第一篇：成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法

各區（市）縣房產管理局，局屬相關單位：

《成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法》已于2012年12月17日經第18次局長辦公會議審議通過，現印發你們，請認真貫徹執行。在執行過程中，如有問題請及時反饋給我局市場處。

特此通知。

成都市城鄉房產管理局

2013年1月11日

成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步規范商品房銷售行為，加強商品房市場交易秩序監管，維護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《四川省合同監督條例》等的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域國有土地范圍內商品房買賣合同登記備案及其監督管理，適用本辦法。

第三條 市房產管理部門負責全市商品房買賣合同登記備案的監督工作。

錦江、青羊、金牛、武侯、成華及高新區（以下統稱主城區）內的商品房買賣合同登記備案的變更、注銷工作由市房屋產權登記中心具體負責，其他區（市）縣房產行政主管部門具體負責轄區內商品房買賣合同登記備案的變更、注銷工作。

市房地產信息中心負責全市商品房買賣合同登記備案的入網權限管理、系統維護及網絡信息技術支持。

第四條 商品房買賣合同登記備案及其變更、注銷，堅持方便、及時、高效和申請人對申請材料真實性負責的原則。

第二章 登記備案

第五條 商品房買賣合同的登記備案，由開發企業在商品房買賣合同網上簽約并聯機打印和雙方署名后，通過房屋交易系統（以下簡稱交易系統）自行辦理。

第六條 商品房預售的，房地產開發企業與商品房買受人簽訂商品房買賣合同前，應當向買受人出示商品房預售許可證、買賣合同及其補充協議文本等。向商品房買受人說明預售房屋的狀況，告知商品房買賣合同網上簽約、聯機打印和辦理商品房買賣合同網上登記備案的程序、要求和注意事項。

商品房現售的，應當完成商品房初始登記。房地產開發企業與商品房買受人簽訂商品房買賣合同前，應當向買受人出示房屋所有權證、買賣合同及其補充協議文本等。向商品房買受人說明現售房屋的狀況，告知商品房買賣合同網上簽約、聯機打印和有關要求及注意事項。

第七條 房地產開發企業與買受人根據交易系統中商品房買賣合同示范文本及其補充協議指導文本協商擬定合同條款。

第八條 房地產開發企業與買受人按照下列程序進行商品房買賣合同網上簽約與聯機打印，并按規定完成預售商品房買賣合同備案：

（一）雙方當事人通過交易系統填寫商品房買賣合同內容，并確認合同內容無誤后（可通過預覽或預打印方式核對），正式提交。交易系統隨后在商品房的樓盤表中顯示該套商品房已經處于擬定合同狀態。

（二）房地產開發企業通過交易系統聯機打印商品房買賣合同，交易系統同時自動生成該商品房買賣合同編號，買賣雙方共同署名后，開發企業將帶有編號和經雙方署名的商品房買賣合同交給買受人收執。

（三）商品房預售的，開發企業在聯機打印商品房買賣合同后，即時通過交易系統完成商品房買賣合同備案，交易系統同時自動生成該商品房買賣合同登記備案信息。

第九條 交易系統自動識別商品房買賣合同登記備案相關信息，對于有下列情形之一的，不予備案支持：

（一）所購房屋不在預（銷）售許可范圍內；

（二）所購房屋已被其他買受人聯機簽約或買賣合同已登記備案；

（三）房地產開發企業名稱與核準預售許可的預售人或房屋所有權證的所有人名稱不一致；

（四）買受人有“業主委員會”、“清算組”、“村民委員會”和“居民委員會”等不具有房屋登記主體資格的名稱字樣；

（五）購買采用機械式立體停車位或可售停車位超過規定比例；

（六）網簽合同內容不完整，未錄入相關信息；

（七）被司法機關和行政機關裁定、決定查封限制房地產權利或其它法律法規政策禁止出售的。對于無本條前款情形之一的，交易系統自動予以備案。

第十條 商品房買賣合同登記備案手續辦理完畢后，該（套）商品房在交易系統商品房項目樓盤表中自動顯示為“已售”狀態。

商品房買賣合同自簽訂之日起30日內，沒有辦理商品房買賣合同登記備案手續的，交易系統中商品房買賣合同記錄信息自動解除，并自動恢復為“可售”房源狀態。

第三章 變 更

第十一條 在辦理預告登記或辦理房屋所有權登記手續前，已登記備案的商品房買賣合同有下列情形之一的，開發企業和買受人可向具體負責商品房買賣合同登記備案變更的單位提出變更申請：

