生不拘泥現有的植物形象，充分運用仙人掌的特征，在畫面構圖上對仙人掌的形象進行任意組合。學生在作業中表現出了十分豐富多彩的構成組合。有的強調仙 8 人掌生長的茂密擁擠，有的突出刺的尖利，有的把一盆花擴展成多盆花，有的則把盆栽的側人掌“移植”到原始沙漠環境中。學生的畫面形態各異，特征鮮明。這種教學思路是：只要求學生掌握對象的基本特征，不做其它方面的具體要求，留給他們更多的空間和表現契機，讓學生充分表現自己的直覺感受，任意組合植物生長的狀態，置換植物的生長環境。這樣的觀察與表現方法把學生從純客觀、純自然的觀察與表現手法中解放出來，極大地調動了學生在觀察中的主動性，學生不僅觀察了解物體本身，還要意識到與它關聯的其它物體與環境，從而延伸了學生的視覺空間，使學生的思維發生了質的變化。

（2）聯想性觀察與表現

藝術作品的魅力之一就是通過藝術形象引起觀賞者種種審美聯想。繪畫者在其創作過程中也會產生種種聯想，并通過他的作品把這種聯想與自己的審美情趣表現出來。孩子天真無邪的天性與好奇心，使他們在繪畫時更容易產生各種聯想。聯想性觀察就是要求學生在觀察物體基本屬性的基礎上，逐漸忘掉物象的自然屬性，聯想它的情感或它與其它事物的相通之處，然后再進行藝術上的加工與發揮。

在寫生“手”這一課上，筆者改變了過去僅引導學生觀察手指、掌骨、手腕等解剖部位的做法。而是先用手做了幾個不同的姿態讓學生聯想其代表的情感含義。攥拳頭表示憤怒或力量，蘭花指表示放松和優美；挑大姆指表示贊許。還通過做手影游戲，引導學生聯想手與其它事物的聯系。這使學生的思維表現得非常活躍，他們根據不同的手形，通過與 9 其它事物的聯想，將手表現為和平鴿，老鷹，大樹，蛇群等。賦予手以藝術生命。正如楊麗萍的舞蹈，舞蹈者用人的形體動作來表現孔雀、大樹，表現水與火。人體的各種姿態，通過觀賞者的審美聯想轉化為其它形象的藝術再現。什么樣的觀察將決定會有什么樣的表現。如果我們要求學生的觀察是建立在純客觀的基礎上，就把學生引入一個以客觀為尺度的現實世界，表現的結果將比較單一。如果要求學生的觀察是帶有主觀聯想性的，我們就能充分挖掘學生潛在的、豐富的內心世界，調動起學生發散性思維活動，使學生運用變形的手法完成對描繪對象的超額觀表現。達到“鼓勵學生運用發散性思維，超脫常規的成習，去看待我們司空見慣，習以為常的經驗世界，發現組織和創造新的形象。”（摘自尹少淳先生語）的效果。使學生的對客觀事物的自我感覺能力得到進一步培養，繪畫的表現形式進一步豐富，內心的情感表現與繪畫能力同時進展。

（3）不同角度的觀察與表現

這種觀察與表現要求學生不滿足于客觀提供的條件，還要根據現有的條件將觀察范圍再擴大，再補充。比如寫生“眼睛”，可讓學生通過鏡子觀察自己的眼睛，觀察別人的眼睛。看眼睛是由哪些形組成的。然后再觀察在瞳孔中看見了什么。進而聯想眼睛看風景，看動物等時，瞳孔上會留下什么形象。經過這樣的引導，學生的作業產生出各種各樣的畫面，有的眼睛里裝著滿天的烏云，有的眼睛里裝著潔凈的冬天，有的眼睛裝著美麗的花朵。還有一名學生畫出了眼睛中自己的形象及自己眼睛 10 中映射出的外部世界，生動地表現了大眼睛小世界的特殊關系。超現實性觀察用已有的形象作為框架，然后替換其中一部分，再加入還未發生或在異地已經發生的情景作為補充和夸張。作為眼睛的本體這時已經演變為一個具有引體和聯想功能的特殊畫框，恰似古代園林隔墻上的透窗，為學生的自由聯想提供了新的空間。用美國教育學家羅恩菲德的話來說就是擴大經驗范圍，在新的經驗范圍內加進已有的舊的經驗，使學生感到既新奇又不陌生。激發了學生的思維活動。把靜態的形象變為動態的形態。把未來的和將要發生的意念變成現實。使思維跨越時間、空間達到超越現實的神奇意境。這種表現性的寫生教學即有一定的寫生意義又有大量的創作性活動。是以客觀為引體，以主觀為主導的實踐活動。“把學生的參與化為學習的積極性。”（楊景芝）把學生游戲的天性遷移到繪畫活動中。

