第一篇：石柱縣農(nóng)綜開發(fā)項(xiàng)目區(qū)土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

石柱縣農(nóng)綜開發(fā)項(xiàng)目區(qū)土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

http://bnz.cq.gov.cn2008年12月16日

近年來，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、增加農(nóng)民收入起到了積極的作用。但在土地流轉(zhuǎn)過程中有也出現(xiàn)了一些新情況、新問題，如何進(jìn)一步引導(dǎo)、規(guī)范土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，是當(dāng)前發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要課題。為此，筆者深入農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項(xiàng)目區(qū)開展了認(rèn)真調(diào)查研究。

一、我縣農(nóng)綜項(xiàng)目區(qū)土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

通過調(diào)查了解，截止目前，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總量為22064.6畝，占耕地總面積的5.5%，涉及農(nóng)戶10722戶。其流轉(zhuǎn)形式主要有以下四種：一是轉(zhuǎn)讓、二是轉(zhuǎn)包、三是互換、四是出租。

我縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項(xiàng)目從1999年開始，到2008年共改造治理中低產(chǎn)田土94900畝；(其中1999年9000畝、2000年9000畝、2001年5000畝、2002年13000畝、2003年8000畝、2004年9500畝、2005年9300畝、2006年10800畝2007年 10000畝、2008年11300畝)，經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)8650畝，占項(xiàng)目區(qū)面積的9.11%；其中屬99年治理的600畝，2000年治理的1000畝，2001年治理的1000畝，2002年治理的200畝，2003年治理的500畝，2004年治理的300畝，2005年治理的2000畝，2006年治理的200畝，2007年1850畝2008年1000畝。流轉(zhuǎn)方式：和全縣土地流轉(zhuǎn)方式基本一致，主要有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租和互換，但以出租的方式最為看好。因?yàn)橛心芰Φ臉I(yè)主看好園區(qū)的基礎(chǔ)條件也愿意在園區(qū)投資發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)后，主要是用于重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：2007年的大歇項(xiàng)目區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)展辣椒產(chǎn)業(yè)和中藥才產(chǎn)業(yè)，2008年下路項(xiàng)目區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)展辣椒產(chǎn)業(yè)，2005年冷水項(xiàng)目區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要是發(fā)展莼菜產(chǎn)業(yè)；2000和2001年龍沙園區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要是發(fā)展果園、蔬菜和苗木種苗基地；2003年宇城壩園區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要是發(fā)展蔬菜。

二、土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1、行為不規(guī)范。在參與土地流轉(zhuǎn)時(shí)，當(dāng)事雙方多是口頭協(xié)商，絕大部分農(nóng)戶都沒有簽訂任何形式的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議或者合同，也很少通過村組同意；有些簽訂的合同也不規(guī)范，容易導(dǎo)致土地糾紛。這主要因?yàn)椋阂皇寝r(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期依賴，對(duì)土地的感情依然深厚，存在簽合同“怕丟失土地”的潛意識(shí)；二是大部分基層組織和農(nóng)民對(duì)已頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”）不了解，根本沒有按照“管理辦法”規(guī)定操作。

2、缺乏服務(wù)指導(dǎo)。部分基層組織和干部對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)土地流轉(zhuǎn)從不過問，即使參與了，也只是簡(jiǎn)單的提供信息等。

3、多因素制約流轉(zhuǎn)。一是農(nóng)民的戀土情結(jié)根深蒂固。當(dāng)前，雖然很多農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，有一些固定或較穩(wěn)定的非農(nóng)經(jīng)濟(jì)收入，但還是擔(dān)心今后生活問題，而土地

能給予他們最安全的保障，農(nóng)民怕因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)而失去土地，因此寧愿棄耕閑置也不辦理流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益較低。農(nóng)業(yè)投入大產(chǎn)出小，生產(chǎn)效益相對(duì)較差，且具有自然與市場(chǎng)雙重風(fēng)險(xiǎn)。尤其在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力低下，一般情況下，業(yè)主都有懼怕心理，不愿投資農(nóng)業(yè)，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)規(guī)模生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化程度低，不能促進(jìn)土地規(guī)模、有效流轉(zhuǎn)。三是土地法律上的身份限制、社會(huì)保障程度低、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施差等都制約著土地流轉(zhuǎn)。

三、規(guī)范和促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的思考

在上世紀(jì)70年代末、80年代初全國(guó)陸續(xù)實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以來，農(nóng)村土地的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離曾極大地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在融入全球經(jīng)濟(jì)之后，農(nóng)業(yè)的小規(guī)模分散經(jīng)營(yíng)，許多農(nóng)產(chǎn)品缺乏國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，越來越難以適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的要求。規(guī)范和搞活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、有效解決“三農(nóng)”問題等都具有非常重要的意義。

（一）加大政策宣傳力度，提高認(rèn)識(shí)。各級(jí)政府及相關(guān)部門應(yīng)大力宣傳《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，要結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》的貫徹實(shí)施，進(jìn)一步做好土地流轉(zhuǎn)的宣傳工作，統(tǒng)一干群思想認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)農(nóng)民在觀念上明確土地承包期延長(zhǎng)30年不變和進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模生產(chǎn)等政策，是對(duì)家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的深化和發(fā)展，是對(duì)現(xiàn)有承包關(guān)系的補(bǔ)充和完善，是對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)。各基層組織應(yīng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)外出務(wù)工、從事非農(nóng)行業(yè)的農(nóng)民積極地將土地流轉(zhuǎn)出來，適當(dāng)集中土地資源，發(fā)展規(guī)模種植，發(fā)揮規(guī)模效益。

（二）堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定：承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。土地流轉(zhuǎn)必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持有償流轉(zhuǎn)，具體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償因根據(jù)各地情況不同而不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得到流轉(zhuǎn)雙方的一致認(rèn)可。土地流轉(zhuǎn)不能下硬指標(biāo)，不能強(qiáng)制推行，必須充分尊重農(nóng)民的意愿，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

（三）提高流轉(zhuǎn)土地效益，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。

只有流轉(zhuǎn)土地的效益提高了，土地流轉(zhuǎn)雙方才能從土地流轉(zhuǎn)中得到更多的實(shí)惠，才能吸引更多的農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)。沒有經(jīng)濟(jì)效益的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系是不牢靠的。政府部門要在提高流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)出率上下功夫，幫助土地經(jīng)營(yíng)者提高經(jīng)濟(jì)效益。一是要以效益為中心，依靠科技和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，形成地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)和區(qū)域內(nèi)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系，讓更多的愿意流出土地的農(nóng)戶，將土地流入到產(chǎn)出水平較高的土地經(jīng)營(yíng)者手中。二是要利用土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，幫助農(nóng)民降低生產(chǎn)成本，以規(guī)模收益穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。

（四）加快經(jīng)構(gòu)調(diào)整，為土地流轉(zhuǎn)注入催化劑。首先是加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路。各地應(yīng)根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，采取合理有效的辦法鼓勵(lì)和引導(dǎo)有穩(wěn)定非農(nóng)收入的農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給種植優(yōu)勢(shì)作物的大戶，逐漸促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，壯大龍頭企業(yè)實(shí)力，形成規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力。農(nóng)業(yè)大戶的增加自然能促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。其次是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，發(fā)展城市工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力得以合理轉(zhuǎn)移，穩(wěn)定增加非農(nóng)收入，在一定程度上對(duì)土地流轉(zhuǎn)起到了催化作用。同時(shí)，建立適應(yīng)農(nóng)村“3899”式勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的土地流轉(zhuǎn)工作機(jī)制。一是制定政策，明確措施。將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入縣、鄉(xiāng)、村日常工作的重點(diǎn)之一，作為新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。二是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)。農(nóng)戶外出前，將耕種不了的土地委托給發(fā)包方進(jìn)行流轉(zhuǎn)，簽訂委托協(xié)議，發(fā)包方根據(jù)協(xié)議對(duì)土地進(jìn)行合理、有效流轉(zhuǎn)。三是循序漸進(jìn)推動(dòng)流轉(zhuǎn)。長(zhǎng)期外出務(wù)工和有穩(wěn)定非農(nóng)職業(yè)的承包戶不愿放棄土地，各級(jí)職能部門應(yīng)充分尊重其意愿，尊重社會(huì)現(xiàn)實(shí)，引導(dǎo)他們將土地流轉(zhuǎn)出去，逐步活躍農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

（五）加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理和監(jiān)督。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村應(yīng)建立土地流轉(zhuǎn)管理中心（服務(wù)站），負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的日常管理，引導(dǎo)和督促農(nóng)民自覺、規(guī)范流轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)處理一般性的流轉(zhuǎn)糾紛，對(duì)流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行立檔備案，要積極地、經(jīng)常性地開展工作。縣級(jí)應(yīng)成立土地承包流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)和仲裁庭，依法制定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效措施，規(guī)范行為，形成經(jīng)常性的工作制度。首先是要明確土地流轉(zhuǎn)的原則、范圍、形式、程序以及對(duì)違規(guī)流轉(zhuǎn)行為的處理辦法等；二是制定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性合同文本，鄉(xiāng)村組具體負(fù)責(zé)對(duì)合同的指導(dǎo)、簽證等；三是建立流轉(zhuǎn)檔案，鄉(xiāng)、村組各級(jí)應(yīng)建立流轉(zhuǎn)合同備份檔案，以便掌握流轉(zhuǎn)情況和監(jiān)督流轉(zhuǎn)行為。同時(shí)要對(duì)擬轉(zhuǎn)出方的土地基本情況和擬轉(zhuǎn)入方的土地需求情況進(jìn)行如實(shí)登記造冊(cè)，以便為流轉(zhuǎn)提供信息服務(wù)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行。四是建立糾紛處理機(jī)制，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，將土地流轉(zhuǎn)糾紛解決在基層。

