第一篇：物業管理公司應如何對業主的裝修進行監管

物業管理公司應如何對業主的裝修進行監管

案例回放：2005年，某小區業主來訪反映，小區管理部在未經業主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內，將業主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為：小區管理部雖出具了書面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區管理部對在該事件中給業主造成的損失進行賠償。

注：

1、經有關部門認定，業主安裝的窗為違章搭建的構筑物；

2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》，但業主表示拒不整改。

案例分析：

一、小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。

首先，小區管理部應當審查業主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司，并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》。值得注意的是：在簽訂協議時，小區管理部應當告知業主在裝修時的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業主的正常使用等等。其次，小區管理部應當按照協議，加強對日常裝修現場的巡視和檢查，監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，小區管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。最后，裝修完畢，小區管理部應當進行現場驗收，凡有違反裝修協議的行為，應要求業主或裝修公司恢復或賠償。

二、小區管理部是否應對業主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

綜上可知，本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。

第二篇：物業管理公司應如何對業主的裝修進行監管

案例回放：

2005年，某小區業主來訪反映，小區管理部在未經業主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內，將業主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為：小區管理部雖出具了局面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時業主要求小區管理部對該事件給其造成的損失進行賠償。

注：

1、經有關部門認定，業主安裝的窗為違章搭建的構筑物；

2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》，但業主表示拒不整改。案例分析：

一、小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？

作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。

首先，小區管理部應當審查業主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司，并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》，值得注意的是，不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業主的正常使用等等。其次，小區管理部應當按照協議，加強對日常裝修現場的巡視和檢查，監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，小區管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

最后，裝修完畢，小區管理部應當進行現場驗收，凡有違反裝修協議的行為，應要求業主或裝修公司恢復或賠償。

二、小區管理部是否應對業主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？

物業管理公司作受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承攬責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了《物業管理服務合同》中約定的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

綜上可知，本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。

第三篇：物業管理公司有權對業主的裝修進行監管嗎

物業管理公司有權對業主的裝修進行監管嗎

物業管理公司對于業主的裝修進行監管屬于物業管理公司的一項義務，一般來說，此項義務在物業管理合同中均有體現。基于此，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行必要的限制。

首先，物業管理公司應當審查業主的裝修方案，將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主和業主委托的裝飾裝修公司，并與業主簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。協議應當包括下列內容：裝飾裝修工程的實施內容；裝飾裝修工程的實施期限；允許施工的時間；廢棄物的清運與處置；住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項；管理服務費用；違約責任等。應注意的是，在簽訂協議時，物業管理公司應告之業主在裝修時不得影響房屋整體結構；應考慮樓層樓板承載力；裝修材料應符合防火的有關規定；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業主的正常使用。

其次，物業管理公司應當按照協議加強對裝修現場的巡視和檢查：監督業主或裝修公司將施工垃圾和其他廢棄物運到指定地點；監督業主或裝修公司按規定允許的裝修施工時間施工，以免影響其他業主的生活和休息；指導業主或裝修公司接電、接水，并隨時檢查裝修施工是否采取必要的安全措施和消防措施；監督業主或裝修公司是否擅自變動涉及房屋整體安全的部位和設施。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，物業管理公司應當及時制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對業主或者裝修公司違反協議的，追究違約責任

最后，裝修結束后，物業管理公司應當進行驗收，凡有違反協議的行為，應要求裝修恢復或賠償；沒有違反協議的，應及時退還裝修押金。

物業管理公司有權收取裝修管理費嗎？

目前，當業主進行裝修時，很多物業管理公司都要收取一定的費用。這些費用總體看來，分為兩種類型：一種是可以退還的，主要是裝修押金，金額一般為1000元至4000元不等；一種是不可退還的，往往被稱為裝修管理費，一般為幾百元。大多數的業主都認為這兩筆錢物業管理公司不能收取。因為這個問題產生的糾紛在現實中不乏少數。那么，物業管理公司有權這樣做嗎？收取這兩筆費用的依據是什么？