（一）更改貸款銀行、首付款比例、貸款年限、付款方式以及由此產生的合同成交金額變更；

（二）共同買受人之間共有方式及份額變更（未成年人、精神病人等無民事行為能力或限制行為能力人份額只能增加）；

（三）修改買受人性別、戶籍所在地、聯系電話、委托代理人、法定代理人；

（四）更改買賣人、取消共有人除外的合同書寫筆誤或錄入錯誤；

（五）買賣雙方當事人需要變更商品房買賣合同中主體以及房屋坐落、面積等自然屬性以外的合同條款；

（六）買賣雙方協商一致，在買受人間減少共有人；

（七）買賣雙方協商一致，買受人在家庭成員（僅含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）間更名或增加共有人。

第十二條 申請變更商品房買賣合同登記備案的，應當提交以下資料：

（一）買賣雙方簽署確認的商品房買賣合同登記備案變更申請表；

（二）證明合同登記備案信息需要變更或更正的材料；

（三）開發企業介紹信、雙方有效身份證。

屬本辦法第十一條第（七）項原因申請變更合同登記備案信息的，買受人應提交戶籍地或居住地公安機關出具的親屬關系證明。

第四章 注 銷

第十三條 在申請辦理預告登記或房屋所有權登記前，買賣雙方依約解除或終止履行已登記備案的商品房買賣合同的，雙方應當向具體負責商品房買賣合同登記備案注銷的單位提出商品房預售合同登記備案注銷申請；持法院或仲裁機構生效裁判文書或協助執行通知書判定由單方辦理的，可單方申請辦理。已辦理房屋預告登記或已完成初始登記的，原則上不予辦理。

第十四條 申請注銷商品房買賣合同登記備案的，應當提交以下資料：

（一）已登記備案的商品房買賣合同原件；

（二）買賣雙方簽署確認的商品房買賣合同注銷備案申請表；

（三）商品房買賣合同解除或終止履行的協議；

（四）商品房預售資金監管專戶銀行或房地產開發企業出具的購房交款憑證；

（五）買賣雙方對提交資料真實性的承諾書；

（六）開發企業介紹信、雙方有效身份證。

第十五條 當事人一方需委托代理人辦理注銷商品房買賣合同登記備案的，除應當提供規定的材料外，還應提供經公證的委托書和委托代理人身份證明。

第十六條 申請商品房買賣合同登記備案注銷中，屬于房地產開發企業因借貸、融資等原因的，雙方應當提供情況說明及信息真實承諾書、融資（借貸）協議及融資（借貸）解除協議等材料；其中，房屋在主城區內的，經市房產管理部門審查后，雙方應當填寫注銷申請表并交市政務服務中心房產分中心的業務窗口受理。

第十七條 房屋在主城區的，申請注銷商品房買賣合同登記備案存在下列情形（法院裁定解除合同除外）之一的，市房產管理部門實行初審、復審制：

（一）同一項目一次性申請注銷備案，超過3套（含3套）以上的；

（二）同一項目上一個月內累計申請注銷備案超過10套（含10套），本月申請注銷備案的；

（三）市場監管中發現的其他特殊情形。

第五章 監督檢查

第十八條 房地產開發企業及商品房買受人提供虛假信息資料取得商品房買賣合同登記備案的，房產管理部門可暫停該房地開發企業當期所售商品房合同網上簽約功能。

第十九條 房地產開發企業未按本辦法規定辦理商品房買賣合同登記備案手續，市、相關區（市）縣房產管理部門可予以通報批評、記減信用分、在交易系統網上公示等處理，并將處理情況抄送相關監管部門。

第二十條 市房產管理部門定期將商品房買賣合同登記備案的變更、注銷相關信息通過公眾信息網予以披露，并對負責商品房買賣合同備案的變更、注銷工作予以不定期監督檢查，發現有違反本辦法規定的，按規定予以處理。

