第一篇：關(guān)于富景物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)情況的調(diào)研3

關(guān)于富景小區(qū)物業(yè)管理社區(qū)文化建設(shè)情況的調(diào)研

09物業(yè)管理一班 第三小組成員：

1.基本情況2009309117紀清玉

2.存在的問題2009309114羅凱麗

3.原因分析2009309115劉遠芳

4.對策 建議2009309116賴俊流

5.問卷調(diào)查（及調(diào)查表設(shè)計）2009309118葉錦輝

6.總結(jié)和整理（收尾）2009309113鐘嘉輝

社區(qū)文化建設(shè)是有中國特色社會主義文化建設(shè)的重要組成部分 ,是社會主義精神文明建設(shè)的應(yīng)有內(nèi)容之一。社區(qū)文化建設(shè)是改革開放的新事物 ,也越來越來引起人們的重視。它是特定的區(qū)域內(nèi)滋生和發(fā)展起來的文化 ,因此不可避免地會打上該地區(qū)的烙印 ,受到地理條件、居住人口、社區(qū)組織、傳統(tǒng)文化精神等因素的制約 ,即具有地域性特點。

城市的現(xiàn)代化 ,是經(jīng)濟政治文化全面發(fā)展的過程。加強城市社區(qū)文化建設(shè) ,推進城市現(xiàn)代化建設(shè) ,是城市現(xiàn)代化的必然要求。

河源市富景小區(qū)的物業(yè)是城標物業(yè)，公司于2000年10月9日在新市區(qū)興源路與凱豐路交匯處注冊成立，注冊員工人數(shù)為8人，注冊資金50萬元人民幣。

近年來 ,河源市富景小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)取得了一些成就 ,一是成功組織了河源市首場以創(chuàng)衛(wèi)為主題的元旦晚會；二是發(fā)行了全市首份社區(qū)手機報；三是全市最長的社區(qū)文化長廊落戶本小區(qū)。富景小區(qū)的做法受到市委、市政府領(lǐng)導的表揚并受到小區(qū)的廣大業(yè)主好評。

一、小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)中存在的問題

（一）對小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的重要性認識不足，定位不準。常把社區(qū)文化建設(shè)簡單地等同于小區(qū)居民的休閑娛樂，重視程度不夠。沒有文化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，往往根據(jù)上級要求被動地組織一些文化活動。此外，在對社區(qū)工作的檢查、指導、考核中，社區(qū)文化建設(shè)始終沒有成為關(guān)注的主要內(nèi)容。

（二）小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)部門不明確。社區(qū)文化建設(shè)沒有明確的管理部門和職責范圍，沒有一個較為規(guī)范的管理模式。都是各管一段，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)。

（三）缺乏相應(yīng)的實施條例。對小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)指導、社區(qū)居民如何參與社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)與居民之間的文化活動等問題缺乏相關(guān)的明確的規(guī)定，造成社區(qū)在實際工作中對經(jīng)費投入很難操作。

（四）社區(qū)文化建設(shè)的經(jīng)費投入不足。大多數(shù)社區(qū)沒有文化建設(shè)投入和政策性的財政支持，雖然近年來社區(qū)的文化活動經(jīng)費總的說有了一些提高，但隨著社區(qū)的重組和工作不斷拓展，企業(yè)和事業(yè)單位離退

休人員的歸屬管理，居民的文化需求也有很快增長，往往社區(qū)的經(jīng)費只能勉強維持日常辦公開支，社區(qū)的文化活動開展受到經(jīng)費制約。一些社區(qū)文化活動室建成后，由于缺乏后續(xù)資金的支持，無法正常開放。

（五）社區(qū)文化活動資源未能得到有效整合。主要體現(xiàn)在部門分割、條塊分割的現(xiàn)象相當突出。一方面，社區(qū)文化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏

（六）社區(qū)普遍缺乏文化骨干人才。要搞好社區(qū)文化建設(shè)，需要組建一支具有較高文化素養(yǎng)和道德水平，同時具有相應(yīng)的專業(yè)知識、一技之長、熱心社區(qū)文化的骨干隊伍。但目前受制于人才瓶頸，嚴重影響了社區(qū)文化活動的檔次和水平的提高。

（七）社區(qū)文化活動的參與度較低。由于社區(qū)發(fā)展較快，居民與社區(qū)的聯(lián)系日益密切，但社區(qū)文化活動的參與面卻較窄。一般來說，一項活動參與面達到20%就很高的了,而相當部分的活動參與面是在5%至10%，在職職工參與度低是一個普遍的現(xiàn)象，許多社區(qū)文化活動好不容易組織起來，但參與者卻總是一些“熟面孔”。

二、存在社區(qū)建設(shè)問題的原因分析

（一）沒有統(tǒng)一認識，沒有提高對社區(qū)文化建設(shè)的重視程度。沒有應(yīng)把社區(qū)文化工作的成效納入考核范圍，沒有充分認識加強社區(qū)文化建設(shè)的重要性。該小區(qū)的精神建設(shè)比較落后，不像高檔社區(qū)或者說像正式小區(qū)建設(shè)那樣提供可以提升社員精神價值、凝聚社員團結(jié)力的娛樂文化設(shè)施，沒有機會對社區(qū)文化工作者進行崗位培訓和繼續(xù)教育，提高其對社區(qū)文化建設(shè)的能力。這除了與老小區(qū)性質(zhì)有關(guān)聯(lián)外，我們可以歸咎于領(lǐng)導者對這方面建設(shè)不重視。