（4）構成式的觀察與表現

平面構成是現代美術的產物，它有意打破物象的自然秩序，按繪畫者主觀審美意識進行重疊組合，具有超然的裝飾趣味。在這一思想指導下上人物頭像寫生這一課。畫人物頭像較難，人的面部是學生最熟悉的同時也是最難畫的。學生的觀察易停留在局部，難以把握人物頭像的整體和心理特征。根據學生現有的水平，改畫完整頭像為部分頭像，讓學生從不同形狀的鏡子里畫自己臉的上半部、下半部、左半部、右半部。然后利用構成的方法把鏡子和鏡中的形象重疊排列在一起造成好似誤入鏡子商店，使畫面中從鏡子里到鏡子外都流動著自我的影子。畫面效果奇 11 特有趣。這種方法不同于一般的寫生，減弱了對形體整體把握的難度，把學生的表現能力轉移到對局部形的基本認識和基本表現，強調的是構圖上的形式美和思維上的超前，技巧的難度相對降低了，易于學生表現。其結果是構成的組合美感提高了，學生的自主性得到了充分展示和發揮。構成式的表現信息量大，加強了學生的空間想象力，學生可不受時空限制，任意組合畫面，但又要遵循形式美的構圖法則。

欣賞美術作品是美術教學中重要的組成部分，它是提高培養人們文化修養的有效途徑。在學生中開展美術欣賞活動，不能照搬成人美術欣賞的模式，必須依照學生的心理發展階段和他們的生活經驗進行設計，使學生在欣賞他人的作品時，把自己的情感情趣加入進去，與作品、作者、與自己的同伴交流，通過作品，引起聯想，教師應鼓勵學生大膽地對作品評頭論足，使自己成為美術欣賞活動中的主角。

學生欣賞一幅作品時，要求他們不僅要了解作品的內容、主題還要看它有什么不足，需要怎樣改動和完善。學生紛紛發表自己的見解，把自己的經歷感受帶進作品欣賞過程中。有了這樣的引導欣賞，許多學生對名家名畫也敢于提出自己不同的見解和改進意見，無形中增強了自己對藝術作品的理解和藝術感受。參與性欣賞調動了學生的主觀性感受，讓他們以其親身感受和經歷來體會理解作品，在補充完善作品的同時，完善自己的情感表現，達到與作品交流的境界，避免了以往欣賞課中的被動接受他人情感，而自己則完全是局外人的欣賞模式。教師在參與性欣賞活動中要注重鼓勵學生了解作品，并敢于對作品提出自己的看法。12 讓學生了解美術中沒有對錯之分，只有合理和欠缺之分。對學生提出的合理建議大加贊揚。對有欠缺的想法提出補充和修改意見。對一時提不出什么意見的學生也不要輕意否定。留給學生課外思考的余地，這樣有助于維護學生學習的積極性。

在美術欣賞課的教學活動中，常常有一些學生不愛發言。原因是當他們看到欣賞主體形象后，產生了思維定勢，對欣賞主體形成了一種固定的，先入為主的理解。使進一步的賞析思維活動受到阻滯。針對這一現象，筆者改變了以前先看作品后談感受的作品欣賞模式，一開始先不讓學生看原作品而僅把作品題目告訴學生，讓他們討論該怎樣表現這一題目，再讓學生翻開書看要欣賞的作品。讓學生觀察比較什么地方值得自己學習，什么地方自己的想法比原作品要好。這樣那些不愛發言的學生也能排除思維定勢的影響，加入到欣賞活動中來。這也是一種積極活躍的因素。它既能聯結欣賞者與作者的情感，又能調動和發展學生的情感情趣。它使美術欣賞課的教學活動，從靜坐觀看的被動模式中解脫出來，使欣賞課變得生動活潑，使學生以自己的感受體會積極主動地參與藝術欣賞活動。欣賞教學活動中，學生在接受了學科知識教育的同時也接受了自信心理的暗示，使他們敢于對名家的作品提出自己的看法和建議，認識到藝術作品中沒有唯一的標準，在作者的筆下是結果，在欣賞者的眼中則還可以發展。這也有助于培養學生接納他人意見和敢于提出問題的良好品德和學習態度。這也是羅恩菲德倡導的統整觀念在藝術教育中的體現。

