第一篇：業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

業主大會發言稿：物業服務合同簽訂

2013年7月19日，對于中山坦洲xx花園是一個劃時代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗爭，4年前，依照法律程序建立業主大會籌備組，召開第一次業主大會，盡管遭遇2012年7月8日中山市中頤物業公司在政府工作人員眼皮底下對業主大會計票現場實施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業委會，并將參與打砸搶的物業經理及相關人員繩之以法！自業委會成立堅持每周召開委員周例會商議小區事務，歷時376天，經歷過無數爭執，抗爭！在廣大業主的團結參與下，小區志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業主大會，經過業委會各委員的反復推敲、業主律師無償提供法律援助，一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署。

很多業主自買房以來從沒有在意過自己與物業簽署的《前期物業管理協議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動而簽”。

國家建設部正式向全國推廣的《前期物業管理服務協議》標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。

一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。而我們xx花園的前期物業公司正是開發商屬下的物業公司。

也就是說，以前的物業服務，只是一個臨時代管性質的服務，而我們很多業主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個臨時性、階段性的管理者當成了長期性、永久性的管理者，而這個“前期物業”仗著開發商的錢勢也一點不把自己當外人，一副“奉天承運”的架勢，在小區內毫不作為，而業主只能忍氣吞聲。前期物業服務合同簽訂時，是開發商提供的格式合同，是在開發商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業公司的責任很少，并且規定不具體，違約沒有處罰條款；但對業主交付物業費的約束時間卻很嚴，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對等狀況； 該合同沒有合同期限，業主利益沒法保證。

現在，正式的物業管理者是在業主委員會成立之后，業主委員會依據業主大會的決議與物業公司簽定了《物業管理服務合同》，這才是一個全體業主聘用的有服務條款有合同期限的服務企業。

所以，我們要對今天的物業管理者說，遵守合同，履行協議，認清形勢、端正位置、努力工作，服務小區，共建和諧，莫把瓷碗當鐵碗。

一份長達88頁，包含15個附件的《物業管理服務合同》于昨天成功簽署，和所有業主的權利、義務和利益休戚相關，請各位業主務必認真學習了解，需要查閱合同的業主可以上xx花園官方微博，也可憑房產證復印件或身份證到業委會查閱，業委會也計劃組織xx花園樓長志愿者學習了解xx花園包含15個附件的《物業管理服務合同》。監督物業服務的同時也遵守《xx花園管理公約》，行駛業主權利的同時也盡到業主該盡到的義務。同時一個擁有近7000戶的龐大小區業主大會工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重擔萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請愿意為小區公益事業服務的鄰居朋友踴躍加入到樓長、志愿者的行列！xx花園首屆業委會全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業主利益高于一切為前提，維護大多數業主利益，全心全意為業主服務，為小區的規范管理出力。相信在全體業主的積極參與下xx花園一定會規范化、制度化、法律化、人文化走向新時代！

最后，祝xx花園明天會更好！

向為小區事務關心、支持、工作、積極配合的業主鞠躬敬禮！

謝謝大家！

第二篇：物業服務合同由,與業主大會選聘的物業管理企業簽訂

篇一：第7章 物業管理服務合同 物業管理服務合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。人們根據合同所明確的權利義務關系，稱為合同關系。《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”在物業管理活動中，業主與物業管理企業之間的關系是一種私法上的合同關系，其建立必須依賴于有效的物業服務合同。由此可見，物業管理是基于物業服務合同約定而形成的，物業管理企業的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規定由業主大會來確定；業主委員會作為業主大會的常設機構和執行機構，由其代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同。這里要注意的是業主委員會代表的是業主，即物業服務合同的雙方當事人（主體）是業主和物業服務公司。鑒于物業服務合同的內容復雜，牽涉的事項眾多，所以條例特別要求物業服務合同必須采用書面形式。

根據選聘物業管理企業主體的不同，物業服務合同分為兩種：前期物業服務合同和物業服務合同。前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，物業建設單位與物業管理企業簽訂的約束物業管理前期活動行為規范的合同；物業服務合同則是指物業銷售開始后，業主入住達到符合召開業主大會的法定比例后，選舉產生的業主委員會代表業主大會，與其選聘的物業管理企業簽訂正式的物業服務合同。