第六章 附 則

第二十一條 本辦法自發布之日起30日后實施，有效期三年。

第二十二條 本市商品房買賣合同登記備案、變更、注銷已有的規定，與本辦法不一致的，以本辦法的規定為準。

第二十三條 本辦法由成都市城鄉房產管理局負責解釋。

第二篇：成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法

各區（市）縣房產管理局，局屬相關單位：

《成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法》已于2012年12月17日經第18次局長辦公會議審議通過，現印發你們，請認真貫徹執行。在執行過程中，如有問題請及時反饋給我局市場處。

特此通知。

成都市城鄉房產管理局 2013年1月11日

成都市商品房買賣合同登記備案管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步規范商品房銷售行為，加強商品房市場交易秩序監管，維護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《四川省合同監督條例》等的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域國有土地范圍內商品房買賣合同登記備案及其監督管理，適用本辦法。第三條 市房產管理部門負責全市商品房買賣合同登記備案的監督工作。

錦江、青羊、金牛、武侯、成華及高新區（以下統稱主城區）內的商品房買賣合同登記備案的變更、注銷工作由市房屋產權登記中心具體負責，其他區（市）縣房產行政主管部門具體負責轄區內商品房買賣合同登記備案的變更、注銷工作。

市房地產信息中心負責全市商品房買賣合同登記備案的入網權限管理、系統維護及網絡信息技術支持。第四條 商品房買賣合同登記備案及其變更、注銷，堅持方便、及時、高效和申請人對申請材料真實性負責的原則。

第二章 登記備案

第五條 商品房買賣合同的登記備案，由開發企業在商品房買賣合同網上簽約并聯機打印和雙方署名后，通過房屋交易系統（以下簡稱交易系統）自行辦理。

第六條 商品房預售的，房地產開發企業與商品房買受人簽訂商品房買賣合同前，應當向買受人出示商品房預售許可證、買賣合同及其補充協議文本等。向商品房買受人說明預售房屋的狀況，告知商品房買賣合同網上簽約、聯機打印和辦理商品房買賣合同網上登記備案的程序、要求和注意事項。

商品房現售的，應當完成商品房初始登記。房地產開發企業與商品房買受人簽訂商品房買賣合同前，應當向買受人出示房屋所有權證、買賣合同及其補充協議文本等。向商品房買受人說明現售房屋的狀況，告知商品房買賣合同網上簽約、聯機打印和有關要求及注意事項。

第七條 房地產開發企業與買受人根據交易系統中商品房買賣合同示范文本及其補充協議指導文本協商擬定合同條款。

第八條 房地產開發企業與買受人按照下列程序進行商品房買賣合同網上簽約與聯機打印，并按規定完成預售商品房買賣合同備案：

（一）雙方當事人通過交易系統填寫商品房買賣合同內容，并確認合同內容無誤后（可通過預覽或預打印方式核對），正式提交。交易系統隨后在商品房的樓盤表中顯示該套商品房已經處于擬定合同狀態。

（二）房地產開發企業通過交易系統聯機打印商品房買賣合同，交易系統同時自動生成該商品房買賣合同編號，買賣雙方共同署名后，開發企業將帶有編號和經雙方署名的商品房買賣合同交給買受人收執。

（三）商品房預售的，開發企業在聯機打印商品房買賣合同后，即時通過交易系統完成商品房買賣合同備案，交易系統同時自動生成該商品房買賣合同登記備案信息。

第九條 交易系統自動識別商品房買賣合同登記備案相關信息，對于有下列情形之一的，不予備案支持：

（一）所購房屋不在預（銷）售許可范圍內；

（二）所購房屋已被其他買受人聯機簽約或買賣合同已登記備案；

（三）房地產開發企業名稱與核準預售許可的預售人或房屋所有權證的所有人名稱不一致；

（四）買受人有“業主委員會”、“清算組”、“村民委員會”和“居民委員會”等不具有房屋登記主體資格的名稱字樣；

（五）購買采用機械式立體停車位或可售停車位超過規定比例；

（六）網簽合同內容不完整，未錄入相關信息；

（七）被司法機關和行政機關裁定、決定查封限制房地產權利或其它法律法規政策禁止出售的。對于無本條前款情形之一的，交易系統自動予以備案。

第十條 商品房買賣合同登記備案手續辦理完畢后，該（套）商品房在交易系統商品房項目樓盤表中自動顯示為“已售”狀態。

商品房買賣合同自簽訂之日起30日內，沒有辦理商品房買賣合同登記備案手續的，交易系統中商品房買賣合同記錄信息自動解除，并自動恢復為“可售”房源狀態。

第三章 變 更

第十一條 在辦理預告登記或辦理房屋所有權登記手續前，已登記備案的商品房買賣合同有下列情形之一的，開發企業和買受人可向具體負責商品房買賣合同登記備案變更的單位提出變更申請：