（六）建立健全農(nóng)村社保體系，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。目前，我市及我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平與發(fā)達(dá)地區(qū)相比還相對(duì)落后，尤其是農(nóng)村社會(huì)保障體系還很不健全。土地現(xiàn)在仍是農(nóng)民最依賴的基本生活保障，離開土地就失去了依靠。在今后一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還會(huì)停留在初級(jí)階段，只是小面積的流轉(zhuǎn)。各級(jí)政府和部門應(yīng)充分尊重社會(huì)發(fā)展規(guī)律，妄不可采取強(qiáng)制手段。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是大勢(shì)所趨，只要逐步建立和完善農(nóng)村多層次（醫(yī)療、養(yǎng)老、最低生活保障、社會(huì)救濟(jì)、福利）的社會(huì)保障體系，就會(huì)慢慢弱化土地的保險(xiǎn)功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂，促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

石柱縣農(nóng)綜辦

第二篇：土地開發(fā)項(xiàng)目區(qū)選擇的原則與要求

土地開發(fā)項(xiàng)目區(qū)選擇的原則與要求

□ 國(guó)土資源部土地整理中心 邢 巖

【摘要】：土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)選擇的原則:項(xiàng)目系統(tǒng)性與完整性原則、先易后難原則、效益最大化原則。土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)選擇的要求:項(xiàng)目合法、以整理和復(fù)墾為主、位于國(guó)家重點(diǎn)支持區(qū)域、基礎(chǔ)設(shè)施條件具備、資源和環(huán)境條件具備、無權(quán)屬問題、投資方向合理、基本控制指標(biāo)符合規(guī)定

在近幾年國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目的可行性研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)審查過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目區(qū)的選擇存在著很多問題。為解決這些問題，我們通過不斷研究與實(shí)踐，總結(jié)出項(xiàng)目區(qū)選擇的三個(gè)基本原則和八個(gè)具體要求，希望對(duì)全國(guó)土地開發(fā)整理項(xiàng)目的選址能有所裨益。

目前國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目選址中存在的主要問題

一是項(xiàng)目片塊過于分散，有的項(xiàng)目片塊過多，相隔太遠(yuǎn)，很難形成一個(gè)完整的系統(tǒng)。二是項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件不具備，即項(xiàng)目實(shí)施所必需的主干道路、主干排灌渠系統(tǒng)、堤壩、電力等配套基礎(chǔ)設(shè)施不具備。三是項(xiàng)目區(qū)位于生態(tài)環(huán)境十分脆弱、不宜開墾為耕地的地區(qū)，比如25度以上的坡耕地，應(yīng)退耕還林與還草的生態(tài)脆弱地帶不宜進(jìn)行土地開發(fā)整理。四是項(xiàng)目區(qū)水資源無保障，比如華北地區(qū)，處于嚴(yán)重缺水的漏斗地帶，生活用水都十分緊張，解決項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉要靠大量打深井。像此類干旱缺水地區(qū)不宜申報(bào)土地開發(fā)整理項(xiàng)目。五是項(xiàng)目將林地、草地規(guī)劃為耕地，不符合土地開發(fā)整理項(xiàng)目的投資方向。六是項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模超出規(guī)定上限或者低于規(guī)定下限，項(xiàng)目新增耕地率低于規(guī)定下限。《國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理暫行辦法》已經(jīng)對(duì)申報(bào)國(guó)家投資的不同類型、不同性質(zhì)和不同地貌類型項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、單片規(guī)模、片數(shù)、新增耕地率分別做了明確規(guī)定，對(duì)于申報(bào)基本農(nóng)田整理的項(xiàng)目新增耕地率可按不低于3％掌握。七是項(xiàng)目建設(shè)區(qū)屬于公司以盈利為目的、已租賃經(jīng)營(yíng)的土地。《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目申報(bào)工作有關(guān)問題的通知》對(duì)項(xiàng)目受益主體有明確的規(guī)定：“企業(yè)或個(gè)人以盈利為目的、已租賃經(jīng)營(yíng)的土地，暫不申報(bào)國(guó)家投資項(xiàng)目。”八是項(xiàng)目不符合土地利用總體規(guī)劃，將限制為其他用途的土地規(guī)劃為農(nóng)業(yè)用地，如濕地開發(fā)、圍湖 造田、毀林毀草等。《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目申報(bào)工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：“國(guó)家投資項(xiàng)目必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，符合濕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。”九是項(xiàng)目投資方向不合理，如工程內(nèi)容主要為草場(chǎng)改良、礦區(qū)生態(tài)重建。十是建設(shè)大片經(jīng)濟(jì)林或生態(tài)林。這屬于投資方向錯(cuò)誤。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是專項(xiàng)用于耕地開發(fā)的項(xiàng)目，目的是增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，將其用于經(jīng)濟(jì)林與生態(tài)林建設(shè)是違反土地管理法的。

項(xiàng)目區(qū)選擇的基本原則

項(xiàng)目系統(tǒng)性與完整性原則

土地開發(fā)整理項(xiàng)目是田、水、路、林、村的綜合整治，項(xiàng)目區(qū)應(yīng)是一個(gè)彼此聯(lián)系著的有機(jī)整體，人為的割裂與隨意的劃定都會(huì)破壞項(xiàng)目完整性，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)整體的目標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)地塊過于分散，片數(shù)過多，或者項(xiàng)目區(qū)內(nèi)與區(qū)外嚴(yán)格分離，割斷區(qū)內(nèi)與區(qū)外的聯(lián)系，給項(xiàng)目區(qū)的實(shí)施或完成后的生產(chǎn)生活都帶來了困難與不便。項(xiàng)目區(qū)的選擇也應(yīng)根據(jù)實(shí)際條件的不同，有所取舍突出重點(diǎn)。現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)兩種不合理的做法，一是劃定項(xiàng)目區(qū)時(shí)的“平均主義”。如某縣申請(qǐng)一項(xiàng)目，其行政范圍內(nèi)有四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，項(xiàng)目申請(qǐng)人可能出于某種良好的愿望，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都確定一個(gè)項(xiàng)目片，這種照顧“平均”的做法“合情”但不“合理”，會(huì)給項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施帶來不同程度的困難。項(xiàng)目區(qū)的選擇應(yīng)相對(duì)集中連片，體現(xiàn)規(guī)模效益。二是劃定項(xiàng)目區(qū)時(shí)的“隨意主義”。如某縣在申報(bào)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)確定的規(guī)模的大小直接在地形圖上隨意“畫方塊”、“畫圓圈”。忽略項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部的相互關(guān)系，破壞項(xiàng)目區(qū)的系統(tǒng)性與完整性。在選項(xiàng)時(shí)要考慮本地土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)事求是、因地制宜。要注意項(xiàng)目區(qū)周邊基礎(chǔ)條件，如道路是否暢通等。

先易后難原則 我國(guó)農(nóng)用地開發(fā)整理工作剛剛開展幾年，無論是經(jīng)驗(yàn)還是技術(shù)都有所欠缺，需要在工作實(shí)踐中不斷探索和積累。因此，應(yīng)該優(yōu)先選取投資環(huán)境好、風(fēng)險(xiǎn)因素小、施工難度小的項(xiàng)目。項(xiàng)目投資環(huán)境指土地資源稟賦優(yōu)劣、當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)土地開發(fā)整理工作的態(tài)度和參與積極性；風(fēng)險(xiǎn)包括生態(tài)環(huán)境條件、社會(huì)因素對(duì)項(xiàng)目的影響；施工難度主要由開展項(xiàng)目所需的技術(shù)、資金決定。土地自然生產(chǎn)潛力直接影響到土地開發(fā)整理的效果，良好的社會(huì)環(huán)境能減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，是土地整理項(xiàng)目順利實(shí)施的保障，而項(xiàng)目建設(shè)的難易程度，直接關(guān)系到工作的成敗，是項(xiàng)目選擇時(shí)要慎重考慮的。按照先易后難的原則進(jìn)行整理，對(duì)提高工作效率、盡早體現(xiàn)效益、鼓舞工作信心大有益處。

因此，在資金有限的情況下，土地開發(fā)整理項(xiàng)目不宜全面上馬、遍地開花，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)整理規(guī)劃，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)和自然條件的地域差異，集中人力、物力、財(cái)力，有計(jì)劃、有步驟地對(duì)土地開發(fā)整理潛力大、工作難度小、工程量小并具有較大規(guī)模的區(qū)域優(yōu)先進(jìn)行開發(fā)整理，以便不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在較短時(shí)間內(nèi)獲得較大效益。

