第一篇：上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法

上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法

第一條為了提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，方便房地產登記，依據《城市房地產開發經營管理條例》和《上海市房地產登記條例》，制定本辦法。

第二條本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售，下同），均應按本辦法規定進行合同網上備案和登記。

第三條市房地資源局負責商品房銷售合同網上備案和登記的組織實施及其相關管理工作。

市房地產交易中心（與市房地產登記處合署）具體負責商品房銷售合同網上備案和登記的實施工作。

第四條區（縣）房地產管理部門在審批商品房預售許可證時，應當將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

未經預售直接現售商品房的，區（縣）房地產登記機構應當在受理新建商品房所有權初始登記時，將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

第五條房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心應當通過網上操作系統，即時公布下列信息：

（一）商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；

（二）商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；

（三）商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數，以及每單元（套）的部位、結構、面積等測繪結果；

（四）房地產抵押、查封等權利限制情況；

（五）商品房銷售合同的示范文本；

（六）商品房擬銷售的價格。

第六條本辦法第五條第（五）項規定的商品房銷售合同的示范文本，由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。

房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款（包括補充的格式條款）的，應當向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

第七條本辦法第五條第（六）項規定的商品房擬銷售的價格，由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時，向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的，可以向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

第八條凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。

在取得商品房預售許可證前，房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售

活動。

第九條商品房銷售的當事人雙方應當根據網上公布的示范合同文本，協商擬訂合同條款。

商品房銷售合同經當事人雙方確認后，由房地產開發企業通過網上操作系統，將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。

購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。

第十條市房地產交易中心應當即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。

市房地產交易中心應當在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房已銷售。

第十一條房地產開發企業應當打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。

第十二條商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。

商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。

第十三條在申領預告登記證明或者房地產權證前，當事人雙方經協商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，應當按照本辦法第九條、第十條和第十一條的規定，通過網上操作系統辦理相關手續。

第十四條在申領預告登記證明或者房地產權證前，當事人雙方經協商一致，需要解除商品房銷售合同的，應當持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。

發生前款所列情形的，市房地產交易中心應當通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房銷售合同已解除。

第十五條房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，依據《中華人民共和國擔保法》的規定，與購房人達成定金合同的，應當參照本辦法辦理定金合同的網上備案。具體實施辦法由市房地資源局另行制定。

第十六條市房地產交易中心應當定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息，并提供網上公開查詢服務。

第十七條本辦法的具體應用問題，由市房地資源局負責解釋。

第十八條本辦法自2004年3月30日起施行。

第二篇：商品房銷售合同的網上備案和登記

商品房銷售合同的網上備案和登記

1.作業目的商品房銷售合同網上備案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制訂的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，方便房地產登記。

2.作業依據

〈上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法〉自2004年3月30日施行，適用于本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售）。2004年4月20日上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定（滬府發[2004]16號）

3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業過程。

主辦崗位銷售員：具體經辦本項作業。

4.緊前工作

符合上海市房地資源管理局規定的商品房預售或現售條件。

5.作業描述

5.1 房地產開發企業在向區（縣）房地產管理部門申請辦理商品房預售許可證或未經預售直接現售商品房時，應將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

5.2 房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心將通過網上操作系統，即時公布下列信息：

5.2.1商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；

5.2.2商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；

5.2.3商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數，以及每單元（套）的部位、結構、面積等測繪結果；

5.2.4房地產抵押、查封等權利限制情況；

5.2.5商品房銷售合同的示范文本；

5.2.6商品房擬銷售的價格。

5.3 房地產開發企業與商品房購買人應根據網上公布的示范合同文本，協商擬訂合同條款。商品房銷售合同經雙方確認后，由房地產開發企業通過網上操作系統，將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。

5.4 市房地產交易中心將即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。市房地產交易中心將在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房已銷售。

5.5 房地產開發企業應打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。

5.6 商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。本主辦崗位應提供一定的協助。

5.7 市房地產交易中心將定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息，并提供網上公開查詢服務。

5.8 市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房銷售合同的示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款（包括補充的格式條款）的，應向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

5.9 市房地產交易中心公布的信息中，規定商品房擬銷售的價格由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的，可向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

5.10凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。在取得商品房預售許可證前，房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。

