第一篇：商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

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視為侵權.當前，很多地方房地產市場主管部門統一制作的《房地產預售合同》中明確約定“賣方應于本房地產預售合同生效之日起七日內將該合同向房地產產權登記機關作登記備案”，相當多的購房人也都認為只要其與開發商簽訂的《房地產預售合同》經過了國土產權部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權利的溫床上高枕無憂，根本不用擔心被不良的開發商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當多的購房者將自己房產權利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預售登記備案制度上的心理，就商品房預售登記備案制度的法律基礎、法律性質與法律效力等相關問題發表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律

性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；??當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效??”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的 買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產 開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救

正是由于相關法律法規和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效

力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤” 的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權益、嚴重影響到整個房地產行業的健康發展的不良事件在當前我國房地產法律體系業初步建立和完善，政府主管部門對房地產行業的管理、指導和監督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認為除了我國商品房市場仍處于發育階段，市場主體的一些經營行為尚需規范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監督等諸多大環境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力，從而真正保護購房人最關心最需要的物權。

如果能將商品房預售登記備案制度上升到實質意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件，從而使得經過商品房預售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強制房地產開發企業與購房者必須到有關部門進行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行徑，減少商品房預售的糾紛，通過行政部門的登記監管行為，徹底打破房地產開發企業利用商品房預售套取資金、企圖達到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產登記與管理上的漏洞，從而達到維護消費者的合法權益，維護正常的房地產開發秩序，促進整個國民經濟快速、有序、健康的發展之根本目的。

第二篇：辦理商品房預售登記備案程序

辦理商品房預售登記備案程序

核心提示：核心提示：

（一）辦理預售登記備案的開發企業應到房屋交易所交易部領取《商品房預售登記備案申請表》，經填寫后連同其他申請資料提交到交易部經辦人員。

（二）辦理預售登記備案應提交的資料有：

1、商品房預售登記備案申請表（原件）；

（一）辦理預售登記備案的開發企業應到房屋交易所交易部領取《商品房預售登記備案申請表》，經填寫后連同其他申請資料提交到交易部經辦人員。

（二）辦理預售登記備案應提交的資料有：

1、商品房預售登記備案申請表（原件）；

2、營業執照，法人代表證或法人代表任命書（復印件）；

3、委托書（原件）、被委托人身份證（復印件）；

4、投資立項批文（復印件）；

5、土地使用權證書（含紅線圖）（復印件）；

6、建設工程規劃許可證（含審批單、紅線圖）（復印件）；

7、施工許可證（復印件）；

8、商品房預售許可證（復印件）；

9、預測房屋建筑面積結果通知書（原件）；

10、房屋出售情況表、銷售價目表（原件）；

11、若開發項目有拆遷情況的，應提交拆遷許可證（復印件），產同時辦理已拆遷房屋的注銷手續。

（三）以上資料為復印件的必須同時提交原件核對，以上資料齊全的，工作人員將收下資料，并出具收件收據。

（四）等候通知，接到通知后，請及時帶上收件收據，被委托人身份證領取交費單據交費、領證。

辦證說明 辦證承諾時限：資料齊全，從受理收件之日算起，10個工作日完成。

第三篇：4-63商品房預售合同登記備案

4-63、事項名稱：商品房預售合同登記備案

事項依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

辦理時限： 即時辦理

是否收費及收費依據：本事項不收費

受理方式：預售合同登記備案為網上辦理；解除備案、變更備案為書面受理

辦理部門：預售合同解除備案、變更備案在預售項目所在地的區縣建委（房管局）辦理

申報要件：

4-63-

1、事項名稱：預售合同登記備案

1、房地產開發企業與預購人登錄北京市房屋交易權屬管理系統（），確認合同條款，進行網上簽約；

2、房地產開發企業網上打印預售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章；

3、開發企業在網上進行聯機備案，并打印一式兩份《商品房預售合同聯機備案表》，蓋章后交預購人一份，同時向預購人提供一份商品房預售合同原件。

4-63-

2、事項名稱：預售合同解除備案

申請人登錄北京市住房城鄉建設委門戶網站（）“交易權屬系統”填報相關信息，并提交以下書面材料：

1、商品房預售合同解除備案申請表（原件）；

2、開發企業的授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）；

3、預購人的身份證件（復印件）；預購人委托辦理的，還須提交經公證的授權委托書（原件）；

4、協議解除合同的，還需提交商品房預售合同的解除協議及商品房預售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（復印件）及一份商品房預售合同（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

4-63-

3、事項名稱：預售合同變更備案

因法院判決、仲裁機構裁決房屋轉移的（受讓方可單方向預售項目所在地的區縣建委或房管局提出申請）：

申請人登錄北京市住房城鄉建設委門戶網站（）“交易權屬系統”填報相關信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）；

（2）生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（復印件）；

（3）當事人的身份證件（復印件）；委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證

件（復印件）；

（4）商品房預售合同（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。因繼承、遺贈發生房屋買受人變更的（由繼承人、受遺贈人辦理預售合同備案變更手續）：申請人登錄北京市住房城鄉建設委門戶網站（）“交易權屬系統”填報相關信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）；

（2）繼承權公證書（復印件）或接受遺贈公證或法院判決書（復印件）；

（3）繼承人、受遺贈人的身份證件（復印件）；委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件）；

（4）商品房預售合同（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

因法院判決、調解離婚發生房屋買受人變更的（財產歸屬方可以單方辦理預售合同變更備案手續；協議離婚的，由雙方共同辦理預售合同變更備案手續）：

申請人登錄北京市住房城鄉建設委門戶網站（）“交易權屬系統”填報相關信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）；