（二）小區(qū)對社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)的投入比例小。沒有建立多渠道投入的機制，社區(qū)文化活動及建設(shè)經(jīng)費，沒有與小區(qū)社區(qū)財政撥款同步增長，同時社區(qū)文化配套設(shè)施的建設(shè)并沒有健全，沒有建立社區(qū)文化事業(yè)發(fā)展基金，入社區(qū)文化設(shè)施和社區(qū)文化活動沒有得到重視。該小區(qū)平均每年財政收入超過553531元但其社區(qū)文化建設(shè)投入不足百分之一，所以造成富景小區(qū)內(nèi)文化娛樂設(shè)施簡陋，可供社區(qū)成員休閑、學習的場地很少甚至沒有。

（三）沒有建立社區(qū)文化建設(shè)的管理體制。小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的職能與小區(qū)管理沒有統(tǒng)一起來，并未將其歸并到一個部門。早期我國的社區(qū)文化建設(shè)主要由政府推動，這也就造成很多老社區(qū)跟不上時代的發(fā)展步伐，沒有像現(xiàn)在很多新社區(qū)那樣擁有屬于自己企業(yè)特色的文化建設(shè)隊伍團隊來管理規(guī)劃執(zhí)行這項可以增強社員歸屬感、強化社區(qū)意識、促進社區(qū)穩(wěn)定和諧的管理體制。

（四）社區(qū)歸屬感造成社區(qū)居民參與文化活動的熱情不高。社區(qū)居民是文化建設(shè)的主體作用，居民的積極性沒有很好的調(diào)動起來。該小區(qū)是典型的傳統(tǒng)街坊社區(qū)，主要由高、中、低收入者組成。但由于不斷有老社員轉(zhuǎn)讓、出租所屬房產(chǎn)，造成社員不斷有陌生人加入，而且，貧富差距，社會地位、年齡、文化水平、工作屬性、思想意識還沒有完全轉(zhuǎn)化過來等也造成社員更愿意扮演“觀眾”而非“領(lǐng)導者、參演者”。

三、加強社區(qū)建設(shè)工作的建議

如何加快推進社區(qū)建設(shè)步伐，是當前亟待研究解決的一個問題。

（一）加強領(lǐng)導，明確職責。加強我小區(qū)，建立健全科學的領(lǐng)導機制、工作機制、考核機制，為社區(qū)建設(shè)指明方向。調(diào)整社區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組及其成員單位，明確各成員單位的職能、職責。定期召開領(lǐng)導小組成員單位會議，聽取成員單位履職情況的報告。

（二）整合資源，配強力量。一是成立一個區(qū)委領(lǐng)導的能夠統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)各個部門的社區(qū)建設(shè)指導辦公室，配備專職干部，明確職能、職責。二是整合人力資源。把工會配的社區(qū)協(xié)理員，部門配的門前三包協(xié)理員，計生上配的社區(qū)計生專干，公安上配的協(xié)警，民政部門配的低保社工人員等等，整合到社區(qū)，在管理方式上，由部門開展業(yè)務(wù)指導，由社區(qū)統(tǒng)一調(diào)度和管理。三是整合政府提供的項目資源，文化、體育、衛(wèi)生、民政、工會等等都有針對社區(qū)建設(shè)的業(yè)務(wù)項目，這是社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要補充。

（三）建設(shè)場所，提供平臺。按照每個社區(qū)不少于500平方米的要求，支持、幫助、扶持社區(qū)建設(shè)服務(wù)場所和辦公場所，把低保、優(yōu)撫、計生、勞動保障、衛(wèi)生、醫(yī)保、教育、養(yǎng)老、文化等涉及民生的項目納入社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，實行“一門廳”式的服務(wù)，保證有場所辦事、有人辦事、有錢辦事。

（四）強化培訓，提高素質(zhì)。一是加強對社區(qū)干部的培訓，提高社區(qū)干部的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。二是通過社區(qū)居委會的換屆選舉，改善社區(qū)干部年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)，配優(yōu)配強社區(qū)領(lǐng)導班子。三是對社區(qū)工作人員的培訓。對現(xiàn)在的社區(qū)工作人員開展社工專業(yè)培訓，提高業(yè)務(wù)能力，同時，有計劃的招聘一批有資質(zhì)的社工人員充實到社區(qū)工作隊伍中。

（五）加大投入，資源共享。目前社區(qū)工作難以開展主要原因是工作經(jīng)費不足，如城關(guān)鎮(zhèn)老城社區(qū)原有居民只有3000多人，如果戶口接受了要達到4000多人，居委會無法承擔4萬多人的屬地管理任務(wù)。建議政府出臺一個政策，社區(qū)每增加1萬人，財政補助2萬元的工作經(jīng)費，配備一名社工人員。那么，社區(qū)將對社會基層的管理將會發(fā)生更大的作用。同時，要加大投入，建立社區(qū)與政府信息共享平臺。政府和政府部門掌握的涉及到社區(qū)居民的戶籍信息、救助對象、矯正對象、優(yōu)撫對象、專業(yè)愛好等信息，都要與社區(qū)共享，便于社區(qū)開展管理和服務(wù)。

結(jié)語：社區(qū)建設(shè)屬新生事物，需要不斷摸索和總結(jié)。此調(diào)研報告僅僅是基于對富景現(xiàn)階段制約社區(qū)文化發(fā)展存在困難和問題作了初步調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上對社區(qū)文化發(fā)展及社區(qū)平臺的建設(shè)提出了一些應(yīng)對措施。

今后的社區(qū)發(fā)展，關(guān)鍵要隨著政府職能的不斷轉(zhuǎn)變，社會轉(zhuǎn)型的不斷完成，在各級政府、社區(qū)居委會、社區(qū)居民中真正形成共識，把居委會由現(xiàn)在政府的“腳”變成社區(qū)居民的“頭”，使社區(qū)居委會逐步成為社區(qū)建設(shè)的主體，成為黨領(lǐng)導下的社區(qū)居民實行自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織。這樣才能真正把社區(qū)的文化建設(shè)好！