5.11在申領預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，應按規定通過網上操作系統辦理相關手續。

5.12在申請預告登記證明或者房地產權證前，房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致，需要解除商品房銷售合同的，應持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。而市房地產交易中心將通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）商品房銷售合同已解除。

5.13房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，與購房人達成定金合同的，應按定金合同的網上備案程序辦理（詳見作業指導書《商品房定金合同的網上備案》）。

5.14預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。

6.重要提示

本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前應關注有何變化和調整。

第三篇：中山市商品房銷售合同網上登記備案管理規定

中山市商品房銷售合同網上登記備案管理規定

第一條 為了提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，維護商品房交易雙方合法權益，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《廣東省商品房預售管理條例》，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售），應當按本規定通過中山市房地產管理信息系統（下稱信息系統）實施商品房銷售合同網上登記備案。

第三條 市建設局及市國土資源局（房地產管理局）分別負責商品房預售許可和合同網上登記備案的組織實施及其相關管理工作。

第四條 房地產開發企業應當通過信息系統，如實填寫銷售項目用地、報建情況及樓盤明細表中每幢（套）的情況，申請辦理商品房預售許可。

第五條 房地產開發企業應當按信息系統中樓盤明細表所列內容填寫房屋預測或實測面積，房屋測算面積應由擁有省以上測繪行政管理部門頒發且含房產測繪項目的測繪資格證的測繪公司計算，測算面積超出規劃、施工報建面積的，需補辦報建手續。樓盤明細表單元號、房屋編號、房屋功能、面積等發生變更的，應當通過信息系統提出變更申請。預售樓盤變更登記的審核部門為市建設局，現售樓盤的變更登記審核部門為市國土資源局（房地產管理局）。

第六條 房地產開發企業取得商品房預售許可的，信息系統即時公布下列信息：

（一）商品房預售許可情況；

（二）商品房的樓盤明細表，包括總的幢（套）數以及每幢（套）的部位、結構、面積等；

（三）房地產查封等情況；

（四）商品房買賣合同的示范文本；

（五）商品房的成交數量、面積、金額及未銷售的情況；

（六）其它需公布的信息。

第七條 凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業應當保證購房人的需求。

第八條 商品房銷售的當事人雙方根據網上公布的商品房買賣合同示范文本，協商擬訂合同條款。商品房買賣合同經當事人雙方確認后，由房地產開發企業通過信息系統，向及市國土資源局（房地產管理局）申請辦理網上登記備案。購房人應當在商品房買賣合同上輸入相關的個人信息，并設置密碼。

第九條 房地產開發企業應當打印雙方確認的商品房買賣合同，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章），所約定的所有事項以該書面合同為準。

第十條 房地產開發企業應當將簽名（蓋章）的商品房買賣合同不少于1份交于購房人收執。房地產開發企業應當自提出網上登記備案申請之日起30日內，持與購房人簽訂的書面商品房買賣合同向及市國土資源局（房地產管理局）申請辦理合同登記備案確認手續。第十一條 商品房買賣合同簽訂后，當事人雙方經協商一致，需要解除的，持商品房買賣合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向及市國土資源局（房地產管理局）申請辦理撤回網上登記備案申請或終止合同登記備案手續。

第十二條 房地產開發企業不如實申報、填寫該商品房項目情況，有意隱瞞有關情況、提供虛假材料或者以欺騙等不正當手段取得商品房預售許可的，由有關部門根據相關法律、法規進行處理。

第十三條 市建設局及市國土資源局（房地產管理局）工作人員應當根據法律、法規要求及信息系統賦予的權限辦理各項業務；不得公開房地產企業內部管理人員、財務信息；不得違反本規定于本系統外辦理相關業務。違反本規定的，依據有關規定給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十四條 本規定的具體實施細則，由市建設局及市國土資源局（房地產管理局）另行制定。

第十五條

本規定自頒布之日起施行。

中山市商品房銷售合同網上登記備案管理規定實施細則

為了提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，維護房地產交易雙方合法權益，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《廣東省商品房預售管理條例》、《中山市商品房銷售合同網上登記備案管理規定》，結合操作實際，制定本細則:

一、中山市房地產管理信息系統軟件組成本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售），必須通過中山市房地產管理信息系統實施商品房銷售合同網上登記備案。中山市房地產管理信息系統由下列四個子系統組成：