可見在業主大會成立之前，由開發建設單位主持選聘的物業管理企業，并與之簽訂的物業服務合同為前期物業服務合同。

《物業管理條例》第三十五條第二款規定了物業服務合同的內容中必須明確商定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等八項內容，這些內容都必須在合同中明確。第一節 物業服務合同概述

一、前期物業服務合同和物業服務合同的區別

（一）前期物業服務合同

在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。這個階段的物業管理即前期物業管理。

根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業，所以，合同的甲方是房地產開發企業，乙方是其選聘的物業管理企業。前期物業管理常常包括通常情況下的物業管理所不具有的一些內容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現實生活中，物業管理糾紛很大程度上集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套設施不全問題等。前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業服務合同，就不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權力和義務，易引起各種糾紛。前期物業服務合同具有以下特征：

1．前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

由于在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能形成統一意志來選聘物業管理企業，只能由建設單位選聘物業管理企業；而且，此時建設單位擁有物業，是物業的第一業主。建設單位在選取聘物業管理企業時，應充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束。2．前期物業服務合同具有過度性

前期物業服務合同期限，存在與業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。物業的銷售、入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會時間的不確定性決定了業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定生效的，前期物業服務合同終止。

3.前期物業服務合同具有過渡性

由于前期物業服務合同涉及廣大業主的利益，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權益，國家和地方有關部門編寫了《前期物業服務合同》示范文本供相關當事人簽訂合同時參考。

（二）物業服務合同

當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主行使業主自治管理。

業主委員會成立之后，對原物業管理企業實施的前期物業管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與確定的物業管理企業（原有的或另行選聘的）簽訂物業服務合同。其簽訂日期一般應在業主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。

物業服務合同的甲方是業主委員會（代表所有業主），乙方是物業管理企業。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協議商定。物業服務合同簽訂后，前期物業服務合同同時終止。

每次委托期滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之簽訂新的物業服務合同。為了規范物業服務合同，國家建設部、工商行政管理局和地方有關部門頒布有物業服務合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不用產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。就物業管理規范化運作的角度而言，兩個合同缺一不可。在實踐中，物業管理企業承接一個物業管理項目后，往往將根據管理區域的規模、服務項目的多少和自身服務能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務委托給其他專業服務公司承擔。物業管理企業作為委托人與接受委托的專項服務企業之間簽訂委托服務合同，但是專項服務企業與業主之間并不存在合同關系。因此，這些專項服務的委托合同雖然與物業管理活動相關，但都不能稱之為物業服務合同。《物業管理條例》第四十條規定：物業管理企業可以將管理區域內專項服務委托給專項服務企業，但不得將全部物業管理一并委托給他人；第六十二條規定：物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

二、物業服務合同的法律性質

物業服務合同屬于民事合同的范疇。《物權法》明確了物業服務合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務，委托人支付約定報酬的協議。物業服務合同既可發生在法人之間，又可發生在自然人與法人之間。物業服務合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。2．物業服務合同是有償的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務。因此，業主不但要支付物業管理企業在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理企業一定的酬金。

3．物業服務合同既是諾威性合同又是雙務合同。物業服務合同白雙方達成協議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

4．物業服務合同是勞務合同。勞務合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務，而不是物質成果或物化成果;合同約定的勞務通過提供勞務的人的特定行為表現出來。值得提出的是，也有學者對物業服務合同是委托合同的觀點并不認同。

三、物業服務合同簽訂應遵循的基本原則

合同受法律法規約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規定的以下五項基本原則。

（一）主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的具體要求。

（二）合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由，當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預和限制。

（三）權利義務公平對等

在經濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權利，也承擔相應義務，權利義務相對等。公平原則規范合同當事人之間的利益關系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等，對于顯示公平的合同，當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。

（四）誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現了社會主義精神文明和道德規范的要求。

（五）守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規，遵守社會道德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則，維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業服務合同中相關主體的權利和義務

依據《物業管理條例》的相關規定，物業服務合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業主大會或業主委員會)；二是提供服務者(物業管理企業)；三是接受服務者(業主或物業使用人)。在物業合同法律關系中，一般是由業主大會或業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽約，由物業管理企業為業主和物業使用人提供物業服務。