附：

關(guān)于富景物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)調(diào)查問卷

尊敬的受訪者：

您好，我們是河源職業(yè)技術(shù)學院的在校生，我們現(xiàn)在正在進行一項物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)調(diào)查問卷，主要針對社區(qū)文化建設(shè)。此問卷采用無記名方式，不涉及隱私外泄問題，請您放心作答。本問卷共有20道題，請將您認為合適的項目填到前面的小括號內(nèi)，歡迎您對調(diào)研活動提出建議或批評，對于您對的支持，我們團隊表示衷心的感謝和祝福。

1、您是否希望有一個集中的控制中心統(tǒng)一對您服務(wù)要求做細分？()A、希望B、不希望 2.請問您的受教育水平？()

A、初中及以下B、高中或中專

C、專科或本科D、碩士研究生及以上學歷3.您的工作是什么？()

A、黨政機關(guān)人員B、企事業(yè)單位人員C、學生D、下崗或退休

4.您如何看待對現(xiàn)在居住社區(qū)的文化基礎(chǔ)設(shè)施？()A滿意B、一般C、不滿意D、很不滿意 5.您主要通過什么途徑來滿足您的文化需求？()

A網(wǎng)絡(luò)B、電視C、社區(qū)文化活動D、圖書館E、其它 6.您認為搞社區(qū)文化建設(shè)有沒有必要？()

A 有必要B、沒必要C、無所謂D、很需要 7.您所居住的社區(qū)是否經(jīng)常舉辦文化活動嗎？()A經(jīng)常B、不經(jīng)常C、很少D、從來沒有 8.您是否愿意參加社區(qū)文化活動？()

A、是B、否C、無所謂D、看情況而定 9.您知道社區(qū)里有哪些文化娛樂活動？()

A知道B、知道一些C、不知道D、一點都不知道 10.社區(qū)里的文化活動有沒有影響到你們？()A有B、沒有C、影響不是很大D、還行 11.您喜歡哪些類型的文化活動？()

A文、體競賽類B、游戲娛樂類C、文藝表演類

D、興趣參與類E、知識講座技能培訓類F、科普宣傳類 12.您社區(qū)里有沒有給一些活動是給孩子們提供的？()A、有B、沒有C、很少

13.您認為社區(qū)里應(yīng)該給孩子文化活動嗎?()A、有B、沒有C、很有必要

14.您認為社區(qū)里應(yīng)該給孩子提供些什么文化活動?()A、唱歌、跳舞B、娛樂C、鍛煉D、其它

15、.您希望社區(qū)會定期舉辦哪些活動？()

A、球類培訓班，B、健身、健美操培訓班，C、.跆拳道、瑜珈培訓班，D、自駕游，E、兒童夏令營，F(xiàn)、老年俱樂部

16、您不在家時，是否愿意保潔或其它服務(wù)人員進入您的房子對其進行服務(wù)？()

A、愿意B、不愿意

17、老人、小孩、病人等弱勢群體是最需要的關(guān)心照料的群體，但目前的社區(qū)配套服務(wù)最缺乏的也恰恰是這些內(nèi)容，您認為對上述弱勢群體的關(guān)心照料是否應(yīng)由社區(qū)服務(wù)體系擔當？()A、應(yīng)該B、不應(yīng)該。

18、您認為怎樣的社區(qū)更有助于提高您的生命質(zhì)量與生活品質(zhì)？()A、地段好、離市中心近B、交通便利C、小區(qū)環(huán)境好D、社區(qū)服務(wù)體系完善

19、如果您選擇購房，在價格相差不多的情況下，下列因素中您最看中的會是哪些？()

A、地段相對較好B、社區(qū)服務(wù)價值體系完善C、小區(qū)環(huán)境好D、交通相對便利

20、您希望將來社區(qū)服務(wù)體系應(yīng)該如何構(gòu)建？()

A、開發(fā)商只管蓋房子，剩下的由其它社會機構(gòu)進駐經(jīng)營自然生成，B、開發(fā)商統(tǒng)一整合各種資源，向業(yè)主提供完善的服務(wù)體系，C、街道或居委會組織友愛互助團體進行服務(wù)。

富景物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)調(diào)查問卷

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設(shè)標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應(yīng)的指導性服務(wù)收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀

我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

（一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委

員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)

制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制

約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)

管理條例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行

為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳

拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不

力給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認為小區(qū)公共財產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順

暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標準。由小區(qū)業(yè)主大會

根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。一是按照《物業(yè)管理

條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當權(quán)益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)

主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權(quán)利和義務(wù)的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和

道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力

從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關(guān)。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權(quán)益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

第四篇：物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

一、物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系

有的學者認為，現(xiàn)代社區(qū)成員典型的心理征候就是孤獨與焦慮。生活在現(xiàn)代都市的現(xiàn)代人類，很容易患上人際關(guān)系淡薄這一“現(xiàn)代都市癥”。這一病癥，像一堵無形的圍墻攔截了社區(qū)成員間的溝通與融洽。而物業(yè)管理是人對人、面對面的服務(wù)，它的自身特點又決定了溝通和配合是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的必備前提。如何解決這一矛盾？經(jīng)過十幾年的探索，深圳等物業(yè)管理發(fā)達的城市基本上找到了一條符合中國國情、具有中國特色的辦法，出現(xiàn)了像“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)”的“萬廈—蓮花北”物業(yè)管理模式。下面就物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系從兩個方面予以說明。