效益最大化原則

土地開發(fā)整理的目的是“根據(jù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及土地資源的適宜性，增加農(nóng)用地面積，重點(diǎn)增加耕地面積；提高農(nóng)用地質(zhì)量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用；改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村人居條件，保護(hù)和建設(shè)生態(tài)環(huán)境”，因此，土地開發(fā)整理追求的是綜合效益。效益最大化是指經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)環(huán)境效益的綜合效益最大化。選擇項(xiàng)目區(qū)時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的綜合效益問題。只有效益好，土地開發(fā)整理才會(huì)有持久的生命力；只有效益好，才會(huì)充分調(diào)動(dòng)公眾參與土地開發(fā)整理的積極性，該項(xiàng)目的開展才會(huì)對(duì)其他地區(qū)的土地開發(fā)整理起到帶動(dòng)作用，土地開發(fā)整理才具備持續(xù)發(fā)展的可能。

項(xiàng)目區(qū)選擇的具體要求 項(xiàng)目合法

“合法”是對(duì)土地開發(fā)整理活動(dòng)的最基本要求。“合法”包含兩層含義：一是符合現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，二是符合相關(guān)規(guī)劃。項(xiàng)目合法性要求闡明該項(xiàng)目實(shí)施與現(xiàn)行的法律、法規(guī)的規(guī)定是否一致。如項(xiàng)目實(shí)施后土地利用與土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃的要求是否一致，土地開發(fā)是否經(jīng)過依法審批，是否依據(jù)規(guī)劃避免了濕地開發(fā)、毀林毀草和圍湖造地等。

《土地管理法》第三十九條規(guī)定：“開墾未利用的土地，必須經(jīng)過科學(xué)論證和評(píng)估，在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后進(jìn)行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。” [Page]

《土地開發(fā)整理若干意見》規(guī)定：“土地開發(fā)整理活動(dòng)必須符合規(guī)劃。土地開發(fā)整理項(xiàng)目的審查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施和檢查驗(yàn)收，都必須依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃。”

以整理和復(fù)墾為主

首先，我們要清楚土地整理的概念及其涉及的內(nèi)容，從廣義上講，土地整理包括土地整理、土地復(fù)墾和土地開發(fā)。土地整理是指采用工程、生物等措施，對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質(zhì)量和利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的活動(dòng)。土地復(fù)墾是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。土地開發(fā)是指對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用的活動(dòng)。

在選擇項(xiàng)目區(qū)時(shí)，應(yīng)以土地整理和土地復(fù)墾為主，適當(dāng)選擇開發(fā)項(xiàng)目。《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目申報(bào)工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“選 擇國(guó)家投資項(xiàng)目以土地整理和復(fù)墾為主，嚴(yán)格控制土地開發(fā)項(xiàng)目。在充分論證基礎(chǔ)上，有利于改善生態(tài)環(huán)境的荒灘、荒地開發(fā)項(xiàng)目，可以適當(dāng)申報(bào)；荒山和嚴(yán)重缺水地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，原則上不應(yīng)申報(bào)。”

《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定：“在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘600公頃以下的，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；開發(fā)600公頃以上的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。”

《土地開發(fā)整理若干意見》也明確提出：“嚴(yán)格控制未利用土地開發(fā)，規(guī)劃編制和項(xiàng)目確定都要經(jīng)過科學(xué)論證，凡開發(fā)荒山、荒地、荒灘，都應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。”

為了鼓勵(lì)土地整理和土地復(fù)墾，《土地開發(fā)整理若干意見》指出： “堅(jiān)持鼓勵(lì)土地整理和復(fù)墾的有關(guān)政策。鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法運(yùn)用土地整理新增耕地指標(biāo)折抵政策，開展農(nóng)地整理；運(yùn)用建設(shè)用地指標(biāo)置換政策，整理農(nóng)村廢棄建設(shè)用地；運(yùn)用復(fù)墾土地置換政策，復(fù)墾歷史遺留的工礦廢棄地；運(yùn)用各項(xiàng)優(yōu)惠政策，治理自然災(zāi)害損毀土地。”具體政策的執(zhí)行參照國(guó)土資源部《關(guān)于土地開發(fā)整理工作有關(guān)問題的通知》。

位于國(guó)家重點(diǎn)支持區(qū)域

《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》，明確了當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)土地開發(fā)整理工作的重點(diǎn)和方向，即：土地開發(fā)整理工作要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點(diǎn)，大力開展基本農(nóng)田整理，促進(jìn)補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三者統(tǒng)一；要落實(shí)《全國(guó)土地開發(fā)整理規(guī)劃》，積極實(shí)施重大工程，促進(jìn)項(xiàng)目布局的相對(duì)集中；要建立項(xiàng)目指南發(fā)布制度，促進(jìn)資金與資源合理配置，向重大工程和 糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食主產(chǎn)縣、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)傾斜。上述區(qū)域相重疊的，原則上選擇其中一種支持力度較大的區(qū)域予以支持。重點(diǎn)支持上述區(qū)域內(nèi)符合以下條件的土地整理和復(fù)墾項(xiàng)目：（1）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)土地利用不充分，整理后新增耕地量較大的基本農(nóng)田整理項(xiàng)目；（2）農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，項(xiàng)目建成后新增生產(chǎn)能力幅度較大的土地整理項(xiàng)目；（3）對(duì)責(zé)任人滅失的工礦廢棄地恢復(fù)治理，新增耕地量大，改善生態(tài)環(huán)境效果明顯的土地復(fù)墾項(xiàng)目；（4）水資源總量不足地區(qū)的節(jié)水效果好、農(nóng)田灌溉保證率高的土地開發(fā)整理項(xiàng)目；（5）結(jié)合村莊治理開展土地整理，群眾積極性高，當(dāng)?shù)卣罅χС值捻?xiàng)目；（6）結(jié)合中部崛起，開展沿江、沿路、公路鐵路建設(shè)后沿線農(nóng)用地區(qū)域改善生產(chǎn)條件、效益明顯的土地開發(fā)整理項(xiàng)目。

基礎(chǔ)設(shè)施條件具備

申報(bào)國(guó)家投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，所在區(qū)位需具備項(xiàng)目實(shí)施所必需的主干道路、主干排灌渠系、堤壩、電力等配套基礎(chǔ)設(shè)施；或已擬定相關(guān)的道路、水利、電力工程、村莊改造等方案，有關(guān)措施與資金已經(jīng)落實(shí)，擬同步規(guī)劃、同步實(shí)施；或上述幾項(xiàng)建設(shè)正在實(shí)施。“有配套基礎(chǔ)設(shè)施工程或需要地方資金投入的項(xiàng)目，縣級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)提請(qǐng)縣級(jí)人民政府提供資金承諾函，并按不同資金來源渠道，分別列出所投資的工程建設(shè)內(nèi)容。”

“基礎(chǔ)設(shè)施條件具備”的要求似乎與前面所講的重點(diǎn)支持“農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施條件較差”的項(xiàng)目要求相互矛盾，其實(shí)不然。前者是指項(xiàng)目區(qū)應(yīng)具備一定的水利、交通等基礎(chǔ)條件，具有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的可能性；后者是指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)田灌排條件、交通條件等較差，具有開展土地開發(fā)整理的必要性，容易見到成效。在這點(diǎn)上，我國(guó)與國(guó)外土地整理的要求是一致的。如德國(guó)在進(jìn)行鄉(xiāng)村土地整理時(shí)的選擇條件是：該區(qū)域在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在阻礙生產(chǎn)的因素，諸如農(nóng)田形狀破碎、道路通行不便、水利設(shè)施不全、開發(fā)水平不足等等，但要求整理區(qū)域具有一定的交通與水利基礎(chǔ)條件。資源和環(huán)境條件具備

土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)的選擇還應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐馁Y源條件及生態(tài)環(huán)境對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的承載力。水資源無保障、生態(tài)環(huán)境十分脆弱的地區(qū)不宜開墾為耕地，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。因資源或環(huán)境條件惡劣而曾經(jīng)撂荒的土地不應(yīng)納入土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)范圍。“堅(jiān)決禁止毀林毀草開墾和圍湖造地，對(duì)過度開墾、圍墾的土地，要有計(jì)劃有步驟地還林還草還湖，逐步將25度以上的陡坡地退耕還林還草，25度以下的坡地實(shí)現(xiàn)梯田化。”

無權(quán)屬問題

在選擇土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)時(shí)，要摸清項(xiàng)目區(qū)土地權(quán)屬現(xiàn)狀，有嚴(yán)重權(quán)屬問題的土地不應(yīng)納入土地開發(fā)整理范圍。權(quán)屬問題主要表現(xiàn)在兩方面：一是存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議。“存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)及時(shí)調(diào)處；一時(shí)無法解決的，暫不將爭(zhēng)議土地納入土地開發(fā)整理的范圍。”二是項(xiàng)目受益主體不符合規(guī)定要求。“企業(yè)或個(gè)人以盈利為目的、已租賃經(jīng)營(yíng)的土地，暫不申報(bào)國(guó)家投資項(xiàng)目。”