1、中山市行政服務在線的商品房預售許可業務子系統（下稱行政在線）。該子系統實現商品房預售許可和變更審批功能。

2、中山市商品房銷售合同網上登記備案系統（下稱網上備案系統）。該子系統實現房地產開發企業與購房人網上擬訂商品房買賣合同及申請商品房產權權屬確認和變更功能。

3、中山市國土資源局辦公自動化系統（下稱國土局辦公系統）。該子系統實現商品房買賣合同備案確認及商品房產權權屬確認和變更功能。

4、中山市國土資源局在線網站信息發布系統（下稱國土局在線）。該子系統實現商品房交易信息網上公布功能。

二、商品房預售許可

1、房地產開發企業必須通過登錄行政在線向市建設局提交商品房預售許可申請，并在行政在線錄入相關項目詳細信息，建立樓盤表。每次申請必須提交整幢商品房各套房屋的完整信息，如屬房地產開發企業自用，不對外銷售的，房屋狀態應設定為“自留”。

2、市建設局收到房地產開發企業的申請后，登錄行政在線對項目信息進行審批。審批通過后發出《商品房預售許可證》，系統自動將房屋狀態設定為“待售”，房地產開發企業可以對商品房進行銷售。同時行政在線自動將房屋狀態同步到其他子系統。

3、市建設局發出《商品房預售許可證》后，房地產開發企業必須向房地產交易登記管理所（下稱交易所）提交售樓人員權限明細，由交易所錄入系統，方可在網上簽訂商品房買賣合同。

4、商品房預售過程中，網上備案系統自動根據《商品房預售許可證》有效期進行檢測，提前30天發出延期提示。自《商品房預售許可證》超出有效期之日起，系統對該項目銷售進行限制，雙方不能簽訂正式合同。當房地產開發企業辦理《商品房預售許可證》延期后，系統自動解除銷售限制。

三、商品房預售許可變更

1、房地產開發企業在領取《商品房預售許可證》后，辦理商品房產權權屬確認以前，需變更商品房信息的，必須登錄行政在線向市建設局提交預售許可變更申請。提交申請后，行政在線自動將相關信息同步到網上備案系統，網上備案系統對該幢商品房銷售進行限制，雙方不能簽訂正式合同。

2、為保證數據的正確性，在商品房預售許可變更業務進行的同時，系統自動禁止同一項目商品房產權權屬確認變更業務和預售商品房產權權屬確認業務的提交。

3、市建設局收到房地產開發企業的商品房預售許可變更申請后，登錄行政在線對項目變更的信息進行審批。審批通過后，系統自動將相關信息同步到網上備案系統，網上備案系統自動解除銷售限制。

四、商品房產權權屬確認

商品房產權權屬確認按該項目是否取得預售許可分為：預售商品房產權權屬確認和現售商品房產權權屬確認兩種。

（一）、預售商品房產權權屬確認

1、房地產開發企業需要對已取得預售許可的項目申請辦理商品房產權權屬確認的，必須登錄網上備案系統，在已批準預售項目列表中，選擇指定的幢，向市國土資源局提交已預售商品房產權權屬確認申請。提交申請后，網上備案系統自動對該幢商品房銷售進行限制，雙方不能簽訂正式合同。同時，網上備案系統自動將申請信息同步到國土局辦公系統。

2、在已預售商品房產權權屬確認業務進行的同時，系統自動禁止同一項目商品房產權權屬確認變更業務和商品房預售許可變更業務的提交。

3、市國土資源局收到房地產開發企業的申請后，登錄國土局辦公系統對項目信息進行審核。審核通過后發出《商品房產權權屬證明書》。同時，國土局辦公系統自動將相關信息同步到網上備案系統，網上備案系統自動解除銷售限制。

（二）現售商品房產權權屬確認

1、房地產開發企業必須通過登錄網上備案系統向市國土資源局提交商品房產權權屬確認申請，并在網上備案系統錄入相關房地產項目詳細信息，建立樓盤表。每次申請必須錄入整幢商品房各套房屋的完整信息。提交申請后，網上備案系統自動將申請信息同步到國土局辦公系統。