(一)社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理的互動

現(xiàn)代城市住宅區(qū)與傳統(tǒng)的住宅區(qū)性質(zhì)不同。舊住宅區(qū)分布散亂、住房狹小、配套不全，住戶工作單位劃一，同質(zhì)性程度高，集體色彩使私隱難以實現(xiàn)；現(xiàn)代城市住宅區(qū)規(guī)劃有序、環(huán)境良好、配套齊全，既有獨立的私人空間，又有交往的公共場所，住戶來自各單位各行業(yè)，異質(zhì)性程度強，住戶更具獨立色彩。住戶間的陌生更加造成了交往障礙。業(yè)緣關(guān)系重于地緣關(guān)系，住戶間“關(guān)上單元門，個人顧個人”，忽視人際間的交往，繼而引發(fā)集體觀念松散、社區(qū)關(guān)懷淡薄等不良征候。而物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及公共設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一和增長。物業(yè)管理的產(chǎn)品主要是服務(wù)，而服務(wù)是以勞務(wù)量來衡量的。物業(yè)管理企業(yè)的管理就是充分優(yōu)化人、財、物等經(jīng)營要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的輸出，實現(xiàn)最大化的效益和效率。除了無法節(jié)約、必須輸出的絕對勞務(wù)量之外，怎樣盡可能減少相對勞務(wù)量是物業(yè)公司追求的管理目標。

減少相對勞務(wù)量的一個最主要的通道就是住用戶的大力配合和深層理解。如果服務(wù)對象隨意高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地，甚至人為地攀折花木、損壞設(shè)施，那么，物業(yè)管理機構(gòu)勢必事倍功半。相反，如果住用戶恪守公約、遵守公德、鄰里相親、互助友愛，甚至主動維護公共秩序和社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理單位就會事半功倍。

那么，怎樣才能實現(xiàn)減少相對勞務(wù)量這一管理目標呢？除了企業(yè)自身深挖潛力、提高效率之外，社區(qū)文化建設(shè)是十分重要的手段。社區(qū)文化建設(shè)搞好了，會增強住用戶之間、住用戶與管理者之間的感情，加強鄰里之間的團結(jié)，達成服務(wù)主客體之間的共識，形成管理者與對象之間的相互尊重。在這種理想的管理與服務(wù)的環(huán)境下，管理單位自然會省心省力、省時省物。所以董日臣先生說“社區(qū)文化實際就是管理藝術(shù)，一種減少勞務(wù)量的藝術(shù)”。

社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理具有巨大的促進作用。那么，物業(yè)管理單位要想提高管理水平，社區(qū)文化建設(shè)就是不可或缺的內(nèi)容。正是這種良性的互動，形成了物業(yè)管理的中國特色。1997年頒布的《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》明確規(guī)定：“社區(qū)文化必須有制度，有設(shè)施場地，有活動記錄，有專職或兼職人員，有相當數(shù)量和實效的活動。”這一舉措，更加引導并促成了物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的良性互動，收到很好的社會效益和經(jīng)濟效益。

(二)物業(yè)管理對社區(qū)文化建設(shè)的整合物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)實行社會化、一體化管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家，另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。原來那種自建自管的分散管理體制和多個管理部門的多頭為政局面，演化成物業(yè)管理企業(yè)在授權(quán)范圍內(nèi)實施社會化管理，其中就包含社區(qū)文化的組織與服務(wù)；同時，物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住用戶日益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位服務(wù)和以鄰里相親為主旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。

社區(qū)文化建設(shè)首先經(jīng)歷了一個從住用戶的自覺到管理者的自覺這樣一個過程。社區(qū)文化需求是社區(qū)居民物質(zhì)生活改善、環(huán)境需求不斷滿足以后的必然結(jié)果。居有定所、衣食無憂，社區(qū)文化活動就會在社區(qū)成員中自發(fā)地產(chǎn)生。社區(qū)發(fā)展到一定的階段必然會出現(xiàn)社區(qū)文化，這已經(jīng)成為不爭的事實，關(guān)鍵是對這種自娛自樂的社區(qū)文化活動如何加以扶植，加以引導，加以整合。物業(yè)管理企業(yè)因為特殊的身份與角色，凝聚社區(qū)成員文化關(guān)注的目光，成了社區(qū)文化的組織者、實踐者。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)組織開展社區(qū)文化活動主觀上是為了提高管理服務(wù)水平，創(chuàng)造品牌，提升競爭，但客觀上卻形成了經(jīng)濟與文化的互動，改變了以往群眾文化都由政府文化部門一管到底的局面。有人預言，當標準化服務(wù)如ISO9002等在21世紀形成物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文化的競爭將是最激烈的競爭，文化服務(wù)的水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的水平，物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)管理工作中必然會將社區(qū)文化建設(shè)提高到一個重要的層次予以高度重視。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，社會總代管的地位自然要求物業(yè)管理企業(yè)擔當社區(qū)文化建設(shè)的責任。人的一生有2/3的時間是在社區(qū)度過的，社區(qū)文化對社區(qū)成員的影響是深刻的、持久的，對社區(qū)成員的價值觀、道德觀、人生觀等的形成具有至關(guān)重要的作用。如果物業(yè)管理企業(yè)不加引導，聽任消極的、頹廢的、虛無的精神氛圍彌漫開來，不僅對社區(qū)而且對整個城市會產(chǎn)生不良的影響。8小時之外最能體現(xiàn)社區(qū)成員的精神真我，沒有掩飾、沒有遮攔，這種情況下最易放松自我約束。正是這種現(xiàn)實因素，要求物業(yè)管理企業(yè)擔當起教育人、提高人的重任。

社會的需求、住用戶的需求以及物業(yè)管理企業(yè)自身需求的高度融合，使得社區(qū)文化建設(shè)從深層的建構(gòu)中浮出水面。這冰山般潛在的管理動力和恒久深厚的服務(wù)附加值，使得社區(qū)文化成為社區(qū)精神的載體，成為物業(yè)管理的維系力量，成為一種社區(qū)認同的象征，而這種認同、參與，已導向一個充滿道德秩序和協(xié)作關(guān)系的新型社區(qū)。