（一）更改貸款銀行、首付款比例、貸款年限、付款方式以及由此產生的合同成交金額變更；

（二）共同買受人之間共有方式及份額變更（未成年人、精神病人等無民事行為能力或限制行為能力人份額只能增加）；

（三）修改買受人性別、戶籍所在地、聯系電話、委托代理人、法定代理人；

（四）更改買賣人、取消共有人除外的合同書寫筆誤或錄入錯誤；

（五）買賣雙方當事人需要變更商品房買賣合同中主體以及房屋坐落、面積等自然屬性以外的合同條款；

（六）買賣雙方協商一致，在買受人間減少共有人；

144435723.DOC

（七）買賣雙方協商一致，買受人在家庭成員（僅含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）間更名或增加共有人。

第十二條 申請變更商品房買賣合同登記備案的，應當提交以下資料：

（一）買賣雙方簽署確認的商品房買賣合同登記備案變更申請表；

（二）證明合同登記備案信息需要變更或更正的材料；

（三）開發企業介紹信、雙方有效身份證。

屬本辦法第十一條第（七）項原因申請變更合同登記備案信息的，買受人應提交戶籍地或居住地公安機關出具的親屬關系證明。

第四章 注 銷

第十三條 在申請辦理預告登記或房屋所有權登記前，買賣雙方依約解除或終止履行已登記備案的商品房買賣合同的，雙方應當向具體負責商品房買賣合同登記備案注銷的單位提出商品房預售合同登記備案注銷申請；持法院或仲裁機構生效裁判文書或協助執行通知書判定由單方辦理的，可單方申請辦理。已辦理房屋預告登記或已完成初始登記的，原則上不予辦理。

第十四條 申請注銷商品房買賣合同登記備案的，應當提交以下資料：

（一）已登記備案的商品房買賣合同原件；

（二）買賣雙方簽署確認的商品房買賣合同注銷備案申請表；

（三）商品房買賣合同解除或終止履行的協議；

（四）商品房預售資金監管專戶銀行或房地產開發企業出具的購房交款憑證；

（五）買賣雙方對提交資料真實性的承諾書；

（六）開發企業介紹信、雙方有效身份證。

第十五條 當事人一方需委托代理人辦理注銷商品房買賣合同登記備案的，除應當提供規定的材料外，還應提供經公證的委托書和委托代理人身份證明。

第十六條 申請商品房買賣合同登記備案注銷中，屬于房地產開發企業因借貸、融資等原因的，雙方應當提供情況說明及信息真實承諾書、融資（借貸）協議及融資（借貸）解除協議等材料；其中，房屋在主城區內的，經市房產管理部門審查后，雙方應當填寫注銷申請表并交市政務服務中心房產分中心的業務窗口受理。

第十七條 房屋在主城區的，申請注銷商品房買賣合同登記備案存在下列情形（法院裁定解除合同除外）之一的，市房產管理部門實行初審、復審制：

（一）同一項目一次性申請注銷備案，超過3套（含3套）以上的；

（二）同一項目上一個月內累計申請注銷備案超過10套（含10套），本月申請注銷備案的；

（三）市場監管中發現的其他特殊情形。

144435723.DOC

第五章 監督檢查

第十八條 房地產開發企業及商品房買受人提供虛假信息資料取得商品房買賣合同登記備案的，房產管理部門可暫停該房地開發企業當期所售商品房合同網上簽約功能。

第十九條 房地產開發企業未按本辦法規定辦理商品房買賣合同登記備案手續，市、相關區（市）縣房產管理部門可予以通報批評、記減信用分、在交易系統網上公示等處理，并將處理情況抄送相關監管部門。

第二十條 市房產管理部門定期將商品房買賣合同登記備案的變更、注銷相關信息通過公眾信息網予以披露，并對負責商品房買賣合同備案的變更、注銷工作予以不定期監督檢查，發現有違反本辦法規定的，按規定予以處理。