2、市國土資源局收到房地產開發企業的申請后，登錄國土局辦公系統對該項目信息進行審核。審核通過后發出《商品房產權權屬證明書》，系統自動將房屋狀態設定為“待售”。房地產開發企業可以對商品房進行銷售。同時國土局辦公系統自動將房屋狀態同步到其他子系統。

3、市國土資源局發出《商品房產權權屬證明書》后，房地產開發企業必須向交易所提交售樓人員權限明細，由交易所錄入系統，方可在網上簽訂商品房買賣合同。

五、商品房產權權屬確認變更

1、房地產開發企業在領取《商品房產權權屬證明書》以后，需變更商品房信息的，必須登錄網上備案系統向市國土資源局提交商品房產權權屬確認變更申請。提交申請后，網上備案系統對該幢商品房銷售進行限制，雙方不能簽訂正式合同。

2、在商品房產權權屬確認變更業務進行的同時，系統自動禁止同一項目已預售商品房產權權屬確認業務或商品房預售許可變更業務的提交。

3、市國土資源局收到房地產開發企業提交的商品房產權權屬確認變更申請后，登錄國土局辦公系統對變更的商品房信息進行審核。審核通過后發出新的《商品房產權權屬證明書》，系統自動解除銷售限制。

六、網上簽訂商品房買賣合同

1、房地產開發企業取得《商品房預售許可證》或《商品房產權權屬證明書》后，即可對相應的商品房進行網上公開銷售。

2、房地產交易雙方通過網上備案系統擬定商品房買賣合同條款后，必須設定個人密碼、打印正式的《中山市商品房買賣合同》，并在合同上簽名（蓋章）。系統自動將房屋狀態設定為“已售”，同時將該商品房合同信息同步到國土局辦公系統，提交商品房銷售合同網上登記備案申請。

七、商品房買賣合同備案確認

1、房地產開發企業與購房人簽訂《中山市商品房買賣合同》30天內，必須將《中山市商品房買賣合同》正本一份交到交易所進行備案確認。否則，系統將對該幢商品房銷售進行限制，雙方不能簽訂正式合同。待房地產開發企業將所有超期的合同送交易所辦理備案確認后，系統自動解除銷售限制。

2、交易所將房地產開發企業提交的商品房買賣合同和系統數據核對后，發出《中山市商品房銷售登記備案表》。系統自動將房屋狀態設定為“已備案”。

3、當商品房的房屋狀態設定為“已備案”后，該商品房的相關信息將不能修改，包括商品房預售許可變更和商品房產權權屬確認變更業務。

八、撤回網上登記備案申請和終止合同登記備案

1、商品房買賣合同簽訂后，備案確認前，雙方經協商一致，要求撤回網上登記備案申請的，需先在網上備案系統提交申請，再持解除合同的書面協議到交易所辦理撤回網上登記備案申請手續。

2、已簽訂的商品房買賣合同備案確認后，雙方協商一致，要求解除的，需先在網上備案系統中提交申請，再持《中山市商品房銷售登記備案表》、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料到交易所辦理終止合同登記備案手續。

3、已辦理《中山市商品房買賣合同》撤回網上登記備案申請和終止合同登記備案手續的，系統將房屋狀態設定為“待售”。

九、商品房查封及解封

1、市國土資源局根據查封文件，在國土局辦公系統中錄入相關查封信息，系統自動將商品房的房屋狀態設為“限制”，該商品房不允許銷售。

2、市國土資源局根據解封文件，在國土局辦公系統中錄入相關解封信息，系統自動將商品房的房屋狀態恢復為“待售”，該商品房解除銷售限制。

十、房地產開發企業自留商品房辦證

房地產開發企業需將尚未銷售的商品房以本公司名義辦理房地產權證的，必須向市國土資源局提交書面申請。市國土資源局審核后將該商品房的房屋狀態設定為“不可售”，禁止在網上繼續進行銷售。