關于裝修是否收取裝修押金問題，一方面，國家沒有明確規定；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業管理公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。因此，物業管理公司收取一定的裝修押金是合理的。如果業主在房屋裝修中違反規定，給小區內的其他業主造成損失，該業主應予以賠償；如果裝修完成后經物業管理公司驗收沒有問題，物業管理公司應當及時退還已收取的裝修押金。

對于裝修管理費的問題，由于物業管理公司與業主之間是平等的民事主體，他們之間存在著委托合同關系，物業管理公司是否應當收取裝修管理費以及收費標準首先要看物業管理合同中是否有對此項的約定，合同中若沒有約定，物業管理公司是不能收取上述費用的。物業管理公司提供服務，業主支付物業管理費。如果物業管理公司提供了額外的服務，并被業主接受，那么物業管理公司就有理由要求相應的報酬。反之，如果并沒有額外的服務，就不可巧立名目收費。物業管理公司是為全體業主服務的，所以只有當裝修行為可能會對整個物業、共同部位或其他業主造成損失時，才需要物業管理公司進行管理。一般說來，物業管理公司不能無故扣押業主的裝修押金，也不應當向業主收取諸如裝修管理費等類似的費用。

物業管理公司是否應對業主的違約行為承擔管理不善的責任？

由于個別業主在小區內的行為違反規定，而對小區內的其他業主或公共設施造成損失，此時物業管理公司對業主的違約行為是否要承擔管理不善的責任呢？

物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照合同約定履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要物業管理公司向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務。對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。

但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。例如業主違反業主公約中的約定，擅自將屋內的承重墻拆除。物業管理公司遇到這種情況應當馬上制止，如果物業管理公司怠于行使自己的職權，沒有及時對這種行為進行處理，應當承擔管理不善的責任。

第四篇：業主委員會能自行進行物業管理招投標嗎

業主委員會能自行進行物業管理招投標嗎？

回答：根據《招標投標法》規定，招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。

依據《上海市居住物業管理招投標暫行規定》第五條規定：“物業管理項目的招標人是指依照本暫行規定進行物業管理項目招標的新建住宅建設單位、業主委員會或者相關物業產權人。物業尚未交付使用或者物業已交付使用但尚未成立業主委員會的，新建住宅建設單位是物業管理項目的招標人。業主委員會采用招標方式選聘物業管理企業的，必須經過業主大會或業主代表大會討論同意。”

根據市房地局《關于前期物業管理招投標的若干規定》（滬房地資物[2004]399號）規定，招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規定：

（1）招標人是物業建設單位或相關物業產權人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組；

（2）與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員占招標工作小組成員總數的50％以上；

（3）自行編制招標文件，具備對投標人進行資格評審和組織評標的能力。

《上海市物業管理條例》三十六條：選聘物業服務企業的，應當通過本市統一的物業管理招投標平臺公開招標，但業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者業主大會決定采用協議選聘等其他方式的除外。

我們認為，無論業主委員會還是業主大會，都沒有獨立民事主體的所應具有的構成要件，沒有自己可以支配的財產，不能獨立承擔民事責任；同時業主和業主委員會一般也沒有足夠多的物業管理專業知識和招標專業知識。因此，業主委員會完全不具備自行招標的能力的，業主委員會不能自行進行物業管理招標。

我們建議，由業主大會決議，授權業主委員會委托物業招標代理機構采取公開招標方式選聘物業管理企業。

如果業主大會不愿意聘請招標代理機構的，業主委員會可以采取協議選聘方式，建議業主委員會從業主中組織更多專業人士參與選聘工作小組，以便降低自身風險。

第五篇：物業管理企業應如何就業主對其物業的裝修進行管理

1.客戶服務部受理業主的裝修申請

1] 由業主或裝修方填寫《裝修申請表》,向客服部遞交《房屋產權證》復印件、《裝修合同》復印件、《裝修公司資質證明》復印件、《營業執照》復印件、施工材料清單及合格證。如非業主本人進行裝修申請的,還須填寫《裝修委托授權書》。