第六章 附 則

第二十一條 本辦法自發布之日起30日后實施，有效期三年。

第二十二條 本市商品房買賣合同登記備案、變更、注銷已有的規定，與本辦法不一致的，以本辦法的規定為準。

第二十三條 本辦法由成都市城鄉房產管理局負責解釋。

144435723.DOC

第三篇：商品房買賣合同登記備案2009-5-18

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產 管 理 局）辦 事 指 引

商品房買賣合同登記備案

受理部門：市房地產交易登記管理所合同登記備案股（即房地產開發企業服務廳）

咨詢電話：88833130、88232319、88384830

一、辦理程序：

申請人提交申請資料

登記部門辦理備案 申請人領取登記備案表

二、所需資料（以下1-8項資料由發展商一次性提交）：

1、發展商營業執照正本及復印件；

2、《中山市商品房預售許可證》及預售證項目平面圖等或《商品房產權權屬證明書》正

本及復印件，樓盤用地示意圖；

3、國有土地使用證正本及復印件；

4、簽約公章樣本；

5、法定代表人身份證明復印件及簽章（簽字）樣本；

6、簽約委托書；

7、受托人身份證明復印件及簽章（簽字）樣本；

8、經辦委托書；（樣本由服務廳提供）

9、《中山市商品房買賣合同》正本一份；（打印網上簽定的合同）

10、買受人身份證明：

（1）屬個人的，提供身份證明復印件；

（2）屬企業的，提供工商營業執照復印件、法定代表人或負責人身份證明書、工商企

業查詢資料；

（3）屬國家機關、事業單位或社團組織的，提供機構代碼證或政府批準成立的文件復

印件、法定代表人或負責人身份證明書；

（4）買受人為未成年人的，需由其監護人代簽名，提供監護人的身份證明復印件、戶

口簿或關系證明等相關資料；

（5）個人授權他人代理的，須提供經公證或認證的授權委托書原件、委托代理人個人

身份證明復印件；

（6）非個人授權他人代理的，須提供法定代表人或負責人簽發并加蓋公章的授權委托

書原件、委托代理人身份證明復印件；

（7）境外個人、企業或組織（包括港澳臺地區）提交的身份證明按規定均須經過公證

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產 管 理 局）辦 事 指 引

或認證，并提供中文譯本；

11、《商品房購銷合同銷售、抵押登記備案送呈回執表》。（交易所提供，請聯系315室

綜合股）

三、辦理期限：

自收件次日起5個工作日內。

四、溫馨提示：

港、澳、臺及外國辦理公證或認證途徑如下：

1、香港：先經國家司法部認可的香港律師公證，提供中文譯本，并經中國法律服務（香

港）有限公司駐深圳辦事處辦理轉遞手續。

2、澳門：經新華社澳門分社外事部或澳門中旅（集團）有限公司中國法律服務部或中國

法律服務（澳門）公司辦理公證，并提供中文譯本。

3、臺灣：須經公司注冊地或個人住所地的臺灣公證機關公證，并經臺灣財團法人海峽基

金會（?；鶗┺D遞至廣東省公證協會辦理有關認證手續后方可采證。

4、外國：經我國駐（地區）使館或領事館（代辦處）公證，并提供中文譯本。

五、查詢網址：

中山市國土資源局在線網站：http://

中山市房地產交易登記管理所網站：http://

注：

1、復印件需加蓋發展商公章并核實與原件相符。

2、每份買賣合同只能就一套（一單元）商品房的銷售事項作出約定，且每份買賣合同對

應一份登記備案表。

中山市房地產交易登記管理所印制2009年5月

第四篇：商品房買賣合同的登記備案探究

商品房買賣合同的登記備案探究

趙晉輝

迀安市住房和城鄉規劃建設局，河北 遷安 064400 摘要:中國的商品住房銷售合同登記制度成立于1994年。但有關法律法規沒有明確注冊記錄的性質和法律效力，也沒有權利申請注冊購買權，留下嚴重的法律缺陷。為此，有必要對第三方的有效性提供準實權，并加強備案登記條件，縮短開發商申請注冊的時間，給予買方申請的權利注冊。關鍵詞:商品房；登記備案；效力補救