十一、商品房信息網上公布

1、樓盤表信息通過國土局在線網站向社會群眾公布，房地產開發企業有責任保證樓盤表

信息真實、全面。

2、網上公布的信息主要有商品房的基本信息及房屋狀態。房屋狀態包括：待售、已售、已備案、不可售、限制。

待售：指商品房符合銷售條件，允許銷售。

已售：指房地產開發企業與客戶已簽訂合同，但未辦理登記確認。

已備案：指房地產開發企業與客戶簽訂的合同已辦理登記確認。

不可售：指該商品房屬房地產開發企業自留。

限制：指該商品房被查封或相關行政部門不允許銷售。

第四篇：商品房網上登記備案商品房銷售樓盤表

商品房網上登記備案商品房銷售樓盤表

（表六）項目名稱：樓盤編號：每幢總層數： 項目坐落：幢號（建筑編號）：

共頁第頁

開發企業（公章）：

填表日期：年月日

填 表 說 明（表六）

1、項目名稱：按商品房預售許可證上記載的項目名稱填寫。

2、項目坐落：按建設工程規劃許可證上核準的房屋坐落填寫。

3、幢號：按規劃許可證或房產測繪機構或派出所編制的房屋幢號填寫。

4、房號：按《房產測繪報告》上的編號順序填寫。

5、層次：按該套房屋所在的層次填寫。

6、建筑面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的建筑面積。

7、套內面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的套內面積。

8、公攤面積：按《房產測繪報告》上的面積填寫各套房屋的公攤面積。

9、銷售價格：按該套房屋擬銷售的單價填寫。

10、房屋用途：按建設工程規劃許可證上核準的規劃用途填寫。包括住宅用房（商品住宅、別墅、經濟適用住房、廉租住宅、集資合作建房）、商業營業用房、辦公用房、工業倉儲用房、其他用房5種。

11、戶型：包括一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室一廳、四室二廳、其他等八種。

12、狀態：包括可售、自留二種狀態。

13、開發企業：填寫全稱并加蓋公章。

14、商品房銷售樓盤表應由當事人用鋼筆正楷書寫，字跡清晰，不能涂改，不能使用修正液，蓋章處印章應清晰。

第五篇：商品房銷售合同網上備案問答

商品房銷售合同網上備案問答

一、什么是商品房銷售合同網上備案（以下簡稱合同備案）？

是指房地產開發企業在取得商品房預售許可證或房地產權證（大產證）后銷售（預售）房屋簽訂合同的，應登錄網上房地產網站的合同備案欄目，在網上進行合同確認和打印的行為。

二、商品房銷售合同網上備案有何法規依據？

依據《城市房地產開發經營管理條例》和上海市人民政府批轉市房地資源局制訂的《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》的通知。

三、為什么要進行商品房銷售合同網上備案？、提高信息透明度。網上及時公布納入合同備案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房屋的套數、面積和平均價格。購房人可以通過網上房地產網站查詢所購樓盤房屋的銷售情況。、規范交易行為。納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，應使用由市房地資源局和市工商局聯合制訂的示范文本。房地產開發企業需要自制合同格式條款的，應向市工商行政管理局備案后，提交市房地產交易中心，經變更后在網上公布。、方便房地產登記。由于網上合同備案系統是和全市的房地產登記系統相連的，因此，購房人在簽訂合同后，房地產登記申請表由合同備案系統自動輸出，購房人在各區縣房地產交易中心窗口辦理登記手續時，受理等待時間將會縮短。

四、新建商品房網上備案和登記何時施行？

新建商品房網上備案和登記的施行時間從 2004 年 3 月 30 日 起，具體規定如下：、凡在2004 年 3 月 30 日 之后取得商品房預售許可證的，應全部納入合同備案系統進行簽約。2、在 2004 年 3 月 30 日 之前取得預售許可證或房地產權證（大產證）的，房地產開發企業應在 2004 年 4 月 30 日 之前，到市房地產交易中心辦理入網資質認證，未銷售的商品房納入合同備案系統銷售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后簽訂的銷售（預售）合同全部納入網上簽約范圍。

五、原有示范合同（印刷品）是否繼續使用？

凡納入網上銷售的商品房，簽約時不再使用示范合同（印刷品），進行網上銷售簽約的合同，應使用由市房地產交易中心統一提供的合同專用紙。

六、商品房合同網上備案操作流程是怎樣進行的？、資格認證； 2、登錄合同備案系統； 3、確定銷售房屋； 4、選擇合同類別； 5、輸入合同內容； 6、打印合同初始文本； 7、合同校核并確認； 8、設置密碼； 9、打印合同及登記申請書； 10、雙方簽名（蓋章）。