物業服務合同中業主大會、業主委員會、業主、物業管理企業的主要權利和義務是： 1．業主大會在物業服務合同中的權利義務是：

（1）制定、修改業主公約及各項物業制度，授權業主委員會監督業主和物業使用人遵守業主公約。

（2）選聘、解聘物業管理企業，審查決定業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》的內容。

（3）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督物業管理企業的實施。（4）審核物業管理企業的每年財務情況。（5）維護全體業主的公共權益。

（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。2．業主委員會在物業服務合同中的權利義務是：（1）代表和維護業主、使用人的合法權益。

（2）監督業主和使用人遵守業主公約及相關的物業管理制度。（3）檢查監督物業管理工作及制度的執行情況。（4）審定物業管理服務計劃、財務情況。

（5）負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協調不按規定交納物業管理費、及以往管理遺留問題和其他物業管理工作。（7）業主大會授權的其他權利義務。3．業主在物業服務合同中的權利義務是：（1）接受物業管理服務的權利。（2）對物業管理有建議權、監督權。（3）對業主委員會有選舉及被選舉權。

（4）對物業管理公約及各項制度的制定權和修改權。（5）遵守業主公約及各項物業制度的義務。

（6）執行業主大會和業主委員會作出的決定的義務。（7）交納專項維修資金的義務。（8）按時交納物業服務費用的義務。（9）法律、法規規定的其他義務。

4．物業管理企業在物業管理服務合同中的權利義務是：（1）按合同提供物業管理服務。

（2）收取業主的物業管理費及其他物業服務費用。

（3）根據合同約定對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

（4）制定物業管理計劃、財務計劃、物業維修養護計劃和大、中修方案，經業主大會同意后由其實施。

（5）向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，為維護其他多數業主的權利，告知有關限制條件，并負責監督。（6）公布管理費用及專項維修資金的收支賬目。

（7）對物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時，移交小區內經營性商業用房、管理用房、物業管理事項及與物業相關的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規和合同規定的其他權利與義務。

五、物業管理的事項 物業管理事項主要是指物業服務企業應當提供的服務內容，因此物業服務合同應當認真規定。一般而言，物業管理項目從物的角度、社區環境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內容包括對物業及其附屬設施的維護、保養、修繕等事項；從社區環境的角度而言，主要內容包括區域的保安、綠化、清潔等事項；從物的利用角度而言，主要內容包括阻止物業使用人對自用部分進行危害整體利益的行為、阻止業主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。具體地說，包括以下內容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養護和管理。（2）共用設施、設備的維修、養護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等的維修、養護、運行和管理。（3）市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養護和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

（5）附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所等的維修、養護和管理。

（6）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。（7）物業區域內的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

（9）管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

（10）負責向業主和物業使用人收取各項費用，包括物業管理服務費、保潔費、保安篇二：2012最新物業管理員試題一及答案 物業管理員題庫——第1套試卷

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（c）萬元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（a）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（c）資質條件。a.一級 b.二級c.三級 d.三級暫定 4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（c）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（d）。a.可任選其中一個作為中標人 b.應以報價最低的為中標人

c.應報請房地產行政主管部門確定中標人 d.應按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業服務合同由（c）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

a.各業主分別 b.業主大會 c.業主委員會代表業主 d.物業建設單位 8.業主臨時公約由（a）制定。

a.建設單位 b.購房人c.物業管理企業 d.房地產行政主管部門 9.物業管理的早期介入是建設單位引入的（d）。

a.設計工作 b.工程監理工作c.開發建設工作 d.物業管理咨詢活動10.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（d）之日止的物業管理活動。

a.首次業主大會會議召開 b.業主大會成立 c.50%業主入住 d.物業服務合同生效

11.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（b）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

a.建設單位 b.業主委員會 c.政府主管部門 d.新物業管理企業

12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

a.裝修人 b.裝修企業c.裝修施工人員 d.物業管理公司

13.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。a.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

b.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

c.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立 d.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。a.測量 b.敲擊c.使用 d.目測

15.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。a.磚結構 b.木結構c.鋼筋混凝土結構 d.框架結構 16.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。a.事后維修 b.緊急搶修c.預防性維修 d.大修 17.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

a.日常運行 b.客戶投訴 c.維修和技術改造 d.各項電氣預防性實驗和其它測試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.藥殺法c.熏蒸法 d.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。a.澆水 b.病蟲害防治c.雜草防治 d.綠化改造工程