（2）離婚證明（復印件）；

（3）離婚財產歸屬協議原件（協議離婚的）或生效的法院判決書或調解書復印件（法院判決、調解離婚的）；

（4）當事人的身份證件（復印件），委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件），協議離婚的房產處分人的授權委托書需公證；

（5）商品房預售合同（原件）；

（6）預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應提交抵押權人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的（由夫妻雙方共同辦理預售合同變更備案手續）：申請人登錄北京市住房城鄉建設委門戶網站（）“交易權屬系統”填報相關信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預售合同變更備案申請表（原件）；

（2）夫妻雙方共有房屋的協議和更名申請(原件)；

（3）結婚證(復印件)；

（4）當事人的身份證件（復印件），委托代理的提交授權委托書（原件）和受托人身份證件（復印件），原買受人的授權委托書需公證；

（5）商品房預售合同（原件）；

（6）預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應提交抵押權人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

審查標準：

符合《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（市政府第209號令）的規定。

辦理程序：

（一）受理、審查：

符合標準的予以受理并審查。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

（二）決定、告知：

準予備案的，制作相關文書送達申請人；不予備案的，出具《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

第四篇：三亞市商品房預售登記備案撤銷申請表

三亞市商品房買賣合同預售登記備案注銷

.申

請

表

三亞市住房和城鄉建設局

印制

《商品房買賣合同》登記備案注銷說明

1、應提供已簽訂的全部《商品房買賣合同》（收原件）;

2、法院裁決的，應提供民事裁定書及協助執行通知書（收原件）;

3、買受人須持有效身份證明親自到商品房登記部門簽字蓋手印(驗原件、收復印件)，因故不能親自到場的，應提供委托公證書并在委托事項中列明（收原件），代理人須持有效身份證明到現場辦理合同注銷事宜(驗原件、收復印件);

4、買受人為企業法人辦理合同注銷的，應提交營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、開戶銀行證明（以上4項驗原件、收復印件)、法人代表證明、到企業法人所在地工商管理部門出具企業法人注冊情況證明、經公證的股東會決議書、法定代表人(或負責人)若因故不能親自到現場的須提供授權公證委托書（以上4項收原件)、代理人須持有效身份證明到現場辦理合同注銷事宜（驗原件、收復印件）；

5、買受人為未成年人的，其法定監護人須持有效身份證明（驗原件、收復印件）和由公安機關出具的法定監護人證明（收原件）辦理合同注銷事宜；

6、買受人因故死亡的，繼承人持有效身份證明、死亡證明（以上2項驗原件、收復印件）和繼承公證書辦理合同注銷事宜（收原件）;

7、若買受人有按揭抵押登記的，應結清銀行貸款，注銷抵押登記；

8、開發企業委托代理人辦理注銷合同登記備案手續時，需須持有效身份證明(驗原件、收復印件)。

《商品房買賣合同》登記備案注銷申請表

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

年月日年月日

保 證 書

三亞市住房和城鄉建設局：

我們保證人雙方對以下四條規定已充分了解，并保證遵照執行：

⑴《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定；

⑵國務院決定“禁止商品房預購人將購買未竣工的預售商品房再行轉讓”的規定；

⑶《中華人民共和國稅收征收管理辦法》第六十三條 “關于偷稅的認定及其法律責任”的規定；

⑷瓊建房?2010?68號文件《關于規范商品房買賣合同注銷變更工作的通知》第四條“注銷商品房買賣合同登記備案有關要求”的規定。

若此《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”）的注銷涉及和違反上述規定，或以投機炒作、避稅等行為變相轉賣為目的的，我們保證人雙方愿承擔相應的法律和經濟責任。

我們保證人雙方自愿解除合同并已簽訂了《退房協議》，該套房無查封、無抵押、無限制可解除合同的其它因素。并保證該套房屋的合同在辦理注銷登記備案后，若發現該套房屋在注銷登記備案之前已被抵押或司法查封、或者有司法、仲裁等相關法律文書已明確該套房所屬，此注銷登記備案無效，此套房屋的合同無條件地恢復到原來買受人登記備案狀態，由上述所產生的一切經濟糾紛和法律責任由我們保證人雙方共同承擔，與貴局無關。

我們保證人雙方已知曉該套房屋合同注銷登記備案后，該套房屋就恢復至原始可售狀態，出賣人（開發商）再銷售給任何人，由此所產生的一切經濟糾紛和法律責任由我們保證人雙方共同承擔，與貴局無關。

保證方（出賣方）：年月日

保證方（買受方）：年月日

授權委托書

三亞市住房和城鄉建設局：

我公司委托先生（小姐）聯系電話前往貴局辦理注銷本公司與買受人簽訂的《商品房買賣合同》登記備案手續，其合同備案登記編號為。

法定代表人：

出賣人（蓋章）：

年月日

審批表

第五篇：商品房預售備案委托書

商品房預售備案委托書

寧陽縣房地產管理局

茲委托我單位同志，去貴局辦理名同志的興隆·錦繡城商品房預售備案手續，請貴局給予辦理。

寧陽縣興隆房地產開發有限責任公司

年月日

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商品房預售備案委托書

寧陽縣房地產管理局

茲委托我單位同志，去貴局辦理名同志的興隆·錦繡城商品房預售備案手續，請貴局給予辦理。

寧陽縣興隆房地產開發有限責任公司

年月日