七、商品房合同網上備案操作過程中購房人要注意哪些要點？、購房人到商品房售樓處的電腦上，通過備案系統查閱需購房屋權屬情況。、購房人應詳細閱讀備案系統上顯示的示范合同。、購房人應與開發商詳細商洽合同內容。、合同打印確認后，購房人要設置密碼并妥善保護，防止他人獲取。

八、房地產開發企業如何取得網上備案的資質？具體手續有哪些？

房地產開發企業要取得網上備案的資質認證，應持相關資料到市房地產交易中心辦理認證手續。辦

理認證時，應提供以下證件及材料： 1、營業執照（復印件）； 2、法人代碼證（復印件）； 3、房地產開發企業資質證（復印件）； 4、稅務注冊證明（復印件）； 5、法人代表身份證（復印件）； 6、代理人身份證（復印件）； 7、代理人委托書； 8、銷售人員證書（復印件）； 9、預售許可證（復印件）； 10、房地產權證（土地）（復印件）； 11、房地產測繪報告（復印件）； 12、簽訂合同樣本； 13、項目小區規劃平面圖。經市房地產交易中心認證后，授予用戶名和初始密碼，開通商品房合同網上備案業務。

九、網上備案的銷售人員應具備哪些條件？

房地產開發企業的銷售人員應具備以下條件才能登錄網上備案系統進行操作： 1、持有房地產銷售員資格證書或房地產經紀人資格證書； 2、通過市房地產教育培訓中心關于“上海市商品房銷售合同網上備案系統”的考試，成績合格； 3、經所在房地產開發企業授權，有明確的銷售樓盤和權限； 4、經市房地產交易中心授予合同網上備案系統用戶名和初始密碼。

十、網上備案和登記系統是否提供電子示范合同文本，提供的電子示范合同文本有幾種？

網上備案和登記系統提供由市房地資源局制定、市工商局監制的電子示范合同文本。為了供不同的購房對象簽約時使用，系統提供的電子示范合同文本主要有：新建商品房的預定合同、預售合同和銷售合同。

十一、已經抵押的在售商品房，如何進行網上備案和登記？

網上備案和登記系統對將要銷售的商品房，將強制輸出其抵押、租賃等房地產權利信息，以提請消費者注意。對已有抵押的在售商品房，在交易時應要求開發企業先告知購房人該商品房的抵押等情況，然后再予以網上備案和登記。

十二、房地產開發企業在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布哪些信息？

房地產開發企業在正式進行樓盤銷售時，應該向購房人公布以下信息：商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖；商品房的樓盤表信息；房地產抵押、查封等權利限制情況；商品房銷售合同的示范文本；商品房擬銷售的價格。購房人也可通過登錄上海房地資源網、網上房地產等網站，查詢開發企業的資質、誠信記錄和樓盤詳細信息。

十三、當事人如何確認網上備案和登記已經完成，并且已進入登記申請程序？

在網上查詢確認該商品房屬可售性質的情況下，買賣雙方可以將已經確定的交易內容在電子示范合同文本上進行填寫；填寫內容經雙方校核無誤（請仔細核對姓名、身份證號碼、商品房的路名、門牌、室號、面積及其他需要約定的相關內容）并由雙方提供密碼后，再通過電腦確認；電腦確認后開始打印銷售合同和房地產登記申請書，然后雙方在下載的銷售合同和申請書上簽名（蓋章）。至此，可以確認網上備案已經完成，并且已進入登記申請程序。

十四、網上備案合同確認后，是否可以對合同的條款再進行修改？

網上備案合同已經雙方確認后，不能再對合同進行修改。但交易雙方可將已打印的合同，到房屋所在地房地產交易中心申請合同注銷，經房屋所在地房地產交易中心確認雙方的合同及設定的密碼，通知市房地產交易中心撤銷原合同，重新簽訂合同。所以，對約定的合同內容，在雙方簽字確認前應該慎重。

十五、網上備案合同確認后，如需撤銷如何辦理注銷手續？

由交易雙方持已確認的合同向房屋所在地房地產交易中心提出撤銷合同申請，經房屋所在地房地產交易中心確認雙方的合同及簽約時設定的密碼，通知市房地產交易中心注銷原有的合同。如憑備案合同已在房地產登記部門申領房地產預告登記證明或房地產權證，需辦理撤回原登記手續，再按上面的辦法注銷合同。