投資方向合理

土地開發(fā)整理項(xiàng)目的首要目標(biāo)是增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量。從前幾批國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目申報(bào)情況看，有些項(xiàng)目工程施工費(fèi)主要用于生態(tài)建設(shè)。項(xiàng)目的實(shí)施雖然有意義，但不符合土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于耕地開發(fā)的法律規(guī)定，因此存在投資方向不合規(guī)的問題。例如，東北某項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的防護(hù)林、水保林、經(jīng)濟(jì)林過多，占總投資的50％以上，超出國(guó)家投資范圍。北方某項(xiàng)目位于典型的牧區(qū)，為礦區(qū)生態(tài)重建項(xiàng)目，項(xiàng)目的實(shí)施旨在改善生態(tài)環(huán)境，發(fā)展畜牧業(yè)，不屬于耕地開發(fā)項(xiàng)目。上述兩個(gè)項(xiàng)目，都存在投資方向合情、但不合規(guī)的問題。[Page]

基本控制指標(biāo)符合規(guī)定

《國(guó)家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理暫行辦法》對(duì)申報(bào)重點(diǎn)與示范項(xiàng)目的規(guī)模作出了規(guī)定（見下表）。

耕地后備資源不足的地區(qū)，項(xiàng)目區(qū)片塊規(guī)模下限可以適當(dāng)放寬。國(guó)家投資土地開發(fā)整理補(bǔ)助項(xiàng)目規(guī)模要求為：項(xiàng)目相對(duì)集中連片，丘陵山區(qū)100公頃（1500畝），平原地區(qū)200公頃（3000畝）以上。規(guī)模不宜過大。

開發(fā)項(xiàng)目的新增耕地率不低于60%，復(fù)墾項(xiàng)目的新增耕地率不低于40%，整理項(xiàng)目的新增耕地率不低于10%，基本農(nóng)田整理項(xiàng)目的新增耕地率按不低于3％掌握。

綜上所述，項(xiàng)目選址問題是影響整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵問題，應(yīng)依據(jù)前文所述的三大原則與八個(gè)基本要求進(jìn)行篩選，有所側(cè)重，體現(xiàn)項(xiàng)目系統(tǒng)與完整性，進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，以最終實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。

第三篇：關(guān)于涉及土地流轉(zhuǎn)案件的調(diào)查與思考

關(guān)于涉及土地流轉(zhuǎn)案件的調(diào)查與思考

前一段時(shí)期，我院遇到涉及土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的案件（以下簡(jiǎn)稱涉土案件）逐漸增多，此類案件牽涉面廣、社會(huì)影響大、政策性強(qiáng)，處理不好，就有可能影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，我院通過查閱訴訟卷宗、與本院承辦人交流、征求有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)意見及同部分村組干部、農(nóng)民、涉案當(dāng)事人座談等，對(duì)涉土案件進(jìn)行了全面的調(diào)查。

一、基本情況

江蘇省泗洪縣人民法院2004年1-9月共受理涉土案件26件，爭(zhēng)議土地面積1320畝，已判決結(jié)案9件。案件的基本類型有：

1、當(dāng)事人自愿轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后又反悔的。這種案件主要是農(nóng)戶外出打工、超生或躲避計(jì)生處罰等，土地?zé)o人耕種而轉(zhuǎn)讓給別人，現(xiàn)在看到種地有利可圖而將土地使用權(quán)要回。

2、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)遭他人侵犯的。主要是村委會(huì)將農(nóng)民的部分責(zé)任田以集體的名義承包給他人，現(xiàn)在農(nóng)戶又想要回而將土地?fù)尫N掉的。

3、因承包方改變土地用途發(fā)包方要求解除承包合同的。

4、承包土地被占用，因賠償問題發(fā)生糾紛。

5、因村委會(huì)外欠帳與權(quán)利人協(xié)商以機(jī)動(dòng)地抵欠款而與承包人發(fā)生的糾紛。

此外，還有一些尚未起訴至法院，但將來可能產(chǎn)生矛盾的涉土糾紛：一是因“綠色通道”而引發(fā)的問題。“綠色通道”是江蘇省泗洪縣在公路主要干道兩側(cè)五十米至一百米范圍內(nèi)栽植楊樹而形成的。由于栽植這些樹木的時(shí)候是統(tǒng)一規(guī)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)出錢購(gòu)買苗木栽種在農(nóng)戶的承包田內(nèi)，但樹木的所有權(quán)沒有明確。目前樹木還未成材，沒有形成利益沖突，一旦林木成材各方利益形成沖突，這類糾紛就會(huì)顯現(xiàn)。二是因農(nóng)村小學(xué)撤并而遺留的房地產(chǎn)問題。由于教育體制改革，不少農(nóng)村的村小被撤并，這些學(xué)校留下了大量的房地產(chǎn)，村小歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中心小學(xué)管理，其房地產(chǎn)證大都也被辦成歸中心小學(xué)所有，但這些地是原村集體所有，房屋大多由村民集資興建，一旦中心小學(xué)處理該房地產(chǎn)，就必然與村委會(huì)、村民產(chǎn)生矛盾。

二、產(chǎn)生糾紛的原因

一是土地流轉(zhuǎn)過程中操作不規(guī)范。國(guó)家的土地政策及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向是將土地向少數(shù)種植大戶集中，形成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化，從而帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。泗洪縣的大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)在國(guó)家的土地政策調(diào)整后，把土地流轉(zhuǎn)當(dāng)成一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)來搞，農(nóng)戶與村委會(huì)的承包合同沒有依照法定程序變更或解除，村委會(huì)又與新的承包人簽訂承包合同。

二是國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”政策的調(diào)整。今年中央提出要在三年內(nèi)減免農(nóng)業(yè)稅，而宿遷市已宣布全部免掉農(nóng)民的農(nóng)業(yè)稅。種地不收稅已成事實(shí)。另外，國(guó)家為了鼓勵(lì)農(nóng)民種糧，對(duì)農(nóng)民種植糧食作物的采取給予補(bǔ)貼的獎(jiǎng)勵(lì)措施，加上今年農(nóng)業(yè)收成很好，農(nóng)業(yè)的收成很好，糧食價(jià)格上漲，使農(nóng)民感覺到種地不僅不貼本，反而有利可圖。因此不管是當(dāng)初自愿流轉(zhuǎn)土地的，還是拋荒幾年被集體收回又轉(zhuǎn)包的，還是被集體強(qiáng)行流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在均要求繼續(xù)承包責(zé)任田，如新的承包人不同意則集體上訪或搶種土地。

三、各方對(duì)這類糾紛的態(tài)度

（一）農(nóng)民的想法。我們?cè)谡{(diào)查中與農(nóng)民座談，他們一致想法是：不管當(dāng)初土地流轉(zhuǎn)同意與否，現(xiàn)在不論采取什么手段都要要回土地。他們最常用的有兩種方法，一是搶種自已原來的承包田；二是集體上訪，要求政府出面解決。

（二）村委會(huì)的態(tài)度。村組干部大多認(rèn)為他們所進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地都是被農(nóng)戶

拋荒或者是征求過農(nóng)戶的意見，他們同意流轉(zhuǎn)的土地。所以農(nóng)戶現(xiàn)在再要求要回土地使用權(quán)無理。但是法不責(zé)眾，這樣多的農(nóng)民要地，他們也感到無能為力。

（三）承包者的意見。大多數(shù)承包者都已經(jīng)在土地上進(jìn)行了很大的投入，他們很想繼續(xù)承包土地，但是農(nóng)戶不想讓他們繼續(xù)承包下去，強(qiáng)行搶種他們的承包地，有的甚至揚(yáng)言要搞破壞，使他們萌生退意，認(rèn)為只要收回了投資或有人賠償了他們的損失，他們就退出土地。但是他們對(duì)收回投資或能否得到賠償缺乏信心。

（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)的做法。鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)怕農(nóng)戶集體上訪，為了維護(hù)穩(wěn)定，盡量照顧農(nóng)民。實(shí)在解決不了的問題，就把矛盾推向了法院，要求當(dāng)事人到法院起訴，通過訴訟途徑解決。

（五）法院的苦衷。這些糾紛是平等主體之間的合同糾紛，從法律角度看，屬于法院的受案范圍。但由于這類糾紛牽涉面廣、社會(huì)影響大、政策性強(qiáng)，所以法院不敢冒然處理。如不處理又與法律規(guī)定相沖突，使法院在這類糾紛中處于兩難的境地。