二、社區(qū)文化建設(shè)的功能

社區(qū)文化建設(shè)愈來愈為社會、社區(qū)成員及物業(yè)管理企業(yè)所重視，因為社區(qū)文化有其特殊功能，這種特殊功能主要可概括為引導功能、約束功能、凝聚功能、娛樂功能、激勵功能、改造功能。

(一)引導功能

社區(qū)文化的引導功能是指社區(qū)文化對社區(qū)成員的思想和行為的取向具有引導作用，使之符合社區(qū)理想和目標。社區(qū)文化的引導功能既表現(xiàn)為對社區(qū)成員個體的思想行為的引導作用，同時也表現(xiàn)為對社區(qū)整體的價值取向和行為起導向作用。這種導向作用之所以能夠?qū)崿F(xiàn)，是因為一個社區(qū)的社區(qū)文化一旦形成，它就會建立起自身系統(tǒng)的價值和規(guī)范標準。如果社區(qū)成員在價值取向和行為取向上與“標準”產(chǎn)生不符的情況，社區(qū)文化將發(fā)揮引導作用，使之與標準相符合。當然，這種導向是潛移默化和自覺自愿的，是主動認同基礎(chǔ)上的接受和融洽。例如蓮花北村倡導的“家庭責任也是社會責任”、“尊老從自己的家庭開始”等等，對社區(qū)成員的價值取向和行為取向起到了很大的引導作用。

(二)約束功能

約束功能是指社區(qū)文化對社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范的作用，主要表現(xiàn)在社區(qū)文化中的制度文化建設(shè)上。為了加強對社區(qū)文化工作的管理，必須建立和健全各項規(guī)章制度。通過營造社區(qū)特有的文化氛圍，制訂行為規(guī)范和行為準則來維持社區(qū)秩序，調(diào)整人與人之間的社會關(guān)系，使社區(qū)居民懂得哪些事該做，哪些事不該做，產(chǎn)生一種自我約束作用，從而保證社區(qū)文化健康、穩(wěn)定地發(fā)展。群體意識、社區(qū)輿論、共同的習俗和風尚等造成強大的使個體從眾化的群體壓力和動力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我控制。

(三)凝聚功能

凝聚功能是指社區(qū)成員在共同目標、利益和信念的基礎(chǔ)上，通過共建機制，使社區(qū)各種力量相互作用、相互吸引，從而形成一種特有的集聚、凝結(jié)的社區(qū)合力和整體效應(yīng)。社區(qū)文化猶如粘合劑，把社區(qū)內(nèi)的成員“粘合”在一起，社區(qū)通過多種文化活動吸引居民參與，使他們從生疏到認識，從認識到熟悉，增加認同感和歸屬感，從而產(chǎn)生一種凝聚力，形成共同的理想和希望。社區(qū)就像是一個大家庭，每個居民都是家庭中的一員，社區(qū)文化將使他們產(chǎn)生主人翁的責任感，使他們樂于參與社區(qū)的事務(wù)，發(fā)揮自己的才能和智慧，為社區(qū)的繁榮作出貢獻。

(四)娛樂功能

娛樂功能是指社區(qū)文化能起到給人們的消遣提供一種輕松、舒適的環(huán)境的作用。人們不僅有物質(zhì)方面的需求，更有精神方面的需要。隨著改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對精神生活有了更高的需求，而社區(qū)文化恰恰在很大的程度上滿足了人們對精神生活的需求，社區(qū)為他們提供了場地。社區(qū)居民在緊張繁忙的一天工作中會感到精神倦怠，身體疲勞。社區(qū)文化活動將為他們提供一個輕松、愉快和舒適的環(huán)境，使他們從勞累和壓力中解脫出來，得到精神上的享受，并以飽滿的精神投入次日的工作。

(五)激勵功能

社區(qū)文化能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生一種積極向上和進取的精神。這種激勵表現(xiàn)在正面的引導而不是消極地滿足需求，表現(xiàn)在內(nèi)在的引導而不是表面的推動。例如，在社區(qū)住著各種各樣的人，其中包括老、弱、病、殘、鰥、寡、孤、獨等人士，他們中有些人由于生理或心理等原因，對生活和生存產(chǎn)生厭惡心理，為使他們重新找回自信和人生目標，有必要讓他們多參與社區(qū)文化活動，通過參加活動使他們重拾信心，積極面對人生。

(六)改造功能

社區(qū)文化的改造功能最直接的表現(xiàn)是解決精神方面的社會問題。如居民中的封建迷信思想及活動，只能用科學道理和事實加以解釋和糾正。當前，我國社會主義市場經(jīng)濟新體制必然伴隨有拜金主義、自私自利、以權(quán)謀私、道德滑坡等社會問題，造成社會污染。加強社區(qū)文化，開展各種文化活動，則能夠凈化社會環(huán)境，改善社區(qū)居民的精神風貌，為改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造更加有利的社會環(huán)境。

第五篇：淺談物業(yè)管理的社區(qū)文化建設(shè)

淺談物業(yè)管理的社區(qū)文化建設(shè)

指導老師：作者：張曄

論文摘要：

20世紀80年代，隨著中國改革開放步伐的穩(wěn)步推進，專業(yè)化的物業(yè)管理模式以迅速從國外傳到國內(nèi)，由于我國經(jīng)濟體制改革的逐步深化，專業(yè)化的物業(yè)管理已從城市新建住宅小區(qū)的范圍擴展到商業(yè)樓宇，辦公樓宇及工業(yè)廠房，倉庫等更大的物業(yè)范圍。