以上的教學實踐是在教學大綱規定的范圍內，在傳統和寫生教學的基礎上根據學生的認識能力，按照新的思路做的一些教學上的嘗試。希望能為素質教育的開展做一些具體的開拓工作。通過開展這些美術教育要以發展人的素質為核心的嘗試性的教學活動，我有以下幾點體會：

(1)教師的教學目標要十分確定，目標的含義包括思維和技法兩個內容。用最適合學生心理特點的方法去激發學生的學習動機。使他們對學生內容感到既新鮮又不太陌生。能夠做到這一點需要了解全體教學對象的文化背景。如他們喜歡看的書，電視節目，喜歡玩的游戲，喜歡幻想的事物等。以感受、情感、表現欲為先導，給予學生更多的思路，為他們提供更寬更廣的思維空間。

(2)在輔導過程中，尊重學生的思路和構想，對他們的錯誤想法，也要想辦法巧妙地化誤為正，不要輕意地否定學生的構思，盡可能地發現其中可貴的閃光點，然后加以擴大，肯定他們的優點，指出不足，讓他們全面了解自己作業的實際情況和將應怎樣展開和整理畫面；在學習的過程中不斷調整、再現、完善自己的表現欲。

(3)教會學生使用點、線、面、色完整地表達形象之間互相依托的關系。根據學生作品的實際情況分析畫面上的主次、節奏。疏密、秩序、對比、和諧等藝術規律，幫助他們用一定的技法建立畫面的整體關系，把美術知識要素與自己的表現有機地結合起來，并有所創新。

這樣的美術教學十分有益于素質教育的實施。素質教育的重要內容是注重學生創新能力的培養，注意學生個性的發展，因材施教，因人施 14 教。新的素質美術教學不以統一的標準和模式來要求學生，而是讓學生充分顯示和發揮自己的個性，鼓勵學生創新，學會不同于它人、不同于己的新的思維方法。學生在課堂內的體驗，經過教師的啟發，擴展延至課堂外。思維活動始終處于一種非常活躍的狀態中，通過這種訓練，使學生的思維活動積極，一旦受到外界的刺激，還會分化、擴大和發展。使學生希望表現的原望得以實現，善于表現的才能得以施展。

素質美術教學鼓勵學生對所要描繪的各種物象進行轉換夸張。從而創作出新的形象。擴大了學生的經驗世界，擴充和完善了他們的知識結構。培養了他們的自主能力。使他們在繪畫中不僅獲得了精神上的快樂。更是親身經歷了一種不同以往的審美活動。

素質美術教學引導學生從各種角度去觀察物象，將自己的情感和關注滲透到對靜態世界和動態世界的觀察中去。它一反以往以機械的、純客觀的態度來觀察表現對象的模式。加強了人與物交流，易于培養學生對生活的熱情和積極主動的生活態度，有助于建立起受教育者健全的人格。

我國美術教育比起其它學科教育要年輕的多。美術教學很難對學生的表現做出量化的標準。但它涉及面很廣，涉及到造型技能技巧、審美意識、兒童心理發育，甚至包含一些哲學上的觀念與認識。美術教育對學生的潛在影響是其它學科不能替代的。尤其是素質美術教學觀念，它已經不是一個單純的以美術學科自身內容為中心的教學觀念。它包涵了美術學科中基本造型要素，美感訓練等諸多內容。通過美術的形式從另 15 一層面，另一視角，讓學生來觀察世界，描繪世界。同時在這一活動中使學生對自我有了新的認識。它將使教師更尊重學生的心理特點和發展規律，摒棄揠苗助長的實用主義觀念。尊重學生已有的經驗世界。不斷在幫助他們充實和擴大學生的經驗世界。而不是否定他們或用成人的經驗取代他們的經驗。尊重學生自主意識。盡可能地留給他們自由發揮的余地和空間。這種教育將不僅給學生用藝術手段表現大千世界，表現他們內心世界的能力，同時也通過這一獨特的藝術教育活動促進了學生健全人格的發展。