20.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。a.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作 b.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

c.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

d.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問21.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位 c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示 d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理 22.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。a.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生 b.通過安全窗撤離轎廂

c.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

d.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。a.三個月 b.半年c.一年 d.二年

24.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。a.物業服務成本 b.物業服務支出 c.物業服務支出、法定稅費 d.物業服務成本、法定稅費

25.住宅專項維修資金屬于（）所有。

a.物業管理企業 b.全體業主 c.物業管理企業和全體業主 d.建設單位 26.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。a.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔 b.自行決定

c.與部分業主商議決定 d.與建設單位商議決定

27.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

a．政府定價 b．政府指導價c．業主定價 d．物業管理企業與業主協商確定 28.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。a.業主 b.建設單位c.施工單位 d.監理單位

29.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。a.通知 b.報告 c.請示 d.決定 30.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。a．管理服務費 b．審批費 c．施工現場管理費 d．裝修保證金

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。a．國務院建設主管部門

b．省、自治區人民政府建設主管部門 c．省、自治區人民政府房地產主管部門 d．直轄市人民政府房地產主管部門 e．設區的市的人民政府房地產主管部門

32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。a.企業法定代表人的身份證明 b.企業總經理的身份證明

c.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同 d.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 e.物業服務合同

33.物業管理招標的主體包括（）。

a.物業管理企業 b.物業建設單位 c.業主大會 d.業主委員會 e.物業所有權人 34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。a.簽訂合同的主體不同 b.合同終止條件不同

c.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

d.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同 e.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同 35.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。a.業主公約經業主大會通過后生效 b.業主公約對全體業主具有約束力 c.業主公約對物業管理企業具有約束力 d.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

e.業主公約僅有道義上的約束力36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用 c.建設單位應承擔此次事故的全部費用

d.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

e.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 37.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。a.居住 b.公共c.商業 d.工業e.其他

38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。a.車輛維修員 b.車輛清洗員 c.交通疏導及管理員 d.停車場保潔員 e.停車收費員

39.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

a.物業管理 b.物業經營 c.政策性虧損補貼 d.物業大修 e.共用部位的租賃收入

40.物業管理企業利潤總額包括（）。

a.企業所屬項目上交的管理酬金 b.營業利潤 c.投資凈收益 d.營業外收支凈額 e.補貼收入

41.物業服務支出的構成不包括（）。

a.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 b.物業管理企業財產保險費用

c.物業共用部位、共用設施設備保險費用 d.管理服務人員的工資

e.項目管理處用房裝飾裝修費用 42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

a.政府定價 b.政府指導價 c.市場調節價 d.業主定價 e.政府與業主共同定價 43.住宅專項維修資金可用于（）。a.彌補物業管理經費的不足

b.共用部位、共用設施設備的大修 c.共用部位、共用設施設備的更新 d.共用部位、共用設施設備的改造 e.共用部位、共用設施設備的日常維修

44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。篇三：業主大會如何選聘物業公司 業主大會如何選聘物業公司(2009-07-28 15:33:36)小區的物業管理服務合同到期了，許多業主希望能更換物業公司，但許多業主委員會卻苦于不知道更換的程序，或者為避免麻煩事，在沒有征得業主大會同意的前提下擅自和原物業公司續簽合同，從而損害了廣大業主的利益。那么選聘和解聘物業公司這事具體應該如何操作？怎樣才算真正維護廣大業主利益的呢？ 根據《物業管理條例》（國務院令379號）第十二條的規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式??業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。??”由此可知，業主大會決策制度是條例的核心內容，選聘、解聘物業管理企業屬于小區重大事情，直接關系業主的安居樂業，應該經物業管理區域全體業主所持投票權2/3以上同意。