1.商品房買賣合同登記備案的性質和效力

“最高人民法院關于審理商事住房合同糾紛案件適用于若干問題解釋的第6條”第6條：“商業房屋的各方在出售商品之前預先銷售商品什么樣的財產和效力？合同不符合法律和行政法規的注冊和歸檔程序，理由是確認合同的請求無效，不支持當事人同意申請注冊程序對于商品房預售合同條件，從協議，但各方已履行了主要義務，另一方接受例外“。因此，從司法解釋可以判斷，記錄的性質是狀態的房地產預售執行行政功能，而不是確認商業房屋合同的有效性必要條件，商業銷售合同的有效性之間沒有關系。換句話說，商業房屋合同的出售并沒有登記備案，不影響其有效性。最高人民法院關于適用“中華人民共和國合同法”（1）“第九條”也充分說明了司法解釋的規定......法律，行政法規規定的合同，注冊，但沒有注冊生效后，當事人沒有申請注冊不影響合同的有效性...“比賽的規定。但是，”雙方同意申請注冊程序對于商品房預售合同條件，從其協議“，即只有當雙方在合同登記備案時同意，才是合同生效的條件，但必須排除”該方已履行主要義務，對方接受例外“的情況。但是，對登記注冊的司法解釋不反對第三方的效力，作出明確規定。

2.商品房買賣合同登記備案與建設工程價款法定優先權

根據“合同法”第286條規定：“如果雇主未能按照合同規定支付價款，承包商可以提醒雇主在合理的時間內支付價款，如果雇主沒有支付逾期付款，承包商可以同意承包商對項目進行折扣或向人民法院申請依法拍賣項目，并按照項目價格或拍賣價格提前支付建設價格。因此，建筑工程價格優先有法律特點是：首先，這是一個法律優先。所謂法律優先權是指法律直接規定的特別權利要求的債權人的優先權。第二，這種法律優先權不要求登記，這是不同于抵押的法律優先權的一個重要特征。抵押只由公共角色登記，只對第三人產生效力。第三，承包商行使法定優先權必須符合以下條件：（1）具有合法有效的建筑合同;（2）項目已經完成，有驗收完成證明;（3）項目金額已確定;（5）行使此優先權有時間限制。施工承包商的期限應為自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起計6個月。已經完成，從完成實際計算的日期;對未完成的作品，通常稱為“未完成”項目，從在合同完成之日同意的施工合同。2002年6月27日從執行“最高人民法院關于建設權利支付權利解決優先權問題”（法[200216]第2條規定：“消費者支付購買商業房屋或大部分貨款，承包商對商業房屋享有項目價格優先權不得對買方承擔。最高人民法院副院長李國光編輯“最高人民法院司法解釋釋義”民事卷解釋如何正確理解所作陳述：房屋所有權尚未轉移給買方，承包商的優先賠償存在和買方的房地產交付索賠之間的沖突。只有在預售登記備案后，購買房地產索賠的買方有一定程度的排斥，這是因為預售合同注冊是使用真實權利使用債務償還手段，使購買人有權要求有權根據第三方的有效性預購商品住房，這必須保護買方要求房地產交付的預售作為房地產的作用。

3.商品房預售合同登記備案與土地使用權或在建工程抵押權

3.1無論買方是否支付購買全部貨款，只要出售商業房屋合同沒有登記備案，它就沒有權利打擊土地使用或建設抵押貸款的有效性。由于買家只有在土地使用權或建設項目按照法律購買商品住房之前，而商業房屋銷售合同是合法有效的，而是因為開發商未能在房地產管理的合法商業房屋銷售合同，土地管理部門登記備案，對所有后續權利沒有法律效力。而抵押權人的土地使用權抵押制度是一個完整的財產，其有效性具有真正權利的專有效力。享有財產的財產權的注冊權利，享有該權利的專屬權利和優先權，其優先于所有既定財產權和所有索賠。當注冊權與非注冊權利沖突時，法律優先保護注冊的權利。因此，購買土地使用權范圍內的商品住房的購買者不能依照法律規定享有優先權而與抵押權人對抗。該紀錄被視為具有注冊通知書的效力，即對抗第三者的效力。在完成了商品房銷售合同的出售后，雖然房地產開發商支付房地產開發商的價格，但由于房地產開發合同的性質，為了保護買家的利益期待權利不受侵犯，所以法律規定，開發商應當將商品住房合同房地產管理部門和土地管理部門作為產權登記備案登記，具有后續效力產生的所有權利，以最大限度地保護買方和賣方的利益的主題。因此，商業房屋銷售合同登記備案，由于其后所產生的所有權利的法律效力，當然必須打擊以后使用土地使用權抵押和建設抵押貸款的整體效果。