四、涉土糾紛可能會(huì)造成的影響

一是社會(huì)穩(wěn)定受沖擊。涉土糾紛涉及農(nóng)戶、承包人和村民委員會(huì)三方利益，有的甚至涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的利益。處理的不好，就會(huì)引起多方不滿，特別是農(nóng)戶和現(xiàn)承包人，因?yàn)檗r(nóng)民看到現(xiàn)在國(guó)家的政策很優(yōu)厚，種地也有很大的賺頭，所以現(xiàn)在他們想盡一切辦法要要回土地使用權(quán)，稍有不滿便以上訪的方式向政府施壓，而他們?nèi)藬?shù)眾多、利益一致，很容易引起群體事件；而現(xiàn)承包人因前期投資較大，輕易不肯讓出土地使用權(quán)，如果一味地照顧農(nóng)戶的情緒，解除他們與村委會(huì)的合同，他們的損失也很大，也會(huì)不滿，甚至發(fā)生一些過激行為，造成意想不到的后果，并且從法律角度考慮，承包人的理由大多也能站住腳。因此，種種矛盾交織在一起，怎么處理都會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。

二是誠(chéng)實(shí)信用的道德準(zhǔn)則遭破壞。現(xiàn)在引起糾紛的土地問題當(dāng)事人雙方大部分有書面合同，即使沒有書面合同的也都有口頭合同，但由于農(nóng)戶的意見大，要地情緒高，所以現(xiàn)在不少鎮(zhèn)村都在想辦法解除合同，將土地交還農(nóng)戶，使承包者喪失對(duì)組織的信任，喪失再投資的信心。這一問題如果全部支持農(nóng)民的要求，農(nóng)村的信用危機(jī)將更加嚴(yán)重，對(duì)以后類似的工作開展埋下隱患。

三是集約化生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的流產(chǎn)。土地流轉(zhuǎn)的初衷是想把土地使用權(quán)集中到少數(shù)大戶手中，形成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化，并且?guī)?dòng)涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)（食品加工等）的發(fā)展。現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)不到一年，集約化生產(chǎn)剛剛開始，如再回到一家一戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)路子上去，就會(huì)使農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化流產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又走上了回頭路。

五、解決這類糾紛的建議

對(duì)于法院已受理的這類糾紛，應(yīng)該嚴(yán)格按照法律的規(guī)定予以解決，同時(shí)可以國(guó)家政策調(diào)整等因素來考慮變更雙方的合同，平衡雙方的利益。如提高承包金來適當(dāng)增加農(nóng)民的收入，承包人不同意增加的則解除他們之間的合同，把土地使用權(quán)歸還農(nóng)戶。

另外，由于這類糾紛法院處理后難以執(zhí)行，法院憑現(xiàn)有的能力，根本無法解決這個(gè)問題。因此，建議涉土糾紛還是由政府用政策來調(diào)整的比較好。政府部門在處理這類糾紛時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

l、流轉(zhuǎn)的雙方是否出于自愿。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。因此，只要流轉(zhuǎn)的雙方出于自愿并協(xié)商一致，按法律規(guī)定的程序辦理相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)

可其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為有效。如魏營(yíng)鎮(zhèn)所有村的土地流轉(zhuǎn)均有農(nóng)戶簽字認(rèn)可，這樣的流轉(zhuǎn)行為就應(yīng)該是有效的。

2、查流轉(zhuǎn)后的土地用途和性質(zhì)。法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。凡悖于上述規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定流轉(zhuǎn)行為無效，予以糾正。如上面提到的魏營(yíng)鎮(zhèn)龐塘村委會(huì)訴朱德和土地承包合同糾紛一案，朱德和違反合同中關(guān)于“種植經(jīng)濟(jì)作物”的規(guī)定，改種其他作物，這種行為就是違約行為，就可以解除合同。

3、查是否符合法律規(guī)定的程序。采取轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。未經(jīng)此程序的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令補(bǔ)辦，拒不補(bǔ)辦或已發(fā)生糾紛的，應(yīng)依法認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。流轉(zhuǎn)的雙方應(yīng)依法簽訂書面合同。未訂立的，應(yīng)責(zé)令雙方補(bǔ)充訂立。

4、建立登記備案制度，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)在農(nóng)工辦設(shè)立負(fù)責(zé)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記機(jī)構(gòu)，使得采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)的當(dāng)事人能夠依法進(jìn)行登記。

5、提供司法服務(wù)保障。加強(qiáng)基層調(diào)解組織的建設(shè)，充分發(fā)揮基層民調(diào)組織社情民意熟、疏導(dǎo)調(diào)解快的特點(diǎn)，盡力將糾紛解決在初始階段。調(diào)解不能的，應(yīng)由政府部門及時(shí)用政策調(diào)整，以免延誤農(nóng)時(shí)，造成損失，增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，通過法律手段制裁違規(guī)違約行為，維護(hù)農(nóng)村承包秩序。

6、從維護(hù)穩(wěn)定的角度出發(fā)，多照顧農(nóng)民的情緒。如果原農(nóng)戶強(qiáng)烈要求耕種土地，則政府應(yīng)出面多做現(xiàn)承包人的工作，叫他們退出土地，把土地再還給農(nóng)民。對(duì)一些已對(duì)承包地投入較大的承包人，如天崗湖的林果產(chǎn)業(yè)的承包人，要考慮到他們投入和產(chǎn)出的周期，向農(nóng)戶講明道理，在自愿的基礎(chǔ)上，以提高承包費(fèi)為條件來適當(dāng)延長(zhǎng)承包期。

7、對(duì)已出現(xiàn)苗頭的“綠色通道”問題應(yīng)盡早將林木的所有權(quán)明確，以免將來發(fā)生更大的矛盾。對(duì)村小房地產(chǎn)應(yīng)在給予村委會(huì)一定補(bǔ)償?shù)那疤嵯虏拍芴幚恚驗(yàn)檫@些土地畢竟原歸原村集體所有，房屋也是由村民集資興建。

第四篇：關(guān)于對(duì)平利土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查與思考

關(guān)于對(duì)平利土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查與思考

周剛

推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的根本出路，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必然趨勢(shì)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的山區(qū)平利，從2003年開始，就積極探索以土地為重點(diǎn)的農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)，大力實(shí)施一業(yè)率先突破，取得了令人可喜的局面。今年，平利被安康市委確定為土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)縣，經(jīng)過4個(gè)多月的精心組織運(yùn)作，掌握了大量第一手資料，為今后全縣乃至全市推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作提供了很好的借鑒和啟迪。

一、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

全縣共有12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)主要集中在產(chǎn)業(yè)專業(yè)村和產(chǎn)業(yè)大戶中開展。截止9月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全縣農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積累計(jì)達(dá)16020畝，占農(nóng)戶常耕地總面積的5.17%。其中水田3824.9畝，旱地7568.3畝，流轉(zhuǎn)坡地4626.1畝，涉及流出戶2081戶、流入戶754戶。目前，流入土地主要用于發(fā)展茶園、絞股藍(lán)、桑園、中藥材、畜牧和實(shí)施退耕還林等。通過近幾年大力實(shí)踐，全縣土地權(quán)流轉(zhuǎn)已逐步呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

一是流轉(zhuǎn)面積逐步擴(kuò)大。2003年，全縣土地流轉(zhuǎn)面積才3099畝，經(jīng)過5年多的努力，僅茶飲產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)土地就達(dá)8361.6畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積52.2%，基地面積從3萬畝發(fā)展到12萬畝，產(chǎn)量達(dá)到2600噸，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.3億元，成為名副其實(shí)的“西北名茶大縣”和“全國(guó)絞股藍(lán)生產(chǎn)第一縣”。

二是流轉(zhuǎn)形式不斷豐富。目前全縣土地流轉(zhuǎn)形式呈多樣化態(tài)勢(shì)，主要有四種流轉(zhuǎn)形式：一是轉(zhuǎn)包。即承包方將部分或全部農(nóng)業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)商流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)包給業(yè)主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。以這種形式流轉(zhuǎn)土地或產(chǎn)業(yè)園面積為7871.8畝，占流轉(zhuǎn)總面積49.14%。二是租賃。即農(nóng)戶將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給專業(yè)大戶、龍頭企業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，承包方按協(xié)商流轉(zhuǎn)期限、租賃費(fèi)定期向出租方支付土地租金，對(duì)承包戶負(fù)責(zé)。以這種形式流轉(zhuǎn)土地或產(chǎn)業(yè)園面積為7778畝，占流轉(zhuǎn)總面積48.55%。三是入股。即承包方將農(nóng)業(yè)資源評(píng)作股權(quán)，入股組成股份有限公司或?qū)I(yè)合作社，資源經(jīng)營(yíng)，按股權(quán)股金分紅。以這種形式流轉(zhuǎn)土地面積為284.9畝，占流轉(zhuǎn)總面積1.78%。四是拍賣。即集體經(jīng)濟(jì)組織將屬于集體經(jīng)營(yíng)管理的農(nóng)業(yè)資源或農(nóng)戶將承包地按程序一次性拍賣給龍頭或業(yè)主。以這種形式流轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)園面積為84.6畝，占流轉(zhuǎn)總面積0.53%。易換則換、易轉(zhuǎn)則轉(zhuǎn)、易租則租，形式靈活多樣。在流轉(zhuǎn)費(fèi)上，以現(xiàn)金和實(shí)物折價(jià)兩種形式核算支付，科學(xué)合理地調(diào)節(jié)雙方利益。