2] 由業主和裝修方向客服部提交裝修圖紙,客服部登記后轉至工程部進行審圖,如裝修需動墻體的,應引導業主或裝修方至房管局辦理審批。

3] 客服部為業主和裝修方辦理交費手續(垃圾清運費)并辦理裝修保險。4] 客服部向裝修方講解具體裝修程序及注意事項。

5] 客服部協助業主和裝修方簽署《裝修工程承諾書》、《裝修工程消防安全承諾書》、《裝修管理服務協議書》、《施工人員情況登記表》,原則上不允許裝修工人在小區內留宿,如確需留宿的應有業主簽署《裝修人員留宿擔保書》。

2.工程部負責審批裝修方所提交裝修圖紙

1] 工程部依據國家高層民用建筑設計防火規范及小區使用手冊中的相關規定審核圖紙,以確保圖紙符合規范,審核后由工程部負責人簽字確認。

2] 工程部審圖通過后,將圖紙返回客服部,由客服部通知業主領取審圖意見。3] 如審批不合格,工程部對裝修圖紙提出整改意見,裝修方按照整改意見進行修改,直至審批合格。

3.保安部負責消防安全方面審核工作。

1] 如室內建筑面積大于200平方米,需通過區消防大隊的消防審批。保安部負責收取消防報審回執。

2] 以上工作全部完成后,客服部、工程部、保安部三名負責人為施工方簽發《裝修施工許可證》。

3] 裝修方負責人到財務處繳納費用,辦理施工人員出入證并進行人員登記。4] 如有需要,裝修方到保安部辦理動火證,辦理滅火器租賃手續。

4.客服部、工程部、保安部負責對室內裝修過程進行管理。

1] 施工人員進場前,需將《裝修許可證》、裝修圖紙貼在墻上,以便各部門巡視人員隨時檢查;同時,裝修方須做好公共區域及裝修室內內的成品保護,由客服部檢查,檢查合格后施工人員方可開始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分別對施工現場進行不少與一次的巡視工作。

A.客服部主要負責檢查施工室內內外的公共設施設備的保護情況、工作時間是否有噪音施工及施工進度情況。

B.工程部主要負責檢查施工是否按報審圖紙進行,是否對小區結構造成破壞。

C.保安部主要負責檢查施工室內的消防狀況,施工人員紀律及其他存在安全隱患的違章事項。

D.各部門在巡視時須填寫巡視紀錄,巡視中對有違反裝修規定事項以及可能對小區既有設施設備和環境造成影響的活動進行監督糾正制止,嚴重者追究其法律責任。

5] 隱蔽工程驗收

由施工方填寫《隱蔽工程驗收申請審核表》交至客服部,客服部與裝修方確定時間后通知保安部、工程部一同前往裝修室內驗收,驗收合格后各部門在審核表上簽字確認;如不合格則令其整改,整改后重新按照上述步驟驗收,直至通過。

5.裝修期間保安部負責對外來車輛、人員以及物品進出的管理。

1】車輛管理

1.業主車輛,憑物業服務中心發放的車輛出入憑證進出;

2.裝修工人車輛,不得進入小區范圍內,統一有序停放在商鋪外圍指定區域;

3.車輛出入口,啟用西門、北門兩個出入口;

4.運送材料車輛,憑物業服務中心發放的車輛臨時停放憑證進入小區,且盡可從小區的北門進入,嚴禁從西門進入;

5.車輛停放,除運送材料車輛之外,其他車輛均需停放在地下室車庫的指定位置;嚴禁停放在非車位位置,嚴禁堵塞消防、交通通道;

6.運送材料車輛,在裝修材料過程中,僅可暫停放在小區的主干路上(柏油路),嚴禁進入小區的鋪磚路上;

7.運送材料車輛,應靠邊停放,不得影響正常的交通通行秩序,嚴禁堵塞消防、交通通道;

8.進入小區、車庫車輛應限速(5㎞/S)行使,嚴禁鳴喇叭;