參考文獻：

①《馬克思恩格斯選集》第四卷，第506頁。

②《藝術與現實的審美關系》車爾尼雪夫斯基，1979年版中譯本，第109頁

③《美學》第一卷，黑格爾，1979年版中譯本，第132頁 ④《藝術心理學論綱》李正天，引言。

⑤《美術教育與人的發展》楊景芝，1999年版，第18頁 ⑥《美術教育與人的發展》楊景芝，1999年版，第76頁

（該論文榮獲2009年云南省教育科研論文競賽一等獎）

第五篇：房地產、建筑業稅收政策

房地產、建筑業稅收政策

第一節 新《營業稅暫行條例》及其《細則》

一、營業稅條例修訂的主要內容

（一）調整了納稅地點的表述方式。

（二）刪除轉貸業務差額征稅規定。

（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。

（四）將納稅申報期限延長至15日。

二、新條例、細則涉及建筑、房地產業營業稅新規定

（一）“視同銷售”新規定：

1、舊《細則》第四條規定：

（1）轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。

2、新《細則》第五條規定：

納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化。

（1）調整了視同銷售的范圍。轉讓“有限產權”或“永久使用權”不再視同銷售；增加了“個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規定。

（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務總局規定的其他情況”。

（二）“混合銷售”新規定：

1、舊《細則》規定：

第五條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定。

2、新《細則》規定：

第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。

第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

（1）提供建筑業勞務的同時銷售“自產貨物”的行為

（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細則》第七條明確規定“提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為”，“應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅”。

（2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務總局規定的其他（應分別核算應稅勞務營業額和貨物銷售額的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業務。2009年與某房地產開發公司簽訂銷售、安裝協議。約定共計為房地產公司某開發項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業務，根據《營業稅暫行條例實施細則》第七條規定，其混合銷售行為應分別繳納增值稅、營業稅。

應納增值稅 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元

應納營業稅（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，負責為某工廠建設一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結構安裝工程款500萬元，鋼結構設備款19000000元。所需鋼結構設備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設備構件。該部分設備可抵扣進項稅額為2500000元。

分析：該建筑公司主營業務應為建筑安裝。依據《營業稅暫行條例實施細則》第七條，其混合銷售業務應分別處理。

營業稅應稅勞務應納營業稅＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 應納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相關鏈接：“自產貨物”的概念】

貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結構設備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。

判別企業使用的是否為“自產貨物”主要應注意以下兩點：

（1）是否符合貨物的特點：

自產貨物，是指企業利用自身技術與各種資源，自己生產的可供出售的物品。自產貨物也是貨物的一種，應該具備一般貨物基本特點：第一、經過企業的加工制造過程，所生產的物品與原來用于生產的原材料物品在形態、性能各方面都發生了變化；第二、產品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產品對外銷售。

（2）加工過程是否屬于“生產過程”：

判別建筑企業使用的原材料是屬于外購材料還是“自產貨物”關鍵在于區分加工過程是屬于“生產過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產過程，則屬于使用“自產貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。

（三）“兼營業務”新規定：

1、舊《細則》規定：

第六條 納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅。

2、新《細則》規定：

第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

3、新舊對比：

舊《細則》規定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅”。新《細則》只規定：“未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額”；不再強求一并征收增值稅。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主營業務為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業務。2009年總的收入68000000元，統一計入一個科目“經營收入”中。經地稅機關審核，建安收入為50000000元，建材銷售業務收入15000000元，修理修配業務收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。

分析：該企業的經營行為屬于兼營行為。根據《營業稅暫行條例實施細則》第八條規定：“納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。應納營業稅＝50000000×3%＝1500000元

應納增值稅＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相關鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區別】（1）混合銷售與兼營的概念

①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。②兼營是指同時經營“營業稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業務的行為。（2）兩者的區別在于：

①混合銷售是一項經營業務，兼營是多項經營業務。

②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。

③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。

（四）“承包承租”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十一條：企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細則》規定：

第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統稱承包人)發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人(以下統稱發包人)名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊對比：（1）增加了掛靠的業務；

（2）納稅人發生了變化。舊《細則》規定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規定，以發包人名義對外經營并由發包人承擔法律義務的由發包人納稅，否則以承包人納稅。