三是流轉(zhuǎn)扶持政策加大。在近幾年土地流轉(zhuǎn)工作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，今年，進(jìn)一步加大了流轉(zhuǎn)扶持政策力度，出臺(tái)了《關(guān)于加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)意見》，《加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園流轉(zhuǎn)扶持政策》，以及《關(guān)于部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)幫扶產(chǎn)業(yè)大戶推進(jìn)農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)的通知》，對(duì)龍頭企業(yè)或合作組織流轉(zhuǎn)土地發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的，凡達(dá)到一定規(guī)模，除享受已有的產(chǎn)業(yè)扶持政策以外，并根據(jù)流轉(zhuǎn)規(guī)模大小分別給予協(xié)調(diào)10-100萬元信貸資金，3年內(nèi)財(cái)政給予30%-50%的貼息。對(duì)流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，免費(fèi)提供技能培訓(xùn)、推薦就業(yè)等服務(wù)，對(duì)創(chuàng)辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的，協(xié)調(diào)信貸資金扶持。同時(shí)大力實(shí)行部門一對(duì)一幫扶，定目標(biāo)、定任務(wù)、定幫扶資金，一定三年，傾注力量幫扶產(chǎn)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)發(fā)展壯大，極大激發(fā)了經(jīng)營(yíng)者流轉(zhuǎn)土地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的積極性。

二、土地流轉(zhuǎn)成效

一是推動(dòng)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過土地流轉(zhuǎn)，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局逐步趨于合理，板塊特色已顯現(xiàn)，效益比重遞增。去年，僅茶飲一項(xiàng)就實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.3億元，占全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值27.1%。同時(shí)也涌現(xiàn)出了一批產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“排頭兵”，如廣佛、長(zhǎng)安、八仙、正陽(yáng)、三陽(yáng)、洛河等6個(gè)萬畝茶葉基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)；城關(guān)、長(zhǎng)安2個(gè)5千畝絞股藍(lán)基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)；老縣、西河、興隆等8個(gè)6千畝蠶桑基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)；廣佛、正陽(yáng)、八仙3個(gè)萬畝中藥材基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為發(fā)展一村一品、一縣一業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。2007年我縣成為全省11個(gè)受到省政府表彰的“一村一品”工作先進(jìn)縣之一。

二是促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)一方面催放了土地巨大潛能，同時(shí)，又進(jìn)一步解放了勞動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全縣有2081戶約萬余勞動(dòng)力將土地以流轉(zhuǎn)形式處理后，紛紛外出務(wù)工經(jīng)商，一部分人轉(zhuǎn)當(dāng)農(nóng)業(yè)工人，一部分人進(jìn)城務(wù)工，一部分人就地另謀職業(yè)，從而合理有序分流了農(nóng)村過剩勞動(dòng)力，優(yōu)化了勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)，有效避免了“一窩蜂”外出務(wù)工，造成“空心村”，也極大地拓寬了農(nóng)民增收渠道，成功解決了“人往哪里去，錢從哪里來”兩大難題。

三是提高了土地利用價(jià)值。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合理流轉(zhuǎn)后，土地逐步向大戶和能人集中，經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化、規(guī)模化的生產(chǎn)，改變了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期分散經(jīng)營(yíng)、落后管理、小打小鬧的局面，使土地的潛能得到大幅度的釋放，加速了自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的瓦解，打破了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)“小而全”的經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)了先進(jìn)集約化的大農(nóng)業(yè)市場(chǎng)形成。以茶飲產(chǎn)業(yè)為例，2007年，茶葉畝產(chǎn)收入從2001年的1492元增長(zhǎng)到3090元，絞股藍(lán)畝收入從2100元增長(zhǎng)到4500元。

四是培植出了一批產(chǎn)業(yè)大戶。隨著土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)，生產(chǎn)要素不斷向生產(chǎn)大戶集中，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，使農(nóng)村集約化生產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效益，培育了一批產(chǎn)業(yè)大戶，推動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過一系列的產(chǎn)業(yè)扶持政策，特別是今年制定下發(fā)了出臺(tái)了《關(guān)于部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)幫扶產(chǎn)業(yè)大戶推進(jìn)農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)的通知》等經(jīng)濟(jì)政策激勵(lì)，全縣以茶、桑、畜為主的三大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展，涌現(xiàn)出了一批產(chǎn)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)，如洪善存、凌久成、殷剛、田珍等農(nóng)村產(chǎn)業(yè)大戶，已有年收入過500萬元的茶葉公司5戶，年過100萬元的茶葉加工企業(yè)5戶，小型名優(yōu)茶加工廠100戶，有力地推動(dòng)了農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)。

三、存在的問題

一是部分農(nóng)民群眾現(xiàn)實(shí)思想較重，流轉(zhuǎn)愿望不強(qiáng)。一是一些農(nóng)戶對(duì)長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)出的土地不放心，擔(dān)心流入戶是否能年年兌現(xiàn),保證自己足額拿到土地流轉(zhuǎn)收益，心里沒有底。二是有的農(nóng)民把土地作為今后的退路。已長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民，認(rèn)為土地是自己的命根子，是今后的退路，害怕土地流轉(zhuǎn)后，將來在外呆不下去，生活就沒有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，微荒棄耕，也不流轉(zhuǎn)。三是少數(shù)農(nóng)戶存在小農(nóng)意識(shí)，認(rèn)為通過土地可以維持溫飽，小富即安，得過且過。

二是土地流轉(zhuǎn)期限過短，流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢。大部分農(nóng)民私下自愿流轉(zhuǎn)期限為5-10年，甚至更短。這樣會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)兩種情況，一方面是流出戶不安心。他們不會(huì)長(zhǎng)久打算另謀生路，會(huì)對(duì)土地始終抱有念想和時(shí)刻觀望，會(huì)隨時(shí)因在外務(wù)工不好或見土地經(jīng)濟(jì)效益好，而收回土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；另一方面流入戶不放心。由于土地流轉(zhuǎn)期過短，缺乏穩(wěn)定感，會(huì)使得流入戶有所顧慮，放棄長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)打算和規(guī)劃，只考慮流轉(zhuǎn)期內(nèi)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、投入，加劇生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營(yíng)，極不利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

三是服務(wù)組織不健全，流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。一是管理機(jī)構(gòu)缺失。目前，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚沒有建立完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)，缺乏對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理、引導(dǎo)和服務(wù)，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)還占相當(dāng)比例，存在口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少，難免后期不產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)糾紛。二是中介組織缺乏。當(dāng)前全縣尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，無中介組織，無信息發(fā)布平臺(tái)，土地供求雙方對(duì)接難，影響農(nóng)村土地在更大范圍內(nèi)和更高層次上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。

四是龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶實(shí)力不強(qiáng)，流轉(zhuǎn)土地能力有限。

當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)主要集中在本縣內(nèi)龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶之間，多數(shù)龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶還停留在小作坊式的生產(chǎn)，受資金、設(shè)備、市場(chǎng)等多種因素影響，現(xiàn)有的龍頭大戶進(jìn)一步流轉(zhuǎn)大規(guī)模農(nóng)業(yè)資源的能力十分有限，嚴(yán)重制約了農(nóng)業(yè)資源流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)化組織程度。

五是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)大，流轉(zhuǎn)雙方利益難保障。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)一般前期投入資金大，回籠周期長(zhǎng)。加之缺乏配套的產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制做保障，一旦產(chǎn)業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)或業(yè)主經(jīng)營(yíng)不善，及自然災(zāi)害等因素影響，致使產(chǎn)業(yè)效益低或血本無歸，就難以保障群眾土地收益，將造成新的矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此大多數(shù)業(yè)主對(duì)土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，不敢輕易接手。

四、對(duì)策建議

針對(duì)上述因素，必須準(zhǔn)確把握趨勢(shì)，加強(qiáng)農(nóng)民宣傳引導(dǎo)，健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，大力實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策激勵(lì)，激發(fā)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)熱情和參入程度，從而加快土地流轉(zhuǎn)，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民富裕的目的。

1、加大土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳和引導(dǎo)，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。積極宣傳土地流轉(zhuǎn)政策和流轉(zhuǎn)成功典型，組織現(xiàn)場(chǎng)觀摩，幫助農(nóng)戶分析流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)收益，算好經(jīng)濟(jì)帳，消除思想顧慮，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性，使他們充分認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)是互利的，努力形成支持流轉(zhuǎn)、參與流轉(zhuǎn)的良好氛圍。

2、建立完善社會(huì)中介服務(wù)體系，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。以縣鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)主管部門為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，承擔(dān)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)、服務(wù)和政策咨詢、糾紛調(diào)處和仲裁等協(xié)調(diào)服務(wù)職責(zé)，做好流轉(zhuǎn)土地資源普查，供求信息收集發(fā)布、建檔備案，流轉(zhuǎn)土地等級(jí)評(píng)估定價(jià)，提供統(tǒng)一合同范本，組織供需雙方談判，代辦土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，指導(dǎo)簽訂合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁。以農(nóng)村專業(yè)協(xié)會(huì)（合作社）為主體，積極探索建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)，政府負(fù)責(zé)引導(dǎo)、監(jiān)管和服務(wù)。通過培育土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)土地要素合理流動(dòng)。