北京物業專業律師認為，續聘物業管理企業屬于選聘物業管理企業的一種特定說法，也應該經過業主大會通過；但是為了簡化程序，可以在業主大會議事規則對續聘物業公司作出簡化手續的約定，比如授權業主委員會采取公告的形式向全體業主征詢意見，如果采取書面形式主動提出要求更換物業公司的業主沒有達到20%以上，則可以授權業主委員會續簽物業管理合同。但是這種續聘的授權必須在議事規則中給予明確方可操作，如果業主大會議事規則對此沒有約定，則應該由業主委員會根據條例和議事規則對選聘物業管理企業的規定，通過召開業主大會對續聘物業管理企業作出決議，再由業主委員會根據業主大會決議作出續聘或者解聘的決定。

業主大會對續聘物業管理企業需要征詢的內容至少包括：

1、是否續聘前任物業管理企業；

2、物業服務合同內容是否需要完善或者變更（至少包括服務標準和收費標準）；

3、如果解聘前任物業公司采取何種方式選聘新的物業管理公司（包括公開招標、邀請招標以及詢價征詢等方式）；

4、如果采用招標選聘新的物業，相關費用標準和授權業主委員會決定范圍；

5、業主選聘物業管理企業一般由業主大會授權業主委員會提出具體方案，經業主大會通過后由業主委員會具體實施。業主委員會在選聘物業管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。目前，大多數小區采用詢價后向業主征詢意見的方式。我們認為這是極不規范的，很容易造成暗箱操作，損害業主的權益。根據我們的實踐經驗，采取招標方式是杜絕暗箱操作維護業主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市已經出臺規定，明確要求業主大會選聘物業管理企業必須采取招標方式。據有關部門透露，本市有關強制要求業主大會采取招標形式選聘物業企業的規定尚在研究之中。我們認為，應該根據《招標投標法》明確規定業主大會選聘物業管理企業時必須聘請物業管理招標代理機構采取招標方式。

在選擇合適的物業管理企業時，要注重考慮企業的服務質量與管理費用，即通常講的質量價格比。因此，應根據居住區域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業，最好考慮選擇在本小區附近有管理服務項目的企業，這樣企業可發揮規模效應，降低成本。另外，經驗表明，由業主委員會成員以外的招標代理機構或者行業協會推薦物業管理企業為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位，業委會應當和招標代理機構或者專業人士在詢價征詢前進行一番“明查暗訪”，查明這家物業公司的業績和市場口碑，并廣泛聽取業主的意見。

在詢價確定物業管理企業的時候，有的業委會采用“兩步走” 的方法，效果頗佳。第一步由業主（代表）大會對經“明查暗訪”后篩選出來的企業進行首輪選擇，選出得票的2—3家企業；第二步，業委會與這些企業具體商議物業管理服務合同，重點是服務內容和收費標準，最后通過業主大會投票表決的方式選定一家企業。

參照《上海市居住物業管理條例》和市房地局頒發的原《加強業主委員會管理若干規定》，以及一些業主委員會運作的經驗，下面的做法可以借鑒。

1、區、縣房地產管理部門賦有對所在地的業委會指導、檢查的日常管理責任，因此業委會應把要解聘、選聘物業管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉鎮)有關部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導。

2、業委會應當就解聘、更換物業管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。

3、業委會應當按照議事規則的規定，及時召開業主（代表）大會，對物業管理企業選聘事宜作出決定。由于業主委員會只是業主大會的執行機構，并且沒有自行招標的能力，業主委員會應該按照《招標投標法》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《上海市居住物業管理招投標暫行規定》等規定來完成招標工作。而且業主大會、業主委員會通常沒有自行招標的能力，應該委托物業管理招標代理機構全程代理物業管理招標工作，并且能夠形成三方相互牽制、相互制約的機制，可以杜絕出現暗箱操作、濫用職權等違規事件，使得物業管理招標工作真正做到透明化。

4、業委會和召開業主大會作出的決定，必須以公告形式告知全體業主，并書面通知物業管理公司。

5、業主委員會在與新選聘的物業管理公司簽訂服務合同之后的十日內，解聘的企業應當將該物業管理區域內的下列檔案資料移交給業委會或者新選聘的企業，并辦理移交手續：(1)各類物業設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)；

(2)與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同資料；(3)物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表；

(4)共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料；(6)房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；(7)財務收支帳冊；