（五）“建筑工程總包分包”新規定：

1、舊《細則》規定：

第五條：

（三）建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。

2、新《細則》規定：

第五條

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額；

3、新舊對比：

（1）刪除了關于“轉包”業務的相關規定。

4、【相關鏈接:分包、轉包的相關法律規定】

（1）分包、非法分包、轉包的概念：

①所謂分包，是指總包單位自行完成建設項目的主要部分，其非主要的部分或專業性較強的工程，如工藝設備安裝，結構吊裝工程或專業化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術要求的建筑安裝單位。

②所謂非法分包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

③所謂轉包【《建設工程質量管理條例》（國務院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉給他人承包的行為。

（2）分包與轉包的區別：

①分包和轉包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設項目的一部分，而轉包工程的總承包人不參與施工。

②分包與轉包的共同點在于，分包和轉包單位都不直接與建設單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。

（3）稅收上取消“轉包”規定的法律淵源

根據《建設工程質量管理條例》第二十五條、《工程總承包企業資質管理暫行規定》第十六條規定、《建筑法》第二十八條規定、《合同法》第二百七十二條，轉包是一種違法行為，應依法予以取締。因此，也不應在依法征稅范圍之列。

（六）“價外費用”新規定：

1、舊《細則》規定： 第十四條 條例第五條所稱價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。

2、新《細則》規定：

第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政。

3、新舊對比：

（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。

（2）明確規定，代收的“政府性基金”、“行政事業收費”不屬于價外費用。

（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規定：

1、舊《細則》規定：

舊《細則》對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規定。財稅[2003]16號第三條規定：

（1）單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除。

（2）單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

2、新《細則》規定：

第十四條 納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。

第十五條 納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。

3、新舊對比：

（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規定從規范性文件提高到規章的高度。

（2）新《細則》與財稅[2003]16號相比，內容基本一致，只是語言敘述有所不同。

4、【相關鏈接：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區別？】

長期以來，在不同資料和教材中，關于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業折扣、現金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業對財務會計制度、稅收政策的執行情況。

（1）現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念

①在“企業會計準則第14號——收入”中，直接使用的是：現金折扣、商業折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規定：

現金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。

商業折扣，是指企業為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。

銷售折讓，是指企業因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。

銷售退回，是指企業售出的商品由于質量、品種不符合要求等原因而發生的退貨。

②關于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現金折扣也稱銷售折扣； 商業折扣也稱折扣銷售。

（2）營業稅與企業所得稅政策比較

①營業稅無論是“商業折扣”還是“現金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業額；發生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除

②企業所得稅不強調在一張發票注明，只要是現金折扣就應當按照扣除現金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現金折扣在實際發生時計入當期損益；商業折扣應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業已經確認銷售收入的售出商品發生銷售折讓和銷售退回，應當在發生當期沖減當期銷售商品收入。這一規定與《會計準則》一致。

③現實操作中，盡管企業所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發票注明，不然計算營業稅時不予扣除。

實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現金折扣。商業折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發票。

（八）“建筑業營業額”新規定：

1、舊《細則》規定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

2、新《細則》規定：

第十六條 除本細則第七條（混合銷售業務）規定外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

3、新舊對比：

（1）新《細則》取消了舊《細則》關于建筑、修繕、安裝的說法，統一稱作“建筑業勞務”；（2）新《細則》規定，提供“裝飾勞務”。其營業額可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”，以“清包工”作為營業額。

（3）舊《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備的價值是否作為安裝工程總產值”；新《細則》規定，營業額是否包括設備價值主要看“設備由誰提供”。

4、相關說明：

（1）新《細則》關于設備的概念沒有明確。實踐中暫時應以主管稅務機關規定為準。（2）執行中應嚴格區分“甲供材”和“建設方提供的設備”。

5、【相關鏈接：設備與材料的劃分（僅供參考）】（1）設備的概念;設備是指：經過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產加工、檢測、醫療、儲運及能量傳遞或轉換等功能的機器、容器和其他機械。設備分為標準設備和非標準設備。

標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規定的產品標準批量生產的，已進入設備系列的設備。

非標準設備：是指國家未定型，非批量生產的，由設計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設備。

設備包括以下各項：

各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內的儀器及屬于設備本體部分的儀器儀表等；

附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分；

無論用于生產或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。（2）材料的概念：

材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經過工業加工的設備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。

（九）“費用扣除”、“合法票據”新規定：

1、舊《條例》、《細則》規定：

舊的條例、細則沒有關于“費用扣除”和“合法票據”的相關規定。財稅【2003】16號文件第四條規定：營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細則》規定：