3、延長(zhǎng)土地流轉(zhuǎn)期限，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。要讓土地流轉(zhuǎn)雙方都放心，都能長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，這就要延長(zhǎng)流轉(zhuǎn)期限。一般確定在30年以上，甚至可更長(zhǎng)。通過科學(xué)合理制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，采取實(shí)物或其他方式，保障農(nóng)民較長(zhǎng)流轉(zhuǎn)期內(nèi)的收益，讓農(nóng)戶徹底離鄉(xiāng)離地，全身心地投入到謀二職業(yè)，杜絕出現(xiàn)流轉(zhuǎn)反彈。這樣就讓已經(jīng)離土經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)民可以放心大膽地闖世界，有利于他們成就更大的事業(yè)；準(zhǔn)備離土經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)民沒有了后顧之憂，并可獲得一筆二次創(chuàng)業(yè)資金，真正從土地上“流轉(zhuǎn)出來”，讓土地“動(dòng)起來”。而流入戶也才能放心，做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，持續(xù)投資，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康快速發(fā)展，真正達(dá)到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)民富裕的目的。

4、扶強(qiáng)扶大龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶，增強(qiáng)流轉(zhuǎn)能力。積極研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)施細(xì)則，開展抵押貸款業(yè)務(wù)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)乃至農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。對(duì)于龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶按當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，凡是達(dá)到一定規(guī)模發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，政府給予產(chǎn)業(yè)政策扶持和協(xié)調(diào)信貸資金。同時(shí)要有針對(duì)性選擇一些具有一定規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Φ凝堫^企業(yè)和產(chǎn)業(yè)大戶，采取部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一對(duì)一的幫扶，一定三年，傾其人力、物力、財(cái)力，集中“火力”進(jìn)行攻堅(jiān)，盡快促使培育成一批具有一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)大戶，提高經(jīng)營(yíng)水平和輻射帶動(dòng)能力，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)后續(xù)力。

5、建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，確保產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。積極開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)試點(diǎn)，探索建立農(nóng)業(yè)保障與財(cái)政相結(jié)合的農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與救助機(jī)制。采取政府從產(chǎn)業(yè)稅收中投入一部分資金，加上企業(yè)拿出一部分資金，建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障基金，在正常年景不使用只增加，以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素，減少農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)受災(zāi)害等原因造成的損失，為產(chǎn)業(yè)大戶的壯大營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

中共陜西平利縣委辦公室

第五篇：關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題調(diào)查與思考

關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題調(diào)查與思考

摘要：本文是對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的一些問題加以探索，對(duì)于如何改進(jìn)土地流轉(zhuǎn)提出了一些意見

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 土地 流轉(zhuǎn)

當(dāng)今中國(guó)以政治經(jīng)濟(jì)軍事為主的綜合國(guó)力地位在國(guó)際上日趨提升，但是，作為一個(gè)國(guó)土面積居于世界第三，而人口卻高居世界第一。龐大的人口壓力，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中土地的大量占用流失，給中國(guó)的人民生活保障帶來越來越大的壓力。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對(duì)這個(gè)問題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)民的生活才能夠有足夠的保障。國(guó)家的發(fā)展才會(huì)更加無后顧之憂。

一、土地流轉(zhuǎn)簡(jiǎn)介

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

1.背景

2004年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

同時(shí)，在中國(guó)廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。從此，國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)開始揭開序幕，走向合法有序的道路。

2.規(guī)定（詳見《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》）3.土地流轉(zhuǎn)模式

1）土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路

2)出租：在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金

3)入股： 入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。

4)宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

5)“股份＋合作”： 農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。4.流轉(zhuǎn)特點(diǎn)

1）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。2）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。

4）部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。5.流轉(zhuǎn)原因

1）土地承包經(jīng)營(yíng)成本高，收益低。

2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。3）鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的需要。4）村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。6.意義

土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收；有利于將農(nóng)民從繁瑣的農(nóng)業(yè)勞作中解放出來，從而使更多的勞動(dòng)力能夠投身于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去；有利于農(nóng)田的規(guī)模化、現(xiàn)代化的管理發(fā)展；有利于現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展；有利于國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的要求。

二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀

根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，全國(guó)耕種的耕地面積為12339.22萬公頃，園地1108.16萬公頃，林地23396.76萬公頃，牧草地26311.18萬公頃，其他農(nóng)用地2550.83萬公頃，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地2535.42萬公頃，交通運(yùn)輸用地214.52萬公頃，水利設(shè)施用地356.53萬公頃，其余為未利用地。與上年相比，耕地減少2.01%，園地增加2.70%，牧草地減少0.16%，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地增加1.03%，交通運(yùn)輸用地增加3.30%。

全國(guó)凈減少耕地253.74萬公頃，人均耕地已由2002年的0.098公頃降為0.095公頃。其中生態(tài)退耕223.73萬公頃，包括退耕還林211.7萬公頃，退耕還草11.95萬公頃，退田還湖0.09萬公頃。生態(tài)退耕是耕地面積減少的主要因素。

新增建設(shè)用地42.78萬公頃，非農(nóng)建設(shè)占用耕地22.91萬公頃，比上年增加3.27萬公頃，增長(zhǎng)17%。其中獨(dú)立工礦占用耕地11.17萬公頃，比上年增加3萬公頃，增長(zhǎng)37%；公路建設(shè)占用耕地3.77萬公頃，比上年增加0.76萬公頃，增長(zhǎng)25%。

農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整減少耕地36.41萬公頃，增加耕地3.28萬公頃，凈減少耕地33.13萬公頃，比上年多6.27萬公頃。災(zāi)毀耕地面積5.04萬公頃，低于往年平均水平。

三、我國(guó)人口狀況

中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，2008年末中國(guó)大陸人口13.28億，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，建國(guó)以來人口再生產(chǎn)類型的重大轉(zhuǎn)變，都是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的條件下發(fā)生的。特別是由過渡型向現(xiàn)代型的轉(zhuǎn)變，政府推行的計(jì)劃生育政策在其中起到了決定性的作用。因此中國(guó)人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的自然轉(zhuǎn)變，與其他國(guó)家相比具有自己的特殊性。

速度快、周期短，是中國(guó)人口再生產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變的顯著特點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)變，是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不斷提高、死亡率和生育水平的緩慢下降而逐步實(shí)現(xiàn)的，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的自然轉(zhuǎn)變過程。在中國(guó)，新中國(guó)成立后，隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，其后僅用了5年的時(shí)間便迅速下降到1957年的10.8‰，這一速度大大快于發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)的水平。從人口平均預(yù)期壽命的變化看，1949年，僅為35歲，1957年達(dá)到57歲，1981年又上升到68歲。在30多年的時(shí)間里，人口平均預(yù)期壽命提高了30多歲。提高的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國(guó)家。但是，中國(guó)卻同時(shí)面臨著一個(gè)巨大的問題：人口老齡化，而且人口老齡化仍在進(jìn)一步發(fā)展（見表1，表2）。

四、人口壓力與土地流轉(zhuǎn)之間的矛盾

中國(guó)作為一個(gè)具有著上下五千年悠久的歷史文明的古國(guó)，其悠久的農(nóng)業(yè)文明也如同她的文化文明一樣擁有著耀眼的光芒。從最古老的母系社會(huì)開始，國(guó)代的中國(guó)人開始為自己的生存而尋求一種能夠持續(xù)的提供生存資源的方式。他們開始馴化野生的動(dòng)植物，用以維持自己的生活。

在社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展之下，中國(guó)的農(nóng)業(yè)文明也在不斷的發(fā)展前行。從最初的石器農(nóng)業(yè)工具逐步發(fā)展到青銅器工具，繼而又不斷發(fā)展到后來的鐵制農(nóng)業(yè)工具。如今，在科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展之下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也得益于科技的發(fā)展，新的技術(shù)不斷融入到農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中。人不斷的從煩勞的農(nóng)業(yè)耕種中解脫出來，同時(shí)，因?yàn)榭萍紟?dòng)的經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，大量的人力都放棄了古老的耕田而生的生存方式，選擇了打工、經(jīng)商等更具有經(jīng)濟(jì)潛力的行業(yè)。

然而，面對(duì)中國(guó)的龐大人口壓力，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中土地的流失量在不斷的加劇，然而但是人口的數(shù)量卻在經(jīng)歷多次的曲折過程后而長(zhǎng)期處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。中國(guó)面臨的人口基數(shù)大、增長(zhǎng)速度快、人口素質(zhì)偏低的狀況在相對(duì)一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以得到有效的解決。同時(shí)，中國(guó)還面臨著一個(gè)巨大的問題，就是人口老齡化問題。越來越多的老齡人口給中國(guó)的社會(huì)福利保障系統(tǒng)帶來了極大的壓力。人口的老齡化使得大量的勞動(dòng)力不斷的缺失，而從事農(nóng)業(yè)的人口又在人口老齡化的占據(jù)著相當(dāng)大的比重。農(nóng)業(yè)從事人口的減少，使得大量的土地資源投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，而使得土地量進(jìn)一步減少。這么大的壓力的最基本的要求就是有足夠的糧食供應(yīng)他們每天的基本生活保障。