(8）公共配套設施的產權及收益歸屬清單；(9)物業管理所必須的其他資料。

第三篇：前期物業服務合同什么時候簽訂

篇一：前期物業服務合同范本

附件： 合同編號：

前期物業服務合同 234-第三條 乙方確定的本物業服務項目負責人為：，聯系電話：。（項目負責人及主要專業技術與管理人員基本情況見附件四）。第四條 乙方提供的前期物業服務為以下內容：

1.負責制定本物業服務工作計劃并組織實施；保管與本物業相關的工程建設等檔案資料；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制定本物業有關管理服務制度。、季度服務工作計劃應在本物業管理區域內進行公示；

2.負責本物業共用部位的維修、養護、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負責本物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、電子監控設備、建筑物防雷設施及自行車棚、停車場等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業單位管理、維護的設施設備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負責本物業共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設施等的維護與管理 ；

5.負責本物業管理區域內公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運等；

6.負責對本物業管理區域內的交通與車輛停放秩序的管理及相關設施的維護；

7.協助做好本物業管理區域內公共秩序維護和安全防范工作，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。

-篇二：物業與地產簽署的 前期物業服務合同 前期物業服務合同 第一章總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 組織名稱： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

委托方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 地址： 聯系電話：

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托給乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條物業基本情況

物業類型：名稱：座落位置：市 區路（街道）號 占地面積：-------------平方米；建筑面積：平方米

多層棟數： 高層棟數： 設備設施情況：基本完好

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和 物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章委托服務事項

第四條房屋建筑共有部位的維修、養護和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體 結構、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯。第六條市政共用設施和附屬建筑物、構建物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下 水管道、溝渠、池、井、停車場。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。第九條公共環境衛生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區內道路、公共場地的 清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業區域的公共場地，取得停車服務許可，對外開展停車服務，本物業區域內的業主和物業使用人在本物業區域的公共場地停放，車位使用人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序、小區安全，包括安全監控、巡視、門崗執勤。

前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，以專項合同的約定執行。第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用；

1、物業服務管理費；

2、電梯費；

3、停車費

第十五條 對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為，針對具體行為并根據情節輕 重，采取規勸、制止、上報相關部門等措施。第十六條 其它委托事項 第三章 雙方權利義務 第十七條 甲方權利義務

1、審定乙方擬定的物業管理方案和制度。

2、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

3、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算。

4、負責制定【業主臨時公約】和提供【住宅使用說明書】、【住宅質量保證書】，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

保修責任內房屋、設施、設備維修養護和房屋建設遺留質量問題，按以下方式處理：（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業管理有關規定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業管理用房（產權屬全體業主）由乙方無償使用。

7、在物業管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業管理相關資料：

（1）規劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程 竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；（3）物業質量保證文件和物業使用說明書；（4）物業服務所必須的其他資料。

8、當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費用時，協助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協調、處理本合同生效前 發生的管理遺留問題；

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

11、應將本合同在訂立之日起十五日內，向物業所在地房地產行政管理部門備案并在物業管理區域內公示；

第十八條乙方權利義務

1、按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范以及本服務合同進行管理、提供專業化的服務；

2、起草物業管理區域內共用部分的使用要求、注意事項和物業服務制度；

3、依照本合同和有關規定收取服務費用；

4、可選聘專營公司承擔本物業專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對業主和物業使用人違反【業主臨時公約】的行為進行處理；

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規范，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，定力書面約定，并負責監督；接受業主的監督，定期向業主報告物業服務合同履行 情況和物業服務費用收支情況，并予以

公示；在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提 供專項服務的收費項目和標準；

7、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后有乙方組織實施；

8、協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；

不得擅自改變物業管理區域內共用部分的用途；對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，需與甲方協商經甲方同意后，報有關部門批準方可實施；

9、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；

10、不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合同權益； 第四章 物業服務要求和標準

第十九條 乙方需按下列 約定，實施管理目標；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實施清洗外墻一次（費用由業主承擔）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設備運行：電梯按規定時間24小時不間斷運行；水泵、發電機等設備每日檢查一次；

3、房屋及設備、設施的維修、養護：屋面及房屋滲漏三個工作日內修好；

4、公共環境：道路每日清掃；室內外排水在上汛前進行清理和疏通一次。

5、清潔衛生：

（1）公共場地每天以高標準每天清掃一次；（2）電梯衛士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達到90%以上；