3.2如果土地使用權或項目建設前的抵押，以及商業房屋銷售合同登記后登記抵押和購買權利沖突，是否應保護抵押權或購買權？如果注冊權下，當然應該保護抵押;如果優先級的優先級根據消費者的優先級原則，當然應該保護購買權。那么誰應該優先保護誰，這個法律沒有明確規定。結束語

因此，這種沖突在買家通過銀行抵押貸款支付購買案件，一般不會發生。由于提供抵押貸款的銀行通常與提供土地使用權或建設中抵押貸款的銀行在同一家銀行，銀行可以控制開發商用于結算其在建土地使用權或抵押貸款的金額。此外，即使銀行向買家提供按揭貸款不是同一家銀行，也必須履行審慎責任，土地使用權或建筑項目的抵押權，在結算之前不會沖抵買家。因此，這種沖突經常發生在購房者使用自有的資金去直接支付購買的案件中。

第五篇：商品房買賣合同網上備案登記程序

商品房買賣合同網上備案登記程序

1.開發公司提交

開發公司憑密碼登錄岳陽市房屋管理局產權市場處“網上辦公平臺”，將已經簽字生效的商品房買賣在網上提交。

提交工作不受時間地點限制，隨時可以提交。2.產權市場處確認

產權市場處對開發公司在網上提交的商品房買賣合同進行核對，無誤后進行確認，生成合同備案登記號。

備案工作時間為工作日的上班時間。3.開發公司填寫備案登記號。

開發公司將合同備案登記號填寫在商品房買賣合同封面相應位臵，合同備案登記完成。開發公司應將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款購房，開發公司應在辦理完抵押登記等手續后，將合同正本一本交給買受人。4.打印并報送合同備案登記表

開發公司根據已經登記備案的商品房買賣合同，填寫“岳陽市商品房買賣合同登記表”，打印，加蓋公司公章，一式兩份報送至產權市場處。

登記表報送的時間為星期一、三、五上午。

買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。登記表可以到產權市場處領取，也可以在產權市場處網頁首頁“處室職能”內下載。

5.產權市場處蓋章

產權市場處對開發公司報送的登記表進行核對，無誤的，在登記表上加蓋“岳陽市房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”，一份存檔，一份交還開發公司。

開發公司可憑蓋章后的登記表及已經登記的商品房買賣合同到岳陽市房地產交易管理中心辦理抵押登記等手續。

商品房買賣合同注銷登記程序

由于買受人退房、合同終止、合同內容變更等原因需注銷合同的，請持下列資料到我處辦理合同注銷手續：

1.合同注銷登記表（加蓋公章）；

2.全套商品房買賣合同。

關于商品房買賣合同網上簽約備案等普遍存在問題的回復

一、入住幾年來到現在房產證還是遙遙無期，該怎么辦

按照商品房買賣合同中所簽訂的違約責任來進行處理。

二、已辦理大證的樓盤是否需要建立樓盤表，如不需建立，預售證延期、合同簽定等應該如何辦理

辦過大證的樓盤不需要在辦理商品房預售許可證，所以也就不用在創建樓盤表，用老合同來簽訂合同。

三、合同內容有誤，變更申請交到市場處后，是自己改還是市場處改，我們下一步該怎樣做

由市場處工作人員來進行商品房買賣合同的修改；修改好以后開發商須把之前打印出并出現錯誤的那頁取出，然后把修改好的那頁從網上打印下來并裝訂進去即可。

四、有的樓盤沒辦預售證房子都賣出很多

沒有辦理商品房預售許可證對外出售房屋是屬于非法銷售，所簽訂的合同屬無效合同，但有的公民明知道這種房手續不全還是要買，屬個人自愿，建議沒有取得商品房預售許可證的房屋不要購買。