社區(qū)是聚居在一定地域中的人們所組成的社會生活共同體。因此社會文化建設(shè)在社區(qū)物業(yè)管理中起到至關(guān)重要的地位。在中央提倡和諧社會的同時，我們更應(yīng)該提倡和諧社區(qū)。和諧社區(qū)最重要的一點是社會文化的現(xiàn)代化建設(shè)，如何加強和改進現(xiàn)代物業(yè)社區(qū)的文化建設(shè)，是我們每個社區(qū)人所應(yīng)該了解和努力的。為了進一步了解社區(qū)文化，營造和諧社區(qū)，我們有義務(wù)和責任對現(xiàn)代化社區(qū)文化建設(shè)進行新一輪統(tǒng)籌。

關(guān)鍵詞：物業(yè)、文化建設(shè)、和諧社區(qū)、統(tǒng)籌規(guī)化

目錄：

正文：

一、社區(qū)、文化和社區(qū)文化的概念

(一)社區(qū)

1887年，法國社會學家滕尼斯在《社區(qū)與社會》一書中，將人類群體分為兩種類型，即社區(qū)和社會。社會是社會共同體，以目的、利益、契約以及距離為基礎(chǔ)；社區(qū)則是生活共同體，以地域、意識、行為以及利益為特征。

參照社會學家的定義，結(jié)合居住區(qū)的情形，從物業(yè)管理的實際出發(fā)，我們言及的社區(qū)是指區(qū)域性的社會，是在相對獨立的區(qū)域內(nèi)，具有一定人口和建筑規(guī)模，能滿足人們的日常文化需要，憑感覺能夠感覺到的具體化了的社會。

社區(qū)可以劃分為農(nóng)村社區(qū)、集鎮(zhèn)社區(qū)和都市社區(qū)，此后提及的社區(qū)主要是指都市社區(qū)，即在現(xiàn)代城市里，具有一定共同利益關(guān)系的人們，要同一地域的獨立性漸趨模糊，居民需求對外部的交通、通訊和服務(wù)有更強的依賴性，人口密度調(diào)整適當，年齡結(jié)構(gòu)老化，社區(qū)管理機構(gòu)多元化，社區(qū)成員的歸屬感和參與感增強，等等。這些特點要求城市社區(qū)建設(shè)必須充分發(fā)揮服務(wù)功能、整合功能、凝聚功能、穩(wěn)定功能和發(fā)展功能。

(二)文化

文化(culture)一詞源于拉丁語，原意為：耕耘，耕作，從其可見，文化就是人們對于自然界的開拓。

社區(qū)文化是以人口，地域面積為參數(shù)的社會自然地域范圍內(nèi)，以居民為參與主體，通過文藝表演，科技普及，法律法規(guī)宣傳，文體娛樂等形式，提高城市管理水平和人口素質(zhì)的文

1化形態(tài)，最廣義的社區(qū)文化幾乎涵蓋了社區(qū)經(jīng)濟和政治以外的所有社會現(xiàn)象。狹義的社區(qū)文化僅僅是指社區(qū)居民的文娛活動，因此社區(qū)文化包括社區(qū)成員的群眾性文化，教育、娛樂活動和社區(qū)教育等。

二、社區(qū)文化的內(nèi)容

社區(qū)文化是一定區(qū)域、一定條件下社區(qū)成員共同創(chuàng)造的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)，它包括文化觀念、價值觀念、社區(qū)精神、道德規(guī)范、行為準則、公眾制度、文化環(huán)境等等，其中，價值觀在社區(qū)文化的核心。社區(qū)文化不可能離開一定的形態(tài)而存在，這種形態(tài)既可以是物質(zhì)的、精神的，也可以是物質(zhì)與精神的結(jié)合。具體來說，社區(qū)文化可以包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個方面的內(nèi)容，（一）環(huán)境文化

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的第一個層面。它是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護的自然環(huán)境與人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對象化的具體體現(xiàn)。

(二)行為文化

行為文化也可以被稱為活動文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學習、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動文化。通常所說社區(qū)文化都是指這一類的社區(qū)文化活動。這些活動實際上反映出社區(qū)的社區(qū)風尚、精神面貌、人際關(guān)系范式等文化特征。

(三)制度文化

制度文化是社區(qū)精神、社區(qū)價值觀、社區(qū)理想等相適應(yīng)的制度、規(guī)章、組織機構(gòu)等。同時，這些制度等對保障社區(qū)文化持久、健康地開展具有一定的約束力和控制力。制度文化可以粗略地分為兩類：一類是物業(yè)管理企業(yè)的各種規(guī)章制度，另一類是社區(qū)的公共制度。企業(yè)的規(guī)章制度，企業(yè)的規(guī)章制度和社區(qū)的公共制度都可以反映出社區(qū)價值觀、社區(qū)道德準則、生活準則等。

(四)精神文化

精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨具特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德、價值觀念、社區(qū)理想、行為準則等。

三、社區(qū)文化的特點

(一)社區(qū)文化有著濃郁的企業(yè)化色彩，社區(qū)管理者主觀推動，企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中扮演著重要的角色。在物業(yè)管理對小區(qū)實施一體化管理之后，物業(yè)管理企業(yè)成了社區(qū)文化的組織者、創(chuàng)造者與傳播者。

(二)社區(qū)文化建設(shè)有潛在的功利性。物業(yè)管理企業(yè)藉此推動物業(yè)管理，節(jié)約勞動成本，提高工作效率。社區(qū)文化旨在改變問題住戶，創(chuàng)造理想住戶。

(三)社區(qū)文化具有理性化和世俗化的特征。社區(qū)成員以效率和效能作為衡量與評價日常生活的標準，對事件的處理不太強調(diào)鄰里個人感情，而以利益為基本準則。人們講究實效，講究實惠，注重切身利益，重視實實在在的好處。社區(qū)成員的人格往往呈孤獨的、冷漠化的態(tài)勢。