十六、網上備案合同確認后，如當事人到登記部門去辦理申領房地產預告登記證明或房地產權證時，該房屋已被司法機關、行政機關凍結，該怎么辦？

由于網上備案合同確認后，當事人還未到房地產登記部門辦理申領房地產預告登記證明或房地產權證，房地產登記冊記載的信息仍是原權利人。在此期間，如果司法機關、行政機關對該房屋采取限制的，就不能辦理申領手續，只能到房屋所在地房地產交易中心窗口辦理合同注銷手續。因此，合同網上備案后，簽約雙方應及時到房屋所在地交易中心辦理登記。

十七、已取得預售許可證或大產證范圍的商品房(如：商場、商鋪、辦公用房、住宅等)，開發企業提出要保留一部分出租，如何處理?

已取得預售許可證或“大產證”的商品房，開發企業可以預租或出租，但必須全部在網上備案，注明其已預租或出租，其中預租的商品房必須在竣工取得房地產權證后方可出售。如購房人要購買已出租商品房的，應事先與開發企業協商，由開發企業征詢承租人是否愿意在同等條件下優先購買；如不購買，應征詢其是否愿意解除租賃合同；如不愿解除的，則應由購房人在出售合同中承諾繼續履行租賃合同，并由購房人與承租人簽訂租賃主體變更合同。

十八、已取得大產證的商品房未出售部位中，開發企業提出要保留部分自用，暫不出售，如何處理? 已取得大產證的商品房未出售的應全部上網銷售，開發企業要留作自用的應首先區分是非居住房屋還是居住房屋。對于非居住房屋，允許開發企業保留部分自用；而居住房屋原則上不允許開發企業留作自用，開發企業因特殊原因，可允許在合理范圍內保留部分作本企業員工宿舍使用，但應在辦理網上認證手續時一并申報，并按規定辦理登記、領取小產證。

十九、在建項目已達到可申領預售許可證階段，開發企業提出是否可分批申領預售許可證?

在建商品房項目符合預售條件后，根據該商品房項目的開發規模和施工進度等具體情況，可以分批申領預售許可證，但應以土地使用權不可分割的自然幢為限，就是說土地使用權不可割的房屋不能分批申報預售許可證。商品房銷售合同網上備案和登記政策實施后，市房地資源局將會進一步明確商品房預售許可證的核發口徑。

二十、預售許可證申領后（3月30日以后），有些開發企業急于上市，但入網報名還需要準備階段（如培訓、項目核對等），手簽定金合同已不允許，如何定一個游戲規則？

凡開發企業或代理企業違反規定擅自預定、預售商品房的，商品房所在地的房地產管理部門應責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。在過度階段，不允許手簽定合同，必須待系統開通后在網上簽定定金合同。同時，市房地產交易中心也應加快工作速度，盡量縮短系統開通時間，避免影響開發企業的正常銷售。

二十一、有一些開發企業賣剩套數不多，有的全銷售完，但大產證還未辦好，是否要上網認證？

如要上網認證，但具體簽約是否可以委托區縣交易中心代簽合同？ 已銷售完畢的商品房項目無需辦理上網認證，尚未銷售完畢的項目必須辦理上網認證，但可以在自愿的前提下委托區縣房地產交易中心代簽合同。

二十二、在上海房地產市場上進行交易的每一套商品房，逐步將在網上房地產網站上公布，并用五種顏色來代表每一套商品房的銷售狀態。這五種顏色分別代表什么？

網上房地產網站用五種顏色來公布代表每一套商品房的銷售狀態。其中：紅色標志：代表此套商品房已被購房者買走，購房者已在商品房所在區縣的房地產交易中心辦理了預售和銷售的登記手續；黃色標志：表示此套商品房已經簽定預售和銷售合同，但購房者還未辦理登記手續；綠色標志：代表該商品房已經批準預售或銷售，消費者可以購買，該商品房售樓處無權拒絕消費者的購房要求；粉紅色標志：代表該商品房已被預訂，并簽定了定金合同和網上備案；白色標志：代表該商品房未被批準可以預售或銷售，不具備上市條件。