7、交通秩序：室內（外）停車場24小時保管；

8、保安：實行24小時保安制度，崗位設置2個，24小時輪流值守；

9、急修：水電急修不超過30分鐘，其它報修按雙方約定時間到達現場，由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知。第五章物業服務費用和維修費用

第二十條 物業服務費，包括管理、房屋設備運行、維護公共秩序、小區安全、日常維修以 及提供物業服務的其他公共性服務收費。

物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，已售房屋由業主承擔，未收房屋由建設單位承擔。

1、本物業服務費，由乙方按以下收費標準收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業主逾期不交納物業管理費的，按日加收應繳納費用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項設備運行的能源消耗，應設獨立計量表核算，合理分攤計收。第五章 物業服務費和維修費用

第二十二條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護、大中修、更新費用承擔：

1、保修期內屬保修范圍的由甲方承擔；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業主按建筑面積比例承擔。第二十三條乙方對接受業主委托，提供專項服務，專項服務的內容和費用由當事人自行 約定。

第二十四條其他約定

第六章 委托服務期限

第二十五條委托服務期限暫定為 年，年月日起

至 年 月日止。合同期滿或業主委員會成立，與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自然終止。第七章 違約責任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退； 造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權 要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的乙方有權解決合同；造成乙方經濟損 失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有權解除合同；造成甲方經濟損失的乙方應給予 甲方經濟賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書 面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法 院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第三十條 本合同自 起生效

甲方簽章 ：乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物業服務合同(參考樣本)(1)前期物業服務合同

甲方： 浙江建工綠園臵業有限公司 ； 法定代表人： 電話： ；

地址： 衢州市花園省五建大樓五樓 ； 乙方：衢州市花苑物業管理有限公司 ；

法定代表人： 李志蘭 電話 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城區衢化望江花苑 ； 資質等級： 三級。第一章 物業基本情況 第一條 物業基本情況: 物業名稱 綠園〃香溪美庭 ； 物業類型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和廠前路交叉口北側 ； 建筑面積約 32033平方米。物業管理區域四至： 東至 ；南至 ； 西至；北至。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。第二章 服務內容與質量

第二條 甲方按相關規定向乙方移交物業管理用房和交繳相關費用： 前期物業服務綜合費(不含公共部位水電費)：住宅(包括地下貯藏間)按其擁有建筑面積 0.4 元/㎡/月、非住宅（商業物業等）按其擁有建筑面積 0.6 元/㎡/月、大架空層 15 元/間/月 物業保修金： 元(指物業保修委托物業公司的)前期開辦費： 肆萬元整（物業公司進場后一周內一次性支付）

前期物業服務費補貼： 捌萬元整（物業交付后一周內支付50%，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%）

物業管理辦公用房：平方米（按政府有關部門審批交付，不包括門崗、監控室等設備用房）物業經營用房：平方米（按政府有關部門審批交付,不包括門崗、監控室等設備用房）前期物業服務綜合費、以物價局審核標準執行。

第三條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容： 交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應及時進行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設計有變動的，應及時告知乙方；

3、乙方要協助甲方做好套內驗收工作，發現問題及時以書面形式反饋給甲方，甲方要及時進行處理；

4、甲方要求提前進場服務的，服務費用由甲方承擔。交付后：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構筑物，配套建筑及其設施的維修、養護和管理；

5、業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備設施的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協商。

6、公共綠化的養護和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應在禁止停車場地設立警示標志以告示業主，切實做好非停車場地無違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理；

9、裝飾裝修管理服務；

10、物業檔案資料管理。

第四條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、保修期內的保修范圍與保修責任由甲方承擔；

3、超過保修期，按物業專項維修資金的有關規定執行；

4、保修期的界定按政府有關規定執行。

第五條 乙方提供的前期物業服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見（附件五））。

第六條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 服務費用

第七條 本物業管理區域物業服務參照三級收費，收費按包干制方 式：

物業服務綜合費由業主按其擁有物業的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔，具體標準如下：

1、物業服務綜合費收費標準（以物價局審核標準執行）： 多層住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空層： 15 元/月.間；