五、由于不小心把合同封皮當做合同紙給打印出來了，該如何處理

1、此合同封皮的合同編號如沒有用過，可自行作廢，另外，作廢的這張合同封皮上打印出來的合同內容，用正式合同紙再打印出一頁即可；

2、如此合同編號已填在網上的合同摘要里，那么要寫變更申請表，把合同編號換成另外一個未用過的，到市場處做合同變更，把變更好的合同再用合同紙打印出一頁即可。

六、現在買房都是網上簽訂合同并從網上打印下來，但有的開發商為什么還用老合同來簽

首先問清楚要買的這個房是預售商品房還是已經辦過大證的房，如果已辦過大證就不用在辦理預售許可證，也就說不用在上網進行商品房買賣合同備案了，直接用老合同即可。

七、想在某個地方買房，但不知道開發商手續全不全，敢不敢買。

無論在哪個地方買房，首先要弄明白兩個問題：

1、開發商是否有商品房預售許可證；

2、開發商是否有大證或房產證。兩個有其中一個就說明這個房手續沒問題，可以購買。

八、在網上簽訂合同時系統提示買售人年齡無效應如何處理。

這是由于為了便于統計的需要在合同正文的基礎上增加了合同摘要內容，因此在合同正文錄入完畢檢查無誤后應再次填寫合同摘要內容，根據合同摘要的提示錄入買售人年齡即可。

九、網上簽訂商品房買賣合同流程

1、合同網上簽訂經檢查無誤并保存后即可進行草擬合同的打印，買賣雙方對打印出的草擬合同再次進行確認，如存在異議仍可進行網上修改，經確認無誤后買賣雙方簽字蓋章。

2、簽字蓋章后的合同須網上提交進行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統即生成備案登記號，合同須再次打印，合同內頁右上角將隨機打印生成備案登記號。

十、房間內的房屋用途填寫錯誤導致合同無法簽訂

在創建樓盤表時要求各開發商填寫各房間的詳細信息，其中包括房屋用途一項，該房屋用途是指該套房的用途，而不是該幢樓的用途。有大量的開發商在輸入房屋用途時錄入綜合、商住等含糊不清的房屋用途標識，導致了合同無法簽訂。遇到此類情況應及時同產權市場處聯系，更正房屋用途后再行簽訂合同。

十一、房產證在房屋交付使用日起365日內給付業主是否合理

按照國家規定是房屋在交付使用日起90日房產證交付給業主。但現實是按照商品房買賣合同上買賣雙方協商所簽訂的交付日期，如開發商違約按照合同上的違約責任來處理。

十二、開發商因手續不齊全，他們手里就沒有正式合同，只有協議合同，協議合同是否有效

該合同無效，不受法律保護。

十三、開發商收取的認購、訂購、預購定金該怎樣認定

根據最高人民法院的解釋和合同法的規定：出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收取的定金，并簽訂定金合同，才能確認為購房定金。若只開收據注明定金，而未簽訂定金合同（認購、訂購、預購合同），則不認為是購房定金。

十四、開發商在交房時有關質量保證書、使用說明書、及開正式發票問題

開發商在給購房人交房時應該給購房人提供質量保證書、使用說明書及開據正式發票，否則，購房人可以拒絕收房，如不開據正式發票可向當地稅務部門舉報。

十五、房屋面積如何鑒定

房產面積測量目前是依據國家標準《房產測量規范》，其中對公攤面積有明確規定。岳陽市房產面積測量部門是“岳陽市房產測量事務所”，辦房產證時買受人可向開發商查閱測量成果表。面積差異處理辦法一般在合同中都有約定，但未約定公攤面積差異處理辦法，應由雙方自行約定。

十六、房屋容積率

房屋容積率是指地上建筑物的建筑面積與土地面積的比值。

容積率大，說明地上建的房子多；容積率小，說明地上建的房子少，容積率過大會直接影響到小區環境和房屋采光。

十七、維修基金收費標準和交納時限，是否所有房屋都要交維修基金

所有的房屋都要交維修基金。費用為：多層是按總房款的2%收取、高層是按總房款的3%收取；時間為：買房時交納也可，入住時交納也可，沒有具體規定。

十八、有了商品房預售許可證是不是房產證就一定能辦下來

取得商品房預售許可證說明該項目手續齊全，已具備了賣房條件，但并不等于符合辦理房產證的所有條件；在取得商品房預售許可證和辦理房產證這段時間內，開發公司如不違章建筑或超出工程規劃，房屋質量驗收若經市質檢部門備案并發給工程質量驗收備案表，辦理房產證就應該沒問題。