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，土地的征用量在不斷的增加，生態(tài)保護(hù)的退耕還林、退耕還草的政策的延伸，可耕地的數(shù)量在不斷的減少之中，而土地的產(chǎn)量卻無法隨之而增加。越來越多的人投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來，科技的投入促進(jìn)增產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足土地流失所帶來的糧食減少問題。

同時(shí)，人們的經(jīng)濟(jì)觀念的不斷加深，大多數(shù)農(nóng)民不再依賴于過去賴以生存的土地。取而代之的是努力實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，不斷的去爭(zhēng)取土地的開發(fā)利用，土地的租用發(fā)展，想以最輕松的方式來實(shí)現(xiàn)最初土地所能帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而絲毫不去想象失去土地對(duì)他們將來的生活所帶來的不便之處。

嚴(yán)重的是，近些年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)全球的氣候問題忽視過于嚴(yán)重，從而在近些年來全球氣候變化日趨嚴(yán)重，災(zāi)害性天氣的發(fā)生率明顯上升，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所依賴的天氣資源在不斷的惡化當(dāng)中，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)值大大受到影響，而災(zāi)難所造成的大量的無家可歸的人民有給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來部分壓力。

五、土地流轉(zhuǎn)中人民的思想觀念

自古的中國(guó)人的觀念都集中在土地之上，中國(guó)人的思想都為古已有之的封建土地觀念所牽絆，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中還是有相當(dāng)大的一部分中國(guó)人依舊停留在靠土地養(yǎng)生的觀念之中。

安土重遷，也是中國(guó)人民的一個(gè)典型特征。多年的居住讓人對(duì)自己的居住環(huán)境、居住氛圍產(chǎn)生了一定的依賴，一定的羈絆。

同時(shí)，卻也不乏過于盲從，絲毫不去考慮土地流轉(zhuǎn)所帶來的長(zhǎng)期影響。因而，人民的思想在經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中常常會(huì)出現(xiàn)一些羈絆，常見的有以下幾種情形：

1)保守型：受到中國(guó)的傳統(tǒng)思想的約束，受到土地的羈絆，在相當(dāng)大的一部扽中國(guó)人之中還存在著對(duì)于土地的以來之中。在土地的流轉(zhuǎn)過程之中，常常會(huì)有一部分人（集中于中老年層面），會(huì)考慮的過于繁瑣，過于看重自己所依賴生存已久的土地之上。因而，在部分地區(qū)集體的土地承包轉(zhuǎn)讓過程中會(huì)出現(xiàn)一些中老年人的不理解，不配合的現(xiàn)象，從而使得經(jīng)濟(jì)建設(shè)的腳步受到制約，甚至嚴(yán)重的會(huì)錯(cuò)過經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好良機(jī)。而同時(shí)，也會(huì)給他們的思想帶來極大的沖擊。受到安土重遷的羈絆，中國(guó)人很容易被自己的生活居所的歷史所限制，受到居住環(huán)境的陶醉。受到長(zhǎng)期的安土重遷的思想束縛，中國(guó)人過于看重于眼前的利益，而缺乏的是對(duì)于將來的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的考慮，從而在城市的更新中不斷會(huì)有“釘子戶”的出現(xiàn)，在新農(nóng)村建設(shè)中會(huì)出現(xiàn)有樓而無人居住的現(xiàn)象，這些都嚴(yán)重阻礙了城市的更新進(jìn)程以及新農(nóng)村建設(shè)的前行速度。

2)冒險(xiǎn)型：受到現(xiàn)代社會(huì)文明發(fā)展的影響，部分中國(guó)居民出于對(duì)新生事物的好奇，期待對(duì)部分東西的嘗試。部分國(guó)人對(duì)待土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠深入，對(duì)于政策的不夠了解，對(duì)于一些相關(guān)的法律法規(guī)的不夠熟知，而過于盲從的去進(jìn)行土地的承包，土地的轉(zhuǎn)讓，土地的租賃等一些土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)。從而會(huì)引發(fā)出相當(dāng)大的一批麻煩。

3)中立性：出于對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)利益考慮，自己對(duì)待一些事情的認(rèn)識(shí)的淺薄，自己的從眾心理，部分中國(guó)居民在于對(duì)待土地流轉(zhuǎn)過程中的一些事情還是保留著自己中立的一面，主要表現(xiàn)在以下方面：①在對(duì)待集體的利益問題上，自己基本不拿出自己意見，而是在最終大局敲定之后，自己的意愿隨同大多數(shù)人的意愿；②在對(duì)待自己私有所屬土地問題上，自己依然比較隨意，不過分的去要求某些條件，而只是完全的依賴于現(xiàn)有的一些規(guī)定或者是當(dāng)?shù)厮械囊恍┝?xí)慣性的規(guī)則；③在對(duì)待他人的土地上，更是從不提出自己的一些看法，而只是完全看別人自己的意愿

六、土地流轉(zhuǎn)過程中常見問題

近年來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在市、縣兩級(jí)政府和各級(jí)農(nóng)業(yè)主管部門的高度重視下，對(duì)依法推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。主要表現(xiàn)在以下方面：

一是對(duì)土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識(shí)不足。許多農(nóng)民還沒有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、解放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。由于中國(guó)古已有之安土重遷的思想束縛，而同時(shí)中國(guó)又面臨著人口老齡化的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，中老年人更是對(duì)自己的居所有相當(dāng)大的依賴性，而給土地流轉(zhuǎn)帶來了不小的壓力，使得在部分地區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作開展的比較艱難。

二是土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。有的流轉(zhuǎn)主體和行為因?yàn)楫?dāng)?shù)氐囊恍T例還不能完全依法運(yùn)行。對(duì)流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一，農(nóng)民的法律意識(shí)還不夠高，不懂得依法行事，使部分不法分子有機(jī)可乘。在發(fā)生糾紛時(shí)，不懂得用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，從而在土地流轉(zhuǎn)過程中倍受欺瞞。

三是土地流轉(zhuǎn)的體制機(jī)制和流轉(zhuǎn)形式還不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營(yíng)方式的變革為顯著標(biāo)志的農(nóng)村生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。還需要相應(yīng)的法律法規(guī)開不斷的約束其發(fā)展現(xiàn)狀，從而來不斷規(guī)范和控制土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，而使土地流轉(zhuǎn)能夠健康有序的進(jìn)行下去。來充分迎合當(dāng)前生產(chǎn)力的發(fā)展水平，來不斷滿足社會(huì)的發(fā)展需要。

七、土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)策與建議

一是要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。結(jié)合農(nóng)村土地承包法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標(biāo)語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實(shí)際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識(shí)。

二是積極調(diào)研，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)課題，組成調(diào)研組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時(shí)掌握土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

三是加強(qiáng)典型引導(dǎo)，營(yíng)造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)引導(dǎo)。來指引土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行的落后地區(qū)的發(fā)展。

四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。確保流轉(zhuǎn)主體和行為符合有關(guān)法律和政策規(guī)定。對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對(duì)以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對(duì)以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更手續(xù)。建立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉(zhuǎn)關(guān)系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)模或涉及主體較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。

五是重視糾紛調(diào)處，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)。為保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，應(yīng)在遵從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的前提之下，積極發(fā)揮地方黨支作用，積極協(xié)調(diào)處理雙方之間的矛盾，妥善處理雙方之間的意見，爭(zhēng)取在一種和諧、有序的環(huán)境之下進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)工作的有序進(jìn)行。對(duì)于惡意阻礙土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)進(jìn)行的行為，將移交相關(guān)部門進(jìn)行相應(yīng)的處理。從而保證村民的合法權(quán)益不收侵害。

六是創(chuàng)新體制機(jī)制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅(jiān)持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，積極探索土地流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶自愿申請(qǐng)，并以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行社員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來，促進(jìn)高效規(guī)模現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護(hù)承包農(nóng)戶和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展。

七是創(chuàng)新農(nóng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，引領(lǐng)新型的農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在當(dāng)今科技飛速發(fā)展的前景之下，可以將大量的土地集中管理，充分將科技運(yùn)用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中（例如新型高產(chǎn)的設(shè)施農(nóng)業(yè)），可以有效的將原有的勞動(dòng)力從先前繁瑣的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中解放出來，從而可以使更多的勞動(dòng)力投入到其他領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中去。從而可以走出一條新的農(nóng)業(yè)發(fā)展之路，來響應(yīng)黨的新農(nóng)村、新農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。

八是結(jié)合當(dāng)前的大學(xué)生村官接受新鮮事物快速的優(yōu)勢(shì)，可以及時(shí)的了解當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)趨勢(shì)，從而可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀，來制定出符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的土地流轉(zhuǎn)策略，來發(fā)展適合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)道路，來迎合國(guó)家新農(nóng)村的建設(shè)和新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

參考資料：［1］中國(guó)政府網(wǎng).中國(guó)概況

［2］洪增林.我國(guó)集體土地流轉(zhuǎn)系統(tǒng)研究.北京.科學(xué)出版社

［3］王利華 孫政才.中國(guó)農(nóng)業(yè)通史.中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社