(四)社區(qū)文化具有開放性特征。這種開放性一方面表現(xiàn)為社區(qū)文化的手段對社區(qū)外的依賴，另一方面則表現(xiàn)為社區(qū)成員對區(qū)域外各種文化的吸納。同時，社區(qū)成員的文化需求呈多元性，而多元化的形成除了因年齡、素質(zhì)、興趣等因素之外，跟社區(qū)文化的內(nèi)外撞擊有很的關(guān)系。

四、物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

（一）通過社區(qū)文化的建設(shè)，可以增強住戶對居住區(qū)的歸屬感。市場競爭環(huán)境日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)在注重高水平服務(wù)的同時，也應(yīng)不斷加強社區(qū)文化的“感情投資”，通過各種形式和渠道增強住戶對社區(qū)的歸屬感和凝聚力。

（二）以社區(qū)文化架起小區(qū)文明的“橋梁”。

（三）有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。

（四）社區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項重要的增值服務(wù)。一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，會使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽度得到更進一步的提升，給物業(yè)注入一種強的文化內(nèi)涵。而這種文化內(nèi)涵將成為物業(yè)的“靈魂”，成為該物業(yè)的特有標志。文化具有巨的無形資產(chǎn)，當這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中，就會帶來物業(yè)的增值。

五、社區(qū)文化建設(shè)的功能

社區(qū)文化建設(shè)愈來愈為社會、社區(qū)成員及物業(yè)管理企業(yè)所重視，因為社區(qū)文化有其特殊功能，這種特殊功能主要可概括為引導功能、約束功能、凝聚功能、娛樂功能、激勵功能、改造功能。

（一）引導功能

社區(qū)文化的引導功能是指社區(qū)文化對社區(qū)成員的思想和行為的取向具有引導作用，使之符合社區(qū)理想和目標。

（二）約束功能

約束功能是指社區(qū)文化對社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范的作用，主要表現(xiàn)在社區(qū)文化中的制度文化建設(shè)上。

（三）凝聚功能

凝聚功能是指社區(qū)成員在共同目標、利益和信念的基礎(chǔ)上，通過共建機制，使社區(qū)各種力量相互作用、相互吸引，從而形成一種特有的集聚、凝結(jié)的社區(qū)合力和整體效應(yīng)。社區(qū)文化猶如粘合劑，把社區(qū)內(nèi)的成員“粘合”在一起，社區(qū)通過多種文化活動吸引居民參與，使他們從生疏到認識，從認識到熟悉，增加認同感和歸屬感，從而產(chǎn)生一種凝聚力，形成共同的理想和希望。社區(qū)就像是一個家庭，每個居民都是家庭中的一員，社區(qū)文化將使他們產(chǎn)生主人翁的責任感，使他們樂于參與社區(qū)的事務(wù)，發(fā)揮自己的才能和智慧，為社區(qū)的繁榮做出貢獻。

（四）娛樂功能

娛樂功能是指社區(qū)文化能給人們消遣，提供一種輕松、舒適的環(huán)境的作用。人們不僅有物質(zhì)方面的需求，更有精神方面的需要。隨著改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對精神生活有了更高的需求，而社區(qū)文化恰恰在很的程度上滿足了人們對精神生活的需求，社區(qū)為他們提供了場地。

（五）激勵功能

激勵功能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生一種積極上進和進取的精神。這種激勵表現(xiàn)在正面的引導而不是消極地滿足需求，表現(xiàn)在內(nèi)在的引導而不是表面的推動。

（六）改造功能

社區(qū)文化的改造功能最直接的表現(xiàn)是解決精神方面的社會問題。如居民中的封建迷信思想及活動，只能用科學道理和事實加以解釋和糾正。當前，我國社會主義市場經(jīng)濟新體制必然伴隨有拜金主義、自私自利、以權(quán)謀私、道德滑坡等社會問題，造成社會污染。加強社區(qū)文化，開展各種文化活動，則能夠凈化社會環(huán)境，改善社區(qū)居民的精神風貌，為改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造更加有利的社會環(huán)境。

六、社區(qū)文化建設(shè)的原則

(一)老與少相結(jié)合老與少相結(jié)合是指社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)該抓住老人與兒童這兩個的群體，帶動中青年人參與社區(qū)文化活動。

（二）與小相結(jié)合這里說的“”是指型的社區(qū)文化活動，需經(jīng)過專門的精心策劃組織，參與者眾，影響面廣，如體育節(jié)、藝術(shù)節(jié)、文藝匯演、入住儀式。社區(qū)周年慶等；“小”是指小型的社區(qū)文化活動，是指那些常規(guī)的。

（三）雅與俗相結(jié)合所謂雅與俗相結(jié)合，是指社區(qū)文化活動應(yīng)當注重社區(qū)成員不同層面的需求,既有陽春白雪的活動，高雅與媚俗同在，崇高與優(yōu)美并存。

當然，社區(qū)文化之雅也不能曲高和寡，那樣會失去文化的群眾基礎(chǔ)；俗也不可以俗不可耐，那樣會導致社區(qū)文化的畸形發(fā)育。所以，社區(qū)文化的開展一定要做到雅俗共賞，不溫不火。

（四）遠與近相結(jié)合這里言及的“遠”是指組織開展社區(qū)文化建設(shè)要有超前的意識,要有發(fā)展的眼光，要有整體的目標；“近”是指要有短期周密的安排,落實和檢查。社區(qū)文化對塑造社區(qū)精神，引導生活方式等方面具有極其重要的作用。物業(yè)管理單位被譽為新生活方式的“領(lǐng)航者”。