條例第六條：納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。

細則第十九條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證(以下統稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；（4）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

3、新舊對比：（1）支付給境內的：

原來以“發票”和“合法有效憑證”為扣除依據；新《細則》規定以“發票”或“財政收據”為扣除依據。（2）支付給境外的：

原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據”或“出具的公證證明”為扣除依據；新《細則》規定以“該單位或者個人的簽收單據”為合法有效憑證予以扣除。稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構的確認證明”；

（3）增加了“國家稅務總局規定的其他合法有效憑證”。

（十）“扣繳義務人”新規定：

1、舊《條例》《細則》規定：

《條例》第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）委托金融機構發放貸款，以受托發放貸款的金融機構為扣繳義務人。（2）建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。（3）財政部規定的其他扣繳義務人。《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務人規定如下：

（1）境外單位或者個人在境內發生應稅務行為而在境內未設有經營機構的。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。

（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應納稅款以售票者為扣徼義務人；（3）演出經紀人為個人的，其辦理演出業務的應納稅款以售票者為扣繳義務人。（4）分保險業務，以初保人為扣繳義務人。

（5）個人轉讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產的。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。

2、新《條例》、《細則》規定： 第十一條 營業稅扣繳義務人：

（1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。

（2）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

3、新舊對比：

（1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務”營業稅扣繳規定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內轉讓無形資產或者銷售不動產”的營業稅扣繳規定。

（2）取消了舊《條例》中關于“金融業委托發放貸款”、“建筑業分包、轉包“扣繳營業稅的的規定（3）取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經紀人”、“分保業務”、“轉讓無形資產”扣繳營業稅的規定。

（4）將舊《條例》中“財政部規定的其他扣繳義務人”在新《條例》中改為“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。”改變了權限主體。

4、【相關鏈接：關于建筑營業稅稅收管理的思考】（1）常見征管現象：

地方稅務局以“房地產企業直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業營業稅”為由，要求房地產企業到地方稅務局將取得的“購貨發票”換成“建筑業發票”并補繳“建筑業營業稅”。否則，不得在企業所得稅前扣除。（2）征管依據：

①舊《營業稅暫行條例實施細則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

②財稅〔2006〕177號（已經于2009 年5月28日被財稅[2009]61號文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業應稅勞務時應按照下列規定確定營業稅扣繳義務人：

A、建筑業工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。

B、納稅人提供建筑業應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業稅的扣繳義務人：

a、納稅人從事跨地區（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業應稅勞務的；

b、納稅人在勞務發生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的。（3）執法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯誤。

首先《征管法》第四條第三款規定：“ 法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人”。按此規定只有《營業稅暫行條例》設定的扣繳義務人才是法定的。按照舊《細則》第二十九條規定，只有第二十九條本身規定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設定的“財政部規定的其他扣繳義務人”的條件。財稅【2006】177號文件，規定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合《營業稅暫行條例》設定的“國家財政部規定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。只能理解為是稅務機關為了加強征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務機關就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務機關可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執行代扣代繳規定必須規范。

②處理結果錯誤。

第一、房地產企業不是“建筑營業稅”納稅主體，不應承當建筑業納稅義務。即便是實際納稅時，稅務機關開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉嫁到了房地產企業身上。建筑企業不可能出這筆錢。第二、從企業所得稅的角度考慮，《企業所得稅法》第八條規定：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。因此，只要企業能夠證明其業務的真實性，并取得了合法票據，稅務機關無權決定其發生的支出不予扣除。第三、營業稅條例第六十九條規定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據此規定，扣繳義務人既沒有負責追繳稅款的義務，也沒有代墊稅款的義務。稅務機關只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務機關在此之前是否對扣繳義務人進行過納稅輔導，扣繳義務人是否知道具有扣繳義務是處理問題的關鍵。如果稅務機關未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務人就應該承擔相應法律責任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產企業代為繳納建筑業營業稅都是不正確的，讓其到稅務機關換票更是不正確的。

③造成征管錯誤的根源：

第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關的征管辦法。稅務機關實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務機關只就建筑業營業稅納稅人到稅務機關開票部分的營業額征收營業稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產企業結算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業稅。

第二、稅務機關工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務機關早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業的營業額都應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款”。并在平時加強監督與管理，就不會出現類似以上情況。