產權不屬于業主的其它住宅物業：0.4元/月.平方米、非住宅物業：0.6元/月.平方米。業主改變物業設計用途的按商業物業交納物業服務綜合費

2、物業交付前一周內，甲方向乙方支付50%前期物業服務費補貼，第二個物業服務年開始前一周內支付剩余50%。

物業服務綜合費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）共用部位、共用設施設備和相關場地的管理維護；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業服務企業固定資產折舊；（8）法定稅費；

（9）物業服務企業的利潤；（10）其它支出。

乙方按照上述標準收取物業服務綜合費，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務。

2、一般裝璜垃圾清運費：按[100㎡以下(含100㎡)為200元、100㎡以上為250元，向物業服務企業交納；

3、裝修押金1000元/戶(不計息)，裝修竣工的物業經驗收并使用6個月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認），憑有效票據退還押金。

4、公共能耗按實分攤。

5、物業已交付，物業服務綜合費均按100%向物業服務企業繳納。

第八條 業主接到支付通知書次月起交納物業服務綜合費用，甲方不得對業主的物業服務綜合費用作出減免的承諾。

物業已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交付給物業買受人的物業，其物業服務綜合費用由甲方全額交納。

業主約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。第九條 物業服務綜合費按 年 交納，業主或物業使用人應在房屋交付當日交納第一個服務年的費用，自第二個服務年起三個月內為業主繳費期，第四個月至第六個月為催費期，超過六個月未繳費的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業綜合服務費用總額的千分之一收取滯納金，對經催繳仍未繳納的將按相關法律法規解決。第四章 物業的經營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位 100元/個〃月的標準向乙方交納停車泊位租賃費，該費用用于彌補物業服務費用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位 60 元/個〃月的標準向甲方交納停車泊位租賃費； 乙方按車位15元/個〃月的標準向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應按車位15元/月〃月的標準向乙方繳納物業綜合服務費。

3、地下停車位所有權或使用權已轉讓給業主的應按車位 15 元/個〃月的標準向乙方交納物業綜合服務費。

4、臨時停車按相關規定執行。

第十一條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十二條 本物業管理區域內的會所屬（甲方或全體業主）所有。

第四篇：簽訂物業合同注意事項[定稿]

簽訂物業合同注意事項

一、明確委托物業服務的內容、范圍和期限。由于現在專業分工的細化,出現了專提供某一項服務的物業公司,所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作,還是只負責某一項服務內容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司,委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后,除了物業費是自己收取外,其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業,來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準,也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話,由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定,業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量,那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準,并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方,否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主花高價買低質服務的情況。

二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外,其它一些權利,也應在服務合同里更具體地約定。例如,由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時,業主委員會應承擔相應的義務,督促業主按時交納物業費,積極配合物業公司工作,尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。

三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則,在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時,也要明確物業公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業主物品被盜,物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時,必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況,雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容,但是它彌補不了給業主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現這種情況,物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業主的利益。（１）第一次簽訂物業服務合同是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的，建設單位應當與物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

（２）簽訂物業服務合同之前，應明確所購物業的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業，有不同的管理標準、收費標準。

（３）關注收費項目是否符合有關規定。有的物業公司承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費；有的物業公司為了多收費巧立各種名目，如裝修配合費等，這些都是物價部門和相關部門所禁止的。（４）關注收費項目是否未獲批準就被先執行。物業公司的某些費用需要經過相關部門的審批才可收取。有的物業公司在審批尚未通過時提前收取，也是不對的。

消費者在簽訂物業服務合同時，應對照物業收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門文件，否則有權拒交。

合同中應詳細寫明

1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業的業主或業主選舉產生的物業管理委員會，乙方（受委托人）為物業管理公司。

2、管理項目。即接受管理的房地產名稱，坐落位置、面積、四周界限。

3、管理內容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、園林綠化養護和管理；清潔衛生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項。

4、管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同物業管理委員會洽談商決定的，如停車場的停車費，這些收費，能明確的都應當在合同中明確規定。

5、雙方的權利和義務。

6、合同期限。即該合同的起止日期。

7、違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。

8、其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任、調節。合同的更改、補充與終止等。

第五篇：簽訂《物業服務合同》應把握的要點

簽《物業服務合同》應注意的幾個方面

明確委托物業服務的內容、范圍和期限

在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。

如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。

除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定:

例如，由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。明確物業公司的權利和義務

本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

對違約責任的約定

要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。