七、社區(qū)文化建設(shè)的方法

(一)關(guān)于場地

開展社區(qū)文化活動必須有場地，硬件設(shè)施是社區(qū)文化活動的||基本保障。場地的來源首先要求規(guī)劃，設(shè)計部門將社區(qū)文化活動的場地、設(shè)施納入規(guī)劃；物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段要積極爭取、合理建議。小區(qū)交付使用后，物業(yè)管理單位在資金許可的情況下，還要有計劃、有步驟地對社區(qū)||文化設(shè)施加以完善。條件不夠的，要盡可能地提高文化設(shè)施和利用率，充分發(fā)揮露天廣場、庭院、架空層的作用，要做到活動有地點，小活動有場所。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)動員常駐社區(qū)的企事業(yè)單位及機關(guān)、學校將其文化設(shè)施對社區(qū)成員開放。政府應(yīng)做這方面的法規(guī)政策建設(shè)，使社區(qū)文化工作有法可依，有章可循。

(二)關(guān)于資金

社區(qū)文化活動的開展需要一定的資金支持。資金的來源主要有幾個方面：一是物業(yè)管理單位每年從管理經(jīng)費中劃撥一定的比例用于社區(qū)文化建設(shè)，這是企業(yè)辦文化的重要表現(xiàn)。二是尋求企事業(yè)單位和個人的贊助。熱心于公益事業(yè)、關(guān)心社區(qū)成長的單位和個人越來越多，物業(yè)管理單位應(yīng)處理好關(guān)系，把握好時機，掌握好分寸，爭取多方面的支持。三是由社區(qū)文化活動的直接受益者出資，如組織旅游等，資金的主要來源是向參與者籌措。四是以文養(yǎng)文，進行文化經(jīng)營，將其所得再于社區(qū)文化建設(shè)。社區(qū)文化活動經(jīng)費要厲行節(jié)約，開源節(jié)流。

(三)關(guān)于機構(gòu)

設(shè)立機構(gòu)是社區(qū)文化活動得經(jīng)正常開展的組織保證。物業(yè)管理單位開展得較好的城市地區(qū)一般都要求物業(yè)管理企業(yè)成立社區(qū)文化的專門部門，負責落實社區(qū)文化活動的組織與執(zhí)行。社區(qū)文化的管理部門對人才素質(zhì)要求較高，很多人要能做||到一專多能。能否建立一支高素質(zhì)的社區(qū)文化隊伍，直接關(guān)系到社區(qū)文化活動的成效.規(guī)模的小區(qū)可以專人負責，明確分工；規(guī)模小的小區(qū)也可以兼職工作,松散合作。

(四)關(guān)于方案

現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)該是一個開放的群體系統(tǒng)，擁有著多種經(jīng)濟文化背景和特征的人群。從其總體上呈現(xiàn)著特定社區(qū)地域文化特色，具有很明顯的歸屬性。

故而，現(xiàn)代社區(qū)的文化建設(shè)使命任重道遠，它不僅僅的單從量上加以改變，更應(yīng)該更多的從其質(zhì)上加以改善。通過我的市場調(diào)查和走訪，現(xiàn)代社區(qū)，無論檔次再高也會在很多時候忽視人的存在。文化建設(shè)幾乎落后的沒有。人與人之間的隔膜使得兩個本來往鄰居的家庭都互不認識，僅靠其防盜門來守家護航。遠親不如近鄰的傳統(tǒng)也在這種低文化建設(shè)的小區(qū)中成為人們向往和追憶的歷史。現(xiàn)在物業(yè)管理小區(qū)文化主要面臨以下待以解決的問題：

缺乏從事文化社區(qū)工作的人員：

1.很多的社區(qū)的管理人員極為缺乏，都為青一色的老頭老太太，既便有年輕的工作人員，也無非是保安員或小區(qū)的物業(yè)管理人員，沒有訓練有素的文化工作人員。

2.缺乏新意的文化宣傳形式：

現(xiàn)在許多社區(qū)的宣傳形式都局限于黑板報或者戲曲大聯(lián)歡等形式，也很少吸引年輕人的眼球。

3.物業(yè)管理經(jīng)費的嚴重不足，導致很多物業(yè)單位只會管人，不會娛樂。他們會把很多的心思放在管人和收取費用上面，很少去深層次為社區(qū)成員提供更多的業(yè)務(wù)文化活動。

4.政府、社會對物業(yè)管理工作的認識模糊，對其沒有太大的扶持力度。

面對以上幾點文化建設(shè)的不足，作為物業(yè)管理專業(yè)學生，通過觀察和理論知識體系的不斷深入認識和理解，特提出以下幾點改進意見：

1、加大宣傳，增強政府、社會的可信度和認知度。經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。要想得到更好的理解和財政扶持，就必須自我宣傳，提高政府和社會的認知度。

2、要自創(chuàng)物業(yè)品牌，加強自身人員素質(zhì)培訓，業(yè)務(wù)管理、完善社區(qū)文化建設(shè)機制，確保專事專管。

3、搞好業(yè)主和物業(yè)單位的關(guān)系，要讓業(yè)主從心里肯定物業(yè)單位的成績和物業(yè)理念，打心里服從社區(qū)文化建設(shè)，長期出謀化策。根據(jù)不同年齡段提出不同的文化建設(shè)目標和任務(wù)。

總之，社區(qū)文化的建立還是一個長期的過程，一種高雅的社區(qū)文化的形成，是發(fā)展商、管理機構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果，與整個小區(qū)設(shè)計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色，滿足人性中對文化的追求，照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要，進而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。

社區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個社區(qū)文化的面貌。文化與社區(qū)不能割裂。文化是在一定的空間范圍和時間向度上生成的，社區(qū)是文化的土壤，社區(qū)結(jié)構(gòu)的形成端賴于文化的制約，文化的孕育和傳承又存在于社區(qū)的社會活動和生活工作之中。

所以，社區(qū)文化建設(shè)要有品位，要多管齊下，讓每個人都樂于參與，積極配合。使中國的物業(yè)文化生活變得更加豐富多彩！

感謝老師在百忙之中審閱我的畢業(yè)論文，有不到之處請斧正！

此致

敬禮！

參考文獻：