9.進入小區、車庫車輛應配合物業服務中心工作人員的管理。

2】人員管理

1.裝修人員,憑物業服務中心發放的《裝修施工人員臨時出入證》進出小區;

2.裝修人員,進入小區應隨時隨身隨地佩戴《裝修施工人員臨時出入證》,并接受、配合物業服務中心工作人員的檢查、詢問;

3.《裝修施工人員臨時出入證》須專人專用,不得轉借、涂改、仿造;

4.運送材料等臨時進出小區人員,在小區的出入口崗亭出示有效證件,經工作人員核實、登記后,交納20元《臨時出入證》押金,憑《臨時出入證》進入小區,并隨身佩戴,積極配合、接受物業服務中心工作人員檢查、詢問,在離開小區時,憑證退還押金;

5.裝修、運送材料等外來人員,嚴禁在小區內穿樓,如一經發現物業服務中心工作人員有權扣除《臨時出入證》,并沒收《臨時出入證》押金或遣送相關政府部門處理;

6.業主或物業使用人,進出小區憑門禁IC卡,在裝修高峰期進出人員比較復雜,為維護小區的安全,敬請給業主、物業使用人積極配合物業服務中心工作人員的檢查、詢問工作;

7.業主或物業使用人的朋友等來訪者,進出須小區出入口工作人員經可視對講系統與業主或物業使用人取得聯系后,來訪者出示有效證件,進行登記后,方可入內;

8.裝修人員嚴禁在小區內留宿、生火煮食;

9.裝修人員嚴禁在小區的公共綠地等公共區域睡覺、打牌等其他聚眾活動;

10.裝修人員須遵守小區的其他相關管理制度。

3】物品進出管理

1.搬出物品,實行物品放行條管理制度;

2.搬出物品前,業主須提前在物業服務中心辦理物品放行手續;

3.非業主(包括裝修人員、物業使用人等)搬出物品時,須持有業主的授權書前來物業服務中心辦理物品放行手續,或業主親自在物業服務中心辦理物品放行手續;

4.物品搬出時,在各出入口出示物業服務中心出具的物品放行條,并主動、積極、配合、接受崗位工作人員的檢查、核實后,方可離開;

5.物品放行條專次專用,過期無效;

6.在物品搬入過程中,請勿將超長超重物品通過電梯進行運輸,在裝修期間,各單元均設有超長超重物品吊裝點,如業主或物業使用人使用,請提前向物業服務中心申請,業主也可自行聘請具有吊裝合格資質的企業,為了安全起見,事前也須向物業服務中心申請;

7.裝修垃圾的清運,由各單元裝修人員將垃圾清運至物業服務中心指定的裝修垃圾堆放點,裝修垃圾須袋裝化,并保持清運途中的清潔衛生,嚴禁亂堆放;

8.裝修垃圾清運時間,在未有業主入住之前,可自行安排清運時間(在裝修時間范圍內),自有業主入住起,裝修垃圾清運時間為(13:00—14:00);

9.裝修垃圾清運過程中,須對所在樓層和首層地面采取地面保護措施(如鋪設地毯、木板等),并在清運完成后,須對現場進行清理,請使用膠輪手推車,嚴禁使用鐵輪手推車;

10.在搬運物品過程中,如造成設備設施損壞,當事人須承擔賠償、修復之責,業主承擔連帶責任。

竣工驗收

1] 施工結束后,裝修方向客服部提交竣工申請。

2] 客服部通知工程部、保安部會同業主、裝修方對室內內的裝修情況進行驗收。3] 針對驗收中存在的問題,各部門在《裝修竣工驗收單》上填寫意見,督促裝修方整改,整改后再次進行驗收,直至通過。

4] 驗收通過后,各部門負責人、業主、裝修方負責人分別在《裝修竣工驗收單》上簽字確認并標明對于損壞的公共設施將按價進行賠償。

5] 以上驗收單由物業經理審核,簽字確認后方可由裝修方到財務處辦理《出入證》退證手續。