說嚴重點，在某種程度上發生以上情況完全是由于“稅務機關亂作為”、“稅務機關人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉嫁到納稅人身上。第三、某些納稅人、扣繳義務人法律意識淡薄也是一個主要原因。

（4）如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業稅”規定的修改：

新《細則》取消了對《條例》設定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮：

第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業勞務”、“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產”在勞務發生地、土地使用權所在地、不動產所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。

第二、新《細則》規定：“扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款”。

依據以上規定，以“勞務發生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關代扣代繳營業稅的規定。

至于取消建筑業“實行分包、轉包”營業稅代扣代繳規定，一是“轉包業務”按照現行法律被視為非法經營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業額主動到稅務機關申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業稅。如果是非法分包，也應該是非法行為，與“轉包”行為一樣不允許存在。

至于新《條例》第十一條規定的“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人

只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據以上分析，在國務院財政、稅務主管部門沒有做出新的規定之前，除《條例》第十一條第一款規定外，稅務機關不得就任何業務、要求任何單位和個人代扣代繳營業稅。“甲供材”的問題，稅務機關必須無條件的承認。

（十一）“建筑業納稅義務發生時間”新規定：

1、舊《細則》規定：

第九條 營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

第二十八條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的。其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人將不動產無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。

納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。

2、新《條例》、《細則》規定： 《條例》第十二條

營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。《細則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

3、新舊對比：

（1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定”的條款；（2）明確了“營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天”；（3）明確了 “收訖營業收入款項”、“取得索取營業收入款項憑據的當天”概念；

（4）明確了“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”；

（5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發生時間的規定；

（6）銷售自建建筑物的納稅義務發生時間由原來的“收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發生時間”。

以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定。這一規定將在很大程度上改變建筑業納稅人的計稅方式。

第二節 營業稅（物業管理公司收入及營業稅相關規定）

1、如何區分物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入、物業代收收入？ 財基字【1998】7號：

物業管理公司的收入包括：主營業務收入和其他業務收入。

（1）主營業務收入：

包括物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入。

①物業管理收入：是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

②物業經營收入：是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

③物業大修收入：是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

（2）其他業務收入：

是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入、無形資產轉讓收入等。

2、物業管理收入如何繳納營業稅？

（1）財稅[2003]16號規定：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。（2）代有關部門收取的費用，如果開局本單位票據，視為物業管理收入，待支出時統一作為費用扣除。

（3）物業管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業稅時，允許其沖減當期的計稅營業額。

3、物業經營收入、物業大修收入如何納稅？

根據《營業稅暫行條例》及其實施細則，物業經營收入、物業大修收入分別按照所從事的經營項目所適用的營業稅稅目，依法定稅率征收營業稅。

4、代收收入如何繳納營業稅？

（1）國稅發[1998]217號規定：物業管理企業帶有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理業務”。因此對物業管理企業帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務收取的手續費應征收營業稅。（2）代有關部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關單位提供的票據，這部分收入不作為物業管理收入，只將收取的手續費作為物業管理收入（收取手續費時要給有關單位開據服務性發票）。

5、物業部門收取的垃圾處置費如何征受營業稅？

（1）國稅函【2005】1128號規定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業稅。

（2）根據以上規定，物業公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業稅升水收入，不征收營業稅。但是，不屬于《企業所得稅法》規定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業所得稅。

6、物業公司實行收入分成的如何繳納營業稅？

以物業公司名義收取的收入，如果按規定與業主委員會實行分成，營業稅的納稅人應為物業公司，物業公司應按照物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入、代收費用等相關規定計算繳納營業稅。支付給業主委員會的分成支出作為費用處理。業主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務業發票，否則物業公司不能在企業所得稅前扣除。

7、物業公司收取的物業接管費、一次性收取全年物業管理費如何納稅？（1）《營業稅暫行條例》

第十二條 營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

（2）物業公司從房地產公司收取的接管費用，轉入物業公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時房地產公司已經給客戶開具發票，并且已經計入收入繳納營業稅、企業所得稅，物業公司就不許再做收入處理。可以掛在“其他應付”款等科目。同時應保存好開發公司就這部分收費澆水的相關憑證。

②如果房地產公司收取時沒有開具發票，也沒有計入收入繳納營業稅、房產稅，轉入物業公司應按《營業稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規定處理。（3）物業公司一次性收取全年物業管理費也應按照《營業稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規定處理。